青岛某贸易中心可行性报告

青岛xx贸易中心（济南军区青岛xx养院xx养区改造一期工程）可行性研究报告二零零七年目录总论……………1第一节项目概况……………………1第二节可行性研究报告编制依据…………………4第三节项目建设的背景和必要性…………………4第二章市场需求分析…………………7青岛市概况…………………7青岛市房地产综合分析……………………7青岛市住宅市场分…………15青岛市写字楼市场分析……………………21青岛市酒店式公寓市场分析………………27青岛市酒店供需市场分析…………………30青岛市商业零售市场分析…………………32国内外代表城市房地产市场分析…………34项目的优劣势分析…………39精第三早章捕缎甜项目建设规绍模暖抽………………恳………………她………………雾………………否…常4换4财第四崇章历赶个建设场址及条吴件允逗………………块………………彻………………比………………驴4匪6役顽建设场益址皇旗………………压………………辱………………土………………绑…羊…喜违4浮6淋序建设条保件绩碎………………抓………………羡………………可………………骂……店4绍7烂第五扇章诸袖诚总体规划建设矩方窜案冤营………………茄………………邻………………愁……………四5勇2袍丢设计依镇据聋肺………………筐………………皱………………赔………………娇……素5忧2是爹设计指导思想厅与原膊则传秋………………粥………………筐………………剪………演5维2凑堤规划建设方缓案北锈………………渣………………呈………………蛙………………拍5式3机蓝公用工明程临碍………………蝶………………纸………………涉………………恨……突5堡8按第六奥章誉疼盗环境保护、节勉能与节锹水瓶区………………貌………………逮………………捏………唤6猛4府趟环境保精护肿永………………躬………………莲………………糖………………忽……大6杨4偿周节卖能揭谊………………栏………………宏………………浓………………派…………延6羽5偏离节水措亦施壤何………………稳………………驶………………敬………………殿……钟6苍6雹第七脚章忠途调劳动安全、卫厕生和消习防豆敬………………看………………映………………震………业6约8哀劳动安全与卫丑生胃而………………额………………系………………抢……………朋6民9提消防设寨施亚灯………………讲………………喂………………灭………………群……葬65芝第八哭章风父拘组织机构与人洗力资源配腿置劈焦………………桃………………栋………………踢……哗6随9起第九壮章骆团园项目进度计划叙安违排停片………………恢………………拍………………撇……………齐70郑第十赌章流蔽园投资估算和资恩金筹墓措猪赤………………滑………………介………………磨…………宝71塑投资估葬算名残………………亡………………年………………晕………………旧……努71毯资金筹措及使医用计吼划绑抛………………叨………………烤………………督………腿73端第十一送章混顶羡经济效益评拜价钩蔽………………娇………………男………………沿………………数74百评价说明及财白务基础数群据压怜………………资………………章………………祥…耀74狭项目财务分析臣与评池价争四………………疯………………晴………………士………印76早第十二米章朗奴血结寄论先享………………颈………………宁………………千………………些…………尿81附图：僵1吼、总平面布置线图境2买、沿山东路透粮视图限3锁、沿东海路透拼视图难4吓、沿海岸鸟瞰顷图附件一：聋1际、青岛纽xx蛮贸易中贝心胡A沾区投资与经济蛛分析报告钞2刺、青岛缝xx触贸易中僚心各B挑区投资与经济等分析报告突3埋、青岛醋xx蔬贸易中始心辉C遵区投资与经济宰分析报告附件二：授1饮、青岛中醒xx农业有限公司营怠业执照稿2艰、青岛中榆xx下业有限公司房盟地产开发资质眯证书识3才、青岛市发展贝和改革委员会业《关于青岛瞧xx范贸易中心项目贴核准的批复》呢（青发改财喝贸述[2006]第31盛1辫号）摘4游、《中华人民缎共和国建设用脖地规划许可证敏》（青规用地贺字栏[2006]光2稿2盐号）样5倡、《中华人民砌共和国房地产功权证》（青房覆地权市字胸第撑200626厦7尚0撤号、砖第刊200626伞7捏2必号、尸第太200626事7桨1蚁号）曲6某、《中华人民怜共和国建设工给程规划许可证鸽》（青规建管悬字桑[2007]宅2帝7耐号）栏第一眼章否确年总奶晨论缝第一学节声尝茅项目概况员一、项目名称严：伴青岛烟xx泰贸易中心曾（济南军区青阶岛旨xx折养院软xx宫养区改造一期醒工程）扇二、建设地址指：青岛市蝶xxxxxx挥xxxx游三、颈开酷盘发乓说商：青岛中宋xx拥业有限公司蛇四、蠢开发单位基本好情况粒青岛中渡xx枪业有限公司注喊册成立泊于腥200旧5渴年龟9模月互2嫁2看日，是由青岛各中金实业股份子有限公司和重蚀庆渝能产业（椅集团）有限公忆司共同出资组州建的房地产公兵司，注册地址绢位于青岛市香衣港中及路喷5作2辛号时代广卧场福1稠0城层，法定代表顺人为司荣彬，愁注册资株本帜1眉亿元人民币。钥公司可控资金披雄厚并涉足多烦个行业领域，屋拥有大批房地柔产行业的精英肌人才，具备极夜其丰富的房地翻产操盘和控盘康的经洞验舞……慨五、项目建设哲规模及主要内米容冲青岛柏xx砌贸易中心盟（济南军区青草岛蛮xx风养院众xx框养区改造一期摸工程）绢总占地面盟积迫18229.尝2答平方米，规划碎总建筑面重积例32744蔽9偶平方米，其中筑：地上建筑面船积旋26499读5妹平方米，地下害建筑面诉积醋6245坦4详平方米。农青岛补xx时贸易中心玉由将A停区绝、砌B衰区轰、授C香区三组建筑构挎成，其中：充1北、策A旗区：位于山东测路黎6辣号，占地面容积精5067.崇7昏平方米，规划怠建筑面奏积程11314想1惯平方米，其中别：商业裙炊房蒙1917木8克平方米劫（版1误～应6妈层），五姨星级酒店式公戒寓削7661粱5帆平方米慨（螺7煌～纸5岭0凯层），地下商差场、地下停车裹场、设备用房慕、地下人防度等自1734孕8柱平方米。豪2抱、域B捡区：位于香港妇中朗路与8辟号，占地面赴积脱6494.从8航平方米，规划渐建筑面宪积京11909局4怒平方米，其中鬼：商业裙原房仗2092刊1袜平方米拴（反1识～廊6奋层），甲级写冤字较楼饭2829毯8糊平方米项（甚7艰～厘2泉2鬼层），五星级秧产权式酒免店总4766为9适平方米旗（遥2另3料～弓4片8勉层），地下商忍场、地下停车吩场、设备用房宵、地下人防玩等遇2220咏6厦平方米。妈3滋、港C睡区：位于东海井西肿路差3允1漠号，占地面走积第6666.廊7刑方米，规划建败筑面假积活9521排4朗平方米，其中勒：商业裙滑房叮2092嗽1筒平方米野（躲1甘～妇6撞层），高级公出寓堵5139持3骤平方米痛（选7强～暂4摔3恳层），地下商版场、地下停车模场、设备用房比、地下人防政等梦2290跨0顷平方米。透六、项目总投两资及资金来源盏1蔑、项目总投资抛初步测算，项疏目建设总投资售为磨288281暗.3卫6公万元，其中：筒土地成刷本匀9556植8块万元，建筑安迎装工程费瓜用例153115骂.7去2爬万元，其他费糠用患21576.劫8阶6咐万元，预备费搂用予5240.7部8仅万元，建设期利利骂息脂1278丘0擦万元。羽分区计算投资码，资A音区建设投资概为偏92250.趋6茫万元矮，纺B任区建设投资拦为虚113260扬.5先5龙万元菌，概C愁区建设投资他为垫82770.爽2匆1斯万元。2、资金来源蚀项目建设所需六资由金堤288281支.3进6课万元，拟通过驰以下渠道筹集手：节（她1炊）建设单位脉青岛中虑xx篮业有限公司端自筹资宋金积11000茶0辨万元；技（隶2页）申请银行贷章款或信托贷涂款外10000非0烫万元；轰（忙3厉）采取预售、本招商引资、滚努动开发、购房读者按揭贷款浪、赤VI傻P泪认购等方式筹俩集资谎金而78281.爽3避6霸万元。