某商城设计营销策划案例

XXXX商城营销最佳策划范本“中地行”就“百利广场”项目的策划及销售部署进行了深入的调查研究及分析，为了该项目成功推向市场，为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。通过多次的沟通，本策划书就“百利广场”所面临的问题作了深度剖析、解答，敝司专项小组对本项目的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。1：区域性商圈深度透析本项目的商圈分析——“地利人和，商权无限”海珠区有巨大的区域优势广州市调整规划策略，要把广州建设成为一个“山城田海”的生态城市，“北抑南拓，东移西调”，把番愚、花都改设为两个区，从而使海珠区成为未来广州五大片区中的都市区。这一策略奠定了海珠为中心城区的地位。一系列的市政基础配套设施把河南河北一江两岸紧紧的连在一起，大大减弱了两岸的差异。海珠区的未来则以“五个中心”为核心而发展：秆海珠区的未尘来倚“及五个中视心果”贪商业区中心：党江南大道，宝阻岗大道邀配送中心：广粗州大道南虎商务中心：琶匙洲赤地区图科研中心：海朵珠科技产业园苗、中山大学、姥国际生物岛新旅游中心：万竞亩果园而在这“五个中主”中，基础最好，发展最快的就是江南大道、宝岗大道为轴线的海珠商业中心区。而本项目即位于该中心区的核心地带。规划的调整带动房地产的快速发展随着广州市对市区的改造及各地产商实力的增强，把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有的大块土地。逐渐形成了以工业大道板块、新港路板块、滨江路板块、广州大道板块、江南大道板块等为主的房地产市场。2001年上半年，海珠区完成房地产投资额达25。33亿元，仅次于天河区，居全市第二位。在建的商品住宅408。76万平方米，占全市在建商品住宅的18。3%，居第二位。由此可见，海珠区在广州市房地产市场的份量。人口急增加房地产市场的快速发展带来的结果就是：人口的急剧增加。据2000年第五次全国人口普查统计，8海珠区的人口已由1990年的70余万发展到现在的123。73万人，仅次白云区、番愚区，居广州市第三位，人口密度达到12687人/KM2，仅次于荔湾、越秀、东山三个老城区，相当于一个中等城市的人品规模，人口的增加，特别是有效消费人品的增加，必然促进商业市场的繁荣。大量的土地资源储备海珠区目前的房地产开发大多集中在海珠区的西部，东部尚有50平方公里的农村地带等待开发，发展前景极为乐观。海珠区的七项市政工程、区政府的东迁及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。从而带动大量人口的入住，进而促进商业的发展。地铁二、三号线的兴建，将促进商业的发展完地铁二号线将淡在搭200化3必年开通，三号毅线也即将动工爽，一、二、三帆号线将组成广党州地下快速轨道道交通网。其迷便捷的交通，磨舒适的乘坐环扭境将越来越被床人们认同，从梁而在一定程度刷上来打破地域绢概念，为新城你区商业中心的庭形成提供机遇妨。塌各大商家看中脏海珠，既带来杰竞争，又带来川机遇僻在阁200暖1湿年宫6邪月仁2柔0疲日举行胳的半“死海珠商机交流颜会训”巡上，窝有仗8效个大型项目落嗽户海珠，世界优零售商业的两店大巨债头骗—悦—自美国沃尔玛公亦司与法国家乐则福公司也看中衰了河南，其中士家乐福万国广直场将在今年年锯底开张。炊这些大型商家汤的开张必将促锋进区内的商业阿竞争，这是劣派势；但另一方悼面，这些大型杂商家将带平广帖州，甚至南、蜓番、顺的人流左，对区内的商畜业气氛的形成液，旺盛起到带们动作用，而只量要避开其锋芒泻，另僻溪径，微相信会获益非懂浅。妹再加上海珠茶涂馆政府招的惑“苗政府搭台、企症业唱戏、提供么条件、创造商较机指”梢的思路，海珠财将惕“香使地利人多，商滨机无央限障”预。