广州某物业管理公司管理手册

序言广州市**物业管理有限公司是隶属于**房地产开发有限公司的下属子公司，专责处理**房地产辖下住宅小区的物业管理事务。设有：管理处、办公室、各区管理处、财务部、清洁绿化部、水电维修组、工程维修部，现有员工108人。自去年二月份成立至今，迎来第一批业主后，管理公司全体员工以“依法管理、业主至上、热情周到、服务第一”的宗旨为业主及住户提供良好服务，力求使**房地产辖下各区真正成为人们梦寐以求的安居家园。在对物业进行管理的同时，我处更切身处地想业主所想，不断开拓提供多项服务，并赢得了普遍业主和住户的认同。以致曾多次收到业主各住户来人或来函表扬。在此，管理处全体将继续秉承一贯的宗旨，不遗余力为业主和住户创造并保持一个优美舒适的生活环境。广州市**物业管理有限公司2003年7月30日第一编主要职能**物业管理公司主要功能：作为**房地产对外的主要窗口，也是业主与**房地产的联系渠道；协调管理处与业主或住户的关系；代表业主向公司反映意见，代表公司向业主传达管理方的精神；为业主提供全方位的配套服务；目的：最大限度地满足业主或住户的生活要求，使业主或住户住得放心；解决业主日常生活及使用物业过程中遇到的问题；通过对进出小区人员及物品的管控，有效地降低小区罪案的发生；通过对业主使用物业的指引及管理，能最大限度地使物业保值甚至增值，从以达到物业管理的目的；通过对小区内公共设施进行定期养护，保证业主或住户充分享用物业的最大功能。职责范围：办公室糖统筹计划管理客处各部门工作付的分配安排；烤负责与各公司微（部门）的工墨作协调与沟通犁；初跟进会所范围梯内的商铺租赁肺手续；酸收发并整理管凶理处对外及外厦来文件；扇每月汇总管理曲处各部门员工蠢的考勤样；疼凉每月核对各部曲门领料记录；踏向各部门传达研经理室下达指糊示或向经理室布汇报各部门情警况；役整理收楼资料法，建立及管理爆业主资料档案渐；各区管理处淋办理业主收楼度手续；原办理业主所需闭的各类服务申泉报手续；蒙办理装修申请沃及各类出入证赌手续；两办理业主日常直项目申报等有症关手续；讲有偿服务的咨医询及办理有关翻手续。摸协助业主处理跳日常生活中遇葱到的问题。邀接待来访单位辉或个人及其来裳电（函）；她接收及记录业灰主报修工程项通目，并落工程湿单到各有关部者门；迹监督并反馈业恐主工程检修问己题的处理进度排及结果；时管理未收楼单痰位或已收楼单走位留下的门匙隐；汪接听业主日常院来电咨询，并齐落工程单跟进动；层协助财务部处溉理有关业主缴招（欠）费事宜酬；清洁绿化部兴负责对小区的辞公用娱乐设施随、公园、道路烧、车站、公共嘉楼梯间、楼宇英外墙、样板房脉等地的卫生清邪洁工作；腔对未收楼的单头位进行日常养索护工作；撕负责行政办公参楼的日常清洁纤；购看管样板房，扔防止室内饰物掏被窃或破坏；撇负责清运小区懒淤泥、垃圾；码为业主或住户丝提供家居清洁罪、灭鼠灭蚊、卖收送洗衣等有崖偿服务（暂未硬有）；辱服务过程中，劫听取客人意见丸，及时向上级纠汇报并反馈有惨关部门；芽定期对全区公码共场所进行抱灭问“绢四踏害顾”繁工作；在积极、认真地稳完成上级交办险的各项任务。工程维修部敲1胁）水电维修组色保持小区内水筛、电等资源的勒供给与管理及狗其工程的养护浮与维修；翅对小区内机电氏、消防、配电诚房、水泵房等矮设施、设备进颗行操作管理、罚维修、保养等重工作；满负责协助小区匪的通讯设备、批有线电视天线脏的维修保养和景故障检修；劳对管理处各部矛门传达或本部嚷巡查发现所得僵有问题的公共睡设施进行检修唐；咏与相关部门保绵持良好关系，宿及时处理相关吵问题；泼定期巡查区内顶设备房设备用润及各游乐设施霞的运行情况，参并认真做好巡邪查记录和值班欲记录；兽每月抄录住宅迹单位水电表，翠进行月度水电滴耗用分析对比浮，及时发现并脱杜绝浪费现象报；生保持值班室、叠配电房、加压冰泵的清洁、设宁备保养及维修谅等；津确保各苑区的竭电房设施、公限用设备的运行佣、维修和保养弟工作有序开展润，并在紧急情害况下及时派遣过相关工作人到梢现场排除故障肺；京遇到突然停电驶或其它突发性荣事故时，迅速森赶往现场，保绪持镇定，按操存作规程及时排怕除故障或采取允有效的应急措政施，及时处理华问题；浅积极、认真地肢完成上级交办谷的各项任务。黎2聚）土建给排水钞维修组扇严格遵守公司刺（部门）规章文制度，维护公丸司（部门）利其益，工作中按坑实际情况、实尚事求是地为业爽主解决问题；虹在业主收楼前数提前介入社区变的管理工作，雪协助各部门对期社区的管理，品顿使业主的交楼祥工作能顺利进迫行；懒对小区物业进贪行维修、部分炸安装、修改工遣程的计划、组批织施工、进度班跟进、质量监职督；怀定期与管理员露陪同业主到楼循宇现场进行验急收交接工作，液并对物业手尾涉工程进行跟进催；底负责跟进各部务门传达或巡查记发现的小区公送共设施问题及圆收楼后业主提驰出的物业更改缠工程，组织各索施工部门施工梳及按实际情况深制订施工时间畜；于定期组织相关减部门对小区内理公共道路、设忌备设施、暗藏向管网、给排水皆系统等进行维见修工作；爷跟进工程过程田中保持与业主雪或各区管理处蜻联系，及时反做馈工程情况，静从而降低投诉例率；挡积极、认真地来完成上级交办燕的各项任务。迫第二屡编羡鸡咏组织架构图旦第三编职康务说明书（含醋岗位责任制）质贴管理公司经理召室门职务名称：餐经理格堡歌适骂召枯仰所属部门：暖管理公司经理萌室衔直接上级：捆**仔房地产开发有挥限公司副总贸经理倘工作概况：鸭根据《物业管栽理条例》的有扯关规定，贯彻仙实施公司的工家作要求及完成除总经理室下达免的工作任务，帽起到上传下达血的桥樑作用，仿以及负责处理毅小区管理处的演相关事项，负诚责与小区对外秧部门的沟通联今系。鹊工作要求：刷熟悉相关的物六业管理法规，继熟悉行政管理哭程序，具有良根好的社会关系殃，善于沟通，姻具有较强责任冈感，工作认真推、细致，积极将、主动。职责范围：弟每周参加公司郊总办召开的行规政会议，会后证及时传达、落服实会议精神。桶审核管理处每轻月财务状况、职物料耗用情况劳，对异常现象链及时处理。涂每月审核辖下籍各部门员工的唯考勤情况，批盒核各部门增减说人员的申请。渣及时与相关部膀门进行沟通联裙系。卫对管理处日常唤事务作出审批就与决策。嚼调节辖下员工夜内部或与客户版的关系。衡量标准：认小区服务事件款发生率。秃事件处理的及飞时性。久管理费欠费率要。窃业主（住户）毁满意程度及社粘会反响。工作难点：胖在维护公司利葬益立场上，满妨足业主要求。工作禁忌：汪利用职权之便侨，以损害公司竹利益达到管理影目的及效果。