商业办公建筑原理

商业办公建筑原理第1页，共37页，2023年，2月20日，星期五

由于现在大型商业项目规划综合性很强、投资巨大、开发期长，所以对建筑设计要求的项目专业性、综合性、科技性、实用性都极高。同时，大型商业地产项目，往往是多种商业要素的最佳组合，甚至和住宅、酒店、社区服务等多种地产产品联合在一起，构成完整的商业地产设计内容。

第2页，共37页，2023年，2月20日，星期五商业建筑的分类可分为：

1)．百货商店：销售多种类、多花色品种（以工业制品为主）商场：民用商品的商店或商场。

2)．专业商店：专售某一类商品的商店。

3)．菜市场类：销售菜、肉类、禽蛋、水产和副食品的场、店。

4)．自选商场：向顾客开放，可直接挑选商品，按标价付款的（超级市场）营业场所。

5)．联营商场：集中各店铺、摊位在一起的营业场所，也可与百货营业厅并存或附有饮食、修理等服务业铺位。

6)．步行商业街：供人们进行购物、饮食、娱乐、美容、憩息等而设置的步行街道。

第3页，共37页，2023年，2月20日，星期五商业建筑分类一“城市综合体”“城市综合体”顾名思义，可理解成是由城市中多种单一功能的建筑被有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。就其功能而言主要有以下几个方面：

第4页，共37页，2023年，2月20日，星期五1.商务功能以写字楼建筑为代表的商务功能应是“城市综合体”中的主要功能之一。写字楼通常也是“城市综合体”建筑组群中具有控制性体量的建筑。2.客居功能

“城市综合体”中的居住功能大多是以酒店和公寓的方式出现在“城市综合体”建筑之中，这是一种“客居”的居住模式。第5页，共37页，2023年，2月20日，星期五3.购物功能购物场所种类有很多，在“城市综合体”中常设有大型购物中心，也有大型品牌超市，同时也会有各类精品店。4.餐饮功能高品质酒店本身应配套有餐厅。此外大型购物中心或商场，也常配有快餐店、各类小吃店。有时常相对独立设置，例如设风味小吃街、美食街多种品牌餐饮店、屋等。

第6页，共37页，2023年，2月20日，星期五5.休闲娱乐功能在“城市综合体”建筑中设有独立的综合娱乐中心，如大型量贩式KTV包间、大型健身洗浴中心、大型健身中心以及室内游泳池、美容等娱乐设施。

6.会展设施

“城市综合体”中一般还设有供举行商务会议和商务展览、展示的场所。以提供大小会议室、大会议厅、宴会厅，可举行中小型商务展示、展览活动以及文化表演活动。第7页，共37页，2023年，2月20日，星期五二商业步行街（区）

商业街及商业中心的尺度

1)适当的道路宽度是繁荣商业街形成的重要条件。理想宽度一般不大于20m(室外不宜小于15m)。过分宽阔的步行街会使顾客失去来来回回穿梭于街道同时访问两边商店的兴趣。一般情况下：a)室内步行街,D=6m；(D代表步行街宽度，以下同)b)传统欧洲式步行街,D=9m；c)室外步行街,D=15-20m；d)林荫道(准步行街),D=20-30m。

第8页，共37页，2023年，2月20日，星期五2)购物者的活动主要以徒步为原则，一般情况下，持物客人想要休息的步行距离为200-350m。在长达1000多米的南京路步行街的中段，恰好设计了一个娱乐广场，作为空间的收放节点，具有良好的步行节奏。

3)根据商业心理学家研究资料表明，购物者行为空间尺度：

a)4m2/人，每位购物者可在各个方向自由活动；

b)2m2/人，购物者将对周围人持警戒态度；

c)1.5m2/人，购物者之间逆流，冲突不可避免。

如果人流过于密集，如果不加以疏导与控制，反而影响顾客的购物活动。第9页，共37页，2023年，2月20日，星期五三商业建筑的基地和总平面设计要求第一节选址和布置

1)大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。

大中型商店建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。

小区内的商店建筑服务半径不宜超过300m。

2)商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近。

3)大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接；或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。

4)大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置。

5)新建大中型商店建筑的主要出入口前，应留有适当集散场地。

6)大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，应在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。第10页，共37页，2023年，2月20日，星期五第二节步行商业街

