西安某地块开发方向初步定位及市场

**项目地开发方向初步定位及市场研究目录HYPERLINK\l"_Toc170210278"第一部分：地块初步研判及定位摘要3HYPERLINK\l"_Toc170210279"第二部分：宏观市场分析4HYPERLINK\l"_Toc170210280"第三部分：西安市及本案所处区域各业态市场分析13HYPERLINK\l"_Toc170210279"一、写字楼业态市场分析14HYPERLINK\l"_Toc170210282"1、国内写字楼市场近况14HYPERLINK\l"_Toc170210282"2、西安写字楼宏观经济环境分析17HYPERLINK\l"_Toc170210282"3、区域写字楼市场整体状况分析21HYPERLINK\l"_Toc170210282"4、西安写字楼市场特征总结22HYPERLINK\l"_Toc170210283"5、本案写字楼部分总结24HYPERLINK\l"_Toc170210279"二、酒店业态市场分析24HYPERLINK\l"_Toc170210284"1、背景状况25HYPERLINK\l"_Toc170210285"2、西安酒店供需情况分析25HYPERLINK\l"_Toc170210285"3、区域酒店市场供需情况分析25HYPERLINK\l"_Toc170210286"4、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位29HYPERLINK\l"_Toc170210287"三、酒店式公寓市场分析30HYPERLINK\l"_Toc170210288"1、西安市酒店式公寓现状30HYPERLINK\l"_Toc170210289"2、酒店式公寓业态概念36HYPERLINK\l"_Toc170210290"剃3律、现有及潜在奸酒店式公寓分项布葬37HYPERLINK\l"_Toc170210291"刑4叼、区域内酒店塔式公寓状况及废本案酒店式公赌寓初步定位合38HYPERLINK\l"_Toc170210292"谎四百、商业市场分惑析贯37HYPERLINK\l"_Toc170210293"说1托、商圈的定义季38HYPERLINK\l"_Toc170210294"嗓2医、西安市区主边要商圈分析积38HYPERLINK\l"_Toc170210295"肿3琴、肠**盐区域商业业态促分析柿51HYPERLINK\l"_Toc170210296"拆第亭四阔部分：综合体絮项目的孔规模参照深53HYPERLINK\l"_Toc170210297"或一、综合体项籍目基本情况鸡52HYPERLINK\l"_Toc170210298"脖二、综合体项逮目情况小结完55HYPERLINK\l"_Toc170210296"业第食五称部分：努本案所处区域落简要概括请5壤7栋第一部分：远地块粮初步鼓研判围及免定位摘要弹项目区位：项蛮目地位于西安砍国家酿**牢技术产业开发还区中央商务区啄（涉CB宜D浅）内，与区内但绿地世纪城隔辣路相望，距市虚中心糕１０公里源，距机场虎３５公里府。都四至范围：北丝接锦业路，南鼠临锦业一路，敞西起丈八四路湖，东至规划路车。签投资主体：网****鸟集团愿总占地谜121.63桨9详亩（含社会停殃车蓄场洁8.21突6察亩、代征乓路然30.82法7干亩）剖净用地面积诉82.59祥6霉亩宿土地性质共交通运输用地陕容积率虑＜柜3.5臭建筑密度罢＜抽3亲5册％怪绿地率狼＞肆3喂5陪％趁停车位乱0.预5鬼辆须/10叼0缎平方米盐经过对房西安幻市及本案所处腔区域市场的分拜析，根据挣本案称土地性质、投栗资主体现有资拆源扔和厉****夕集团莫的实际者需求便，考虑明西安疲**飞区注CB薪D吉的供未来疼发展趋势血，痰我们对项目定至位及业态作秒进行初步分析访和建议末：秋根据践****弊集团的航空旅晃行服务资源结宪合项目区位婶及系CB聚D巧商务属性做出输项目堡的总定童位蛛——葡西部航空国际亩商务港饲根据现有土地钉性质为划拨交淹通用地，不具搅备开发坝商品着住宅的万基本吉条件逗，结合驶西安惯**历区扛CB紫D单的整体定位战，洪对项目帐所含陈业态泡种类线做如下初步定钩位禽：讲城市候机中心特、讽写字楼谦综合体喉（坊5A立甲级古写字楼、酒****凶集团下属企业荷办公地）、趴商业统综合兄体厅、绞五星级酒店恨和珠酒店式公寓识、停车场星（附加备汽修中心着）诚五大部分；黄第般二碗部分：骨宏观市场分析迟一、西安房地暴产行业现状与式特往点挎穗(赶一诵)锐现状背景束西安历年主要伟经济碰指标染年度专2001溜2002巴2003回2004雨2005忆200树6昨国内生产总值杰（亿元）绸734介823.46肃940.35极1095.8弯7拥1270.1蚂4纯1450.0彼2愧固定资产投资附（亿元）板287.7朽280.31蒜446孔640.42笋835.10碌1066.6裂2勇居民人均可支叠配收入（元）某6705似7184倦7748顺8544原9628单10905任2006借西安便市主要社会经驳济指标恰社会指标项春是指标内容逮常住人口返822.52佛予万人寨常住人口增长艰15.7敢1誓万人刮人活均矛GDP斤1779塑4防元（平均汇率衬折算侍为设224扬1绸美元）酱从各国经济发士展的经验来看包，薪地区人势均编GD拘P况超管过凤200欲0缓美元时厅人们对经济前累景将普遍看好瓜，对经济发展共的信心增加，状投资障也盾将会保持良好骗的态势我，地区经济将晕拥有良好的消想费支撑能力，红房地产业将从坊起飞阶段迈入惩加速发展阶段愧，而商业闷主流仗也将出现品质们和结构上的耕升级换代捧（突Shoppi慧ngMal用l栽这种商业形式挪就是在美国人慌均膨GD宁P喇超主过饺200疾0溪美元后才出现飞的树）掠。登蛾(首二浅)婆盈特透点蝇救国家宏观调控景对西安房地产资市场影响较小亡国家宏观调控系主要目的为抑犬制房价上涨过凤快，防止部分肿地区房地产行献业出现泡沫，贡并且对部分短鸭期炒作投资客鄙进行了一定的优控制，在贷款撤额度和利率方束面，加大了投范资客的成本及唱其风险。蒸对于西安这样汁一个以内需为呜房地产市场拉便动点的城市，糟国家宏观调控稿的一些政策对等其影响并不明向显。狠居住需求作为瞎居民生活的硬械性需求很难被酷抑制，而西安胀多次置业的客昨户同样很少以者炒房、投机为骄目的，因此丙近年国家哨出台的一系列播调控政策对西隙安房地产市场聚的发展并未形惹成较大影响。前西部开发政策落吸引国内知名沸开发商进驻西别安邮，加速西安房质地产业竞争发细展啄西部大开发实溜施后，西安城幼市化水平有了枝很大提升，固枝定资产投资大禾幅增长，吸引霸了不少全国知能名房地产开发应企业来西安冒投资。尤其在糕0坐4心年后船中国东部房地或产市场受政策逐打压影响极大被，遭外地成熟开发鹅商也纷纷向二呼、三线城市转贯移，剑西安作为西北呈经济的中心，士受到外地开发灵公司的更多关筹注，逢外来资金进入锻西安的房地产态市场引起的不环仅仅是本土企坡业竞争意识的买加剧，更加拓茎展了行业内的垃发展眼界，成窜为了促进西安呆房地产业发展兽的一桐剂舍“则猛豆药僚”剖。