广州市某住宅洋房项目市场调研报告年

广州市“***”纯住宅洋房的房地产项目市场调研报告前言市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关键在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。而科学的策划是项目成功的基石之一。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是本盘第一的追求，也是公司永远恪守的策划观。只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程整合营销策划运作，项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。本专案组员将凭着创意性的策划理念、专业的代理经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本盘制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本盘的优势，提高本盘的总体素质和市场竞争力，令本盘推出市场，夺取最大的销售业绩，获得最大的经济效益。本策略的执行将随时根据市场的变化作出调整,做到专业、创意、实效的追求。藉此，根据市场调研分析，紧紧围绕开发前期关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本盘的成功与强势营销。二、调研内容对广州市宏观环境的调研；宏观经济以及市政规划；广州市房地产现状；项目自身情况调研；产品的整体研究与特征分析；项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）；产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）；需求市场调研；未来三年内市民置业意向；购买偏好（地段、价位、户型结构、面积，建筑风格设计，装修档次。配套设施重要性）；购买决策（决策参与，决策影响因素，信息渠道的重要性排序）；己购买行为（适挥宜置业时期，比销售行为主动诉性，付款方式级）；石购买价格支付策能力；品对物业的配套喝需求；购买人群；缩竞争市场调研糕；醉基本情况。楼邻盘位置，占地谱面积，总建设邻面积，开发商继，总投资，开续工竣工日期，娃容积率，类别继，档次及整体形布置，装修材筋料，硬件设备捡，配套服务功尼能以及功能分邪区，公开销售灯日期，销售价预格，开发期价织格的变化情况吨，销售率，付奸款方式，银行秋按揭安排，车鼓位配套，物业均管理公司以及么费用。倒营销策略。目阴标客户选择策羊略，市场定位昨与宣传重点、易，营销组合策闸略。三、调研方式阴房管，土地，薄规划等相关部润门访谈；风报纸文献资料打收集与分析；号网站合作调研跑；鞋项目自身情况臣调研；模项目规划洽谈狮会；牧项目现场考察禾；含有关人员访谈供；乎相关资料收集屈整理；抓需求市场调研衔；托专项访谈问卷奉（伸20杰0连人次）；俩报纸公开问卷惩调查允（娘40气0坛人次）；王入室主体问卷筋（仓10已0刃人次）；已统计数据交叉姜分析（分类进父行频数统计分蜜析和列联表统扯计分析）。诵四、各阶段工扬作计划表呜调研的组织与圆实施纯时间安排谅工作内容糊200近3挺年诊5炭月粗5宽日吧就现有规划方看案专项讨论会邪200誉3适年哭5待月礼8融日沙提交调研问卷个样本及调研细努化方案甩200功3锻年蚂5缎月提1漫0遥日吓报社联络，报余纸问卷调整凶200其3版年诱5辜月揉1真0唉日洋宏观调研开始献。走访开发区撒管委会，房管哥局，规划服务北中心等。陆竞争市场调研皱开始，对广州醉市内以及开发泰区内竞争楼盘爪进行纤细调研减200诞3逮年艳5若月驻1锤3糖日区5刺月届1克7斥日报纸公开问哲卷见报，访谈式外商投资服务订中心，三中，盒高速公路管理茅处等单位，同狐时实施街访，烘共收回问奇卷辅24爷1侨份，有效问侄卷与23触5触份肺200圣3堪年宏5首月闷1鸽7单日任主体问卷调研欺阶段，走访小扰曲，企事业单晨位，私营业主化等，收回问型卷哗10傅8呢份，有效问刃卷也9卵8银份；剂三类问卷数据军库建立包200画3忍年献5男月璃2倘4各日造报纸问卷陆续号回收，截止目虾前回收问铅卷杀7取9狐份，全部有效怜；数据库数据贞录入步200罗3现年侄5侦月留2青5为日首进行数据统计乌分析，市调报列告（第一稿）疾形成爸200璃3永年坡5技月零2顽7坛日例市场分析现场且演示谈论会，乱市调报告（第度一稿）提交耗200粪3奉年骨5薯月峰3路0负日假市调报告（修哨正稿）完成提健交。五、项目概况地理位置忠本项目地块呈书葫芦状，地形润属于坡度较大雅的山坡和梯形边，由西向东起戏伏阳5月0咬米，背靠万亩忆果园，四面均齿有得天独厚的姥水景资源，由什于本项目地块滥为山地坡地，选在地势较高处荒，在大道一侧纸能一览长江交开汇处，有良好扩的江景资源。及拥有山景果园搬与江景双重景北观，在该区域悔当数稀缺性产夜品。；目前本这项目地块上主镇要是低矮的民颜房和开发区工密业建筑，密度身分散，依次，衡本项目的拆迁掀工作和摄取内煌部的交通动线都将是在开发过产程中面临的两琴个重要问题交通状况讲3酬0架多条公交线路拿供选择，为现派代都市人提供仗自由自在、快风速便捷的生活彻节奏。地铁二村三号线，广佛裙地铁尽在咫尺质，内环路、环葛城高速路、新牵光快速干线辐巨射市区内外。周边配套断周边成熟的生矩活配套数不胜属数，好又多超款市、百佳超市盈、好信广场、坝肉菜批发市场重、银行、中小脂学校、医院、误酒店乡、毕中大布匹市场酬、天雄纺织城颈、海珠电器商年业广场和华南丽汽贸广场汇，让你的生活酱方便无忧，精蚀彩自在。项目简介纳位于新海珠复授合中心，面临墓城市中轴主干俱道－－广州大俘道，比邻海珠欲新区府，与天马河区、珠江新橡城编CB芽D抛、会展中心极临速相连，以其瓶尊贵的地理位轰置和旺中取静神的环境优势突猾显其不凡的地袋位柴。地理环境毁精彩园林：独斤有的森林式四呀维空间园林－汪－幻彩星园，患高低错落，跌也宕起伏，提升斩生活空间惭。杆30挣0腹米长的江堤湾竿畔映衬宽敞缤阿纷的星光大道侵、独享私家尊姥贵，胜似闲庭凡信步。竭精彩视野：依提江靠林风水格柿局。周边视野神空旷开阔，朝潮看万亩果林，制晚观江堤湾畔同，尽享情趣美黎景。释六于、宅弓广州市宏观环洗境调研分析课上半年，在国兼家宏观调控政让策和全球能源怖、原材料价格道上涨的形势下慌，广州电力和宴土地供应紧张哄，经济增长速俯度二、三月份注出现大幅回落指，面对如此严虚峻局面，广州虽市积极采取应搜对措施，千方捕百计克服电力逼供应紧张的困险难，加快经济斑增长模式转型第和经济结构调适整步伐，二季盼度经济增幅出觉现了逐月回升富的趋势，使上篮半年地区生产野总值增耗长亮11.羽1吉％，保持了较塑高的增速。但对在经济运行中饥，也暴露出投竭资增长缓慢、壳企业缺乏自主穷创新能力、经歼济效益下滑等漆问题，对广州温经济增长方式标和消费方式的愚转变提出了更明加迫切的要求跪。机耕经济增速从大艰幅回落到逐月碌回终升锻闻今年上半年广恳州经济的增速岂先降后升，辛呈菊V传字形运行轨迹碍。全市地区生炎产总值同比增配长避11.艺1峡％，实现较快茶增长，并呈逐已步上升的趋势减。兼跃经济结构进一浸步调整优杏化渠烦选择性招商策系略成效显著。描产业结构不断宪优化。谜地区经济结构惰调整见成效。划通过拉开城市糠发展空间，调林整经济空间结编构，加大中心队镇建设投入，诵加快了我市城盟市化进程，花讽都、番禺、增雹城的发展快速穷推进廊。屯民营经济呈现妹出领跑全市经该济的势头折。犬轨消费市场日趋域旺晶盛世吓外经贸保持较邀快增踪长压盘财政收入稳步坏提如高决析居民生活逐步字改蠢善泛论七、项目区位偿优势分析区位发展潜力提周边有华南汽渴贸、布匹城、夕国际轻纺城等究专业市场，加易上海珠区政府驱要搬至广州大锄道南，所以该塘区域租赁市场符兴旺暂，未来投资回伟报高。篮海珠区并将残迎来欣了尖“趣海珠区府新办富公大楼奠基和棋海珠区人民法例院奠燥基扯”现的双喜临门症利身好消息。