屡2贸：利用地铁优龟势的影响统市政府审批同甩意地铁二号线蠢开通策划方案锣200敲2联年底：开通三后元里站至晓港内站夹200醉3极年秋交会：全钉线开通观光运汉营迟200剂3宪年宽1府2柴月双2持8潜日：全线开通乒试运营军2辱月例2惩8袋日，市政府审寿批同意了地铁碍总公司所拟施的程“绢关于广州地铁绑二号线开通策难划的请浑示跟”锤。据此方案，居二号线通车时胀间较原计划提巨前半年，首期仰开通车站也增队加二元里站和勿晓港站。静方案中：二号此线的工期目标泄为拉：故200贝2英年底开通三元端里站至晓港站舞；邀200微3丧年秋交会雕（馋1掠0晶月存1丸5孙日赴至店1颠0窄月梢3磁0棉日）全线开通读观光运营，行筒车间钓隔慕1迎5餐至买1愈8川分钟；观光运已营结束后，全平线重点投入调利试，晓港站琶脾站段停止对公窄众开放从；忧200洽3捕年摊1诸2蠢月基2永8锋日全线开通试众运营，行车间窝隔理1昏0阵至歌1乒2品分钟。由获于冻200副3质年底开通试营块仍有系统的联柱调工作，尤其扁是要进行行车渔间才隔邀2饶分钟的信号定量位调试，恩故陆200搏4跨年焰4破月前仍然要在微满足调度条件奥的基础上开通名，以后才能逐侮渐提高运营水允平和行车密度岸。服200具1置年拼6怎月乱2四8刊日，是广州地亲铁一号线全线沉开通两周年的轿日子。截至茂到胸6响月驶2臂5灵日，一号线已兄经实现了安全赖运誓营羊72苗9应天，共开行列考车税100牵5峰万次列次，安粮全运统行叠15华6液。抄8专万列公里，安诉全运载赴客利1265素8晚。江5驱万人次。箩运营第一季度县开局良好。第贩一季度运营开默局良好，各项非指标稳步增长短。俗1-肿3盟月，客流则量签162夜0筝。个4返万人次，比去坐年同期增加臭了拥1剂。欲98稍%耳；日均客流买量旁1盐8脱万人次，比去升年同期增岩加世3脖。轿1绿%喉。崇根据国际的经仰验，在地铁沿狐线物业中，受职益最大的是商丑用物业，其次谜是写字楼，最饰后的才是住宅脆。因为在这三芦种物业中，商固用物业对人的肚选择最为广泛吸，而写字楼住爸宅则相对而言骡较为固定。输地铁要领对商腐用物业的最大萝影响，可谓是枕人流诚在广州，地铁母一号线任自难199崭9骑年阵6松月办2倚8疾日开通，至今手已有两年的时位间，对沿线商勾用物业如天河吵城、流行前线矿等商场带动了碗更多的人流。她据统计，天河稿城的最高客流床量致在欣6杜4槐万人次，从而推使天贸南大与塌吉之岛的年营挺业额增长率达置到四成，也是沾天河城成为南都海、顺德、佛奇山人到广州购秧物的首选之地交。属一号线客流量僵，日均客流练量泳1厘8迫万人次。而地伤铁二号线三元塔里到晓港站将祝在剑200阔2肝年底提前开通赞，一、二号线秆的贯通，将为恶海珠带来更大狸的人流量，交汗替支起到倍增它效应。经营特色钱地铁可以带来锡人流，但如何赵留住人流就更耀为关键。秒沿地铁沿线开隆发的商用和业把可分为三个圈辨，垂50保0俯米以内为核心取商圈斥，看500-10稼0皮0堂米的范围内为山内环圈尖，排100排0节米以外为外围饺圈。而目前在象广州，受地铁默影响主要为核此心商圈。刊地铁一号线开恼通二年以来，帜地铁一号线沿团线的商场可谓栗有人欢喜有忧辟，除了天河城搞、流行前线、摆中华广场等几涨个商场外，其反一超级商场却俘是浓“难窗外人匆匆，自窗内空荡湖荡惭”茂。这与其经营硬品种少、定位暗高档不无关系推。由此而不能柄充分利用地铁愚带来的人流。市“抹地铁效餐应宜”分为长期效应孙但靠一条地铁焰带来的人流并免不会非常明显闪，与地铁一、烟二、三号线连缓通以后，形成浸一个地下交通砌网，路通财通胸，对沿线商用垄物业的影响将雨会十分明显。京3齿：即将开业的粮商场恒广州长江数码壮科技广场沾由广州长江企芦业发展有限公省司和七喜电脑滨公司合办，位余于海珠区江南泻大道毯中瞒151-15店3帅号开办面积狐约砖800旁0趁多平方米长江陷数码广场，主仓要经营电脑产翼品及电脑配套弦产品，拟于年持内开业。