1)步行商业街内应禁止车辆通行，并应符合城市规划和消防、交通部门的有关规定。

2)步行商业街的宽度，根据不同情况，应符合下列规定：

新建步行商业街可按街内有无设施和人行流量确定其宽度，并应留出不小于5m的宽度供消防车通行。

3)步行商业街长度不宜大于500m并在每间距不大于160m处，宜设横穿该街区的消防车道。

4)步行商业街上空如设有顶盖时，净高不宜小于5.50m，其构造应符合防火规范的规定，并采用安全的采光材料。

5)步行商业街两侧如为多层建筑，因交通功能而设置外廊、天桥和梯道时，应符合防火规范的规定。

6)步行商业街的各个出入口附近应设置停车场地。第11页，共37页，2023年，2月20日，星期五（四）商业建筑的交通系统规划

商业建筑的外部交通系统规划

1、便利的交通交通的易达性和外部交通的结合是商业项目的关键。位于公交换乘站点或地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续顾客流量。2、停车体系对于大型商场而言，从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场周边布置大量的地面停车场位或者地下停车，并进行有效的人车分流体系。

第12页，共37页，2023年，2月20日，星期五3、广场广场可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。4、形象设计形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。

第13页，共37页，2023年，2月20日，星期五商业建筑的内部交通系统规划

1、建筑设计因素

顾客流线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值。但在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租金。

为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量。通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。

在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

第14页，共37页，2023年，2月20日，星期五2、业态分布规律

合理分布主力店位置，如果将主力店放置在商场的中后端，在人流量的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。对于季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的，而对于办公用品、家用电器、娱乐等适宜分布在较高楼层上。

按照商品属性进行业态分布，一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家居用品等就是典型。第15页，共37页，2023年，2月20日，星期五五商业建筑的建筑设计要求第一节一般规定

1)商店建筑按使用功能分为营业、仓储和辅助三部分。建筑内外应组织好交通，人流、货流应避免交叉，并应有防火、安全分区。

2)商店建筑外部所有凸出的招牌、广告均应安全可靠，其底部至室外地面的垂直距离不应小于5m。

3)商店建筑，如设置外向橱窗时，应符合下列规定：

一、橱窗平台高于室内地面不应小于0.20m，高于室外地面不应小于0.50m；

二、橱窗应符合防晒、防眩光、防盗等要求；

三、采暖地区的封闭橱窗一般不采暖，其里壁应为绝热构造，外表应为防雾构造。

第16页，共37页，2023年，2月20日，星期五5)营业部分的公用楼梯，坡道应符合下列规定：

一、室内楼梯的每梯段净宽不应小于1.40m，踏步高度不应大于0.16m，踏步宽度不应小于0.28m；

二、室外台阶的踏步高度不应大于0.15m，踏步宽度不应小于0.30m；

三、供轮椅使用坡道的坡度不应大于1∶12，两侧应设高度为0.65m的扶手，当其水平投影长度超过15m时，宜设休息平台。

6)大型商店营业部分层数为四层及四层以上时，宜设乘客电梯或自动扶梯；商店的多层仓库可按规模设置载货电梯或电动提升机、输送机。

7)营业部分设置的自动扶梯应符合下列规定：

一、自动扶梯倾斜部分的水平夹角应等于或小于30°；

二、自动扶梯上下两端水平部分3m范围内不得兼作它用；

三、当只设单向自动扶梯时，附近应设置相配伍的楼梯第17页，共37页，2023年，2月20日，星期五第二节营业部分

1)普通营业厅设计应符合下列规定：

一、应按商品的种类、选择性和销售量进行适当的分柜、分区或分层，顾客较密集的售区应位于出入方便地段；

二、厅内柱网尺寸，根据商店规模大小、经营方式和结构选型而定，应便于柜台、货架布置并有一定灵活性。

2)商场内连续排列店铺间的公共通道最小净宽度应符合以下规定。连续排列店铺间的公共通道最小净宽度通道名称最小净宽度（m）

1.主要通道4.002.次要通道3.00(2.00)3.内部作业通道1.80第18页，共37页，2023年，2月20日，星期五3)营业厅内或近旁，为售货需要添加的小间或场地应符合下列规定：

一、出售服装的柜台较多时应设试衣室；

二、检修钟表、电器、电子产品等的用地面积可按每一工作人员6m2计；

三、出售乐器和音响器材等宜设试音室，其面积不应小于2m2。

4)自选营业厅设计应符合下列规定：

一、综合性营业厅内宜分开设置工业制品类及食品类商品的自选场地；

二、厅前应设置顾客衣物寄存处、进厅闸位、供选购用盛器堆放位及出厅收款包装位等，其面积总数不宜小于营业厅面积的8%；

三、应根据厅内可容纳顾客人数，在出厅位按每100人设收款包装台1个（含0.60m宽顾客通过口）；

四、每个面积超过1000m2的营业厅宜设闭路电视监控装置。第19页，共37页，2023年，2月20日，星期五5）大中型商店为顾客服务的设施应符合下列规定（不包括在营业厅面积指标内）：