海珠艺区府新办公大驳楼位于广州大话道南园艺场路烤段（天雄布市至正对面），占堂地面积租约症10蒙8垂亩，届时海珠够区府将整体搬攻迁至新大楼办摔公，机关大楼伤的设计和规划毙将更先进，更露方便群众办事婆。而海珠区人恭民法院位于逸园景路左侧，主序要分管审判和两判决业务已。笛鞭结合海珠区地法税和工商行政软管理局就在广江州大道南的因睛素，广州大道夏南区域成为海液珠区新的政治展文化中心已初撑具雏形缸，辫未来三年内这都个全新的区域里性政治文化中巨心在这里崛起巩。这一带的道析路交通、市政括配套、商业配详套等设施也将仍得到进一步的赵改善。购生态公园规划膀让居住价值提畜升醒肝此外，前速段时间海珠区症政府公布了万信亩果林改造成冻为瑞宝生态公患园和东风生态纳公园的规划设唱计方案，这两控公园位于广州忆大道南东西两皮侧的广遗州下“讽南允肺历”踪万亩果园，分龙别定位为休闲员游憩公园和城贝市森林自然公堂园。其中东风斤生态公园就在欲本盘择北面，为广州刊大道南的市政乡建设锦上添花颤。生态公园将池改善周边的居田住环境，区域纤性文化中心将停提升地段位置宽。爷万亩果林改造窄成为瑞宝生态桑公园和东风生滨态公园的设计肯规划石就围绕在本项潜目东北两面，顶本盘答无疑是这些利颂好的最大受益蛋楼盘。豪大集团与领事换馆进驻促进区亿域经济发展供合生、珠江、悄时代等大集团哪进驻开发，建窗设规模拆约纠3.新5厉万平方米，总葱投箩资犁1.资3晕亿元，预计年获底可动工，两醉三年内有望躁加速政府和相孝关部门完成本返区域的公共配避套设施岂。青海珠区的另一乳大让业界关注乳的市政措施是症新领事馆的选洪址棵。醒新领事馆将在学珠江帝景和帝饶景华苑附近的抢赤岗地块，目凤前已有多个国孙家的领事对于裤进驻该新领事绸馆有了初步意赠想，合生集团锹有关负责人分拣析，新领事馆要的选址，将对菠周边楼盘的升揉值起到很大的死促动作用。珠萄江帝景和帝景耕华苑两大楼盘渐近日的提价，弟正是由于目前蜂市场上买家看侧中该区域的升庭值潜力，甚至袖有供不应求的祖趋势。虎4逼、交通规划助梁力区域发展圈今年中，中大刺布匹市场拆迁解后的瑞康路将面和逸景路连接贱，到时，路网肢设计将更加系纤统化。也商业物流加速戒提升罚海珠东部将建泉成琶洲国际会鉴展中心区和广独州大道南专业持批发物流园区遮两个区域级的秀商务物流区。刺其中琶洲地区赢将在会展经济兔带动下，重点的发展商务办公衣、金融、酒店咏等配套烧服务；而广州顷大道南因为有破交通优势，将祝建成专业的批吧发物流园区等互。海珠区政府先表示，将在未钱来几年内，要沟对这些专业批灌发市场进行整绕合，形成以高尖档次的专业批燕发市场为主，祸具有较强辐射担能力的区域性极、多功能、现赛代化专业批发盾贸易中心和物墙流园区。惜在利好市政规逮划的大好前提坚下，广州大道怕南该板块成为矮的楼盘扰是费今互后几年誓广州楼市的一唉大亮点妈。谣旺八风、液广州市房地产侮发展状况玉1蹲、局现状与结酿构求腊房地产市场发书展平稳，房地酱产市场与宏观醉经济发展保持加良好关洗系愧缎；或商品房开发投驾资、施工及新霉开工指标稳步绿增长；竣工面赌积继续降低，保增幅略有缩黄小皱浇；健商品房销售面寨积持续增长，撤但增速放缓，塔市场交易旺匠盛片饺；逐房屋空置面积纤同比仍在小幅恭增加，但环比巡面积下致降拜竞；叶国有企业、私遗营个体和港澳本台投资在房屋岭建设方面三足爆鼎隶立胆赶。诉2厘、尝摘开发投源资滚词①蓬、作房地产开发投炉资增长平稳，数增速低于全国算平均水犯平避梯；呜②巧、铅资金来源：外锯商投资大幅增以长岁悔。披3伏、牵土地供给、购令置、开发状况扫及价格烦①纲、兴存量土地逐步纳消化，土地供浴应总量在严格议控制下小幅增秩长，供应结构暑基本合狗理怒苹；击②啦、霜土地开发与购受置投资下降，绍购置面积与开室发面积有所增典长翅提；金③鞭、扛土地价格稳步什上披升呆摊。娇4堡、启市场价岸格倾抄商品房屋销售责价格稳中有作升播栽；蛾租赁价格持续薪小幅上具升盏胖。明5匪、溉供需概原况照掀一手楼市供应谈有所目紧张；夏成交量渗稳步上升。陪6秀、矿二手房市场供程给与需填求飞绿市场交易旺盛独，二手房成交腰量占总体成交菜量的比例略有井浮动，逼近一牌手批房妇圾；叹各区域表现各晌有不同，平衡盲趋势显思现压缺；测住宅依然占据握主体地位，商终铺成交量回落扮，踢；劫写字楼上诱升继蕉成交价格开始困回喉升源体。哑九盘、广州市房地闸产重点区域市饲场发展状婚况尿方(丛一瘦)曾、唇主力地区：壶番禺、天河、玉海筋珠售贡。勤1该、番禺、天河抄、海珠的房地显产市场从供给分与需求量来看器属于主力区诸域当厕；雷2摩、番禺房价上盲升迅速，二手却房交易活宝跃盒载。征潜力区域：白浆云、花都、芳玉村、黄待埔吊弟、讲海珠鞋。惜(铺二拦)常、并老城区塘：东山、荔湾舌、越至秀垂肤。宫十巴、广州市房地遭产市场竞争格夺局分析与重点第企业竞争力评浑价嫩1混、樱讯竞争格袍局态西响廉1糖、地产集中度喉较高，优胜劣捏汰加串剧棉豪姓搜2痕、民营、外资饮企业纷纷投资蛋广州房地产业虎；深圳房地产气企业进军广长州怨泛争额3伐、品牌企业加共强市场垄断，杯马太效应日益转明隐显电户2馆、叼碌重点企业市场笼竞争力评摩价信跳珠江、万科、票海田等强势房培产企业目前呈碰现出产品结构给、产品创新、辉规模经营、质摄量管理、营销册服务、成本控初制、物业管理绝、品牌竞争八亦大竞争优势，狭具体表现为产徐品结构坚持专犬业方向，以住羞宅开发为主，赵对商业地产、乖写字楼持谨慎蝶态度，降低了独市场经营风险报，赢得较好收演益；产品创新点上不断突破，熟从规划设计、赢户型设计、园顽林景观等方面葡不断推陈出新松；质量管理上真将精品理念贯辉穿于项目设计陡、施工、监理未等整个流程，惹在消费者中赢效得了良好的口惯碑。立十一驾、广州市房地族产市场发展因喷素分特析切夸(三一婆)浸伯政策法规：茎政府宏观调控学力度大大加进强竹晃两鼻1宫、土地宏观调偷控政可策晶雨陆骄2恢、《关于进一粘步加强房地产宵信贷业务管理犯的通知堆》偿街放叔4吩、央行加息政伞策油负杨阵5品、《关于加强辟商品房预售和絮销售管理的通秤知》：将规定币定金收取不得垂强赌制枪挽令(叉二热)心沸经济环境：户区域经济总部极效应凸混现卧寨坟(符三笋)障殊人口：坐购买力强际劲辅抓袄(馅四梢)利俊社会：党网络经济过、芝I区T叨技术和信息化旅促使房地产业俭加快升婚级药饮才(系五瞧)扣鸟交通捞：地铁五号喷线溜越十二、螺广州市房地产疯市场发展趋势己(锐一漫)鸡浸市场发展趋骑势湾凤岔粗1锋、房地产投资佛将继续保持稳紧步增长态榴势躁松蓝否2夕、二手房市场晚将继续保持旺擦盛态哲势瘦理概(凭二后)梅结构发展趋势肿亲迷回1乘、写字楼市场来发展将尤其突啊出滥甘陆略2购、住宅投资比筐例堤逐步走高季，住宅质量提最升除抗叛犯3熔、各区特色定幻位将进一步分绒化，老城区的击开发地位下降熄，新城区迎来化投资热潮场十三、广州市羡地产价格水平搜1翠、拓展半径不绑断扩大乡对比广州去年步和今年各区楼潜盘，发现，中优低价盘刑的竞“油势力霞图狡”椅发生了不小的蜡变化。一般而辈言，越靠近市城区，中低价位狡楼盘越少，者以副“药城中毁心刚”饶为圆心，不同挂价位的中低价极楼盘构筑成一编个眼个侮“条同心徐圆绳”顿，今年，这个督同心圆的半径运突然增大了很呆多。这显示，颜广州中低价位暖楼盘有加速远明离回“膏城中呈心桑”手的趋势恨。惠细以海珠为例，惹去年广州大道纤南一带还有不毛少单歼价肾400方0临元左右的房子步，今天，这些泉楼盘都升到和近亡500银0质元了。要狐找滥400闹0晶元的楼盘必须堵到更远的地方播去了。场2公、天河区价格富强劲增长铸天河区的楼价愚涨幅明显，达泪到各829沸5痒元使/m2择,谜比去命年疾1奉1搞月狂居升呜120昨9森元历/m脾2央。目前，天河轿区珠江新城的木楼价已经升残到党9000~1批000氧0族元画/m2舌,壁同时，汇景新旺城、富力天河特华庭等项目的忠均价也姐在拆1000色0驻元隙/m粪2更左右，其他项硬目大多也紫在傻700五0转元阶/m魄2俗左右，从而拉举高了整体楼价摩。猪到目前穷为止，楼价的暗猛升势头不但委没有放缓，反牢而愈演愈烈。漏3近、夕同和路楼价一赖年升千元醒调查发现，同融和路的南方医从院和梅花园地捉段的楼价在一滔年内已上升稳了墨100末0喂多元／平方米泽。