扰4洋：电子市场的贴前景补广州市目前的泰电子配件商贸槐主要集中在两证地，一、以天梯河区的岗故顶挨—右—全五山片区，二睁、东山区的黄挽花岗科贸街。始其中天河的岗含顶缴—翻—缺五山片区有太迷平洋电脑城（帜一、二期）、慰天河电脑城、晶南方电脑城及械五山科技街等患大型电子（以云电脑及其配件桂相关产品）商姨场，成为广州庙市目前最大、涉最成熟的电脑锤市场。怪而海珠区目前要已有停近伯13盛0阶万人，相当于陈一个中等城市邪的规模，区内刮又有全国著名椅的学焰府喘—羽—酸中山大学，以岛及广州美术学喂院广州业余大闲学等高校，随夏着海珠区房地降产的开发，一间大批高质量楼副盘都把智能化窑、宽带网做为倘基本的配套，关而目前海珠区刑还未有一家专海业的电子市场枕。人们买电脑窃及其配件还要芽到天河岗顶去工，为河南的电萝子市场创造了辫一个空白的切托入点，这是其承一：的其二，海珠区完政府已把江南劝大道、宝岗大及道定位为商业它中心，并加以犬大力发民。零评售业两大巨头依之一的法国家怪乐福集团也将叼落户前进路，狗从而为该地气纳创迁极为浓烈债的商业氛围，羞带来可观的人巷流。而目前江爸南大道商圈以美婚沙摄影、百陶货零售及通讯懒产品为主，电陷子市场则为空岔白。姓其三，地铁二述号线三元里站伏至晓港站将面在幕200题2至年底开通，并歼将与地铁一号四线相贯通。而桨本项目即位于静地铁二号线市传二宫站出口，者其影响力将随壳着加以延伸。垮随着地铁三号适线的破土动工样，并与一、二岛号线组成一个猾轨道交通网，视地铁将全成为婶一个效应倍增酷器，为沿线的挑商用物业带来牺无限商机。琴3瞎、百利广场商副场定位顾海珠区首个地爷铁数码科技主个题商场支持点：牛即将开通的二众号地铁是本商害场最大的支持听点；款江南大道一直然是海珠区最具虏历史的商业旺凶区；宰海珠区是广州待市商品房销售坛及成交额最大初的区域，消费腹力强；卡海珠区没有经僚营电讯、影音貌的数码主题商带场。功能定位帐B兴1株层：流行时尚掏、前卫特区、鞋时尚新干线经营种类A：傲由于该层直接嗓连接地铁入口搜，人流多，但狠逗留的时间短仆，锻以搜“称快巩”雾为特点，所以年较为适合安排候即时购买类的兵商品，建议主命营快餐、点心迟、饮料、便利燥店等。占该层锁面特积呼20薄%劳。目标客户：抱珍珠奶茶、东捧海堂、雪贝尔技、袋SEVEN-粪ELEVE脊N兰便利店、屈臣轻氏、优之良等旅。经营种类B：暂专秧业瞎“贫时尚殿、勉UPDAT喉E挠”驰店，以经营青雁少年感兴趣的甜精品及饰品为英主。建议主营鼓：流行音像制疤品念（冈C膝D妹、匪VC联D漫、老DV遍D际等影音配件、测游戏碟）、手激机饰品、小型薄精品电器、通技讯产品、各类姥流行精品服饰礼、装饰品、背阁包、皮具皮鞋泥、化妆用品、歉护理用品、流晨行书刊杂志等己。占该层面积嚼的法80索%拉。薄F图1沙层：天籁之音经营种类A：困名牌影音专门兰店，占该层面渴积昏的好15健%否。目标客户留：网CA悟V鸭、天龙等专业贸音响代理商及鹿厂家。经营种类B：泳其他经营影音加产品及音响配滩件的商家，占鹿该层面积票的啊85瑞%便。目标客户是秧前万国商场的季经营商、海印躬电器商场的经源营商。菊注：首层正对柴地铁出口位置泥设活动展示区酒，平时可作为直休闲展示区作芳民场使用，当斩商家要搞活动吸时可租凭给他北们作为展场演砖示区。牧F脱2帮层：网络时代荒、网络新干线经营种类A：造以经营手机，三电脑的品牌专条卖店为主，占绵该层面积珍的证20三%桃。目标客户为绵诺基亚专卖店小、摩托罗拉专佣卖店、联聋想铁“堡1+逗1白”乎电脑专卖店等坑。经营种类B：寿其他经营手机消、电脑的商家萍，占该层面积闭的认65醒%条。目标客户是代前万国商场的架经营商、海印萝电器商场的经男营商、天河电钟脑城的商家。经营种类C：吊著名大型快餐钱店，占该层面狭积胸15朴%毁。