柳州市某拆迁安置房地产项目全过程策划

【****】拆迁安置房地产项目全过程策划设计第一章市场策划房地产开发投资活动的首要环节的寻找和确认市场机会，即投资机会，为此在对项目的开发前一定要进行足够的市场策划和分析，即对房地产市场的投资环境、房地产市场供需状况和价格、市场趋势等方面的内容进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。柳州市房地产业发展已经步入成熟发展阶段、进入了全方位竞争的时代。房地产开发不仅需要雄厚的资金实力、良好的社会资源整合能力，更要有战略性的全局眼光、专业的开发及营销能力。房地产市场研究及项目定位应遵循市场背景与规律、围绕开发战略的目标来把握方向、在对市场精准掌控的条件下对项目进行定位与开发。房地产开发项目前期策划的目的，是促成项目达到最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。一个项目能够成功运作取决于各种综合因素，但优秀的策划往往是确保执行阶段取得成功的前提，并且前期策划也为后期项目执行策划提供了纲领性的战略指导思想，并为后期各阶段的成功奠定基础。本策划报告的目标是为【****】项目的开发提供全方位的、逻辑性、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及主要参数依据，使项目成为柳州市最具购买价值的物业，成为柳州市具有高品质生活的住宅社区，实现经济效益，社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。第一节房地产市场调查一、市场调查的实施步骤本项目所进行的市场调查步骤可以如下图所示：明确明确目标制定研究计划组织实施计划分析处理信息提出调查报告图表1-1：市场调查步骤（一）明确目标本次调查以行业及城市发展的高度为组织设计要点，站在宏观战略的高度观察行业、探究城市、研析项目。并将以下研究成果汇集成本案，为项目的开发与策划提供客观资料借鉴。要明确本项目市场调查的目标，就要明确本项目的开发目的。本项目开发的最根本原因是由于为实现城市整体规划，拟对广场路**号****医院职工宿舍实施搬迁。为解决医务人员特殊行业就近工作的需要，充分体现以人为本、和谐共建的原则，妥善解决被拆迁人的安置问题。（二）制定研究计划根据调查目标制定研究计划。抓住调查对象中的重点进行实施调查研究，由于拆迁项目以及待建安置项目都位于柳州市城中区。因此，需将调查工作的重点放在城中区各地段各主要并具有一定代表性的楼盘情况及本拆迁项目及待建安置项目周边市场和环境情况。（三）组织实施计划由研究计划的研究成果组织计划的实施。提高效率，进行精细的人员分配。提升质量，预先做好调查表格，尽量丰富调查内容。还有就是采用按组分区域调查形式，减少主观原因造成的调查漏洞。（四）分析和处理信息贞经过调查的实傲施，对调查取难得的信息进行挖分析和处理。现这是调查工作乒中重要的一个处环节，它直接魂影响着此次工庭作的的质量，碑是对调查结果悬的初步提炼，顺也是整理调查犁成果的重要前说提。忙（五）闷提出研究报告长对调查得出的评内容进行分析梳和处理后，君就要对分析的款成果进行筛选卡与提炼，结合角本项目中各方燕面的实际情况德进行考虑，制葱定出本项目的炎实施规划。并退提出对本项目握可行的方案以筹及对本项目还法需要进一步修切改和完善的建汤议和意见。范二嚼、语市场调查的柴方法塑房地产市场调兽查有许多方法偶，企业市场调纵查人员可根据灌具体情况选择彻不同的方法。狡市场调查方法拢可分为两大类速，第一类按选热择调查对象来翁划分，有全面朵普查、重点调浸查、随机抽样罗、非随机抽样役等；第二类是哥按调查对象所好采用的具体方仆法来划分，有蚕访问法、观察竿法、实验法。床下面简要分析而每一种调查方通法特征。茅（一）斯按调查对象划围分1、全面普查劣全面普查是指脏对调查对象总春体所包含的全获部个体都进行问调查。可以说村对市场进行全偏面普查，可能瓦获得非常全面还的数据，能正辣确反映客观实秘际，效果明显据。如果把一个祖城市的人口、茂年龄、家庭结炸构、职业、收膨入分布情况系训统调查了解后衔，对房地产开列发将是十分有殿利的。由于全倚面普查工作量钻大很大，要耗戚费大量人力、许物力、财力，买调查周期较长胜，一般只在较麦小范围内采用周。当然，有些芒资料可以借用源国家权威机关怨普查结塘果，例如可以沃借用全国人口紧普查所得到的抛有关数据资料座等。肉2倍、蓬重点调查由重点调查是以故总体中有代表匆性的单位或消匹费者作为调查峡对象，进而推剃断出一般结论灿。采用这种调万查方式，由于告被调查的对象闻数目不多，企伯业可以较少的功人力、物力、父财力，在很短冈时期内完成。摸如调查高档住沫宅需求情况，槽可选择一些购腥买大户作为调叹查对象，往往荷这些大户对住为宅需求量，对角住宅功能要求泪占整个高档商厦品住宅需求量视的绝大多数，悦从而推断出整购个市场对高档乡住宅的需求量结。当然由于所面选对象并非全去部，调查结果弹难免有一定误徒差，市场调查拦人员应引起高镜度重视，特别冤是当外部环境丛产生较大变化家时，所选择重莫点对象可能不时具有代表性了鸭。例如文，遥199礼3多年国家加强了急宏观调控，一列些房地产公司阳贷款受到限制输，资金不足，脂开工不正常，沉水泥等材料需斤求量急剧减少逆。在这种情况礼下，公司应及选时调整，重新丑选取调查对象考，并对调查结讲果认真分析，黄只有这样的市刊场调查结果才裁能为企业制定签策略提供有用引的根据。3、随机抽样梨随机抽样调查商是在总体中随筋机任意抽取个具体作为样本进校行调查，根据欺样本推断出一窜定概率下总体稳的情况。随机司抽样在市场调姑查中占有重要渗地位，在实际戚工作中应用很啄广泛。随机抽附样最主要特征躁是从母体中任召意抽取样本，哀每一样本有相笑等的机会，即参事件发生的概饭率是相等的，膀这样可以根据鼠调查的样本的光机会，即事件脊发生的概率是泊相等的，这样拐可以根据调查喷的样本空间的凭结果来推断母近体的情况。它巾又可以分为三疾种：一是简单番随机抽样，即鄙整体中所有个嘴体都有相等的盏机会被选作样红本；二是分层土随机抽样，即柜对总体中所有扬个体都有相等蔑的机会被选作现样本；二是分印层随机抽样，微即对总体按某宅种特征（如年题龄、性别、职萝业等）分组织服（分层），然各后从各组中随滋机抽取一定数章量的样本；三姥是分群随机抽运样，即将总体祝按一定特征分俩成若干群体，架随机抽样是将冷部分作为样本赛。分群抽样与集分层抽样是有黄区别的：分群崖抽样是将样本黄总体划分为若乔干不同群体，乡这些群体间的魔性质相同，然值后将每个群体辆进行随机抽样服，这样每个群令体内部存在性思质不同的样本湖；而分层抽样编是将样本总体世划分为几大类然，这几大类间赞是有差别的，煮而每一类则是炭由性质相同的后样本构成的。彩4舰、档非随机抽样法狮非随机抽样法贱是指市场调查什人员在选取样全本时并不是随工机选取，而是从先确定某个标抹准，然后再选闲取样本数。这去样每个样本被彼选择的机会并威不是相等的，削非随机抽样也祝分为三种具体捉方法。希（住1麦）遥惩就便抽样垄也称为随意抽旬样调查法，即油市场调查人员腊根据最方便的方时间、地点任盗意选择样本，乡如在街头任意洽找一些行人询画问其以其对某煌产品的看法和抚印象。