如云景名都匙，去年单收价楚450绘0惧元左右，现已霜达担600绿0妇多元税。梁婶而在白云大道材，云山诗意年霜初开盘时单疤价毅420灾0颜元左右，现在究其楼价已直福逼聪500革0永元大关。黄石牺路一带，荷塘者月色一期单价谈去年协在新400番0微元左右，现在抬二期则已升津至家500匀0诸元左右。机场冈路百顺台去年仙二期单绑价厉450猛0抖元左右，现在殊售三期花畔晓军雨已升升至阴550大0潮元左右蛮。芹推同和路和南湖灵板块是白云区梳楼价上升幅度茅最的区域，一刚年内楼价上升史了袋100冈0连多元，而白云歇大道、黄石路启和机场西，一尤年内也分别崭有摆50脑0皆至离100遵0绑元的升幅趟。扛写东圃中低价挂盘拔“粉势力添图疑”栗往东移动墓去年，天决河浴400捏0哥多元／平方米骗的楼盘主要集勒中在东圃板块坝、燕塘沙太路作板块互。目诊东圃板块的中谋海康城，销售林均价只倒有述460为0笔元／平方米，蚀年底也是维持根在栗480养0匹元／平方米。顶城市假日园去者年中首推新货堡，销售均价只己有浇430东0辣元／平方米，怀下半年价格迅污速调升，涨傲到运480串0私元／平方米。读而美林湖畔、平盈彩美居也有迁同样的现象，甲都先后进滔入皆5300-5气80朗0钉元／平方米的携均价范围。与若此同时，东受圃衬500滨0惩元以下的楼盘捧明显有向东移将动的趋势扩。彻劳天河公园板块舟的华景新城，谢在去年推售陶蒸然庭苑一期时陪，均价只每有讨530庭0栋元／平方米，暮年初推出二期效均价幸为乡570宣0匪元／平方米，玩等罩到弯“桨十遮一洗”饺第三期尚景新牧寓公开发售时舅，均价已经达装到舅660鱼0取元／平方米纳。计拨因此，孩以凶500忘0货元为中低价位板楼盘的上限，淘今年天河区中放低价楼盘最为因集中的应是沙替太路板块，像连云翠豪苑、南遵兴花园、橡树毫园等，不过随急着区域专业批兆发市场的整治报和搬迁，以及关地铁三号线延状长线的动工，测该区域的房价袍上涨也只是时编间而已冤。惊慧番禺房价涨了突百元踢一直以来，番塔禺房价比原八勒区低，因此，说把番禺中低价踪盘的标准定在斥单箱价骨400辣0盘元忍-450事0防元／平方米闯。签鸦调查养发现，膊按幕400墨0祸元折-450增0叠元／平方米的筛标准来找房子摄，有洛溪板块责的海龙湾，华受南板块的华南水碧桂园、自在轰城市花园、锦编绣生态园。去惠年华南碧桂园身洋房没货，今椒年一举推出上灶千妈套仅370颜0拒元／平方米左在右的房子，引扭起抢购狂潮紫。晓判调查卵还彻发现，虽然中午低价盘的名字采还是那几个，耀但与去年的价高格相比，他们饼各自的均价也雪有所增长，增减长幅度滥在丧10臂0慈元／平方米左称右签。激规海珠热南洲路房价走赵高芝对很多人来说洽，除了海珠，互现在似乎很难旷找到理想的低布价盘。去年，搅不少市民对海低珠妄400抢0返元／平方米左数右的房子仍认壳为价格太高，隶如今，该区域陡除了南洲路、怜工业大道南外芒，几乎很难找蚁到这种价位的蜘楼盘桃。立销即便这两个板脉块的房价今年虹也在一些大盘裂的带动下热，喜“夸热篇闹郊”鼓起来。南洲板革块一些楼盘本奴来都针对中低穴端客户设计，陵由于市场变化街，不少发展商梯已把目光抬高革，定位为中高陡端市场。相对脚于其他传统区弱域来说，海珠就的楼价升值的俭潜力茶很大霞。壳低价位炉的房子在广州脚仍有不少，只市不过相对于原楼先的区域，现券在聚集的区域锅更向城市的外句围拓展了。以叼往，浙低价位苗的房子大多在甚城区的中心地缝带，有许多甚别至还在老城的尤中心旺地，主许要分布在广州皂城区快捷路（吉中环线）的周筝边房。吵蜂但是，现在葡低价位顷的房子，大多颗向段外启“姻迈听出织”睛了一环，主要降分布在外环诊线袋——普—慧环城高速的附牲近及外围地带辽。具体来讲，愉北部主要分布屠在北天河、白酒云大道；东部呀则集中在东圃数、黄埔；南部棒分布在南洲路邮、广州大道南示和番禺华南板纪块；西部在原笔芳村、白云区赴石井等地区。躺据粗略统计，帽目前这批房子透的供应总量加坑起来约榨有驼3矩0孩0庭0狗套。这些区域略的房子价位大猾多永在蕉500糟0需多且元微/m银2号左右，有些楼纸盘甚至只生有桂400宁0寄多职元甜/m2物,其且多数楼盘规碑模大，绿化、纺商业等配套设买施也比较好。幼按照许多市民读的固有观念阴，建600雅0须元灯/m艰2截的房子应该是乱靠近市中心，耽至少也不会太梦远的，但现在凳却只能买到离胜中心城区较远枕的地方，于是镇便觉得不适合伴自己的要求永，奶“货无楼可拣泡了麻”它。伤钓随着城市的发苗展，一个城市顷的中心区域必报然会扩大，由锡此自然带动居毅住区域的拓展女。广州中心城才区的土地资源滔日渐稀缺，且劣很大一部分要唯用于商业、市拍政公共用地等像用途，地价自梨然水涨船高，季所以在市中心渐已很难继续开晶发候600第0窄元铃/m太2应以下的房子了督，这是城市发去展、土地升值柱的一个必然趋晨势。现在乎，轨600渣0猴元胆/m皆2督以下的房子开地发到了环城高葵速一带，相信怎未来还会继续洪往外延伸，这援是不可逆转的应发展趋势岩十四、广州市龙供求状况毫中小户型始终轿走眨俏扶害中小户型虽然营是广大消费者汇需求最大的一采部分，市场上度大户型单位普鹅遍增多，中小位户型多为奇货柴难以满足市场窄的需求。元旦辈期间几个以小怖户型为主打的抄楼盘自然就人白头汹涌瞎。嗽星城格调、英晌豪花园等楼盘拜形成争购小户猪型单位的热潮炊，无独有偶，喘位于天河公园温旁莫以侵3只8甩到紫5会5牙平方米小单位夕为主打的东方戏都会广吃场食·层上寓，在开盘活不久就已经卖窄出绝大部分货聪，特别是该盘阀南谣向恭5旋5东平方夺米腐C排户型在内部认践购时买家登记同率已避达泼2泥0梁∶章1则，现在只剩两耗套，而其他户赤型目前亦是只爷剩下较高层以拐及较低层单位站，总体的货量拿不多。中小户劫型始终走俏市乐场祝。枕下江景楼盘势头心不遭减脊兄继城启一线江挡景楼盘天鹅湾距开盘以来，江不景楼盘再次成蜡为年底市场关具注的热点，虽缘然定位为江景枝豪宅，户型大迎、总价高，却陆不减买家的热尚情，公开发售次也要加推才能犁满足当时在场凤买家的需求，许可见江景楼盘呆受人欢迎的程爬度盗。洽膏恒大金碧湾祖继稼3旧月份开盘以来爸，其以中小户凤型为主、座拥工一线江景而成懂为买家追逐的尘焦点，使其在蛙开盘后不久就掏一直处于断货钱阶段。其全新筹二期刚开始内葵部认购就吸引老了大批买家前材来，二期户型深面积最大的店为蜻14宪5耀多平方米，最峡小的心是刻2扬3糠平方米的单身狐公寓，其中又写以驻6侍0痕－丧11酷0毁平方米的两房乘以及三房为主抽，与同样处于颤革新路的天鹅兼湾定位明显不艘同，虽然其均湿价高那达震700被0妄元／平方米，区但销售依然火调爆星，赢8良号当天成交就纯接敌近袭4伙0溜套单位，其中崭以正望江穿的碍B影型欲10欧3筹方阵、裳C毯型燃8银6卵方单位最受人固欢迎。可见，博江景楼盘在新宗一年里面依然觉是势头不减明。乎毅投资意识更为猾强戴烈然汉在广州，投资耐型住宅物业主严要集中在天河端体育中心周边润附近地区以及纸新港东路的琶亏洲会展区域，曾而这两个区域收亦是目前市场绸上众多楼盘的滚集中地。在天载河区，上寓的誓热销、马赛国海际公寓的大受踩欢迎，都因有妄大部分投资客扫购房，但真正胸的用家也占很穿大一部分，用贴家在买楼时投紧资意识也有所池加强跪。连腔金碧翡翠华庭主开盘，主力户斩型是两房两厅阴，同时还有少庄部分一房和三策房单位。一房至单位在开售当到天就已售罄，么在短短一个多稼月时间，现在通金碧翡翠华庭订的两房单位基刊本上售完，剩盲下主要都是大问单位。对于这熄些居住投资两畅相宜楼盘的热食销，除了有部始分投资买家购册房外，也有部绒分投资意识较朵为强烈的消费娃者在买楼的过贸程中，除考虑项目前的实际居乏住需要，亦会钻兼顾到投资的丧发展前景。比十五、住宅类众物业近期市场陵特点市场特点答从广州市楼市令近一年的发展棚中可以看出，胸房地产市场的秧发展形势越来安越好，消费者段对楼盘的素质罪要求越来越高何，发展商为迎号合市场要求，波将会做得更好及、更快。伸针对广州市场晓不断进行研究男分析，紧贴市唤场步伐，结合烦政府规划发展你方向，预测房河地产市场将出享现如下利好形至势。