锣与工作有联系鞠的部门：渐内部：策**盈房地产各职能拌部门，稻**潮物业管理有限蜡公司各职能部有门；弓外部：政府、窗电信局、邮政艇局、国土房管花局、物价局及疏其他有关部门陪；任职资格：吓身体坊：健炉康产宰学历蝴：大专以栋上芬蹄工作经验：厨具有五年以上芳大公司相关工皱作经押验滤灰个人素质：倡责任心强，工室作认真、细致查，具有较强逻揉辑思维和统筹躲分析能力。新职务名称：松工程部副经理第拴研凑销尤所属部门：显管理公司经理步室团直接上级：闻**准物业管理有限牺公维司牵船悦经理控工作概况：胁根据《物业管溪理条例》的有摊关规定，贯彻谁实施公司的工杯作要求及完成蜻经理室下达的葱工作任务。对妨工程难题及时熟提出处理方案绢及跟进。与小海区的施工单位久做好沟通协调俭。动工作要求：狠熟悉相关的物洁业管理法规。垃熟悉楼宇的工修程结构，具有童良好的工程检完修知识，具有陕较强责任感，联工作认真、细眼致，积极、主戏动。职责范围：树每周参加公司慢总办召开的行柳政会议，协助寸经理落实会议示精神。纷审核工程部每吼月物料耗用情岗况，对异常现洋象及时处理。胖每月审核辖下耗部门员工的考哪勤情况，批核缺本部门增减人化员的申请。剩及时与相关部厅门进行沟通联盒系。蒸对工程部日常散事务作出审批芒与决策。餐调节本部员工叙与客户的关系毒。衡量标准：螺设备故障发生骑率及其返修率帝。梅工程处理的及态时性及完成工关期。名客户的投诉量烟。工作难点：拍以最少的资源忌完成工程的检滨修、并能最大怠限度地满足业贞主（住户）要咽求。工作禁忌：烧对工程问题妄罢下判断，从而厌造成延误维修跪或增大维修成缴本。羞与工作有联系旧的部门：酷内部：各区管扰理处、水电维坑修组及其他各烈部门。祸外部：机电公阶司、装修公司职、土建给排水喘维修组及其他匪有关部门。任职资格：铁身体小：健雨康朴碌容怠学历叠：大些专哑亦漆工作经验：牙具有相关工作结经推验酒阅个人素质：吧责任心强，工就作认真、细致啦，具有一定的肃专业水平各区管理处韵职务名称：敬主任希斯觉膊择姑所属部门：裂各区管理处秀念直接上级：免**雨物业管理有限暗公矩司脚衡箭经理撞工作概况：楚根据《物业管印理条例》的有曲关规定，贯彻纵实施公司的工驰作要求及完成罪经理室下达的面工作任务。对葛业主提出的难定题及时提出处仪理方案及跟进票。与管理公司棋辖下各部门做单好沟通协调工销作。辅工作要求：朗熟悉相关的物朴业管理法规。央具有行政管理袭及服务意识，疾具有良好的物乞业管理知识及匙与人沟通的技压巧。具有较强韵责任感，工作夜认真、细致，尼积极、主动。职责范围：岁按时参加管理彻公司经理召开厌的主任行政会摸议，贯彻落实炒经理室会议精腾神。绒审核各区管理榆处每月物料耗骗用情况，对异井常现象及时处顶理。窄每月审核本部面门员工的考勤眉情况，负责本夕部门增减人员票的申请。留及时与相关部蝶门进行沟通联振系。匹对各区管理处包日常事务作出遗审批与决策。燃调节本部员工甩与客户的关系笋。衡量标准：依业主（住户）捕的满意程度及抚其反响。救投诉项目的处匙理速度及效果会。姓客户的投诉量振。工作难点：双灵活发挥承上催接下的桥梁作符用。介熟悉业主（住石户）的合理需不求。工作禁忌：犯滥用职权，私窜下对业主（住揉户）作出超越耀权限的承诺。愤与工作有联系困的部门：语内部：工程维则修部、水电维寺修组及其他各阵部门感外部：机电公俩司、装修公司芝、土建给排水再维修组及其他衡有关部门任职资格：扇身体社：健岔康翼行团工携趟学历真：大忆专肉随硬工作经验：禁具有相关工作晌经验境个人素质：段责任心强，工浆作认真、细致炒，渣职务名称：诚管理员仙棍何物遮伯所属部门：扎各区管理处座圣直接上级：耗各区管理右处振捉军主任猴工作概况：貌根据《物业管隙理条例》的有电关规定，积极飘主动完成上司蹈下达的工作任羡务，及时处理宝业主（住户）翼提出的合理要嗽求。保持与管肠理公司辖下各饭部门的沟通协五调。卧工作要求：窝熟悉相关的物蒸业管理法规。贡具有良好的服席务意识、物业卖管理知识。懂贞得灵活运用的钢技巧。职责范围：刮按时参加本部保门会议，严格诞落实会议精神膀。朗对业主（住户召）的投诉项目自分类、及时处膛理。产保持与业主（晚住户）的良好遭关系，及时反监馈业主（住户逝）意见。凯在工作中发现芝问题，主动提效出个人建议。坑保持与相关部蜡门进行沟通联哲系。怖妥善、分类保沙管各类资料，激不外泄业主（岛住户）个人资孙料。衡量标准：馒业主（住户）返的满意程度及摊其反响。漂投诉项目的处缓理速度及效果菌。拒客户的投诉量尚。工作难点：匆跟催相关部门欺处理工程报修斜项目。院与业主（住户搂）保持朋友式塘的服务关系。工作禁忌：笼脱离工作立场呜，堕入业主（木住户）角色。坊向业主（住户鲜）泄露公司管峡理运作及制度迫或其他业主资拥料。缓带有个人感情阅或情绪工作。辨与工作有联系义的部门：羞内部：工程维效修部、水电维启修组及其他各予部门怨外部：机电公叫司、装修公司有、土建给排水聪维修组及其他巧有关部门任职资格：井身体破：健犹康突法戴学历悬：大呆专病筝刷工作经验：求懂得本行业的聋原理及要求高个人素质：咳工作主动、认喉真、细致，具罢有良好的自我醉调节能力及团哗体合作精薪神慈叮三、公司办公射室掘职务名称：船办公室主任屿患归都孔路龄所属部门：绢办公室把直接上级：坚**粗物业管理有限胞公牢司已招什经理占工作概况：蜂根据《劳动法哭》等有关规定苗，贯彻实施公厕司的工作要求边及完成经理室仿下达的工作任谅务，起到上传废下达的桥樑作长用，以及负责股处理管理公司清人事行政相关努事项，负责与还公司对外部门还的沟通联系屋工作要求：饲掌握较全面的梯人事劳动法规群知识，有较强协的文字表达能灯力和沟通能力维，具有较强责趣任感，工作认深真、细致，积年极、主动。职责范围：拾按时参加管理宅处经理召开的瞎主任行政会议起，贯彻落实经激理室会议精神福。乳定期审核物料底耗用及物料物何料采购情况，络对异常现象及感时处理。榴主管公司行政殿人事工作，根窄据经理室的指愤示做好人员的哈接受、调查、精辞退、考核等联管理工作。吩负责公司对外仰联络工作，组叼织安排接待、忽参观等公关活锁动，出具有关毙证明。耕跟进辖下各区神的商铺、住宅楼的租赁手续。穿负责公司工作茅计划、总结、乎规章制度等各订类文件的起草磨审核工作。巴对各区的业主哪资料进行整理农、分类、保管蔽、录入。衡量标准：搜人事档案清晰蚂，合理安排公恳司有关人事变蹄动，提前做好笨各部门人力资阔源计划。筐能否全面客观欣地反映公司员械工的考勤、培哗训考核情况，厕不偏私。差能否盘活公司算辖下物业（商厘铺、住宅）。逗采购物品是否主及时、有效，糠能否有效控制劫成本。工作难点：奥能否贯彻落实街公司的人事培伏训考核制度。催能否最大限度锤地发挥公司辖阅下物业的社会仪效益和经济效拐益。工作禁忌：淋利用职务之便槐，在后勤采购遍工作中收受好书处，在人事工向作出现偏私行剑为。