商丘-驻马店-信阳-周口四市-宏观市场战略研判-PPT-中原

黄淮四市（商丘、驻马店、信阳、周口）

08-09年市场战略研判第一页，共四十九页。提纲©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

基本状况经济发展城市规划市场状况市场容量未来展望第二页，共四十九页。基本状况----商丘、驻马店第三页，共四十九页。基本状况----信阳、周口第四页，共四十九页。基本状况----地理人口©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

地理人口商丘位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合处，总面积1.07万平方公里，总人口824万人。辖梁园、睢阳2区，虞城、夏邑、民权、宁陵、柘城、睢县6县，代管县级市永城市。驻马店位于河南省南部，总面积1.5万平方公里，总人口844万。全市辖西平、遂平、上蔡、汝南、平舆、确山、正阳、新蔡、泌阳9县及驿城区。信阳位于河南省南部，总面积1.8万平方公里，总人口798万，辖8县2区。下辖浉河区、平桥区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、固始县、罗山县、光山县等8县2区。周口位于河南东南部，总面积1.19万平方公里，总人口1081万人，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8县。第五页，共四十九页。基本状况----地理人口©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

从人口容量来看，黄淮四市人口基数很大，在800万人以上，人口最多的为周口，在1000万人以上，其次为驻马店、商丘、信阳从区域面积来看，均超过1万平方公里，在河南范围内面积较大，其中信阳达到了1.8万平方公里，其次为驻马店、周口、商丘黄淮四市下辖区县数量在10个左右，相差不大。第六页，共四十九页。基本状况----交通条件©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

交通条件商丘京九铁路和陇海铁路，310和105国道。连霍高速公路.济广高速公路驻马店京广铁路，106和107两条国道国道，京深、阿深、新阳、上舞四条高速公路信阳京广、京九、宁西三条铁路，105、107和312三条国道，京珠高速、大广高速、沪陕三条高速周口京广、京九、漯阜三条铁路，311、106两条国道，南洛、阿深、周商、许亳四条高速黄淮四市均是重要交通枢纽，铁路、高速公路、国道等均在四市交汇，交通条件非常好第七页，共四十九页。基本状况----经济状况©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

经济状况商丘矿产资源丰富、农副产品丰富、劳动力资源丰富驻马店农副产品丰富、旅游资源丰富、劳动力资源丰富信阳农副产品丰富、旅游资源丰富、水资源丰富、劳动力资源丰富周口工业较为发达、农副产品丰富、劳动力资源丰富第八页，共四十九页。基本状况----经济状况©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

相比河南其它地市，黄淮四市的矿产资源不够丰富、工业基础相对薄弱，因此经济较为落后黄淮四市的农业总规模很大，但以初级农产品为主，产品附加值低，因此经济效益差随着近年来食品价格的上涨，给黄淮四市的农业发展带了契机黄淮四市的人力资源非常丰富，每年外出务工人员数量巨大，从而形成了独特的“务工经济”近年来工资的上涨会增加外出务工收入第九页，共四十九页。基本状况----经济状况©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

拿信阳为例，2007年，培训城乡劳动力23.7万人，外出务工人员达217.1万人，其中出国务工1.2万人，当年新增农村劳动力转移16.9万人，劳务收入达166.3亿元。“回归工程”成效显著，当年返乡创业367个，总投资达24.6亿元，带动就业19.5万人。信阳市具有河南省人口多的重要特征，每年有约1/4的劳务输往国内外，相当一部分人群将对信阳的高端消费作出贡献。信阳市河南省交通门户，便捷连接京广沪等发达地区，临近武汉，客观上对外出劳务提供了便捷。信阳每年有大量的劳务输往国内外，潜在消费可期；由于具有外地的视野，受发达地区影响较大。第十页，共四十九页。基本状况----城市定位©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