目标客户：旗麦当劳、肯德创基等快餐店。逃四、目标客户叫群定位B1层：菊东海堂、雪贝拥尔、美心、珍烧珠奶茶坝、气AM-P芳M斑、胀7-1节1她便利店、屈臣圈氏、优之良品孤“绩专债业储F下M袖店绣”品，音像制品，蔬流行杂志刊，裕时装表店飞正渐版狭C睁D贴、拜VC洲D激、姜DV鼓D谁图书等制品零岗售商、分销商锋、似SWATC发H涛、卡西欧等个原体经营商，例喝如：流行前线特、状元坊的经小营商F1层：饼前万国商场的取经营商、海印爪电器商场的经糊营商艘经营天龙茧、泄CA瞧V其等专卖店幸F洒2雁层：时代数码逃城原诺基亚专卖店悬、摩托罗拉等甲专卖店皮电信器材的相皮关产品，如手喷机饰物及手机肚套等的经营户兴联慧想懂“拢1+割1浪”底电脑、七喜等沿大品牌的专卖歇店纯天河电脑城、迟中六电脑城等衣的经营商柱电脑软、硬件清及附属产品的鄙经营商这五、急需解决躺的问题商场效果图优一个项目在未浅落成前，客户革对其了解都是测通过楼书、单藏张等宣传资料纹得知的信息，淋而最能给予客射户暇想的是项格目的效果图，宽它能最直观将虽未来楼盘落成纪后的形象展现棍给客户，并且位是所有宣传资砖料中必不可少也的元素。而由夕于本项目的外预立面还没有确娱定，故还没有烘效果图，在一绑定程度上会影吐响本项目的推胶广与销售，故府敝司认为当务碧之急必须早日坝确定本项目的漠商场外立面及港住宅外立面，溜并且请专人绘防画商场效果图拆（包括日景及罩夜景）、项目婆整体效果图。谦以最直观的画笨面将百利广场唱的繁华与兴旺扇呈现在客户眼住前，吸引其认汪购。涛商场平面间隔珠图宫商场平面间隔以图是吸引客户茶的一大指标，邮也是吸引消费烤者作为购物娱呜乐的重要因素特。平面间隔的钱规范设计使商责场可以有效地溪疏通和引导人监流，使商场可时以最大限度地摔汇聚人流量。饰由于商场的平膛面间隔图是销快售招商中必不奴可少的道具，功故在内部招商丝前必须绘画完亭毕并制作成销散售资料。现场销售中心新现场销售中心伐也是一个商场源的外在形象，籍客户的第一印攀象是很重要的瞧。由于本项目报的现场销售中撞心将设于商场依首层，但由于杠目前工程进度根还未跟得上，付故只能在工地库现场设一临时透接待中心，方请便接待来访的育客户。非在急需要进行槽工作街广告公司的招餐标摆广告公司对树依立房地产项目讯的形象及传推须广起到重要的跃作用，根据的伍工程进度及敝帽司的营销部署冶；目前要尽快佩确定本项目的啦全案广告公司姐，让广告公司衔尽快对项目有辫较深入的认识诚。从而开展现匪场包装及推广筛工作。裂确定广告公司很时间：眯物业管理公司专的确定已装修公司的招廊标也模型公司的招颜标推广思路嫁首先要了解目秤标客户的需要煌河南首个电脑票数码易城巷—蛇—拢唯一性伤一直以来，人周们对购买电脑妖产品，只会联闻想到天河电脑愈城或海印电器拜城，而河南的床购买电脑客户扑也不例外，而吐本项目就是要丛针对海珠区这塘个方面的空白锤，从而争取市窄场的份额，令怠到投资者有利爱可图，从而达呀到销售目的，湿本项目将是现够海珠区第一个盯及唯一一个电思脑数码城。司地铁二号线河傅南第一站（会依带动传统消费闸观念的转变，哨由北往南移践）叼—邻—幸便利之处运由于地铁二号捏线的即将开通浑，交通更加方额便快捷，从而吐带动传统的消汗费观念的转始变衬—茎—樱由北往南移。舒近两年来河南蝇多个楼盘销售蜂火爆，就是最脾好的例子，而帖本项目是地材铁蜂2铅号线，由北往冠南的第一站，命即河南的消费身前线；与河商严业旺圈，北京佣路更是一江之宁隔，信步可到舞，从而肯定了算本项目的商业籍优势。孩河南首个与地兽铁出口连通的呜商疏场杆—敲—伟特殊之处棒与地铁口连通跨是百利广场致形胜的一杀手镜挤，是河南首个膝与地铁出口连膀通的商场，无狱论从南往北或票从北往南消费凝，都是必经之胜处，保证了百劫利广场人流充欠足，从而带动锄物消费，足以仁保证商户生意爷兴旺，给投资敲者肯定的信心稠。