广州某热销大型商场策划流程

歌最具借鉴热销土商场耗全程立体策划暗流程终广州某热销大趴型商场策划流女程操作步骤1：商场物业市场调研分析 操作步骤2：项目条件分析 操作步骤3：项目定位策略 操作步骤4：商场建筑规划及设计 操作步骤5：营销推广投资回报分析 操作步骤6：广告推广策略 操作步骤7：关于旺场经营建议操作步聚1：商场物业市场调研分析商品房大量空置，有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的商场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不发。如位于武汉市江岸区某大厦，从它的规模、设计、装修、设备，到付款方式，这个项目在同一区位中应属佼佼者，但建成以来，出租和出售比率都很低，发展商难以实现预期效益。究其原因，主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧，常堵车，人气虽旺，但大量是外来人口，收入不高，周边多家大型国营企业经济也不甚景气，且周围临建商铺月租金要比大厦租金便宜1半多。在这样的环境中，发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等，显然是不适合的，是不经深入市场调查作出的不准确决策。商场物业成功开发的前提是做好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾，不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到一个项目，总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。科学性、准确性不高。1、商业物业调研需要了解的内容：对经济与发展形势分析房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安、社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。对房地产市场发展态势分析对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。对房地产政策法规和政府规划措施近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等，更须熟悉和严格执行。掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。对项目周边居民的调查废无论哪一类物醒业，要做到市孙场定位准确，细都必须深入了悼解居民，尤其谎是项目周围居雹民的住房现状可、人员构成、释文化程度、收泛入情况、购房堪能力、住房需颜求、购房动机颤及未来住房的男期望，可接受楼的价格，对付浸款方式、套型划面积、装修标答准、居民环境正和设施配套等盲。然后再有针鸟对性的根据这菠些资料来确定补将来所开发项构目的市场定位腔。比如，有的翠项目所在环境罩居住情况比较案复杂，各类居伙民杂居，外来径人员不少，如纱果把市场定位误为大套型的中脸高档住宅，将义有可能导致挫臣败，因中高收倒入人群一般不少愿到这类地段骆购房居住。滋对周边同类楼绞盘的调查了解锅对周边同类楼匹盘的调查了解统，有利于在制津定项目营销策补略时做到扬长抵避短，在今后此的市场竞争中备处于较为有利讽的位置，制定场正确的竞争对暑策。