董与工作有联系灌的部门：招内部：各区管算理处、保安部熊、工程维修部讲、清洁绿化部滑、、绿化部勇外部：区、镇排主管行政部门清、石基镇教育倦部门任职资格：坚身体扇：健少康拦赵态学历雷：大洞专文饥工作经验：康有相关行政人贴事管理经验彻个人素质：逐责任心强，细暂心，工作认真取、细致，有相徒当的工作能力胜及业务水平砍职务名称：甘办公室文奖员搏话所属部门：齐公司办公室低直接上级：色办公分室贝萌因主任刻工作概况：袋根据公司的制词度和上级的工蹄作安排，处理湾办公室的内务葵工作及与相关撇部门联系工作贿。做好文书记斑录工作，接听列电话，每月定业时做考勤及部恢门报表等。昆工作要求：康要有一定的文夺书写作和电脑秧操作经验，掌匪握资料管理的招知识和相关程津序，工作能认林真、主动、积唱极、热情、细浓心。职责范围：燕按时完成考勤眼记录汇总、周位报、月报等工耕作。殿接听电话，联脊络和接待本部袖门的工作。俩负责文书与通示信处理，处理返部门公司（包君括业主、住户渣）资料、文件谢存档。女负责对相关部渐门工具的收发汁，保管及领用速所需物品。亿协助主任安排询及分配工作。衡量标准：锦部门资料、文牢件的收发速度婚。辩接收公司指导荣及向上汇报的雀及时性。乘资料、文件的过存档量及其条鸣理性。工作难点：仁因工作烦琐，贯工作量大，工战作中安排能否岭有条不絮。工作禁忌：暗工作粗心大意饼，文件收发不问及时，文档管逆理混乱。准与工作有联系队的部门：耍内部：各区管协理处、保安部鲜、工程维修部当、清洁绿化部园、绿化部任职资格：刊身体篮：健芒康设昼档学历绍：高中以梁上拒哄工作经验：百有相关文职管询理经验妖个人素质：鞭责任心强，细吧心，工作认真络、细致，有条排理清洁绿化部芦职务名称：右主任环浓劫赖凯蚂所属部门：评清洁绿化部盆忘直接上级：宜**伤物业管理有限粪公司小区管理碍处争斧掏经理症工作概况：慢根据《物业管拳理条例》的有智关规定，贯彻奉实施公司的工温作要求及完成式经理室下达的孩工作任务。监蔽督清洁公司的呈日常保洁情况磁，对日常工作棒中遇到的难题冰及时提出处理受方案及跟进与吃管理公司辖下盆各部门做好沟抽通协调工作。低工作要求：女熟悉相关的清杀洁绿化知识及源其操作程序。级具有行政管理娱及服务意识，滤具有良好的物熄业管理知识及缝与人沟通的技架巧。具有较强主责任感，工作涉认真、细致，衰积极、主动。职责范围：峡按时参加管理豪处经理召开的疗主任行政会议彻，贯彻落实经誉理室会议精神同。挣审核清洁绿化聋部每月物料耗母用情况，对异圾常现象及时处伍理。步每月审核本部尽门员工的考勤霞情况，负责本纽部门增减人员躬的申请。族及时与相关部路门进行沟通联榨系。迅对清洁绿化部苍日常事务作出两审批与决策。脸调节本部与相责关部门的工作狭关系。衡量标准：串业主（住户）捎的满意程度及怖其反响。矮投诉项目的处醒理速度及效果患。块客户的投诉量惨。工作难点：少灵活发挥管理捞公司与清洁外攻包公司之间承浅上接下的桥梁消作用。棋有效地监督清伤洁外包公司的遣工作情况。工作禁忌：浸工作粗心大意瞒，未能将突发度事件及时处理蚀或上报。眯工作分工安排樱中带有私人感顿情以致管理偏辣私。沈与工作有联系经的部门：饲内部：各区管震理处、保安部止、工程维修部植、水电维修组细、及其他各部夫门险外部：外包清樱洁绿化公司任职资格：矮身体陶：健辩康晋宴盲学历检：大牌专吓学撇工作经验：蔽具有相关工作疯经验笨个人素质：标责任心强，细挽心，工作认真蠢、细致，勇五、工程维修验部抽职务名称：献土建给排水维教修组主管饮袄倍储晴所属部门：家工程维修部睬直接上级：男广州市典**咱物业管理有限倚公脾司茫倘挡工程副经理良工作概况：辆贯彻实施公司颈的工作要求及宋完成经理室下慌达的工作任务饭。负责组织落坦实工程维修项招目的管理工作搞和运行情况。元督导辖下员工泄与业主进行楼绳宇验收交接。欲对工程维修服季务中遇到的难端题及时提出处染理方案及跟进箱。与管理公司死辖下各部门做使好沟通协调工冬作。凉工作要求：郑掌握较全面的订房屋构造、施传工、维修知识朽及相关的处理仇程序，具有行踪政管理及服务佩意识，具有较踢强责任感，工歪作认真、细致划，积极、主动贩。职责范围：聋按时参加管理询处经理召开的妖主管行政会议债，贯彻落实经株理室会议精神择。饺审核工程维修循部每月物料耗呜用情况，对异筹常现象及时处体理。庆协助工程（副尿）经理每月审圣核本部门员工面的考勤情况及惰本部门增减人库员的申请。船及时与相关部招门进行沟通联蹈系。盆对工程维修部瞎日常事务作出悟审批与决策。闭调节本部与相截关部门的工作稻关系。衡量标准：解业主（住户）恭的满意程度及核其反响。与2晚．工程维修项捕目的处理速度呈及效果。淹3逆．客户的投诉采量。套4衬．突发性事故劈处理的及时性晨。工作难点：途1袄、对业主（住币户）报修项目集作出合理报价皇。淋2窗、如何调动员誓工的积极性，丝保持班组团结闯。猎3伞、与相关部门橡的协调。工作禁忌：烫对工程维修问占题妄下判断，侧从而造成延误戴维修或增大维球修成本。辰与工作有联系店的部门：条1智、内部：客户别服务部、工程川维修部、家政镰服务部、、绿描化部及其他相召关部门鹿2振、外部：机电进公司、装修公虑司、土建给排版水维修组、铝漂窗部及其他有药关部门任职资格：膨身体净：健宋康屿率娱学历示：大猜专茅僵工作经验：境有相关房屋构窝造及物业管理护知识逝个人素质：凶责任心强，细被心，工作认真朱、细致，有相刻当的工作能力坡及业务水平然职务名称：艇土建维修工蚁所属部门：衣工程维修部背直接上级：默土建给排水维朗修墙组焦灾止主管订工作概况：撞贯彻实施本部港门的工作要求携及完成（副）偿主管下达的工谣作任务。或翠协助（副）主挎管完成上级交负办的各项任务祥，处理本部门拥的突发性事故发，联系并监督砖相关部门的维劣修人员完成业柄主（住户）报蹲修的工程维修哨项目。与业主淋办理楼宇验收曲交接手续。谊工作要求：嗓了解房屋构造己、施工、维修卷知识及相关的私处理程序，具胁有良好的服务桨意识与较强责费任感，工作认距真、细致，积棍极、主动。职责范围：肚按时参加部门袭（副）主管召闹开的部门会议惩，贯彻落实会亭议精神。秀协助（副）主睛管处理突发性缴事件，采取有遇效的应急措施退，对异常现象寸及时处理。小根据业主（住静户）报修项目悉要求，联系相孩关部门进行工萄程维修。项每日巡查报修现单位的工程维壁修进度，并做罪好每日巡查记气录。绳与业主办理楼许宇验收工作，铅并对工程遗留躺问题进行跟进蹈检修。望协调上门维修批人员与业主（讯住户）的关系柴。衡量标准：桥业主（住户）亚的满意程度及为其反响。登工程维修项目锄的处理速度及挣效果。断客户的投诉量握。引处理突发性事众情的积极性及富其处理措施与屑效果。工作难点：迁按业主（住户仔）的报修要求蛙，及时安排相卡关部门上门检缓修工程项目。领与相关部门的装协调。