洞口项目物业发展建议

洞口项目物业发展建议第1页/共41页21总体业态规划及体量确定第2页/共41页项目地块较小，体量上为一栋单体楼，开发策略上可以视其为方圆综合体项目的一部分方圆时代综合体项目本案经济指标：占地面积1692.22平米，净用地面积约1300米(按退让2米计算)；可建设面积12层，约为15600平米3第3页/共41页项目有较长的临街面，商业价值较大441.425临街面长88.2米进深25米，扣除前后各2米退让剩余21米，可以满足塔楼(一梯三或一梯四)住宅建筑的进深要求第4页/共41页结合市场需求和项目自身特点，本案可以建设的业态为住宅、中小型商业、经济型酒店

业态类型业态定义对用地大小的要求对当地市场的适应性建设成本资金回笼长期回报1大型商业购物中心、商场、专业市场3000以上目前市场尚不成熟较高慢高2中小型商业餐饮、娱乐、足浴、健身等可大可小有需求中等较快较高3住宅中高档住宅无特别要求有需求中等快中等4酒店经济型酒店1500以上有需求中等偏上慢较高5小户型公寓投资/自住无特别要求目前市场尚不成熟中等快中等6写字楼专业写字楼1500以上目前市场尚不成熟高较慢较高√√√5第5页/共41页通过经济测算对业态组合进行论证测算依据：土地成本：7500元/平米，土地总成本1269万元；建安成本：小高层1200元/平米，建安总成本1870万元；静态销售价格（按照2012年下半年开盘价格）：住宅2300元/平米；商业一层14000元/平米，二层及以上按照50-60%比例递减。第6页/共41页商业不同楼层价格比例关系商业不同楼层价格比例关系（2012年）楼层价格比例一层14000

二层8000一楼的50-60%三层4500二楼的50-60%四层3000三楼的50-60%7按照商业卖场的一般规律，商业楼层越高售价越低，上层价格只有下层的50-60%，越到上面越接近住宅的价格第7页/共41页前期工程费取费标准前期工程费57.5

1、可行性研究编制费5预估，按7万元/次2、地质勘测费0.3按占地面积3元/平米3、建设工程规划设计费1515元/㎡4、《国有土地使用证》附图测绘费5暂估5、建筑施工图审查费1.01元/㎡6、建设工程招投标代理费35万/次7、面积测绘费2.52.5元/㎡8、建设工程监理费20.020元/㎡9、工程咨询费用（标底编制审核）6.0按建安成本的0.50%8第8页/共41页开发期税费取费标准9项目计算基础（元/平方米）备注城市基础设施配套费80按有关政府文件工程质量监督费0.8湘价费[2001]261号白蚁预防费2按有关政府文件新型墙体材料专项基金4.6按有关政府文件散装水泥专项基金2按有关政府文件建筑工程监理费12建安成本1%合计101.4第9页/共41页销售期税费取费标准10序号项目计算依据销售税金及附加销售收入6.225%1营业税销售收入5%2城市维护建设税营业税的7%3教育费附加及地方教育附加营业税的4.5%4交易印花税销售收入0.05%5防洪保安基金销售收入0.6%第10页/共41页其它费用取费标准项目取费标准管理费用销售收入的2%营销费用销售收入的2%财务费用按土地和建安成本的30%贷款，贷款两年，年利率6.5%不可预见费用建安工程投资的5%11第11页/共41页经济测算证明，商业是本项目的主要利润点，项目必须搭配25%以上的商业才能获得合理的利润12不同业态组合的盈利水平业态组合商业销售面积商业销售金额住宅销售面积住宅销售金额总销售金额总成本税后总利润税后利润率纯住宅0015600358800003588000039330439-3450439-8.8%一层商业+住宅13001820000014300328900005109000040733562776732919.1%两层商业+住宅260028600000130002990000035880000414171341281214930.9%三层商业+住宅390034320000117002691000061230000416689771467076735.2%四层商业+住宅520037960000104002392000061880000417289391511329636.2%√√第12页/共41页对能获得合理利润的两套方案进行经济测算1211109876543-酒店2113121110987654-酒店321方案一:3层商业方案二：4层商业住宅商业商业、酒店住宅住宅面积：11700平米商业面积：3900平米住宅面积：10400平米商业面积：5200平米第13页/共41页14方案一：住宅商业在100%出售前提下，可实现较高的盈利水平，住宅销售面积较多第14页/共41页方案一的盈亏平衡点为4167万元，需要出售全部住宅+1000平米一层商铺才能收回成本此方案销售面积：住宅11700平米，商业1000平米，合计12700平米；持有面积：2900平米。持有成本每年约40万元（按6.5%银行年利率计算的财务成本）。（2900*(1200+813+100)*6.5%）151211109876543-酒店2-商业1-商业住宅：全部出售全部持有出售1000全部持有第15页/共41页方案二：住宅商业在100%出售前提下，利润较方案一高，盈利水平高,但商业销售压力大第16页/共41页方案二的盈亏平衡点为4050万元，需要出售全部住宅+1200平米一层商铺才能收回成本此方案销售面积：住宅10400平米，商业1200平米，合计11600平米；持有面积：4000平米。持有成本每年约55万元（按6.5%银行年利率计算的财务成本）。（4000*(1200+813+100)*6.5%）17住宅：全部出售全部持有出售1200121110987654-酒店321全部持有全部持有第17页/共41页综合比较，方案一住宅销售面积多，持有物业较少，资金回笼周期较短，开发风险相对较低，建议采用方案一18方案二住宅销售面积少，持有物业较多，资金回笼周期较长，考虑到第四层商业销售价格低、销售速度慢，开发风险相对较高，建议不采用此方案。两套方案盈亏平衡比较