趟随着广州市房段地产市场的逐剂步升温，竞争貌压力日益加大鼠，将淘汰部分斩实力差的开发荒商，而那些实自力雄厚的、注旱重企业形象、龄时刻把握市场最、满足市场需防求的开发商将逮成为广州市房荒地产市场的弄妥潮儿。锻开始引进全新鼓的营销理念。孟随着诸家代理坟公司进入广州荡房地产市场，另改变了过去发敞展商为卖楼而棵卖楼的简单开陵发行为，引进招了全新的规划乱设计、形象包苍装、销售策略英、趋前的市场双预测等营销理碍念，引领广州捕市房地产市场疤逐步国际化。总论：玻综上所述六大冰趋势，广州市甚的房地产业将横向大型化、智途能化、人性化兄、环境化发展办，不注重品牌披形象的发展商靠将被市场淘汰淹。高品味的楼搂盘将成为买家盐之首选。混十六、区域市催场主要楼盘概进况益鹏翠苑悉发展商泡：威广州嘉鹏房地滥产有限公司托地理位置鄙：俘海珠声区漆收广州大道与工康业大道交汇外捧（海珠客运站史斜对面）芝占地面积霸：帅9甚0四余亩类总建筑面积螺：宿6舱万平方易米歪凳绿化率春：赖49%迁容积率称：榜1.1淡规模列：猪1绣1苗栋多筹层膊4城8乏栋小高层、高辉层独体僻总忙童户鹿锈数捡：愤1270映户型面积同：扛9炮0婆平方纱米庆—佳20泉0恼平方米符价格骤：多层均肠价郑:451母0买元寻/织平方荡米驻植高层均桃价奥:396商0烦元蒸/辞平方米撑付款方式欠：一次性、按帝揭炉发售日期哄：预200聋2别年年底局入住日期咬：今雕年吴6学月一期缸销雾量售勤旋率智：截80%屠物业管理侨：忌0.4-0.木5骤元女/个平方米直配套色：可视对讲、关保关安壳2妈4本小时服务、闭千路监控（电梯牙、车库、楼坐担入口）、集中叠供热燕，乳2析4揭小时热水等裳点评抱：多层销售情横况较好，现已颗基本售磬，小孔区整体感觉较律好，楼盘包装晚比较到位；在鬼宣传推广方面单，缺乏新意。钱高层外观视觉伶较好，由于价残格较高和人们肺对高层认识不帝够，其销售情肉况欠佳，但该槽地段从长远的铸眼光看具有一雨定的升值潜力炎。和辉花园屯发展商去：珠江房地产睁开发有限公司浆地理位置浑：率海珠塞区肚血广州大道南海本珠区车管所对角面秘占地面积绣：玩8掏0乘余亩执总建筑面积龄：贪约求1壳2虏万平坊米烛律绿化率拉：集3叙0凯％删容积率这：及2.1例规模皂：盼2皂0蒸栋多层悠户型面积壤：爹7鲜7烤平方倘米锯—惑14痕7世平方米拐价格接：均市价紧580袭0沸元腥尤/兴平方米璃付款方式璃：一次性、按阴揭岸入住日期秃：脱200刻5趣年转7素月钩销莫呈售性裕率建：惊95%乖物业管理俩：蜜0.商5借元事/顽平方米砌配套打：可视对讲、肉保耽安婶2难4真小时服务、集晌中供热透，社2脂4确小时热水等妻点评词：位置优越、围楼盘外观效果彻较好，环境、陪绿化一般，相弊对本区域其它均楼盘，价格较漂高，由于路面挂的拓宽等因素杀，销售情况较件好。翠馨华庭屯发展商坛：港广州市盈升房烧产开发发展有债限公司芒地理位置惠：递海珠您区葡室广州大道性南估(株园艺场古站续)萌占地面积裙：覆12控0通余亩废总建筑面积炉：朴1拖5诞万余平敬米转执绿化率杆：超坐过集30%堵容积率忘：矩1.8灌规模阅：委2喜7颜栋多层蠢总晴经户沟偶数鱼：候120丹0短余振户脉畅户型面积誉：腾9治3鉴平方含米涌—药25告0莫平方米燕价格型：均没价视620闭0鞭元趋/陵平方米阻付款方式昂：一次性、按御揭蜓入住日期象：举200吉5茅年鹰6仇月涉销妥元售德矛率泳：裹40%品物业管理易：甩0.2泼5航元贝/雾平方米左右闪配套戏：楼宇对讲、雹集中供热、分集户计量帽、愤2竞4兽小时热水等尖点评猪：小区布局合洲理，建筑质量吉优良，整个工佣程形象好恒,检尽管价格具有帮一定的优势，笔但该项目在本拣地区大户型还弃有待消化。侨惠花园唱发展商步：种稼广州市华侨房秧屋开发公司坦地理位置修：齿海珠迟区猾三海珠广州大道悉南绒90等3岗号昼占地面积洁：船4渠万平方米朴总建筑面积善：党蓬3船万余平方米软绿化率蛙：几乎无绿化钻规模边：损9逗栋多层巴户型面积芝：卷7吵0疤平方淘米震—堆11付0蔑平方米腹价格颈：均览价瑞450消0述元令医付款方式睛：一次性、分春期付款徒入住日期嘉：现房赴销贩厌售之判率上：抓80%斜物业管理构：凳0.宜4帆元迁/呼平方米文配套阻：目前配套设利施均未到搁位路关点评顽：户型太差，次手续有问题，丝目前暂且拿不辞到房产证，由婆于价格很低（怨均患价蜡38趣00塞元堤/稼平方米），故愁前期板式多层肥已售磬，目前馅两栋典式多层冤（一梯六户）桑销售情况很差鄙，由此可见，宏消费者购房首救要关心的问题蛾还是销售价格常，只要有价格年优势，即使承柿担一定的购房长风险，也有敢害于凝“播吃螃亲蟹脂”作的消费者存在季，而且不在少横数。蝴十七、广州市针市场主要楼盘箱概况天河区琴众豪宅拉升楼欣价职去港年血1梢2晌月，天河区涉以醒118弓5涛套的成交量画流上了句号，而尸高掀达煎829残5砍元受/m保2滚的成交均价不碌仅比成交量第绑一的海珠区整亦整高出杨了宰2辟6灵％，也比本蔑区牛1章1营月夺的蹄710卧0传元摔/m殃2医、眠1授0明月哨的糠731企7歌元送/m汇2妇再创新高。高摄价之下，天河凶区的成交仍然呀活跃，恨以按10850土2滨万元的成绩位单居总成交额榜啦首先。去馋天河区去崭年更1搂2散月成交均价达掘到新高，主要丑原因是当月天鞋河区高价豪宅胖的供应量较大早所造成的。去遭年宪1云1遵月底入市的中紫海观园，在去堡年森1靠2查月显现出热销题威力，此外，浓汇景新城、富池力天河华庭、睡力努迅纽·肤上筑等都在去祝年曾1剪2峰月推出了新一武批单位，而这肿些楼盘的均价斑都超继过骨1000坦0拌元哑/m2也,三这些楼盘的成握交直接拉升了攻整个天河区的汗成交均价。同柄时，鹿星汇雅苑练、鞭马赛国际公寓推、楼东方新世界阴·粱锦逸漆、川珠江俊园狮、隔历德雅舍纸、友天惠嘉园给等也都始终维呀持着坚挺的价晴格。黄埔区缺货制约成交氧黄埔区去蓬年搁1赏2句月仍然没有大爷的突破，总成览交量护为浴25疯5总套，成交均价狭为菊474丑7窃元循/m2捧,蠢比去格年始1母1钱月达458切8柏元诊/m躬2息略高婆。合病去弦年明1挨2嚷月黄埔区主要况是伯金碧世纪花园袖、万科城市花她园保持成交。茫供应量持续下先降，去姜年弯1努2闯月下降领到甲500~60袋0早套左右，但虽还然如此，去邻年狭1绕2卸月的成交弦与视1曾1婚月相比却还略固微上升，可见罚需求一直保持松旺盛。可以预渡见，随着可选麦择范围的缩小乖，黄埔区的成岩交还会受到进伤一步制约丙。宣白云区市况稳如泰山太白云区的楼市馒表现相当稳定查。从去框年挤1凡0母月它到耗1脸2师月，整个第四秘季度的均价都裙在旬5400~5脖50疗0倾元怕/m逝2暗之间，成交量壤也保持珍在途100墨0愚套夺/西月左右。本月絮表现较突出的建项目有院金碧雅苑促、械金碧新城灶、富力城、筹时代玫瑰园捷、推岭南新世界摆等。主要供货订区域依然是白凝云大道、石井妻、平沙、罗冲树围则因为有金触碧新城、富力笨城和派富力桃园差，也成交平稳索。虽然表现不造错，但这几个澡项目的成交情跑况也比较平缓豆，未出现一天著签约几十套喜的岂“弄凶猛势衔头累”秧。纸喇新盘方面，利疯海器·辞托斯卡纳光全新亮相，为锤广州带来浓郁还的意大利风情浇小镇，首批产扶品叠拼庭苑以弟新意获得了市奥场的赞誉。在恐白云大道楼盘滔继续表现抢眼牧之时，南湖项抵目则略为平淡欺。一方面，南耐湖雅居乐半岛咱花园、万尘科矛·醋蓝山伍等项目均进入注了缺货期；另梳一方面，以度皇假、休闲为主宋调的南湖板块萝项目，依然无吉法和以自住为猫主的白云大道责项目相抗衡。燥预计今裁年孩1恳月，仇依云小镇脉和利踪海逝·封托斯卡纳这珠对搁“样欢喜冤塑家床”静将继续展开较素量，而白云大笨道则开始进入星缺货期，估计缘成交情况依然醋和去筝年夺1免2柏月一样平稳蝇。愉海珠区嫌成交量岗即将超越天河镜海珠区一扫去隙年云1享1挺月后劲不足的祝疲态，共签豪约哗1考08茄0赏套，签约面搅积池13402柳9株平方米，成交煌金眨额定8190贿5贸万元，成交均趴价桐611较0娃元熟/m2,杯旁与去抚年盛1帖1腹月相比，去衔年倒1吊2剩月海珠区成交锯量有所增长，阶增幅穴约眼30题%默，其成交均价煮已突娘破汗600充0永元踪/m届2浪大关。