工作禁忌：绞不及时汇报工少程情况，对业阁主（住户）的扮投诉实行隐瞒爸。胜利用职务之便敞，私下为业主蒜（住户）提供洪有偿维修服务杆，获取私利。桐向外来工程装垮修单位提供业油主（住户）资脉料。堡与工作有联系围的部门：以内部：各区管酸理处、工程维它修部、家政服礼务部、、绿化机部曲外部：机电公尘司、装修公司麦、水电维修组君、铝窗部及其杏他有关部门任职资格：井身体乎：健浇康疤焰乳学历揪：中钱专务鹅工作经验：催有相关房屋构成造及维修工程金知识杏个人素质：懒责任心强，细鞭心，工作认真饮、细致。善于抄与人沟通。屿职务名称：袖水电维修缠组勿霜恳主管伸啊昨馅终所属部门：仿水电维修组缴直接上级：薯**饲物业管理有限缘公司小区管理房处触现需经理洽工作概况：障根据《物业管定理条例》的有唯关规定，贯彻反实施公司的工打作要求及完成吼经理室下达的世工作任务。负旅责组织落实水腿电维修工程的另管理工作和运贝行情况。对水灿电维修服务中领遇到的难题及寄时提出处理方户案及跟进。与症管理公司辖下誉各部门做好沟沿通协调工作。圆工作要求：羽掌握较全面的贡水电安装、维晃修知识及相关排的处理程序，偿具有行政管理榆及服务意识，勇具有较强责任发感，工作认真邪、细致，积极颂、主动。职责范围：作按时参加管理猴处经理召开的灌主任行政会议王，贯彻落实经矮理室会议精神购。默审核水电维修蜂组每月物料耗盒用情况，对异娱常现象及时处晶理。柴每月审核本部近门员工的考勤伏情况，负责本滤部门增减人员衰的申请。免及时与相关部携门进行沟通联漠系。撕对水电维修组于日常事务作出闭审批与决策。属调节本部与相矿关部门的工作幕关系。衡量标准：期业主（住户）妻的满意程度及证其反响。场维修项目的处本理速度及效果杰。渴客户的投诉量世。迷突发性事故处骂理的及时性。工作难点：财对业主（住户仓）报修项目作骑出合理报价。蔑如何调动员工棕的积极性，保旱持班组团结。问与相关部门的清协调。工作禁忌：攻工作分工安排很中带有私人感浩情以致管理偏涌私。淡对水电维修问棉题妄下判断，老从而造成延误党维修或增大维盲修成本。乡与工作有联系撒的部门：洒内部：各区管舌理处、保安部继、工程维修部专、清洁绿化部肃、、财务部、峰会所维修部障外部：机电公宿司、装修公司海、土建给排水析维修组、铝窗丰部及其他有关慕部门任职资格：菌身体羽：健维康何坐钟学历秩：大拳专诵很工作经验：皱有相关水电设衫施安装及维修喉经验汽个人素质：贡责任心强，细冰心，工作认真鞋、细致，有相业当的工作能力画及业务水平处职务名称：季水电维修族工穴跟筒扫所属部门：径水电维修组烂直接上级：河水电维修韵组睡崖主管辫工作概况：禽贯彻实施本部宽门的工作要求垄及完成领班下窑达的工作任务柳。或有协助领班完成邪上级交办的各逝项任务，完成丛业主（住户）越报修的维修项跑目。晨对区内的水电梁设施进行维修群养护。宪工作要求：辫掌握相当的水棋电安装、维修例知识及养护处知理程序，具有寺良好的服务意属识及责任感，摩工作能认真、故主动、积极、筝细心。职责范围：塞按时参加部门误（副）主任召庆开的部门会议超，贯彻落实会逆议精神。塌负责维修业主侦日常生活的大债小问题。疗协助处理突发症性事件，采取缩有效的应急措词施，对异常现村象及时处理。允根据设施的结祥构性能和保养邮方法对区内路吃灯、配电房等剖有关设施（设由备）进行定期闭养护。爸负责看管看板蔑房和熟悉板房挤的设施的运作洁及维修性能。欠日常巡视，确障保供电正常并秀对区内的水制判保养和维修。衡量标准：浊业主（住户）仿的满意程度及汪其反响。私维修项目的处笛理效果及其时颜效。招客户的投诉量歼。工作难点：彼以最少的物料裤耗用，完成项劳目的维修，并逐得到客户满意剂。姑与相关部门的秋协调。工作禁忌：棍利用职务之便多，私下为业主亦（住户）提供反有偿维修服务叛，获取私利。均对业主（住户思）的投诉实行绳隐瞒。叮对维修项目处夕理程序不熟练魄，及上门维修发服务时欠缺礼场貌。晶与工作有联系塌的部门：世内部：各区管匪理处、保安部势、工程维修部崭、清洁绿化部兼、、财务部、位会所维修部随外部：机电公缩司、装修公司天、土建给排水蜻维修组、铝窗雕部及其他有关搭部门任职资格：沉身体托：健电康它杰鱼学历习：中午专排猴工作经验：也有相关水电设架施安装及维修园经验围个人素质：殖责任心强，细摄心，工作认真沾、细致，有相撕当的工作能力锈及业务水平六、保安部秀职务名称：扒保安（副）队绩长昂僚订压档取哨冒所属部门：保乓安部围直接上级：快广州市议**诸物业管理公求司大窜肉经理逼工作概况：董贯彻实施本部百门的工作要求耳及完成领班下忠达的工作任务扬。或续协助领班完成中上级交办的各栗项任务，完成班业主（住户）乓报修的维修项柏目。厚对区内的水电书设施进行维修赠养护。龟工作要求：胶掌握相当的水窄电安装、维修民知识及养护处爹理程序，具有营良好的服务意贯识及责任感，劫工作能认真、旅主动、积极、间细心。职责范围：译1.序捆加强巡岗，制灶止和纠正保安忘班长擅自离岗疑，早退，纪律骗松散等现象当2凡.甩审核保安部每龟月物料耗用情窃况，对异常现骆象及时处理。郑3村.后每月审核本部丰门员工的考勤冠情况，负责本女部门增减人员危的申请。得4火.侨及时与相关部执门进行沟通联谱系。倡5监.娘对保安部日常挂事务作出审批原与决策。驱6池.温调节本部员工券与业主的关系概。盆7础.珠做好紧急情况予处理方案，做强好消防设备和忙保安器材的检惊查保养工作，妨做好安全检查准工作。方8俭.犹加强与当地公菜安机关联系。贿抓好保安员的屿培训和学习工诚作。衡量标准：脸1苦.劳业主（住户）驾的满意程度及趣其反响。谢2激.统投诉项目的处芳理速度及效果娇。油3锻.膝客户的投诉量徐。工作难点：斧1感.蝴灵活发挥承上亦接下的桥梁作梦用。或2股.磨熟悉业主（住肠户）的合理需励求。工作禁忌：帜与业主住户发雾生冲洞突依他与工作有联系荐的部门：挪内部：、各区每管理处及其他念各部门叮外部：业真主勤(啊住餐户磁)亡、石基派出所任职资格：贝身体守：健宪康令嚷鸟学历课：大晕专挂工弄工作经验：汤具有相关工作旧经验遵个人素质：柜责任心强，工境作认真、细致召职务名称：碑保安班长控那暴腥仆肺直接上级：援保安由部件迟闷队饥长逝得缸摧哀制柱所属部门：保愈安部职责范围：味1钓.喜按时参加本部碑门会议，严格联落实会议精神滩。继2浑.抖以身作则，忠导于职守，严守陡纪律扰3夜.朋加强巡岗，制誉止和纠正保安犁员擅自离岗，豪早退，纪律松醋散等现象兄4可.冠迅速查明、上拣报、处理好异龙常现象鹿5障.赴牢记紧急情况姿处理方案，熟系悉市场消防设乘备的性能、位弹置和使用方法其6刘.辫带领全班保安浸员认真做好防异火、防盗、防帐毒、防事故工寇作村7糖.吐带头学习相关伴的法律知识，杰规章制度，业婶务知识技能，俘不断提高自身遭素质衡量标准：收1.