这在商龙圈调查中是常各用的方法。旅（燕2仍）眼酒判断抽样箩即通过市场调染查人员，根据灭自己的以往经忧验来判断由哪蛛些个体来作为隐样本的一种必方法。当样斧本数目不多，练样本间的差异宗又较为明显时疾，采用此方法箩能起到一定效洋果。涝（巷3表）茧炮配额抽样论即市场调查人既员通过一些控蒸制特征，将样测本空间进行分口类，然后由调菜查人员从各组掘中任意抽取一边定数量的样本蓝。例如某房地捧产公司需要调培查消费者购买铃房屋的潜力，胖特别要了解中泥、低收入的消漂费者购房的欲疗望，以便使企渠业把握机遇，熔做好投资的准江备。现根据收附入与年龄将消顽费者进行分，氧按收入分为高贸、中、低档，拍年龄根据中国捷国情划定火为戏2车7衔岁以下嗓和煌2疯8宵岁馆—鹿3桂5裂岁普、阅3婶6胸岁松—屑5吨5缘岁鸦、棋5昏5舒岁以上四组，粪调查人数疲为重30芦0茎人忠，在对每个标鼻准分配不同比协例后，得出每烟个类别的样数岩。崖（二）陷按照调查方法脂划分1、访问法炮这是最常用的惑市场调查方法象。科学设计调兴查表，有效地悲运用个人访问礼技巧是此方法续成功的关键监。搜（幻1康）设计调查表丰调查表要反映扮企业决策的思滑想，是本企业文营销部门最关护心、最想得到拉的重要信息来拳源之一。因此狮要想搞好调查叫，就必须设计略好调查表。设捉计调查表的步抱骤：棒一是根据整个护研究计划的目团的，明确列出朵调查表所需收缴集的信息是什丧么。例如对房胃地产公司来说逢，它需要得到演在它所投资的衬地区消费者对德购房的兴趣、咸消费者的收入吸以及购房的承分受能力，还有独消费者对住房矿的标准要求等铃等。糕二是按照所需皂收集的信息，却写出一连串问角题，并确定每验个问题的类型苏。房地产公司赴要想占领市场半，既要了解目俭前该城市的人枕口分布、年龄半情况、家庭结乖构、住房面积印、消费者拥有菠房子的情况，湿又要了解居民拳的收入水平（煮基本工资、奖甘金收入，消费症者购买生活必掩需品和一些耐验用消费品以后挪随意可支配的俘货币有多少）粒，还要了解消彼费者目前是否跟有存款，并要倦了解消费者对沾购房的兴趣、碗欲望以及了解谨消费者对住房肯的最低要求（挥设计方案、四层周环境、建筑刑套型等）和当帜地政府对房产厕的有关政策，晶银行金融系统趟对消费者购房传的有关政策等禽。用三是按照问题圈的类型、难易靠程度，题型（熄单选填充，多辣选填充，是非汽判断，多项选战择题）并安排两好询问问题的弯次序。四是选让择一些调查者奸作调查表的初狐步测试，请他熟们做题，然后替召开座谈会或浅个别谈话征求丸意见。五是按奇照测试结果，敲再对调查表作元必须修改，最展后得出正式调狱查表。设计调岁查表应注意的多事项：首先，失问题要短。因灯为较长的问题包容易被调查者扁混淆。其次，爽调查表上每一屑个问题只能包助含一项内容。黎再次，问题中晃不要使用专门凡术语，比如容浇积率、框架结陡构、剪力墙结队构、筒中筒结永构等。一般消虚费者是搞不清渗楚这些专门术狗语的。估第四，问题答克案不宜过多，帮问题的含义不猜要模棱两可，搏一个问题只代券表一件事。最倍后，要注意问盏问题的方式。厨有时直接问问润题并不见得是外最好的，而采明用间接方法反堡而会得到更好物的答案。例如纲最近房地产公窑司为了销售某轧一处商品房做犯了不少广告，唇调查员想知道父、想了解这些枣广告效果时，绒与其直接询问喂被调查者的看课法如何，还不蒙如用注迂回方式去了便解他们有多少排人知道该处的局房产情况。砌（机2听）舟访问法的形式态调查表设计好峡之后，按照调闻查人员与被调逆查人员的接触糠方式不同，可抚将访问法划分订为三种形式。①、答卷法窑调查人员将被愚调查人员集中评在一起，要求窝每人答一份卷拖，在规定时间穿答完，这样被乡调查人员不能浆彼此交换意见威，使个人意见遇充分表达出来多。谈话法。市迟场调查人员与盐被调查人员进杠行面对面谈话压，如召开座谈盈会，大家畅所用欲言。然后还予可针对某种重康点调查对象进纯行个别谈话，认深入调查。这禁种方法的最大莲特点是十分灵纠活，可以调查磁许多问题，包优括一些看上去咳与事先准备好垮的问题不太相个关的问题，可特以弥补调查表态所漏掉的一些徐重要问题，谈驰话气氛好，不罢受拘束。饮②骡、恶电话调查丹法毅这种方法是市驻场调查人员借貌助电话来了解胃消费者的意见梁的一种方法。泪如定期询问重妥点住户对房产恳的设计、设备欠、功能、环境或、质量、服务可的感觉如何，霉有什么想法并沉请他们提出一谣些改进措施等敞。③、观察法谱这种方法是指诞调查人员不与佩被调查者正面吸接触，而是在屋旁边观察。这甚样被调查者无殿压力，表现得少自然，因此调边查效果也较理贤想。帅观察法有三种慨形式：必Ⅰ距、腊直接观察法箭派人到现场对俗调查对象进行床观察。例如可谢派人到房地产甜交易所或工地际观察消费者选逼购房产的行为紫和要求，调查象消费本公司的小信赖程度。芬Ⅱ讽、耳实际痕迹测量扬法预调查人员不是卫亲自观察购买疲者的行为，而疫是观察行为发择生后的痕迹。油例如，要比较饱在不同报刊杂巧志上刊登广告条的效果较好。战Ⅲ畜、脚行重为记录法痛在取得被调查切同意之后。用仰一定装置记录漠调查对象的某雪一行为。例如余，在某些家庭余电视机里装上嘴一个监听器，旷可以记录电视宽机什么时候开办，什么时候关诊，收哪一个电乌台，收了多长臂时间等。这样览可以帮助营销忙管理人员今后复选择哪一家电展视台，在什么挣时间播广告效跨果最好。调查曲人员采用观察因法，主要是为踏了获得那些被屈观察者不愿或势不能提供的信缩息。有些购买洽者不愿透露他溉们某些方面的狮行为，通过观财察法便可以较再容易地了解到师，但观察事物培的表面现象，马不能得到另外郑一些信息，如件人们的感情、德态度、行为动芹机等等，因此佣调查人员通常杏将观察法与其丸他方法组合起督来使用。④、实验法颠实验法是指将隆调查范围缩小共到一个比较小坦的规模上，进胆行试验后取得被一定结果，然亦后再推断出总询体可能的结果变。例如调查广那告效果时，可重选定一消费者酱作为调查对象拍，赚对他们进行广伶告宣传，然后降根据接受的效县果来改进广告谷词语、声像等载。实验法是研浓究因果关系的千一种重要方法尝。例如研究广电告对销售的影服响，在其他因懂素不变的情况波下，销售量增菌加就可以看成散完全是广告原痒影响造成的。础当然市场情况确受多种因素影列响，在市场实鸽验期间，消费拐者的偏好、竞职争者的策略，际都可能有所改创变，从而影响麻实验的结果。哈虽然如此，实赔验法对于研究个因果关系，能轧提供访头号法状、观察法所不吧能提供的材料金，运用范围较针为广泛。过三、听市场调查的稳内容记（一）蚂环境调查雨1朋、似政策和法规钻在本辟项目的策划前恶期歇、实施期伯以及后期运营而期中的主要政裂策和法律依据垮有：泛《中华人民共史和国城市房地俘产管理法》、抱《城市房屋拆你迁管理条理》递、谨《城市房屋拆云迁估价指导意紧见》玩、阳《城市房屋拆殊迁政裁决规程旁》港、《建设部办霸公厅关于被拆堪迁人选择拆迁化补偿方式复函渔》、《城市房拜屋拆迁评估指走导意见》杨、《城市房地哄产开发经营管扒理条理》、《锄建设用地审查众报批管理办法翻》等一系列相汪关的法律法规定。2、经济水平暂关于经济水平填方面的市场调摔查，主要是鼠收集区域钟（主要是柳州视市的房地产箩市场动态、市弄场供需符状况、竞争对斧手的动态，并尊明确项目的消灾费群体、消费终需求、消费啦者承受力等，虏可以以逗市调问卷和楼艺市调查表侵等形式进行。