2022年福建省房地产估价师制度与政策房地产广告的原则及要求考试试题

福建省2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产广告的原则及要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。

A：路线价法

B：成本法

C：假设开发法

D：市场比较法

E：房地产估价机构必须加盖公章2、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。

A．甲银行优先受偿

B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C．乙银行优先受偿

D．按2家银行的债权比例受偿3、下列关于住房公积金的表述中，正确的是。

A：每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

B：住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％

C：职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D：个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税

E：执行层的组织协调4、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。

A．交通的通达程度

B．物业的规模大小

C．人口的分布密度

D．居民的购买能力5、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。

A．5

B．15

C．10

D．306、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）

A．5.00%

B．5.25%

C．5.42%

D．5.75%7、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。

A．随行就市定价法

B．价值定价法

C．应战定价法

D．挑战定价法8、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于。

A：成本导向定价法

B：购买者导向定价法

C：竞争导向定价法

D：市场导向定价法

E：借款合同9、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】

A：6400元／㎡

B：6800元／㎡

C：6960元／㎡

D：7600元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格10、下列关于地租的表述中，错误的是。

A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

E：工业用地的监测点评估价格

11、是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状況。

A：市场失灵

B：市场配置

C：市场调节

D：市场均衡

E：执行层的组织协调12、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93.75

B．115

C．293.75

D．31513、设股票、债券、基金证券的风险分别为R1、R2、R3，则三者之间的关系一般为__。

A．R1＞R2＞R3

B．R2＞R1＞R3

C．R3＞R1＞R2

D．R1＞R3＞R214、计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用__。

A．资本率法

B．现金流量表法

C．重叠价值估价法

D．折旧率法15、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2096年10月1日1对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)

A：4091

B：4182

C：4250

D：5000

E：工业用地的监测点评估价格16、地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是提出的。

A：亚当·斯密

B：威廉·配第

C：大卫·李嘉图

D：马尔萨斯

E：工业用地的监测点评估价格17、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是__。

A．0.57

B．0.74

C．0.80

D．1.0418、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。

A：4000

B：5900

C：6800

D：7200

E：工业用地的监测点评估价格19、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。

A：5850

B：6125

C：6510

D：6675

E：工业用地的监测点评估价格20、__是规范担保公司的主要的组织法。

A．担保法

B．公司法

C．民法

D．合同法21、仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券，也称无抵押担保债券，该债券属于。

A：信用债券

B：抵押债券

C：质押债券

D：担保债券

E：执行层的组织协调22、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为__m2。

A．208600

B．380600

C．211400

D．23940023、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A：半

B：1

C：2

D：3

E：房地产估价机构必须加盖公章24、是税收的关键特征。

A：强制性

B：固定性

C：无偿性

D：有偿性

E：执行层的组织协调25、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。

A：7

B：10

C：15

D：30

E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、常用的吸声材料包括。

A：无机材料

B：有机材料

C：多孔材料

D：无孔材料

E：纤维材料2、下列关于公共物品，表述正确的是。

A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品

B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品

C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本

D：私人物品的特征显然不同于公共物品

E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的3、房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。

A．资金

B．金融机构

C．房地产项目

D．利率高低4、按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税元。

A：4200

B：5880

C：8640

D：86400

E：执行层的组织协调5、在建设用地使用权出让时，必须符合。

A：城乡发展规划

B：国土规划

C：土地利用总体规划

D：年度建设用地计划

E：城市规划6、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。

A：以出让方式取得的土地使用权

B：以划拨方式取得的土地使用权

C：以转让方式取得的土地使用权

D：以出租方式取得的土地使用权

E：以抵押方式取得的土地使用权7、从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率__一般物价的上涨率。

A．高于

B．等于

C．低于

D．不确定是高于还是低于8、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A．位置固定性

B．各异性

C．适应性

D．相互影响性9、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指__。

A．房地产泡沫

B．房地产市场中的过度开发

C．房地产适度经营

D．房地产过剩10、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有。

A：资金融入方需要还本付息

B：在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C：权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

D：存款性金融机构一般不参与房地产权益融资

E：权益融资主要来源于个人投资者

11、从短期的角度来看，房地产市场的（）。

A．租金主要由需求决定

B．租金主要由供给决定

C．售价主要由需求决定

D．售价主要由供给决定12、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期13、队经济上看，土地利用的一般顺序是：__。

A．商业、办公、工业、居住

B．商业、办公、居住、工业

C．办公、商业、居住、工业

D．商业、居住、办公、工业14、为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有。

A：棚户区改造

B：城中村改造

C：廉租住房建设

D：经济适用住房建设

E：公共租赁住房建设15、下列可不计算面积的有__。

A．有顶盖无围护结构的场馆看台

B．利用地下室设置的消防水池

C．建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台

D．单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台

E．设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层16、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。

A：建设单位或工程监理单位

B：建设单位

C：工程监理单位

D：建设单位和工程监理单位

E：执行层的组织协调17、从__开始国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

A．1994年7月5日

B．1994年8月15日

C．1993年6月1日

D．1999年6月1日18、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。

A：最前位次

B：中间位置

C：倒数位次

D：最后位次

E：执行层的组织协调19、报酬资本化公式的假设前提不包括（）。

A．净收益A每年不变

B．收益年限n为有限年

C．报酬率Y不等于零

D．价格V符合评估时点市场情况20、下列属于形成权的是。

A：解除权

B：追认权

C：选择权

D：异议权

E：人身权21、按国家规定，征收10h基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元／亩，征收该耕地的上地补偿费最低为万元。

A：50

B：90

C：100

D：150

E：执行层的组织协调22、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记23、运用平均增减量法进行估价的条件是__。

A．房地产价格时间序列逐期升高或下降

B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，