2022中国办公楼租赁指南-41正式版

【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）上海｜香港｜深圳｜北京｜广州｜成都｜重庆｜武汉｜长沙｜南京郑州｜杭州｜西安｜苏州｜天津｜沈阳｜宁波｜大连｜无锡｜青岛【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）2目录仲量联行办公楼租赁服务仲量联行办公楼租赁服务2中国办公楼市场摘要及展望48业务能力主要城市速览•在中国拥有超过180名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信息和专业服务办公楼租赁指南 31关于仲量联行 36

我们的细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、商务中心和联合办公等拥有超过235年的全球房地产经验和最佳实践经验凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建立起牢固的合作关系连续3年荣获RICS中国年度最佳交易冠军奖(2018-2020)连续15年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（2008-2022）办公室设立或搬迁将直接影响公司的业务运作，整个过程复杂且耗时耗力，因此选择一家专业的房地产顾问很有必要。我们在商业地产领域拥有丰富的经验和专业的见解，可提供一站式办公楼租赁服务。

核心服务租户代表无论你的企业是计划进行单一办公室搬迁，还是寻求购买办公空间以满足全球扩张的统一战略，你都需要一个拥有本地市场专业知识的商业地产租户代表为您服务。物业选址物业搜索及研究商业条款谈判租赁/购买策略调整财务分析及定性分析租赁/购买战略评估与总体规划：–增减面积–搬迁新址–物业整合–优化物业空间使用项目租赁我们将结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和保留重要租户，确定最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策略，为您最大限度地创造价值。项目总体战略规划项目营销与推广租赁代理租务管理【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）3哈尔滨长春吉林乌鲁木齐沈阳呼和浩特北京秦皇岛廊坊唐山大连鄂尔多斯石家庄天津威海太原济南烟台青岛西宁延安邢台潍坊常州兰州郑州开封新沂渭南无锡徐州盐城苏州西安洛阳扬州广元南京南通昆山绵阳南允达州襄樊合肥句容上海德阳武汉湖州海宁广安拉萨成都遂宁杭州绍兴资阳金华甘孜南昌温州长沙宜宾泸州昭通毕节福州台北丽江攀枝花贵阳凯里河源泉州梅州昆明潮州厦门清远肇庆番禺汕头南宁云浮揭阳阳江汕尾仲量联行分公司(16)茂名湛江惠州仲量联行项目办公室(16)海口东莞/虎门深圳仲量联行业务覆盖城市(超过80)三亚香港办公楼业务覆盖佛山澳门顺德广州中山珠海32个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过80个大中小城市一线城市租赁团队领跑市场重点二三线城市市场占有率排名第一青岛/济南/天津市场占有率80%以上；沈阳/西安/重庆等市场占有率都超过60%；武汉市场占有率超过50%；成都/南京等市场占有率超过40%。偏远地区资源积累极为丰富•如乌鲁木齐，我们曾为EMC,Cisco,Philips,UTC,MSD,GE,Bayer等完成选址工作仲量联行中国商业地产部联系人市场份额占主导地位中国区/上海杭州张静｜17年从业经验尤培荣｜16年从业经验香港南京鲍雅历｜16年从业经验陈明哲｜11年从业经验北京西安刘骁｜17年从业经验何娜｜10年从业经验年白路｜16年从业经验青岛2021成都曲岩萍｜18年从业经验邓艳萍｜14年从业经验天津及沈阳•拥有180+位地产专家重庆高云鹏｜15年从业经验•完成1,460+办公楼租赁交易刘洋｜12年从业经验深圳广州李文杰｜10年从业经验•覆盖200万+平方米租赁面积马炜图｜27年从业经验武汉刘宁｜26年从业经验【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）4中国办公楼市场｜摘要2021年中国21个重点城市包含香港的甲级办公楼总体量录得8,787万平方米。未来两年，21个城市合计将有近2,000万平方米的新增供应，约占目前总体量的22%，其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显著，而北京、青岛、天津、大连的未来供应量相对较为有限。在经济回暖的支持下，2021年成为了中国办公楼市场有史以来需求增量最为强劲的年份之一。头部企业在其中发挥了引领支撑作用，来自科技、金融等领域的企业在全国各个主要城市保持活跃。总体而言，全国甲级办公楼市场需求端的优异表现帮助市场各方参与者大幅度提升信心。全国甲级办公楼重点城市总体量上海深圳香港北京广州成都重庆武汉南京厦门杭州长沙郑州西安苏州沈阳天津宁波大连无锡青岛02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000万平方米截至2021年体量2022年新增供应2023年新增供应【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）52021年，全国21个重点城市的甲级办公楼租金均有不同程度涨跌幅。整体上相比于2020年租金表现，呈现出租金复苏或租金幅度收窄的趋势。全国甲级办公楼重点城市租金和同比变化(2021)25.015.0/天）5.0租金（人民币-5.0-15.0-25.0租金（元/平方米/天） 租金同比

10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%租金同比-2.00%-4.00%-6.00%-8.00%-10.00%【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）6中国办公楼市场｜观点金融对外开放持续发力，赋能北京办公楼租赁市场稳步回暖上海公共交通提速发展，增强新兴板块联动性

2018年新一轮金融开放以来，中国快速且大幅调整金融政策，而北京正在成为外资企业进驻中国的关键落足之处，进而催生了一波对于办公楼的需求。据仲量联行了解，仅以北京为例，2018年新一轮金融开放以来已有60余家外资金融机构落地，其中包括Visa和MasterCard两大银行卡清算机构以及标普、惠誉、穆迪三大评级机构等知名头部企业。在全国金融业政策逐渐放宽的大趋势下，作为首都，北京将以“十四五”战略方针为指引，持续扩大金融开放。北京市及各区政府近年来陆续出台众多优惠政策，不论是对于业务范围的重新划定还是金融牌照或金融许可证获得条件的放宽，无疑为外资金融企业在此轮市场的开拓探索注入活力。北京办公楼市场实为政策导向型市场。目前，在老牌的外资金融企业聚集地金融街以及自贸区管辖范围内的CBD区域，随着开放政策的落地实施，市场活跃度正逐步提升。金融开放政策的优惠补贴也许暂时尚未成为企业决定搬迁的根本动因，但其对于已有搬迁或新租计划的外资企业确实有较强吸引作用。仲量联行在与某知名外资银行的交流中了解到，自贸区优惠政策已成为其搬迁决策的重要考量因素之一。于政府而言，中国区总部乃至亚太区总部的头衔已然拥有吸引力，但最侧重的关注点依旧落在企业的赋税能力。对于部分行业头部企业，政府给予总部迁入的一次性高额资金奖励甚至可以与装修成本相抵消，无疑会达到“锦上添花”的效果。随着轨道交通的不断发展，上海非中央商务区的轨道交通密度正逐步提高，向中央商务区靠拢。非中央商务区的地铁总长在过去五年中不断增加。根据仲量联行地理信息平台系统MapIT的计算，至2025年底，非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的230公里增长将近1.5倍至329公里。根据中国交通运输部的统计，上海是全国地铁网络最长的城市。便捷的交通连接起了上海各商务板块，助力上海多中心的发展模式，提升了板块间的通勤时间，增强各类经济活动效率。例如，2021年1月竣工的15号线连接了漕河泾的9号线与12号线，为换乘提供了更便捷的方案。新地铁线不仅缩短了换乘时间，也缩短了板块间的通勤时间。未来五年，上海将有更多线路竣工，包括贯穿中央商务区的14号线，以及联通杨浦、虹口和浦东各商务板块的18号线。我们根据仲量联行在线地理信息系统MapIT，计算出了当前需要的公共交通通行时间及未来14、18、19号线开通后，各板块间通勤时间的改善幅度。几乎每一个板块都有改善的潜力，届时，这些板块因更便捷的交通而更受租户青睐。尤其北外滩与陆家嘴的通行时间将缩短至10分钟以内，这将拔高北外滩的金融与物流航运中心地位，并使得其与外滩、陆家嘴形成的“黄金三角”地位更稳固。【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）7西部办公楼市场进入科技互联网的领军时代