浇和黄、类绿地、中海但、珠投、复地衔、首创基等房地产业界摔的知名企业相润继在西安进行崇投资，为本地饼房地产市场提纤供了先进的理榜念和产品顾，祝如同一股清新早而迅猛蓬的酷“笛阵步风束”哨刮入了沉闷的嗽西安楼市，一与扫积聚以久的逃阴霾。驳（郊三汤）干桂区域规划与邻供需结构愧区域板块化发户展格局已趋成糠熟壤区域板块发展额特色差异化更衫加明显。西安睡的房地产经过淡近十多年的发圾展，已形成城羊东、城北、城光西、城南、城关内、曲江新区柄、努**投区、长安八个祥大的区域市场肯。同时，在区闲域市场内部又岔细分出许多各猫具特色的板块智，例如城北的董经济开发区、似太华路板块，蛛城东的东刺**愁、灞河板块，艘城南的电子城昼板块等。《西客安舞市剥2004-2中02鼓0志城市总体规划正》已经公示，坐对西安各区域纠的发展方向进群行了规划，而屿区域房地产开歌发也必将以区砍域规划为先导矿进行项目运营路，秒因此未来这种夺区域化、板块忧化的格局越来美越分明、越来箱越细化。哀市场供需结构士趋于合理，供翅需两旺皂伴随着近几年先来房地产市场是的良性、健康袖发展，政府各凡种政策的引导弹及支持，个人瞎购买观念逐渐轨深入人心，同赵时市场开发也闪在全市范围内搜全面开花，并列且延伸至郊区技甚至远郊，供艺西安市民及投蒜资商选择的房锋产物业豆无论傅从结构、供应纳量及开发区域遮方面均逐渐丰丢富，由此也使沙得近几年来房旁地产叠市场销售逐年夜递增，并且增车幅均保持在高佣位运行，市场伪呈现供需两旺抚的态势。尽管态近两年来，随榴着西安城市全祝面建设步伐的球加快，部分区跌域房地产开发喂出现了一定结钞构性失衡，如腿偏向于中高档谈物业的开发，超使得供应与需绪求产生了一定公偏差，但与此带同时，从中央姻到各地已经开碗始从政策上对烘这种开发结构康加强了信息监洽测及政策调控处，市场供应已招经开始板向符合大多数蕉购房者的需求资角度转移，伴嚷随着市场开发没的趋于成熟及急购买未者的逐渐理性唐，未来市场开帖发及需求结构林也将趋于更加葡合理。很(愧四仿)耳啊土地彩供给茧状特况笼养200股6杜年是国家正式孔开始宏观调控妨后的第慨四裙年，而土地政负策无疑是宏观嗓调控中的龙头匹与重点，相跑对跃200忙3梦年全国共撤捷消留376们3墓个开发区拥和项200开4拜年还未到年底帮就裁撤了猛近马500叙0运个开发区的现丙实状况谨，筛200散5宪国家继续全力根收紧土地资源联，土地政策也脏配合国家整体只宏观频频出台绍，而各地方土醋地管理政策也草针对地方情况对连连出台，与诉国土资源部的含政策环环相扣块，形成了一个断完整的政策链枕。斗200雪6境年各主要城市难分用途地价水功平及地价增长机率卸济监测城市露植地价增长率（吸%烈）娃锻地价（元承/虑平方米）厅港综合锹棚商业爪娃居住静捐工业县守综合节阿商业趣陵居住汗恢工业茅抵北京市最醒0.43听0.37目0.37饱0.55逃2394狗4757恰2135熔482点天津市观台0.56罚0.51摔0.93武0.18苹1613剑2967设1309堂563凝上海市垃折5.20资5.43朽6.53强0.20机2339跃4485处2213桶782锤南京市到何1.30造1.40繁1.60睁0.00般1864争2862屡1774洪865海杭州市拌呀0.60醒0.40齿0.70欺0.00栋1860核3097言1915脑559描广州市餐蚂1.55逢1.55扯1.93牌1.18它1467英2453考1374更556遗成都市皂灾1.47裙1.40索2.13者0.00运1715食3391修1302远591乔西安市萌宾6.00宰0.50的5.30弱5.70麻1211旷1776怀1357贤363客深圳市服细0.30战0.16盒0.32谊0.38卷1383颂2255剂1375朵502氧西安市土地供罚给状直况题洗从颜近年西安国土仓资源局土地招促、拍、挂的区稼域分布情况来奸看，城内区域侍的土地现存量芦供应已呈极度猛匮乏之势。歉**淡区、城南、城渠北区域的土地罪市场较为活跃逗，熔尤其是炊**喉区二期规划范禁围内仍有较大烈空间扩展，晴对西安的房地鹊产界提供了一足处广阔的发展鹿空间妙。土地价格滚根据国土资源速部霜《练200阴6甜年城市地价动父态监测报告》霞数据显示鼻，劣200彩6宅年国内部分大壳城市地价有所搞变化，其中西粒安总体地价的爹增幅为遮0.9齐%问我。驳衡西部开发与自馒身房地产行业抱发展带动西安吹土地价格增长绵西部大开发之骨前西安地产开幸发处于二线地呆位，房地产开赔发起步晚因此敞地价基数较低丰。国家制定西姻部大开发的政烫策后，刺激西麻安经济的快速孙发展，进而拉惹动了地价的上督扬。西安是西掉北的龙头城市沸，连接中部和恰西部南北，地说理位置优越。犁近年来的经济喜发展、居民购私买力的提高以尼及商业辐射力姜和辐射范围宽百广，拉动了住档宅、商业用地馋的土地价格上薯涨。留国内外开发商征进驻西安，抬玉高西安土地价扔格全近年来西安城米区进行较大规墙模的拆迁改造揪，用地向郊区顾快速的扩张，兆一些地产开发狗商从一线城市远向西安这样的络二线城市的转亭移，外来开发际企业的增多和盆地价的相对偏挂高，在一定程批度上导致了西侧安地价的攀升战。外地房产开且发企业纷纷涌爽入西安，这就盘形成了本地企休业和外来企业喉对黄金地块的僵竞争进一步加观剧，在一定程岗度上也抬升了裹西安的地块价办格。币(绸五烤)私恶投资状况水西安熄商用房灭开发投资近几滨年高速增长，坟商用房喷投资市场可谓飞信心十足。码自任200殃0砍年穗到搬2005胆年市场投资在呀逐年递增羊，惩商用房锈投资的逐年增唇加，表明开发视商对市场抱有院很大的信心，昨同时镇商用房久市场格局进一毛步改善，良好镜的投资、招商缝环境更为西安虽商用房伍市场的未来发铃展提供了良好钢的开发环境，叮开发商对市场忽也存有较高的寻期望和信心。见（吐六滤）樱压开发状戴况迎李西安房地产投浴资额度与增幅西安市房地产投资额度与同比增幅（单位：亿元、百分比）西安市房地产投资额度与同比增幅（单位：亿元、百分比）0501001502002503003502002年2003年2004年2005年2006年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%投资额度增幅期“挨十趁五明”补期间西安市房席地产伏开发情况表贤：党

灾新开工火（万平方米）特施工面积希（万平方米）首竣工面积鸣（万平方米）炕销售面积肺（万平方米）素2000友年樱126.24失144.89功121.8谱150.75习2001集年集164.82乱183.51宪187.88史205.77仍2002献年博195.73絮212.34偏236.97牧227.91式2003然年酷302.97弊320.6档286.64记329.16敌2004幸年剂541.41闪537.04乌524.67庙488.16纹2005缘年其524.02蒙498.78作500.61硬460.62研二傲、挥200井6倒年炉西安丧**济区房地产亭业现状与特砍点型砍西安挣**扮技术产业开发吼区是西部最具蹈活力的区域，碑已成为基础配焰套设施完善、妖运行机制先进浆高效、技术创健新成果显著、摆生产力要素市违场活跃、科技气产业蓬勃发展裳的现代化新城摊区，成为陕西柳省建设奏“况一线两带持”天的创业先锋、歉西安最大的经死济增长区和对逮外开放的窗口奴。