顺驰广场可行性报告

一、项目概况（一）地理位置顺驰广场项目位于天津市和平区中南部，和平区西康路与汉阳道交口（原天津市天佳设备安装工程公司厂房用地）。该地块西南交西康路，东南接汉阳道，东北侧为三栋点式现状多层住宅楼，西北侧为天津市市政工程设计院及两栋现状多层住宅楼。（二）用地现状该规划地块现状为天佳设备安装公司厂址，规划可用地面积约1.46公顷。地块现状建筑均为闲置用房，西康路沿街平房为公建，建筑面积约1100平米。另外，厂区内现有一座规模4T/h，建筑面积300平米的锅炉房。规划界外为住宅建筑及公建。该地块地质状况良好，无不良地质情况。(三）区位及交通该地块位于天津市的中心商业区——和平区中南部，而且是河西区、南开区和和平区三区的交汇处。该地块毗邻天津市著名的五大道高尚文化街区，距高等学府区及电子科技街——鞍山西道只有一公里的路程，地理位置优越。该地块周边具有四通八达的道路交通网络，众多公交线路经过地块周边，但因处于城市中心区，周边道路尚显交通拥挤。根据天津城市总体规划修编成果，西康路规划拓宽至36米，汉阳道拓宽至20米，规划实施后该地块的交通状况将得到进一步改善。（四）人文及自然环境该地块周边具有众多的文教商卫设施，高等院校有天津大学、南开大学、天津医科大学、天津中医学院等；商业服务设施有国际商场、吉利大厦、滨江道商业步行街、佟楼商业区、电报大楼等，距天津电视台、今晚报大厦不远。优越的地理位置及便捷的交通、方便的商业设施极大地提升了该地块的区域价值。同时由于和平区、南开区为天津市中心商业区和高等学府区，河西区为天津的中心商务区，这三个区的整体经济水平相对高于其他各区，居民收入水平及整体素质较高，为该地块的发展奠定了良好的人文及经济基础从自然环境看，该地块位于天津市中心区域，周边自然环境一般。二、市场环境分析（一）市场现状天津市虽然为全国四大直辖市之一，但因为整体经济水平较低及毗邻北京等原因，写字楼市场一直较为低迷。自2000年开始，随着市场经济的不断深入以及经济水平的逐渐提高，天津市写字楼市场实现一定程度的回暖，高档写字楼、公寓的租赁市场出现较好的走势，空置率不断下降。截止到2000年第四季度平均空置率已下降为20%左右。下图为1999年—2000年高档写字楼空置率：2000年第四季度高档写字楼仍呈现良好走势，虽然总体租金及售价水平变化不大，但应该看到各发展商对未来高档写字楼市场的信心在逐渐增强，很多高档写字楼在老客户续租时虽持欢迎的态度，然而在价格优惠等方面的让步却更为谨慎。租赁市场比较活跃，相比之下写字楼销售市场略显平淡。内、外资公司对写字楼的投资都较为谨慎，多数首选租用写字楼。随着WTO脚步的临近，预计会有更多的中、外资公司登陆天津，从而带动写字楼销售市场。（二）市场回顾机写字楼市场与捡政治、经济整李体大环境关系出密切，因此天琴津市写字楼市肯场发展的起起街落落与全国写该字楼市场的大轮致发展历程是烧一致的。以下箱为对全国写字市楼市场近几年恳发展历程的简驶要回顾：剪199丑3伪至管199骂5虽年是写字楼市仿场的黄金时代旦。帐199尝6读年，写字楼租其售价明显回落千。宰199菌7趟、茂199际8嘱两年写字楼市北场走入低谷。吊主要受两方面那因素的影响：阁一是受亚洲金欲融危机冲击，荐外商纷纷减少罚在华投资，中罩资企业也因为记从紧的财政政息策开始慎重投巾资，写字楼需支求量萎缩；二步是揪199查7恋、戚199羞8例年竣工量大增堵，市场供大于奏求，空置率上服升，整体处在园持续低迷、调未整状态中。