城市定位商丘国家历史文化名城、豫鲁苏皖交界地区的区域性中心城市、豫东现代工业基地、商贸物流中心和重要的交通枢纽。驻马店豫南地区商贸核心城市、工业门类齐全、城乡统筹发展的区域性中心城市，国家级农业现代化与城乡一体化发展示范区信阳鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市周口商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市第十一页，共四十九页。提纲©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

基本状况经济发展城市规划市场状况市场容量未来展望第十二页，共四十九页。经济发展----2007城市GDP总量及增速©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

黄淮四市的GDP总值差距较大，周口的GDP总量最高，超过了800亿元，其次为商丘、信阳、驻马店黄淮四市GDP近年来增速一直较快，均超过了13%，彼此之间增速相差不大第十三页，共四十九页。经济发展----2007人均GDP©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

由于具有较大的人口基数，因此黄淮四市的人均GDP较低，均不超过10000元，而最高的商丘也仅仅为9500元，依次为信阳、驻马店、周口第十四页，共四十九页。经济发展----2007三产构成©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

黄淮四市三产结构较为相同，产业比例接近1：1：1，农业占比明显偏高，而服务业占比也较低，由此充分说明该区域的经济中农业占比较大，工业不够发达，而服务业发展也非常滞后比较而言，周口的农业占比最高，而信阳的服务业占比最高第十五页，共四十九页。经济发展----2007地方财政收入及居民储蓄©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

黄淮四市财政收入和城乡居民储蓄均较低财政收入在20-30亿元之间，仅相当于河南某些经济发达的县级市，因此政府的财力非常薄弱，对于市政投资较为有限城乡居民储蓄不超过500亿，人均仅2000元，如此少的居民的财富积累，使得居民的大额购买力十分有限第十六页，共四十九页。经济发展----2007人均可支配收入及增速©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

黄淮四市人居可支配收入也较低，在9000-10000元之间，其中最高的为商丘，最低的为周口人均可支配收入的增速较快，基本超过了20%，由此可见随着农业资源和人力成本的增加，黄淮四市的竞争优势开始显现，居民收入增速也开始加快第十七页，共四十九页。经济发展----2007年城区人口及主城区规模©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

黄淮四市主城区规模在70-80平方公里，均属中等规模城市，但城市人口数量不高，最少的仅为54万人，而最多的也仅仅为85万人因此充分说明黄淮四市的城市化率较低，城市首位度不高，未来具有较大的上升空间第十八页，共四十九页。经济发展----2007年总人口及城镇化率©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

黄淮四市人口总量大，在800-1100万之间，其中人口数量最多的周口，达到了1081万城镇化率普遍不高，在24%-31%之间，远低于全国水平，因此未来发展潜力巨大第十九页，共四十九页。提纲©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

基本状况经济发展城市规划市场状况市场容量未来展望第二十页，共四十九页。城市规划----商丘©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

第二十一页，共四十九页。城市规划----商丘©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

商丘选择短期向南，中远期向西、向东的“南拓、西移、东跨”的城市发展方向。远期依托城市南部和东部良好的用地条件、优越的交通区位、便捷的基础设施配套条件，将城市空间的中心由商丘老城区转向南部，在城市东部建设新区。城市空间布局结构将呈“一城三区”，“一城”即城市主城区，陇海铁路与京九铁路交叉口西南部扇面区域，是城市发展的主核心区。“三区”为道北区、工业园区与物流园区。道北区指陇海铁路以北，京九铁路以西的城市区域。工业园区与物流园区是跨越京九铁路发展的产业聚集区，其中工业园区位于京九、陇海交会点的东南区域，物流园区位于交会点的东北区域。“五组团”分为核心组团、古城旅游组团、商业组团、商贸物流组团、开发组团。第二十二页，共四十九页。城市规划----驻马店©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

驻马店中心城区发展要按照北延、西扩、东进、南优、中改的初步构想，继续拉大框架、完善功能、提高品位，实现驻马店从小城市到中等城市的跨越发展。根据城市总体规划，到2010年，驻马店市中心城区人口规模48.5万人，用地规模51.4平方公里；到2020年组合城市(两县两区一体化)人口规模115万以上，中心城区人口73万人，用地规模76平方公里。第二十三页，共四十九页。城市规划----信阳©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