莲（一）熄**鬼区询房地产发展情秤况思十五期间宫**捡区房地产苦年开工量、年茶竣工量，年预鲜售面积、年销饺售量旦（二）摊**秩区志房地产需求坝情况孤**亮区人均收入水磁平和西安市其刑他收入水平的苗比较岭**枯区人均收入（挂元）叠平均水平（元首）格贫困家庭（元浙）摇平均每一就业使者收入失14135旋12300弟4076.4吹2绸国有职工收入伐16469.祝99灿14198.济27永5158.3背7戴集体职工收入绵7017.6窗4扁6228.5栋4笼3037肃其他类型职工潜收入克11236.泄10干9838.9祸7棵6400泻个体劳动者收激入下12267.彻51扰9422.3译5坐1325抚离退休再就业杯收入我--否6942暗--集其他就业者收团入缘6762.8沉3惹5923.5萝4饰2916.6反3框2000-讲200驴6揪西安市偿**排区常住人口数鸡量抱2000-娱200纲6粮西安市扶**普区就业人口量摊西安市卖**漫区人均可支配唤收入情况亿西安市扮**号区私家车拥有话量尘（户均拥有量驴）浆：（以现有楼唱盘车位配比和临已入住楼盘车魄位使用情况统撕计）泉注：西安市督**盖区原住民以行戏政村为单位，鹅属城中村住户扮，和目标客户御群范畴冲突，奶故不列在统计污范畴，这里的撞人居车辆主要首是指在处**弊区购买商品住叠宅的消费者。企**益区客户置业目贩的分布旋**磁区人均久人民币储蓄存滥款宪年底余额岁2004虑12317.铺45械2005缴14196.缝73论2006伙16859.推46蛾综合分析蹄：被自岔200进2鸭年宇**淋区第二次扩展乏以来，就业人扫口增幅很大，幼房地产开发态牲势良好，一方成面说明西安市脱房地产开发不椒存在较大泡沫遇，其投资风险快实际可控，另蝇一方面捆**餐区的房地产开苏发量继续走高些也挽说明秆**陷区敏的区域规划优公势，具备了大覆型高端综合地争产开发的基础畏。唇我们认为，按哈照目前调**凤区的综合指标调和羡发展势头邮，愚其高素质的居疏住、就业人群窑基数足以支撑响起大型综合体搭的终端消费，乏同时结合映**恩CB晨D炎周边的发展情胖况，某目前来看赔虽然其周边项终目虽姓体现了成熟房秧地产开发商长喘期战略目光疫，但其周边项维目筋不具备成熟的胀配套，魂本案的高档次灭综合体项目既恭是依托诊于越CB颠D柏的概念，竞又对整带个项CB竖D滤的带来独具特洋色的商务环境锹优势，同时指在一定程度上爷满足了的周边们居住人群对商形业配套和生活闯配套的需求。傅第迅三胳部分：西安市陆及本案所处区居域各业态市场援分析玉一、写字楼市索场分析快（一）国内基写字楼市场近录况北京划北京优质写字磨楼主要集中在芦四个区域，分蛮别是朝阳区筝的干CB锻D擦和周边地区，长东城区的王府梁井和东长安大冈街，海淀区的箭中关村以及西草城区的阜成门痒外牲/子复兴门和金融柔街一带。上海饼上海的优质写斧字楼分布子浦普西和浦东。在导浦西，优质写农字楼主要分布占于长宁、黄浦途、静安、卢湾波和徐汇的各商己务区内，包括躲虹桥、人民广违场、南京西路罪、淮海中路和吓徐家汇。在浦金东，优质写字窄楼集中在陆家慨嘴臣CB有D皆、新上海商业乎城和竹园商贸瞧区。广州愉广州主要的写摩字楼聚集于天黑河及越秀两区钩，其中天河区录的写字楼主要嫂座落与天河体钱育中心周边和括珠江新城。越颗秀区的写字楼子则沿环市东路啄、东风路和中欣山路分布。深圳桌深圳优秀写字闹楼主要集中在脑罗湖和福田区躬。其中罗湖区锻优质写字楼物君业主要位于三捆个片区：沿深云南大道的蔡屋蓄围片区、东门蛮片区和国贸片田区。福田区优妖质写字楼物业虏主要则分布在尊沿深南大道、亦集中分布姑在乒CB抗D拨、车公庙和华业强北三个片区挥。天津欠天津写字楼主里要集中在和平东与河西区，逐悟渐形成稻**答、南京路和友材谊路三个主要据商务区。此外拒海河沿线及天茧津经济技术开股发区（泰达）铅则是新兴商务般区。摊（二）君西安写字楼宏茅观经济环境分栽析涝1堤、西安市第三贝产业发展状况糊年份般第三产业竟增加值（亿元茎）皆增长速度尚占国民经济比陈重乔200辛4励540.15欺1她2.3厉%根49.3搂%档200养5净666.45理12.7漠%笛52.5埋%崖200故6氧764.03庄12.4饿%埋52.7策%悬随着犬西部大开发的仪进度叹加大易和西安桥连东感西、辐射中亚液的地缘优势日智益显露球，誉及西安辉地区经济的飞研速发展，近西安阴第三产业含比重刚自伶200琴5洲年步入厘50%爪的门槛，西安惧市第三产业的榆蓬勃发展哥态势功，三将还为写字楼柄市场剩的长期需求提档供有力保障。口长期来看，烧我国总体经济饱发展和西安市己经济撑改善和第三产粒业的发展将为撒写字楼市场提插供足够的需求蜜保障；未来一览至两年，写字腊楼市场集中放呈量的局面将比班较明显。从时旬间节点看碑，保08-0屋9少年，话西安市经济的予发展对写字楼安市场需求的刺舰激正逐步显现厉，可预期的商仰业机会明显险。既2晶、躺别区域政策法规铃与发展潜力对倚西安写字楼市弦场的揪影响浑力炎由于厚**括区对高科技产拌业相对优惠的兔政策，使西安仆市甲级写字楼狱主要分布在西厕安的滥**冈区态，而行从区域写字楼新市场租赁情况摊来看，由于城屯内相对繁华的释地段和便利的调交通以及其早黄期形成的企业煮集聚的氛围，畏使其区域内的椅甲级写字楼出革租率较高，嫌综合评价的结录果是别**吹区及睁**饶区匪CB寒D惑的近、中期发蝶展将会替代城贺内的甲级写字译楼市场地位挨，可以预判衣未来一到两年敲内，肤西安市敌**榆区的甲级写字烈楼市场将呈现饶出集中放量与比竞争并存的局第面，其入市时炊机把握将极大妨地影响到未来滔该业态的市场海经营情况。曲另辽外在西安市与萍**胞区对项目土地反闲置的政策刺游激下（俩对闲置时间超激过两年，不具旅备动工条件的侧，依法收回土崇地使用权；具亏备动工条件的福，由用地单位头申请，在依法勤缴纳土地闲置敲费后，按程惯序批准延迟动情工时间，到期盼仍未动工开发晴建设的，依法勉收回土地使用庆权），未来三竭年鸣**收CB傅D纵的高端写字楼库发展建设将进线入快车道。失（三）西安市疗写字楼市场整阴体状况分析凯**奶区、城内、经园开区、南二环缝、长安路是西盲安目前写字楼亩聚集的地方，筝约占西遵安掀8孙0桥％以上的写字父楼项目。从长括远凝来管看，蒸基于城内、经案开区、南二环士的规划限制和扭商务氛围，城赛北、城中的写惊字楼开发建设租将呈趋缓之势鱼。炉而随着假**吗区的二次创业讯，商务氛围的做日益成熟，西蜻安写字楼尤其仔是面向高端客母户的写字楼将馆逐步转移至档**程CB懒D火，可以预见烟**蔬区未来将成为饿未来写字楼密扁集开发和旺盛鼓需求的集成连船片区。规西安甲级写字报楼市场需求拔西安市甲级写狗字楼的主要租甜户是外资企业铅、金融、保乘险业、咨询、徒贸易及区域政送府等服务机构困。从区域市场亩情况来看，延**答区的甲级写字惊楼的租赁状况湖日渐好转慎，这主要是因影为城内的甲级泡写字楼可供租嗽赁的面积有限吊，而恒近期又未有大垂量才的甲级芝写字楼投入市雄场，使一些外沃来企业开始转狸向选择者**慕的写字楼。醒因趴投资者对投资腰写字楼物业普量遍不看好，持推谨慎态度。因武此，茅西安缺市场上出售的临甲级写字楼以横整层出售为主京或为只租不售秩。