2023年宏远公司企业调研报告

宏远公司企业调研报告东莞经济综述

题目：企业调研报告

---东莞宏远工业区股份有限公司

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一、公司简介：

东莞宏远工业区股份有限公司成立于1992年5月，1994年7月发行社会公众股1800万股，并于同年8月在深交所挂牌上市，是XX县区第一家上市公司。经过十余年的发展，宏远公司形成了以开发经营多功能工业区为基础，房地产为重点的经营格局，截止2003年12月31日，公司总资产为22.29亿元，净资产13.80亿元，总股本4.5亿股。

十年来，宏远工业区与宏远房地产相互配合，取得了辉煌的成绩，昔

日的地产坡地已发展成为占地130多公顷，一百多家工业企业，3万人口的规划整齐、配套齐全的工业区，共吸引近百亿元的外来投资，成为XX县区最大、最成功的工业区之一。同时，公司董事会根据国家宏观环境的变化及公司自身发展的不同阶段，依托成功的工业区业务，不断调整房地产的发展战略，使宏远房地产保持了持续稳定的发展。宏远房地产自成立以来先后成功开发了宏远花园、金丰花园、活力康城、江南世家等多个楼盘，楼盘的品味及档次不断提高；同时，完善了金丰体育公园、宏远外国语学校、宏远中英文幼儿园等多项配套设施。宏远房地产是XX县区首家通过iso9001：2000国际质量管理认证的房地产企业，并先后获得“XX县区园林式单位”、“XX省住宅小区体育示范单位”、“XX县区交通安全文明社区”、“XX县区无毒小区”、“XX省绿色住区”、“XX省物业管理示范小区”、“XX县区文明社区”等荣誉称号，2002年、2003年连续两年被评为"房地产综合开发先进企业。宏远房地产已形成了一个集学校、商务、医院、治安、文化娱乐设施、交通等功能齐全、设施完善的宏远大社区，倡导“运动健康”的宏远房地产已成为XX县区最知名的房地产品牌之一。

二、调研方法：

本文调研采取间接调研的方式，通过对该公司进行电访、网站查询、电视访问、新闻等，对公司的组织结构，盈利模式，企业网站等进行调研。最终对企业进行评价，为优化提出建议。

在调研中，由于现实情况的不允许导致资料的收集较困难。对于这类企业，我知之甚少，在后续总结过程中，比较难以找到落脚点。所以有较大部分的分析使自己经过总结得出的。

三、公司组织结构图：

四、讨论与分析：

（1）公司主营业务发展面临的宏观政策影响和外部经营环境分析

由于受国际金融危机的影响，房地产市场在2008年遭遇了罕见的“寒冬期”，全国大部分大中城市的房地产行业出现了较大幅度的调整，成交急剧萎缩，市场观望氛围浓厚。针对房地产低迷的环境，自2008年以来，国家陆续出台了多项房地产扶持政策。在宏观经济回暖及扶持政策的刺激下，房地产市场一直呈现降降升升的发展态势，北京、上海、广州、深圳等大中城市成交价格屡创新高。由于市场资金供应充裕，楼市的不断升温，刺激开发商对优质地块的热情，各地“天价地王”频现，又推动了楼市价格的进一步上涨。

XX县区的房地产市场在大环境回暖的情况下也触底回升，在刚性自住需求释放的情况下，市场交投活跃，成交面积与成交金额均较去年同期出现了大幅增长。相比其他房地产市场迅猛发展的大中城市，XX县区房地产市场表现相对理性，商品房的成交价格及成交量都保持在不错的水平；在土地市场方面，今年XX县区商住土地和平均楼面地价正在逐渐升高。

在2009年，公司收购了威XX县区结里煤焦有限公司60％的股权，初步尝试涉足矿产资源开发领域。近年来，国家对资源行业特别是煤炭行业整合力度加大，公司将紧抓有利时机，根据国家相关产业政策并结合公司的实际情况，逐步尝试扩大投资规模及领域，目前已取得不错效益。

（2）公司发展的优势和困难

公司所开发的房地产项目均在东莞地区，凭借多年累积的经验，所开发楼盘在东莞地区享有较高的知名度与美誉度，得到了市场的认可。2009年，公司所开发的江南第一城一期、二期的市场反响都非常热烈。