对比去衰年第四季度的率海珠区成交均督价，是以每拒月未2屈0棚元猪/m护2俗的速度在增长同。俗鸽海珠区绳泓景花园丢，总成交套数防约点19污0车套，占到整个添海珠区成交量自的脆约班15验%轨，成交价约躺为句630珍0发元打/m2如,铃高于整个海珠情区成交单价，炸因为该楼盘大盐部分都是两房酱、三房单位，句户型实用，所应以屡屡成为热抢销盘。除此之坚外，表现抢眼怠的还有鲜珠江南景园粥、稿江南新苑些、即本盘迟和饿金碧花园沈等。值得一提转的是，海珠区厚豪宅大盘珠江初帝景苑仪表现颇为不俗破，成交脂约吓4臭5葵套，更有几天指成交突精破依1糖0牲套挖。冻着就板块而言，漠工业大道板块稀在去比年抚1傲2搭月最抢风头。抓南景园压轴产店品陪“件美述庐浓”搏成交火爆，成杏熟大盘废保利花园印收官之咳作谦5务4逝栋和金碧花园猫的新货也备受教买家青睐，三似盘新货齐推、做货量充足使该夸板块在去届年绝1蚊2规月风光无限舰。诵番禺区、妇成交量飙升一链倍鹅蜂调查人员从公番禺区国土房我管局获悉，番喜禺区去沈年粥1进1俱月的一手商品络房成交量创下内房产新政策出河台后的最高纪弹录，共成目交篇252止9筑套预售商品房诞，成交套数比格去毒年腐1粗0翠月份增加朗了歌107辆2伪套，成交金额结比去堵年江1他0热月割的描7.竭9找亿元增加了近俗一倍，达畜到初14.搭4鞭亿元，成交面逼积比去果年掠1算0铃月增加景了念85.4蜻%樱，成交均肥价肢436把0张元颜/m2可,仙比去诱年源1末0方月份轻微下跌溉了攀8蹄4呀元箱/m门2娃。二手楼成交面量也有回升辞。鞠场去熔年器1兼1哨月的预售商品末房成交套数、笋金额、面积均容创下去膏年跪6犁月以来的最高盼纪录，南村、栽钟村、大石三浇镇依然排在前觉三甲，成交金驻额分别为锻约摆5.5吼7残亿元、港约路2.7产4姻亿元、摆约笑2.3淹6低亿元，三个镇菜的成交金额占乐了番禺去坟年罗1龟1妈月总成交额的良约烧74厚%汪。成塔同时，二手房悠成交量在经历身了去蹲年浩1匙0坟月的下滑之后惨，也开始出现呆回升。其中，获成交均价上涨麦了亡12理9料元尤/m2血,奇达烛到蛙238恋3维元议/m匹2岩；成交套数增判加拿了桂17屈5廉套；成交全额训增加了宋约具500寸0储万元，成交面斯积增加笼了宵1.蒙4眠万平方米绿。秤尖调查概分析，这是由崇于去吊年骤1邪0朴月份购买力迸接发所致的。房便价一直有升无将降，观望者发槽现房价并没有艘跌，担心房价凝会继续走高，凯只得赶在去阔年慧“灿十拣一封”止黄金周过后匆还匆入市，这部毛分购买力在去堤年届1母0泰月中下旬得以犁释放。器十八、同期罩项目买调查处□快保利海棠花园桑位于江燕路广考州橡胶厂地块达，占地盲近室1辨万平方米，总栋建筑面积直为术4遮万平方米大，竟1调0葬栋柱1敢1苏层高的小高层陵住宅呈围合式饼布局，采取人圈车人流规划。竿在产品定位上哑，为了与保利啦集团在工业大这道的保利花园茂、保利百合花税园以及周边其龟他项目形成错毕位，该盘定位箭为适合白领一屠族首次置业的挖高档次楼盘。灭其户型设计以报三房单位为主补，一梯四户设源计，其奖中数7和0漏－鸽8忘0墙平方米为两房表两厅罚、逢8江0犬－耐9舌0冈平方米为小三塑房群、铲9薯0哲－逝10病0比平方米为三房提两厅蚂、匙12盖0时－胀13房0座平方米为四房蝇两厅，实用率梳接旱近秧9悲成。该盘还配耳套有商铺和一恐个网球场，其芽他配套将与保排利工业大道上甘的其他楼盘共仓享码。驴迈现场目击：目柏前正进行地基症工程的施工液。应裙价格：预计将落超些过塘500折0访元／平方义米龙尺入市时间迈：邪200余5运年五一捏前学肠□穷天地花园授［预脂计掠200弯4本年五一前内部拜认购颂］考疤项目介绍：该吊盘位于赤岗艺陪苑路，即珠江耀帝景苑南门外差，自来水厂对遗面，由广州天崭地房地产有限栋公司开发。该岩盘占衬地氧5冲万平方米，总恰建筑面秩积柿2氏0凤万平方米，规直划贼建奸1父4导栋形1赚1撞－滨3若2挣层的住宅，标共骡170盏0秀多套。户型面消积娇为末4躁0但－岛13喜0毁平方米，户型酸由单身公寓到严四房两厅，种年类丰富，并且海户型细分。其锡中，南区部分草单位将做成公株寓，每户设计指有双阳台，带捷有高标准装修仙，每两层还带走有一个公共空蛾中花园。该项颜目采取整体开坝发模式，目前践已建至正负零桥零层当。腐边入市时间：预两计席200狂4纵年四五月开始唯接受内部认耗购吴玻□这滨江明珠苑偷［预羊计嘱200挣5蝴年年底前上市很］堆责项目介绍：滨景江明珠位于滨挺江东一线临江学位置，居于两贫大豪宅盘中信史君庭和金海湾舍之间，是华港冶房产目前重点贫打造的项目。蛇项目占姨地阻1.档1泉万多平方米，症建筑面积菜为伤4书万多平方米，生规划芽建扔2氧栋砌2握9叹层的高层住宅庭。户型蹦以删16沫0醒平方米的单位涉为主，在设计陵布局方面较为摊创新。为了避侮免南向单位不壳可望江的局限怕，该盘把北向辜、南向的每个夫单位都做煎成准4赌5难度角望江朝向允，这样使每个听单位都可望江橡。另外，南向征单位的阳台为浊了充分利用阳鹿光资源，设计灌成了阳光花房恶；北向单位的屿阳台则做成大烘露台，面积趴在子2茶0恢平方米左右扶。壳冲现场目击：该庄项目目前已动壤工，正进行地黑基工程件。瞒荒入市时间：预逼计庄200宏5门年年底渠。领衔□葬合生南洲路项付目禁［预计明年渴上半年公开发垦售恐］铃游项目介绍：该温项目位于南洲火路北，石牌海辱涌南、西窖村凤西北侧，即晓掠港湾对面，英铅豪花园旁。总午占顾地丰5644旺0姥平方米，总建孩筑面济积铺16.娘8瘦万平方米，定蜡位为欧式高档的住宅社区。广社区呈围合式载布局，隆由境1弯2鞠座小高层住宅扑组成，其灶中巧4孕座为二梯三户证，其余为二梯祥六户。户型设苹计弱以存9碧1痰－老13速9慧平方米的大户式型为主除。榜趁现场目击：该皂项独目香1伍1动月下旬奠基，隔目前正在打桩候。锡膝入市时间：预感计明年上半年逝。蛾雕□式绿洲别院桂［预侄计丘200某5润年夫6添月上市恼］妻投项目介绍：该坏盘是利海地产虫在海珠区开发悟的首个项目，化位于赤岗，占逼地召300咳0寄多平方米，建扇筑面文积怪2柳万平方米。两显座塔楼分别雹高泉1译8研层混和贿2旗2匹层，户型包骡括世2菌6胳－乔2落9预平方米的一房棕一厅免、证5闭1期－赌7洁1变平方米的两房黄两厅蜘、且8威0享－尸9晓2柳平方米的三房帅两厅辅。益践现场目击：该闪盘年中已开始喷进场施工返。锣树入市时间：预霜计烫200胁5股年术6怎月阴。挺容□痰滨江东项目狗［预计明威年下半年推出枝］搞费项目介绍：该帐项目位于滨江返东珠江泳场附晋近，占茶地体500元0超平方米，为一千座双联体塔楼读的单体项目。不该项目发展商股曾成功开发了缴朗晴居，因此展将把朗晴居的巴品牌延用到这皇个项目上。据呼悉，该项目的横外立面和户型或设计都很有特为色，两栋塔楼程分别凑高锻2止6逗层和和袖1设5瓦层，户型设计钻主要针对白领旱阶层，以中小提户型为主规。取测入市时间：目听前还未动工，款如果各项工作段顺利，预计明姻年下半年就可侮推出泰。腹□老盘新货珠江帝景泪珠江帝景将推众出灏景轩。户役型面眠积壶12断5膀－轰17覆0湾平方米。预计腿每套售市价肤10奖0泄万名－箩12耐0具万元咬。扣光大花园隐明年元旦将正席式推冠出结F话1佩区虽“正和榕风淹景倒”烈53田3如套全新住宅单陷位；明年五一群前后将推出该楚盘惟一的一线成江景组鹅团竟E感区，占庙地窗5看万多平方米，弊有充170屑0超多套住宅。山酿珠江御景湾扎年底贱推鼓“艺名流风竹范丽”臂全新组通团榜15告0混套单位，一层晴一户设计，四索房二厅，每套畏面积红约耳17目1侮平方米。慈膨自由心岸帐预计明年中推饰出三房或四房炼单位，售摄价读600除0陷元／平方米以哀上。质功信步闲庭占现正发扔售堂7述1述－沾14叨4参平方米的单位悔，装修丸价猎438励0懂－视560由0携元／平方米。的射中洲中心劝明年春交会推嗓出托7宣0迅多套单位，面增积虏10研0炼－装22所8晃平方米，售萝价敌1.巴3啦万元／平方米变左右坟。助伯朗·熙源歌明蓄年杂5弟月推新组团，期主柴打缘13杯0亦－薄14懒0毙平方米，售童价裕600识0遭元／平方米左妥右埋。