雪七、经济技术唱指标疮主要经济技术套指标汇总表犬序号极项牛桥目姻单位道总指标地A顶区指标搂B爬区指标甚C横区指标百1熔占地面积虽平方米抄18229.萝2熊5067.7瓜6494.8粉6666.7浮2舍建筑面积录平方米途327449彻113141赵119094织95214雾3事建设总投资石万元怀288218陆.36拘92250.约6晕113260振.55渣82770.圣21花4宴销售收入牵万元耕851845绿283448咬.4魔319455拍.8止248940瓣.8妹5胆销售税金及附断加闯万元辰46851.吩48烤15589.蒜66治17570.华07奶13691.潮78净6故土地增值税棉万元览185938妖.18呆64258.宵37牧66382.程15捡55297.置67受7驻销售利润（税符前）产万元满296700仪.18附100011害.83挖109464坐.8赴87223.放54晌8蚕税后利润寺万元潜198789长.12蜻67007.轻93晨73341.持42边58439.酬77住9夕投资利润率落%庄102.92证108.41宴96.65谎105.38灯10袍投资利税率垦%后183.67扩194.97皆170.77集188.73心11惧所得税后财务塔内部收益率待%礼59.62辆45.92袖44.28蠢60.22丸12粘所得税后投资并回收期软年倍2.54状3.15厕3.15拼2.87城13纺所得税后财务兆净现值（伞I哨C疯=10%睬）偏万元购156637羞39663饶44570你64177痕14贯所得税前财务新内部收益率挡%海85.65志66.32摧63.84虚86.11杂15柴所得税前投资精回收期伙年甚2.31伴2.84露2.85毙2.42挂16启所得税前财务必净现值抛（裕I界C什=10%撒）贼万元碎247719益64148微72329故101273删第二挎节丝果圾可行性研究报悲告编制依据义一、《投资项礼目可行性研究基指南》（试用神版）鄙二、《建设项妻目经济评价方解法与参数》（哄第二版）这三、《房地产浇开发项目经济火评价方法》量四、《山东半幕岛城市群总体拢规划》舍五、《青岛市付城市总体规划首》跪六、详青岛市发展和谨改革委员会《窃关于青岛内xx撕贸易中心项目惯核准的批复》华（青发改财桃贸露[2006]意31着1摆号）搂七、《中华人闯民共和国建设欢用地规划许可辜证》（青规用偷地橡字哗[2006]梅2获2翁号）古八、《中华人昌民共和国房地迷产权证》（青篇房地权市字条第祖200626径7泉0渠号、堂第覆200626践7遍1备号、扑第涨200626刃7防2稿号）属九、《中华人质民共和国建设息工程规划许可雪证》（青规建福管亦字荒[2007]挺2到7毒号）亦十、建设单位纳提供的其他资智料逃第三素节喘旗毅项目建设的背展景和必要性院一、项目建设掏的背景恼按照总后勤部厦的通知精神，识济南军区青岛匪xx拦养院将猎xx赏养区内馆约棍2拔公顷土地进行谋公开招标挂牌欲拍卖，青岛中为xx衬业有限公司窃以舞9.介1舅亿元中标笋，搞200众5哑年俗9董月从2廊6洪日，济南军区唉联勤部与青岛时中度xx弱业有限公司乡签定底了眨“乘军用土地使用怜权转让合曾同素”饱，将该宗土地羊使用权转让给瞒青岛中面xx揭业有限公司知。宿200窗6梁年度3刷月深9有日，青岛市规屈划局以青规函设业糠字进[2006]帆15她5共号文，下达了在该地块的地上偿总建筑面积、摘层数、层高等液规划条件和指迅标。仪200驶6唇年凉7纠月轧1吨5福日卸，青岛市规划清局核发了该项质目的《建设用绵地规划许可证吃》（青规用地贴字白[2006]版2扬2溉号）；献200岸6竹年科7抹月圆2灯9乞日翻，青岛市国土键资源和房屋管废理局分三块核障发了该宗土地蜻的《房地产权拔证》（青房地垄权市字榨第兔200626凶7奥0伤号、梢第珍200626钥7带1敬号、疑第片200626细7盒2建号）；参200而6挺年住8经月旗3银日哗，青岛市发展蚁和改革委员会沿《关于青岛幅xx筐贸易中心项目狠核准的批复》康（青发改财具贸希[2006]屑31视1设号）对该项目睛予以核准立项嫌；亲200胆7栽年外4评月社3雷0镜日喷，青岛市规划亡局核发了《建螺设工程规划许御可证》（青规律建管笋字寄[2007]旬2烈7章号）。栗二、项目建设喊的必要性姓1说、符合青岛市族城市总体规划浓和刺楼宇经济台发展规划蜜《青岛市城市桃总体规划》中博提出：群沿山东路、踢香港中路挣围绕市政府办内公区形成以行幕政办公、商务挽商贸为主共“初城市主中心灿”秩，并帮作为吨青岛市的中心笛商务区。固因此，炊青岛简xx弓贸易中心语的建设，有利腿于提高城市稀遭缺土地的集约准利用率，符合科青岛市发展楼衬宇经济的规衣划。语2座、有利于促进栗青岛市楼宇经复济的发展，带渔动周边商业的握繁荣吐楼宇圆与其他建筑形体式相比，不仅俘在出售或出租扛过程中可以产缺生纤价朴值，嫩而且奖在使用过程中终同样可以创造尺经济效益。凯在建的港青岛贤xx漂贸易中心锯集写字楼、酒猜店、商业、公建寓等于一体，常可以迅速在此猾聚集大量的人狡流、物流和信境息流，增强周助边地区的消费动能力，带动周价边餐饮、娱乐壮、商贸零售等下行业的繁荣发犬展，创造出十江分可观的楼宇胃经济效益。蠢3甘、符合青岛市板中央商务区嫂（泼CB鹅D挥）的建设规划诱青岛东部商务留区主中心以香变港中路为主轴临，沿海岸线向茎内推进，涵盖捕山东路、南京喜路、福州路的茂部分地区，已攻经规划作泡为睛CB寨D皱中心，并且已衬经建成了奖近毁30扯0乌万平方米。钳在建的被青岛抽xx费贸易中心绿位于香港中许路乎8底号（青岛金融昂街），地处青嫌岛永CB冰D歉的核心地带，菊在此规划建设或xx击5柜A休写字楼、五星意级酒店、商场谅、公寓，完全趋符合青岛市中屑央商务区顶（闹CB音D筒）的建设规划铅。定第二辨章巨位桥市场需求分析利第够一迟节青岛市朝概况引青岛市地处山笑东半岛南部，唤位于东照经码119º3素0吸′两～盐121º0胆0约′纸、北嫂纬冠35º3所5定′锈～睡37º0惕9潜′暂，东、南濒临邀黄海，东北与弓烟台市毗邻，激西与潍坊市相荣连，西南与日奇照市接壤。全烘市总面积早为之1065柿4聋平方公里，其描中市区（市南艘、市北、四方升、李沧、崂山沙、城阳、黄岛弊等七区）齐为赖110泄2闯平方公里，所击辖胶州、即墨浸、平度、胶南甲、莱西等五市薄为丹955诚2荣平方公里。两200贝5统年末全市总人块口狗740.滑9效万人，其中跟：厕市济区森265.4着3悼万人，所辖五惭市（县级扯）解475.4酒7虾万人。躺200狸5甚年，顾全市实现生产册总值（血GD绣P歌）肚2695.忍5啊亿元，增拉长恰16.9绵%讽。其中横，趟第一产业增加注值录174.6资4或亿元，增妨长故0.4硬%匀，第二产业增塑加己值昌1399.7愧5锁亿元，增暮长汗20.0贺%萄，第三产业增肤加礼值食1121.1数1揪亿元，增蛾长泉16.0捧%夫。三次产业的粉比例关系调整现为轧6.窜5焦：毯51.在9丹：和41.轻6孩。全市实现地夸方财政一般预顷算收着入踢176.3缸4雷亿元，增化长刘35.1柴%穷；地方财政一震般预算支磁出闸203.0征6莲亿元，增亏长电23.4耀%敬。税收保持较微快增长，全年论国税系统组织昨税收收入（含海海关代征论）淋393.0举1琴亿尺元染,驼增外长碰15.1%头；踩地税税收收古入艘120.8议8栗亿触元退,搭增营长丢20.0能%愧。序第二节青岛市壤房地产综合分挑析初一、旷青岛房地产发枯展阶段分析沿房地产业是基武础性、先导性攻产业，其发展挑与宏观经济的侄发展密切和相关，同时，字房地产的发展匪对国民经济的虫发展也有着重樱要的影响和带握动作用。青岛凭市的房地产业唯发展较晚，自缎国家政策取消爽实物分房以后堪，房地产业才宏开始起步发展丧起来。第从触199阅2章年以来，青岛患市房地产业的堡发展大致经历壶四个发展阶段姥：发即灭①迟增长扩张期较（稼9断2浮年辆到瞒9此5瓶年）煎；厕②腊回落调整期枕（查9遗6肆年捧到颗9济7铁年）桂；杠③年复苏回升期徒（蔑9怠8横到岸9枯9禁年）或；敏④论新一轮快速发炼展期扎（撕200喉0茫年以来）。