信阳城市功能区分明显，中心区定位于金融、商贸服务和文化中心，湖东区将以居住为主。平桥区和羊山新区均是目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政中心。东侧铁路以东定位于工业区，北部和西部定位于科研和旅游。第二十四页，共四十九页。城市规划----周口©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

周口市城区规划为西至李大庄镇域界，北至东王营、大王庄域界，南至汤庄、商水城关镇域界。城区东部地带为优先发展区，未来建设成为行政办公、文化教育、生活居住为主要职能的综合性新区，西部为生态控制区，划定为生态维护用地，南部为引导建设区，北部为有限建设区，作为城市发展的战略储备空间。第二十五页，共四十九页。城市规划----周口（经济技术开发区）©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

周口市经济技术开发区设立于1992年6月，1997年11月被河南省人民政府批准为省级开发区，2004年4月经市委、市政府批准接管川东工业基地。现辖23个居委会，人口6.8万，面积34平方公里。开发区交通便捷，漯阜铁路周口站、沙颍河周口港、周口客运中心站均在辖区，近临漯周界高速、阿深高速、周商高速等干线公路。第二十六页，共四十九页。城市规划----周口（东行政新区）©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

周口市东行政新区地处幅员广袤、地势平坦的豫东平原周口市东部，位于周口市城市主要发展方向上，规划面积9平方公里。凭借其得天独厚的区位优势，未来东行政新区将建成为一个以圆林城市为特征，突出中原文化特色的，融政治、文化、教育、金融、商贸服务为一体的综合性中心城区。第二十七页，共四十九页。提纲©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

基本状况经济发展城市规划市场状况市场容量未来展望第二十八页，共四十九页。市场状况----商丘©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

2007年商丘楼市出现供需两旺局面，投放量增大，年底在售楼房均价达到2000元/平方米水平，位置好、档次高的楼盘售价则达到3000元/平方米。2007年商丘楼市有一个很大的特点，就是小户型热销，30-60平方米的小户型，市场非常抢手，小户型俏销，主要是总价不高，能够满足人们的投资需要。小户型多为20~30岁的青年人居住，宜投资，居住门槛低。商丘小户型购买分为自住型、投资型、过渡型。过去楼盘主打都是170-180平方米的大户型，现在发生了变化，大户型不再好卖，一些老盘甚至把大户型改造成小户型，上市后销售不错。

第二十九页，共四十九页。市场状况----商丘©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

商丘楼市的开发主要集中在2006年，2007年并没有明显增加。但2006年开发的楼盘集中到2007年投放，使得该年市场投放量增加。市场上销售的房屋以现房为主。整体销售形势较好，房价也一直在涨。从目前的情况看，商丘在建项目规模大、数量多，高档楼盘建设如火如荼。红火的局面引得许多外行也进入房地产开发领域。由于投放量将在未来一段时间增加，可以预计商丘楼市竞争在新的一年里更趋激烈。从最近一段时间看，各楼盘对客源的争夺明显激烈，在客源争夺活动中，开发商推出诚意金加倍折抵房款、抽奖等优惠措施，已成为一种变相降价。第三十页，共四十九页。市场状况----驻马店©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

2007年驻马店房价逐渐攀升，市场均价达到了2200元/平方米，楼盘价格在2000-3000元/平方米。楼盘价格差距较大，有1500元/平方米左右的低端楼盘，部分高端楼盘超过3000元/平方米。市场在售项目多层逐渐稀缺，小高层开始入市，但整体尚未过渡到高层，多层价格和小高层尚有一定差距，但价格逐渐趋同。从户型上来看，以三房和两房为主，其中三房的占到供应量50%左右。从面积上来看，三房的户型面积主要集中在120-130㎡的区间范围内，而两房的主要集中在90-110㎡。第三十一页，共四十九页。市场状况----信阳©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