择199躺9逝年，写字楼租味、售市场持续印下滑的势态得庄到控制，开始诉进入平稳发展搂期。睛200猛0深年写字楼市场抄开始进入一个属理性的发展阶朴段。由于经济逢形势逐渐好转帮，加乒之溪199旱9患年底受中美达晚成世贸双边准拼入协议的影响组，写字楼市场裹逐渐回暖，这禁是大环境利好驶的直接体现。纹（三）市场前犯景六进孩入吊2月1消世纪以后，随裹着幻WT冒O掠临近及市场经薄济的不断深入山，一直比较落袭后的天津写字仇楼市场蕴涵着迫较大的发展空虹间。须从写字楼市场劈的需求量来看刘，随着中加入豆世贸的步伐加井快，电信、金畏融、保险业等屈方面的许多跨杜国公司希望尽惩早进入中国，忆抢先占领滩头魂阵地，此举势酒必会加大写字贵楼峡―钓―细特别是高档写叮字楼的需求量膊。随着市场经活济的不断深入孔，市场竞争日狭趋激烈，办公负地点与办公环炊境的好与坏已敏成为企业实力牧的象征，很多政内资公司，不情论其规模大小仔，也都有改善量办公环境的需栗求。珠从写字楼市场狼的供应来看饰，弹200型0蕉年第四季度高宅档写字楼楼盘雾新供应赠有绳3慧个项目，预烫计执200疾1醉年将有三个新爱项目投入使用紫。但顺驰广场挨周边能与之相峡比敌的项目暂朋时还较少。甲从金融支持力付度看，跃自艇200岩0够年蚂3药月中国银行北死京市分行开办踪对逝SOH执O谈现代城写字楼驼的贷款开始，恢银行对写字楼压贷款已经风行该全国。随着金角融支持力度加谅大，同时利率统又在不断下调揭，使购房压力魔大减，投资性辆购买将大为增俩长埋。杀储从目前写字楼酿市场现状看，秤在未来几年中裂写字楼市场将寇展开更为激烈锄的竞争，这对惰顺驰广场这个肉项目来说，既漫是机遇又是挑俱战。因此一定哗要做好项目的凭定位，并将一扑些预见性的判如断融入其中，宫立足市场，确扭定项目主客户等群，同时增加医一定的灵活性瑞，兼顾不同客劈户的使用需要周和投资目的，蓝以适应日趋丰掌富的个性化需遣求，从长远发糟展的角度来确傅定顺驰广场的枪定位。随着投沫资回报率、市诱场价格的趋稳谦，物业综合素近质进一步的提手高，写字楼市星场将拥有一个仇较为看好的发飘展前景。寻三、项目发展音思路历（一）项鞭目沈SWO竹T求因素分析1、优势寄A举．顺驰广场占碎地数1.株4狠公顷，在此等婶地理区位上拥仙有如此大规模虑占地的商务区奋比较少见，易旦于公共空间的根营造，并易于劲形成较强的商英务氛围。店B嫌．顺驰集团和料创业环保两大怠公司的进驻，饥有利于集聚人镜气。长C跨．闹中取静的彻地理区位，避如开市中心的喧示嚣，适合部分浇商务人士的需捞要。绩D雷．顺驰集团在怨天津地产界的村品牌优势，会养对顺驰广场项电目以后的开发笋及租售工作起联到一定的积极雾作用。帅E双．建设部设计事院能够确保项岛目方案设计的卷科学性、合理殖性。2、劣势往A淡．顺驰集团初韵次涉及写字楼杀市场，开发经启验相当欠缺。桌B采．写字楼多为脉出租的形式，验欲实现大比例乎的销售面临很神大的市场压力正。怠C竖．以顺驰集团答现有的物业管胀理水平，尚不县能满足高档写喝字楼物业管理歪的需要。驴D贡．项目总投资筹４不.桨４３亿元人民供币，写字楼较侵长的投资回收慈期，势必会对戴公司形成较大护的资金压力。3、机会辰A拜．天津市写字茄楼市场逐渐复素苏，高档写字使楼空置率呈下迁降趋势。贞B捐．加演入掉WT拥O蹄以后，外商及贷涉外机构的增疤加会导致写字妨楼市场需求量慈上升。净C甩．周边竞争项窜目较少，现有棍的竞争项目从链规模、产品定逗位、超前性等卷方面与顺驰广亭场相比具有一功定的劣势乌。座局D滔．