胜1敲、增长扩张期绒（案1992-1名99塞5员）永1992-1海99形5徐年，在国内房体地产热和青岛陆行政办公中心鄙东移战略的带板动下，青岛房窜地产市场经历秆了一轮快速增伴长，包淋括谎9号2毯到摧9牙3够年的爆炸式增昆长（施工面积军和商品房销售湾面积增长均超痒过桑130宪%糟）夜，披9店4晃年的调整巩固有（施工面积和产商品房销售面液积分别略毁降痕2.06革%勺、遵3.28应%鞭）穴，挺9锡5罢年的进一步增大长（施工面积讨和商品房销售按面积分别增筛长玉43.72师%榆和厕14.85懒%香）。住青岛市房地坛产喉1992-1渗99射5收概况串位惕吼今睡拨泰柿视章单位：万平方渗米尤年份砌房地产开发投夹资（万元）忙施工房屋面积式同比增返长炎%词实际销售商品悼房屋面积知同比增废长桶%迎房地产开发企部业数量叙1992系-国258.95年-缝39.51企-做178闲1993建-罢610.75内135.86建93.18蚀135.84惑217毕1994慌374001硬598.14恐-2.06天90.12困-3.28尖182景1995在539000赞859.65父43.72嚼103.5锦14.85隔254皂2灾、回落调整期税（哈199尖6辩－知199戏7户）燥经贞过尝9滩2蹄－抱9插5棍年的过快膨胀蓬，旅199马6毕、沿199姓7板年两年，青岛师市房地产进入堆小幅盘整回落泻和调整期吵。陈房地产开发投苏资额分别同比令下弃降圈7.1把%灌、酿9.8翼%彻，蚂199孝6渠年实际销售面茧积同比下降刚了佩5.1爆%姥，竣工面积分倦别同比下完降额5.2仆%聋、判11析%轰。在经过短期劝的调整后，青烧岛房地产销售艇面积鼻在铅199载7脊年出现徒了专31.6林%贩的增长，预示达着房地产走势云的新一轮启动阀。码青岛房地代产视1996-1锡99捐7羊年发展概况偏望点字斗席慌递慎单位：万平方漆米毕年份旁房地产开发投串资（亿元）趣同比增奸长尼%唤施工房屋面积刃同比增长吩实际销售面积偷同比增粘长甜%族企业数量婆1996悠50.1蓄-7.1肉815缴-5.2宿98.2茄-5.1氧240威1997璃45.2番-9.8奔725享-11压129累31.6劣311纸3淹、复苏回升期增（宽1998-1泼99漏9锤）夜进饺入般199纱8第年楚和览199谣9传年，青岛房地你产市场又逐渐城升温仇，响9队8艘、斥9唉9互年房地产开发青投资额分别同谈比增配长贫11.95阿%婚、送28.06育%蛙，施工面积同逐比增覆长乖15.88凑%分、宁3.27毕%坚，实际销售面拥积同比增艺长顾53.78抗%咱、倍30.26换%盒。腥青岛房地虏产口1998-1隶99兄9暮发展概况飘螺枕山霜隶伸秧单位：万平方垄米所年份嘉房地产开发投训资没（亿元）杂同比增尘长睛%箭施工房屋面积箩同比增长坊实际销售面积考同比增问长捕%哥企业数量平1998惰50.6阿11.95狱840.14底15.88且198.67条53.78鲁393书1999旷64.8垦28.06辰867.6堵3.27画258.78番30.26趁378悦4决、新一轮发展忠期腐（翼200兴0全至今）臂从雄200存0赤年起，在国内授房地产市场整滴体回暖和快速巩增长的大背景吸下，青岛市的坏房地产发展进临入了一个新的钳快速发展阶段幻。廉二、桃青岛市通一级市场状况恒青岛市区东部傲为崂山山脉，夫北部为环境较秃差的传统工业址区及老城区，迁所以萍基于青岛的特坦殊地理情况以总及城市梅迅速庭发展的刚性需蒜求，青岛市区傍当前告土地资源极端枯紧缺，尤其是倍沿护海按CB倾D欢区域已吼近乎五无地可用。康青岛近几年的兽火爆楼市更是猫引得国内地产盖大鳄进入本地仰市场，对地块卵的品质要求愈知来愈高，引发纺在青岛一级市到场上的竞争更孝加激烈，拍出肆众纪多挽“能天壳价清”毕地块。圆来牢通过近京来抄青岛市市区几刚宗土地交易可挺以明显察觉土珍地的珍缺性。联市北区西吴家浆村赴地块漠200伟7助年桃200泻7劲年该9织月倒5带日婆，通过挂牌出抵让及拍卖方式读，青岛市位于莫市北区西吴家御村咽25怜0躺号的（山东路获）地块，在拍购卖会上经历建了刚27袄9点个回合的较量内，最终圆以宗16.182益6裁亿元的总价成店交歪，民楼面地价达钩到帅833绞0话元。妻银川西含路翁A通地导块链200廉5都年扒200梢6震年菌6却月轰1涉8粮日茶，位于市南区导银川西路土地必面积花近或1.葛8及万平方米贩的似A怪地块戴以眠512初0抗元／平方米的思楼面价被某地拣产公司拍得。紫此地块禽位故于婆CB箩D齐区域之外，在误交通、配套等太方面均与国贸雅中心项目有较躺大差距。振董3朱、棕图奥帆赛饥地虑块让200用5巨年象齿奥帆赛地块作愿为耕建设市场化运息作的一部分，赶也被青岛市政兵府挂牌出售。位奥帆赛地块狭位于植奥运分村东侧番，南侧直接面评向大海库的奥运一号地凯块敲以燥16000胸元／平方米造的楼面价成功自交易。睁此舒地块的挂牌起当始价已远远超母过了目前市区险的最高地价，匹堪称新的地王庭。井三、诉青岛市房地产组整体发展现状秩1鸡、语板块划分：生城市地段层级佛基本形成，价刑格和物业档次党形成明显区隔猫。黄李沧和四方区充板块：挑以大量经济适送用房和部分低易端商业、低端债住宅为主。鸦中部板块：数以普通城市住保宅和中档商业玻为主。炼西部滨海板块亡：尺围市政府、香缺港路有众多高雅档商业及办公房楼，区内多为趋中、高档普通饿住宅。偷东部滨海板块钩：罚以银川东路为狐界，南部为滨领海高档住宅区鬼；北为中端档坛次住宅物业曲。徐市北区二级地段房价在７５00-市北区二级地段房价在７５00-８500元市南区沿海一线一级地段房价在１５000-5０000元4000-６000元四方区三级地段房价在６000-7000元崂山区沿海一线一级地段房价在１6000-5０000元喝附：香港中摩路新CB蝶D槽板块概况项目特征：项目特征：板块内多数为高端住宅、公寓及办公类产品。以高层、超高层建筑为主。在建筑设计、工程质量等方面代表青岛的最高水平。板块特征：拥有优异的自然资源和全市最为丰厚的城市配套资源。投资类产品获得市场青睐，高价位的豪宅相对压力较大。代表性项目：东海路9号、数码港、颐和国际、瑞纳康都、燕岛国际公寓、麦岛金岸高端住宅类：东海路9号、香港置地广场、燕岛国际公寓未来上市项目：青岛国贸中心、奥帆赛项目、凯悦中心、乾豪国际广场、万邦中心、世纪广场等2、经济背景趴200睡6佩年全市房地产葛开发投资继续域保持较快的发温展态势，完成鬼投亏资宫268.3钞6薪亿元，同比增营长稻19.9匠%留，比上年回发落遣1丝5便个百分点，古比第200贺6袭年一季度、二谎季度、三季度峰，分别降剃低跑17.闪1锯个百分点浸、斩8.预8需个百分点网、真3.旋4宝个百分点唐。叹宇按投资用福途分，完成住句宅投链资挠199.6烘1屠亿奏元拆,者同比增屈长索23.2%计,穴占全部投资额翁的夫74.4盖%城，较上年提高漆了呈2采个百分点；办谁公友楼越18.1灭3之亿铲元炸,贼同比增猾长毕30.7%豆,万占全部投资额剩的丈6.8穿%亿，比上年提高段了拆0.拖6退个百分点；商威业营业用房投搞资目22.6阔1往亿阔元缘,熟同比增晕长锣25.6%发,楚占全部投资额啦的芽8.4设%挖，所占比重较穴上年提高尾了绿0.懂4阻个百分点；完塑成其他用房投庄资郑28.0吧2摩亿元，占全部稠投资影的逐10.44徒%倡。住宅投入加怒大，占比上提跑，房地产开发增主体地位得到氧进一步的加强献。奋200燕6吩年，市内四区才、市郊三区、粮五市等板块区炼域特征明显。羽从投资进度看朴，市郊三区房纵地产开发投资俩增幅规模继续伶放大，占全市陆房地产开发投宅资的比重进一夺步提升。在全绘市房地产开发护投资中，累计尸完成房地产开喂发投势资答105.乖7退亿元，同比增带长灰47.1狠%豪，高出全市增盒幅稿27.平2定个百分点，占石全市房地产开堪发投资奴的患39.4箩%备，比去年提止高连7.右3朗个百分点。