座3贸、拔社会文化环境伴项目的社会文央化环境方面的泡调查主要内容坊在于对誉项目地块环境震分析以及项目输地休块良SWO铅T锣分析御。敌项目地块环境套分析解又包括了项目箭周边的主要楼特盘情况、交通捕状况、教育环此境、生活购物声以及休闲娱乐丛等方面的内容并。合项目地峡块昆SWO降T量分析州即对项目的优鞠势、劣势、机努会及威胁等方疏面内容的分析馅。援（二）薄房地产的供需变情况调查腾根据价格规律陆可以知道，拣供求情况直接垄影响着价格，寻要对本项目的湖价格进行准确无的定位就必须诵要进行完善的满房地产的供需星情况调查碌。疾然后结合本项姿目的实际情况乖进行项目开发弃中各方面的计次划与决策。滚（三）脚开发场地的调满查季开发场地周边针的情况调查的辆内容包括了颗【只****东】存项目周边的主阁要楼盘情况、裙交通状况、教规育环境、生活蛮购物、休闲娱广乐以及场地的辰开发难度和开瑞发成本估算等堡方面。殊（四）拨市场调查的成胁果能根据幸【肚****允】缴项目的区域位态置决定，报告混的重点在柳州暴市城中区供****池区庭的房地产行业磁发展相关的内格容钳。香详情如下表所恒示：邀楼盘鲜名称赞项目译地址类开盘搁时间乒总套数是（套）雷在售套冲数（套）淋面积区信间（㎡）站开盘价格垒（抄元漏/豆㎡）煌目前价格甚（鸟元进/受㎡）拼涨孔幅匀备杀注闸2007.1伍2下20伤97-116尽384杀0虑起浸均脑价鹿4800缩25%宾2007.1坟.搭1000柜180火120-16掀0越2800迷3750仇34%耕未开盘绘83泄52耳53-134皂4300裕预蜘计您6盏月逆596咬90-260榨待定典2007.9邮.秘高层户型随96-235荷均啄价皆4200捡可自由妖分割嫁5000贼左右狂104-14闲0倒均两价构4600暖左右定300店89-176亿均洗价域4200党120-14圆0颤待定煤110-16嗓0犹四某期匹——旬均半价新3800不90-150则1陆期蹄——转均贡价莲4400飘2007.1江2族150烫30执112-12影5携3480鼻3530立1.4苹%陕2007.1风2在3000赌300受84-300否3200密3500己9%翅2006.5绸.稍300昼少量共40-65追均广价瓦3380永4200园24%败预计殃5瘦月启3300好400乏45-250科待定犹2006.4桂.鞋207旅30鄙90-150袭350薯0云起战均抖价轰4000薯14%蜜图协表兰1-面2禽：柳州刺市奔200喇8纤年突4含月份凳****嗽块房地产调查舌表恒第二爹节堡灰【费****章】羞项目委市场环境分析广一、荡宏观环境把握畜（睁国内猴房地产市场的症特点）准（一）净近年统房地产政策分特析涉苍200艰3捏年鸭200忽4宣年升200籍5隶年若200传6胞年嘱200钓7血年演土地艺政策源国土资源部《际关于清理各类乎园区用地加强泳土地供应调控盛的紧急通知赖》齿膀1绞、兵国土资源部《天关于继续开展桃经营性土地使傍用权招标拍卖郊挂牌出让情况亏执法监察工作琴的通知》傻珍2批、休国土资源部、等监察稼部丢7甩1苍号令础（拼8.3吹1烧大限）钳国土资源部《熔关于开展全国观城镇建设存量谣用地情况专项届调查工作的紧王急通知》到1低、匀《国务院关于施加强土地调控年有关问题的通巾知》庭孙2旺、撕《关于开揪展港200先6此年度土地变更解调查工作的通苦知》亚3虹、呈凭提高了土地有并偿使用费标准轻——锯金融馋政策情央行《关于进元一步加强房地劳产信贷业务管您理的通知》，板提高行业经营介门槛，抑制消可费需求袋1每、娘央刚行者1肝0义年来首次加息沸制2谨、归提高房地产开筋发项目资本金螺比例里献3睡、柔央行上调存贷纱款基准利率章榜4挂、葬银监会发布《诵商业银行房地伐产贷款风险管木理指引》臣1境、危央行提高个人攀住房贷款利率号沾2宜、秒调整首付比例坝1纱、燕央行提高人民此币贷款基准利鹰率及煎2志、缸提高首付比例狐科3找、衬基准利率上调仪甲4询、锅上调存款准备棕金渔率史俗1趟、队基准利率上调完贱2照、限存款准备金率谎上调花财税其政策艳——聋——皮调整房地产购蔬买、转让税虑1重、堤《国家税务总判局关于房地产悟开发业务征收议企业所得税问搏题的通知》蜘若2撞、犯调整房地产转证让税节收誉专《关于房地产谱开发企业土地怜增值税清算管法理通知》桶行政赖法规螺1禾、原《国务院关于夸促进房地产市鸣场持续健康发奖展的通知》尿2鉴、悟《物业管理条的例》袭《经济适用住嫩房管理办法》鹰以及《关于已讯购经济适用住觉房上市出售有菊关问题的通知馒》粱七部委《关于灾切实稳定住房辨价格的通知元》斤折国六条，国十拣五条妈——班调控闻目的汪控制投资过快榴增长，要求房令地产行业可持软续发展帐控制投资过快游增长，控制信觉贷风险呀抑制投机，稳旋定房价框调整结构，抑蹲制投机，稳定如房价苹将以落实细化尽严格执行之前根政策颜图喘表纱1-叫3报：近年房地产弹政策分析腹（二）例近年房地产宏销观调控特点税1辜、肆调控手段不断窜增多，调控范班围不断扩大油从参与宏观调学控的国家行政蓬部门的数量不讲断增加可以看附出，全国对房振地产行业的宏隆观调控从原先勤单一只是从土狭地以及银根上都对房地产行业虹进行调控，过若渡至多部门运受用多种综合手脂段对房地产行晌业进行全范围粘的调控，且调浊控范围在不断袄的扩大。助2残、圈宏观调控的力局度不断增强处国家宏观调控痰政策不断出台介，且调控的力逼度不断增强，戚涉及到供给结劝构、税收、信管贷甚至住房保斑障以及行政监淘管，房地产市揪场在宏观调控谣的基调下进行双了一场颇具声简势的变革。端3川、条调控的方向由嗽表及里的转变隆从早期的政策验制定方式，即烤针对该年份出忌现的问题制定欧相应的解决办去法，到后期认昼识到房地产行终业在供应结构岂上这一深层次屯的矛盾以及相闭关房地产行业信在政策的制定剂上还有所不足斤的特点，开始茶将政策的调控挽方向由表向里涉转变，对房地疗产行业的调控妖将贯彻长期性弓。筐4怨、孩保证房地产行顽业的可持续发疾展，调控目的幕越发明确侄针对国家宏观蜓调控的目的早乘期主要针对房纳地产投资过热破的现象到近期池抑制房价的过泄快增长、调整沙供应结构，调哑控的目的越发泄明确，其根本核目的在于保证肝房地产行业的巡可持续发展，桑保证其在国民银经济中支柱行术业的地位。粮（三）框房地产政策对旷本项目的影响荒2006栏年，中央政府祥出台碧“净国六条丢”燥等一系列宏观壤调控政策，其泳中的要点是权“竟稳定房价，调渡整住房结构祝”哨。而在涌07霜年，尽管政策饲的出台仍接连贴不断，但已偏嘱向于对此前发扒布的政策的细杰化、执行及监崇管。如伏07请年皂1靠月开始清算土淘地增值税、对拼07摘年公开交易市启场出让的土地偏开始严格按照苹规定执行舍“替90/划7象0粘”质政策，国家八轧部委还将联手吼全面清理预售柴房地产项目。卵可见在年内，喊宏观调控政策诱将会更深入地衡落实到房地产丽项目开发的整役个流程中，执截行力度更强。办对于本项目，抱房地产政策是剪一把双刃剑，隶有利有弊。例槐如，在政府大来力整顿房地产帮市场后，项目戒将获得一个更责健康有序的市挡场环境。同时温随着拜“惰90/7掌0但”盛政策的执行，耀整体市场供应国结构的改变，给有利于提升项础目产品的竞争相力。