帖西安市最近五朴年写字楼市场羞销售平均价格形西安近年写字劲楼供应与需求暂、空置率提200踩6滚年西安写字楼颤租金和空置率眼2004访年的写字楼市避场开始降温，路价格下降了亏3.5%稿，空置面积增妈加到秘34%易。争2005还年西安市办公忠写字楼价格平程稳上升。净市场上的高档都写字楼增多，无大部分高档写崭字楼下面几层宋是商铺，上面挖才是写字间，苍纯写字楼较少积。衰对于中小型企输业来说，旧写泰字楼价格虽然侵低，但是办公啄条件不好；而饺新推出市场的宫写字楼条件虽哄好，但是价格残和使用成本又落偏离他们的承蓝受能力。供需咏双方对写字楼霜的产品定位上标存在较大差异倦。吐0屡6调年西安甲级写像字楼市场存量穷与新增供应嫁西安市拘写字楼主要分湖布在冻**水区、城内、城坚南、城北四个月板块中，但在毁各板块的分布幼中相对分散，兼仍未有一个团成规模的写字励楼聚集区，目脑前主要呈现出狗热点地段与传怖统区域相接合抖的模式。其中愿西安观甲级写字楼的排存量为娘31赤.奸4亲万单平方米躲，蚕200拼6落年西安城内甲事级写字楼基本抽处于消化存量裹阶段，从难西安市甲级写框字楼租金为拿75.6悬元姨/卧平米，较上一蓬季度增长议2.2%唉。甲级写字楼倡整体市场的空士置率为名32.3%尺，分同比淘下降围2.1%造诵的情况来看，糖西安检甲级竹写字楼市场在秋未泰来尘2敌年内将出现原蛾有存量消化完杂毕，新增供应夸不足的情况。把0傍6缴年西安甲级写哀字楼市场分布博存量写字楼疲分区佩租售状况闷目前西安甲级烂写字楼总建筑奔面积约壤为玩16贞0式万平方米，写赛字楼部分面积嫌约蜡为趣10惠5赞万平方米，约浓占总建筑面积拳的鹊66堵%伪。匆所在区域丰项目责名称朵建筑面积（万桃平米）醒租售价格（租恼金染/振平熄米急/理月成；售殿价脏/里平米）论城内佩长安国际屯4.8大￥证90格/拉㎡爷/久月套中大国际吼2.8室￥芒130渡/亚㎡徐/肌月勾金泰丰国际商蜘务大巴厦患借2.5您￥指50倡/蝶㎡炮/啊月肺新新大厦淹1.6才——决王子大厦模5.0望——衬宏府大厦馅￥搁50单/帽㎡虫/兵月获**脸区辛**柱国际商务中翻心荷久14借￥趴82蓄/夜㎡肢/屡月裳创业广场换8.4碑￥锡68陡/方㎡俊/搁月翅西高智能大佣厦碧本——着￥懒40壶/崖㎡舅/秀月农高科广沃场鸡拦10经￥述65促/浑㎡专/内月悬华晶商务广光场斩B霸座跨裤2傍.灵3碍￥解45摄/惭㎡旁/贴月奥海星城市广场坦13.8坐￥迟60夜/观㎡蜡/骤月险九座花涌园沫守5.8架￥毅40惜/举㎡顿/承月拒杰座广场拼——嘱￥钓40挣/蔽㎡璃/骤月去创新数码中心雾——坡￥夜50柄/臂㎡枕/仪月笔阳明国际（鼎瓦盛时代做）胆识0.2原￥菜35顿/铁㎡存/骡月壳捷瑞智能大照厦哀忌2.6照￥挣35效/访㎡绢/旋月墙城南盈交大科技产业祖园法课￥巧40冲/织㎡招/园月犯领先国最际乐失0.5纽￥岔40但/虎㎡笛/腊月护怡和国环际乳携——宰￥具25蚕/隔㎡史/瑞月横长安国集际遇茫15值￥凤90丑/钩㎡纹/紧月衔金段泰云·炮财富中细心雀葛2.5季￥旗25拉/夫㎡品/页月有城北羊第五国毙际选萄4炎￥腊40碰/咽㎡价/啄月屡经发大应厦睛拳5海￥形50证/芬㎡狡/矩月阴凯鑫国际金融惠大醉厦敌朽3固.2想￥枪40英/叨㎡铜/忍月标存量写字楼规戏模及租售状况箭类堡型按土（级别）朴名称景区域虏完成日期腹建筑面积灰（平方米）滋租金慰(羞元压/蜂平方贡米朱/扬月氧)喷售价程(恨元施/做平方脸米屯)霜入住率直甲级恭中大国际摇城内怎2000辜揭年正28,000亿130湿--犬98%教甲级钥长安国际爸城内码2005散亮年拢7嫩练月家48,000介90劣12,800呜45%多甲级纠**功国际商务中心妨西浓**补2004猛匠年隶55,500农85当8,800面50%揉甲级贝高科广场订西牧**早2005巴丝年乳57,000缘65挪6,500传70%哥甲级败创业广场泻西代**孙2004淡好年回84,191赛68字6,600拨95%描乙级雀宏府大厦请城内暗2004骑暴年半81,600痕40你5,300社85%还乙级糊金鑫国际杀城内偏2002帆冶年把26,000晕60滚6,600绩70%郑乙级脸凯爱大厦截城内攻2001危洁年领57,741烂50既5,800劫85%化乙级纤广丰国际大厦迎南二环挤在建昆40,000袍--饰4,800肠销君售血70%序乙级台老三届世纪星汗大厦禁南二环蜡2003净轮年芝58,000匀65木5,960颠80%昼乙级升西部国际广场线南二环扁2005植有年辈9题魄月吸70,000损50米6,000水销售钉20%日乙级菊海星城市广场僚西盘**蚂2006脑陆年办6抬哪月灿93,000宫--风5,700启销期售妄50%党乙级蚁紫洲国际告西养**强2006向秒年疯28,080单50跳5,200但40%乳普通谋领先国际大厦托城南屿2005遮跃年钻38,000武--啄5,200妇40%戏普通捞文化大厦救城南注2000邮誓年橡--部48怖3,800断95%醋普通巾阳明国际吹城南宾2005甩陡年椅43,000绵35督4,900絮65%买普通姜金石大厦铅南二环屋2004绢世年胖90,000搁70贤--括普通备 扔煜源大厦碌 底南二环令 韵2004弹围年矿9痛截月跟19,211臂40匠4,800驱75%依普通待华融大厦埋南二环租2001龟57,000垂38粥5,800指60%蓄普通躁腾飞创新中心稻西绣**翁2004更19,282戚40溜--齐84%忧商务公寓丰怡和国际译南二环伟2005慢央年丢78,320米30湾4,300挎40%亭商务公寓召泛美大厦霉城南哑1999染坡年维40,000迟30今3,720漆90%件商务公寓电皇家公馆扎城南远2006届紧年犯64,876您30~35醋4,000说销必售奸69%扭商惰务慰(索酒店笛式塘)型公寓顷金桥国际广场姐西衫**剥2007嫁苗年抬5貌毒月尘53,708骨--碰4,500膝销消售端27%刃SOHU进豪盛旺座现代耀城容西雪**苗2006席杏年奏10巴馅月兵187,66慰6励40粒4,400蚕60%收（盐四敌）烂区域写字楼市巡场馅分析辆区域写字楼灾需求细分阅西安桐**冠区中高档写字磨楼赖客户有如下基菊本特点：1、行业分布沈被调查企业行疲业分布广泛，亲信息邮电类殊占妄1梨9松％、咨询服务再类担占汇2饥8尖％、建筑房地司产类鬼占舍1橡7芬％。2、公司性质区本市公司德占介4叨5保％，本省其它洋地区公司府占膜2丑6财％，外地公司兄占堆2或0灭％，港澳台及吨国外公司各回占墨2毛％羊和各7嫩％。爹3味、巴写字楼的取得负方式伯在物业取得方难式上，本市和畏本省公司租和盆买比例相当，授略偏向购买；庆外地、港澳台谱和国外公欢司伯9魂4已％以上选择租咸赁，其中以港搜澳台和国外公妹司表现更为明页显喂，肝10贼0育％选择租赁。季由此可见本市见或本省公司是挽出售写字楼的六主要目标客户衣，本市或本省雪公司以及一些己外地、港澳台鹊和国外公司是岛出租写字楼的放主要目标客户躲。英有堵5茎5孙％的公司本部颂和散6枕3晒％的地区总部炊在物业取得的蚊方式上选择购羡买，由于总部园和地区总部的集办公位置相对酱稳定，因此其夺偏重于选择购五买的方式，触而分公司和办哈事处由于地点好变迁频繁，因群此偏重于选择缴租赁的方式势，选择购买的扮比例仅融占寇1本3泽％羡和孕7提％。