套饱海珠半岛花县园拔阿推售三默期叙6胃0资多套单位，主要打攻18碎3解－响20妨3费平方米她、治29逗6奥平方米单位。召由以上楼盘发帝现，其开发商宏基本为行业势甩力雄厚的珠江叙、海田、万科域开发商，这些谋楼盘放量很大奸，基本集中在奥城中心周边，给志在抢占目前驰旺盛的销售势捷能最高点，其天价格不断试探宰目标客户的承耻受价格极限碑，球100-18怎0观平方米占据绝胸对主力，反观唱小户型同期放已量并不能满足杠目标群体的心酬理认知价格范册围内。绵十九、雹广纵州岔600扛0运元跨/m篇2宁以下居住圈分代布图芬番禺华南板块叹：文释主要供货楼盘滔包括祈福新村凡、海龙湾、自灯在城市花园、督广州雅居乐花御园、南国奥园猜以及华南新城掠，总量不阀足蜻60肢0宅套教评白云大道沿线寄：状先包括云山虏诗纯意淡·临人家、时代玫债瑰园、金碧雅坚苑、依云小镇美、岭南新世界俱等，总货量慎约唯160捐0工套跑映黄埔区板块朱：需绩万科城市术花园己有迹3谢0肥套在售单位，赞预飘计裳“抗五启一晴”钳前后将推捐出桥20评0泰多套新单弯位破拉北天河板块迫：虽彻包括橡树符园、天河峰景背、南兴花园、该白天鹅花园等慢，总货量方近妨30吓0袖套击杆南湖板陕块鹊:唉万盲科缺·歌蓝山约毅有参10走0三套单忙位绸东圃板块：誉盈彩美居叮有少量单资位忧延广州大道南板由块板：辈巷本盘还有余少量货尾单册位陪原芳村：若逸彩新世甲界将乒在费“乎五润一须”蛮推侦出谁10疤0床套单帆位滤若工业大道板块摊：己择新盘保利关百合花园二期它预饿计西“脏五内一融”袖发售，总货塘量双30祥0第多咸套饶费东症晓件粪(花论拖坛要腊像舞册仙异户蕉型韵椅样板窃间即)撇漆南肆-沉南洲路板块驴：膛鄙包括晓城检、英豪花园和混益鹏翠苑等，逢总货量不超诵过秧20证0惰套棵石井地区:堤金碧新城讽有抖50撇0屋套货量弊二十、向海珠区主要楼化盘概况端爱都铭轩：邻酷近地铁交会走站详扯地点：广公州市海珠区东捡晓南宵路加5搅号忍单元评点乔：话1斗梯毫9雹户设计，呈直沙线排列，虽然刻没有电梯，但开是因为该栋与生旁边两栋相通蛙，可以搭乘这课两栋的电梯。帖该户型是开放势式的客厅和卧怠室，进门处的茶厨房也设计为烂半开放式，阳学台面积适中，菜通风采光好，专此外，该户型言还附送一个大河衣柜稀。众社区规划：题该盘总占地面杰积闸3耳万平方米，总盈建筑面积约红为把8员万平方米，集想住宅、商用物汪业、写字楼于锹一体，项目住够宅名称疫为跑“颠爱都名帅轩雷”务，商用物业名浪称惯为优“现爱都新天地晚”侧，移由惯6隙栋丝1说3丑层桌和铃1唇栋歼9敬层小高层洪、鼠1删栋复残式筹LOF逝T视公寓组成，并信呈半围合布局手，住宅共桨有鸽50久0借套左右，以小售户型为主撑。注孙配套：内部配纷套有首、二层掏的商业街、社槐区您min糕i结影院、超市、短泳池等，附近泄则有百佳、好制又多等商业配严套，广州大道鲁南小学、但晓港湾米小学、英市伸9勺7但中以及插南洲名苑蚊幼儿园等教育盲配套，还有中齿山二院南院、崭海珠客运站等诵公共设施羡。牌字楼盘优势默：楼盘位于东郑晓南路、工业翼大道、南洲路验三条主要交通暴线的交会处，读并紧邻海珠客偿运站，交通方作便，不仅历有委2堵0亮多条公交线路周经过，而且还训靠近在建的地蝇铁广佛线和规码划的地帖铁乖2赠号线支线与广逗佛线的交汇站尽，未来交通将旅更便利韵。灵舌英豪花园育·楼阳糊光句32器0葱：小区配套完套善停弟地点：广隶州市海珠区东末晓南路与盈丰芒路交会略处包邮单元评点服：辱3爸梯雷1与2谅户设计，户型种比较方正实用纯，功能空间划疯分清晰。客厅明面积相对宽敞丰，并且厅出阳当台，增加了房树间的采光和通醋风。卧室带有守飘窗，视野开朴阔，正对该期遥中心园林和运膨动场。但是厨扣房略显狭窄一滨些，使用时只榜容得下一人腊。艘园社区规划踩：退该盘占地面首积辫7遣万平方米，总趟建筑面谈积经22.侧5塞万平方米，共姻规划五期，现孔为第四期，前柱三期已经入住走。现正在销售辉的四期占准地仍2谢万平方米，建腊筑面积症约夫9唇万平方米，共砍建焰有拒2鼓幢俘2龙8摇层住宅翼和爬1识幢异2粱4请层住宅，首两荷层裙楼为商铺帖。臂配套：掌内部配套有小傲学、托儿所、警会所、市场、求游泳池等，外诸部则有中大二知院南院、好又剖多、缎好信广场身等公共设施欠。迷磁楼盘优势见：侄该盘属于南洲醒路上开发较早刊的楼盘，周边榴居住生活氛围阻相对成熟，该把盘交通也很方衡便，有英豪花娇园浅等肃1借2趴路公交车的总添站，还有十几列条公交线路，拴而该盘距离地某铁雁2脸号线支线与广撞佛线的交会站卷大百约牺5制分钟左右时间露。柔晓城融：桑户型方正实戏用默霜地点：广迹州市海珠区东返晓南畜路坊寸单元评点麻：栽3割梯持7粪户设计，户型助也属于方正实惨用型，客厅与后餐厅自然分离讨，并且厅出阳芒台，通风、采钳光好。厨房比旧较宽敞，并有续侧窗，并和卫喝浴间有趟门连仆接，卫浴间也畏有窗户设计，等通风好，但是队光线比较暗扔。凭京社区规划熔：销该项目西靠晓椒港湾，占地面够积猎488箩3贝平方米，总建雹筑面积足约钓7瞧万平方米，竹由很4并栋鬼3淹2欧层的高层住宅贤组成，其中呈首选2声层为大型商场睛群楼喝，芹3杆至逮3肠2妇层为住宅优。医剃配套：生父活配套齐全，搜百佳和肯德基饮就在旁边，内海部配套只有商腊场，其余配套娘都主要依靠晓封港湾和附近公懒共配套惠。爽锈楼盘优势肆：芳该盘靠近比较念成熟的晓港湾枪，生活配套成梯熟，交通也比炭较方便，地铁腥二号线的延长脉线也有站点在通附近键。秃骤该盘现还结在认购登记，匠有般9柿6怕折优惠，大约芽下月中旬左右代开盘，首批将阁推理出铸A狮栋项和危B瓣栋指的俊2支0奋层以下单位。血此外，该盘靠完近交通干道，翼东向的单位有区些嘈杂橡。缓诚二一、调研问呢卷穗分析技在调查当中发野现部分向消费者，需要挺转变居住观念史，接受居住必筐然向城市外缘沾拓展的新思路不。其实，发达叉国家的大城市降发展到一定阶民段，居住区域帖基本都集中在湿城市的外围地料带，居民通过钥家庭轿车，或有者地铁、轻轨怠等交通工具往环返市区工作地背与郊区居住地叹之间里。寒叠广州的发展趋渗势也将是如此猪。首先，广州紧将挎在辫201圣0够年前建成超菌过切20规0迫公里的地铁，锯织就发达的地墓铁网络，将大逆大拉近郊区与昂市中心之间的何距离。配合日池益完善的公交膜系统，以及不黑断完善的路网阿，露“览市中心工作，牌郊区生块活喜”薄的城市生活方民式将变得越来贿越普遍，越来箭越便利。给两三年内，海报珠区府将整体灶搬迁至新机关月大楼办公，广堤州大道南区域渣将成为海珠区保新的政治文化鸡中心，接着广巴州市规划局公湿布了瑞宝、东冰风两公园的规弱划方案，随着璃生态公园确的规划建设，码该区域的居住畅条件将大幅提骂高，再加上交闲通网络的不断翁改善，广州大铲道南的区域形孙象也正在逐步扁提升。令本项目调研机将构采取集中访创谈、入室主体蛾问卷调研、报邀纸公开问卷调结研与网站调研贡的方式，共采钻集了样颈本斥54衔2四份，对规划最拿具有现实意义苦也是消费者最擦关心的各类购壤房因素（可接嗓受户型、面积龟、房价、配套刘、物业等）进周行了客观纤细雁的调研。瓶问卷回收情况背说明：疏问卷类型结取样回收无有效问卷喘备注陆入室问卷祝104山98爷5志份无效沉集中访谈损241敲235阀6登份无效丝报纸公开问卷遍77促77载全部有效雪网络问卷斥3005蛛3005两全部有效蓝集中访问谈问摊卷：伸采样单位好取样人群顺有效问卷崇取样数目饱备注垃纺织与鞋业商谎业城鸡业主钥34障33疏1氧份无效天恒业机电城消业主陈36纳36钱紫荆医院溉医生狮13互11只2璃份无效晃立体大围居民趟居民蛋40挥38眨2牧份无效苹珠江开发区嗽中层或以下管颤理者或职员勉23蜻23牺天河区脾中层或以下管层理者或职员陈17套17先街坊针居民源45槐45谁合生、珠江、喉时代企业工中层或以下管顶理者或职工信33殃32宅1津分无效间报纸问卷未达柳到回收数目，咐是报纸只发布咏一次，频率低恩，时效短的原丸因。从回收问荐卷质量看，人拘群素质高，选泡择客观鞠，排7砌7域份有效，已经尊达到调研的目铁的。样本可以看作为对其他两短种问卷的补充谈。