等电脑时代的来排临净—仍—荐家庭共同之处撞由于现代科技赛的发展，以令稀家庭进入数码怎时代对科技的颂要求越来越高绿；电脑及电子奉类产品将大行带其道，进入每礼个家庭，所以习需求量将会有萌大幅增加，更捕肯定了本项目踏的前瞻性及其葵商业价值。麦由于以上几方嗽面的优势综合论，大大减少了闷投资风险，确吐保投资成功，棋增加投资者的宿信心。铁商场实行先招柏商，再销售并挥举的措施斑针对龙头客户铁招商进（府1巷）以龙头商户计进驻，吸引同蕉类小商家进场伶首先针对行业食内的龙头客户朱（例如：苹果封、联想筹、旗TC袖L心、丝MOTORO巨L台A是、址POKE回R可等）主动联系龄上门进行直销码。妙以优惠的价格露有优先的选择执权作为手段骑以商场地理位寿置及唯一性作颈为吸引诞吸纳其进场经知营，从而带动楼持观望态度的店小商家及投资优者跟风进场经乱营和投资，以号达到旺场，计箱而吸引更多散促户经营者，以茄保持本商场持峰久兴旺。谱拿着租凭合约吊，签销售合同仪由于待商场招巷租进行到一定瘦程度时，已有职一部分客户已兵签订了租凭合南同，本司建议企可将已有约租损商表推出市场急，增强买家投突资信心：形成赖一石种帐“历口碑效纲应恰”遇，从而达到销雾售的目的。列八、各阶段销甚售推广符招商前期准备傍工作（图表、鸦完成日期、负记责人）僵序号遥工作事项份责任人齿完成日期重1四商场的平面设辫计图杨发展商、设计猾公司丝2鼠商场的功能分自区划分周发展商、代理器公司帝3招招商简章的制终定、印刷啄发展商、广告领公司、代理公亮司仿4粗招商宣传单张描、折页设计、舞印刷慕广告公司、代急理公司仰5弯商场的装修标欠准向发展商、代理桐公司匹6剂物业管理公司齿及管理费准发展商、管理坝公司代理公司讽7本商祖场订LOG胳O亮口与、标准色扒的确定投发展商、代理品公司摆8玩商场外立面的土设计定案扣发展商、代理曾公司与9资临时招商咨询流处的包装馆发展商、代理熄公司牛10居售价、租价以远及折扣的制定获发展商、代理愉公司馋11纳付款方式的制牛定瞒发展商、代理酒公司页12壶广告公司选定济签合同负发展商毁13但报纸许定稿、连投放乐广告公司、代三理公司酒14携电视广告、设倾计制作及投放疤广告公司、代好理公司宽15编地盘广告牌的誓设计制窗京广告公司、代均理公司耻16宝围墙、楼盘名昏称牌的设计施狡工庆广告公司、代被理公司姑17女挂幅、路旗、铺导视牌、售楼漂部包装、展板芦的设计制作、揪布置以及丽楼书的印刷询18叫正式的法律文前件（预售证）担发展商陕19趣按揭银行的确迈定锦发展商深20语庭前绿化的设流施、施工加广告公司、发灿展商奥200邀1谅．齐1誉0川．并28榴21淘招商人员及销挺售人员的组织石培训寺代理公司究200玉1匹．览1柱0耀．截28恋22陪项目购楼专车奏及接送点的安命排贯代理公司事23岛商场模型的设唱计、制作及安骨装港广告公司、代怨理公司摊24臣分户查对、面疏积落实娃发展商蹲25雷其它后勤准备视工作丹代理公司招商计划部署直销期少第一阶段：咨独询耍有针对性地主捞动联络龙头商赌家洽谈，动员案其进驻，以带黎动行业内的小散碳医？煤首先针对行业有内商户，并利食用敝怀多年来言积累的客户资菌源进行直销，桃利用缮稿和专耐访形式全方位疾报导本商场的拒特色，引发广宋泛关注。算目的：先招资艇龙头商户，以幻其打开市场尝目标：与一、籍两间龙头企业脆签署招商议商敞忆性发展商须配合研工作：妥序号阔工作事项如责任人者完成时间垄1事商场的间隔设只计图饼发展商、设计阴公司当2治商场的功能分钟区划分破代理公司、发敏展商岗3毫招商简章的制涉定、印刷悼代理公司柜4闯招商宣传单张愉、折页设计并战制作扁代理公司、广谷告公司炊5索广告公司的招时标并确定翼代理公司、发滥展商昂6什临时招商场地工的包装糖代理商、发展哨商第二阶段：泄利用新闻缮稿偶，电台广告等悲大众传播媒体嚼，并配以外户炉路示牌，大型拒挂幅，彩旗、下空飘待广而告熊之的社会制造筝声势，营造认绩购气氛，塑造轮项目的独立形扭象，且可在江候南大酒店及天呈河宏城广场作嗓外展点，吸引议更多的客户并趣配以专车接送粘看楼；现场配戏以专业的物业皮顾问，解答客界户的疑点问题瓣，协助客户进蛙场经营（并给腊予额外优惠）辨，对客户反馈卷的信息，不断港作出适当的调久整，为公开发薪售作准备工作系。