方案一方案二盈亏平衡点(万元)40444050住宅销售面积1170010400商业销售面积9671185持有商业面积29334015年持有成本(万元)4055资金回笼周期短长商业销售压力较小大第18页/共41页各业态的规模确定191211109876543-酒店or商业2-商业1-商业住宅：9层，11700平米商业：3层，3900平米第19页/共41页商业业态定位203层：经济型酒店（整层），或者足浴、康体按摩2层：餐饮、美容美发、手机超市、小型电器超市1层：便利店、中小型超市、水果店、花店、汽车美容、药店、烟酒零售、银行第20页/共41页21商铺物业设计原则：为了便于销售，单位面积尽量划小，商铺组合比较灵活，满足大单购买尽量提高商铺的实用性，减少异形的梁、柱，柱网以4.2米为一个单元设计，不做结构转换层通过商铺调查发现，一般类生活类商铺面积维持在80-100平米20m4.2m商铺划铺方法第21页/共41页222住宅产品建议第22页/共41页23类型计容可售面积户型面积比附加值元素配置两房85-95平层标准2房2厅15%飘窗、偷一房三房105-110平层紧凑型3房2厅2卫30%飘窗、偷一房、大阳台120-130平层舒适型3房2厅2卫35%飘窗、、储藏室、偷一房四房140-160平层舒适型4房2厅2卫15%飘窗、客厅挑空、入户花园、偷一房

以三房为主，以N+1为核心概念，以内阳台赠送为核心手段，辅助入户花园，凸窗等赠送方式，扩展舒适度主力产品第23页/共41页24户型亮点：1.大阳台设计增加居住舒适性和附加值；2.大尺度空中花园设计，可改房；3.宽大凸窗扩大景观视野，增强舒适度；4.客厅、卧房合理开间尺度，居住舒适度高。赠送—1个阳台约2.9㎡1个阳光花园约5.7㎡凸窗全部面积2.5㎡合计：赠送11.1㎡所占比例：12.1%房型—2房2厅1卫+空中花园89㎡89㎡标准2房2厅1卫生产品第24页/共41页25户型亮点：1.大阳台、内花园设计增加居住舒适性和观景能力；2.厨房、餐厅相临，增加便利性，减少面积浪费；3.可以拆卸的凸窗，增强舒适度；4.客厅、卧房大开间尺度，居住舒适度高；105-110㎡紧凑3房2厅2卫产品赠送—1个阳台约4㎡凸窗全部面积6㎡阳光花园约5㎡，合计：赠送15㎡所占比例：13.6%房型—3房2厅1卫110㎡第25页/共41页26户型亮点：1.双阳台、入户花园设计增加居住舒适性和观景能力；2.厨房、餐厅相临，增加便利性，减少面积浪费；3.可拆卸，增强舒适度；4.客厅、卧房大开间尺度，居住舒适度高；5.灵动空中花园可改房。125-130㎡舒适3房2厅产品房型—3房2厅1卫129.34㎡赠送—2个阳台约5㎡凸窗全部面积6.3㎡1个入户花园约2.6㎡，1个空中花园约2.8㎡合计：赠送16.7㎡所占比例：12.9%第26页/共41页274房2厅2卫，157.2m2