五然市完成投姻资乔57.9筋2辛亿元，增请长忧19.5燥%记，增幅低于全仓市增结幅皂0.荐4畅个百分点。市而内四区完肠成岩104.间7吴亿元，仅增潮长许1.2不%堆。从施工面积残看，五市施工纵规模扩张较快宪，全年颜为思98扬5剥万平方米，增肠长都27.8末%搅，其次是市郊伞三追区惩107等1诞万平方米，增谎长滥2.3模%穗，市内四区仅随增键长贪1.2忍%归。从竣工面积兴看，市内四区丹好于其他板块劝，全年竣工面陈积筛为死240.珍5爆万平方米，户增默长拿6.6辅%房。嚼“栏十一夸五毛”烛期间，青岛市雨市南区将进一挪步明确东部、馅西部两个功能怜区以楼宇经济口为主的经济形匪态，严格控制寸土地使用方向炒，提高土地集指约利用强度和胁单位土地产出悔效益，大力发著展楼宇经济。需预计在未肃来统5贤年里，集中建宰成一批智能化辅程度高、配套赴设施齐全的高时档商务楼宇，炕同时对现有设愁施陈旧、智能体化程度低的楼旁宇实施升级工顶程，预期新增本商务楼宇面备积犬12牛0称万平方米；以衣产业联动、产贯业互补为主导辟，以适当的激怒励政策为辅助夹，引导同一行持业、功能相近敬的企业在楼宇息内聚集，形成宇专业楼宇和楼军宇群，东部重凳点突出金融、晨总部、贸易物厌流等专业特色圣，西部重点突则出航运服务等焰专业特色；完龄善楼宇税源综沸合服务，确保串楼宇企业税收睬及时、按量落造地，效到赶“缩十一纤五咽”催末，全区税收脉过千万元的楼水宇争取达导到隐4撑0它座，楼宇税收壶占全区总税收很超稍过疤60暂%湖；引导楼宇业税主招大引强，把重点引进各类犹行政总部、销或售公司、采购及公司、财务公汗司、研发中心钻等总部型企业凯，使楼宇成为吓总部聚集地，刚预期全区楼宇典企业总数达役到帆1器万家，总部型劣企业达讲到掏50呆0孤家。惧3辅、尾市场现状（串以勤200脉6狭年蜓1习—坑5湾月份为例）棒200肆6酿年怒1-绕6萝月青岛房地产侦开发投资稳步皱推进悦，抱200知6羽年烛1筐－盛6晓月份，全市完置成房地产开发菠投寇资辆117.4绣3艳亿元，同比增线长访28.丰7展％，低于固定海资产投资增澡幅行8.走9党个百分点，比县上年同期回铅落妈27.戒1诉个百分点。按删投资用途划分皱，榴前衡6哈个月完成住宅欺投布资要91.西5礼亿元，比去年周同期增速长柿5陶0俩％，高于全市皮房地产投资增链速雄21.短3燥个百分点，占吊全市房地产开军发投汤资星的祥77.摊9泊％，比去年同麻期提升棚了保11.纳1牛个百分点；办放公楼投伍资犹8.2侨5锈亿元，同比增盈长看2.贱2娃％；商业营业挨用房和其它用念房投资额进为虫7.0押4慌亿元哲、撤10.6采3兽亿元，分别下酷降还3.铁8南％袄、巾28.衔5测％。醒作200爱6牛年奖前责6洽个月，青岛市嫁房屋销售面初积足281.括4贷万平方米，其祝中：期房销售啄面凶积桌176.哨2竟万平方米，占那青岛市房屋销孙售面积比重如为羡62.6谁%咐，同比提释高亡17.舱4捉个百分点；现妙房销售面故积疯105.傍2陆万平方米，闪占孙37.4浇%帆。青岛市房屋交销售扛额单124.雨2疮亿元，其中：袜期房销售额盯为努81.纤7祸亿元，占比重突为稀65.8摔%缠，同比上刊升然13.扎5高个百分点，现兆房销售额辉为惹42.赤5席亿元，占比重袋为路34.2孤%稼。钩销售期200斗6乳年针1呆—喘5松月份，全市房牵屋销售面套积染237.吗3评万平方米，其始中，现房销售孕面裹积遣89.坊9斥万平方米，占虑比重冰为安37.疤9节％，期房销售棍面莫积饮147.残4民万平方米，占躺比重钻为活62.贺1岛％；全市房屋遣销售沾额险102.郊8监亿元，其中，陪现房销售额谎为壳3报6森亿元，占比重外为狮3匹5演％，期房销售叹额偿为旗66.虾8食亿元，所占比弃重哀为骆6决5钻％。牢射亲此外，和记黄货埔、浙江绿城恶、上海实业等乒全国知名品牌今开发企业的进冈驻，为青岛市你整个房地产行犬业的发展带来脸了极大的影响草。他们的到来请为青岛的房地健产市场楼盘品铁质的提升带来醒了先进的理念睛，必将使青岛嘴楼盘项目各方脚面的指标在现呈有的基础更上掠一层楼。灌第油三糕节青岛市某住宅市场分析1、市场概况扛200睡5精年，虽然国家剑宏观调控对市液场产生一定冲弓击，但是商品闸房销售价格分拌类指数依然牙是袜8斯类指数中最高修的，青岛房价弓依旧走高。朗投资分类指数阅与新开工面积完分类指数接练近苦100胆%居的景气线，反谦映出国家对房塔地产金融政策科的宏观调控已拘显出成效，投殿资结构调整只肯是刚刚开始。担应开工而未开你工项目的增加丽，明年房地产咬市场供应量会驻相对缩减，供楼需关系仍将持嗓续卖方市场。图2-4招在奥运效应影地响下，青岛城留市建设正在逐踪步向高水平完温善，房地产后星期价格总体走塘势判断仍应是赠上升趋势。男虽然受到国家搏宏观调控的影观响，但典是交200滚5策年房屋销售价复格较上年依然乐呈上升态势，偷较百200恒4怎年的涨幅线高竿0.曲6院个百分点，涨陶幅位居全国三邻十五个大中城住市首位，其桂中津200挪5牧年四季度较上王年同期上炭升扒19.8接%适，其涨幅创七霜年来的新高一灰至三季度累计推，青岛市的商跌品房价格涨幅灵达债13.8木%威，高于全国平沙均水出平烂4.亮4么个百分点。到①油经济适用住房伞价格涨幅较大哈，全年平均较茅上年上耳升姥14.5培%页。洪②责普通住宅价格痕继续窜高项，伶200我5线年较上年上雄升绣14.1佛%歉。贞③无高档公寓价格垃继续上涨。由朗于青岛市沿海均环境较好的商诱品房开发量减符少，土地价格壶大幅上涨，无挪论从房屋建设快在档次和质量毙以及小区设计向上有较大提高请，房屋成本有附所增加，从而舟使暖200嚷5遥年高档公寓价衬格较上年上屋升伯16.4短%汗。粒供需矛盾仍是资房价上升的重垒要因素，价格末涨幅中炒作因忍素比例不高，仇房价泡沫不明输显。涨价原因哭有：劝①拆住房供需矛盾傻拉动房价上升般。下②孤土地拍卖价格招大幅度上扬。词③贱土地供给与商指品房需求矛盾唱十分突出。电④务住房二级市场角发展，进一步反活跃了房地产旱市场。继⑤避住宅科技含量俗上升。饺⑥酱拆迁成本不断袄加大。仿⑦巡房屋建筑成本消不断增加。责在价格不断走瘦高的情况下，档住宅供需仍基佩本保持平衡，域体现了青岛市悔场旺盛的购买祥力。缎200甩5锡年，各类房产号交易总成锋交稼8498插8苦套，比去年增册长椅10太%亦；总成交金期额愉273.2铜7肉亿元，同比增考长芳22条%况。全年市场房手价总趋势上扬泰，但增幅减缓前。肺根据青岛市房歪地产交易中心取的统计，去年乓成交量占比例仍最大的是面积鼻在敏7驶0春至魂10联0宝平方米之间的截房子，这类住抬房占总成交套赶数金的刘44.24冒%粗，同比下为降渴2.03类%禁；其次是面积龟在智10释0更至品15移0壁平方米的房子院，这类住房占槐总成交套数茎的势24.30趋%宵，同比增滤加台1.19束%民。途2摔、须青岛高档住宅服市场分析酸青岛具有当代怖意义的第一代持高档住宅应该们是弄海园。上庭世滴纪绳9供0暑年代初就以每你平方米过万元具的单价傲视岛坊城群房。而新浑世纪的后续项肉目琴岛之星更聪是以每平方用米倚3扔万元的价格再父创青岛之最。殃200厉0登年前后，青岛浪的又一轮高档荐住宅开发热形约成，随着东部夹的发展成熟，驰其区位优势逐链步显现出来，聚在东海路两侧扁及以南靠海区呆域，出现了一堡部分豪宅，如扯明珠花园、浮禽山湾花园、金顿海家园等皇。众200厦3携年，青岛市的惑香港中路、东侮路、东海路、锻澳门路等周边装，大片高品质根住宅出现，比赞较有代表性的撞是绅园。这时佳的高档住宅价筐格大多突破了投万元大关，建冶筑形式也从原架先的别墅向高蜘档公寓过渡爷。申200胳4来年伴到僻200李5震年，市区东部纽沿海区域再次百掀起高档住宅缎的建设高潮，痛一批高档住宅昼的新贵将这个挣区域的居住价至值发挥到了极育致，如：恒嫩基酒·葱新天地、海驱信琴·闲燕岛诱xx堂公寓、领世华叹府等等。绪200眠6彻年买-200痰7涨年，青岛房地隐产市场增加了仁很多由万科、继绿城、和记黄爷埔、等外埠房糠地产大鳄开发窃的项目。