公司房地产业发展面临的关键问题为土地储备问题，而土地市场竞争激烈、外地大量有实力的房地产开发商涌入、房价的不断上涨，导致取得土地储备的成本越来越高、困难越来越大，对公司房地产业未来的发展造成一定的影响。公司目前正在不断物色合适的土地资源，适时增加土地储备。

（3）公司经营盈利能力的连续性与稳定性分析

公司楼盘开发保持了较好的连续性与稳定性。近年来，公司开发的楼盘为江南第一城，该楼盘分三期开发。而与万科合作的水濂土地项目、寮步土地项目也顺利开展。公司在未来2－4年内房地产业务盈利能力保持相对连续与稳定。

2009年6月，公司与XX省地质矿产公司、广州粤地矿业有限公司合作收购了威XX县区结里煤焦有限公司100％的股权（公司占60％的股份），该公司合法拥有核桃坪煤矿的采矿权，生产规模15万吨／年。核桃坪煤矿主要可采煤层为Ｃ401和Ｃ505，目前正在开采的Ｃ401煤层的保有资源储量为371.80万吨，可采储量为194.23万吨；Ｃ505尚未开采，该煤层保有资源储量为314万吨。公司与合作方现已全面接管核桃坪煤矿，煤矿的开采及煤炭的销售情况稳定。

五、总结宏远房地产的发展前景：

近两年来，东莞的商业项目非常多，商业地产的确处于一个快速的发展阶段，作为东莞商业现状来讲，东莞的发展过程中，供应量很大，租金比较低，售价比较高，持续多年平稳的发展，基本上商铺的价格比较平稳。从2009年开始，很多的迹象表明商业地产在升温，从09年就开始，东莞的开发商开始研究未来住宅和商业这两条该怎么走，主要看自身的实力资源，过去这两三年中包括宏远、万科、万达很多开发商不断投资到商业项目上来，一旦地产已经启动了，处于一个快速发展当中，它的趋势不会改变。不会因为开发量过大，或者租金上不去，这个趋势还会延续。而且根据从众心理，趋势形成一股合力，商业地产应该还有很多年快速发展的过程，而且越早开发机会越大。

而东莞商业项目售价偏高，资金回报率较低，为什么还会有这么多人去投资商铺呢。经分析得到：房产作为不动产，相较其他投资渠道而言，更具稳定性，更让投资者放心。而对于住宅和商铺的两个投资选择上，近几年住宅调控力度太大，而且从06年开始住宅物业被爆炒过，而从03年到09商铺价格比较稳定，甚至有些下滑，所以物极必反，自然而然商铺价值会慢慢凸显出来。正好碰上商业地产升温，住宅降温的时候，加上专家媒体炒作，所以导致很多商业投资者蠢蠢欲动。

而对于投资回报率来说，应该具备长远眼光。“房产这个东西说白了就是卖未来的梦，投资本来是就是投资未来。这就意味着短期内投资者的回报比较低，熬过这段时间之后，它的价值才会慢慢修复，这几年你必须还是要承受比较低的投资回报率”。

写字楼投资未来收益可观。特别是东莞的XX县区、长安、虎门镇三个商业投资中心。写字楼作为商业投资的主要项目之一，资深人士认为东莞写字楼投资未来应该收益不错。第一：长线来讲，东莞这个区位在广深之间，珠三角中心位置。地段决定一切，所以未来东莞这个城市的升值空间是非常大的。

第二。产业。第三产业是加快发展的，制造企业在东莞也要调整。目前很多镇、很多区域第三产业比例慢慢调到50%、60%，都在往上走，这种变化的确带来了写字楼的需求。而且东莞未来的一些动作，可以让写字楼的空间有一个扩能的空间。一是金融强势，金融这个行业在任何一个城市，是一个资源量很大的行业，如果能够通过这个思路发展城市的经济，未来

还会有很多的经营总部会进入东莞。二是未来还会有很多国际上的银行会看好东莞，因为东莞的地段区位是好的。所以未来很多的写字楼需求，有一块是金融机构承担的。

因此，宏远房地产的发展态势总体来说还是很有效益和前景的。

内容总结

（1）宏远公司企业调研