信阳市房地产市场商品房价格一直是界限不太清晰，价格以多层和高层划分，又以档次和区域划分，其价格差距多来源于项目距离城市中心的远近与是否高层的物业形态上，竞争层级较低。2007年，信阳的房价在一些大房地产企业的带动下迅速提高，目前的均价在2600元/平方米左右，比2006年上涨17％左右。小高层卖得比较好，这是2007年信阳楼市最大的一个热点。目前市场上多层的价格在1700-2500元/平方米的区间范围内，而高层的价格范围与之相连较近，均价亦在2600-3400元/平方米之间。这种情况也与市场的定位和消费者的消费特征有一定关系。第三十二页，共四十九页。市场状况----信阳©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

2008年信阳楼市将新增一个区域热点，那就是向羊山新区转移。羊山新区经过近两年的建设，基础设施日益完善，随着信阳市行政中心的搬迁，羊山新区的房地产市场将加速升温。作为信阳市规划的高档住宅区——南湾风景区内的楼盘也将是今年的另一个热点市场。信阳市房地产市场上流通的商品房，从户型上来说以三房和两房为主，其中三房的大概占到总量的一半，而两房占到总量的三成多一点。从面积上来说，三房的户型面积主要集中在130-150㎡的区间范围内，而两房的户型面积主要集中在90-110㎡的面积段内。第三十三页，共四十九页。市场状况----周口©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

楼市的城市发展格局上，周口并没有哪一个区域特别突出的情况，这可能与市区规模有关。目前，房地产开发主要围绕着城市周围进行，只要离市区近，销售情况均较好。周口中心城区因为土地越来越紧缺，因此，地价与日俱“涨”，而房价也逐渐飙升，即便如此，仍出现供不应求的状况。而城市边缘区域，土地供应量较大，因此销售状况较为一般，价格上涨也十分乏力。2007年周口房价上涨明显，市场均价达到了2300元/平方米，楼盘价格在2000-3000元/平方米，楼盘价格差距较大，有1500元/平方米左右的低端楼盘，部分高端楼盘超过3000元/平方米。第三十四页，共四十九页。市场状况----周口©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

2007年周口楼市供略大于求，不过高档住宅比较火，甚至出现抢购迹象。普通住宅均价达到2000元／平方米水平，而位置好一些、档次高一些的楼盘已经为3000元／平方米。在主导风格上，园林景观家居成为这些高档楼盘共同的主题，而在具体风格上又各有不同。与往年市场以大户型为主导不同，2007年周口很多楼盘都是大小户型兼顾，尽量满足消费者的全面需求。像现代城三期·蝶湖湾的户型就有40平方米～260平方米超全户型，从一居室到三居室不等。小户型比较受欢迎，甚至出现了热销的场面。原因是购房者以年轻人居多并不再一味求大，而是根据自己的需求理智选择合适的户型。

第三十五页，共四十九页。市场状况----总结©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

主要在售楼盘销售价格在2000-3000元/平米之间，楼盘价格的差价绝对值较低，部分价格突破3000元/平米，但向上阻力较大。市场供需从供不应求向供需平衡和供大于求转变，随着短期内房地产市场不景气，局部地区出现了供大于求。居民偏爱大户型，但随着房价的攀升和高端客户的去化，市场户型小型化趋势非常明显，小户型也开始登上舞台。建筑形态处于多层向小高层、高层转换的过渡时期，需求量最大的仍是多层，供应量却开始向小高层、高层演变。需求认知户型以三房为主，且普遍偏大，但随着价格的增加和高端客户的去化，小型化趋势明显，两房也逐渐成为热点。第三十六页，共四十九页。市场状况----总结©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