卸目的：对项目敬作前期铺垫序目标：吸引其复它兴趣的商户究进行内部认购昏，发展商须配她合的工作晶序号耐工作事项经责任人以完成时间付1丛销售中心的设辱计及施工颠代理商、发展尖商、设计公司班2饥商场外立面的硬设计方案近发展商、设计孕公司顾3拒商育场由LOG围O番、口号，标准思色的确定绘发展商、设计叼公司润4头商场的装修标酸准修发展商赴5师商场物业管理乒公司及管理费进确定程发展商、代理挖商族6雁价格的制定及遇折扣弱代理商、发展扮商家7凭按揭银行的确淡定检发展商技8蛋地盘广告牌的匙设计制作芒代理商、广告际公司顶9嘱销售中心外围随墙的包装施工浓、大型挂幅、狠彩旗、空飘的妨制作趋代理商、广告观公司崖10师销售中心的布落置、展板的制福作他代理商、广告霞公司浩11筝分户查对，面精积落实刷发展商事12征售楼部的设计快及印刷锄代理商、广告临公司佣13核付款方式的制帆定枪发展商艺14暗庭前绿化的设度计施工满设计公司、发蓝展商债15色销售人员的组膨织培训夸代理商胀有针对性地主慕动联络龙头商堡家洽谈，动员跳其进驻，以带拘动行业内的小梳商户，利用敝叉司多年积累的友客户资源进行弃直销，利用缮解稿和专方形式绵全方位报道本贴商场的特色，丽引发广泛关注金。内部认购期涂利用新闻缮稿非报纸、电台广于告等大众传播航媒体（户外广聋告、空飘、彩翅旗），广而告叶之社会，制造比声势，塑造项壁目的独特形象嚷，并采用定点倡专业的物业顾口问，解答客户区的疑点问题，歪协助客户进行浴投资分析（并加以优惠的价格男）吸引其进场征经营。公开发售期闹采用新闻发布叉会形式，告之销正式发售。利赠用新闻缮稿、考电台、户外广甲告、平面报纸亮广告、宣传单藏张、报等形摔式洗“雷地毯索式望”乳推销，招览买献家、租户，制紧造声势，以促秘进销售。跟踪销售期律继续利用大众歼传播媒体造势维，并针对犹豫卵不决未成交的轻客户，进行跟曾踪联络，指导竟客户进行物业生投资，以促进盯销售成功。菠九、销售部署筐硬件的支持（猛图表）桶时间俯阶段肤推广部署铅硬件支持及销拜售准备薯直销期另蓄水储势惭1么、项目招商资房料应；剂2续户外广告衔；浴3通现场包装剃；持4愁宣传品的制作搏内部认购信蓄水开洪蛋1阿商场部分完成授；截2俯售楼部庭前园腊林的落成及现蜡场包装乳；沿3排销售资料准备摸；毛4迅物业管理公司还；亮5歌媒体广告定案千制作迷；锦6凶户外广告定案愤制作听；庄7倍价格的制定朵；朋8呜按揭银行落实虹公开发售耽集中引爆惰1听、获取预售许偏可证细；雹2批落花流水实龙极头商家进场挤；席3拘媒体广告严；啊4哗户外广告怠跟踪销售寸保温延续约1族客户资料的整祥理总结十、推广次序直销期夫向龙头商家推圣荐膜B逼1迷、狭F瓣1类、表F欢2护层，位置较好蹄的铺位，以吸梅引其进场经营享，达到其进驻茂的目的。内部认购鸟推势出吃B腊1秘、蔽F念2灵层，位置次佳赶的铺位，让散饭户小商家紧紧尺靠龙头大户，蒸达到成行成市遭，以吸引其投兰资兴趣。公开发售期络推减出泄F科1拜、裁B滔1让、禽F夏2桂层的商铺，任窗君选择，造万户现场火爆气氛蒜，刺激商户购杨买欲望，达到早销售目的。跟踪销售期勺将剩余的商铺互重新组织包装执推出市场，由浑于前期几个阶陶段的准备，相畜信销售业绩已拆达一定水平，宽商场商家，人别气充足，所以些剩余的商铺相誉信不难出租或槽出售。呼十一、价格策植略爬代理公司根据循多的的代理经傍验及现阶段的傅市场分析，建投议采用低开高触走策略。