这方面了仔解的内容主要垒有：楼盘所处开位置、销售面森积、销售价格骑、销售手法（叉包括宣传口号辞、卖点和宣传谜媒体等）、销往售进度、付款隶方式、购房对暗象及楼盘设计参造型、装修标伟准、配套设施课和环境美化绿扎化等，同时还驶要尽可能了解哑楼盘的施工进才度、资金到位后情况和物业管团理情况等，然童后制表逐一进墨行比较分析，找以便正确定出千自己的开发营水销策略。王市场调查获取止信息的方式、碎方法很多，为润了获得准确而螺周详的第一手我资料，发展商平既要重点使用窃本单位专业人弯员，充分发挥抓其积极性；也储可以适当聘请个一些相关专业跨的社会人员和垃在校大中专学甜生作为兼职人炉员，交给他们景承担部分调查搞工作；还可以宏委托有关机构僻进行调查策划羡。无率由谁去市做这项工作，内都要求深入细票致，坚持不懈鼻。议2直、以下三种调敌查方法可作参蹄考直接调查申直接与政府人基士、房地产代绳理商、发展商行、金融部门、怎行业协会、社跑会有关机构以军及市场中的活森跃人士广泛交偶流接触，询问掩、请教，以较段快的速度获得扔所需的市场信育息。通过这种殊方法取得的信臣息往往比较可猫信。间接调查欺通过报纸、刊卸报及其他媒体蹲收集有关房地葵产信息、发展穴动态、市场分抵析等材料，当采然对这些材料拣要对比分析，喘去伪存真。直接征询亦这一方法的难韵度相对较大但艇获得的信息具款有较强的参照冻性，对项目的虏定位和营销的痕制定很有意义侮。使用这种方列法，首先要把饼咨询了解的问锋题编制问卷、算填写。咨询调扛查要注意对象卵的选择，要合功理选择各阶层梁不同年龄、文靠化、收入层次虎的被访人员，搞使调查具有代甲表性。这种方工法也可以街头湖随机访询或在狂展销会上作问御卷调查。横现才场个“严踩浪点投”霉调查欠这是不少发展浴商、代理商作征市场调查常用霸的方法。调查凡人员以买楼者坏身份直接进入部销售现场，通分过索取楼盘资钻料、听售楼员污介绍，实地调雾查观察，从而狡获得资料。不路过要注意楼盘箭资料和售楼员怪介绍是否有夸梦大和不全面之询处，不要为其浊表象所迷惑。拼尽可能通过参柜观楼盘、施工虚现场及其他途敏径从侧面，从骗其内部人员和扭一些已购房人吵士作深入的调舱查，增大调查宁结果的可靠程夺度。渐操作步蔬骤巩2妇：项目条件分献析弓2.1夹项目的开发原幼则及思路村·道充分考虑多行子为与商业的有比机整合，既保椅障开发商的开没发利益，又要宋确保按商业区绒模式进行商场迟动作；鸣·吐充分考虑本案厕所处商圈的特覆色与经营文化替嫁接，创立本好案的核心商圈郑的竞争力；拘·夸“窝售得出、租得祥满、做得导旺粥”员为大前提，对称本案的投资者廉，租赁经营商秋户，服务的消慎费人群进行合底理而准确的市鲁场定位。猴·漠以挨“震做得挽旺播”言为终极目标，挽进行招商定位难，功能划分和桐商户组合；腥·亦以本案的目标晒消费群作为市葱场宣传推广的命主要攻击对象拿，强势树立本弓案品牌形象；坝·顷优先引进核心扬主力店。设计绿具备自身特色订的营销策略，度推出适合市场丑的投资品种。驳2.2掘项目托SWOT瓶分析许S对—他—挣项目优势箩地棵段讽—堤—父位于传统的商钥业区荔湾区下舱九路段与康王彩路交汇处，正递对胆10000锤㎡文化广场。妖交谁通浙—游—狠康王路正式启雷用，南北交通像提升，将促进捉经贸发展。猾人逢流咏—抬—柏日均流量高绘达叶30-5拘0铅万人次。炒旅游文姥化歇—机—暗古迹名胜众多淘，西关风情文猾化已成为十大累旅游景点之一锁，旅游优势不厌断开发运用，部促进商贸经济微发展。填政造策葛—择—联旅游带动经贸妇是政府对步行糕街的经济规划楼，给商业项目惧提供了广阔发广展空间。胞W硬—敬—家项目劣势酒区域经营形象费化错—坊—摊以中低档产品皂经营为主，产剂业形象较乱，农对品牌商户投撤资经营及外区喘消费购物缺乏零吸引力。边面葛积晚—病—老项目为东西两刊座，中间以天概桥作连接，单扛层面积较小。切配姥套估—获—折停车场，仓储哲，物流等硬件毙设施有待完善塞。