物权法对物业管理服务的规范

物权法对物业管理服务的规范第1页/共26页物权法对物业管理服务的规范及相关重点释解第2页/共26页不动产：指依其自然性质不能移动，或者一经移动必然毁损其经济价值的物。反之，则为动产。所有权:

所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有的财产的权利,所有人可以对其所有的财产占有,使用,收益,处分,并可以排除他人对于其财产违背其意志的干涉.用益物权:

是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利，是物权的一种。相邻权：指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。地役权：土地所有权人（在我国包括土地使用权人）为了利用自己的土地而有限地利用他人土地的权利就是地役权。地役权一般涉及两个地块，且这两块土地分属于两个所有权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。第3页/共26页一、高度尊重业主选择、

明确业主与物业的关系

第一，为物业服务机构“正名”。在《物业管理条例》等法规中，物业服务机构被称为“物业管理企业”，严格讲，这种表述未见不妥，所谓物业管理只是“受业主委托代为管理”。但是实践中部分物业管理企业有意无意的将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间的“管理”关系，动辄以“管理业主者”自居。《物权法》则将其定名为“物业服务机构”，这就明确了业主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。而且，“机构”一词较之于“企业”，范围更加宽泛，包括了以公益为目的的法人和非法人组织。第4页/共26页一、高度尊重业主选择、

明确业主与物业的关系第二，业主有权自行管理建筑物及其附属设施。按照《物业管理条例》，在房地产开发过程中，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发商首先要为业主选聘物业管理企业；业主大会成立后，虽然有权另行选聘物业公司，但从其表述来看，业主必须通过委托物业公司来管理小区事务。

《物权法》在强调“对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换”的同时，明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”，这就意味着业主完全可以通过业主大会辞退开发商选聘的物业公司，同时不再另行选聘其他物业公司，而由业主自行管理小区财产。例如，小区业主完全可以约定，由各家业主轮流清理小区卫生或者提供其他公共服务。第5页/共26页一、高度尊重业主选择、

明确业主与物业的关系第三，业主有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。从既有的法规来看，物业服务只能由具有独立法人资格的企业来进行，但是《物权法》却明确规定业主“也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理”，这就是说业主不愿自行管理小区事务的情况下，完全可以委托普通的自然人来进行。例如，规模不大的小区，业主完全可以决定聘用一些下岗职工、退休在家的老人负责来客登记、车辆看管、小区保洁等服务，而无须选聘专门的物业公司。第6页/共26页二、全面界定小区公用财产归属、

积极维护业主合法权益

第一，道路、绿地原则上归业主共有。对于小区中建筑区划内的道路，《物权法》明确属于业主共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共道路的，则为国家所有。建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于城镇公共绿地的，应当归国家所有。此外，对于明示归个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人所有的地面花园，则应当按照约定归业主个人。第7页/共26页二、全面界定小区公用财产归属、

积极维护业主合法权益第二，对于业主普遍关心的车位、车库问题。首先，《物权法》强调在建设区划内的车位和车库应该首先满足业主的需要。就是说这些车位、车库，首先应当看该小区的业主是否愿意以合理的价格购买或者承租；对于剩余的车位、车库，开发商才能向小区业主之外的人员出租或者出售、赠与。其次，对于建设区划内的车位和车库，开发商可以通过合同出售、出租给业主，或者赠与给业主，例如买房赠车库。但是，如果没有出售、赠与等移转所有权的约定，则其应当归属于开发商。当然，对于是否存在这种约定，应当按照《合同法》等法律确定规则来认定，例如虽然合同中没有明确约定，但是开发商在此前的广告中以附赠车库来宣传、且足以影响业主决定购买或者房屋价格的，应当认定存在赠与车库的约定。此外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这主要是针对事先在规划中并未规划为车位、但随着业主汽车拥有量大增，原有车位、车库不敷使用，而占用业主共有的道路或者其他场地施划的车位而言的。这些车位应当归属于业主共有。第8页/共26页二、全面界定小区公用财产归属、

积极维护业主合法权益第三，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这主要包括小区内的物业服务用房、居委会办公用房、人防工程、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设置的体育健身设施、电梯等设施设备。接入小区的水、电、气、暖等设施设备，除供水、电、气、暖公司所有的之外，也应当归业主共有。第9页/共26页二、全面界定小区公用财产归属、

积极维护业主合法权益

对于业主共有的财产，其利用应当经过业主同意，其收益也应当归业主共有。实践中，一些广告公司与物业公司签订合同，在电梯内设置了广告牌；或者物业公司与一些企业签订合同，允许其进入小区推销。严格的讲，这是对业主共有财产的利用，因此，其合同是否有效必须视业主是否对物业公司授权而定；而且，因此所得的收益应当归业主共有或者用来充抵物业服务费用。第10页/共26页三、建造建筑物不得妨碍相邻通风采光

1985年6月14日建设部颁布的《住宅建筑设计规范》第4.1.1条的规定：“每套住宅至少应有一间卧室或起居室能获得日照，个别受条件限制者除外。”第4.1.2条规定：直接采光房间的窗洞口面积与该房间地面面积之比（窗地比）不应小于以下规定：卧室、起居室、厨房获得日照的窗地面积按1：7的规定取值；厕所、卫生间、过厅按照1：10取值；楼梯间、走廊按照1：14取值。第11页/共26页三、建造建筑物不得妨碍相邻通风采光1994年8月1日上海市人民政府颁布的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）》第29条第1款规定：“高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，应保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时。第32条规定：“医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；在市区旧区进行改建的，其间距应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时。”第12页/共26页三、建造建筑物不得妨碍相邻通风采光