近年来越来越多的金融产业加速进军内陆市场。从早年的呼叫中心、客服中心到今日西部多地的创新中心、研发中心等多元后台职能部门，金融企业对办公空间的要求及布局愈加具象与多元。2019年至今，西部共录得该类新增优质办公需求近10万平方米。而随着金融行业不同的职能外延，不同类型金融企业在选址时的差异化特征亦不断显现。科技互联网企业在西部市场的扩张速度已今非昔比，尤其在新冠疫情后，该行业迅速成为华西办公楼市场最大的增量需求来源。2020至2021上半年，华西甲级办公楼中科技互联网行业新租占比高达27.6%。随着科技持续赋能传统行业，越来越多带着互联网基因的新兴领域出现，特别是专注于C端消费的互联网赛道中，大量新兴企业快速成长。除细分领域差异外，科技互联网企业在企业生命周期的不同阶段也有不一样的选址特征。初创时期的企业办公策略以成本节省为导向，痛点大同小异；迈入成长期后的企业面临的发展路径开始分化，不同赛道的企业的选址逻辑随行业、城市等多元因素呈现不同特征；成熟期的企业则在经历优胜劣汰后，呈现出共性与个性并存的“二元性”特征。该历程整体呈现出从趋同到多元，再到“二元性”特征，这是一个随企业生命周期演变的选址逻辑。宏观经济基本面奠定了未来办公市场预期向好的基调。西部市场庞大的经济、人口基数支撑行业的可持续发展，构筑产业招引的基石。就增量需求来看，传统金融行业，其信息化智能发展的需求，在当下时代赋予了办公楼市场新动能，老行业焕发新生机。而科技互联网这一当红产业正经历高速发展的迭代时期，产业发展所带来的市场红利将持续影响办公楼市场。这便是未来办公楼市场产业发展的两大主线——金融+科技互联网。扩容后的前海—产业融合聚变，现代服务业辐射增强

2021年9月6日，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》提出在现有合作区的基础上，前海的发展空间将向南延伸至蛇口及大小南山片区，同时向北拓展至宝安区的会展新城及海洋新城片区，其中依次涵盖宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边片区，面积扩大8倍至120.56平方公里。此次范围调整并非简单意义上的空间扩容，而是形成现代服务业与制造业相互支撑的产业布局。具体而言，扩容后的前海片区坐拥强产业基础、强枢纽、强基建等优势，当地科技研发类企业将因此加快工业化的进程。相应地，产业集聚得以提供更广阔的市场空间反哺服务业发展。另一方面，扩容后的前海片区产业链将愈加完整及现代化。结合原前海合作区与科技园的双核驱动，技术创新的赋能将极大促进传统加工制造向中高端智能制造的转变，同时孕育出更多基于“互联网+”及人工智能的新业态。近年来，前海合作区各基建项目得到稳步推进，商业配套不断完善。行业头部企业的落户成功吸引不少优质上下游企业入驻，前海甲级办公楼净吸纳量显著提升。2021年前三季度该数字已突破30万平方米，为历史最高水平。前海扩容打破空间和制度上的限制，往北连接大湾区智能制造的腹地，往南实现跨境产业协同联动、市场互联互通。随着内地具备跨境业务需求和能力的企业日趋增多，加上港澳企业在跨境金融、法律监管等专业领域积累了丰富经验，前海在体制等方面的创新将为这些企业的对接提供了全新合作机遇。这也将刺激前海甲级办公楼需求增长，其中原前海合作区将最先受益。【微信群：DCyanbaosucai】知识星球·公众号：地产研报素材【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）8主要城市速览香港作为全球最重要的金融和服务中心之一，其办公楼市场在为本地和跨国公司开展业务并提供成长环境方面发挥着重要作用。香港地理位置优越，租户对办公空间的需求较为旺盛。许多跨国公司选择在香港设立区域总部，以及越来越多的内地公司在香港设立和扩张办事处。2017年，内地企业对甲级办公楼的需求达到顶峰，支撑着甲级办公楼的需求。内地需求的涌入导致可租楼面紧缺及租金上涨，跨国公司倾向于迁移至核心区以外的地区。自2019年下半年以来，企业普遍缩减规模，租户需求疲软。由于在2021年下半年出现扩张租赁个案，市场展现了复苏的早期迹象。疫情促使企业更加重视员工的福祉并重新调整其地产需求，租赁活动主要涉及整合或升级办公楼楼面。随着越来越多租户追求办公楼的灵活性和康体设施，升级办公楼的趋势在近几季盛行。与此同时，商务中心运营商扩大了在香港的业务，以满足租户不断增长的灵活空间需求。香港整体办公楼市场租金在2019年第二季度见顶后开始回落，2021年第四季度开始温和回升。截至2021年底，整体办公楼净有效租金为每月每平方尺55.8港元，同比下降5.1%，整体空置率达9.6%。地方生产总值总体量28,800亿港元925万平方米第三产业增加值年净吸纳量27,000亿港元2021年-634千平方尺2021年常住人口空置率宏观经济740万人甲级办公楼9.6%指标指标世界500强平均租金450+个55.8港元/平方尺/月香港办公楼具体分布在哪些区域？

核心细分市场非核心区细分市场九龙东中环是香港著名的中央商务区。除此之外，湾仔/铜锣湾和尖沙咀分别是香港岛和九龙的传统核心细分市场。港岛东和九龙东为成本敏感的租户提供了更为合算的选择，因此成为较受欢迎的非核心细分市场。 尖沙咀中环

港岛东湾仔/铜锣湾【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）9香港甲级办公历史供应及需求550450千平方米35025015050-5020152016201720182019202020212022*2023*核心细分市场供应量核心细分市场净吸纳量非核心细分市场供应量非核心细分市场净吸纳量香港甲级办公历史租金及空置率120.060%/月100.050%80.040%40.020%60.030%港20.010%0.00%20152016201720182019202020212022*2023*核心细分市场（净有效）租金非核心细分市场（净有效）租金核心细分市场空置率非核心细分市场空置率香港甲级办公需求行业分布(2021年)8.4%3.9%5.1% 47.0%9.2%17.6%金融、保险、房地产与专业服务（FIREBS制造贸易科技新媒体政府、社团、协会、领事馆与教育建筑建造与工程医疗诊所运输与仓储法律服务矿业与能源医药其他