缴O内—扯—搬项目机会漆经营模魄式撕—踩—她在区域市场中刃缺乏新型的主旺题特色商场。境旅游文目化其—纽—督观光旅游价值辉不断提升，可祝吸引众多外地忧旅游群体购物贵消费。启商业价值提摔升筹—读—矮交通及区域形曲象提升，购买餐力增强，吸引润多类经营商户佛进驻经营。谣T旗—知—桥项目威胁谦经营商品及品山牌商户在同一士区域存在复叠杜经营现象。悬十甫名都商场黑将在今明年猴8尾月开业，招商喜难度增大，而崭且该项目经营亦规模宠大。市训内多大商场招案商力度不断加立大，品牌客户词群体是共同招捞商对象。剖总刘吧福结：的从外部环境到住内部规划及经贵营的长远角度乒出发，如何利员用本项目独特磨的环境优势，比制定出创新的液经营模式及观五念，营造出精棉品项目，充分扁运用广场项目丑规划特色，形桨成具竞争力的工市场优势，给绘投资者充足的咏信心。无论经容营步景，经营沈模式，开业时页间，项目包装萌，建筑规划设包计，物业管理腥，开业后经营旱推广等方面需妇细致研究制定堤。首2.3富上下九商圈消档费群体特性趁A帽.砌商品种类丰富戏，价格便宜成弹为吸引力之一圣，商品的组合堵、商品档次是辱商场定位的首讯要因素。趁B祥.超本区以青年消回费群体为主，傍集中在挤15-35凭岁之间潜占铁80皆%暴以上。迹C.饶消费者购物时辨间约斜3敌小时，购物消饰费支出在好150-30抛0伏元之间，主要理购买服装、鞋叉类、精品及饮策食消费为主。左D.女高档品牌在本添区由于消费力顿较低原因，未织形成主流消费吨，但随着城建指规划及交通便掩捷的提升，入厉住居民素质提交升，将全面提铃高其整体消费魂购买力。榜E.特旅游观光特性奶日益明显，珠宽江三角洲及省圈外、港澳地区跨游客数量逐年凡增加，消费群孟体正逐步扩大床。搏F鹅．金银玉器、贺古玩等中高档慈商品吸引来自音国内外众多商摧这有前来交易仗，从侧面促进移各类消费需求石。挠2.4雁上下九商业步且行街经营特性术A朵.更以街铺经营为音主，商场室内啦铺为辅助，面达积主要集中在侄50-80导㎡咐，随10-20横㎡两类为主。溪B.迹服装、鞋类、字眼镜、金银玉量器、化妆品是锣主力经营商品钻，中低售价为士主。仗C.韵经营商户薄利董多销及特色经哨营吸引消费群福体，普遍经济碗能力中低为主示。淋D.息商户有在提升萝整体街区形象垦的同时对经营件档次提升的需份要。禾商铺档次参差沾不齐，形成落阀差较大，尤其杰是大型商场的堵室内铺，缺乏酒统一经营规划调，功能划分杂抬乱，缺乏整体逢扩张力度及管克理，形象有待请提升。陈操作步失骤旅3滩：项目定位策捷略制3.1立商场的市场定凉位形象定位除上下九步行街赞集购、食、娱搁、休为一体的泊新概念，立体驾花园街市，建租造立体步行街曾。强调街铺，乓强调步行街，衡强调商场特色坏吸引力，强调它西关传统商业残文化。强调商糖场包装特色，斩经营特色，旅浓游特色，以及嗽休闲购物吸引弓力，强调西关霉传统商业文化牢。立体花园街铺特色经营旅游文化立体花园街铺特色经营旅游文化挖疤墓士呜跳裳+傅咸宫绝愉恼芒+雅3.2苗商场的目标客抱户定位纱租赁使用商场烦的目标群分析镜品牌形象丘店抬/现连锁豆店显/古兵专业员店祝/共都传统商州户著/澡甩个体工商户目标群特性：姐·假以经营中低档威服装、鞋帽、冒金银玉器、生狐活用品、精品故等传统商品为阔主。崇·查中小型商户以尚薄利多销作经头营目标，缺乏坝精品特色经营头意识。砌·绩租金承受力较效低，普遍存在序街铺经营概念盆。爆·春对整体区域形皂象及交通条件尚提升，加强旅封游文化建设带捏动经贸发展非锣常乐观。剃·控近年出现大批弓年轻创业经营炒商户，经营潮肆流前卫产品，垒吸引众多青少技年消费群体。贷3.3是商场的目标消组费群各目标投资经营刻者及消费群体蜂分析来本项目所在商支业区中，覆盖鲁所有年龄阶层衫的消费者。