依据物权法的这一规定，如果相邻的不动产所有人或使用人之间由于一方的原因将导致或者已经导致另一方无法正常通风或者获得必要的光线，那么受妨害人有权对方消除危险、停止侵害、或赔偿损失。目前的司法实践来看，法院处理此类通风与采光的案件一般遵循：首先，判断造成通风与采光的房屋是否属于违章建筑，如果是，则支持原告的主张，应排除妨害。如果是合法建筑（即经过行政主管机关许可的建筑），则此类案件不作为民事侵权纠纷案件审理，而应当告知当事人提起行政诉讼，作为行政案件受理后，依照行政诉讼程序进行审理、裁判。其次，还要考虑造成的妨害是否属于历史形成的，如果是历史形成的，则原则上对于通风、采光等实际问题，通过赔偿的方式解决，而不是排除妨害。如果是正在兴建的房屋，如果相邻人以影响通风采光为由提出异议，经查证属实，应当首先采用排除妨害，停止侵害的方法。如果已经建成且为合法建筑，可以考虑采取为受妨害方开天窗或者安装排风扇的方式处理，原则上不予拆除。第13页/共26页四、对不动产实行统一登记

登记应当在登记机关办理，但是长期以来，由于我们长期以来将登记作为行政机关的职权而不是一种公示方法，从而造成了登记机关与行政机关的设置与职能合一的问题。由于多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了多头登记的现象，如土地由土地管理部门管理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记在林业管理部门进行；房屋由建设部门管理，产权登记也在该部门进行。第14页/共26页四、对不动产实行统一登记《物权法》明确将登记作为物权的公示方法来对待，大大淡化了其行政管理手段的色彩；同时《物权法》对登记机关的审查义务、登记错误的赔偿责任，异议登记、更正登记以及预告登记等主要登记类型，都进行了比较明确的规定。尤其是《物权法》明确强调“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，《物权法》授权地方性法规依照《物权法》的有关规定作出规定。这就为登记制度的统一奠定了法律基础。第15页/共26页案例分析：

老张因生意经营不善，把位于老香洲自住的一套90㎡住房抵给小李还债，为保险起见，小李和老张签订书面的买卖合同。由于老张前期曾把该住房委托中介挂盘出售，老王通过中介买下了这套住房，双方结清房款后，到房屋登记部门办理了移转登记。半个月后，小李准备把房子打扫一下对外出租，发现老王在里面装修，了解情况后，小李十分气愤，遂报警。请问，小李和老王谁能成为房屋的主人？第16页/共26页五、不动产物权变动登记方可生效

《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”就是说：第一，对于在不动产上设定的物权来说，原则上其设立、变更、转让和消灭都要进行登记，才能发生设立、变更、转让和消灭物权的效力。第二，没有登记只是不能发生物权变动的效果，但是双方之间的合同仍然是有效的。第17页/共26页五、不动产物权变动登记方可生效第三，不动产物权变动只是法律的一般规定，（因为登记的功能主要是为了维护交易安全、节约交易成本，对不属于市场交易范畴的）法律也可能作出另外的规定。主要体现在：（1）、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（2）、因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。（3）、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（4）、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第18页/共26页六、全面构建物权保护体系

《物权法》对物权的保护进行规定。其构建了包括确认物权、物权请求权和侵权责任三个层次、内容比较全面的物权保护体系。首先，在对物权的归属、内容发生争议的情况下，利害关系人可以请求确认权利，从而明确争议的物权究竟属于哪一方、权利人的权利究竟包括哪些内容。例如，两家比邻而居，一家楼上一家楼下，楼下那家不让楼上从他屋内的楼梯通过，而按照当地的有关规定，又不允许在室外修筑楼梯。这就导致了双方对于物权内容的争议，即楼上这家是否有权从楼下那家的屋里通行。而按照《物权法》对相邻关系的规定，楼上一家有权从楼下一家屋内通行。这就确认了楼上一家对其房屋的所有权的内容。其次，在确认权利之后，如果一方的物权行使受到了侵害或者有受到妨害的危险，权利人可以行使物权请求权，请求返还原物、排除妨害或者消除危险。这些物权请求权是物权作为支配权、排他权的应有之义。行使物权请求权，不需要有实际损害的发生，也不需要对方存在过错。例如，上一例子中，楼下的禁止楼上的通行，就构成了对其所有权的妨害；楼上这家有权请求排除妨害，要求楼下的允许其通行。第三，如果他人对物权造成了损害，权利人有权按照法律的规定要求对方承担侵权责任，请求其修理、重作、更换、赔偿损失。一般情况下，这种责任的承担以实际损害的发生和加害人有过错为前提；本法规定没有过错也要承担责任的，即便加害人没有过错也要承担侵权责任。第19页/共26页六、全面构建物权保护体系《物权法》还规定，侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。这就是说，对于比较严重的侵害物权的行为，有关机关还应当按照法律的规定，另行追究其行政责任和刑事责任。为物权的保护构建了比较全面、完整的法律体系。第20页/共26页七、孳息归属当事人约定优先

天然孳息是指按照物质的自然生长规律而产生的果实与动物的出产物；法定孳息是指因法律关系而得到的利息、租金及其他收益。物权法第116条规定：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。第21页/共26页八、领取遗失物应付费拾金不昧不会变味

物权法第112条规定：“所有权人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。所有权人等权利人悬赏寻找