如今序青岛豪华楼盘轰每平方米售价马已超晴过耐3世万元，丝毫也陶不比北京、上日海的房价低。亡市区豪宅几乎陵全部集中互到摸CB凝D豪区域。一个城类市的经济核心添区形成后，写村字楼成为该区贿域的主要建筑宝形态，此间偶刮有公寓项目立及项，自然显得球炙手可热，像尚瑞纳康都、燕碌岛锐xx瓶等，都属于此绸。暑按处豪宅出现是一逆个地区经济发高展达到一定程舞度的标志及必亏然产物。德对竖200寻8历年奥运会商情臣及人气的预期驶及青岛市对外顺开放步伐的加窑快是青岛豪宅窗诞生的前提条加件。元在土地资源日互益稀缺的情况慧下，市中心别茶墅，特别是海遇景豪宅出现空姜缺，高层建筑子中的空中别墅朽将成为豪宅市清场的一个趋势华。扣（怖1叼）精装修交房摇已成为高档豪恩宅公寓的趋势厉。欺（气2龄）从销售价格藏上可以看出农，膜1800围0所元战/净平方米，已成小为区域市场认嫂可的基准价格义，可作为项目衣的经济效益测械算依据。谋（寇3吧）本地购买力无不容忽视：玺如景园济有态7踢套别墅为本地脾企业家购买匪。榨200疤5串年外地购房者炊比例仅捕占嚷11.4察%六，随着青岛经扁济的发展，越灾来越多的私营摄企业及民营企摔业家成为青岛绍豪宅的购买者索。桌（煮4情）市场对海景条豪宅存在巨大款的消化力。龙2.3CB皆D唉区域豪宅分析掉柜宿在土地资源日寒益稀缺的情况杯下，市中心别离墅出现空缺，辰高层建筑中的宁空中别墅将成球为豪宅市场的面一个趋势。鞋如屿200唉5疗年推出的豪宅子项目，除亚麦步山城有少数别资墅外，燕岛恐xx扛、东海李路凳9企号、海纳尊邸骨都是高层吵。攀更与普通别墅相椒比结，镇CB报D得的空中别墅还锣具有地理位置盲好、视野开阔线、通透等优势狂，给人高高在乱上、饱览都市其风景的感觉。主而大跃层、空变中花园、阳光厕房等豪华设计冶，以及星级酒喊店式的物业服叉务，让居住高四层豪宅更显尊伐贵。链项目名称筒经济技术指标粮价格跪地址罢海碎信细·粪燕岛贼xx督公寓监规划总用地面佩积活5389赏1拳平方愚米山,临地上总建筑面袋积吨12175没2逮平方房米优,毕容积渣率厚2.26恋,粗建筑密袖度父8.74%勇,督绿地胳率盗67.7%稠,片住宅总户藏数湾71暗9钢户回,关地下停车绳位花55漠0神个剑加上立体车位锄总惊共废85予0局个车位。犁起贞价杏1400萄0自元骄/奉平方米，均上价彻2000归0蜻元脚/惰平方米功位于澳门路、隐奥运赛场东侧旱东海槐路驾9奋号峰两混座黎5复0乐层的塔楼及两骡层裙楼构成，还楼合高衡18购0乒米段精装销售均驼价陆3000坡0涌元辞/卖平方米。步东海路与延安无三路交界处东绢北角沫麦岛金岸药项目地处青岛朋市崂山区与市峡南区结合部，非占地面到积骄72.9牌9尚公顷，总建筑狠面企积夸12掀6柔万平方米，容献积毕率烟1.7勉3洋，绿化率留为踪4烂5倾％。循包括涝9治0充栋高层谦及别墅墙。蛾高言层究1100蛮0繁起，小高有层柄1500宿0干起，别富墅宿3000骗0浆起侦海门锈路醒8雁号，香格里拉线大酒店西侧挺TOP江·千颐和路xx区由赚3衰1廉层酒店式商务谣公寓鹊及起4象0教层五星级写字煤楼组成胖，梯4锡0让层写字楼数高仰15驻6行米为青岛第二幻高度建筑。公渣寓户判型乎60-140匀m猪2摆，精装销售，宫写字间大开间等设计骗起罗价雀1300角0瞧元坛/午平方米，均婚价么1800好0胃元邀/穿速平方米济位于香港中笨路谣1耳0斑号，市政府对迁面。主从上表中可以劈看到，随着市这区土地资源的迫日益匮乏，以怪及人们对于高奖层建筑物业抗声性的日益淡化冷，开发商在追少逐利益最大化绢的前提下，高韵层建筑物业成迎为目前市区开亦发建设的焦点息。另一方面，煤从政府角度出固发，高层建筑辜物业最能体现饥一个地区经济同发展的进程，棵高层建筑物业钟也是城市空间岂建筑品质发展俩程度的最佳体舌现形式，对于盖青岛市阔，知200适8斥年奥帆赛的举判办城市，其市拉区的形象建设笑将直接影响到岁整个城市未来眨的发展前景。怨第梢四盼节青岛市个写字楼市场分运析鼠200她1刘年以来，中国地加捡入犯WT誓O应和申奥成功等散利好因素的影主响，曾经倍受唇冷落的写字楼删市场逐步走出不低谷，租售价摸格都稳步上升宅。跳一、写字楼市启场区域对比分租析风目前，青岛市前写字楼市场已暗经形成明显的帖区域分布。主怜要以核摄心谷CBD策吹区域（香港路烧沿线及市政府假周边）为主。能1揉、区域供应量状分析摧200至5挑年，市南区已便建成可使用写梁字膜楼讲9周7己座，总建筑面裕积比为截30偶3滔万平方米，建抱筑面积衰比劳200员4花年增芬长蓄7壮%桃，已经入驻企迫业住500今0惨余家。去年，而市南区在建写榜字拜楼由1旦7阴座，总建筑面怀积谱为芒8乖1谜万平方米，建滨筑面积晴比掏200殿4柴年底增介长企6谷7河％。喷2自、区域租售价扫格对比分析缩核前心哑CB呈D公区域平均售沟价捎13000-仆2500赔0康元叛/浩平方米，平均盏净租查价从5详元咸/敞天与/呼平方米。青岛舞市的大型公司离、外资企业的岸需求多集中于给此处，因此租拴售价较高。趋3层、区域租售率脾对比分析致CB金D连区域集中了绝障大多数的在售固写字楼项目，镜有些目前处于掏销售状态或者删是招租中，出谅租率在锁95织%刊左右，出售率鹿在役93拴%瘦左右。呢4廊、区域装修配厕套对比分析纷CB竹D卫区域写字楼的蓄基本配套设施还较其他区域完允善，除必备的立餐厅、电梯、梯停车场，部分游写字楼内还配生有会议中心、羽咖啡厅、娱乐梁场所及商场等跟设施。装修外姨立面主要以玻输璃和金属为主杰、大堂多采用崖现代风格设计薪、室内墙面以用涂料为主。嫂二、区域写字匠楼销售状况分变析丝1威、区域写字楼蒜销售率分析掩名称他销售率出青岛碍xx民金融中心追98%笛丰和广场努85%箱华仁爽xx影大厦丛85%桶光大击xx芝金融中心忧90%回TOP杏·萝颐和叹xx列100%节英德隆大厦谈99%谁由于前期当地君在售写字楼较歇少，绝大多数糟已售完。近期封上市的总恶体销售率唉在掠80池%充以上底。穴CB壳D遇区域在售写字级楼一般均采用研售租相结合的扶方式。租赁的羊投资回报率一嗓般可以达禁到智8斧%扰。巧政2凯、区域写字楼舍销售价格分析崭名称置均价（顶元尽/两平方米）袋青岛丛xx学金融中心欠15880弊丰和广场服15000驶华仁段xx顷大厦民15000诊光大戚xx购金融中心茫13000刘TOP扎·急颐和田xx都18000词英德隆大厦年15000唐区域内写字楼骨的销售均价基消本都运在事1300慢0竿元雨/赔平方米以上，投位于香港路两员侧，地理位置皮极其优越，加困之其品质较高芽，配套健全，卧因此售价较高切。脊3挡、区域写字楼摊装修配套分析碑名称绣装修珍配套净青岛泰xx乘金融中心禁外部为玻璃幕触，墙裙楼外墙慌采用进口石材决干歌挂胳，闹内部精装修，刷原装三菱电梯敌。偿自控系统、高粘端通讯系统、名卫视系统银行誓、商务中心、澡员工餐厅。妈丰和广场染内部为毛坯房拉，通讯、管理篮、楼宇、办公墓自动化。掠会所、超市、鼓餐厅。接华仁传xx繁大厦屋建筑、消防、脚保安、办公、云通讯自动化，健提供酒店式物引管。左商务中心、票商务中心、精品翼商场、健身房昆、洗浴中心、垮美容美发厅、弃金库、员工餐诚厅。甚光大咱xx牙金融中心咸5A度级标准写字楼坊商务中心、会络所。慕区域内写字楼讽的配套较为齐臣全，基本上能天满足入驻企业系的需求。内部里装修较为高档巷，接寿近过5婚A境级写字楼。修三、区域写字姐楼经营状况分移析龄1回、区域写字楼毒出租率分析浊名称召出租率莫光大湾xx大金融中心醋90%巾丰合广场虚85%圈青岛东xx民金融中心梨95%笼华仁希xx徐大厦埋90%初太平洋中心乒98%民世界贸易中心雨96%挑中港大厦盛100%盼世纪大厦街98%懒新世界数码广惧场权100%童环海大厦重98%跟东方航空大厦女85%饲海信大厦扩100%越青啤大厦舱100%捉海悦广场方95%硬绮丽大厦指100%期民航大厦突100%符时代广场创100%俊从上表中可以厨看出，各个写供字楼的出租率位是很高的深，萍CB寒D顾中心很多写字舅楼已经没有空蹄置面积，整个堆写字楼市场的蝶空置率不是很豆高。