粒主体问卷调研标数据基础数据格分析冶未来一两年内辅有购买动机与层次数券对居民购买动办机的调研中，灯准备搬迁改善脊旧房子的居住乔环境的分额稍为迎9.2膛%永，其次为购买痰结婚用的防占联25.5波%何，用于投资和泪本地拆迁各喊占盘31.2重%兴。在此属于首违次置业的占多性数，达拥到渔54拐%殃，第二次置业崖的达召到肌39.8敞%删。和购房用途问卷母：僻购买原因赖频数色百分比披（趋%桐）晃本地拆迁除31暴31.2趟改善居住环境胀9填9.2衡投资升值秋31霜31.2包结婚用房锻25怖25.5骂地位身份的象肾征与1义1堆其他秀2存2凶总计闲98腐100.0形置业历史问卷礼：徐本次置业属于逮频数贞百分比歉（滨%撤）屯第一次心53管54.1竹第二次闲39扩39.8志多次寄6疾6.1戒总计碌98推10驱0舅．今0鬼从居民对购买美住宅的区域分其析上看，被调阵查中，打算在庆海珠区买房的钟占章到碑90.8旬%变，而计划在市眠中心区购房的亚只莲占禾8庭%融。海珠区的未叔来前景和发展勉潜值和上面的牛分析得到了广枝泛的看好。伙购房区域问卷昏：抖购房区域帅频数关百分比户（皮%生）坡越秀妄区蔬恋1序1廉白云区谁1膜1奸天河区魔6贱6.1遭黄埔区游1研1貌番禺区各0喜0臣海珠区严89估90.8财花都区依0冒0周总计生98单10吩0默．任0慈在海珠区的第阔一感觉：肥人民的回答排沃序是：发展潜甲力、未来新区富、亲和、希望社、朝气、创新嗽、值得信赖、掏继承文化、权夸威。说明海珠粪区在人们的心姻中极具发展潜阿力的新市区。漠购房总预算问婶卷：蓄购房的总预算绢（万元）确频数跪百分比田（蝴%罪）晓10-25帝74士17.5杆25-40架158爸3扶7项．猾4机40-55丹166纳3仓9逮．隙3嘱55-70简20捐4豪．遗7神7演0略以上扛4迷0衫．磁9闻422邪100余由此可知，人腥民对购房用途没有很大差异，应对海珠区的高够度认可，主要斩用于结婚用房莲与投资，分属仔满足生活需求姨和升值投资，阿尤其网络调查巡的结果也是有粮相同的结果。瞒通过对调研数著据分析，市民衬普遍购房接受分的价格，总秧价扶25-4朵0储万元的比例贿占疏37.4裂%约，矮39.3戚%滚在快40-5病5锦万区间。并且图基本都认为广缴州市的房产价环格会稳步上涨尼，短期不会有兵太大的改观，垮目前房价尚可碧接受。轧网络问卷情况忽：佛二袍二弓.砖产户型建议：歌小户型的总货啊量大概在千套薯以上，但市场娃空缺依然较大圈。原因在于海祖珠区常住人口披的增多导致楼书盘热衷做大中葬户型，发展商询出于对这部分乓主流市场的关振注而暂时放弃开了小户型，使想得货源有限。弟另一方面，入既住海珠区的上攻班族越来越多点，并且投资市昨场逐渐有起色蹲，这部分买家胆对小户型的需敏求又较为迫切幅，由此引发小型户型紧俏的局膊面。淹各种市政利好走拉动该路段楼莲价滤。蜓在市中心和海防珠区域内都有鸦万科、海田和货珠江地产的进娃入，其在海珠吉区的楼盘如基翠馨华庭闸等具有较高的炉物业特征，主涨体产品都杨在票100-18零2降区域范围，均蹲价达交到压580尼0倚元绕/喊平方米，总价看在斥5哀8续—朱10金6监万元。在中小情板块还大有市鞭场可为。脚户型建议：伯户型单位以二宗房和小三房为铅主，带装修。职二三、本案喘SWOT却分析优势（S）：招最大的竞争优站势：毯东北雹万亩果园景观哗；提朝南是珠江水返景沃；晕配套完善的独膊立新城；坑7葱9荣、疲5效1冷、洽8耻7纳、唇8桑8瞎、震12讽2裳、而12纠5取、烈13遥9霸、趣18努8征、嫁88肤2畅、早52兴2萌、意51氏2贫、晃28作2墙、转23索0叹、澡19锦5巨、牲54氧2悲等地铁二、三肃号线监开发商获得土终地建设权的时套间较长，这中弦间已有不小的含升值屯处在烙溪大桥神与广州大道南际路口交叉位置怖，基本都在弯两贡-埋至三站，到两徐边都相对较近旧；劣势（W）：附略有不足的是版楼盘附近有一练些村屋，对楼烘盘周边环境有功所影响。燥东南扯面竖3隆0肥米规划大道晚翻期动工。机会（O）：身整体上说，现挎在的二手成交商价比楼盘开盘健的价格还要高诉，从中原地产户的成交数据上姿来看煤，干3耍年楼龄的产品馆现在的成交价鸽比买入时要总升稳10妥%深。买家也由原占来的本区买家牺为主，渐渐向乘外围区域买家金扩散献出台的《广州胀市海珠区城市逆建设总体发展迟概念规划纲要禽》，海珠区要期实钥施邮“竖东部创业、西竿部宜门居皆”攻和朽“抛抑制房产、完攀善配倦套先”雄的用地布局思连想，东部布局企重点在产业用锦地的预留与调酱整，西部布局突则关键在宜居误环境的营造与琴商业等配套设泛施的完善。骤89.26截%挖的消费者认为菠海珠区住宅的乓升值潜力较大横。扔4末、地块成本相倒对较低，存在也价格上的竞争讯优势。盖5培、环境幽冬静，有一种舒感适的居家感觉米；威胁（T）：田海珠区到目前抛已丰有剑1之2呀个楼盘在开盘谱销售和动工。怨在所有的新产惹品中，新盘更设配置了不少的希中小户型。如耳爱都新天地就间有七成半的小翅户型；星城格阻调也带揭有植4尝0司多平方米的一盐房一厅单位；炕海珠区域作为党广州主要的新尼区之一，在未尼来几年内会兴才起不少高档盘唯，随之而来的距竞争压力也在匆加大。圆二四、项目基纵本经济技术指撑标奥根据调研的结绢果说明，在中须小房型的配套直选择上，跌有羞28.4拖%泳共同选择了风栽情酒吧拳、仔VI贼P认会所、生态园讲林水景、中心吼花园、医疗保内健、赌健身室因。理楼盘形态的调方研问卷分析：票楼盘形态毛频率捡百分比勾（彼%嗓）困联排别墅朴2参2匙．魔0漫多层皂8司8镇．口2朴小高楼复32誉3滩2物．具7甲高楼支56赞5窄7杀．狮1键总计纺98可10歌0君．死0概占地面积竞：唤3罩5屡亩污总建筑面积晚：悔3剧万战m闹²牌容积率：枪1.33介建筑密度：容23%订绿化率萌：贵60器%饼总户数哲：膀108溜0墨户挑项目占地蚊近惠3凤万平方米，三廉个组团位的枝1界0踢座高层塔楼呈丘围合式布局，妙中间榴为葱2甩万平方米的园绿林，配套有会繁所、幼儿园和区泳池。其忠中窑B避、须C右两个组团爸的慢8经栋塔楼旗高配1雅9肥层京，如A含组团骑的逢2痰栋塔楼格高嗽2钱9葡层，纪共打92胀3据户。塌规划建议：践在楼盘的西面禽，西碌涌边，端出资建了一耽条诞30荡0由米长的堤岸景锯观透路在“高星光大复道颜”和，作为小区直彻接通往广州大张道的专用道路田。堤岸景观路斯建石栏杆，种葬上大树，景观滨可比美滨江东米江景河堤。幸出枯资整治后滘西摧街，这条路以项后将作为楼盘民与广州大道南艘接驳的通道之粥一邀区内规划汇以叮人为本的设计拐理念，实行人脂车分流，满足棒都市时尚一族丢的人居需求爸。化培二五、本案市趟场定位及项目格定位策1脚、修市场总定位冒精致生活，我映选择稍：别“毙森林式四维空事间园林踩新生剥活肃”要点：筛适应原有地貌计，打造苗堆土式烤森林朝园林肆。微本盘堆具有独特的四掘维立体空间启地貌忌。蜻建议伙设计是在园林五的原地面堆糠土激3干米高左右，使陆整个楼盘中心静花园地面高出匪楼盘外地哀面红3现米处。竹证中心园林地下承面仁设计可楼盘的停车场拉。楼宇外围的员商铺地面则与皱原地面持平，湾即外围商铺层贵高亏达绝7蹈米，是两层楼虎的高度哗，奴可以使园林设舞计更具空间感斤，居住在楼上稍的住户看园景忽也更立体畜。请2、项目定位1）形象定位亦本约盘占地易约逆3钱万平方米，东建议考虑祖坐北向南围合胖设计疫，狼盘楼宇宏建议挽采取风车型的药楼宇建筑设计哭，尤其是东西裕走向区楼宇采资用风车型设计茎后，大大增加吹了南北向的单瓦位比例，适合果南方气候。单罢元都守考虑纯方正实用。洒本盘地势竹高低错落，跌申宕起伏，提升孝生活空间。蛋考虑怕30阅0享米长的江堤湾票畔映衬宽敞缤泄纷的星光大道误的规划设计虚。正全盘魄园林问面积应该占有题较大比率，与忘周边宽阔的景渐观视野同步营陡造小楼盘大宽汉度的整体效果台，创造层面丰肉富的景观效果周，形成病依江靠林风水影格局。风车型若布局，三边通摔风采光，视野奉空旷开阔，朝篮看万亩果林，损晚观江堤湾畔丈，尽享情趣美肯景。钉依林畔水，四及维园林构筑三汇重风景：2）户型定位铺周边有华南汽界贸、布匹城、夹国际轻纺城等线专业市场，加奋上海珠区政府海要搬至广州大晴道南，所以该喉区域小户型租嘱赁市场兴旺。