一、顾客休息面积应按营业厅面积的1～1.40%计，如附设小卖柜台（含储藏）可增加不大于15m2的面积；

二、营业厅每1500m2，宜设一处市内电话位置（应有隔声屏障），每处为1m2；

三、应设顾客卫生间；设服务问讯台。

6）大中型商店顾客卫生间设计应符合下列规定：

一、男厕所应按每100人设大便位1个、小便斗2个或小便槽1.20m长；

二、女厕所应按每50人设大便位1个，总数内至少有坐便位1～2个；

三、男女厕所应设前室，内设污水池和洗脸盆，洗脸盆按每6个大便位设1个，但至少设1个；如合用前室则各厕所间入口应加遮挡屏；

四、卫生间应有良好通风排气；

五、商店宜单独设置污洗、清洁工具间。第20页，共37页，2023年，2月20日，星期五五商业建筑的防火与疏散

第一节防火

1）商店的易燃、易爆商品库房宜独立设置；存放少量易燃、易爆商品库房如与其它库房合建时，应设有防火墙隔断。

2）综合性建筑的商店部分应采用耐火极限不低于3h的隔墙和耐火极限不低于1.50h的非燃烧体楼板与其它建筑部分隔开；商店部分的安全出口必须与其它建筑部分隔开。

3）商店营业部分的吊顶和一切饰面装修，应符合该建筑物耐火等级规定，并采用非燃烧材料或难燃烧材料。

4）大中型商业建筑中有屋盖的通廊或中庭（共享空间）及其两边建筑，各成防火分区时，应符合下列规定：

一、当两边建筑高度小于24m则通廊或中庭的最狭处宽度不应小于6m，当建筑高度大于24m则该处宽度不应小于13m；

二、通廊或中庭的屋盖应采用非燃烧体和防碎的透光材料，在两边建筑物支承处应为防火构造；第21页，共37页，2023年，2月20日，星期五

5）商店建筑内如设有上下层相连通的开敞楼梯、自动扶梯等开口部位时，应按上下连通层作为一个防火分区，其建筑面积之和不应超过防火规范的规定。

6）防火分区间应采用防火墙分隔，如有开口部位应设防火门窗或防火卷帘并装有水幕。商场一般面积较大，为了防止火灾在商场内部蔓延，商场应划分防火分区。商场防火分区一般应按下列要求划分：

①多层商场地上防火分区最大面积按2500平方米划分，地下按500平方米划分，如果商场装有自动喷水灭火系统时，防火分区面积可增加一倍。

②高层商场如果设有火灾自动报警系统，自动喷淋系统，并采用不燃或难燃材料装修时，地上商场防火分区可扩大到4000平方米，地下商场防火分区面积可扩大到2000平方米。第22页，共37页，2023年，2月20日，星期五第二节疏散

1）商店营业厅的每一防火分区安全出口数目不应少于两个；营业厅内任何一点至最近安全出口直线距离不宜超过20m。

商场内任一点至最近的疏散出口的直线距离不宜超过22米(高层为30m)。

2）商店营业厅的出入门、安全门净宽度不应小于1.40m，并不应设置门槛。

3）商店营业部分的疏散通道和楼梯间内的装修橱窗和广告牌等均不得影响设计要求的疏散宽度。

4）大型百货商店、商场建筑物的营业层在五层以上时，宜设置直通屋顶平台的疏散楼梯间不少于2座，屋顶平台上无障碍物的避难面积不宜小于最大营业层建筑面积的50%。第23页，共37页，2023年，2月20日，星期五商场安全出口数不应少于2个。

商场的安全出口或疏散出口应分散布置，相邻2个安全出口或疏散出口最近边缘之间的水平距离不应小于5m。

首层疏散外门最小净宽不应小于1.4m。

商场营业厅货架、柜台的布置应便于人员安全疏散，主要疏散通道净宽不应小于3m，其它疏散通道净宽不应小于1.8m。第24页，共37页，2023年，2月20日，星期五实例分析苏州水巷邻里商业项目

在整体规划布局上，慎重考虑了建筑的体量、分布以及空间尺度等因素，营造极具新鲜感的空间感受和令人愉悦的商业氛围。整个地块分为内、中、外三条动态环线：内环以环湖旅游观览为主，围抱内湖，是景观价值最高的区域，集中布置餐饮、酒吧、CAFE等休闲型商业；中环为休闲购物动线，两侧集中布置精品店、高档专卖店；外环为城市商业娱乐动线。三个商业动线以穿插尺度宜人的小巷串联，形成一个结构清晰、层次丰富的广场街道步行系统网络现代建筑的线条清晰可见，将体量在垂直方向分开，玻璃的、石材的，木材的“盒子”生长在建筑中，“盒子”在水平方向将表皮拉到亲切的尺度。