却2赵、区域写字楼李出租价格分析凯名称朱价格（嘉元表/销平方加米状/羞天）（净价）均光大到xx鸣金融中心葛5湿丰合广场剖3.8党青岛叼xx州金融中心禽5求华仁麦xx次大厦引4担太平洋中心辱3.5鹊世界贸易中心部3尖中港大厦庭3胖世纪大厦铲2.8喝新世界数码广松场猪5炸环海大厦必3名东方航空大厦眨3.2雾海信大厦抱4狠青啤大厦桥2.8斜绮丽大厦悟2.8斤民航大厦殿2.9糠时代广场敞3丽从上述分析中福可以看出各个澡写字楼的租赁睁均价基本上在饼3完元以上、向（五净价，不包含请物管费在内绩）滥绝大部分的写沫字楼已售完，借基本上都是返鬼租。如果客户搂需要房租发票谦，租金将上狱涨棒20姓%造，物业管理费代用最高的可以芽达慨到下8惹元左右，但大存多数的塞在推3-茫5渐元左右。眨3稻、区域写字楼翁装修配套分析裹名称雾装修堂配套帖光大震xx絮金融中心利外部为玻璃幕掘墙，裙楼外墙幸采用进口，石妨材干挂内部精熔装，修原装三胖菱电梯烧自控系统、高拳端通讯系统、饰卫视系统，银旨行、商务中心仿、员工餐厅。广丰合广场活内部为毛坯房陈，通讯、管理月、楼宇、办公话自动化秧会所、超市、凡餐厅冤青岛保xx猫金融中心掏大堂采用现代迎风格，装修设郑计、主材以金狱属和玻璃为主徒，雹框架结构。挂商务中心、票念务中心、精品碑商场、健身房锅、洗浴中心、涛美容美发厅、拒金库、员工餐魂厅。赌华仁逐xx抗大厦价外立面以玻璃秧为主、大堂采惠用现代风格设缓计。论商务中心、票述务中心。帅太平洋中心蜜外立面以玻璃骨为主。内部墙牙面采用大理石亿、框架结构。郊商务中心、会钩所。鹊世界贸易中心梢外立面以玻璃南和金属为主、纠大堂地面为大付理石、内部墙简面为涂料。朋商务中心、票才务中心、健身乌房、洗浴中心辟、美容美发厅孤、员工餐厅。驴中港大厦棵大堂设计采用割现代风格、内添部墙面为涂料箱。激美容美发、商脂务中心善世纪大厦仰外立面以玻璃馆为主、内部墙铜面为涂料。矛商务中心、员阔工餐厅若新世界数码广板场里外立面主材为狗玻璃和金属、驼内部墙面为涂细料、大堂地面阴为大理石。袋商务中心、票掌务中心、健身傲房、洗浴中心罗、美容美发厅膜、员工餐厅。惜环海大厦会大堂设计为现柜代风格、内部渐墙面采用面砖疑。森商务中心、干践洗店、票务中满心。劫东方航空大厦来大堂采用现代巷风格装修设计质、主材以金属骗和玻璃为主，芽框架结构。叙运动场所、会炒议室奴海信大厦佣外立面主材为梅玻璃和金属、被内部墙面为涂葬料、大堂地面于为大理石。凯票务中心、银幼行、会所。胡青啤大厦链外立面主材为锐玻璃和金属、蚀内部墙面为涂镰料、大堂地面栏为大理石。曲运动场所、游槽泳池横海悦广场励大堂设计为现聋代风格、内部中墙面采用面砖考。语多功能厅、会香所、商店渴绮丽大厦钢大堂采用现代腿风格装修设计今、主材以金属购和玻璃为主，霉框架结构。那商务中心、多懒功能厅似民航大厦根大堂设计为现傲代风格、内部械墙面采用面砖遍。栋票务中心、商外务中心、员工吗餐厅。情时代广场色外立面主材为键玻璃和金属、径内部墙面为涂筐料、大堂地面贪为大理石。雕多功能厅、餐臂厅、会所等。束在进行分析后誓我们可以发现泼，写字楼的外戴立面绝大部分遇以玻璃为主，梁大堂多采用现屡代式风格设计霉，内部墙面多栏为涂料，其内竟部配套较为齐男全，各种设施祸应有尽有，基介本上能满足入授驻企业的需求缸。穿第五普节鼠弟青岛市眠酒店式公寓市诞场分析庭一、限青岛酒店式公申寓残概况罪青岛市作为半妄岛地区主要外克商投资城市和榜著名的旅游城榴市，欧、美、播韩、日等外商趣投资企业派驻锡青岛高层管理告人员和旅居人刃士逐年增多。遗外籍和国内中童短期驻青高级究管理人员对配踩套完善、管理酒服务水平较高厘的酒店式公寓翼的租赁有一定端需求，这种租元赁需求在一定右程度上促进了倡青岛酒店式公秧寓的产生。阵另外，青岛市向近年来的房地费产价格持续保桌持着增长态势筹，房地产上作为投资产品巨的增值保值性晋能得到了充分倍证明，尤其是泊沿海高档物业候因其高度的稀标缺性更是受到范了本地和外地茅投资置业者的蛋青睐。众所周嘉知酒店的租金疑通常要比公寓胀高纠30衰%丽，而酒店式服俱务公寓单位小唤，好管理，易无出租等特点是疑其它物业项目臣难以比拟的，兽青岛的房地产醋投资者也看到妖了这一点，因绝此酒店式公寓点在青岛也是深啊受欢迎的。罢二已、廊青岛酒店式公板寓概念项目趁项目名称滥地址杜面积信配套母开发商眯三度空间柏悦许公寓苦市南区海丰温路村1俯0坐号坝50-120记准四星狸新世界地产波瑞纳康都糊海门轮路跌8眨号出31-370阅精装修凯华侨房地产嚼海纳尊邸傻海门泛路袖8摸号墓59-210敌精装修刮百通房地产扫TO去P货颐和荐xx器香港中北路咱1得0逗号列60-145降精装修导颐中房地产旺千禧龙精英表啤酒城东侧博78旱精装修疼荣昌置业决广业锦江泻（由锦江集团额管理）欣35-80贝四星元广业置业三、个案分析1、瑞纳康都拌项目由青岛华助侨房地产开发波，位于海门遗路挠8羊号，香格里拉肯大酒店西侧，驾总建筑面税积秧1000偿0辛平米。是青岛点首座现代意义椒上的服务式独主立产权公寓，滚并在青岛市场溜上首次引入隶了封Cond哄o茄的概念。户型吨从盗31-37颗0欲平米，每种户嫩型每层一套，允配备全套的家鞠具电器，厨房弦卫浴设备。由缘统一的管理公塑司提供酒店式优服务。项目起万价子1300绒0琴元候/森平米，均衣价声1500邻0厅元音/假平米，已售罄气。客群以个人胸投资和中小公歪司商用为主。2、三度空间蛾三度空间恋位于海瓣丰气路闷10政号，悉由阳光新地开垦发，物管公司散新世界物业。宰规偷模键2婚万平米，共厨计遇20械0饭套蹈，丝户型面积福在姿52-11冠2互平米之间。驳此项目当前二钞手房价格迟在上1200袄0荷元以上。谋3颗、秒TO狭P僚颐和泉xx妄青岛颐中地产有开发有限公司覆开发的项目。刻位于香港路与疑山东路交汇处捐，青岛市政府剥对面的黄金地饮段毅。头200雷4礼年衔1佳1境月傍1个8街日正式开盘。咽项目分为公寓且和写字楼两部伸分，公俊寓涌3遍0转层每鸭层浓1顾3朴户战共症39具0雾套，写字赛楼果4科0缺层每磨层习1被1放户责共挪44也0珠套。户型范围艇为屯60-14昼5晋平米，主力户萍型歌为堆60-10郊0姻平米，已售罄章。写字楼浑共爹5晃8迫套，已售罄。蕉项目全装修，来并提供酒店式甘的服务，公寓础销售均价怜为扣1800终0膜元。钞综上所述，当骑前酒店式公寓扮产品在青岛市擦场还处于探索桂阶段。项目较紫少，市场缺位懂点较多。且已好有项目多是借污用酒店式公寓拐的概念做推广计，稀缺的土地趣供应、小户型鸣、精装修在项鸽目成功的因素显中起到了很关织键的作用（三广度空间、瑞纳繁康都、海纳尊艳邸、颐和甚xx父都处在市政府仅周边及其优越控的地理位置）喇。王随着青岛市经渐济和城市知名光度的提高，外衰来旅游和商务快活动的更加频典繁密集，酒店稳业多元发展的钉要求强烈，酒络店式公寓作为握经济性酒店的毒一种，具有广饲阔的发展空间面。尤其在青岛拍市场，并不具美备严格意义上缘的规范高档的鞋酒店式公寓。恳所以物业管理膝完善、设施条锻件完备的酒店塌式公寓更是市侵场迫切需求的测必然趋势。妇第六组节猎朋叔青岛市酒店供投需市场分析耻一、青岛市星阴级酒店供应状眉况裂青岛星级酒店矿的供应以三星耳级数量最大，貌占到总数航的悄45恒%油，其次是二星姑级酒店，占到悼总数鼻的套36舱%愤，四星级、五暗星级的酒店总姜计占维到氏10玉%崇。一星级的占撤到急9%勇箩。侵200楼3声年星级酒店的巾平均出租率约舒为盼87拜%帅，平均租金残在鸽33址0蛛元涛/捐间，香格里拉廉的平均租金案是专92张0疼元刷/脆间，出租率底为缠95岔%司。星级酒店的炼出租高峰期纲为楚200窃3透年伯6锡月背——鼠8老月蹄2涛5迹日谱，出租率大约壶在哲95饿%哗左右。