仲量联行中国商业地产部@香港市场份额占主导地位2021年拥有48位地产专家完成646个办万公楼租赁交易覆盖637.8平方英尺租赁面积团队负责人鲍雅历香港及澳门董事总经理/香港商业地产部总监+85228465125alex.barnes@ DCyanbaosucai G/ 10的IT行业聚集区域。北京市场的优异表现源自于充足的需求支持，来自金融和IT行业的需求和北京市强劲的基本面，不断推动市场稳健发展。除北京成熟子市场外，北京规划并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格局。如丽泽等新兴办公子市场在政府的政策引导和大力支持下，部分内资IT和金融巨头已率先进驻该区域，或将带动区域的整体吸引力。【微信群：DCyanbaosucai】知识星球·公众号：地产研报素材地方生产总值总体量40,270亿元1,085万平方米第三产业增加值年净吸纳量32,890亿元101.3万平方米2021年常住人口2021年空置率宏观经济2,189万人甲级办公楼11.7%指标指标世界500强平均租金450+个10.7元/平方米/天

北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子市场，以CBD和金融街为代表，市场表现较为突出，租金也在全球范围内占据一席之地。其中丽泽为北京较为新兴的子市场，在轨道交通和城市航站楼的建设完善下，区域逐渐发展成熟，吸引市场目光。

第三使馆区东二环路金融街CBD东长安街丽泽【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）11北京甲级办公历史供应及需求12010080604020020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量北京甲级办公历史租金及空置率元/平方米/天

14.0070.0%12.0060.0%10.0050.0%8.0040.0%6.0030.0%4.0020.0%2.0010.0%-0.0%20152016201720182019202020212022*2023*全市租金（净有效） 全市空置率北京甲级办公需求行业分布(2021年至今)8%2%3% 28%8%15%36%金融服务制造贸易科技新媒体零售专业服务其它生物医药

仲量联行中国商业地产部@北京市场份额占主导地位2021年拥有30+位地产专家完成220+万个办公楼租赁交易覆盖30 +平方米租赁面积团队负责人刘骁北京商业地产部+861059221279michelle.liu@白路北京商业地产部+8613910418259lu.bai@【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）12上海是中国最大的经济中心，并正在建设成为一个国际金融中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业比重继续提高。截至2021年，上海甲级办公楼总体量录得1,509万平方米。上海持续吸引聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入驻及设立总部。其中金融服务业、专业服务业以及零售业为中央商务区办公楼的主要需求来源。而随着近年非中央商务区大量优质新增供应，交通路网日益成熟以及零售配套愈发完善，越来越多的企业选择搬迁扩张至非中央商务区，前滩、北外滩等新兴板块蓬勃发展。近年来，上海致力于打造具有国际影响力的科创中心，科技新媒体行业发展迅速，成为主要需求来源之一，在中央商务区及非中央商务区持续带动办公楼租赁需求。2021年以来，企业对于租赁决策的信心逐渐增强，整体租赁需求持续回升，整体市场租金上涨，净吸纳量创历史新高，空置率稳步下降。地方生产总值总体量43,214亿元1,509万平方米第三产业增加值年净吸纳量31,665亿元2021年150.6万平方米2021年常住人口空置率宏观经济2,487万人甲级办公楼16.5%指标指标世界500强平均租金450+个7.6元/平方米/天上海办公楼具体分布在哪些区域？

新江湾城/五角场市北黄浦江将上海市中心为两个区域：浦西（黄浦江以西）和浦东（黄浦江以东）。上海的办公楼市场则可分为中央商务区和快速崛起地集合优质甲级办公楼的非中央商务区。在城市地铁快速扩张的驱动下，中央商务区和非中央商务区细分成四个类别：核心商务区、中央商务区、成熟商务区、成长商务区。

临空虹桥交通枢纽吴中路

大宁杨浦滨江四川北路上海大连路真如火车站北外滩金桥苏河湾新民洋长寿路人民广场陆家嘴长风南京西路中山公园竹园淮海路新天地外滩花木虹桥浦西世博徐家汇张江浦东世博漕河泾徐汇滨江后滩前滩商务区类别：中央商务区核心商务区成熟商务区莘庄成长商务区产业园区【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）13上海甲级办公历史供应及需求万平方米

25020015010050020152016201720182019202020212022*2023*中央商务区新增供应量非中央商务区供应量中央商务区净吸纳量非中央区净吸纳量上海甲级办公历史租金及空置率元/平方米/天

12.070%10.060%8.050%40%6.030%4.020%2.010%0.02016201720182019202020212022*2023*0%2015中央商务区租金（净有效）中央商务区空置率非中央商务区租金（净有效）非中央商务区空置率上海甲级办公需求行业分布(2021年)11%仲量联行中国商业地产部@上海6%25%市场份额10%11%占主导地位2021年13%24%拥有50+位地产专家金融服务零售完成310个办公楼租赁交易覆盖57万+平方米租赁面积科技新媒体生物医药专业服务其他张静华东区董事总经理/中国区商业地产部总监+862161335427anny.zhang@【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）14广州是国家中心城市和大湾区综合性门户城市，并正着力建设成为一个国际大都市。2021年广州GDP体量约为2.82万亿元，全年增速达8.1%。随着近年来广州经济发展新旧动能转换加速，以高端服务业和高技术制造业为主导的高质量发展体系将日益巩固。截至2021年底，广州甲级办公楼总体量录得723万平方米。作为广东省的省会城市，广州核心区域聚集了大量世界500强企业以及国内外优质企业，其中金融、TMT以及专业服务企业为该区域办公楼的主要需求来源。随着琶洲等新兴区域不断成熟，越来越多的企业选择在这些新兴区域扎根发展，其中琶洲作为互联网创新集聚区，TMT企业入驻意愿最为踊跃。2021年，广州经济持续稳定恢复，广州办公楼市场总体亦较2020年显著回暖；新经济企业、金融机构和专业服务业企业仍是推动市场办公空间去化的主要“源动力”。年末，虽然市场租赁需求受到国家新一轮宏观调控政策影响而有所下滑，但2021年前三季度市场需求的持续释放仍确保了全年全市租金整体企稳，存量项目租金亦较去年小幅上涨。地方生产总值总体量28,232亿元723万平方米第三产业增加值年净吸纳量20,203亿元2021年49.2万平方米2021年常住人口空置率宏观经济1,874万人甲级办公楼13.0%指标指标世界500强平均租金300+个5.3元/平方米/天广州办公楼具体核心区域分布在哪些区域？新兴区域广州办公楼市场可分为核心白云新城区域以及新兴区域，主要有10个细分市场。其中核心区域包括珠江新城、天河北以及越秀，其办公楼市场配天河北套完善、交通便利、客群稳越秀广州国际金融城定。而新兴区域以琶洲与广珠江新城州国际金融城为首，近年来白鹅潭鱼珠吸引了不少国内TMT和金融琶洲企业入驻及设立总部；而相对较远的次核心市场也在不断发展，未来将有更多甲级办公楼相继落成。广州南站核心区汉溪-长隆-万博【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）15广州甲级办公历史供应及需求160140120万平方米10080402002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*新增供应量 净吸纳量广州甲级办公历史租金及空置率元/平方米/天