低开枯高瞳策略并不怒立足于简单的扒低价竞争，而顺是科学，合理敏地建立房屋品俘质和价格变动渗体系，从控制什价格来适应市晋场供给，随着昼物业的建筑进悠度的加快脓步疤提高市场售价关，既有升什概夏念，又有市场腊购买力，将地挎产商和消费者左之间有效供求喊结合起来，且弊低价开盘形成读轰动效应，达虏到广告目的。海将好房留在最廉后推高价位，卡为将来楼盘调逼价、升值定势沙。优点是每次箱调价均能造成稍楼盘升值现象序，给前期买家驶信心，从而进活一步形成人气生，刺激有购买猛动机者的购买剥力，促使其产系生冲动购买。魂总之低开高直妹的策略，就是镰获取最大收益订的条件五卖出育楼盘。推十二、低开高怨走的方法分成本起价开盘惊（内部认购期胀）但在充分考虑市品场行情及竞争梳激烈的基础上参，以成本起价易作为开盘价有邪以下好处：羽成本起价开盘施的优势耽发展商无利润览却不会亏本，卧尤其在市场竞苹争激烈的情况班下，生存比利盯润更重要漆成本价一般都伶低于市场价，超有较大的市场姓占有率闹有良好的开端战，易产生元形忠效益，达到轰香动效果达到广暗告目的篇可达到资金快赏速回笼的效果键，减轻发展新顾商的资金压力落，并右达到销赚售目的犬中期微利提价穗（公开发售期裳）别经过一段时期辨的销售，消费汉者对楼盘有了挑充分的认识，威加上物业工程阳进展越来越显杰示期优势，这亿时进行适当的怀提价，但这种赶提价必须慎之威又慎，必须是书渐进地、平稳步地上扬。要小摄幅递增，一般擦小组长幅不超和过抚3贴%接。缝后期继续适当纵提价（跟踪销予售期）巷当楼盘出现抢轨购，价格走高额是大势所趋，湾不可避免进，挤及时提价能取个得更大的效益泄。但提价是时揪要精心策、高首度保密，才能甲收到出厅制胜恐的效果。并在柏提价后，要加马大对已购买的凤业主宣传，让敌期积压晓所购志物业已经升值波，他们会向新展戚朋友宣传，喜起到口头传播践的广告作用。焦销售现场管理护制度缴销售现场管理然制度兄准时上下班，存外出时需签出掘、注明时间、呜地点、事由撞不准在招商咨呆询处内吸烟、借吃零食、讲粗役口饮不准打私人电束话，以妨碍业处务电话微进入现场须穿犹工衣、打吠、榜不能穿便装上枪班霉不能在现场闲残谈与工作无关飞的事及不能新心闻记者与工作携无关的杂志刮每次接待完客腹户后，应把台芳、凳复位，以怠及清洁台面卫腐生光每次带客参观躲完工地后，应甲及时整理好自乒己的仪表步每天须递交客猎户资料及跟踪拘情况叶须及时返馈客档户提出的问题宜、建议柜须积极、热诚涂地接待客户这项目包装及费货用预算（围墙吼、空飘、彩旗额、串旗任）喘9手月份拿预售证歪后才做箩推广思路（租冤售同步）悦各阶段销售推贯广（蓄水忆期妹8-税9膊月、内部认购银期奶1政0久月、公开发售胸期脂1捐1聋月、强销赴期基12敬-悠春节前）广告策略重点公关活动蜘商场部份媒体闷投放计划及费吐用预算附件：招商资料培销售现场管理蒸及人员培训镰广剩州迁XXX碧X庄商羞城喂X旁X幻广牺场饿200纯2燃年销售策划差蓝色快线自公仆开发售成功打魄响第一炮以来擦，取得了一定猪的市场效应和其销售回报，共俯销差出绕8饭3福套，出详租性10骡8辞套；其个性鲜境明碰的构“奏地铁上亏的握XXX铺X精时尚乐景园运”螺定位已在市场蚕上建立知名度僻，但遇上春节巧的销售淡季，百使后续的销售蛇情况不如理想瓜；另外，由于蓝蓝色快线的开土售时间仓促，肤项目的动作及夺管理方面出现做了一些问题，集因此，针对项慕目前期的总体廊动作，出现的翼问题等展开分记析探讨，总结惭之前的经验及野教训，并发现棋目前问题之所挎在，采取针对狭性的部署，以卧改善当前的销低售情况，有的梁放矢地部署商捕场及住宅的销悠售工作。揪由于部署方案鞠、媒体投放计克划等方案有待差确定，因此，期本销售计划只灵能从总体上安掩排下阶段的工春作，媒体投放个的费用，销售滤目标，资金回醋笼等只能作大网概的预算。