但是在另歌一方面，宏观签政策对投资行原为的打压将使毙得投资类物业神的销售面临较抢大的压力，而恢项目开发成本术会因为不断增谜加的税费项目藏而提高，有可唇能导致在销售启阶段陷入被动炮。同时不断加熔息也令购房者叫的负担加重，服购房门槛进一环步提高。综合醒言之，宏观调忍控政策对于本后项目仍是利大某于弊的，但在谊实际的开发、橡销售过程中仍浩审时度势，在点销售速度与利克润之间寻找到袄平衡点。允而且，本项目盟为拆迁安置房教地产项目，涉招及公共利益的暮管理服。摘在房地产交易舞当中，政府需智要管理的公共蒸利益如图所示咸：劣图表就1-勒4拔：值中国房地产行淡业中的公共利捡益蹦（数据来源：密万瑞信息咨询正行业数据库）（四）小结馆在经济增长的躁大环境中勤，柳州绘市房地产投资肆继续保持着平旨稳较快的增长掀，房地产开发辩投资额、国内闪生产总值和全榆社会固定资产垮投资也逐年上突升，总体上呈随现了一种需求销拉动增长的好菊态势。雪在消费力方面于,转随着城市的幅等射力的增强，类城市经济的发哄展，居民生活爸水平逐年提高乌，表现在可支订配收入提高、揭消费性支出增歌加、住房支出保比及恩格尔系凤数逐渐下降等汉，在住房消费呀方面也有了不秋少的增长。与献其他城市对比折，绞柳州依市居民收入水搁平仍偏低，对债房地产产品的朱消费力仍然有轻限，但整体处态于一个良性的纸上升通道中，央未来仍将有非细常大的提升空窑间。粉在国家宏观调蛾控的引导下，行柳州藏市商品房基本守保持供需两旺恼的态势，成交绢价格逐年微幅咱上升。但是我欣们也必须看到极，州柳州警市商品房发展屡供求不合理的瓣地方，如区域塑性差异较大、逃中低价位房供扶应过少等等。勿从长期来看，雀柳州能房地产市场在芬区域经济态势察保持健康、平幻稳的增长前提蛙下，供求平衡甘、产销两旺的挂局面会持续保骨持，但增速会呈有所放缓。已二抖、被中观环境分龄析绞榜（广西区内以网及柳州市范围式内的房地产的洗特点惠分析租）步（一）子广西娘区睡200以7信年经济状况鞋200逐7臭年，全区深入灰贯彻落实科学牢发展观，认真众落实中央宏观提调控政策，解踩放思想，抢抓拴机遇，奋力拚波搏，加快发展狼，经济发展呈耕现增长较快、楚效益较好、结盐构优化、民生锣改善的良好态致势，各项事业攻进一步发展，扑国民经济和社碰会发展取得新苏的成就。某初步核算，全狼年生产总值蔽（骤GD攻P先）达飞到凝5885.8仅8增亿元，比上年荣增董长往14.9劈%皇。其中，龄第一产业增加龟值糠1264.5践8迟亿元，增霞长职5.9贼%陆；第二产业增涌加鸣值揪2335.3利9郊亿元，增汽长经20.5汗%跪；第三产业增奋加栋值贫2285.9弊1瓶亿元，增殊长属14.2掉%扔。第一、二、电三产业增加值吩占生产总值的锻比重分别戒为絮21.5南%崭、限39.7刚%灶和翅38.8每%僻。第一、二、殿三产业对经济已增长的贡献率温分别高为鹅8.3嚷%辅、凶53.5地%收和质38.2蹈%却。按常住人口弦计算全区人均坛生产总值达诉到居1240条8肿元垒。：除图表钞1-5教：药广西友2007碍年魂GD炎P斧总量及各类产倘业增长百分比处图毅表钟1-筹6风：侦广西罢200分7斧年各产业由的享GD羞P健增长图示祥图早表值1-辰7话：各产业占生助产总值比例及钞对总量增长贡麻献比例暖全区居民消费龙价格上戏涨割6.1运%懂，其中服务价残格上涂涨厘4.4符%迁。商品零售价恳格上杠涨毁4.8雨%功。工业品出厂抓价格上敌涨躬4.5凯%剧。原材料、燃间料、动力购进消价格上箭涨梁6.1概%值。农业生产资租料价格上让涨脊14.4煎%烟。固定资产投阿资价格上渣涨却2.3酱%汪。农产品生产从价格上窝涨泄21.5轨%变。房屋销售价愿格上垂涨来7.8赠%鱼。芹图前表欠1-测8狮：全晕区阁200轿7羊年各项消费上溪涨百分比即年末全区就业测人养员鞠276凡9澡万人，增灯长菜0.33敲%就。城镇新增就于业蛾34.3括7悬万人，比上年滋增剩加垒7.0值3失万人，增区长决25.7煮%泥。年末城镇登耽记失业绪率静3.79浴%烧，比上年末下团降故0.3名6次个百分点。城重镇单位在岗职恋工年平均工蚊资卧2189费8扮元，比上年增善加芦383棍4期元，增船长准21.2笼%况。狸全年财政收眨入蜂703.8为8惹亿元，比上年满增陶长砍23.7标%阁，其中一般预转算收交入值418.8讲3煤亿元，增须长剪22.3宵%技。各项税收收贞入逮282.6轿8醋亿元，增劫长列25.5迹%坦。一般预算支暖出卷977.2胀7户亿元，增限长码34.0包%昼。俘一至四季度企帐业家信心指数棋分别倒为匙132.8逢1贷、秒130.4额0出、获133.2挣5免、古131.5缘0免，处于景气区茫间，分别比上外年同期提渴高少6.2固3冠点梁、责8.6每6正点未、术8.4拔1伏点王、剂3.4就4德点。一至四季虽度企业景气指斩数分别田为清125.9录2妇、滴127.7豪2洗、且125.3自5咳、咐127.9炒2犬，处于景气区棵间，同比分别势提蜓高富12.0线7匆点辩、晕11.赖7咐点扩、湖6.2经4刷点侵、讲2.5渔3膊点。编图芽表良1-构9蝴：全牵区似200落7挺年企业家信心啊指数及较上年存同期增量毫全年全社会建痰筑业实现增加锄值沃334.2押2忽亿元，比上年练增报长爪13.4重%洽。全区具有资离质等级的总承凯包和专业承包驼建筑业企业实逝现利装润字13.9墙2堡亿元，增命长萍32.7泳%促；上缴税筐金忧21.2势6知亿元，增福长捐22.7臂%范。瑞全年商品住宅乐投窜资萄353.8怒0技亿元，比上年近增泰长蹦42.2处%惊。商品房施工系面趣积商6029.2券6痕万平方米，增堪长粒28.1宪%办，其中住象宅怖4814.3吗6艘万平方米，增拌长侨31.3忧%动。商品房竣工埋面止积嫩1313.6房9留万平方米，增月长阔15.9狮%行，其中住纸宅荐1080.款0戒9棍万平方米暴，增粗长珠13.6纸%霜。商品房销售合面壁积嫁1999.7坛7过万平方米，增叼长华33.1移%验，其中住贿宅上1834.3土0丈万平方米，增篮长哑33.7转%趟。商品房销售愉额青509.5索5疑亿元，增群长受54.5%唐,赞其中住督宅爹439.4护6赴亿元，增代长谜62.3燕%择。房地产业增彼加彻值烈235.4需8辩亿元，增朝长减17.0均%磨。造（以上数据来置源：槐广西壮族自治杯区统计庄局宇谅国家统计局广剃西调查总队袍）础（二）晕柳州市城市建瞧设现状速柳州孩市是广西壮族暖自治区的剃传统工业中心劝，位于广西中统部，地处亚热六带，北回归线扩以南，浆地处柳江中游御，是一座有着帅2100摇多年历史的古巾城。全市辖五仇区及柳江、柳谢城县，总面积被5307畅平方公里，人汇口仪183议万，其中市区驻面积误658唯平方公里，人志口吗89户万宫。工柳州负地理位置优越绝，处于中国华婶南、西南和东繁南亚经济圈的泪结合部，是环吓北部湾沿岸重疏要经济中心；赢具有得天独厚对的区位优势和胞地缘优势，是带华南沿海和西胞南腹地两大经帆济区的结合部完以及东南亚经杯济圈的连接点蓝，是新崛起的恼大西南出海通净道枢纽城市。崖柳州邻市对广西沿海羡城市发挥着中冠心城市的依托久作用，对华南贴、西南经济圈让发挥着枢纽城晴市的连接作用送，对东南亚各诚国发挥着中国供前沿城市的开江放作用。掘柳州市是疾广西最大的工顺业基地、货运蚀中心和铁路枢是纽。柳州市工薯业基础良好，陶基础设施完善慢。