2017年江西房地产估价师理论与方法：企业有关经济行为的需要模拟试题

2017年江西省房地产估价师《理论与方法》：企业有关经济行为的需要模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。A：中位数B：众数^平均数D：分位数E：工业用地的监测点评估价格2、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是_。A.批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年B.临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施C.临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地D.临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响3、张某拥有一套建筑面积78面的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为700元/（月・m2）,剩余使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6%（单利），折现率8%,则该房地产的价值为。A：51.67万元B：54.35万元C：66.27万元D：90.13万元E：工业用地的监测点评估价格4、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的B.相互独立的C.相互作用的D.相互无关的5、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、—以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A.空间分布B.人口分布C.时间分布D.经济分布6、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/近，现房出租的年末净收益为500元/面.若按折现率10%和风险补偿值100元计，平幢房地产目前的价格应为.【2004年考题】A：4400元/m?B：4409元/m?C：4445元/mD：4455元/m?E：工业用地的监测点评估价格7、某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%,收益期限为50年时，则该房地产的价格为元/m2。A：3800B：4500C：5200D：5600E：工业用地的监测点评估价格8、根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为和产权登记制两大类型。A：权利登记制B：产权登记制C：托伦斯登记制D：契据登记制E：执行层的组织协调9、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2（基准地价内涵为五通一平无限年期的地价），土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为一元/m2。782.94817.06C.792.85D.768.0610、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的_。0.2%〜0.8%0.2%〜1.0%0.25%〜1.5%1.0%〜3.0%11、下列说法不正确的是_。A.委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B.法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C.指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D.指定代理的实质是一种实现委托代理的方式12、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。则该旧办公楼的价值为万元。A：1005.34B：1006.61C：2005.34D：2006.61E：工业用地的监测点评估价格13、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%,运营费用年增长2%,收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为—万元。A.650687585D.63014、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。A：零售商的财务能力B：零售商需要的服务C：零售商组合与位置分配D：零售商的声誉E：借款合同15、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价_。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零16、—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。A.合法原则B.公平原则C.替代原则D.估价时点原则17、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）。i=ri>ri<ri=1+r18、下列关寸：住房置业担保的表述中，不正确的是_。A.住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充B.住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保C.住房置业担保实行保证方式和反担保方式D.住房置业担保机构不承担连带责任19、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。A：某部分占有的土地份额二该部分的建筑物面积・建筑物总面积B：某部分占有的土地份额二该部分的建筑物面积义土地单价+建筑物总面积C：某部分占有的土地份额二土地总价♦该部分享有的地价额D：某部分占有的土地份额二该部分的建筑物面积♦建筑物总面积・土地总价E：工业用地的监测点评估价格20、设股票、债券、基金证券的风险分别为R1、R2、口3,则三者之间的关系一般为__。R1>R2>R3R2>R1>R3R3>R1>R2R1>R3>R221、某一在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为一年。A.37B.40C.60D.6322、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除—的余值为房产税的计税依据。10%〜20%10%〜30%20%〜30%30%〜40%23、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是_。A.奖金B.单位发给职工的住房补贴C.工资的一部分D.给职工增加了一部分工资24、投资基金证券的持有人与发起人的关系是关系。A：股权B：债权C：契约D：债务E：执行层的组织协调25、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是_。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、下列关于会计分期，说法正确的是。A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间C：会计分期又称为会计期间口：按年度编制的财务会计报表也称为年报E：以一年确定的会计期间称为会计年度2、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。A：以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险B：以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险C：以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险D：以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险E：执行层的组织协调3、房地产开发项目融资过程包括（）。A.资金筹措B.直接融资C.间接融资D.资金供应4、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.经营成本B.物业档次C.业主目标收益要求D.同类型物业的市场供求关系5、发生以下—情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。A.申报情况不属实B.房屋权属证书被涂改C.无意将房屋权属证书丢失D.因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实E.房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记6、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。A：管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等B：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C：物业管理区域清洁卫生费用D：物业管理区域外的绿化养护费用E：物业管理区域外的秩序维护费用7、制作深度价格修正率的要领是_。A.选取标准宗地B.设定标准深度C.将标准深度分为若干等份D.制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率E.按深度价格修正率求取路线价8、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。（2007年试题）A：价值相对指标B：结构相对指标C：强度相对指标D：动态相对指标E：时期相对指标9、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是_。A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位10、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%,则建筑容积率为_。33.3122060%11、针对不用的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类_。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值12、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%,银行贷款利率为6%,计算期内，净现值期望值为235万元，净现值期望值的标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。A：52%B：58%C：40%D：68%E：借款合同13、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度B：报告制度C：集体决策制度D：不服行政裁决的救济制度E：拆迁听证制度14、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80由?/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万而。A：1260B：1380C：1440D：2100E：借款合同15、下列关于实地查勘的说法中，正确的有_。A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C.实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E.实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实16、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为0,该建筑物的成新率为—％。7565554517、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是_。A.市政规划方案选择B.项目构成及平面设计C.建筑规划方案选择D.市场调查分析18、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的—的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用土地使用权出让金土地使用成本19、自然周期的—始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段20、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有。A：权益投资比率B：利息备付率C：偿债备付率D：内部收益率E：资产负债率21、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。A：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的B：国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权C：各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权口：不按批准用途使用土地E：未经原批准机关同意，连续一年未使用土地22、是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A：市场定位B：市场调查C：市场细分