93%8793%87%45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%本部地区总部分公司办事处4、办公面积准办公面积看在亮200购-50害0絮平方米杆的公司比重最萝高，其次是辉20化0模平方米纸以下的公司。葡可见，西安写浙字楼市场中中辽小规模公司比虹较多，但办公按面积达到违100仿0氏平方米奸以上的公司寻**捏区明显多余其我它区域的写字邻楼，可见对于责大企业而言，质**悬区更有吸引力设。疼5架、括需求细分：座初创企业恢成本支出合理聋公共会议室等概综合配套疯面积适合麻中大企业册规模单位成本拳低岔形象匹配忌青睐专业化、仪个性化的配套姐外来企业名着重品味、择茄邻而居、群聚牵效应、品牌形壶象解核心地段、标煎志性建筑救软硬配套一流蹦（五）市场特恢征总结躬分析会西安脾写字楼状况妇，总结雅如下特性：芹市场呈吉现踩“饰两头不足，中袍间过异剩倾”聋的状态，经济珠型和高端型写煮字楼将呈热点简在售项目较少缘，高端项目稀场缺。冒客户整体实力俊较高，涉及行宣业相对广泛，疾服务业客户比视例逐渐上升。率高端项目启动谨的同时，带动烫了商住项目的洪发展。秋写字楼品质弹不一绑，缺乏高端氛叮围标西安写字楼发剧展仍在初级阶姜段寸目前西安的写煮字楼市场还基附本处于一个初腔级阶段，仿与仓200奥5雨年以前的北京复、上海、广州鱼、深圳很相似非，持但西安的国际艰化已经挥起步，伴随着伤西安写字楼市岛场用地取得方孙式更加规范，来开发写字楼的灵成本也将逐步责趋同，销售价驼格自然上涨皇，得西安写字楼的此未来放量增长常将成必然之势禁。毕从目前哪西安瓦市场看，虽然偶投资写字楼的狱回报率远远高穷于投资住宅、脚商铺，但是客泛群投资数量仍茶远逊于前者，溪购买客户仍以坟外来企业恳购买自用为主顾流狮。由此证明，位目前府西安市场写字泻楼销售的冷淡余与本地决投资意识的冷冈淡与落后有直右接关系瓜。界而这一情况随当着经济水平的著改善和对外交乘流的加强，在童未来境将极大的职得到改善。济经济型和高端污写字楼两个方闹向的潜力无限仁实践证明，在茄西安写字楼市坏场上，经济型霉写字楼和城市攀综合体高端写民字楼这两类产燕品定位是比较务成功的。扣一类是经济型凳写字楼沟，将部分住宅蓝功能与办公功大能有机结合，粘价格也与市场撑上同地段住宅冒价格相当，满具足了一些比较坏注意企业形象增、渴望纯办公僻环境的中小公碧司的实际需求祖。它一类是新城市扮综合体高端写复字楼会，以伙前期芽长安国际划广场、琴**权商务大厦、经瓦发大厦、西港修国际大厦、万樱达国际等项目慌的建设情况来罩看爽，他其目前写字楼袜的价格就代表菜了其品质和需声求情况。忠**到区成熟区域毯已呈愤需求热点，睡供应日趋集中彼，根CB屡D驳优势显现男目前，城内黄抄金地段可供开某发的土地越来奥越少，写字楼疑市场在城内发泼展空间将越来毙越狭窄，向城买外转移已成为胡必然趋势。蚀本案所处的献**抬CB该D淡区域虽然商务凝氛围还未成形逐，但不可否认源在未来将成为穿西安最适宜发霸展写字楼项目比的区域之一。饿（妄六唐）狭本案写字楼部捉分椅总结眼综上所述，浆**割CB渠D咽区域已形成浓价厚的商务氛围肌，市场条件成杆熟，需求旺盛怎，而一些保综合磁配套的问题也虹可以在短期内剃得到改善。在腰本区域建设写秃字楼项目更利暑于在市场竞争纹中处于疾先发状领先优势。犬对迷西安剃市及区域写字熄楼市场的分析跪表明，痕西安气市写字楼市场趋竞争激烈，潜方在项目众多，亩风险较高，但速**垮CB蔽D绢区域地段更佳脚，竞争优势更锻强舰，且真正意义圆上的甲级写字济楼目前仍旧比议较稀缺，必屈指可数的也虚就是西港国际黎大厦敏（誉建筑面积矩6.要6恐万立平方米轿）服、六**巷国际商务中心争、创业广场等员这几个项目具写备这样的条件消。抬通过对写字楼旋客户需求的分最析发现，客户足选择写字楼时粉除租金等必须陷因素外，驼主要考虑地段池条件、形象档遵次、硬件设施笔、软性配套与脸物业管理。恢因此，在假定杯本案形象档次室、硬件设施及尼物业配套均不牵逊于竞争项目久时，低**捆中心区金作为够西安叶核心商务区，友汇聚陈了高西安例大量要人流、物流、技信息流、资金饺流，速且本案独具的山停车场、候机柱中心等提供了滚先天的、唯一姓的资源共享优社势，将为是本零案内写字楼部剪分创造的最大想竞争优势厘。毫本案所处帜**瓜CB逮D蛋区域，向西与系丈八四路摄相连，向北与她锦业路枯相接，并有虫都市之门幅**塘区行政中心隙等艰项目作为形象炎支撑，出店于殊CB正D石写字楼建设集摸聚效用的考虑嫌，抢是最适合发展然写字楼项目的俩区域。披二倦、酒店市场分饲析胁（一脸）硬葡背景状况衰200匙6鸭年西安纠共接待海内外聋游傲客巾2738.址7迫万人次，比上式年增犹长贞13.0屠%料，其中海外游貌客谣86.雾7令万人次，增羡长亦11.8驴%蹦。警200冶7载年矩“熊五勉一般”春黄金周期间，芦西安市共接待年国内外游锐客甜25愁7菠万人次，与上粥年同期相比增主长辱27.4起%头；实现旅游总姻收弊入弓11.5冤5锅亿元，同比增沈长深21.0杠%急。实现社会消骨费品零售总研额炕13.4都4糕亿元，同比增庭长夜15.9垫%扮，其中：批发没零售贸易业实肤现商品零售出额博11.3诊0而亿元，同比增察长增17.6反%饰，餐饮业零售优额国2.1果4盈亿元，同比增材长寇7.0究%狮。分据宝对恋3仿6弯家主要宾馆饭阵店统计埋，减“眼五惠一巾”绢黄金周共接待坟住宿人虹数翻7.5老6和万人次，与上包年同期相比略纵有下降（同比郊下演降党1.9签%红）；营业收布入甲195醒6甚万元，同比增匆长舅9.9福%嘱；平均客房出裤租率巡为影77傍%想，比上年同期恭提泽高父2明个百分点。在完客流高峰期间掉的荒5紫月亚2侵日沸至丑4司日锤,被部分宾馆饭店蝶的客房出租率励达堪90士%杏以竿上兽,僚有的甚至达时到膊100夫%肿。平均客房出辰租率前五位的遗是美伦酒店、铸钟楼饭店、光衔华酒店、城市微酒店匀、西安杏志诚丽柏酒店吹（原新纪元酒越店）坐。庙西安旅游人次结变动情况筛2001旅年勿到苏200损6赶年，夏西安意接待旅游人数题呈逐年递增趋买势，虽研然租200彼3俯年抓受该“徐非蛙典长”受因素的影响旅讯游人数侨较杰200纷2士年有所减少，爬也达到了眉161览4盐万截人。同时，游蚕客在散西安蛾的平均每人居购住天数也由妄2003刑年的樱2.2向天增加到瞧了虹200然6粘年的违4.2纺天，有益于酒鹿店业需求市场黎的发展。由过肾去平均增长速央度的推断，未捞来三年，外速地方游客来肃西安封人数将以每年牺增长门10瓣%绵以上速度递增霸。案酒店痒商务客群的未烛来变动趋势因200皂4刑年芦1牛2浮月，《泄西安叹城市总体规刑划炊(2004-哗202缩0迫年浙)咸》方案正式公骆示。未来检西安佣将定位于裁西部锄地区的经济中激心，同时努力罩把桑西安蝴建设成为国际罗港口大都市、环中国北方经济彻中心和生态城瞧市。经济的发骆展、地位的提粱高和洁西部宪建设都促使池西安挂客流量大增，挡受此拉动作用胶的影响，湾西安器旅游业、商业承、餐饮业以及嘱会展业必将有蹄较大幅度的增活长，同时处西安卫酒店业也面临尘着一次快速发搞展的商机。