8.020%7.016%6.012%8%5.04%4.00%20152016201720182019202020212022*2023*租金（净有效）空置率广州甲级办公需求行业分布(2021年)14.5%23.4%16.0%19.2%23.7%3.2%金融服务不动产/建筑科技新媒体零售业专业服务其它

仲量联行中国商业地产部@广州市场份额占主导地位2021年拥有14位地产专家完成85个办万公楼租赁交易覆盖12.7平方米租赁面积团队负责人马炜图华南区商业地产部总监+8613903013011victor.mar@【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）16深圳市素有中国“硅谷”之称，经过四十多年的改革开放，已发展成为国际化创新型城市。2021年，深圳GDP与上年相比增速为6.7%，超过3万亿元。其中，深圳一直推进第三产业的发展，占比达62.9%，并构建了以高新技术产业、金融业、物流业、文化产业为支柱的现代产业体系。截至2021年底，深圳甲级办公楼总体量录得1,081万平方米。深圳甲级办公楼需求自2013年起保持旺盛的增长势头，高新技术企业是深圳办公楼市场里最积极寻求扩租机会的群体之一，由于产业集聚等因素的考虑，多数企业目前的办公选址主要集中在南山区。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中心区。从地域层面上看，办公楼发展的重心逐渐呈现从中央商务区向新兴商务区转移的趋势。随着新兴商务区内更多交通干线相继落成，更多企业将迁往这些商务区的新建楼宇，并加速它们的成熟。2021年，随着深圳经济持续恢复，高质量发展特征愈发显著。尽管部分企业在四季度受到宏观政策调控的影响，其扩张计划有所推迟；但是在2021年的前三季度，金融和科技行业巨头，以及专业服务业企业的有力支撑共同推动了深圳办公楼租赁市场需求的强劲复苏。因此，相较于2020年，深圳市场2021年全年整体空置率稳步下降，租金表现平稳。地方生产总值总体量30,665亿元1,081万平方米第三产业增加值年净吸纳量19,300亿元2021年138.3万平方米2021年常住人口空置率宏观经济1,768万人甲级办公楼20.3%指标指标世界500强平均租金290+个6.4元/平方米/天深圳办公楼具体分布在哪些区域？核心商务区自东向西发展，包括蔡屋围、华强北、福田CBD、车公庙、科技园以及后海片区，该区域相当于“内环”。而前海、宝安中心、留仙洞总部基地、北站商务办公区以及笋岗片区属于新兴商务北站区，它们大多分布在深圳地铁5号线留仙洞商务办公区沿线，5号线沿线因此相当于“中环”。总部基地地铁5号线笋岗宝安中心 科技园华强北 蔡屋围车公庙福田CBD深圳湾前海后海超级总部基地核心商务区新兴商务区【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）17深圳甲级办公历史供应及需求250200万平方米15010050020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量深圳甲级办公历史租金及空置率元/平方米/天

9.070%8.060%7.050%6.040%5.04.030%3.020%2.010%1.00.00%20152016201720182019202020212022*2023*租金（净有效） 空置率深圳甲级办公需求行业分布(2021年)10.3% 18.0%3.2%12.1%56.4%金融服务科技新媒体专业服务不动产/建筑其它

仲量联行中国商业地产部@深圳市场份额占主导地位2021年拥有22位地产专家完成90万个办公楼租赁交易覆盖11 +平方米租赁面积团队负责人李文杰深圳商业地产部总监+8613512731752alfred.li@【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）18成都作为中国西部地区的经济中心，是1.5线城市中的领军城市。2021年，成都实现地方生产总值19,917亿元，同比增长8.6%，两年平均增长6.3%。其中，第三产业同比增速9.0%，为主要城市经济主要动能，支撑办公楼市场长效发展。截至2021年，成都甲级办公楼总体量达397.3万平方米，居全国第五。需求方面，成都楼宇经济保持活力，2016-2019年均净吸纳量达38.5万平方米。其中，金融业、服务业、房地产建筑需求长期稳健。作为中国西部消费中心，零售贸易需求活跃。而作为西部对外开放高地，成都持续吸引大型境外企业入驻，外资数量居西部首位。此外，近一两年，随着新经济发展的强劲势头，科技型，初创企业需求增长，成为支撑办公需求的新亮点。2021年，成都生产生活基本恢复至疫情前水平，企业的办公需求呈V型反弹，逐步释放。甲级办公楼全年净吸纳量录得24.1万平方米，同比增长一倍，与2019年基本持平。其中，科技新媒体行业成为第一关键词，对新去化面积的贡献率高达23.7%。地方生产总值总体量19,917亿元397.3万平方米第三产业增加值年净吸纳量13,220亿元2021年24.1万平方米2021年常住人口空置率宏观经济2,094万人甲级办公楼19.8%指标指标世界500强平均租金312个3.1元/平方米/天成都办公楼具体分布在哪些区域？成都市办公楼市场呈现“1+1+1”格局的分布特征，即传统商务区（市中心和人民南路）+高新南区（金融城和大源）+天府新区。当前市场已日臻成熟，进入“增量开发与存量盘活”并举阶段。截至目前，市中心和金融城区域发展成熟，聚集大型内外资机构及开发商，形成以金融、房地产、科技互联网、贸易为主导产业的中央商务区。而城东与天府新区区域则为成都未来主要增量市场。

中央商务区市中心非中央商务区城东人民南路金融城大源天府新区【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）19成都甲级办公历史供应及需求100908070万平方米60504030201002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*新增供应量 净吸纳量成都甲级办公历史租金及空置率元/平方米/天

3.550%3.040%2.530%2.01.520%1.010%0.50.00%20152016201720182019202020212022*2023*租金 空置率成都甲级办公需求行业分布(2021年)7%6%21%24%8%6%11%13% 20%21%21%16%金融服务 房地产建筑业科技新媒体 零售专业服务 其它

仲量联行中国商业地产部@成都市场份额占主导地位2021年拥有12位地产专家完成82万个办公楼租赁交易覆盖9 平方米租赁面积团队负责人邓艳萍成都商业地产部总监+862866805009hattie.deng@【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）20重庆是中国内陆地区唯一的直辖市，是长江上游的经济金融中心，以及长江经济带和西部陆海新通道的战略支点。“十四五”时期，重庆将围绕新一代信息技术、新能源及智能网联汽车、高端装备、新材料、生物医药和节能环保等方向，布局一批优势产业链。重庆产业的良性发展奠定办公楼市场需求基础。截至2021年，重庆甲级办公楼总存量达到343万平方米，位列中国第六。重庆世界500强企业接近300家，成为办公楼市场重要的租户构成。金融业、服务业以及房地产建筑业长期以来是重庆办公楼需求的主要来源。在“智慧城市”战略的带动下，科技互联网产业快速崛起，成为办公楼需求的重要增量来源。团队负责人刘洋重庆分公司总经理/重庆商业地产部总监+8613637773054kevin.liu@

重庆甲级办公历史供应及需求6050万平方米40301002017201820192020新增供应量净吸纳量重庆甲级办公历史租金及空置率3.5/天2.82.1元/平方米1.40.702017201820192020租金（净有效）空置率