从市场调研桥的情况来看，嘴天津市写字楼评项目竞争多集甲中在常规操作轰层面，很少有耕既符合写字楼融客户特定需求身又具鲜明理念集的写字楼项目列。如顺驰广场阀能提高常规操棋作层面的合理若性、超前性，问又能拥有主题些鲜明的产品定辽位，将极大地闻提高产品竞争被力。4、问题袭Ａ．从顺驰广堡场的现状看，篮西康路拓宽改籍造尚需一段时苏间，周边道路膀较窄，交通状镇况拥挤。种Ｂ．顺驰广场椅周边以住宅居匪多，区域性的捞商务气氛不够摧浓厚。例Ｃ垃.珍由于项目位置宗位于市中心，滨而且定位在高翻档写字楼上，悲所以将来估计吓租售价格同周沿边的写字楼相棍比会偏高，可苏能会对将来的富营销造成压力享。须（二）发展构旦想矛结合顺驰广场盒项耻目搜SWO中T起因素分析，结影合目前天津写鉴字楼市场现状狸，拟将顺驰广钓场项目发展成佩为一个具有综边合商务功能、究配套设施先进旋的高级商务区挎，以高档写字量楼、单元式公蜜寓两部分功能如为主，辅之以港较大规模的康良健设施作为项拍目的竞争性理众念。孤写字楼销售均揪价定位证于适900种0闸元鸭/院平方米，租档金章2岛.唇8烂元纺/慈天航·障平方米，单元种式公寓销售均窃价定位闸于缝1100掌0阔元催/词平方米。哭主力客户群定忧位于中型公司碰及外资机构，威同时考虑一小巨部分临时性机岸构及小公司。六四、规划设计棋思想及经济技侵术指标泪（一）设计说专明建筑平面布局贪在充分考虑用惰地、道路、城比市景观等特点辜，结合内部使惕用功能的特点作，设计成四个侍渐次升起的高宏层单元，在沿链西康路、汉阳穴道前尽量退让吵，形成大面积盾的绿化广场，纪结合裙房内的疫娱乐、健身、壮餐饮等功能，毫使本工程成为碌一个名副其实蚕的健康商务城贵。结合广场、洒绿地、道路等店设计了功能分元区明确的各部借分出入口。在爱沿西康路设置电办公主入口，秆餐饮、康乐入祝口设在汉阳道物一侧。后勤入引口设在北面。烈主楼三个主要锁单位共用一个舰大的出入口，势底层宽敞通畅磨的大堂为三家抢共用，舒适而茫气派豪华。裙湾房按照设计要掩求布置了为写序字楼配置的咖立啡厅、多功能火厅、职工餐厅思、精品商店、缸商务中心、后肿勤服务、游泳园桑那、健身、煌娱乐等设施，店力求使该建筑瓦成为未来的高沾档次健康商务寸办公中心。建筑造型设计死该工程位于天厨津市的老城区文，为了和城市转形态达到和谐仓，设计了四个布渐次升高的单鉴元体，带遮棚离的屋顶花园提落升了写字楼的顿使用品质，遮张棚形成的过度倡空间使高大的沙建筑主题与天嚼空形成自然的趋衔接，同时其雁建筑构成语汇雪与下部乃至整货体形成了完整舒而有机的统一搂。裙楼聋以言3闪、筒4笼层的玻璃体和般实体穿插构成阁，非常自然地央伸展开来，整残个建筑设计采揪用现代简约的倒新设计手法，傲在该地域达到木令人耳目一新钢的境地。整个毛建筑造型新颖撑大方、富有现筋代感、层次丰孝富、清新典雅驾，建成后定能查成为该地域的美标志性建筑。丧（二）经济技柜术指标（单位脑：基元衣/互平方米）高1缓、经济技术指弄标培规划可用络地疑:1.4糊6冈公顷厅总建筑面疮积六:7700脊0M寄2饶建筑基底面河积妈:5750化M齐2就建筑密鞭度无:39.4壶容积革率址:5.27祥绿地面邪积表:4800骑M牧2贩绿化液率有:35.6逐0%瓣停车毒位丝:50瞎0抢个袜(柜地桃下涝40吸0绘个革)焰建筑高乐度铁:9支9粪米急建筑层奇数铁:2多6揉层驰建筑结调构丑:刻翻框剪习2隶、建筑面积构秘成律总建筑面积构延成搂地上部分灯地下部分巾总建筑面积材面积秋64200止12800捡77000先地上部分建筑驱面积构成样裙殊总肤楼孝主记锹牧体躬面积划14800庸49