兽（二疯）著肿西安酒店供需压情况分析抛目前，西安星事级酒店在规模州及数量上都低香于北京、上海软以及广东等大皆城市，发展水请平仍处于较为吼落后的地位。添据由2006询年西安骗市凑旅游治局愉统计资料显示百，目前西安市言内六区正式挂敌牌注册的五星荷级酒店昨仅有椒4芝家，以五星级里酒店的稀少难予再满足接待市辉场需要爷。删200疗6仿年节假日西安污市五星级酒店杀的客房经常出院现爆满现象。爬名称嘴星级死客房数绝租金沈西安长安城堡距大酒店戴★★★★★柴32幅6迅套瞒59本8抬元瑞/恐天馒（谈2龙3咐㎡）耕西安香格里拉汽金花垫饭店滤★★★★★始41盐6组套室668图元布/乓天忌（提3蓝0狼㎡）烈西安喜来登大呢酒店侮★★★★★沸41传8篮套于70修0饿元也/撇天鬼（谣3恒2洲㎡）大西安凯悦（阿笋房宫）饭店汇★★★★★沸40挖4凳套俗86姑3扬元悟/库天覆（距2平9牌㎡）沙西安国际会议持中心曲江宾馆累★★★★擦20载0朴套音30郊0售元惭/墙天穿（慕2肾5些㎡）晶西安曲江惠宾姥苑宾馆存★★★★君10肉0鹊套嗓49霜8敞元疮/袄天再（愿2协7方㎡）沸西安豪华美居密人民大厦司★★★★舰20玉2奔套恒53闸5安元消/皂天卫（膊3须2纱㎡）句西安金花豪生容国际大酒店绣★★★★咳32挂4汗套云58籍8暂元竹/肤天戏（饮3妥0养㎡）结西安金石国际耍大酒店物★★★★侮32雄7内套料4躲8窝8纪元宋/旷天煌（茅3货0疼㎡）凑索菲特人民大概厦命★★★★遍41某8点套劳500店元诱/钱天尖唐华宾馆游★★★★临38球3尖套除378群元盆/疯天野建国饭店灶★★★★气76乘6丢套沉410厕元假/专天设西安宾馆讽★★★★股53姓8担套沿450弦元帝/架天挽天域凯莱大酒烂店舰★★★★剖32舒8瞒套杏320赔元昌/骄天驳西安市星级酒题店配比与分布羊西安市酒店五卷星级、四星级劣、三星级、准雨三星级和二星谱级及以下酒店辞分配比例分别打为替3掌%瓦、缺4版%僻、拦10建%汁、惜14晨%钩和膀69%顷忠，其中五星级厉酒店又主要集蒜中在丰镐路、由东大街、南门葬和东郊。，而镇其它区域四、狗五星级酒店数脂量则相对较少尖，术区域存量明显畅稀缺，在经济令高速发展的西隙安樱**照区仍是经营空战白点。否巨大的市场需洽求难以满足，滔因此在双**识区的五星级酒草店项目有着无区比巨大的市场闯前景践和盈利空间。浸西安脚西安喜来登大姓酒店棉豪华间沈￥局955岸金花豪生国际闯大酒店唯高级客房卖￥寺768象长安城堡大酒指店保标准间旺￥拔664羽豪华标准间笼￥截756民标准间介[乒单哥早挪]抬￥雕758膜万年大酒店砌标准间（三星寄）匀￥怨300推标准间钩￥抗520划西安凯悦女(注阿房皆宫献)职饭店打标准间陈[等单寻早级]缓￥兄978席西安香格里拉耳金花饭店鸦北楼标间烛￥挎668剖笑北楼标间乳[俭双料早味]醒￥锈764鸣组南楼豪华间阳￥源812家金石国际大酒古店声标准大床间稍￥来370相标准双床间晴￥催370新豪华大床间里￥换470酒店分布状况拣酒店需求（经蹦营）情况敬五星级酒店入侨住率饲名称态入住率兽旺季父淡季痰平均入住率帽西安长安城堡咽大酒店躁85矛%单75右%碑80化%守西安香格里拉裙金花饭店虹88%填75%哭82%朝西安喜来登大父酒店握85%社85%笔85%河西安凯悦（阿杨房宫）饭店献85%表68氧%获77刘%南四星级状酒店入住率益名称敢入住率巧旺季出淡季帐平均入住率竞西安国际会议先中心曲江宾馆慕80赶%垒70秒%滩75武%谁西安曲江惠宾扫苑宾馆固75倘%健70郊%中73糖%军西安皇城宾馆遇75缎%犯62省%胆69馆%互西安金花豪生效国际大酒店钞75睡%宜70演%兼73限%谎西安金石国际赞大酒店唇80%冈75%滋78%基索菲特人民大忘厦坊80娃%京70柿%盏75矩%雁唐华宾馆扰80侵%奸70梅%枯75神%缝建国饭店剖80肝%刷75竹%敲78页%键西安宾馆丙95健%贴80的%丰88戚%旁西安骊苑锋92峰%当86样%俊89宿%乘可以发现，国近年来壮西安剧四、五星级酒犁店兽入住率受旅游溉季节的东影响幸越来越小酬，非这一方面表明手以参加会议、情商务洽谈、公衔司培训等为目愁的般商务消费胡有增长之势贩，另一方面也看表明焰西安五泽星级酒店百具备的良好的蔬商务条件使其白经营状况较为踏稳定，说明西招安高端酒店的移供应量还远未活达到饱和，仍瓣有相当的发展齿潜力。榜另外从宏观经灿济和地区发展秩的角度看，嘴随着戚西安需市各行业各领扎域突飞猛进地夏发展，高级星魄级旅游饭店市粒场紧缺的状况爱日益突出，也桌使得本市四、必五星级旅游饭绑店的出租率大聪幅上扬，一般敬而言，酒店业搏出租率最佳合司理指数应既考是虑经济效益，遮又能使酒店得傲到可持续发展虚，业合理指数应忘在悦75参%茂左右，目前西节安市存量四、烛五星级酒店远是远超出这一标算准，需求极度召旺盛。贪（三第）刃障区域君酒店阁市场顾供需情况分析玉**南区酒店评存量情况补项目名称捡星级及入住率睁概况坚水晶岛酒店蜜★★★★摄85%辉1宽0洁万平米鉴西安盖志诚丽柏酒店薄★★★★粘95%晚——奏西安戴维斯大奴酒店积★★★★虚80%虎——遮**锈商务酒店帆★★★田——静——赏嘉年华酒店祝——吓——煌——讯陕西宾馆（国浅宾馆）忆——茶60胶%检（秧2006.霉6暑）问——寻豪门新天地旦★★★脸60笋%疾（这2006.僵6些）辛——适好泰快捷酒店漂（经济型）使★★★陕75帜%桶（闹2006.括6蹄）膀——烧**稼区潜在酒店情残况皂从西安旅游局艳了解到，预计书到滑200级7旨年年底，西安泻星级饭店数量坊将会突破惑200掌家，星级饭店谊客房总数将达培到减2500波0父间左右。巴届语时，西安星级灯酒店结构数量钟大体为：五星之级饭店将达到困7-倾8斜家歉，四星级饭店遥将达到或超过脚34罢家京，勿稠在枕**悟区映已启动的假房地产筐项目中，如脉绿地世纪城垄等项目君都规划有骆顶级验酒店。央目前已了解到醒的责**狸区近期营业的室顶级疗酒店包括朝**价香格里拉金花洗饭店浴等项目。喇项目名称挪星级享发展商啄项目概况授香格里拉堆（告**饿）大酒店占★★★★★刃香格里拉集团咬200凡7芒年营业标**角区胆CB线D擦酒店薯★★★★★输——戒未近来打1-灾2指年开工泄和记黄埔酒店切★★★★★夸香港和记黄埔肝未吩来私1-饲2积年开工虚绿地假日酒店涨★★★侄绿地集团、英蛛国洲际酒店集庸团恰未暴来党1-蛇2偶年开工舌西安王子铂金累饭店管★★★★川王子集团旱200朽7熄年冠7胁月试营业欣已知潜在酒店船分布哪从潜在五星级岩酒店的情况看滚，跪分布仍呈现出钥向杠**镰区集中群聚的蚊趋势绩：印酒店均处在交学通便利，商业庭商务氛围比较彻浓郁的片区，法一方面满足酒拦店赖以生存的哗基本条件，另轿一方面根据目旺前西安伐旅游、商务盟客群量基数忆，帝五星级酒店间组不构成直接竞霜争，阔相反却能起到榆酒店业的客流杀集群遇互补效应。浅潜在酒店特点咐小结宜统计分析表明租，购西安迁市潜在酒店业豪态存在如下舍发展趋势却：友**草区星级酒店尤签其是五星级酒料店供应不足甜。德酒店项目多集确中在锻**划区原核心地段违（创业路与唐现延路交界）及骨二太期寄CB撕D炒中铺。手五星级世酒店的集中只说明其它投资醉商也颇为看好佩**漆区未来的发展铺前景葬。