经过改革开扁放尺20洒年的发展，目本前全市已形成茫汽车及零配件巡工业、以工程鉴机械和通用机畅械为主的机械俗工业、以钢材铸和有色金属深巧加工为主的冶袋金工业、造纸缸及包装印刷业赠、日化工业等仙5盖大支柱产业为俭龙头的现代化原工业体系。全杯市现有工业企亮业正1揭千多家，其中李有起6冈家为国家重点靠支持企业。柳伍州市现已拥有叔一批在国内外俱市场上具有较颤强竞争力和较辨高市场占有率恒的优势企业和贵名牌产品。柳些州市还是全国辈科教兴市先进喝城市、城市综山合经济体制改拨革试点城市和夸优化资本结构欧试点城市。非自古以来，柳征州市就有泪"描桂中商埠章"伏的美称。柳州求市交通十分发刃达，是中国中诉西南地区重要侮的交通枢纽。蔽三条铁路干线北在此交汇，公够路四通八达，转经住****呈高速公路碧1导个多小时可达肤两江国际机场听，水运可直达啄港澳。柳州市库拥有先进的程烛控电话、全球欧数字移动电话际和国际互联网沃等现代化电讯茫通讯系统。柳时州市具有丰富瞧的历史文化遗扛产和旅游贩资源，早在属5亚万年前这里就声是旧石器时代壮晚期气"熟新人食"醉繁衍生息的地虽方，市区四周住群峰林立、山竿清水秀、名胜争众多，具有独盼特的民族风情绩，是国家历史槐文化名城和甲堡类旅游城市。崇改革开放以来鲜，柳州市先后厉被国家确定帝为哨“授科技兴号市辩”刊、坊“劳优化资本结闸构难”俗、亮“阴技术创仗新豆”放和贱“昼信息渠化肝”死试点城市，多鲜次荣肠获漏“躬全国卫生眉城启”山、潜鲁“碰全国环境综合敲整治优秀城丹市贷”羡以葬及斜“紧广西文明城弹市用”亡等称号。城市裂综合实力曾两慈次列全脾国怜45骄0剃个城市估中不5谣0屈强之内。随着料柳州现代化建竞设的深入进展糕，柳州经济取振得飞速发展。攻在阁“简十五揪”互中，柳州市的卧经济发展再次未得到质的变化沿。经济总量更谈高，增速更快乱，运行环境更宣健康。虽仍面捉临一些长期产苏业结构性矛盾逼和一些短期问望题的约束屈,讲但随着宏观调细控政策效应进派一步释放，柳君州市产业结构盖的不断调整，宫经济运行中不垃稳定、不健康奴因素将进一步寿得到遏制。从虎柳州市的所处渠的地理位置及涉所面临的经济潜环境氛围，可险以预见未来柳昨州市仍将拥有漫一个快速发展辨、日益改善的艘宏观经济环境叉，为柳州市房跪地产的发展提晃供坚实稳定的辜基础。绕当今，稠随着国家政策坟的出台，泛北郊部湾经济圈的沾开发战略实施痕对广西产生了李巨大的影响，夹柳州作为广西冰工业重镇变化翅也很明显。应柳州市经济的庙发展的同时，期城市建设也与椅之同时飞速发以展，除了市中咐心的五星地带劈，迅速崛起的搂还有河东新城铜市中心。特别蚁是以河东区为耽代表的城市新驻区，已经逐渐巩成为柳州市的云新兴的经济、荷文化、教育、投科技、体育中场心。筛200饰6缴年贫至累201决0窑年，柳州市将趣加快实施城市完东拓进程，继途续完善河东新缺区、阳和工业煎新区，推进官捎塘新城开发为蛛建设重点；包疯括柳江县拉堡驱镇、进德镇、伐雒容镇的部分骤用地和古亭山扒开发区，总面泪积约瞎为归88秩2拉平方公里列为喉入市区规划建苍设范围。这是玻近日出台的《抽柳州市近期建炊设规划》发出索的信息。垃据报道，具体就规划为：河东铁新区，在保持走现有规模的基管础上，完善河辨东新区的中心污区，同时在周闻围建设功能完愚善的服务设施赴和基础设施，桶建立可持续发众展的人居环境盗。重塑高新技垒术改造和提升清传统产业园区板，探索饰出轧“覆一区多歇园步”铺良性发展的模闯式。杰阳和工业新区普将构建以汽车砌、机械零部件共为主、一区多村园的工业新区合。近期，将完纠成二期征地及童土地平整工作唤，进行基础设裁施建设；古亭彻片区完成列入抗规划卖的诚5疫平方公里范围利内余下的征地盏拆迁工作，完柏善路网及配套诉设施，增强阳端和中心服务区迎功能。虾官塘新区是未券来柳穗州嚷“当一心二禾城械”稀空间格局的新甘城，以官塘高梅新创业园为核肝心，官塘高新剥创业园是全组国蔬1饲0此个护“甲中美可持续示馋范城镇项倾目梅”赛之一，由柳州摩市高新技术开虽发区畅启动，将逐步巡建设成为：现亦代制造业基地心，面向西南、河华南、东盟的闻现代物流中心害，区域性的工锡业会展商务中律心，产学研基较地，柳州市新柄型休闲度假产盟业区。绳除了作为重点硬建设的新区外归，城中区将以枪强化风貌保护触，加速旧城改温造，疏解城市团功能，彰显城我市特色为策略侍；柳北区将以嫁整合工业交通礼用地、优化生臣态结构、进行报环境整治为策炭略；柳南区将轨以拓展建设用诸地、优化用地镰功能、加强园研林绿化为策略艳；鱼峰区将以香完善基础设施忠、拉开城市框双架为策略。按仗照这种发展思岭路，致至故201膝0乘年柳州市城市湾人口达伪到胆141.2咽0阵万人，城市建钻设用地受为局148.1笑4哑平方公里，人庆均想104.9圾2宝平方米队。形成以发展仍新型工业、科汪教文化为重点凡，西南地区交嚷通枢纽，山水桌风貌独特的历据史文化名城、题区域性中心城常市。嗽（三）雅柳州市住宅房狐地产市场现状额柳州市的房地局产业忌自弟199体2绝年正式起步以西来，发展到今耐天已经形成群荷雄逐鹿的局面赏，据不完全统晌计版，扑200斧7滤年底在柳州市华注册的房地产飘公司约达哗5符1译7狸家，全年完成户施工籍的商品房面积瞒总数（不含经蜡济实用房和单宗位集资房）达冠1皱266.8卡1刑万平方米恼。薄乒200壁0泉年柳州房地产租投资完成举1深8822委6垦万元，比上年盒同期增川长槐82.36航%芝；塘而色200济1将年房地产投资阴完成侄3瞒59900汗万元，比笼上捷年同期增摸长幻81.3扁%故，近年柳州房牲地产投资保持旅较快的增长势常头。笛200岩7龟年柳州市全年淹生产总值奋（疲GD最P干）达救到烛738.7券9拖亿元，比上年汉净骄增横116.朽5何亿元，增蹄长虽16.5谜%毙。社会消费品辟零售总额增请长休18.9坡%斜。呢200使7纯年柳州市城镇傲居民人均可支送配收假入善1286樱6锤元，增哥长尼16桑%际。城市单位在退岗职工年平均垒工盛资肯2681草9与元，比上年增跃加寺426用1辩元，增黎长持21.2绣%休。全年商品住炒宅投胀资柴59.0蔬1斧亿元，比上年询增烘长汤72.2虎%辅。乏全区务各主要城沾市犬200报7流年膊GD生P副比较如下图所涝示症：挣图表雁1-10嫂：广西主要城舍市废200康7铁年酒GD徒P则（玻数据来源：广逝西统计信息网珍）疏图表拍1-1疾1缴：衫200其7世全区各经济量黑增长百分比情头况趣柳州市面上的秃房地产经济经钟过整稼整遇1叉6及年的发展，已友经初步形成了奔一个稳定的市很场格局，并成饭为城市基础设矛施建设投资方扒面越来越旺的夏投资热点。正享是在这种环境鸽和背景之下没，拉200已8载年柳州房地产鞭业各项指标均煤奇迹般地创造吧了前所未有的禁历史新高，并姨且连续三年达察到了产出比投跃入大的经营业蛮绩。卖而贵200席8禽年，新区开发仍和旧城改造在衣全城到处开花伐，成片开发也字大有起色，城局市构架的拉开傻、行政中心东桃移，给房地产征开发带来了巨船大的商机，其耻中仅河鸡东区开发建设式的遣投入就需拐50胜亿元以上。己三越、微观环境调匪查（轨市城中竿区社****食区及本项目周椅边胆的情况厅分析徒）哥（一）沸柳州市城中区零情况分析腿城中区位于广屋西柳州市中心挺，勤作为柳州传统挽商业中心，现染建筑密度较大耍，后续供应土村地相对较少，钻城中区房地产巨的开发以旧城踪改造而带来的鉴商品房开发为妇主。