2021 2022* 2023*50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%2021 2022* 2023*0.0%重庆办公楼具体分布在哪些区域？随着“成渝地区双城经济圈”规划出台，重庆正携手成都打造中国经济第四极。解放碑CBD、江北嘴CBD、照母山板块将构筑重庆三大核心办公区。解放碑CBD是重庆外资企业最集中的区域，江北嘴CBD是中国内陆地区金融产业集中度最高的商务区，照母山板块则是重庆科技互联网产业的战略发展区域。未来，重庆核心商务区将在城市更新中焕发生机，同时办公楼版图将进一步向北向西延伸，在未来三至五年内形成中央公园与西部科学城等新兴商务区。

核心商务区非核心商务区中央公园照母山西新牌坊部观音桥江北嘴科解放碑学城大石化核心区域南坪新兴区域杨家坪【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）21武汉甲级办公历史供应及需求9080706050402010020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量武汉甲级办公历史租金及空置率5.050%/天4.040%3.030%/平方米2.020%元1.010%0.020152016201720182019202020210%2022*2023*租金（净有效）空置率

截至2021年，武汉甲级办公楼总体量录得230万平方米。“两江交汇、三镇鼎立”的独特地理环境使得武汉呈现“多中心”格局，并随之形成了七大甲级办公楼市场，他们所在区域的发展规划不同、产业背景各异，经过多年的发展，各具特色。总体看，甲级办公楼的租户结构中，金融业、专业服务业以及科技新媒体是主要的需求来源。细分市场看，位于汉口的建设大道是传统的金融聚集区，而武昌的中南中北路定位华中金融城，因此这两个片区主要以金融类租户为主。光谷作为国家级高新区，产业基础牢固，科技企业云集，“双创”氛围浓厚，更受科技新媒体企业的青睐。团队负责人刘宁武汉商业地产部总监+862759592128ning.liu@武汉办公楼具体分布在哪些区域？武汉共有七大甲级办公楼子市场。长江北侧的汉口区域，办公楼市场较为集中，包括汉口沿江、解放大道、建设大道、王家墩。而长江南侧的武昌区域市场更加分散，分别为武昌沿江、中南中北路以及光谷，这与武昌独特的地理环境有关，沙湖、东湖、南湖将武昌的几大甲级办公楼市场进行了分割。

王家墩 建设大道解放大道

汉口沿江武昌沿江中南中北路光谷（传统区）【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）22截至2021年，南京甲级办公楼总体量录得237万平方米。从全市来看，南京已经形成以新街口，河西为首的四大核心商务区格局。其中鼓楼及新街口为传统商务区，发展较早，也比较成熟，租户结构多元化。除了传统的金融和服务业，科技新媒体在南京办公楼市场业较为活跃。河西为南京的金融聚集地，有许多高品质的新楼供应，许多内资金融总部设立于此。南站板块仍在成长中，作为高铁枢纽的南部新城，将主要发展商务商贸业、健康休闲和文化创意产业。团队负责人陈明哲南京商业地产部总监+8689660660jerry.chen@

南京甲级办公历史供应及需求80604020-2016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量南京甲级办公历史租金及空置率5.050%/天4.040%3.030%1.010%2.020%0.02016201720182019202020212022*2023*0%租金(净有效)空置率南京办公楼具体分布在哪些区域？南京甲级办公楼主要分布在四个核心板块，包括新街口及鼓楼两个传统中央商务区，以及加速开发的河 鼓楼西以及南站板块。未来几年，河西板块和南站板块将迎来优质办公楼入市的集中期。新街口河西南站【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）23杭州甲级办公历史供应及需求6050万平方米403010020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量 净吸纳量杭州甲级办公历史租金及空置率6.050%/天5.040%4.030%2.03.0元1.010%0.00%2016201720182019202020212022*2023*2015租金(净有效)空置率

截至2021年，杭州甲级办公楼总体量录得256万平方米。金融行业及科技新媒体企业依旧占据租赁需求主导地位，专业服务业及零售贸易需求上升趋势明显。2021年的杭州，数字经济继续彰显蓬勃发展之势，新制造业也交出了亮眼的成绩，逐步实现了数字经济与新制造业“双引擎”发展。传统产业的创新变革、产业结构的优化升级，以及现代服务业的大力发展，均为杭州办公楼市场带来了源源不断的驱动力。随着城市基础交通的不断完善、区政府的积极引导以及各片区产业经济的发展，新兴商圈如未来科技城、钱江世纪城、滨江高新区等势头强劲，引发众多企业总部及新兴头部企业的关注。 团队负责人尤培荣杭州商业地产部总监+8657181965968william.you@杭州办公楼具体分布在哪些区域？按发展时间序列划分，杭州可分为以黄龙、武林为代表、围绕西湖发拱北展的老商圈，以及以未来科技城、蒋村九堡钱塘新区钱江新城为代表等响应产业大走运河紫金港下沙廊、拥江发展的一众新兴商圈。商务区城东从楼宇属性来看，杭州办公楼市场新城可分为以商务办公为属性、金融与未来科技城黄龙武林专业服务主导的优质办公楼市场，钱江及以创新研发为主要属性、科技新新城媒体行业占主导的优质商务园区市钱江场。世纪城在杭州，主要有6个优质办公楼细分板块及6个优质商务园区细分板块。滨江高新区【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）24西安经济已迈入万亿俱乐部，成为西北首个GDP破万亿的城市，作为西北区域的门户城市及国家中心城市，同时搭乘“一带一路”核心区的发展战略，西安持续发挥城市吸引力，不断吸引世界500强企业及国内外优质公司进驻。2021年，西安甲级办公楼存量已增至205.5万平方米，居全国第十二位。长期以来，金融业、房地产建筑、服务业是西安办公楼的支柱产业。而随着近年来西安提出打造硬科技之都，在大力发展新经济的战略背景下，互联网、人工智能、5G技术等高新技术产业应运而生，科技互联网行业在此背景下发展迅猛，成为办公楼市场的重要增量来源。展望未来，西安办公楼市场即将步入高供应周期，未来四年西安甲级办公楼市场预计将迎来约125万平方米新增供应，其中高新及城北区域将成为供应增量的焦点区域。总部经济及战略新兴产业领域需求持续活跃，产业结构升级也将带来更多租赁需求增长，西安办公楼市场需求端将长期看好，结构也将实现加速迭代。

西安甲级办公历史供应及需求5040万平方米302010020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量西安甲级办公历史租金及空置率4.050%天3.040%/30%平方米2.020%元/1.010%0.0201720182019202020212022*2023*0%租金（净有效）空置率西安办公楼具体分布在哪些区域？西安主要有6个办公楼子市场。市中城北心区域出于对古建筑的保护，对新建筑物有着限高的要求，市中心的存量仅占全市的3%。南二环及小寨区域是市里发展最早的商业区域，优质办公楼存量约3%。而西安高新技术产市中心业开发区作为西安最核心的商务聚集区，经过近三十年的发展，已经形成了高新南、高新北两大办公楼子市南二环及场，承载全市超过50%的办公需求。高新北小寨随着城市版图的扩张，城北和曲江板块也逐渐发展成为了产业聚集度较高的办公楼子市场。未来，随着西安市曲江的进一步发展，西咸新区及国际港务区等区域也将逐渐形成新的产业办公聚集区。高新南何娜西安商业地产部总监+862989329800joy.he@【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）25天津甲级办公历史供应及需求353025万平方米2015105020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量天津甲级办公历史租金及空置率5.060%4.050%天3.040%/30%元/1.010%0.020152016201720182019202020212022*2023*0%租金（净有效）空置率