点区域酒店供需梳情况分析烈本案地处的改**役区域目前仅有回三家四星级酒杀店跪，盟五星级酒店现扩存未有一家，客酒店的缺乏与普**忙CB捉D纱区域浓厚的商技务氛围并不匹博配，销说明在编**暑区稿存在很大的酒拌店业发展市场请空嘴间竭。骑（仆四能）络酒店业态总结爬及本案酒店部潮分业态定位鸣分析表明，闻西安类市目前缺乏足堂够的酒店供应付，各类酒店长颠期处于满负荷点运营的状态。析从潜在看，茅西安市高端酒性店应呈供应密傅集状态绝。访本案所处的坛**善CB湖D训区域商务氛围值浓厚，对酒店约尤其是中高端润酒店需求量恐极迁大。林现存刻供应及潜在供撤应检的所严重不足，皱使欢本案有着明显祖的市场切入机鉴会。摸并且，作为综否合体项目，中塑高端酒店的引府入对项目整体寿品质的提升，反售价的拉动都短有明显的向上丝拉动作用。射考虑到本案的些物业的产权问腐题（本案未来违之项目不能产匪权式进行零散撕发售）及持有名者的经营风险奉，以及可预期子的投资回报比曲率，结合西安豪以及雅**料区酒店业发展叔的现状趋势。朵因此建议本案中引入的酒店业捉态以五星为佳鸣。有三、裂酒店式公寓市穿场分析享（一）西安市破酒店式公寓现愤状院1.炎1共、酒店式公寓谜的市场标准辽酒店式公寓又眠有两种类型孩，一种是只打标概念，搅而日后由业主爸自己经营或者凯象征性几年通钞过售价中溢出狂部分给予回报逮的把；另一种为售谦后长期包租。升目前，暑西安伸市场上宣传的情酒店式公寓大堪多为产权式，糊一般仅打出类婶似概念，服务决及后期运营实蕉际为高端住宅快。拣精致的酒店式葱装修、完善的驴物业管理及全轨新的经营模式横，在快节奏的御工作环境中，交入住酒店式公形寓，可以把更姻多的时间留给溉自己，不必再收为繁琐的家务站分心。随着西辰安对外交往的时不断扩大和经扭济的蓬勃发展房，吸引了大批资的人才来这里激寻找发展机会养，偶使得这部分人革群成为西安酒尚店式公寓主要揉消费人群搞。库目前西安该类块物业的功能配凶套都比较高档迹、齐全。据了泄解，西安数家泪酒店式商务公乎寓配套，都有刘高标准的星级暴配套服务标准搏。如中建世纪屑领域、世纪经壁典与么**芹水晶岛等项目叔，都具备或接楚近四星、五星少级酒店配套。俯1.躬2朱、租客来源饱项目名称盈欧美人士炭日本人俊韩国人采国内人士保新西兰酒店公过寓芬20%坊70%诱10%可——维裕朗国际酒店授公寓蛾10%兽90%森——拨——梳中建世纪领域略20%滔60%族——住20%免世纪经典牲20%祸50%易20%尼10%陡酒店式公寓的纪目标客户主要附是主要为外籍吉公司派出的高庙级员工、国内诚大型私企的老米板、高层人士袭等高阶层人士予，均以商务居杆住为主，并具哀有长期居住及柜安置家人的需伏求，这些客户萌的租期一般为瞧半年以上或更剧长，由公司担致负高额的房租有费用。萝一些小型公司吸也将其作为商驾住使用。这些汇企业的中高层厚领导都有享受闷租用酒店的权鱼利。他们希望险在市中心或交贯通便捷地区生脆活，有传统酒谎店的配套，相负当水准的上门鹊服宗务，重要的是贝能提供家庭式瓣的居室布局，客既有家的私密嘴性和生活氛围烟，又有高档酒毫店的良好环境系和专业服务以班及商务氛围，阔而酒店式公寓炼所具备的酒店沉和公寓的产品脑类型完全符合迹他们的这种居避住需求。兵目前，西安市辩酒店式公寓的邻常住客主要来传自日本和欧美女，韩国人和国拴内人士较少，忆因为日本人和奶欧美人士有较爹高的住房补贴滔，其普通员工雪住房补贴基本慌与目前鼓西安辫酒店式公寓的磨市场价格相同灰，而韩国人住劣房补贴不高，跳或者以现金形捧式发放，所以务韩国人往往不州会选择价格相杀对较高的酒店杨式公寓。在居烈住习惯上，韩扔国人和日本人兴基本送不姜“丹同守居闪”委，但都有群居治的习惯。慧1.逗3敬、在售酒店式卫公寓的销售状娃况扮目前，西安市招场上的酒店式藏公寓多为帐３９平方米突——叙９５平方米鸭精装户型，均路价接近５００玉０元／平方米冶，淹大多集中在钟仙鼓楼区域、小侵寨、西要**团等商业繁华区祖域。摊酒店式公寓以长精致的装修、浩完善的物业管灿理及全新的经谨营模式，满足趴了不少都市精演英与时尚一族标的个性居住和丽生活品质的需耕求，所以尽管倒价格也不菲，蝴却也不乏买家深。以往不少酒虎店式公寓也都逆在西安创造了港良好的销售业破绩奸。泛滨伴随中田建留·嘉世纪领域、汤乱姆公寓、骊马势公寓、裕朗国境际、时光２０伞００等项目在电西安的不俗表竖现，汉演杰统·欢枫尚、海景国展际、上海城等换楼盘也纷纷跟副进。屿据统竹计藏,傍目前西安的酒滩店式商务公寓晴租金年收益率剖已经达惹到鉴1唤3气％，比普通住千宅、商务公寓梅、写字楼的租光金收益率都要尸高，这也就吸雀引了不少人士霸把购买酒店式校商务公寓作为梨投资。业内人粪士透露，通常态酒店式公寓的萝租金要比普通段公寓饲高火3我0罢％，是有超值亮回报空间的，里而且酒店式服年务公寓提供的厅一整套贴心完诞善的服务，也齐是一般物业项苗目难以比拟的往。在不少消费绢者热衷于投资钻酒店式公寓时命，为此也应运肺而生了一种产训权式酒店式公赴寓。辟据统计显示，斧目前西安的酒喂店式商务公寓享租金年收益率租已经达到１３狡％，而普通住非宅的租金收益乓率为６％，普解通商务公寓的瑞租金收益率为坑８％，商铺的林投资收益率为演１０％，写字翻楼租金收益率沸为１１％。显破然，酒店式商恢务公寓的投资捞前景相对看好丰。患对比目前市场翅销售情况可以攀发现：投资型色酒店式公寓在你西安拉有着相当的市宫场需求。但是卧，注其市场接受程两度与地理位置贤有着直接的关税系：自然条件跳优秀或投资价背值高的商务中忘心区，酒店式弦公寓的销售速所度比较理想，创可以获得较高症的价格和更回款速度宰。剩（二）酒店式北公寓业态概念剂物业指忘标羞酒店式公寓彻传绢统套酒店己产权式酒店勤公寓式梨酒店虏商朱务折公寓牲S跳O剥矮单匀身钞公寓搬产权性质撞私有状无灯私有芹无缎私允有苍私有很私芳有再硬件配套灿居住型惜酒警店式习酒艺店式焰酒坝店式店办踢公挨型深家话居办公型班居犬住丰型多装修水平厕精装修扎精牛装修散精吨装修铅精抗装修众清犯水渴波简滔渐精株装修甚简装见服务内容家除涝①披外浅扭还有始家脖居式狠服务家酒店专业服务墙酒店专业服务印酒店专业服务钩基础乒基础私+她家珍居宰基础鼠使用功能估自纤用安须投资末自味用编自肤用汗自透用技自攀用窄幼投资斧自撑用枣自晓用启/求投资插营销模式碗只根租贩不售朋子销售砍只租扛不地售壶销扶售副只胜租蜜不售歼销售湿销体售针租赁供价格水平榴6.灌5宪元牵甜天盈·慨败2躺毅为元突筹寒850黑0卸元矛拖m垒2彻50赛0卸—弱700缺元炉肤天束蜘-澡7既0职醒元诉先m庄坚8000飘-1逗脾万蜻阿扯m盾晋6.5池元受透天呆·泻耻2惨户型面积损承0稠-1框攀m药强15败-3蒜纳m肌2长霞5叙-3搬摘m倡2已键5州-3誉傍m抵2延赞0掘-15袭津m央2抖30符-7遵量m蹲2疑5稀长m刻2架以杏下币目标客群捐外籍班公继司派出和办的高捡级何员群盒、国内抬大英型私企的老渠板柿、高层人士未/蹲投资者槐商屿务导出鼠差人员领(垄短修期雕)塞投嗓资赶者射商萝务出样差横人员军(蒸中躲长贸三)滨中可小艘企业佳主驰刺投柔资集者监私鹿企询主斤单叫身年梦轻粱人耽/家投烫资手者嫂居住时间遥半欢年粥以上立1-1疼0始碑天诵1-1逝0陶影天屠1-1凭0傍咱天该长期传长期至长期ﾲ酒店式公寓叔与传统的酒店汗相比，酒店式毯公寓在硬件配集套设施上毫不咳逊色，而服务秘就更胜一筹了雾。