主妇体消费群雀在恐18-3伙5听岁思占踏45宅%映，浓35-4迹5某岁填占趴35滑%雄，惯15-3恰5付岁握占竖20薯%桃。所以在功能姥规划上尽可能侧满足各年龄段缎消费需求。15-25岁量A.受属于冲动性消携费心理，而且飞很大的自主支食配权，喜欢相笋互攀比，追求样新事物，新潮连流，带有一定炊消费的盲目性勺。著B.夫消费力以中低精档为主，以购蔽买快速消耗商叮品为主，包括湾服装、鞋类精恨品、小食、音捕像制品双、锈I陷T嫌产品、体育用宰品为主。25-35岁凤A揪.矮具有一定的经衡济能力及支配抚权，追求品牌眠和享乐，消费检心理较为成熟拾。腥B.较消费力以中高肿档为主，是主剪力消费群体，即以购买中高档幻实用型产品为横主。恐包括：电器捐、良I夜T白产品、服装、推鞋、化妆品、俘音像图书制品翠、钟表、家居医用品等。35-45岁加A.添较强经济能力桥及支配权，追宴求品牌实用型百产品为主，消弯费心理成熟理畅性。淋B.秧消费以中高档颠为主，购买中仆档耐用型保值社产品为主。包卫括：古玩、字腾画、玉器、家遇居用品、服装笨、鞋类、化妆赢品、音像图书阻制品等。递C.赠注重品牌商品难的内涵，注重巧投资性产品及侧追求更高层次谦的文化及娱乐甜享受。旅游客户群体天A.老亲身体验中国岂传统西关文化证艺术和商业步敲行街特色而前岗来购物观光消怜费，具一定的迈冲动性和随意紧；战B.永传统的中档商惧品较受欢迎，研消费力以中高携为主；遗C.弱是主力消费群密体之一，从而瓣带动购物、饮槽食、娱乐消费形。投3.4蠢商场经营模式柱经营模式组建料建议如下：富1宋、广泛地与旅观游机构，旅游猎局文化机构合晋作，借游客群浩体优势，吸引思至本商场观光圈。袭2哭、在经营传统螺商品基础上，及强调配套及特优色服务。旅游观光旅游观光特色主题经营购物、饮食、娱乐、休闲一体化建3.5尺商场的商品定勾位及功能定位古楼层炼功能定位其建衔帅雁议竟B1求幼脏踩杀晌唱典筝充料萄慌承纽靠糟汗驱鼠F1差宰危灾丑迷捧禾咽都论回哑抢浪F2摩沟亮尤征顽堆简裕峡更该扛F3拳（东）句菊牢布挺室织尿F3定（西）宾管虽哈横姓信叙旺雀劣模秒遍董介副泼免睡列悟驻纲册阔界F4辫凯茫丽诵仓蹦昼弟引入老靠帖士售序着开商品定位剑以经营中高档岛商品为主，提盾供完善的配套护及特色服务，荷全面提升经营赵形象，体现项颤目定位优势及博长远市场竞争拳优势。功能定位壮集旅游观光、寸购物、饮食、纽娱乐休闲于一彼体的立体花园新式商场。重3欣.6浙特色定位荒上下九路全新室概念的立体园踢林街铺。射耗2循、全面导入园饲林绿化，强化盐休闲旅游功能站。朱吼3梯、利用楼层高凳的不利条件，呜作退台设计，贼导入立体园林响效果，增强商处场外观及通透夏性罪4级、立体化的步却行街，层层皆杆地铺。溉5灭、传统骑楼商征业文化的现代赞版，承传百年拜繁华。缺6呢、具有极强的戴休闲、观光、愤游览功能，集磨购、食、娱、腔休于一体。混3.7必竞争定位贼经营理念的领狱导者天丰富的岭南风宿情和历史文化倚为主题，建设玻成集休闲购物旅旅游、饮食旅溜游、传统民俗赏风情旅游、观浅赏、休闲、娱逢乐旅游为一体嘱的多功能商业嗓城，突出商场名特有的文化旅佩游拉动商业经灭营动作的新模辜式。肉商业文化的承询传追随者歇保留上下九原旋有金饰、玉器钻、服装、妇女逼、儿童用品的样传统经营项目嚼，一方面培育柔一批有声誉、段讲信用的本地伴经营名店，另胃一方面吸引港凤台澳和省内外北的名店、专店忧来设分店。细商品定位上的盆挑战者和补缺顺者样复古传统的粤捎内茶楼文化，鹊宣扬岭南风情嗽文化，引进省幸内外和港澳地乌区中高档名店搞入场经营，填帅补本地区一贯是给人是中低楼仙入线的感觉。只操作步咏骤胀4设：商场建筑规多划及设计谁商场的统一性艺，整体性，首朵先表现在建筑穷的风格及造型庆，色彩等方面储，并与周边建荷筑环境相融，亮与项目定位一权致，经营特色栏一致，注重装谁饰物品的陈设街，以室内装修相风格体现各类嫩楼层经营功能箱特色。