禁业主（住户）辈的满意程度及津其反响。亿2.聪投诉项目的处障理速度及效果慈。焰3.裤客户的投诉量荣。工作难点：代1.伏灵活发挥上传讯下达的桥梁作菜用。钟2.快熟悉业主（住记户）的合理需游求。工作禁忌：饮与业主住户发屠生冲陕突惠欲与工作有联系脚的部门：责内部：保安部银、、客户服务虾中心及其他各丑部门贴外部：业石主美(宁住僚户这)糕、派出所、任职资格：严身体锹：健泳康婶投钥乒学历答：高淋中里黑粪亿工作经验：里具有相关工作害经验锋个人素质：迅服从命令，责悄任心强，工作蹄认真、细致弯七、客户服务植部叫职务名称：校客户服务样部群骆显（副）主任梦豆姐愉显所属部门：匠客户服务部门直接上级：闭**懒物业管理有限悟公序司碑壮峰经理肌工作概况：煮是公司内部唯养一的独立监督薪部门，究根据《物业管做理条例》等有摧关规定，贯彻含实施公司的工劲作要求及完成寇经理室下达的备工作任务，起际到投诉分析、您投诉跟进情况割监督以及协助医管理处处理重振大投诉事项等研作用。菠工作要求：帜扎实的物业管渗理专业知识和锁先进的投诉分陷析处理方法，衰掌握客户服务滩技巧，有较强岗的文字表达能岗力和沟通能力岔，具有较强原昼则性，工作认捞真、细致，积单极、主动。职责范围：方按时参加管理堤公司召开的行般政会议，贯彻批落实经理室会于议精神。衔定期审核本部张门（包括监控辣室）物料耗用累情况，定期招霸开本部门会议两，对异常现象顽及时处理。利对各区投诉进永行整理分析，用定期向经理室消提交《月度投桨诉统计分析表暑》，并提交切零合实际的整改难方案，对个别座个案进行有针我对性的回访。羞与各安防公司顺紧密联系，确今保各区弱电安纤防系统正常运杯作，定期向经抹理室提交《弱违电系统报障汇混总表》，并分留析各类故障成怜因。妥与管理处主任透一同跟进各区服重大投诉。染监察公司工作嘱计划、规章制酷度的落实和执美行情况，落实他公司规范化进票程。花直接参与组织借物业管理公司嚷员工在职培诵训困,浆负责编制培训械预算、计划书杂。衡量标准：错投诉分析的准趋确率。甩重大投诉处理杂速度及效果。淘各区安防弱电桐系统报障报修含率。专业主（住户）鹰满意程度及社蛛会反响。工作难点：滨能否贯彻落实吩公司的人事培属训考核制度。悄能否最大限度玻提高公司辖下案各部门的办事喇效率。工作禁忌：岔利用职务之便散，在后勤采购磨工作中收受好物处，在人事工凉作出现偏私行茎为。梅与工作有联系第的部门：念内部：各区管朝理处、保安部绝、工程维修部滴、清洁绿化部骄、、绿化部毒外部：业主（必住户）、国土辅房管局、物价扰局及其他有关阵部门；任职资格：桨身体蛇：健布康信鸟漠学历阁：大专以屯上扛既工作经验：拉有其它公司相行关任职经验明个人素质：址责任心强，工夏作认真、细致阶，有相当的工牙作能力及统筹的分析能力。枯第四造编覆串串操作程序马第一部闯分拳唱郑各区管理处童一、操作要求缺：批（一）各区管议理处主出任俩/固管理掌员屋/逢收费文员操作要求僚熟悉《小区管螺理公约》、《旁前期物业管理喜协议》、《物桑业使用守则》目、《装修管理强规定》的内容特。暑与业主做好沟框通工作，注意洒与业主建立良骆好关系。怎处理并跟进业置主有关投诉或卧意见等，分类肿汇总后根据实泼际情况把有关吸的投诉或意见输反映到有关部贺门进行处理，挤并跟进事情的蒙发展，及时把荒投诉或意见的搞处理结果反馈避给业主。赵提供业主相关陷的咨询服务。叨建立和完善业济主档案，做好飞资料（锁匙）窗收发、存档及优记录工作。兆由填写人将服炎务之完成情况情记录，并交收于费文员存入业响主档案。懒应注意言行举纺止、仪容仪表段、坐立姿态及耀接待客人的态冠度。当客人进另入前台区域时阔，应主动站起她，并面带微笑句说汗“戏先须生志/帽小姐，您好！稿有什么可以帮时您吗察？摔”辣待客人座下后犯，工作人员方葬可座下。当客强人欲离开时，傲应与客人同时封站起，并说消：史“椅请慢学行筛”遍。（以上语句青仅作参考）。胸任何人不能擅康自在业主面前户作任何解决承笼诺。以免实际西处理情况与承菜诺发生差异时仓引起不必要的礼纠纷。顿接待业主时，穴必须要做缝到予“袜主动热情、耐善心周到、百问难不挠烦基”际。姜应有较好的自防控能力，善于施控制自己的情屡绪。浸客户提出之问觉题，必须详细救记录并据实际索需要出工作单秧再由有关部门淘跟进（此项工权作需多次复查潜，确保无遗留滥项目）。植对曾接触过之吴客户应切记其欠称谓，待再次谈见面时就能主楼动称叫客户，盾以示对他（她凳）的重视。妥所有表格、协狮议应书写好，骑必须按有关操堡作程序认真填裳写，字迹工整负清楚，有关内芽容表述清楚，污不应有错别字却的现象发生。士所要送递给其鸽它部门的资料吗必须严格执行桐签收制度，以棵免产生不必要雅的纠涝纷而影响工作券质量。对各部封门分别建立资刘料签收簿，由趁收费文员统一洋管理。保所用资料文件互的存放应固定绿合理，并准备遮充分齐全，避吊免工作过程中拴临时找寻，影薯响服务形象。占工作台面应保贵持整洁，除相倡关工作用品资寿料外，不得摆由置其余私人物罢品（如茶杯、艺化妆品等）。初离开工作位置悔时，应将所用和座椅摆放整齐抱，文件资料的袜存放应整齐划夕一，方便取阅壤。建造和保持熟一个良好优雅旬的工作环境。我接听电话时间立：响铃第二声疮起接听，但不循能响太久。边接听语蚀：逮“举早晨，小区管阿理构处伴”棉、休“盯您好，小区管旦理淋处乱”朝，疮“滚有什么可以帮叨到叶你梨”牢。接听要求：竿语调温和，吐鹰字清晰，礼貌比委婉。受语言应以来电度人所讲语言为巧准（必要时，辨以国语为准）隐。怜询问来电人称坡呼、路址、联知系电话、来电科内容。扁应清楚了解来团电内容或投诉尼项目并详细记撇录，必要时向简客户重复一遍栏来电内容，并巡待客户认同挂葡线后方可轻力窄放下话筒。弃当来电需要对缩方稍等时，需即向对方说明稍挖等原因并得到棉回应后方可离攻开话机，但应榜避免对方久等边。津2旨、操作程序：孝（即1壳）收楼的操作繁程与序未垂确认业主身份瓶需带备之有关胶资料。若业主视不能亲临收楼嗓可委托代理人心，代理人除必上须携带收楼通贷知书、购房合阔同及有关发票宿收据外，还必货须出具业主的维授权书（律师剂签证）、业主亏身份证明文件游原件、代理人训的身份证明文拆件。饮由业主填写《幅商品房移交接统收书》（附旱表缝1架）及签署《前娱期物业管理协注议》（附你表尊2拖）市，哲《小区管理公趋约》（附浊表赠3库），一式二份占，一份交留业酷主，一份归存赶业主档案。祝由业主签收《赴商品住宅质量初保证书》、《姑商品房使用说扔明书》（附挽表斩4赛、附护表妙5衫）、《物业使疾用守则》《房详屋装饰装修管叠理规定》（附谜表炎6催、附良表樱7踪）等有关资料砍和房屋全套锁觉匙（锁匙数量贤须于《锁钥签因收簿》内注明吓）。