栏二、未来酒店啦供应浅析每200匆8调年奥运会青岛杆的饭店压力很匠大，目前香格喜里拉正在进行膝二期的开发建蜘设，共计投粮资介8介亿元，建筑面汁积略8愧万平方米，大使约耍在吸30浓0被套客房左右，冤其中包含公寓两；海景花园等屋大酒店同样也叶在进行二期的繁开发建设；青科岛市旅游局预离计慢200岂8丈年青岛市星级兄酒店将达锦到石20已0育家，其中最主表要的任务是对喊现有星级的改瓣造和重新评定晴，当然也要进舟行新项目的开雹发。三、酒店分布洗青岛市的酒店枕主要分布在南石部沿海和东部命沿海地区，这谢与此两区域为至青岛市的主要棍旅游景点集中呜地关系密切。菊1蚁、南部沿海酒承店分布五四广洁场、第一和第瓶六海水浴场以胶及火车站、团观岛和码头等，悲使得此区域人览流量大，再加震上旅游景点数棵量较多等原因医，从而导致了饶此区域的酒店妄数量较多。慌2历、东部沿海酒摔店分布短此段海岸主要唇属于崂山区，迷旅游景点数量附较少，只有石止老人旅游度假狗区，且历史较趋短，发展时间梢不长，所以酒类店数量不是太简多，但是近年瞧来青岛旅游业穷的发展迅速，戴石老人旅游度抽假区、啤酒城伴、会展中心、很高尔夫球场等众使得此地人流江量逐渐增加，号酒店数量也在字不断增加。叙第七盏节旨荣熊青岛市商业零低售市场分析成一、青岛市主样要商圈分析慰中国加入世贸冶组织和申奥成研功，中国的商腾业市场全面开画放，更多编xx嫩化的商业地产锦业态，闸如换Shoppi基ngmal怜l义、限xx蚀级购物中心等纷进入中国。在闭国家整个商业绣地产快速发展蠢的大环境下，唤由于青岛本身亡海滨城市的优胸势，使得青岛困逐渐向捡xx抗化现代大都市拥迈进，而似xx负商业地产也就忽更快地传入青轨岛。目前青岛嗓市场活跃的商熄业项目有，颐绢中嫌·炭银街、伟宵东蜓·酷尚城、中吹联验·岭大润发、华肉鲁覆·许御龙广场等。上另据悉，位于奶崂山区的上海睛证大的大拇指结商业项目将陆落续在市场推出陶。蠢青岛目前档次蛇较高的商圈主载要有香港中路腹商圈和中山路坐商圈。变1贼、香港中路商弃圈避香港中路商圈规位于青岛商务材中心区的核心狭区域，是随着着际199困4位年政府东迁而解发展起来的新尺兴商圈。主要同分布了佳世客拜购物中心、家盗乐福超市、阳捐光百货、海韵球名品广场、闽续江路餐饮休闲轨街、云霄路美帖食街、燕儿岛慧路酒吧细街触7退个商业项目。绝目前蚕香港中路商圈占已经成为了青侄岛档次最高、搁功能最全的商伯圈，其中家乐法福、佳世客、顶阳光百货、海颂韵广场为消费货者创造了丰富境的商品购买机夸会，而三条街餐道中的不同特乔色店铺则可以趋满足消费者餐伞饮、娱乐、休决闲的多种需求淹。在多功能业手态组合及交通逢便利的优势下每，香港中路商闻圈所辐射的消残费者的地理范瓦围在近几年呈静快速扩大的趋尤势，目前已经羊成为对全市都劈具有影响力的艰城市级商圈，甜青岛全市乃至深更广泛区域的家人口也越来越颜多地进入到此加商圈进行消费苦。常香港中路商圈磨主要零售项目拣列表：碰项目名称洋商业零售面积执（平方米）求落成时间烧东泰佳世客茫50000群1998.1焦阳光百货泻25000概2003.1亿0乳家乐福暴38000霞1999.1同2趋以青岛经济增辆长速度和青岛剧城市规划发展鞭方向为背景，剪结合项目位处降青岛中心商务扎区、邻近海滨还观光娱乐景点咸等多重优势进除行综合分析，唉可以预测本商员圈将具备良好公的可发展空间饱。曲2匀、中山路商圈绕中山路商圈位康于青岛市南区苹，具有百年的催历史，商圈以横中山路为轴线傻向两侧延伸，煌目前商圈中的怨主要商家有青唉岛第一百盛、伙发达商厦、国蜻货、东方贸易百大厦以及伊都叔锦。各商家全柜部都是百货公浴司的业态形式慢，但档次定位稼各自不同，其溪中青岛第一百踩盛定位于中档染偏高，伊都锦每则定位中高档赚，而发达商厦艳与东方贸易大必厦则基本都定叫位于中低档次委。在香港中路惜商圈出现以前道，中山路商圈至一直是青岛档各次最高的商圈贡。敲中山路商圈主拥要零售项目列与表：仍项目名称鞭商业零售面积萌（平方米）假落成时间凭第一百盛粪30000培1998.9甚青岛国货勺21000史1993.1捷2承东方贸易大厦烟37600晚1992.8腰发达商厦戏32000鞭1997.2命中山路商业街逃在过去的上百绳年中，一直是捆青岛商业的代昼表，全城市的艺人口在有机会拒的时候，购物别消费都会优先岭考虑中山路商道圈。但近些年葛随着青岛市区奸的迅速扩大及肃东移，导致中禁山路周边人口辣快速减少，再脆加之其停车、盐交通及竞争因勾素的影响，使把得中山路商圈酿在市场上的影诚响力开始大幅图下降，所辐射女的范围也逐步凤减小，大部分棒商家的经营业迷绩开始出现不去同程度的下滑睁。目前到中山红路商圈购物的胸顾客多是对商长场品牌有较强至忠诚度的青岛僵本地消费者，夫到旅游旺季，暴在临近沿海景吃点的优势下，庆商圈将聚集大肥量的外地游客肯。役青岛是中国外运资进入较早的凯城市，外资的琴较早进入推动蚊了城市商业发瓜展的进程，目走前青岛的各商屋圈已经是经历傍了一君轮啄“沫洗栗牌那”敏后的结果，洗疗牌后的青岛商讨圈各自都已经刷具备了一定的街档次特征：香访港中路商圈是纱城市档次最高默的商圈，李村圾商圈档次最低棒，台东商圈与肌中山路商圈居拨于中间档次。狠第八完节进衡斤国内外代表城选市房地产市场醋分析付一、北京市房鞠地产市场分析昨北京市统计局晃“来房地产景气指柏数报告炎”匆显示，嗽200谣6谈年上半年，活北京圾市房地产市场成总体上保持基池本稳定，但从昌抽样调查的数昨据看，房屋销勾售价格指数呈棵上升趋势，各型月涨幅依然较妥高。上半年，析北京味全市新建商品丽房价格上拐涨列7.7弯%藏，比去年同期撇提指高得1风个百分点。其叉中，新建商品古住宅价格上秧涨储8.5孩%着，比上年同期巩提否高集1.壁3测个百分点锯。计7帆月新宅均价过自万靠和璃狭6尽千元以下楼盘孩全在郊区坐。午1僵～催6尸月，厅北京述全市完成房地帖产开发投梯资坟640.且1故亿元，比上年彩同期增彩长掀20.8没%句。在房地产开乐发投资中，住碎宅完成投剥资啊333.丹7星亿元，比上年克同期增护长和31.1位%悔；商业服务业俗等经营性用房抚完成投约资糟92.漠9挖亿元，增欺长常1.易4患倍；写字楼完慕成投诚资沿75.脸1沈亿元，下牢降坏4.1谜%吼。上半年，全担市商品房新开短工面诸积企1308.皮2促万平方米，比瓜上年同期增籍长币47.2粗%押。商品房新开致工面积增速较膀快，表明未来拾的市场供应将婆有一定保证。测但是，上半年撞全市商品房竣蛛工面素积冷798.松6合万平方米，比土上年同期下云降乳27悉%表。商品房竣工缘面积下降多，睁反映句出械200住6随年来新出台宏悉观调控政策后壳，房地产开发素企业出于观望询心态佩，双施工进度有所伍放慢，减缓了绳市场当期供应停量。此外，北漠京的空置房面心积有所减少恶，策1差～置6金月贴份撑全市商品房空星置面狸积尽965.伴2术万平方米，比药上年同期下彼降犁6.5阳%逆，比一季度下御降尊12.2太%挑。表稳明鸭200惨6尊年来，受市场抓需求较旺及供飞给量减少的影痰响，存量房源卵得到了部分消阵化。厕北京市部分代厦表楼盘芹租飘售价情况见下愤表：怪项目名称温均价钟（文元士/观平米肾）舱项目名称腐均价矩（污元卫/拐平米古）筋北京财富中心涂50令000夹北京银泰中心话40疗000烫悦园宾25000寻蓝堡决24000姥光华类路娘SOHO班27000区贡院六号利55000民国瑞城锐280疤00愚庄胜广场哨4劈0000撒北京国贸疤三期只租不售住，一、二期参冤考租金为勉2妙美匆元休/欢平方骤/擦天永二、上海市房权地产业发展分股析女“阳十裕五跌”拐以来上海市房召地产业发展迅末猛，开发投资介规模增加，对翅上撞海辉GD轿P遵增长的贡献率努不断提高，成磁为支柱产业，燕房地产业增加顺值免占猫GD催P驾比重位由逐199哗5乳年猫的为3.7勇%艰增加蛛到统200洒4森年缘的植8.4刮%持；房地产市场恨不断得到培育缎和完善。已处遥高位的房地产稿价格走势，现述已成为主导房匠地产业和市场秆供求关系的风丑向标。灰上海市社会经苗济旷在夜“唐十一样五泻”蜜期间将继续在香科学发展观的肤指导下保持快抚速健康持续发借展的良好势头粗。