学同类型的单身将公寓带家电租划金江在焦700-80烘0狱元左右，投资象回报乡率迎7.3要%叔。损3俭）谊产品真户型建议跪：主打中小户眠型稍户型多样，始以孤61.1踏6柄－芦81.9罩3垒平方米的二房均二厅猎、方94.4架3如－华113.8捧1禽平方米的三房变二厅单位为主诊，另还有部分乎单身公寓，面广积倦29.4杨7盈平方米。商；惯二梯四户，三荐边通风采光，洽周边视野空旷摩开阔市；营可望万亩果林格。嫂户型面积布局绕上，包乏括疫2弦9芝平方米单身公纹寓倾、仅61-7城8堂平方米两房两拔厅所和灭94-11屈2桐平方米苏的大三房单位闯，主力户型为蹄两房和三房单颠元泊，宴双阳台设计，者部分两房和三追房单位主人房疯带弧形落地飘霉窗，部分两房佣单元还截有演18芳0齿度观景阳台。其中：静一室一厅迫（升6余1战平方米以下尖）倚颠筐占蹈12励%旁左右；希二室二厅（侍6侨1-7民8采余平方米睡）颂药占故35垦%晶左右；标三室三厅露（炸94-11百2鸭余平方米）拖占州50截%鞭左右；皮三室三厅钳（序11颜2但平方米以上供）繁廊占搭3筛%维左右；建议：困单体设计强调浊户户景观最大拦化，通风采光库条件好。景以最好的方位陷布置客厅与主蓝卧，依次排列古原则。哄标准户型以方甚正，实用为原扇则，避免异型烧空间。溜户型布置合理爆紧凑，功能分薄区满足人的生狂理要求。杯面积配比切当窃，尺度适宜，诊交通面积控制逼在最小。蜡户型设计全部长考虑朝南座北望和朝北座南。椒厨房设计直接避采光，靠近餐团厅秃每户最少设观皆景阳台以及服停务阳台。二六、配套毫内部配套商业咸步行街、活动添中心、医疗站呜、精英会所漫、彼coffee袍sho赢p每、健身室、桌堤球室以及幼儿道园和往返于地诚铁站的小区巴租士。二七、卖点镰景观：万亩果绿林景观最秋佳事奉、珠江河水就辈从旁边蜿蜒而些过。役本盘东面紧邻肺万亩果林，炕地势开阔，来都能望一片郁依郁葱葱的果林狂，该卖点在楼率市中并没有多谈少楼盘能做到显。尝死二八、客户群沃定位照地域分布喘：今纺织与鞋业商缓业城、恒业机帝电城、紫荆医取院、立体大围缴居民、珠江开之发区合生、珠眼江、时代企业倘、困天河区商业地水段中层或以下室管理人员、职驰员锦职业特征俩：受教育整体他比较高的、本情区域内从事周邪边企事业的棕年轻白领昨和高级蓝领、嘱和附近布匹城怀和鞋业城等专剖业市场经商者渴、西首次置业的上基车族上等座消费形态梅：穿该盘户型面积责刚好适应他们军的居住要求。我其中单身公寓峰将是不错的投艘资性户弱。用来结婚用攀房与投资的占住了主要的部分悼。辜二九、价格及蚂价格策略价格厘定标准有项目定价策略戒，指如何根据迷产品的生产成俘本和使用价值满，应对市场竞屠争及反应，进馅行合理的价格衣组合，在利于籍销售的前提下舰，使发展商的险利润尽可能的犹增加，这个平眉衡点也是项目季价格定位的关郊键。而且价格漂将受到各方面息因素的影响，般因此将根据实槽际情况而适当请调整。价格走势策略阵遵循两条原则号：低开高走，冰稳步提升；在逆保证利润的前扑提下，提高销杨售速度。迁本区域同等素地质楼盘均价饺在游4500-5筑80亦0程元万/轨平方米之间。翅为了赢得较好侄的企业品牌和傲市场占有率，俯建议：币一期：以低于衫目标群体的认奏知价姜格孟470毅0公元赵/骤平阶方米的均价，狠强占市场，造冬成轰动效应。汤内部认购价格俱建议怕：推450亦0娇元董/断平方米，推室出某8居%柴试探市场的反祝应，并能以低垄价吸引目标群姓体的持续注意合。节日推货：甩价格优惠：期搁间可获额对外机9.另8北折优惠以及价内值健300记0侍元佩至乳600嗽0酸元不等的礼包工。孤二期押：松主推户型面积疤有狮6彩8坦平方米的两房践单位谁和日9饺4钳平方米的三房届单位，共落3参8历0鸡多套，均价乡约蝴5顶38宝0桃元巧/m怖2攻（留含面60耻0薪元误/m踏2所装修）已定价方式读：一是成本利雁润法，将成本踩计算出后加悲上拢17胖%堂的合理利润。季可比楼盘量化盒定价法，调查仆区域内有直接挺竞争关系的楼达盘素质和其配壳套物业素质性名能比系数，结掉合权重差价进懂行定价。价格救经过周密的调托研，并结合海粘珠区区域内主何要竞争物业的旨销售价格，本罪案的全程控制嗽均价碰为缸：非530松0雪元尺/揭平方米。梁销售价格的制卡定：肌定价格策略时践，须考虑市场椒竞争业态的变离化，迎合消费挖者的购买心理优因素。万据项目开发、殿工程进度及整文体价格策略需计要，在确保销服售率实现的基样础上考虑。俱目前期如何在禾市场竞争中确候立自己的品牌应优势，巩固及惨塑造发展商自重己的品牌形象允，为日后的销洪售及发展打下遍良好的基础，跟并且明确远期做的目标。纯单位定价原则访：岔增大景观、中兵心花园与其他改单位的价差。困定价时注重采鞠光、日照对单椅位的影响。盐注重公共配套织对住宅的影响与。孝注重两栋楼宇键之间交汇处和吗距离、采光、勉通风、隐私的逢影响。纺复式单位与标是准层单位的价党差。猜以上是作为定英价时的一个参土考因素，最终纤还须在定价时献作一个适当的桃调整，务求令词整体价格合理辛。脆三十、销售策理略销售时机术销售分期建议芝：考虑三个组景团围合设计，播分两期推出。推盘方式教为了降低项目船的市场风险，油最大化的实现匙我司的利润目掩标，我部门建络议如下的推盘括计划：席保留部分景观孔、区位等因素俯好的单元，前妖期以朝向与景为观、通风、采漫光不好的单位乱以超低价位推册盘，注意意向挥客户的管理与氧统计，推盘幅顶度为意向人数锋的鸡15%-20短%年，以达到几人系抢一户的热销齐氛围，后期可爸根据市场情况范和销售进度追旷加部分套型。同作都到滔“链局部消化、步丙步为营、稳扎贿稳规打慕”俩，依次实现减星小尾盘压力、挤不断支撑售价善的目的。销售方式掏总结目前各地香楼盘运用的销违售手法，都各晚有所长，主要迁综合分类：尺按筹号排队购泛房；露以排队形式，隆优先购房；俘以抽签形式购垄房；皂普通的展销会循，户外及各种燥报媒广告宣传晴，先到先得购肾房。备注：米筹号是用来测趁试买家购买单除位的诚意，当爬中可制定优惠悦吸引买家，若放公开发售选择不不了合适单位惰，可于限定日盆期退回。舞由于受市场多普变性的影响，紧不同的销售手哨法在不同的市海场情况下有不点同的优缺点，姥因而销售手法援的制定，要根堵据当时的销售酒情况而定，但教无论任何销售睁手法都必须受漏以下原则制约窗：蛇A滴、任何销售手修法的目的，都仁是要满足测试任市场的需求。诊B徒、任何销售手料法都要能聚集役人气，制造市谷场热点，具有锁延续性。木C势、销售手法应舍该有利于促进碎提升项目价格名的必要性。丢销售手法的制惹定看因素：祥针对本盘特殊软条件，项目采布用排队形式或旺者展销会形式软等销售手法，属适合本盘的目纯标消费群，因括为：被目标消费群的抢买家比较年轻松、购房比较冲垃动，应避免采蛛用针对买家的猜疲劳战术。固普通的展销会碗不能快速聚集摔人气，产生羊继群效应。朋随当时的销售甲形势、项目自穷身情况，随时捡灵活运用多年遭的代理经验变箭通各种销售手属法。目前就现赴阶段地理环境价及市场预测。付款方式音银行按揭：按竹揭年限由购房挪者自主选择，跟按揭金额不超括过所购楼款劳的忽8筒0%贵；纲一次性付款：谱由购房者一次战性向我司付清占房款的付款方化式，要求购房配者在交纳定金屈后控30筐天内付清全款甲；枪分期付款：交塌纳鄙20据%条定金签定认购户书、样板邻房忽30响%纵，开放封杯顶酬30熟%蚀、入题伙贷20狸%法。缴在销售时，几桨种付款方式可革灵活运用，可筹结合购房者的帽具体情况，建搏议其使用恰当望的付款方式，陶以便迅速的凑忆成成交。在销湖售过程中，可乒考虑给予购房狠者一定的价格搜折让，尽可能要鼓励或引导客键户采取一次性起的付款方式。屠优惠政策（价难格折让）宪结合本案前期莲的销售优惠政佛策以及周边别蜂墅类主要竞争蒸物业的具体情燃况，建议：性1逮）、一次性付筐款臣9陷4死折队2源）、分期付粗款守9敏7族折或3动）、银行按揭高98缘折作4尿）、市场认知丰阶段或特殊活不动期间，实割行饿“酸折上折（际96*98妖，树98*98翻）解”敲的优惠政策，党也可采布取席“熊赠送一定年限紧的物业管理费胖、免入伙