蜘业主填写《住素户卡申请表》戚（附职表冒8真）申飞领傲“津业主珠卡录”护，若需要租用秆摩托车善/塘小汽车车位的症同时填写《车岁位租用协议》草（附腊表话9怎）。恒交纳业主（住蹄户）卡工本攀费境2塌0悠元，及室形内芽/抄室外摩托改车培/吹小汽车车位月秃租（由驻前台援收费文员收取裤）。宗由业主签署《匀业主委托农业且银行代缴费用滥委托书》（附趁表商1裙0芝）。涂通知业振主须/份业主委托人到哭现场验楼，验凉楼完毕后，业析主耍/好业主委托人填盏写《保修项目烘登记表》（附烛表徐1跪1紧），并由业主粗确认。管理处较在填写《工作颤单》（附若表扫1掠2粒）后归存业主耀档案。飘将以上有关资狼料分类整理，胡然后装入文件咽盒并作准确清裤晰的标识存档客。谦办理房屋装修被申请的操作程豪序独作装修单位需提国供的有关资料悲：腥装修施工单位垃营业执照复印委件、资质证明内复印件各一份乱。如业主不能凝亲临时，必须称由业主本人填杜写委托书并签简名（业主委托冰施工单位施工三之证明）。部房屋各层平面络图。何室内供电系统组图，给、排水狂管网图。敢填表优：客户于前台耐索取《装修申萝请表》（附劲表牢1蓝3辜）一式三份，运填写装修项目被等内容，附带殖有关图纸（如僻室内装修布置室图、水电安装缘图等），由业闲主及施工单位师负责人亲笔签四署后交还管理姐处（对有关影截响外观及结构腰的项目将不予贵批准）。皇注：各施工图捧纸一定要正规燥，具备尺寸、痰比例尺及图例夏等；装修如有度凉亭、假山、旨水池（多层、倾高层不予批准玩），需标明其前高度或深度及退其离房屋、铁委栏距离。垫申报人于图纸滨最后一页注明垂图纸总页数并油签署。告填写《装修承晒诺书》（附鸦表夏1蛮4配）一式三份，字《装修委托书浙》（附菜表贝1意5墓），由业主、刷装修负责人签渣署。竖审批皮：呈交所有装念修资料及《装刺修申请表》给写管理处审批（待最长审批期限犹三个工作天，锋无特殊情况当震天能批核）。紫通过审批后，彩由管理处整理松分类有关资料漠，业主手持《堵装修申请表》停（副本）《装佛修承诺书》（钳副本）各一份希，装修负责人星手持《装修承隙诺书》（副本蝶）《装修委托性书》（副本）帽各一份，水电后维修人员手持记《装修申请表蹄》（副本）一烦份，其余资料但（正本）由管搭理处统一归存慰。镰收费丹：装修单位需档缴交费用。云届装修押金：二叶期非复绢式仅80惹0机元，复腰式题/偶商予铺绘200伯0福元，其余各芳区鄙80午0疲元。辜寄装修期管理服狮务费每天每户庄元（待定）。肿球装修工人出入周证按金每乏个括5妹0棵元，工本费每山个她5培元。漆将新办理装修个的单位名单（坐副本）交保安笼部一份！漫办理装修工人辰出入证：惑必须核实该单底位已办理完有网关的装修报批源手续。夸必须由业主或做装修负责人（奉持装修委托书屠）亲临申办。泄必须提交装修超工忌人秀1坑寸近照一张、脊身份证复印件慧一份。虎填写《装修工蓬人出入证》应步注明有效日期宣及办证日期。纠装修负责人之渴出入证应于正吉面姓名后加以坑注明屑。苦贴相、盖章、门收费。鄙装修工人如需哪在区内加班的使，业主或装修专负责人必须填糊写《加班申请皮表》（附扎表场1贴6谣）。经审批通断过后须复印一止副本到保安部勉，以便其清场怪。（装修工人待一律不得留宿饭）。疗如装修工人于坦区内有违规现董象（在装修人敏员出入证背面蚕已注明相应违校规项目）发生岂，管理处人不员多/燃保安人员有权誓没收其出入证叹。严重者除需紫承担一切后果护及罚款外，今辈后将不得再进寒入区内。限办理装修退场搁手续：骂在综合验收后唤三个月（铺位奏另计），业主得可能管理处办扯理装修退场手毛续。卵将按金发票、限施工许可证、金装修工人出入剖证和装修工人集出入证按金发怕票收回。冶工作证押金需软凭证及发票退忙回（缺一不可糖），工本费不游可退还。茅由收费文员填紧写那《渡**晚物业管理有限轮公司揭洋房装修退场状手续表》（附迁表辞1响8来）一式二份，阁交审批。审批凯后，一份归存助各户档案，一壳份留给业主作数取还装修押金仅的凭据。回水电维修的处肚理操作程序谋适用项目：室惜内设施损坏之鸭维修或更换（肚如：水龙头、肚排气扇、灯饰欣、洁具、门锁兽、玻璃座架及忙其它水电设施炉等）。套接到业主的水能电维修要求后灾，在《公**灰物业管理有限拦公司工程预约停登记表》（附瞒表响1菜9娘）上作详细记羊录，查实需维昼修项目已否过念保修期，若已系过保修期，则便需即时与业主牧说明有关事宜往，并据收费标贼准收取有关费现用。蜂填写《工作单阴》（附酿表料1励2目）。填单要求：强注明出单日期先、填写人姓名搞。赚注明业主可否丛留家或已否留嘴匙。滤注明需维修项昼目的约定维修匪时间及其是否猪属于保修范围选。瓶本单一式二份草，第二联交水线电维修组，第塌一联本部留底卷。宽通知水电维修怪组派员签单。益跟进：工程完励工期到后，跟散进人员凭水电朱维修组反馈之把维修单核对完骤工情况（必要提时致电业主征晋询意见）。当抚超出约定时间野（以一天为准苏）仍未完工时详，跟进人员须倒向水电维修组企详细了解原因咸并应立即向业黎主进行解释，帅解释应得到业陪主的认同。如伟业主不能认同稳的，应立即向膨主任汇报。主护任接到汇报后盯，应立即与水定电维修组主管皆沟通协调，商茧定解决措施，谅并亲自向客户莲进行解释。肥限资料记录存档剃：由跟进人员枕负责对有关部螺门的维修反馈腔单进行核销，春本部留存的维此修单交收费文旷员存入业主档城案。啊工程维修的处率理操作程序个适用项目：房更屋基建或配套村工程问题的检封修（如：地板夏、墙身、地脚拜线、天花、厨忆柜、铝窗、阳杯台不锈钢管、灌大门变形、门纠锁，更换座厕惨等）。切接到业主的工论程维修要求后效，在《投诉处托理记录表》（嘴附我表还1尸7堵）上作详细记浓录，查实需维热修项目已否过下保修期，若已资过保修期，则武需即时与业主芽说明有关事宜继，对于个别未筐能即时报价维归修的项目，需纤另作处理。并赛立即填写《工抗作单》。填单要求：树注明出单日期立、填写人姓名香。浸注明业主可否揭留家或已否留砍匙。怪注明需维修项蛛目的约定维修汗时间及其是否诸属于保修范围爷。倡本单一式二份段，第二联交工颗程维修部，第豆一联本部留底驰。鸭通知土建给排犯水维修组派员石签单。必要时好，应立即由跟填进人员亲自将首单送往土建给缠排水维修组。获跟进：参照上多一程序拖资料存档：参押照上一程序投诉处理倚客户的投诉可求能有以下几种堡形式够通过书面形式膨进行投诉（包仅括信函、传真殊、电子邮件等规）。渔通过电话形式愉进行投诉。天直接到各区管仍理处面对面进笑行投诉。约针对不同形式药的投诉，采取浙以下相应的处认理操作程序挑对书面形式的苗投诉处理操作华程序。稻详细阅读所来覆的投诉资料，厦必须弄清楚业顿主的投诉目的击（如有疑惑之席处，应立即致渠电业主了解清丛楚）。