400庆禽费（注：裙楼部廉分共三层，四俱层以上为主体挨部分）搅主体部分建筑昂面积构成兆写字楼量单元式公寓栽面积潮35400虹14000乐裙楼部分建筑鄙面积构成讨娱乐健身狼交通面积您会议中心员咖啡厅万可售面积扁面典烫积睁4000趋2900耍1100凯300灵6500框裙楼部分可售丸面积构成因1扣层底商忠2浴层餐厅猫2灿层餐厅鼻2待层银行厌3肥层银行这面积远2700冬1000旧1000烂900嗽900鹿总可售面积构恰成略主体链内眯请赌可售面积载裙楼棕内揉晌滨可售面积猜裙楼内交通柿地晌下锯月爷设备用房淡总计覆面泉裳积甲49400剩6500狭2900慨2000耐60800仅五、顺驰广场累成本构成分析过下列投资估算贵按天津地区目股前通常的计费煤标准，主要包凉括土地开发费埋、工程建设费听、工程建设其嚷它费、不可预醋见费、营业序税欢糟、销售费用、革贷款利息等七难大部分，详见据固定资产投资辣估算表：（总靠建筑面熄积遇7700乌0臣平米，其中地榨上建筑面逐积悼6420捞0漆平米，地下建乡筑面成积墨1280街0滋平米）。羊固定资产投资爬估算辟表尝眉项目名称俗总造价（万元偿）仁单方造价（元垮）嫁土地开发费徐10178普.莲2骑1321头.滨8结工程建设费说21647坟.破6笛2811逝.锡4茅工程建设其它亏费浊6006逃.嗓0番780厚不可预见费恢553恐.齐1先71警.窗8碑营业税闯3037乒.卧0淘394林.市4请销售费用孤1641事.帆6爽213贷.激3池贷款利息挑1260辛.其0最163束.好6扰小陶协惰计壶44323倒.潜5宏5756工.够3百各部分费用明伞细表如祝下事:乌（一）土地开站发费棵项目名称樱总造价（万元静）均单方造价（元数）贯土地补偿费午8830粪1375神.挤4文土地出让金填1284鹰200荡三通一平巩64冈.叛2言10资小丛社缘计历10178咐.隐2薄1585炭.违4嘱（二）工程建当设费存项目名称杀总造价（万元敏）吊单方造价（元精）欠地基处理部720赔93祝.石5潮办公部分魔15218呆.粮6兽1976泄.润4霞体育设施部分成800投103.9腐公用面积内装掘修竿1805距234嗓.迟4阳弱电系统尖800碰103础.岁9个地下车库橡2304粪299驴.正3骡小悬母窄计缸21647荒.稀6踢2811纯.拐4乏注：后附工程障建设费估算书衡（三）工程建忍设其它费乌项目名称霞总造价（万元乐）倒单方造价（元肾）斤前期费丙616皂80闷市政大配套费戏1925坊250雷小区配套费心539挠70俗市政基础设施搏配套费赚2926踢380亦小撕镇漆计接6006装780列（四）不可预漆见费稼按工程建设费碌和工程建设其怒它费两项之和窝的售2沙%榆进行计数算且:股(倒21647宿.诚6+6006曲)宽×厦2%=553对.岩1展(社万甚元微)（五）营业税冒按可销售面脂积恼6汗.州0希8真万平方米，销纱售价绩格眯900顿0骡元槽/从平方米抵的巴5漫.短55%突亮进行计算：伤9000×6服0800×刑5.55%=裤3037椅.金0态(掠万冶元核)米（六）销售费骄用映按可销售面姿积洽6方.截0套8摆万平方米，销趟售价久格番900材0植元椒/虾平米拍的征3菊%疫进行计算：冻9000×6盈0800×3厘%=164勤1更.幅6当(扩万置元稼)鼻（七）贷款利哗息密按启动资焰金松1换亿元，贷款利海率年底息蛋6炊.跃3播%红，资金占用时倚间二年计算，坚总计利疤息冈126森0绝万元。佩综上所述，顺以驰广场项目总捷投资估算约她为暮4430晓0鸡万元猎。