在我国城市兴化速度加快和矮全面建设小康昨社会的宏观背巷景下，上海房点地产业将面临仇良好的发展环恐境延：石201撇0愚年葛“壶世博脖会育”茎是硬“易十一姐五胁”妙上海房地产业惨发展的重要支册撑。。世上海市部分代辞表楼盘售价情承况见下表：悼楼盘名称棵均价乘（捞元壤/若㎡邻）枝楼盘名称竭均价前（披元井/伏㎡谋）妥汤臣一品桌110000修公远馆筋77倒33爬000僻泰府名邸剥2帆1找000因中远风华园佣39卡000骄滨江兰亭昌26000掠慧闲雅居泽25怨000小永新城戚300识0铺0伸万科燕南园璃250客00扎华府天地恢55000砍济南涨路赚8括号贡邻60000腥锦麟天地皇60000怎圣和圣广场尾22000肌世纪公园愁25000逼滨江板滩块户30000幸陆家嘴滨江公产寓该40000施海上梦苑洽废220期00嘴三、香港房地压产市场初步分秧析抄1雷、住宅楼宇长捞期升浪开始抱香港特区政府河预晴期船200盒5拌年片，时GD溪P什将会增始长亮5.5棵%欠。随着香港经抢济复苏火，怠GDP付雁恢复正增长，况香港房价亦将脱同纳上升轨道挨。预获估慌GDP资填增尼幅幕5.5%都矛，略低于去年堂的烧7.5希%道。因此预期今袍年的房价升幅穗会略逊于去年鬼，吩2004科挖年全年房价升叛幅约拖为青35%追担，摊200餐5梦年全年的房价章升幅预期可漂达耽25翁%斧到漂30至%翼。饱200补5餐年房价升幅不抓如去年，不代搂表楼市开始退素潮，相反是楼绞市长期升浪的抄开始。长期升窃势的首年，见梁底反弹上升的版力量强大，升敢幅亦特别惊人渐。往后房价持暴续上升数年，鞭直到冲破九七匠年的高峰，又敏会引发一次大众升市。箩2廊、零售业楼宇剥本土商铺有升纵幅轻零售业楼宇香枣港俗称商铺，菌商铺市道是各甩类楼宇中最早伙复苏的，早斗在铃200房3财年初，便开始各蓄势待升，可斤惜酷200朴3棕年储3英月爆发非典疫赤情，商铺市道容大受打击。但投同惊年分6借月非典结束，博香港零售市况挥立刻反弹，商营铺市道亦同步浅回升害。邮200殊3望年中，自由行蝇开始，大批内响地旅客抵港，攻带动香港零售寺业率先复苏，株商铺的租金及遣售价亦因此见岭底回升，并且研升幅显著。终商铺租金指数业，幻由丢200眨3继年委6胖月的谷士底展63.调9闲点，持续上升害至今魂。滔200室3基年底先达袄87.洲8戚点，像到稍200母4扎年底应可上升推到为90客条点的水平，巷而贫200帆4妹年全年升幅约蛋有紧2.5盯%罢。商铺售价指离数，冰由峡200惜3封年即7镰月遗的巴79.屯4旷点，持续大幅皂上升蚀，需200伴3蛇年底疾达欧98.匹2坦，课到暑200烛4仰年底达丝到撞120迟案点的水平。扰200断4泼年推动香港商问铺市道的力量捷离不开自由行日，自由行的消轮费力量集中在军传统的旅游商假业区，如旺角步、尖沙咀及铜竖锣湾，旅游商罪业区的租售价绑格升幅可以高技达五成到一倍配。堪随着香港整体挪经济复苏犁，响200早5外年香港的内部渗消费明显回升雨，从而带动本玉土零售消费市飘场向上，全年无的租售价格有寨升幅。鉴3坛、写字楼物业的将会出现炒卖旬热潮永随着香港经济嘉复苏，各大型估企业纷纷增加倘投资，扩大经插营，又或增强嚼经营力量，令忆企业对写字楼谁需求增加。许维多企业不得不疾扩大租用楼面尸，又或转租更嚼大面积的办公鹊室却。段200煎4确年全年香港写失字楼租金持续伙上升，预期年绿底时可升痕至惜8霉3像点的水平，狼较踪200巷3爹年自1成2筋月垦的畏73.6夫向点，上升北约扒13%牲培。而售价指数章，露200欢4革年底达着到伍11堤0夏点，卸较穗200串3纵年宽1刘2迟月抢的饭69.穗5拉点，上升讯约药58麻%斗。扭200汤4夸年写字楼的需税求来自香港本笑地企业的扩张助，洗而漫200津5疼年的需求却主币要来自本埠以胳外企业的需求亡。首先是民企池自由行，第二荣季起，便开始埋有民企落实在贷香港的投资和依发展。另外冰，洗2006蚁血年起开放更多寨项目和关税限真制，吸引外国朵商人来港部署晨，开拓中国市监场捉。医200竖5虚年香港写字楼惑的租金继续上龟升，升幅更胜达去年，达二成桨。而售价的升毛幅，将更为惊鸣人，全年平均兄升幅可逾六成旬。因为甲级写强字楼可供分层脑买卖的楼面极馋为有限，出现孙炒卖的热潮。混四、日本东京蒸住房情况雄在倒日本嫩东京市中心，宿买一套新造的挤高层鸣公寓，实用面禾积果8升0尿平米，两间朝瘦南，带停车位幻，淹约剖7圾千万日元。按按建筑面积核计算殖，每平逗方喊米冤为册4轰万人民币屯。伞近其几叹年日本经济反模弹，世纪之初危此类房价每平孟方米只储为收2.允5填万人民币。庭东京的银座地近区素来以寸土魔寸金闻名，这记里的地半价族3葬年来更是持续哭暴涨轰，扭200奥4逝年帮即夏创下了每平剑方战米犁127窃2外万日元的天价之，连区续谎1即8现年位居日本高垃价土地榜首。视第九辞节脖就傍项目的优劣势肢分析驱一、项目所在猪地板块市场分仙析目本项目位于青大岛市中央商务铜区的圆周线和奔沿海风景线的介交叉点上。市驴南区的优势是旗区位和楼宇，枪市南区的目标杆是利用高档写芝字楼，发楚展宗“欠楼宇经曾济集”免和现代服务业阵，努力把市南部打造成青岛豆的日“拢中央商务坝区探”锦。按照青岛市血总体规划，青回岛的中央商务鸟区是以市政府列新办公楼为中肚心，规划的范辜围为西至太平啊角六路，东至患丽晶大酒店，姑北至闽江路，顿南至海岸线，友总面积处3木平方公里，中终央商务区内不怠仅包含金融、中办公、服务，沉还有高档次的哗购物、休闲、奔娱乐场所。愧沿海一线分成炕三个区域：告第一区域：麦伪岛路至石老人机海水浴场周边臭地区，这里包登括雕塑园、海箩豚馆以及规划妥中的青岛极地棉海洋世界等旅翅游、娱乐场所勇，为青岛市的手文化、休闲、椅旅游和商务住鹅宅区。厦第二区域：麦观岛路至海军疗辣养院，整个东屋海路贯穿范围趴之内，包括浮缎山湾奥运景区丸，为青岛袄的防CB冶D谎区域，为经济豆、旅游、金融模、政治、文化蛛、体育中心。森第三区域：八凶大关以西至栈芬桥，中间包括笼汇泉湾、太平优湾景区，有青蒸岛市著名的八妹大关旅游胜地阳、中山公园、暮第一海水浴场夸、鲁迅公园、掉栈桥等，为青爷岛的旅游、文舒化、休闲功能它区。闻本项目处在第绪二区域，即青挥岛燕的滑CB闻D琴区域，紧邻海网天大酒店和香为格里拉大酒店升两个五星级酒北店，北邻青岛斗市政府，东靠版五四广场，南尺面直接面向大吩海，一览无余警，西边为青岛赛市万国建筑博继览区、著名的汉风景旅游胜仰地嚼—胀—徐八大关，第三卸海水浴场步忍行箱1馋0墓分钟即可到达锤。该地块同时船兼嘱有议CB臣D急区域的繁华、域配套完善、功旨能齐全，又包闪含汇泉湾的秀逃美风景，为第义四代写字楼的矩完美之地。息从未来发展来锹看，随着上述议沿海三大区域顽建设逐渐成型析，青岛市沿海肺一线将成为一倡个集商务办公欠、文化休闲、窗旅游等多种功白能于一身的整展体姥，残CB供D计区域将成为整告个沿海的中心稻，而本项目恰扰位于此区域核银心地段，位置赞优势不容置疑岛。比二、轧项目毕优势分析甩1猪、冤一流的自然生磁态去本项目处于青稼岛类CB宋D证中心，南面直掩接面向大海，溜奥运会帆船赛存场；西面是第滥二海水浴场、愤八大关、第一枕体育场、汇泉炕广场以及中山促公园等青岛著列名的风景胜地当，青岛美景尽半收眼底、一览扯无余；东面则增俯瞰青岛市的河都市繁华，五鬼四广场；北邻缝有接“那青岛金融盖街燃”殃之称的香港中饰路及著名五星池级酒店香格里斜拉。北、西、感南三面邻路，赖尊贵一流的自仆然生态环境在枪寸土寸金的城亚市中可谓是独阿一无二。胳2赤、政府关注支枕持行青岛市政府将飘青岛拿xx药贸易中心薄项目列为青岛途重点大项目，哲给予了高度的杏关注、支持与漫优惠政策，对猎项目的顺利进季展起了重大的根推进作用。本龄项目建成后将鹰成为世界顶级终金融、贸易企招业及总部落户邀青岛的首选之苍地，。太3常、第四代写字竭楼和顶级公寓胸的独特定位唯深圳、上海等滩大城市写字楼个和高级公寓现溪在已向第四代愤发展，青岛市拥目前作为一个忆逐渐被认可的招xx滚城市，以其得僵天独厚的区位礼、地理、气候慰优势，以及近焦两年产业结构脂和布局的大幅当调整铜，加之奥运的惹机遇，也吸引辰