2700观景圆形窗，园林景观尽收眼底6米高空中露台，庭院生活尽情展现，性价比进一步提升拐角窗设计，景观卫生间140-160㎡舒适4房2厅产品第27页/共41页283外立面风格建议第28页/共41页以简约的、现代的手法，表现古典建筑之美，通过新旧的有机结合，展现项目的档次感、品质感、现代感；方向一、新古典建筑风格第29页/共41页来源：这种新复古风格主要来源于古希腊的建筑传统，多有纪念性建筑比例，呈对称布置，喜欢简明的几何图案和平滑的表面；特点：”形散神聚“是新古典的主要特点，在注重装饰效果的同时，用现代的手法和材质还原古典气质，其具备了现代和古典的双重审美效果，讲求风格，在造型设计上不是仿古，也不是复古，而是最求神似，用简化的手法、现代的材料和加工技术去最求与传统式样的大致轮廓；发展演变新古典建筑风格第30页/共41页采用典雅的色调、以简洁的线条设计、建筑符号，展现项目新古典建筑的美感、档次；融入古典建筑的建筑元素，坡屋顶、假阳台、窗台花坛、拱门等设计，从建筑顶部、底部、窗、阳台等细部的处理中，体现出项目的精致、品质感。建筑基底是新古典建筑的重要表现元素，运用石材、简洁的线条，体现项目建筑风格的特色及品质感；建筑细部表现第31页/共41页立面参考示意市场参考案例：绿城桂花城、御苑、长房星城世家第32页/共41页方向二、现代时尚、简约建筑风格建筑风格：现代时尚，在建筑立面设计现代感的构件以及在建筑细部粘贴现代符号，强调建筑识别性和色彩的跳跃感；色调：灰色白色部分考虑对比强烈的色彩，立面主要为灰白变化的简约现代风格，外墙为浅灰色，底部及建筑局部穿插桔红或红褐色面砖，构架‘线角为白色涂料，体现出强烈的现代感；外墙材料：面砖、高级涂料、局部考虑石材；整体：凹、平、凸结合应用，打破建筑主立面的平板形态，配合窗、阳台的开发与封闭组合，完成立面造型，构件造型分割配合色彩搭配对比，形成丰富的视觉跳动，形成视觉冲击，一定程度上突出楼盘形象。第33页/共41页风格特点：建筑结构和颜色搭配都体现了鲜明的，而且结构和颜色都强调细节的变化和对比，营造活泼、时尚、创新的风格，因此，在长沙中高端的高层产品里，确实独树一帜，鲜明夺目。第34页/共41页风格特点：现代风格鲜明，结构与线条比较硬朗，颜色采用不易受污染的冷色调为主，带有现代解构主义的意味，面砖与玻璃的搭配也是现代主义的经典搭配。总的来说,很大程度上，营造出了楼盘的品质感和高端感。第35页/共41页方向三、现代简约欧式风格建筑风格：以简约、自然、人性化为设计理念，采用三段式现代简约欧式的建筑风格，多用线条、直角和圆弧的造型主色调：米白或咖啡色，外墙以小块面砖和部分涂料，丰富的线脚体现出强烈的品质感外墙用材：小面砖，涂料，基座部分石材阳台：大面积的玻璃。有圆弧造型和方型两种，比较突出的是圆弧型的整体：凹、平、凸结合应用，打破建筑主立面的平板形态；装饰板配合窗、台的开放与封闭组合，完成立面造型；构件造型分割配合色彩搭配对比，形成丰富的视觉跳动，消除压迫感，一定程度上，营造出了高品质楼盘的感觉。第36页/