复由于得天独厚沟的地理位置，挽使得城中区房秩价一直位于柳矛州的高价位，慈巨大的商业价吗值使城中区商焦用物业存在较敏大量的开发，鼓除了部分物业造的裙楼商铺外投，还包括五星柿商业街、人民暖广场改建的规站划及曙光路步旬行街的旧城改刷造项目等。随草着政府对八一域路、连塘路的缴改造侄及涉200稿2饥年独末依“咸红光撇桥岸”津的规划施建，悟预计连塘路、墓西门市场一带挡将会具有一定辣的升值潜力，脊并有较大量的伸后续供应。肯目前城中区主俘要在售项目有荒华天世纪、蓝滥色港湾、鸿府始、时代商厦、森淘园世纪等项穿目，以商业结勉合住宅开发为窃主。牧多年来商用物醉业的开发使城爆中区的商业占凭据柳州主导商顾业地位，方圆当不足职50筝0纽米有内集中了柳州协市几大主要商诱场，而随着城僚市的外围拓展加及旧城改造，振城中区规划成晶为柳州的中心壶商业区，随着晓旧城改造的推但进，其商业规帖模不断呈现扩朱大的迹象。晨从区域楼盘来注看，城中区楼馋盘档次最高，阻比如：杀【阳帜光辞100杰·冲东区国际】、蜜【桂中花堡苑该·悉君庭】、【兴奴佳负·乒尚城】、【文陵源华都】、【姜文博帅府】、满【居但上泰·V骑8语城】、【阳艇光铸100困·壳城市广场】、映【东郡】、【替南亚名邸】、倘【亦华林占君邸】、【嘉亏年华庭】均等楼盘，是其挣中较为有代表泡性的楼盘。废（二）浑市城中区圣****验区情况分析匹目前河东区将设以绝对优势成己为行政中心、耍教育中心、高挪尚住宅中心，妹该区域房地产土产品的升值幅亚度将比其他区岸域大得多。片当区未来的发展傻规划方向将为引本地区中高档夸次的房地产发瓣展提供充足的俘客户源保障以叶及较大的发展蒙空间；逐步完原善的城市化配降套还将大大提挡高片区的综合励竞争力，并由伶此吸引更多的真柳州周边的置竿业群；片区房茄地产发展形势束一片大好，在康国家宏观调控遣逐步规范地产酿市场发展的背稻景下，柳州地规产持续健康、薪平稳发展，销眯售量、销售面基积稳步上升。厨市场供需两旺花。区域发展的累日益成熟，增烦强了片区的吸领引力，发掘了馅片区的物业价谊值。暗配套设施趋向悲完善党，旬区内拥有日供只水益1院0紫万吨的柳东水脱厂脂、雁1而1阻万伏的变电站芬及具延备系2派万门程控电话闯系统和无线寻委呼、移动通讯负的三桥邮电分白局。银行、海姑关、商检、娱吹乐中心、体育炎中心、广播电顽视中心、学校牧、医院、公寓眨等机构设施一岗应俱全。树交通条件保证锁商业趋势京，闷河东新区基础蛮设施完善，已盛形还成殃“朋四纵五绢横环”老的道路网络，联完备的通讯、潜供水、供电和叫宽带网络等设牺施为进区企业眼生产经营提供职了有力的保障篇。高新区拥有谨招商引资、土右地出让、人才尊引进等良好的栋政策环境和国艺家级创业服务巴中心、人才交燕流中心、专家霞学者楼等支撑杆服务体系。高服新区环境优雅蚂，空气质量优雾良，生活服务硬设施一应俱全鸡。巨房地产放量巨盼大处，往考虑到河东新搅区目前在售楼已盘的存量以及堤预售楼盘的预而计开发量始，捷200蚁7削年整合河东新边区将推出的楼遥盘有【江岸明勾轩扭·敌印象外滩】、纵【兴蔽佳眠·胡山水福地】、座【居良上港·群好人家】、【雷阳议光肯100等·栗东区国际】、态【桂中花约苑遣·迹君庭】、【中掌房片·耐金博园】、【干兴汗佳换·动尚城】、【文姿源华都】、【委文博帅府】、涝【居狸上欺·V光8沙城】、【阳翻光蝇100他·许城市广场】、显【东郡】、【州南亚名邸】、冬【腔华林怨君邸】、【嘉统年华庭】等项彼目，以一个楼靠盘一年销售破量躲4浮万㎡（柳州一蛙个楼盘正常的英年销售量）来记计算呀，估200多7介年河东房地产虫市场的放量将睁会达侵到胀6棉0娃万㎡。沸楼盘聚集加，让竞争激烈面，拳从完上述暖项目的命名上贼面来看，柳州释市特别是河东痒区域的房地产类楼盘已经开始令注意到了地产斥项目与地产企档业品牌之间的验联系，在打造件一个项目的知读名度的同时亦脸对企业的品牌沾进行专门化的炎塑造。目前河福东新区房地产糟项目产品的价旱值竞争已经由鱼原来的单一从跳地段上面的竞容争开始进入企音业实力、项目巧规划设计理念庸、易项目形象、项蜓目规模、项目睛业态上面多种言因素的竞争。庄决定项目价值竞的因素往往是司多种多样的，很房地产开发综隙合开发实力的含培养是一个项纯目取得成功的真关键因素。特预计未殃来卧200仓7锈年素****农区的房地产市耽场将会出现比朽较激烈的竞争闲，随着市场竞泼争强度的不断子增加，这将对苏项目的硬件以设及软件方面进机行相关的推广洲，对客户进行扑相关的引导。态本项目开发时闭正处于片区市央场的发展提速孔期，市场整体终开发量激增，奇市场发展将更问加趋于成熟，突市场竞争压力滩凸现。随着片庆区整体城市化芒水平的提高，咳整体住宅市场鹊的蓬勃发展势糠头将会得到延漠续与提升。片具区将成为柳州邮地产市场的一去个重梦要势“球战鸭场愉”铜。毯从霞****欧块的快速发展鸽和地块价值的腔不断攀升来看嗓，区域楼盘的裤品质是同步前科进的，因为高甩价格和高定位积必须以高品质旗作为支撑的。辟河东区域的规猫划发展需要，晚形成了中央行钞政区、中央商杰务区、中央文卫化区，开发的跪成本就增加了班很多，房开商雁会以高定位保租证赢利，楼盘告品质就作为支涨撑点跟着大幅颂提高。各个楼些盘的价格相互域攀升，特别是绿学区附近楼盘冶的房价要比其汁他相同品质的胁楼盘高检出思10述%跪—浓—阵20着%柜。仗从地理位置上雕看，忧****尺块与屏山大道窃、三中路、河匙北商圈相连，和是柳州市新的球文化中心、商冶务中心、行政汗中心。从交通明优势上看，孟****多块拥有桂中大征道、东环路和模****础路几条主要干详道，与河东大挤桥、展****弃大桥、壶东大翁桥、以及静兰勤桥形成多维立签体交通枢纽。挎从业态分布上特看，良****由块是行政、高扁新产业、高档驼写字楼、星级曲酒店、文化教焰育中心和各类崖商业的聚集地郑。河东区域正坦吸引着越来越廊多人的目光，滚对生活品质高院要求的、有市珍场眼光的、有院身份内涵的人墙们正在向此区珠域转移，不少花知名的和对品挥质和档次要求姿很高的企业正过在进驻这个区聚域，创造更大裤的市场需求量保。所以，河东涛的房地产市场收是无庸置疑的许。它（三）替【父****磨·饮】趣项目周边情况浅分析德本项目位于城剩中区，某项目就位于市佩****战路东段南侧，庙南临松****壳路，东面为提市缝12岁0除急救中心，西惊北面为所****多医院用地，西谜面为赖****拳住宅小区，贤邻近篮【居早上国·V蹈8篇城】、【阳己光写100歼·间城市广场】、晓【东郡】、【夏南亚名邸】准等市内高端楼萌盘。阿其地理位置具既有极大的升值学空间。举该项目用地为寇柳州市三蛙级土地，城市中及城区中心地敲带；地块附近个是成熟人流密充集的居住区，直各种生活、服蝇务功能慰配套伶设施康日趋蹦完善，特别是拨中高档商业、化医疗卫生及玻文化娱乐中心面近在咫尺；视叹野开阔，空气旦清新，交通便菊利；该区域人费气十分浓郁，课其区位条件扣非常途优越。谦第二章撞【的****脾】猜项目定位策划环为适应柳州市榨经济社会城市禾建设的发展，难更好的落实拆危迁安置工作，用本拆迁安置房控地产项目位于搬****疮路东段南侧新饱建住宅小区，冲作为旧城区拆夸迁安置房，让凉拆迁的人们安疼居乐业。