灰4.1炕上下九建筑规愿划及风格特性艘·主首层骑楼设计泰，撕2-序3首层采用围蔽式万设计。却·造装饰工艺传统贩丰富，包括岭拖南木雕、石雕绣、砖雕、陶雕辟、灰塑、壁画迅、铁花、玻璃迁等。融·寒街面铺设麻石继砖，墙体以青房砖、女儿墙为遇主，配以各类益造型的满洲窗堂，流光异彩。午·侮风格融合了西影式、欧式建筑箭特色。认·援注重建筑物、课灯光、影的夜谨间效果，墙体湿以各类浅色及惕白色作搭配，少形成古典与完歇美的结合。黑4.2渴整体规划设计金建议搞①国东西两座以及质天桥应视为一子种整体规划士帖泄东西建筑为岭馒南建筑风格，芬天桥为追求其首通透性和现代挤感，也将与楼拌层同样采用退蚕台叠级式设计止，增强立体感词，采用全围蔽领管道，蓝色玻追璃设计，配上睬金属装饰构件爬，增强现代感览，并以水平电扒动扶梯连接，匪增强东西二座故交通便利，缩伸短来往时间，富有助于场内人块流交通组织，近并形成独特的怨建筑特色。既②久特色景观设计茫建议：项目正悼对捎10000难㎡文化艺术广杰场，景观及绿曲化将全面营造崭，由于建筑本粪身录像片造型抖及色彩外仍需慎增加一些动感写活动，作为商箩用物业，我们朴认为水景的营瑞造十分必要，捎俗话虹说谷“转水为绩财今”向，商家必会乐互意。建议在东故西这座糊4-努1桥层建造二道水来帘瀑布，瀑布圣从望4跃层飞泻到首层坡，首层地面设脾置两大储水池予，并连接一条诞流动水道，营脏造一道亮丽风滤景线。同时也备为三层食肆创芦造出高雅的环驱境。场③德利用地形，采嗽用退或式设计缩，导入立体园寿林效果，实抚现羡“招室内空间室外薯化慎”政立体效果。坐建议：每层建垮筑作叠级式设井计，并在叠组雄平台上栽种各当类岭南花卉、鸽植被。每层窗荷上层采用拱形悬设计，让阳光患照射入室内，宏增强采光和通额透性，并在铺挂位结构上采用炸隔汽5-哀6链间铺中间就预坟留一条满2瘦米载通道，落地玻巴璃围蔽，可清肃晰见到街外景扫观人物，增加键立体空间。街退道地板采用麻俊石地砖开花作疏艺术造型和照燕明总体感觉室碧外化。别④蹲东西二座建筑激风格外立面以僵岭南特色为主形，显现西关合嫁壁的完美艺术败效果。案建议：首层骑梢楼设计，采用先欧洲古典建筑掠廊开成与敞开献式店面相结合颈，二三层外立固面采用全落地考玻璃设计为主兔。在玻璃之间纤衔接处用青砖宜，方型立柱作陵联接，同时玻震璃表面将配上剑多类传统图案继，并作摩沙处锻理，要增加室纽内外光功能，施窗柜以拱形立惕体作装饰。四丈层采用传统围胖合式设计，外稠墙用线条作搭菌配，配上满洲帆窗，彩色玻璃眉口通花铁栏，柄外飘式阳台，监窗顶增加兰白进色弧形遮阳罩鞠。程⑤来三楼以上楼层歉的垂直交通组领织建议窗把东西两座室拖内手扶梯移至际室外，直上三皂楼。桶东西两座增设义垂直观光梯，绕增强观光价值粒、缩短上下时怨间。升⑥邪整体装饰风格贡建议棵突出岭南建筑抗特色，包括造耀型、色彩、材耀料结合商场使碰用设计特色；致各类装饰品、愉艺术雕刻、字骗画、灯具、广槐告招牌、花卉想统一设计制作辈；注重夜间灯班光照明，每一快层叠级位置配乱上黄色泛光、郑聚光等照明；探营造一种特色厕旅游文化与休芒闲购物的和谐俗氛围。月⑦铜各楼层装修设狡计及商铺间隔古建议绑室内装修设计岸以简约设计为停主，强调空间投和材料的搭配嫌，体现开阔、梦明亮、艺术氛字围浓厚特色，蒜体现各楼层功遮能，经营特色城，并充分将室袜外景观自然过昂渡到室内增强臭整体。是所有商铺广告城招牌、户外灯炒箱、吊旗乡、娱PO粉P省的设置均由商你场统一制定，千力求完整统一程形象。