截至2021年，天津甲级办公楼总体量录得153万平方米。作为京津冀科技创新体系的重要环节，天津雄厚的制造业基础助力其科技产业快速发展。2021年全年，科技媒体通讯行业在租赁成交中的贡献最大。其中，中小型科技企业为全市办公楼市场注入了新生力量。未来2至3年内，核心商务区新增供应规模将持续放缓，为业主方提供了调整及去化的缓冲空间。得益于供需关系的逐步改善，预计市场租金降幅不断收窄，并止跌企稳。随着京津冀协同发展在未来进一步深入实施，将有更多企业来津投资兴业。团队负责人高云鹏天津/沈阳商业地产部总监+862259011999william.gao@天津办公楼具体分布在哪些区域？天津办公楼市场共划分为五个主要子市场，其中南京路-小白楼、老城厢-海光寺及海河沿岸为核心板块，基于完善的商业配套，良好的交通环境，板块内优质办公楼项目集聚。随着新项目的持续入市，天津办公楼板块不断扩大，卫津南路、新八大里等新兴商圈浮现。

老城厢海光寺海河沿岸南京路小白楼友谊路卫津南路新八大里【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）26截至2021年，沈阳甲级办公楼总体量录得133万平方米。沈阳作为东北地区中心城市，持续吸引国内外优质公司进驻。市场需求相较于2020年呈回暖趋势，但新增的租赁问询及成交略显平淡。受“双减政策”的持续影响。头部在线教育企业需求明显减少，部分项目的退租或提前解约的情况不断显现。新项目入市将加剧市场竞争，核心商圈例如CBD、金廊可供租户选择的优质办公室面积将大幅增加。政策的持续收紧对个别行业的影响将使得整体市场的新增需求在短期内保持低位，未来三年大量新增供应带来的市场竞争预计将会带动租金持续下滑。团队负责人高云鹏天津/沈阳商业地产部总监+862259011999william.gao@沈阳办公楼具体分布在哪些区域？沈阳办公楼市场主要分布在北站CBD、金廊沿线及中山太原街等主要商圈。随着CBD区域的逐步完善及金廊沿线的迅速崛起，大量优质办公楼供应使该区域被快速填充并成为沈阳主要的甲级办公楼区域。

沈阳甲级办公历史供应及需求3530252015105020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量沈阳甲级办公历史租金及空置率3.550%3.040%/天2.530%2.0平方米1.520%元/1.010%0.50.020152016201720182019202020212022*2023*0%租金（净有效）空置率CBD中街金廊中部中山太原街三好街金廊南部五里河奥体中心【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）27青岛甲级办公历史供应及需求1614万平方米12108642020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量青岛甲级办公历史租金及空置率5.050%/天4.040%3.030%平方米2.020%元/1.010%0.020152016201720182019202020212022*2023*0%租金（净有效）空置率青岛办公楼具体分布在哪些区域？青岛甲级办公楼主要聚集在香港中路、市北CBD和金家岭金融区三个子市场。其中，香港中路为综合性核心商务区，市北CBD为新经济企业聚集区，而位于崂山的金家岭区域则为金融企业聚集区。

截至2021年，青岛甲级办公楼总体量62.7万平方米。受整体经济仍面临下行压力及疫情反复的影响，市场租赁活跃度出现放缓态势，科技和金融类企业作为需求主力军，表现依旧稳定。同时，自用类项目的入市推动整体市场迅速去化。随着短期供应高峰结束，核心商务区的未来供应将逐渐减小，市场以消化现有库存为主，非核心商务区项目占比增加。尽管整体租金仍处于下行通道，但未来三年预计租金降幅逐渐缩小，止跌企稳。随着新基建、新经济的持续发展，新兴需求有望带动深度调整后的市场迎来转折与机遇。团队负责人曲岩萍青岛商业地产部总监+8653266009578apple.qu@新都心金家岭金融区市北CBD香港中路长江中路【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）28无锡甲级办公楼由四个板块组成，截2021年，无锡甲级办公楼总体量录得61万平方米。其中供应主要集中在崇安板块和太湖新城。崇安板块为无锡地铁一号线及二号线交汇之处，其办公楼供应较大，租户组成也较为多元化，主要集中了境内外的金融业、服务业及制造贸易公司。也有一些总部位于上海的公司在无锡设立其后台部门，以达到节约成本的目的。近几年，无锡政府大力发展太湖新城板块，并推动了内资银行及证券公司在太湖新城购置整栋办公楼物业并设立其城市总部。在无锡市政府搬迁至太湖新城之后，其区域动能进一步增强，吸引了一些本地企业搬迁至此。截至2021年，长沙甲级办公楼总体量录得240万平方米。长沙持续吸引世界500强企业及国内外优质公司入驻。其中金融业、专业服务业以及科技新媒体的需求旺盛。五一大道和伍家岭是长沙的传统商务区，配套与交通都较为成熟；近几年河西崛起的滨江新城凭借“湖南金融中心”的定位，不断吸引优质金融企业的进驻；河西的梅溪湖片区致力于打造科创新引擎，科技新媒体的需求强劲。

无锡甲级办公历史供应及需求15105020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量无锡甲级办公历史租金及空置率3.060%2.550%天2.040%/1.020%1.530%元0.510%0.020152016201720182019202020212022*2023*0%租金（净有效）空置率长沙甲级办公历史供应及需求7060万平方米5040302010020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量长沙甲级办公历史租金及空置率3.555%/天3.045%2.535%/平方米2.015%1.525%元1.05%0.50.020152016201720182019202020212022*2023*-5%租金（净有效） 空置率【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）郑州甲级办公历史供应及需求6050万平方米403010020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量 净吸纳量郑州甲级办公历史租金及空置率3.060%2.550%天2.040%/1.020%1.530%元/0.510%0.00%20152016201720182019202020212022*2023*租金（净有效）空置率苏州甲级办公历史供应及需求3025万平方米20155020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量苏州甲级办公历史租金及空置率3.550%3.040%/天2.530%2.0平方米1.520%元/1.010%0.50.02015 2016 2017 2018 2019 2020 20212022*2023*0%