丝本项目谢位于柳州市城茅中区，亿规划基地面积否：丽44348.发13添5刺㎡，位于市傲****讽路东段南侧，券南临跑****倦路，东面为迈市匙12雹0释急救中心，西亚北面为季****痛医院用地，西膀面为置****焦住宅小区，寻环境优越，医夸疗卫生、生活显购物、休闲娱牧乐、教育设施僵等方面条件丰止富，榜其地理位置具腊有极大的升值独空间。拣第按1盾节委莲【学****雄】策房地产袋项目盯开发背景罚分析腔为实现城市整意体规划，拟对岸广场啦路摩*验*脏号匀**蛾医院职工宿舍度实施搬迁。根照据《市土地收暴购储备与审核初委员吹会给200沈5旦年第二次工作亿会议纪要》（泥柳朴政卖[2005]程2内5咳号）文件精神米，煌为解决医务人丽员特殊行业就财近工作的需要投，充分体现以菠人为本、和谐饥共建的原则，胶妥善解决被拆讯迁人的安置问哀题，柳州市土初地交易储备中鞋心作为项目业餐主，选择位于阿柳州市删****绒路东段南侧作罚为该项目及柳萄州市其它拆迁面项目的拆迁安君置地点。思拆迁安置工作遮关系到被拆迁结户的切身利益徒，也关系到城企市规划的总体傲实现，安置项株目要以屠《迁城市总体规划抗》介为指导，具有股可操作性，并掏保证被拆迁户块的利益。在方皂案制订过程中吗，按昌照到“浴合理安排、科住学建设、规范游运作、利于动住迁贿”存的工作思路，幸采用统计分析尽、问卷调查、匆实地查勘、座铲谈研究、技术四指标分析等多厌种方式开展各慰项工作。吉本着保护被拆梨迁人利益和满棉足城市发展需陪要的宗旨，妥捡善安置被拆迁晨户，要求安置支项目新址的建冶设达到朴质量优良、户苗型合理、环境膨优惜美敬,盆为被拆迁户提绣供特色鲜明的响住宅小区虚。为更好地完炮成该项工卵作雀,块应确定科学合我理的安置方案升。最萄终黄,矛通过城区的改求造建瓜设缴,诊达到提升城市抵品耀位侄,繁改善被拆迁人贞居住环境，创考建和谐社会。洒第膊2年节破盯【潜****装】鸣项目邀开发祥定位一、项目名称存根据项目的建幸筑风格为加入缠****已式元素的江南宪风格，可将本浇项目命名为扒【辆****合】覆。这样可以很习直观地体现出般项目的主题特违点，衰而指且嚼，杆【匹****到】皆便于让人们产原生较好的影象其，容易敏上口便于砍记忆。蔽二领、项目建设地柔点折柳州市缘****旺路东段南侧，另柳州市坚**康医院建设新址睁斜对面三、土地级别笑属柳州市三级蚀土地绒四菌、拟安置住宅蜓总建筑面积胀按规划设计条臭件，规划多层美和高层住宅楼宣，住宅总建筑蛙面积为湾77093.刺1些平方米查，较拆迁面积钞多出了含21804.厦1挺1祖平方米旺。兔五盈、户均可安置将建筑面积都【躁****庆】胖可安置户数久约乖69的5剑户，户均可安沿置建筑面积近咐11序0忠平方米弹。较被拆迁户顺原居住面积平招均增加了近珍4添0日平方米尽。六、质量要求外为保证建筑质驰量，严格按撇《城市居住区巨规划设计规范趟》、《住宅设孝计规范》、《酿住宅建筑设计堡标准》等烫国家圆有关工程技术把标准进行建设蝴，堂并按时、按质砌、按量提供安毫置房，绝竣工时发放辅“精两输书捆”侧，即《房屋质包量保证书》和烘《房屋使用说尺明书》吉。组柏滋缩柏根据被拆迁户赖情况和要求，物可以进行的端安置项目户型诵设计及相关指茄标应符合春规划设计条件翠及鱼安置挑要求己等经济指标如洁以下附表：满经笼面唉济肺芳套指象老替标于总用地面积晶44348.警135m处2浴（丧约昨66.52炕2简亩）厦道路用地面积辆9602.7旨2m修2鱼建筑用地面积毒32015.砖972m野2清（梁约使48.02泛4蒜亩）棉绿化用地面积异2729.4死43m篇2拜总建筑面积衣77573.启1m氧2淘脑她其肥中举高层住宅紫42061.栗5m煎2祝（嫁占住54.22骗%樱）沿渴础多层住宅个35031.盘6m蒜2门（谱占章45.12构%录）帮耗市公建面积构480m赴2光机动车停车位盛42拜0自个笋商业面积碌设计时应有所化考虑餐车库面积嫁19615瑞m纽2封建筑基地面积异8357.5窗m记2剩料695歇货户型朴肉期m诱2舟100贤m歇2军115静m微2编125邀m震2绿140算m泊2愈180沾m斧2色知二房二厅一卫毅三房一厅一卫倒三房二厅一卫议三房二厅二卫钢四房三厅二卫粪楼中楼盾安置房福套数已168迷140妇215绝104酿34领34秆户型辈比奉%么24.17债20.14妻30.95革14.96先4.89稻4.89答旧关车尺暗咏森炕省霜晚图表慈2-1退：景户绝仙第脆3葡节伸萍【具****斑】肉房地产项目设垦计风格分析泼一、族从空间、环境组、功能的有机士结合出发，创赵造一种流动的因空间感受赠在设计中我们贪强调三条平行绳城市绿地的绿为轴对小区形态甚的控制。整个盘小区沿尺****触路自然生态线施展开。多层次续的流动曲线组石合中央绿化带没的曲线布置，祝使小区内视线伞开阔，有有规很律的变化。沟二、辰引入中式建筑羽风格营造简介悟明快的建筑形奴态伯在支本项目撑的规划设计中脾，通过对中式伶风格的研究和吧解读形成对本鼠案立面设计的引概念，基本特今征元素应该在芒坡屋顶、抹灰漂水泥白墙、铸腐铁栏杆等，整它个立面应该是灯简洁明快的，态错落的空间形环态、稳重的体积量及明快的色米彩和比例适当势的立面构成都壮成为本案立面课设计的基本原妖则。对三、呆充分利用卫****驰路绿化带，注县重生态的渗透留、过滤性和连啄续性拌基地北面为笛****魄路狠5雅0醋米距的宽绿化带。冰因此，我们在拼规划设计中充歪分利用汁****壳路绿化带的优蹲势，利用合理愧的建筑间距，它规划布置，将荐绿化引入小区访中，尽量使更喝多小区住户能棕共享这一资源冈优势。爬四、底创造均好的记想住空间与居住禾环境碎均好性概念包扫含环境资源，尖公共空间的均巷享和日照，朝遣向的均好。在允海馨嘉园的规宇划设计中，我滩们充分利用和肃强调均好行原服则，首先骨状负的规划结构保犬证了每栋住宅磁对道路，公共改设施拥有相近床的方便性，其毫次规划通过设裤置线性绿化，逮使绿地尽可能姨均匀分布，它缘们犹如小区内俗绿色的流动空岩间，成为个组乓团，各庭院均区享有绿地组织酱；强化半私密抗空间的设计，蜜规划将环境资验源渠“厌分者散岁”劳古至各个院落，毙美东住宅前，辩精心设计做叶到语“稼户户有父景佣”牢。脑五、勇在规划中充分撤考虑柳州的气迫候特点孙避免东西朝向穴建筑，尽可能欺丰富空间的情吩况下，满足国堤家节能设计要悄求。启第辆4斩节堂驰【选****泼】赏房地产也项目来目标客户渴群体分析牛为实现柳州市励城市整体规划妹，拟对广场诚路乒*慈*锻号特****白医院职工宿舍梦实施搬迁。拆陶除对象纵为铲广场毫路劲*棍*脊号委****杰医院超职工宿陵舍贫1迹—叮2重6勉栋剥建设项目规划帝以及寿红线定点范围聪内祸其他维国有土地上的数房屋及附属物续。僚本项目为拆迁撞安置项目，项戚目安置对象大获部分为市液**劫医院的医务人捉员家庭，屈被拆迁户数量：惜79剧4赶户，总葛计永270炉0屿人。其中单位画产港权筛12前0历户，房改艘房米67扫4嚷户；户均居住慎面积：老70M便2瓦。被拆迁人为舅本地长期居民挡，主要从事职奔业为医院职工错及其他企事业拜单位及退休职裕工，收入稳定崇，文化知识水瘦平较高，居住衡理念较新，追羽求环境和谐、岂安静。业被拆迁对象的凤情况统计如下逢表所示妥：鞭广场斧路鄙*住*瑞号反“扇城市规袍划膀”华建设项目汇总亿表丑序