胖楼厘只层艇功能定位馋装修设计丰商铺间隔谦面积净B1草青少年潮流时识尚用品浆经营韩日时尚谋商品，在广场御入口设置东西街两个全通透玻堆璃拱门，用蓝梳色灯光和金属共物件，体现时应代顶I帆T证感，鲜艳色彩燃作为场内主基右调，地板铺彩昼色地砖，凹凸辜金属地板，天并花用光管排列降成几何型，大赠型筒灯照明，朴配置分类时尚吵潮流立体装饰弟物，涂鸦英文泉、韩文、日文短作装饰。倾采用敞开式，刷半敞开式为主消5-8描㎡躁占触20%蔽8-1传0割㎡眯占太60%盟10-2见0距㎡氏占次20%肥F1测F2愉中高档靠时尚用品深体现现代时尚磨品牌商品经营辰特色，公共部狸分用浅白色抛想光砖铺设，交碗汇部分用图案斗搭配，石茧灯狸组成多种造型界点缀开花，墙笛身以玻璃间隔吸为主。摆设西韵关历史图片、神雕塑，沿路摆侮设芭蕉树花卉忠，增设各类木企制座椅，廊灯汇柱灯，壁灯。烤用玻璃及金属凑配件作衬托。疏采用落地玻璃宿围蔽，独立式浊商铺设计代首层捐：删20-5燕0所㎡鲁占杨20%量*50-10懒0沙㎡评占禽60%病*10船0蚀㎡以上惹占塞20%捧二层圾：贺10-2百0讨占充20%泄*30-5强0闭㎡扬占忘40%弄*20-3妨0厦㎡泥占座40%冷F性3舅西昏粤剧茶楼、西裂关美食另明清复古设计艘为主，材料选作用古砖，女儿递墙、麻石砖，军红木甲板，清肃漆木门，八角幸门窗，各类雕铺刻，中央设置餐粤剧表演表演劫舞。饼敞开式设计为纠主尼*100-1忧5俱0陕㎡珠占卧20%掏*150-2猜5们0强㎡犯占早50%逗25预0俗㎡以上签占污30%杨F岭3也东吵旅游工艺品、端传统艺术品碍体现工艺品特饿色，重点在公卸共部分进行装常饰设计。铺设劳仿古地砖，青取砖墙，人字形存玻璃瓦，石英踏直射灯。婶尚开式，围合孝式设计为主锡10-2抖0古㎡考占沈50%菜20-3夸0忌㎡柴占逗30%毕30-5动0呆㎡匠占扁20%浑F4菊西关美食晋体现传统美食稠文化，营造高船雅氛围，重点播在公共部分装陵修，铺麻石青器砖和红木板。特围合式设计为他主涨300-50沿0以㎡忧占究20%府500-80劈0愚㎡糕占耍20%三80喇0况㎡以上筝占末60%录天面楼层予露天西餐酒廊宽体现自然交融景的特色，增强行观光休闲功能付，天面建造八运角凉厅式拱形腰西式塔楼，四艇周栽种花卉点睁缀，增设户外助休闲活动场所处。讽—犹—按商户组合建议乓飞情主办口支散户顾唯楼层遇目标经营商户址职器商场名称仓榨伪比视防例叔比例防缓删流行前线状元鼠坊商户日韩时既尚用品商户没IT汇魂鼻疑B1旷行0.2掉0.8权前卫快车权怜音像制品商户炸亿瓣刊F1郑ESPRIT贫，释G2000抹，出U2熔，震CK帽。瓶0.9痰0.1捧甘溪馒F2签LV给，换CD庭，再PARDE菠，卡佛连，伏CHANEL巨，姿生堂等蔑0.7满0.3鸟兰湖诸F3绒银记、伍湛记洞吴才记、成珠胶楼南信、杏花耐楼池强衰肥字东座吨记云吞面、德诵昌咸煎饼欧成包记上汤鲜虾云屈吞面摘0.5冲0.5材雁翅城未匙顺记椰子雪糕愈等巡日呜责F3夸差毒灌煎某清平市场、古题玩玉器街司0.3屿0.7群步骘城塌西座犹兼据忧蛮看泮溪酒家、莲须香楼、广州酒勺家、菜根香、盈北园、盆敲乘拼F4抢枣1码俩荣城壤菊南园、西园、坏大公酒楼等击怕帆复天桥川考隙贯第二层青云巷粘第三层火巷兽走廊奉飘畜饲积操作步雕骤宫5法：营销推广投水资回报分析洲5.灵1逗招商策略饭确定一个明确住的招商思路，珠贯穿始终，树芽立长期品牌，蚂先形象后规划意。窄筹备初期，着叛重项目整体形陵象宣传，再针亦对商家宣传商怜场经营理念，得功能规划，经东营优势，投资鸽前景。先主力后散户时首先将具号召薄力的品牌龙头目商户引入（如炊崇光、迪生数雄码）给予租金胁优惠，再借其杰品牌优势，带棕动散户进场。先收紧后放松骨遵笔循绑“邪高品味，低门卫槛倡”全策略，对目标毁主力商户适当堂放松，严格挑形选吸纳商户，袖在开业前再放愧松各级散户，差力鞭求辣“晌满场开硬业锄”蓄效果。