杯致电业主表明巷我们已收到其愁投诉资料，正灿着手安排解决追，并表示歉意店，请求谅解。跨按投诉资料的悄投诉情况填写设《投诉处理记体录表》（附华表舒1咬7振），并连同投艰诉资料交由主尚任签署。除按主任已签署晓的《投诉处理石记录表》上的芽处理意见开出跨相应的通知单串，由跟进人员广送往相关处理店部门与相关部旅门达成处理共届识，主要是投光诉处理开始及尊完成时间要相峡关部门予以明灾确。析再次致电业主茎，表述我们的飞处理意见及计凤划完成时间，锅征询业主之意衔见。汗跟进人员必须众紧密跟进有关刺部门的处理情衔况，在处理过鼠程中发现影响坑处理执行的情晨况应立即向主掘任汇报，由主烈任亲自与其他凑部门进行协调树解决。浑如主任也无法缎协调解决的问蝴题，应立即通司知客户服务部搂协助跟进，仍续无法解决的由叫经理进行协调滨解决。讯投诉处理完后捡，由跟进人员高致电业主对处犹理情况及结果礼进行意见征询寄。顶跟进人员将业蒙主对处理情况坚及结果的意见尼详细记录在《之投诉处理记录绳表》上，并由也主任签署后交曾收费文员归存这。勒客户服务部定旦期到各区收取屑业主的书面投陷诉资料及《投蛋诉处理记录表羽》（副城本），进行整尖理分析，并向触上级部门提出绝分析报告和整宗改方案。割对来电形式的辫投诉处理操作拉程序趟对投诉来电应巴耐心听取，尽坡量避免在电话稼里进行解释，输对关键要点应狐在便条上即时刷记录（以便准耽确完整记录在女《投诉处理记乐录表》上）。汤对不清楚之问严题应在业主投真诉完后，客气咱地进行询问明红确，目的要准骗确无误地了解秤业主的投诉要朝求。抚在来电结束前态应向客户表示替歉意，请求业化主的谅解。林对直接到各区沿管理处面对面筋进行投诉的处均理。婶在业主进行投叠诉时，接待人似员要耐心平静岁地聆听，对关励键问题要及时蹦在便条上予以穷记录（以便准棚确完整记录在鼠《投诉处理记贺录表》上），晌不要在业主投经诉过程中进行瓣申辩解释。丰待业主投诉完奋后，视投诉情甜况对业主表示微歉意并请求谅税解，并在对业卫主的投诉情况珠发生之原因在歇有充分了解情残况的条件下作苍恰当的解释（瓜这点可灵活掌床握）。中向业主表示我饱们将尽快与有振关部门联系解秋决业主的投诉块，并客气礼貌间地陪送业主至渐门口外。吊来访登记的工喇作操作程序操作要求索人员放行：适量用于未办卡业索主、访客等。暑物品放行：适压用于所有进出宣园区之物品2、操作程序展人员放行：保斑安部向业主或江其委托人核实肉身份后开出《份人程员狼/放车辆放行条》再并给出指引。秤物品放行：进出出园区物品需再由业主或其委隆托人核实（物谈品带出园区要侮求有业主到场甘签实）后开出泉《尘**济物业管理有限秃公司物品放行得条》（附写表差2忽6吩）（一态式两份：一份淘交对方，一份母本部存档）。催煮添以上操作程序算视实际运作情站况之效果，不灵定期作相应调萄整。雹第二部羊分慎私怖清洁绿化部主任猾上班前，检查依辖区内列明清娃洁绿化项目的疫完成情况或积怠存量；石认真阅看部门品通知，严格按舰上级的指示工浅作，主持每日惠班前会，分配乏员工的工作；胃检查属下员工例的考勤，仪容厉仪表，表扬好捡人好事，处罚片违纪人员，做屯到奖罚分明，六督促属下员工僵的工作，通过溜谈心等形式掌劝握员工的思想穷动态，发现问臂题及时处理，万努力提高工作苹质量及效率；尼做好与各部门很人员的沟通联思络工作，以便唤在工作中互相御配合、支持；哀必须熟知辖区壁的一切情况，校包括建设和装祥修工程情况、右工程进度、损惩坏和维修情况瑞、入伙情况；蚁执行公司发出窑的一切指示，弊并积极配合各纵部门的工作。却做好交楼、入技伙及参观前的繁准备工作。要啄完满快捷地完态成业主提出的崖一切合理要求粥和以最好的姿执态迎接客人；按做好对员工的壁岗前和岗位培善训，让员工对肉其岗位职责和骗要求熟悉，不补断提高员工素怨质及服务素质然；溜每日巡查辖区忍，监督辖区清指洁工的工作纪大律及纠正违规滔现象，并做好产记录；纠巡查每宗《工葡作单》的完成神情况，检查及纷处理清洁单位沫的不正常现象丧等，遇有问题体应及时通知上钉级或各区管理胶处，以便与业饶主联系；吊检查苑区的公禁共卫生，道路速、梯间等地方林有否积存垃圾控杂物，及时调矿动人员清运；嗽下班前，检查燕辖区内的防火怒、防盗、门窗晒和水电掣是否堵关好等安全工三作，检查并督魂促属下员工认溪真做好安全检行查。役做好每周总结遍。对存在的问志题积极找出原柜因并与客户服染务部商议提出唤合理建议和解慨决方案。颠第三部恶分冒锅气工程维修部水电维修组恶水电维修工操勾作程序边接单后详细地壮分析工程项目冷，对需要换材召料的工程应先总开单到仓库领烘料。领料时需占于《领料登记系表》（附娇表扶3惹0喉）上如实列明皇领用物料等项枪目（为维护公灶司利益，对超轧出维修能力外模的配件才予以抗更换）。同时努按该工程项目轿所需向仓管员头办理借用工具痕手续，如实填止写《工具借用根登记表》（附享表科3残1盆），对借用工亦具加以爱护，鹿如有人为损坏应，则需由损坏会人按公司规定斩赔偿；痒上门维修工程弱时，必须着装族整齐、不准袒看胸露背，踩鞋忌帮。用手轻力蕉敲门或礼貌地戒按门铃。业主奋开门后，必须标主动表明身份厚，说明来意，质业主认可后方赖可内进，进门闹前需尊重业主温生活习惯（例俊如：脱鞋等）押；诱工作中如遇有叶家具或其它物笼件妨碍时，应据征得业主同意逃后方搬开，贵结重物品建议由样业主自己搬；储工作中如有可艰能污损其它物滩件时，应请业衣主移开或用报世纸、旧布遮盖狗；戚工作中业主要匀外出而不留人艇在场时，应请哑求业主稍候片仪刻或与主协商惠约定下次上门倡工作时间。施蓝工人员中途外努出时立向业主序说明去向和返毅回时间；静工作完成后清阔理好现场。将烈废、旧料带走伟，并协助业主锯将物品移回原番位；育当业主要求做缸超出当次工程斯单项目或工作娇范围的事时，熊不能断言回绝模，应礼貌地向法业主解释，并恨引导业主向管未理处反映。部遇到维修人员貌能力范围外的往问题（例如屋病内电线在墙身止内断路或墙身昨水管漏水、主授排污管渗水等苗），必须由维赴修人员对该项踩目详细情况反歼馈文员；扎完成维修项目帜后，由业主验圣收并在工程单伤内艳“暴业主验舞收温”碎栏签名确认。短若在维修项目胞进行中，遇有搭需有偿换件的伸项目，必须征晋求业主意见并醋得到业主认睛可后方可更换指。毅对于有偿项目凶的收款，若业冰主需要交现金浸时，由业主到猴各区管理处财速务收款处缴交那；若业主要求砍签单时，由业州主签署《费用袜通知单》一式董三联，维修人旷员带回《费用雁通知单》交给志文员，由文员牧每拜月比5夸日前交到各区误管理处汇总，投统一由财务部刮每月从业主银洞行账户中扣除脖。（可能在多云元化经营中实塞行）武A盏、水泵房的操徒作保养程序捕水泵房全天二伞十四小时派人蜂轮流值班，保士证运行正常。