拨下阶段是住宅洲及商场的整体风销售，是项目健成败的关键时辛刻，因此媒体韵投放方面，只龄能作不效的投芽放，不能浪费估子弹；结合前辰期的经验，接码下来的推广媒穿体投放建议以都报纸广告为主驻、以街舞广场宅相关主题及住挂宅地唇铁赵SOH帐O销定位相吻合青橡年人网恐上即FLAS糟H析赛为主线的现撕场活动为铺。杆具体销售计划细细分如下：商场部分峡剩余套数西：只32每2散套（不含第三翼层卫共刚40仰5秋套）俩销售额期：然1粘。腾2涝亿元县广告费用栏：械50丹0鄙万元武预塘计耗200疯2束年度商场的销农售目标茎约颗0冈。逃7联亿元黑共昌18洲0议套，占可销售第额的六成兆销售推广阶段桃细分狼根据基础销售忙推广部署的总笋体思路，对项叙目推广的每一弊个档期进行细安分，具体如下腥：托阶段一瓦：网3车月份役日期津：踏3轨月想2恐0唯日饺4绞月叮4殖日跟推广目标：延边续项目开盘销下售的影哲响力，通过龙疫头商家、已落串诚意金的意向绿认租额集中的演签约仪式，创笼造第二销售波朗峰岔媒体宣传：以男报纸广告的集辅中性投放为主条，现场活动，冤单张派发为铺麦媒体费用预算铜：味5墨0膜万元（初定）优惠措施凳商铺推广的优熔惠措施艰首十名成交客陶户可获额励外锈9薄7植折促负一层、二层炉各十间商铺一嚼口价推出寇已成交客户成三功介绍新客户江并达至成交，宴可笋150火0董元仔/那商铺的报酬，朋新业主可获额洞外语9混8影折珍已承租或已认蚁购的旧客户成毒功介绍新客户钩认租本商场，摘可训获熔100妄0磁元佣/抗商铺的报酬，浪新业主可获额柿外岂9抚5月折胸销售目标：重他点加强二层的赶销售业绩，售惯出就1浑0孔套（由于的清如明季节且销售穴出现断层，形惜象须重塑，因设此销售目标销穴为调低）。胸资金回笼锄：江40舱0狼万元援现场包装：由制于项目的位置稀优势，外立面件本身是极好的若宣传道具，建里议在项目的南棉、北立面上各谨设立一个商烛场城“余蓝色快槐线智”寺及住诵宅蚀“谨蓝色现代坐城营”显的霓红灯广告震牌。槽前广场增加空保飘、杆旗、充漆气拱门等现场单包装，以营造浸项热销的现场砍气氛。设立外展点：长外展场地点：响中华广场卡设展的时间：竞逢周一至周日霞人员配备好：捧1羽名销售人员赛、习2键名礼仪上、层2砍名派单人员（予周六日）肤公关活动纱：被“兰签约仪式暨海肿珠区青年文化肝广场立碑仪阵式狗”宋目的：利用龙焦头商家的知名卸度及号召力，鹊增强旺场的保垮证，吸引其他货商家的进场，面及增强投资的局信心。到实施时间衡：驰200逼2行年甲3巧月艳3河0苹日负对象及要求：判待签约的龙头夜商家：麦当劳费、堡狮龙在、栏SWATC厉H逼、卡西欧等，后进行签署合同西；其他已下诚镇意金的小商户狐，签署《认租报意向书》，及滩参与现场的大满抽奖。培消化期租（事4流月份）阶段波日期报：群4页月圣5遇日氧—够4未月迹2赵8云日逃目标：通过宣摧传推广对项目延认知度的深化沾，同时结合住揭宅的首度公开密发售的良好机泻会，组织联合末营销。典销售目标宜：可1条0呆个商铺酱资金回笼冷：凡40棒0伏万元优惠措施：键已成交各户成屯功介绍新客户已并达至成交可华获森150修0惰元径/缠商铺的报酬，震新业主可获额姿外名9馋8降折。距已认购商铺的立旧客户若认购委百利华庭住宅惨，住宅可获额赴外讨9练7竿折，既认购商趋场及住宅的客将户，商场及住部宅均可获额此外扔9月8嫂折。时媒体费用滋：惠4善0载万元（初定）厕推广部署：利机用住宅的开售宰的火爆气氛，载及街舞广场的周活动。引导公粥众对项目美誉查度的关注及认语知，从而实现丽对项目的知名闸度及美誉度的思扩大。时街舞广场首度芳启用仪式刮街舞广场系列唐活动一们：驳9X-GAM振E字大赛）夜外展场：与住豪宅联展，提升场项目的形象及堪影响力戏外展场地点：且北京路商业步去行街况设展的时间；恒逢周六、日美人员配备等：挥3炕名销售人员雄、产2质名礼仪题、膊2再名派单人员收强销期耳（景5教月份）阶段矛日期术：房4宇月思2郊9洗日产-脉5找月绸3张0湿日争目标：加大项康目美誉度的宣项传，深化及延民伸至项目核心驱竞争力