受5.指2亡招商价格价格定位基础红参考区域各行倦业租金水平及侨各主要竞争商梁场租金水平，亲作前期租金价咱格参考。资楼层幻面积（欺m祖2剃）骤月租金回聚报约毯绳（元剃/m孙2同）找月租金回漫报边震造（万元姻/葵月）唯年租金回眼报辛农修（万元蓬/雁年）肠B1节3760访250-45惜0糕94-169六1128-2潜028耽F1等2856假750-11跑00击241-31辣5济2568-3便780消F2刺4026印250-35快0巧101-14协1猴1212-1州692雄F3防4026练150-20门0贼60-81互720-97棋2贤F4重4026固80-150毒32-60树384-72箩0孝5.州3腔各楼层租金价配格建议浩租价以建筑面班积算惜负一愁层院:250-4痕5枣0宰元葡/详m俯²殖首杆层吩:750-1拍10似0复元唐/薪m薯²委二绑层鼓:250-3余5垃0贵元践/嘱m顾²桌三霸层饼:150-2拖0咳0天元裙/串m拐²航四剂层逐:80-15丧0矮元标/锡m礼²费(狱饮食部衰分给,威租金可按实用密面积＋管理理删费计塑算呢)天面:待定劣5.摇4铃投资回报设计杏租金回报分析罗表棍(鹅纯租金收狱入乐)继小淡计敏:501-7筛6裤5医万贷元窝/奖月杯,愈总悉计后:6012-糕919抽2钢万增元嫌/席年瑞根据上表所皇列摊,家假设其销售水银平可实现的前墓提途下吹,撇作如下分型析模:猪总面箩积芳:兔18794看m四²兵租金均价草：伍47怀0溜元雁/幻m艳²穴月租玉金喷:501-7间6改5倘万民元棕/锦月纲年租拖金钻:6012-胳919顶2浸万领元晶/挪月五5困.气5块返租回报分析浮以商听铺召F纸1含做返租回报假带设广楼层滴面积（趟m报2笑）杠售价（万元筑/m添2观）帐月租（元袋/m愚2充）损返租回报州10%慎传5弄年（万元）稻返租回报呀8%叫5阅年（万元）瓣F1毅2856津8挪1000景11424朝9139怒如发展商按上化表租金出哨租布,混5鹰年实际租金收柿入总额与发展应商售铺后的返途租回报葡率嘱.右5妇年期年回报驻率凳10念%专之回报总额多忆高于实际租金抓。糖５年租金总荷额充1713驼6时万元。此5止年忙期劲10裙%枝回报总塘额个1142泽4端万元。胜抵偿业主的回竞报总额同上例块，多回擦笼口799谜7库万元，与约贺46挨7请万余元哀/禽㎡披/穴月。愈本分析表未计戴租金年递增幅乏，若计算年增态比率，则发展料之收益应高于阶上表金额。若葬与租铺客户签抗订年期租约，巾可用时收取春什五年租装集资民费，成为额外溉收入来源。根据上表分析异发展商商铺总口收痛益扯=惑商铺总销售始额貌+报（改5壮年租金总蜂额扇-泳5竭年回报总额歌）寺+认租金年递增磁额暮+并租户进场装修垂集资收鹿益绩+盖其它收益。厅返租销售的设吃计脾从商场开业之股月起，由发展语商向业主提呀供集5著年年回描报抛8创%壮或过10其%裳。狸返租总回报率庆为商铺成交总愿额朋的校40妖%世。恼·40密%摘的返租回报在能业主购铺时即收付俱10衫%建，商铺交付时煤付晌30矿%矿。移·淡发展商在前期撒销售实现后即魄可回辱收攀90|乓%投的商场资金。亮·飞商铺交付时，生相信整体项目挎的销售已基本胸完结，资金回咽收已到位，商忠场的招商工作汉已全面铺开愉。蛋30裹%予的回报不可能篮对发展商造成猛压力和负担。群·门业主购铺后即咬办返租，即得晕返租回报交铺密前即可得逮到杏5猪年的全额回报挨，免除一切后授顾之忧。袖5会.万6种招商原则滚前期遵砍循旨“挺高品味，低门悄槛第”东原则。桐5划.剥7冶招商步骤及目知标召招商采鹰用宅“梢媒体宣禁传宜+冒公关活动推晨广亲+袖直销推眨广今”袋形式进行，同伸时与工程进度奉配合。挂5传.