戏每周进行一次果一般性检查保康养，每半年进川行一次全面保奶养。至潜水泵每半年言进行一次全面芬保养，潜水泵挣的水池每周进浅行一次清洗，酒以确保排污畅东通和潜水泵长司期通电状态。嫂泵体及其阀门男、压力表、气好压罐、管道等联保持正常。每嗽周一次外观清副洁，及时补扫爬油漆。保持相沉关的阀门灵活吊可靠，阀体内栗外无渗漏，压旧力表指示准确校，表盘清晰。蛙每次检查加压坦泵后，均需认舌真如实地填写百《加压泵运行村记录表》（附涂表液3蚕2堵）。泵的保养：砍检查铭牌完好届，泵体应无破狡损，水流方向朝指示明确清晰尼。问检查盘根密封客情况，若有漏肥水应及时维修灭或更换胶垫。神与泵体相连的金联接螺丝和机嫌座螺丝做好定滚期坚固工作，姓并做防锈处理彼。显因水泵长期运俭转频繁，每年梨应拆开联轴器全的轴承进行清辨洗或更换。旧定期拆开电机灵接线盒内的导星线连接片，枣用嘱500石V纺摇表摇测相与旬相，相与地间魔电阻值不低若于语0施.5胆M钟Ω智并检查三相连松接片牢固紧密烤。烈观察电机的运征行方向，特别纲是在停电或维陈修之后应点动馋判断水泵转向悉是否正确。控制柜保养：州断开控制柜总揉电源，检查各撞转换开关可否御灵活可靠地运番作。浸检查柜内空气详开关、接触器击、继电器、变娘频器等电器是妇否完好。薄紧固各电器接揉触线头和接线则端子的接线螺疏丝。榴清洁柜内的灰专尘。祖合上总电源，尺检查各指示灯洪是否能正常工翠作。礼每日观察并记势录，电机运行臣时的线电忠压惜380给V谁，运行电流（繁每台电机额定混电岔流伪42尽A躲），设定压括力滨0.45M邮pa嫁与表的指示压珠力相等，变频缩器的工作数据味，各控制开关扒的设置状态等勺。衫储水池的保养触：别供水阀正常开搅启和关闭，以愁确保市政水在毯常压下开启并火能在浮球的自拨动装置控制下辆关闭，使水池字水长期保持满辽水干净。谎定期清理水池桐污物，以确保温干净用水。远B寸、配电房操作耐程序畅进入配电房工擦作前，必须具匹备必要的电工矮知识，熟悉供掉电系统和配电咸房各种设备的测性能和操作方躬法，并具备在握异常情况下采瞒取应急措施的疗能力；慎必须报请主任抖并经批准后方魄可单独巡视高杂压设备及担任访监护人的人员味；摘高压设备不论隶带电与否，值大班人员不得单浆人移开或越过嫂遮栏进行工作需。若有必要移驰开遮栏时必须侨有监护人在场港，并符合设备漫不停电时的安色全距离；恨雷雨天气需要柔巡视室外高压欢设备时，应穿极绝缘鞋，并不伤得靠近避雷针玻或避雷器；贱巡视配电装置费，进出高压室庄，必须随手将叶门锁好；副停电拉闸操作奔必须按照油开展关（或负荷开鸡关等）、负荷线侧刀闸、母线蝴侧刀闸的顺序忠依次操作；先高压设备停电惊工作时，距离雹小于工作人员挤工作中正常活揪动范围规定的气设备必须停电炼。距离大于规糟定的设备必须僚在与带电部分少不小于距离处石装设牢固的临湾时遮栏，否则杂必须停电。带逆电部分在工作耽人员的后面或掩两侧无可靠措敌施者也必须停垃电。停电时，蚊必须切断各线萝可能来电的电胡源；宵在一经合闸即磁可送电到工作曾地点的开关和顺刀闸操作手柄舰上均应悬光挂口“野禁止合闸，正肺在工难作浪”咽的标示牌。工馋作地点两旁和速对面的带电设舒备遮栏上和禁武止通行的过道产上悬回挂换“济止步、高压危功险卷”燃的标示牌。工集作地点应悬诚挂屑“惊在此工仔作浮”跌的标示牌；狭发生人身触电内事故和火灾事烫故，值班人员客应不经联系立轿即断开有关设幅备的电源，以楚进行抢救；智电器设备发生散火灾时，用适柱用于高压电房恰的灭火器扑救趁。变压器着火揪时，在周围全说部停电后方可维用泡沫灭火器身扑救，配电室赛门窗加设网栏逝以防鼠害。抢二、土建给排址水维修组倦土建维修工操问作程序叼每天上下午两蔬次到管理处前治台领取当日派蚁单（急单由前甩台派员送至）胁；折接到工程单后舅要认真细致审亡核，对错误或纸项目不详的工床程单及时进行养修改、退单处钻理，如有疑问激向上级反映；痕据问题类型派寿工程单给相关清的公司（部门双）。要求准确蹈分类，以便能裳直接到达有关公部门，具体分钳工如下：勒装修公司：木缎地板、木门、掠墙身点的漏IC笋I朴、厨柜、门窗新等。怕建筑公司或土旱建维修：地面虹、内外墙瓷片辅、排污管、卫值生间沉箱等。潮机电公司：水承龙头、花洒、叹水管、洗手盆呆、座厕、浴缸击、电线、灯具侮等。贱绿化部：花园散绿化、鱼池、码苑区内外的绿解化。久根据派单内容景分类（机电公非司、装修公司戏、土建维修、杂水电维修、绿鹿化、铝窗、土企建等）。要注叠意出单日期及熄要求完成日期灶，对工程问题企较为严重的及虹时向上级汇报销，并对约时工绘程单作好记录历。杜接派单时做好妇签收记录，以蜡保证责任落实借。哈约时工程单要抽催促跟办部门颜按时到场，以皂免失信于业主岸从而造成投诉秆；幼对有关部门完歇成工程后的回蹲单作好审查、从分类、记录及催存档，必要时许致电业主了解应有关工程的质突量与进度。s修。跟单程序：掩在工程跟进期沫间，按工程单理所注的客户要形求进行现场工诸程监督，并协往调好各公司（索部门）的关系旅。挥对于已入住单笛位的工程检修词，必须注意爱呈护室内家私用逃品，需搬动或纱拆装时必须小暑心。沾每天工程完成辽后，必须通知萍家政部清理干今净现场，尤其智业主已正常入北住的单位。音高度重视约时移工程，在征求霉施工员意见后留合理安排工作扶时间，保证施距工只顺利进行。如君维修人员不能剪准时到达的，圾要和业主解释乡情况，并跟催混施工员。如跟丈进工程时，业颂主不能在指定瓣时间内到达，贴需再约时间，顿则同业主协商款约好时间，并扩跟催施工员。日常程序棍每周检查未售腊出单位各项目疯：包括木装修圈、木门、地板维、厨柜等是否张变形、发霉现露象，墙身、瓷归片等是否开裂孕、破损，水龙渣头、花洒、座就厕等是否漏水州，地漏、洗手旧（菜）盆去水树是否畅顺。公踏司装修出售的捞别墅还包括窗著帘、电器、绿痛化等。灯雨汛期，检查握苑区内道路、漆花园、各单位闸的排水是否畅凤通、楼宇窗台找、天花、墙身亦是否有渗漏。缩工程项目检修搭程序扩墙身开裂，裂翠缝附近如有空胳壳、松动，要旬凿开墙身批荡喂，重新补批荡剩，并扇灰。裂泊缝无空壳、松夸动，基本属收毯缩开裂，贴网勇重新扇灰、偿扫灿IC朵I英即可。如砖墙塘变形，基础下挑沉等引起裂缝励，屡经处理无川效后及时上报批处理。再机电方面的有调墙内水管接口志胶水不足、粘展贴不牢、外力较破坏、弯头接储口、直通、三醒通、角阀的连页接不当、构件梅受损、未拧紧搜等使给水系统最漏水，严重的寄需更换地板、姑重做墙身，发临现漏水问题及鬼时处理，处理期一定要把有可缓能漏水的认真股检查，排除隐忙患，施工影响例其他单位的要浑提前通知业主项。义天台、阳台等躺地面水平差、警积水，需要开界凿瓷砖重做。申卫生间、厨房柴沉箱内排水管瑞漏水，当二排舒