市场客户对地段要求比较高，安土重迁思想严重，但高端客户和外来客户对于地段的选择度相对较低。景观规划、楼盘档次、项目规模、物业等越来越成为客户考虑的重要因素，郊区楼盘开始为客户所接受，尤其是郊区大盘，借助规模优势能够取得不错的销售成绩。市区居民以改善居住为主，且意愿十分强烈；此外具有一个庞大的的外来进城置业群体，这些人目前在周边区县工作，或者在外省经商、打工，希望以后定居城区。第三十七页，共四十九页。提纲©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

基本状况经济发展城市规划市场状况市场容量未来展望第三十八页，共四十九页。市场容量----商丘08、09年©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

2008年，商品住房建筑面积138.9万平方米，经济适用住房建筑面积44.3万平方米，廉租住房建筑面积1.7万平方米；共184.9万平方米。2008年，供应商品住房居住用地132公顷；经济适用住房居住用地41公顷；廉租住房居住用地2公顷；合计供应住房居住用地175公顷。2009年，商品住房建筑面积214.8万平方米，经济适用住房、廉租住房建筑面积70.2万平方米；共285万平方米。2009年，供应商品住房居住用地154公顷；经济适用住房、廉租住房居住用地39公顷；合计供应住房居住用地193公顷。第三十九页，共四十九页。市场容量----驻马店08、09年©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

2008年，商品住房建筑面积105万平方米，经济适用住房、廉租住房建筑面积22万平方米；共127万平方米。2008年，供应商品住房用地0.45平方公里，政策性住房用地0.15平方公里。2009年，计划建设各类住房1.6万套，总建筑面积140万平方米。2009年，新建商品住房0.9万套，建筑面积80万平方米；城中村改造0.3万套，建筑面积35万平方米。政策性住房0.4万套，其中，经济适用住房20万平方米，廉租住房5万平方米。第四十页，共四十九页。市场容量----信阳08、09年©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

2008年，供应商品住房用地0.37平方公里政策性住房用地0.4平方公里（经济适用房0.21平方公里，公共租赁住房0.19平方公里）。2008年，商品住房建设0.49万套，建设面积44.07万平方米，政策性住房建设0.99万套，建筑面积60.4万平方米。2009年，供应商品住房用地0.97平方公里，政策性住房用地0.41平方公里（经济适用房0.2平方公里，公共租赁住房0.21平方公里）。2009年，商品住房建设1.34万套，建设面积120.11万平方米，政策性住房建设1.01万套，建筑面积60.87万平方米。第四十一页，共四十九页。市场容量----周口08、09年©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

2008年，新增可供应商品住宅用地约51.25公顷（含安置房）。其中34公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。2008年，周口市计划开工商品住房建筑面积约86万平方米，经济适用住房建筑面积约18万平方米，廉租住房6万平方米。2009年，周口市计划开工商品住房建筑面积约95万平方米，经济适用住房建筑面积约15万平方米，廉租住房2万平方米。2009年，新增可供应商品住宅用地约56公顷。其中37公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。第四十二页，共四十九页。市场容量----总结©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

普通商品房（万平米）经适、廉租房（万平米）

08年09年08年09年商丘1392155670驻马店1051152225信阳441206060周口86952417黄淮四市中，商丘的市场容量最大，驻马店的市场容量其次，而信阳和周口的市场容量较小。按照正常预计，未来3-5年，黄淮四市商品房年去化量应在100万平米以上，部分城市在部分年份可能达到150-200万平米。第四十三页，共四十九页。提纲©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

基本状况经济发展城市规划市场状况市场容量总体研判第四十四页，共四十九页。总体研判©2008河南中原房地产顾问有限公司.Allrightsreserved.

黄淮四市人口数量大、区域面积广、下辖区县多。黄淮四市均属农业大市，经济较为落后，民间财富积累单薄，居民整体购买力不高；比较而言，周口的经济总量最大，而商丘的人均水平最高，信阳外出务工收入最多。黄淮四市优势在于农业规模大、人力资源丰富，随着经济结构的调整，在未来3-5年将越来越具有竞争力