僵8男招商条件闷·垮以纯租金形式恳为主，风险较寄低；社·抹合作分成，保债底分成形成为娇辅助，主要针暮对临时商品展嚷示推广及开业薄前部分商铺招款商等方面。城·危租赁期限，根乎据各行业而定巴：捡行芹垫业离租东起脆期脚所占比例击百货零售业访2-3回年赖70%丸3-5括年垒30%也饮食娱乐业甜5-8此年肾90%跪8-10逝年草10%论临租按面日罚/童周终/潮月搭/刺季度计算·免租装修期产饮食娱乐针约德60-12搞0宽日材百货零售业场约浅30-5浴0肯日掌期惠纳限窜招商阶段扯时间何楼俯火层泡招商目标看回笼资金法1躺认知阶段钳6-大7垂月中旬冈F惰3练、捞F冰4吃、呆B1部向各主力行业葵龙头商户作内所部推广李2券公开招商猴7-然9雕月下旬蹲F福2壳、甩F1法以饮食机构为卵主称，垫B巾1色为铺素，煌F波3姨占瓶60骂%柿，睁F清4锅占它50样%想，馅B滋1雅占酸50%糕150-25收0广万浩3旁持续招商店10-1桃2绍月下旬问B1-F4顶F桑2良占巨70拉%壁，责F诚1注占堡70叨%侄，以品牌形象巴为主嫂240-30翅0份万顽4膜试业至开业前贡12-需2但月腊1贫月羞1舍日柿试业版总体招商砌达辣90锯%测以上言150-20纳0休万狂1隶月下旬开业·合约保证金轧一般霉按邀2暗个月租金作按摔金，合同期满股无息退还。帽饮食娱乐吉业乒1生个月或商总额毅作押金，合同寇期满无息退还昨。·管理费巡按日常管理费坐的支出预算摊乘，建议标鸽准颤30-3响8搁元院/卫㎡（以含广告晕推广费）·经营方式舱商家自由经营男牌照山发展商统一发墙牌照痛成立专门独立爷经营管理公司摘，从事市场公僵关，推广等各纤项日常事项，康为商户提供方渐便。策操作步购骤顽6作：广告推广策晚略卡广告推广与招蝴商部署同步执酱行恰第一步：新闻冈文件形式炒作迫，项目前景规疯划经营优势。杂第二步：举行耽各类公关活动翁，推广项目。丽以事件营销作罗配合，全面公六开招商。爹第三步：广泛啄运用各类有效寺媒体与机构的臭多种形式共同单推广，促进招泥商成功。斤6.1虎广告推广目标凑通过塑造商场功品牌形象绵强化商场规划也经营优势园增强投资经营场信心及前景全面成功招商螺6.3蛋项目在推出市数场的宣传推广赞铺垫及炒作重飘点（转下页）背推广阶段较第一阶段卸第二阶段吸第三阶段献第四阶段木推广时间燃6-桐7寺月中旬内7-萄9猎月下旬卡10-1销2忽月下旬昨1-拉2逃月上旬糊招商部署晃项目认知阶段翻公开招商阶段赵持续招商阶段驶试业开业阶段索推广背景夺康王路悔5楚月月1驻日签启用挎1000融0径㎡艺术文化广拢场即将兴建，粒新闻媒体及社父会各界高度重垂视步行街发展朽在建立项目形牲象后，逐步加顺强协：浸“诸旅游购跌物述”讲经营优势与前巴景；开始全面尼公开招商皂商家、消费群粱对项目已深入仿认识。部分品五牌商品已进入疗，强势吸纳各禽主力及散户入纲场经营。品牌湾商户已成为商湿场品牌形象推碗广的重要组成股部分识商户已进益入岩80强%稳以上，继续吸但纳各类散户，衡保证满场开业姓。头开始转入商场陕形象及品牌主布推阶段。惹各类节假日庆房典活动在前广走场举办，知名正度提升。你推广主题恢政鹅策旺—手荔湾区制订酿的章1洗0陆年发展旅游经辉济长远战略交映通颗—熊“股路通财枯路惹”葡的康王路与步迅行街诚规妈划罚—启西关风情，现惩代盟版旦“址荔城化狸道絮”困设兄计骄—活步行街上衫的倘“喂立体花园街间铺常”棕经计营贴—跟旅游休闲购物拼的商场前景优胀势炼*补“丙旅游与假日经贝济征”摧对商业的促普进突—百政策市场。江*薪羊城十大旅游响景点之十一景靠点顶—闯荔城花绝道惑—牧旅游观光。掏*鞭最好玩、最有军特色、最新奇抢的一功能规划叛。白*居旅游、休闲、它凤物、饮食、题娱乐商典场羽—圣荔城花道。亩*粒广州商场上的评新伍星吓—薪荔