兔号令拆迁房屋总面圾积类型（㎡）悲常

和住

京人

页口脸户

穿数找所占比例敏拟挥壶拆景银迁演停房显裁屋称情概愤巾况教房欠熄屋端傅薯建紫挨筑弃池贷总捏转晨面想刚积挑有证秧无证挺产权住宅竹住遇渐宅斥砖混酿砖木乌1竭4穿0质～角50谊364寻106筒15.84泪4778.3敌9删4778.3缩9菌2觉5今0抛～开60豪268线74父11.06跌4120.0葡7津4120.0愉7展7.5告3眯6页0关～妥70裳239躁69揭10.3诉4667.6惑5刑4667.6即5羞1.94转4约7乒0监～缠80首596镰148葬22.12届11227.警11剂11222.变94纤4.17碍5针8毕0公～欲90贯261窜76鄙11.36卷6486.8堵2捧6486.8勺2叠6辟9律0撤～钞100领292裳65鼻9.7煎6111株6111闻9.99某7祖10纷0烈～倦110韵471佣112疏16.74率11470.悲28订11470.信28狂8酬13仍0粉～得140应41搂16冤2.39哥2145.2食8君2145.2虾8片9禾30角0父以上副0哑3竖0.45纯905.52弃905.52观2532鸭669宾51912.疫12补51907.扩95磨23.6已广场榴路执*烤*计号堆“作城市规椒划能”细建设项目汇总沾表（谱***均*贺医院话）劣序

禁号肚拆迁房屋总面补积类型（㎡）吸常

旬住

臭人

俘口妥户

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党号仿拆迁房屋总面冤积类型（㎡）戒常

储住

题人

酷口宋户

把数摄所占比例骂拟宋粗拆演好迁碧沸房叶价屋注检概伶学况荐房扭遗屋歇嗓厕建旦碰筑慕肌邀总品雕嗽面悔垄积怖有证首无证骗产波局权割跃住肿盒宅刺住呆谦宅艰砖混殖砖木池1集9汤0腾～墓100但126互42窝48.28串3589.7猪4滴3589.7动4退2沟10洒0虎～妄110弃186汤42栏48.28波3945.4雁8殿3945.4子8揉3狮300易以胜上朴0座3麻3.44道905.52峡905.52旧合计痰312贱87探8440.7辫4膝8440.7壁4贺广场担路队*刑*完号插“余城市规星划跑”捉建设项目汇总诚表（十五中）先序

躺号于拆迁房屋总面薯积类型（㎡）怕常

瞧住

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散口滩户

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