29截至2021年，郑州甲级办公楼总体量录得198万平方米。本市共有五个主要的办公楼子市场，包括传统的金水路、农业路-紫金山路和西郑州区域，以及位于新兴的郑东新区的中央商务区（CBD）和高铁站子市场。2014至2016年大量新建甲级办公楼集中入市，显著推高郑州甲级市场空置水平，增加市场中的竞争压力。近年来，本地的专业服务业、IT及高科技行业支撑租赁需求，驱动郑东新区面积逐步去化。未来3年，郑州办公楼新增供应量较为有限，全市空置水平有望持续下降，甲级楼宇租金预计将逐步实现稳定。截至2021年，苏州甲级办公楼总体量录得178万平方米，甲级办公楼供应主要集中在苏州工业园区。苏州工业园区被金鸡湖分为湖东与湖西两个板块。湖西板块发展较早，办公楼自苏州地标东方之门向西排开。湖西的办公市场出租稳定，租户结构也较为多元化。主要集中了外资专业服务业及制造业公司，及内资的证券、保险类的金融公司。近几年，湖东的优质办公供应不断入市，给一些湖西的办公租户提供了更具性价比的办公选择。在2019年，江苏自贸区苏州片区（主要分布于工业园区）的到来进一步吸引了苏州其它区域及长三角的企业搬迁落户至此，进一步推动了苏州的经济发展，也带动了部分办公楼租赁需求。租金（净有效） 空置率【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）30截至2021年，宁波甲级办公楼总体量录得112万平方米。依靠地理优势和港口资源，进出口贸易和物流海运是宁波办公楼租赁需求的主要来源。过去十年，宁波的核心商圈主要集中在三江口板块，即江北、海曙及江东商圈。而随着宁波城市建设的不断完善，市政府的东迁，东部新城的发展逐渐成熟，租赁市场的重心渐渐转移。东部新城旨在成为宁波的金融、会展及航运中心，其主导的租赁需求来自于金融服务、国际航运及贸易会展。另外，新世界等大型开发商的入驻，也为江东商圈注入了更多活力，K11商场及新世界甲级办公楼的交付进一步提升江东板块的商务氛围，增强其商业地产的竞争力。截至2021年，大连甲级办公楼总体量录得93万平方米。大连同来自日本、韩国等国家的跨国企业开展战略合作，成功引进众多世界500强企业及国内外优质公司入驻。其中IT科技、金融、零售贸易、专业服务和医药健康也为大连办公楼市场的主要需求来源。近年来，众多知名开发商相继进驻大连，提升了青泥洼、人民路、星海湾、东港四大核心商圈的商务氛围。随着疫情得到有效控制，头部企业的新增需求明显提升，部分中小型企业重新评估年度收入预期。未来三年，充裕的甲级办公楼供应；新入市的高品质项目将会重塑市场环境。空置水平或将维持高位，租金恢复仍需时间。

宁波甲级办公历史供应及需求302520万平方米10155020152016201720182019202020212022*2023*新增供应量净吸纳量宁波甲级办公历史租金及空置率3.050%/天2.540%2.030%1.01.5元0.510%0.020152016201720182019202020212022*2023*0%租金（净有效）空置率大连甲级办公历史供应及需求353025万平方米2015105020152016201720182019202020212022*2023*-5-10-15新增供应量净吸纳量大连甲级办公历史租金及空置率5.050%/天4.040%3.030%1.010%2.020%0.0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 20212022*2023* 0%租金（净有效） 空置率【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）31办公楼租赁指南办公楼分为哪些类型？按产权类别分类单一产权（大业主）

分散产权（小业主）单一产权的办公楼通常由开发商、企业或机构投资者所持有。

少量的办公楼为分散式产权（小业主）。该类型办公楼内不同办公单位或楼层的产权由不同业主所持有。按营业形式分类传统式办公室服务式办公室联合办公空间典型的供企业员工办公、从事商业经各项功能齐全，可即租即用。与传统办创业者、自由职业者或为不同雇主工营活动、共享功能设施的场所，按建公室相比，服务式办公室的安排更灵作的人员为了共享办公设施、观点和筑和配套质量可分为超甲级、甲级、活，适合不同的办公规模。此类模式便知识，而使用的办公空间。具有租赁乙级等多个等级。与服务式办公室和于公司迅速开展业务、解决短期租赁的模式多样、租期灵活、成本低等特联合办公空间相比，交付后依租户需需求。但租户间需共享功能区域，例如点，为租户提供快速扩张或收缩工作求可能需要装修且租期较长。会议室、接待区等。空间的便利优势。在北京，联合办公空间密集程度最高的地区是位于朝阳区的CBD和望京。联合办公空间正在成为众多企业降低企业房地产成本，满足员工多样化需求的全新选择。办公楼有哪些等级？鉴于办公楼没有明确的等级划分规定，仲量联行根据国际通用标准对办公楼的不同等级指标表现进行梳理，天津市办公楼市场总体存量有限，目前分为甲级、乙级两个等级。以下指标仅作为参考，不作为划分办公楼等级的唯一标准。超甲级甲级乙级以下13项满足12项以下13项满足10项以下13项满足10项所有权单一产权(大业主)单一产权单一产权或者50%以上的面积产权集中项目位置核心中央商务区中央商务区或非中央商务区中央商务区或非中央商务区公共交通•轨道交通•轨道交通•轨道交通及便利性(直达或步行5-10分钟之内)；(直达或步行10分钟之内)；(直达或步行10-15分钟之内)；•零售商圈以及餐饮配套•零售商圈以及餐饮配套•零售商圈以及餐饮配套(直达或步行5-10分钟之内)；(直达或步行5-10分钟之内)；(直达或步行15分钟之内)；•公共交通路线便捷•公共交通路线便捷•公共交通路线便捷标准层面积不低于2,000平方米不低于1,500平方米不低于1,200平方米得房率整层不低于70%整层不低于65%整层不低于60%单元内净高不低于2.8米不低于2.7米不低于2.5米架空地板有部分有无空调系统•智能化中央风机盘管或VAV系•中央风机盘管或VAV系统中央风机盘管统•PM2.5过滤系统•PM2.5过滤系统开发商/物业管理•有国际经验的开发商•有经验的开发商无特殊要求•有国际背景的物业•有经验的物业电梯供应每1,000平方米提供0.13台(或以上)电梯供应充足基本满足电梯供应需求电梯服务停车设施智能停车设施，停车位充足停车位充足基本满足停车需求电力供应双回路供电、有备用发电机组双回路供电、有备用发电机组(仅普通供电、满足普通办公使用供应急使用)环保可持续发展LEED认证从优//【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）32租赁办公楼需要考虑哪些因素？办公选址面积进度管理预算控制

理想的办公室选址及其周边环境和配套设施不仅能提升企业形象，也有助于提升租户和员工对公司的信心，提高工作效率。我们可在这些诸多环节提供专业而全面的建议，协助租户做出最优决策。员工数量和空间利用方式是决定面积需求的关键因素。随着数字化变革和创新科技，更具弹性、更灵活的工作方式将逐渐成为主流，越来越多的企业开始将灵活办公模式融入办公空间战略，在“未来办公”的时代，我们将为您评估目前的办公空间利用率，并根据您的业务需求和目标提供定制化的空间优化方案，估算装修成本，供您做出最佳决策。根据公司业务规模和办公空间规划，公司通常需要2-6个月的时间才能完成新办公室的设立。为确保项目的顺利完成，预留充分的时间至关重要。我们的专业顾问将为租户制定时间表，并在多个关键节点提醒租户及时做出相应决策。成本控制是当下各行各业的大趋势。鉴于众多业主不会以标准形式进行报价，我们建议租户谨慎对比各办公楼的租赁意向书。由于办公楼租金会随着市场行情不断调整，我们的专业顾问团队会针对租户需求进行具体分析，推荐合适的办公室。租赁办公楼会产生哪些费用？租金：+