竖劣六、租售价格腥及收益测算项目租售价格弓顺驰广场租金砍售价标准混写字楼序单元办公及公舰寓豆底泻迅商浪康健蜘娱镰多拴乐设施市会议厅乓停车场演租脾嘴跌金仙（皂元以/最M铃2尼/棵天探）活2炸．纹8及2叔．乳8歇——泥8延10琴40蹲0铅（月）隐售公摇遣价惠（而元跳/分平方米）寇9000雨11000场12000避10000皮——丰——须项目各阶段收花益情况冲顺驰广场项目萍总投咬资以4脱.碑4栏3旺亿元恶，烦从天津市写字拨楼市场调研情各况看，目前高诵档写字楼的空叹置率一般都唯在五20源%芽左右，对于顺选驰广场项目我够们将按空考置柔20趋%都、出苹售珍30恳%厉、出街租伪50甚%意的比例进行投惯资收益测算。么顺驰广场建成旬投入使用后预芒计销售收入及婚每年的租金收粉入情况见下表岗，具体如下：蛛预计销售收入掩及年租金收入换店兵抢面积耗租售总收入（樱万元）子写字楼紫10620嘉M跃2犯头（售）部9558籍17700萄M森2境（租）宅1809辨单元办公办及公寓贤4200盗M湖2予（售）给4620丧7000思M僚2愿（租）燕715炊底商谋5200苦M肝2眉（售）思6240游康健娱乐设施婆1500组M悄2翠（售）搂1500利2500登M卧2蛋（租）杏730壳会议厅熔1100奇M以2寸（租）下120火停车场家40陕0稻个（租）护190悟总计恒49820病M牙2搭25482旷注朗：愁1直.骄会议厅的出租旅比例按照出租吊率木30邀%灾计算，即：务1100痒M号2输×命10灭元仪/龟M患2销/称天耍×36档5喂天顽×30%=1挨2蝴0迈万妨/挂年共2.最滴康健娱乐设施泉分为两部分：际会所俱乐部和收其它设施（如乱台球、壁球等泛）。历会所俱乐部销门售，其它设施领以出租为主。刊七年、十年收懒益情况施七忠阻朽年蒜十陆伏驴年计租售总收入奉4686垦6浊万元店5755灭8沈万元叙收益率妖6%控30%幸注论：去1初.水项目运营到第肿七年时基本收父回全部投资，傲并有所盈利。厉2旗.野以上投资收益桥测算未包含物颤业维修基金、扒物业管理费及诵大厦运营费用夏。七、财务分析成本利润率堂（单方售价塌-状单方成本承）疫÷艳单方成刚本吹=菜低成本利润率鲁（钟9000-5剧75瓶6尿）皂÷5756径=56%销售利润率夸（单方售价揉-室单方成本义）都÷态单方售著价从=枯粉销售利润率始（物9000-5香75屑6灾）箭÷9000殃=36%投资回报率并总利记润健÷识俘实际投曾资路=半桑投资回报率演132580创00÷443晋000000跟=30%趟厅(膜十年著期殊)愈八、可行性分吩析栽根据以上对项额目外部经济环睡境、市场环境塑、风险、财务像状况等多方面巨的分析预测，骄顺驰广场项目现有较好的经济墨性，也有一定念的风险性，但辈只要采取适当造措施，严格执两行实施计划，纠该项目还是有歌良好可行性的贪。延附曲1鹰：工程建设费乘估算书莫1孟、单方估算值秩（拦1澡）地基处理单份方估算值：睁地基处理畏多层部分疗高层部分佳5贡0说元鸦/途平方米爹12灿0秧元惩/拨平方米托（金2辱）办公部分及字附属部分单方梁估算值：晴单位工程名称违技术经济指标山备注缸元水/胸平米示元颗/康台辆土建初装沫1沈30纤0枯给排水断70展消防及喷淋齿75近烟感袋60虎中央空调态350竭电照书120挤外檐装修考虑辛部分花岗头岩谜,辟部分铝塑板加援玻璃呆幕炭,曾综合价格翠按妨100等0愧元俊/钞平方米固467期按照表面离积塔3000埋0子平米计算轧电梯枪86书454400雪1畏.仔75m/s膨466400蒙1弃.瘦75