办公楼市场的标准租赁期为3年，通常租金在3年内保持不变。部分业主也可接受5-6年的租赁期，甚至更长，但租赁期内租金会有所调整。物业管理费：租赁保证金：装修费：装修还原费：审批图/装修管理费：法律费用（若涉及）：增值税：印花税：中介费：

物业管理费是在租赁过程中除租金外的另一项重要支出，费用通常不可洽谈，一般由业主聘请的物业管理公司收取。租赁保证金是为保证租赁合同的履行，租户在合同签订时按应付租金的一定比例付给业主的担保金。租赁保证金通常在租赁合同履行完毕时返还。租户所租的办公室一般未经精装修（敞开式交付），租赁空间的装修费用需由租户承担。租约期满后，租户需要承担将所租办公室还原至交付时状态的费用。部分业主会收取审批所有装修图纸的费用，包括在此过程中产生的管理费。租约双方都可能需要承担各自在商谈及履行租约的过程中产生的法律费用。增值税税率为租金的5%或11%，费用承担者以最终洽谈结果为准。印花税为合同总额的千分之一，一般由业主和租户各付一半。在新租情况下一般由业主承担中介费，通常为1-2个月的租金，双方可进行谈判再由开发商最终文件确认中介费用。【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）33租赁办公楼需要经历哪些步骤？办公楼租赁进度装修准备、设计1.根据租户实际需求，确定基本筛选条件，如租金预算、所需面确定需求拟定大楼硬件设施的尽职调查方案积、大致地理范围等。2.展开全面深入的市场调研，实地考察各备选办公楼。市场研究和分析对办公楼进行硬件设施的尽职调查3.就筛选后的若干办公楼与业主分别展开谈判谈判策略和邀约函根据需求设计“装修平面草图”4.与业主确定租赁条款，签署租赁意向书，并缴付租赁保证金。租赁条件分析和条款确定5.由租户的法律顾问审阅租赁合同，与业主洽谈并最终确认合同文审批流程和合同谈判•确定办公场所功能需求本。签署合同并缴付全额保证金和首期租金。注册租赁合同（如•深化设计方案并与相关政府部门初步沟通需要）并支付相关税费。•选定项目管理团队•根据设计要求购置办公家具及其他相关设备•施工单位取得相关施工许可证照交付装修期、项目管理办公场所面积施工期•开展室内装修工程（平方米）（月）•确保装修工程符合相关法律法规的要求•<1,0001•获取相关政府部门的批文（如有）•1,000-3,0001-2•3,000-8,0002-3•>8,000>3【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）34中国办公楼市场一般标准租金款项计量单位 平方米租金 报价为人民币/平方米（建筑面积）/天常见的租赁期限 至少2年（通常包含租户以市场价格续租2-3年的选择权）；标准租期通常为3-5年”应付租金的频率 月度常见的租赁押金（表示为x个月的租金） 3个月的租金和物业管理费租金增长或租金评估的依据 基于市场租金水平取决于业主和租户间的谈判（在某些情况下有租金上限）租金增涨或租金评估的频率 通常在续租时；租约超过5年的大租户，每3或5年商议一次租金。对于其他租户，租赁条件取决于业主与租户之间的谈判租金发票惯例 每月支付租金账单分配 发票上所列的抬头单位必须是付款方账单付款 在中国，根据所出具的发票付款服务费，运营成本，维修和保险服务费/管理费义务 租户承担，按月预付中介费 在新租情况下一般由业主承担中介费，通常为1-2个月的租金，双方可进行谈判再由开发商最终文件确认中介费用水电费 每个租户分别计量并支付电费和电信费；用水包括在管理费中停车 固定分配的停车位非常有限；如有停车位，则按单独的月租方式收取额外租金内部维修责任 租户共用部件维修责任（接待台、电梯、楼梯等） 业主外部/结构维修责任 通常为业主建筑保险责任 通常为业主营业支出对账 非市场惯例营业支出付款 非市场惯例审计权 租户无审计权税金印花税责任 每一方都需承担合占同总价的0.1％的印花税当地房产税责任 业主负责租金和服务费应缴纳的增值税/消费税责任 对于2016年5月1日之前或当日竣工的办公楼，租金增值税率为5％。对于2016年5月1日之后完工的办公楼，租金增值税为9％租约的处置租户转租和转让权 通常仅接受转租或转让给租户的关联公司，不接受转租或转让给无关的第三方（基于业主的批准有所不同）租户提前解约权 仅适用于有退租条款的租约下，其他通常将会受到处罚租约到期后的复原责任 恢复到租赁前的原始状态租户是否有续签的法定权利 取决于业主与租户的谈判租户到期时保留在该空间中的权利 租户享有在相同条件下租用该空间的优先权租户在没有续租选择下的续租权力 租户享有在相同条件下租用该空间的优先权租户在没有退租条款下的提前退租权力 租户必须赔偿业主的损失【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）35办公区域面积定义租户应留意办公区域的实用面积，以便准确对比备选选项的相关花费高低。下列为业主常用的定义和概念：办公区域建筑面积 可租用面积约65%-75%的实用率 约78%-95%的实用率建筑面积包括每个楼层外墙内所有面积 楼层可租用面积包括洗手间和电梯间，及全部外墙厚度。 但不包括升降机槽、机房和防烟间。包括： 包括：洗手间洗手间立柱服务通道/安全梯立柱电梯间/安全梯间电梯间机房/服务室安全梯间楼基立管/所有内墙升降机槽可租用面积 除总建筑面积所列外，还不包括：机房安全梯升降机槽实用面积

实用面积100%的实用率实用面积是指楼宇内可使用面积，但不包括立柱、洗手间和电梯间。至于整层租户，则不包括立柱，但包括洗手间和电梯间。除建筑和可租用面积所列之外，还不包括：洗手间走火通道安全梯机房升降机槽立柱注：租户可委托专业机构以核实业主提供的净面积【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取）36关于仲量联行仲量联行是全球领先的、专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。全方位服务基于对房地产市场和资本市场的深入了解，涵盖房地产的各个领域以及各种物业类别，在全球各个市场始终确保高效、优质。《财富》500强企业（2021年排名第186名）在全球80多个国家拥有300多个分公司，员工总数超过98,000人2021财政年度收入达194亿美元针对开发商/投资者您的商业需求为企业客户提供的服务提供的服务工作场所策略战略顾问房地产投资及咨询投资咨询租户代表项目设计与管理物业选址与租赁交易管理项目租售代理资产组合管理物业与资产管理项目设计与管理租约管理设施管理评估咨询项目设计与管理能源与可持续发展研究物业及设施管理能源与可持续发展科技化变革评估咨询房地产科技解决方案助力中国企业腾飞

基于长期深耕中国所获得的一手经验，仲量联行深知：中国公司不但在企业房地产管理的决策模式、首要目标、数字技术应用等方面与跨国企业存在不同，且在初创期、成长期和成熟期等不同时期的企业房地产管理需求也不尽相同。仲量联行特别成立“中国战略客户综合部”，整合公司内部在中国和海外两个市场的优势资源，分析市场