所谓酒店式阁公寓是指提供幻酒店式管理服叛务的公寓。除朽了提供传统酒会店的各项服务伍外，更重要的剂是向住客提供贪家庭式的居住蔑布局、家居式种的服务，真正且实现宾至如归珍的感觉。其最市大的特点是要刻比传统的酒店匹更多了家的味役道。由于它吸音收了传统酒店挤与传统公寓的吊长处，因此，伍备受商务人士哑的青睐。补酒店式服务公衣寓与传统酒店堵的本质区别在目于，它可将每银个单元出售给胸个体买房者，读由于拥有产权语的业主居住或圆委托酒店物业汽管理公司统一门出租经营，所关以从本质上来歪说，它是拥有蛮私家产权的酒女店。酒店式服碍务公寓也是投谱资置业者的上爹选，尤其是异登地置业的首选苦。因为此类投喝资对多数人来吼讲，是有超值治回报空间的。疏通羽绳常，酒店的租磨金要比公寓极高么30伙%孤，而酒店式服核务公寓单位小孙，好管理，易掌出租等特点是锈其它物业项目均难以比拟的。ﾲ产权式酒店环产权式酒店起辨源于上个世尽纪游70洪宽年代的美国，狡主要分布在气馅候温和的旅游赢度色喊假胜地。楚简单地说，产令权式酒店是由脊消费者或个人他投资者买断旅骂游设施在特定假时间里的使用死权。酒店将每察间客房分割成挥独立产权出售乒给投资者，投蝶资者一般不在材酒店居住，而行是将客房委托老酒店经营管理氏，取得投资回到报，同时还可振获得酒店战赠绒轨送的一定期限捉的免费入住权么。它是将房地英产业、酒店业澡和旅游业结合戏在一起的罚商旷闭业业态。而酒劈店式公寓面积朱有大有小，居答室有多有少，倚室内厨房等生民活设施一折应抵知俱全。酒店式宅公寓采取酒店算式管理，为住念户提供了一个坟星级酒店的家拜，但收费缝比矮畜酒店便宜。ﾲ公寓式酒店喊简单地说，公商寓式酒店就是珠设于酒店内部队的公寓形式的厦酒店套房，此贼种物业的特点壶在于：其一，粥它类似公寓，旁拥有居家的格财局和良好的居薄住功能，客厅沟、卧室、厨房庭和卫生间，一萝应俱全。丑其二，它配有率全套的家具电盐器，同时，能德够为客人提供散酒店的专业服岂务，如室内打辰扫、床单更换奔以及一些商业讯服务等。它既下有公寓的私密养性和居住氛围反，又有高档酒尤店的良好环境晚和专业服务。悟四星级以上的宴公寓式酒店提罩供的服务则更匀为周到，包括好餐饮、娱乐、拣洗理、游泳、窝复印、传真昌、榨容打印、翻译等肯。它和酒店式杯服务公寓一样鉴，市场潜力也纹很巨大。亦从服务上看，仪酒店式公寓与朋公寓式酒店几绕乎没什么差别您，它们之间的平本质区别在于薯：酒店式公寓龄楼盘可将每个军单元出售给个纸体买房者，买骨房者可拥有产胶权销可自住、可出右租、可转售，拨所以它是拥有识私家产权的酒液店。宾而公寓式酒店葬却没有产权。ﾲ单身公寓邀单身公寓的消比费者是收入不办错又讲究生活针品质的年轻人袜，所以，从装助修标准到物业谁配置比起酒店车式公寓要简单矩得多。咸同时，单身公说寓的面积要小例一些，一般在项50m2耐估以下，以降低弦总价，适应年机轻人的购买需筑求。而酒店式女公寓的消费者拿是高级白领、目经理和总裁等聚，物业由星级蜓酒店或有酒店回背景的物业公译司管理。ﾲ商务公寓免商务公寓注重化商，建筑结构欧上采用大开间吴，户型大小不尿一，多数以毛漆坯形式出售，提便于后期结合们办公需要改造反。急像市场上曾出缓现过售的烂STUDI芦O秘届类商务公寓修，寄絮虽然采用精装芳修，有些还配寿有少量的家具预，但整体上更伶显得适合于办驳公。配套恳的袖情服务机构也多膨是些邮寄、打益印等办公项目持。而酒店式公朋寓的公共设施懂类似于酒店育，从蓝除拥有酒店的搜服务机构外，陵还提供了银行乳、会所和超市葵等家居服务滨（三端）勾区域内酒店式贷公寓状况及本墓案酒店式公寓往初步定位再目前本案所处施的耗**雪CB叔D委区域内仅有善**沫水晶岛一家有均部分膛酒店式公寓姐业态钓，出租状况优税异。从潜在项违目看，贺创新商务公寓京位于暗本案动北侧地带，在描位置上哀与脂本案传很近听，鼠但区无法满足过**铸地区，尤其是鼓**挨CB沫D瘦地区庞大的商嚼务需求，在此贩投资酒店式公淋寓有着巨大的哪投资价值。豪根据北京、上岛海等发达城市态的经验，酒店觉式公寓大多是刘采取大产权统迫一经营的方式亦，其分销渠道槐是传统的房地旅产销售渠道，毁与房地产中介乐公司进行合作畅。客户以长住狂客户为主，主锋要是国内外高艘级商务人士和辰高级白领。这鸦种产品是长期议经营，获取长榜期收益的，投船资成本逐期回向收而不是快速钟变现。大以出售为主的围酒店式公寓，坦若承诺较长时鼻期的回报，则塔成为以投资为纤主兼顾自用的蝴投资产品，为些保证品质，应师统一管理和经支营，以获得稳象定的收益。此拥种模式其实与抬实现酒店功能辜的公寓式酒店绍类似，作为一木种新的投资产旨品，本项目的州公寓部分完全额做成此种产品赶市场风险比较蠢大。怖如果仅承诺较旨短期限的回报抗，也需要提供狡装修，与酒店泉的硬件投入差蓄别不大，但两乖种产品会产生少竞争。必须采缩取统一经营的太方式，否则小洁业主为获得客坏户，会竞相压启价，品质难有赚保证。在客户撤方面也会与酒年店客人有冲突后。而且包租的贺风险较大。由摊于采取酒店式冲经营管理，物专业管理费会比帝较高，对于自嘴用客户不划算农，会将自用客毅户或先期自用维后期考虑投资茅的客户排除在雹目标客户之外术，会加大项目丛的市场风险。让因此，饿本案若依托酒裙店管理，以产私权酒店式公寓铺的形式进行分州租根，参考目前爷西安孩市场对酒店式即公寓投资的热锋情，锈结合西安市场盯公寓式酒店的队不足，在本案泼位置建设摄酒店式公寓务加公寓式酒店俭复合体殿项目有着良好鼻的市场前景，尤有适当厅建设加大秩体量的必要。膨四、笛商业市场分析见（一）岂背景分析伯西安市社会消星费品零售总额信情况喝西安市人均可颠支配收入及人标均消费性支出沸西安市居民八讯大类消费结构佣（HYPERLINK\l"_Toc98300003"胸二）西安市童商圈岁分析祸商圈是以设定槽的商业建筑为玩圆心，以周围需一定距离为半燃径所划定的范盐围。然榨而宜,拦真正的商圈不模一定是绝对的黄同心圆模式，焦其规模和形状盗由各种各样的灰因素所决定。抗这些因素包括沉人口结构和密网度、交通条件辞和距离、商业左业态和规模、嫂竞争者的位置浮等。岂1HYPERLINK\l"_Toc98300004"迫、西安鸭市区主要商圈砖分析蝇果商圈扫钟楼商圈括**吵商圈游小寨商圈碑曲江序商圈少大明宫商圈僵地理位置供钟楼东西向教创业路中段妹沿音乐学院至忍电视塔段屡雁塔南向亡——欧形成时间透最早谅新兴趴新兴芳未台来槐3-麻4葛年池代表性商业设粥施坟中大国际

对世纪金花谨金鹰

忘世纪金花液百盛、好又多伏、麦德龙娃大唐不夜城馆——扣经营定位斜商业消费街区监白领体验绪时尚消费耕文化、商业复格合火MALL峰综合居家消费划售价扣（妥元糟/株㎡）症——链——历——师——惯——马租金（千元办/躬天凯·掩㎡）紧——烧——向——拳——寇——肚西安主要商圈罢分布情况分析苏从上图可以看喝出，西安市主盆要包括三个商返圈，分别为钟郑楼商圈、小寨嘱商圈以及轰**定商圈。钟楼商絮圈是西安最繁封荣的商圈，受走区域商业街改习造的影响，钟垦楼商圈的商业麻氛围也受到一检定的影响，目困前主要商业都农集中在东大街胆和南大街上，理西大街的改造蚀工作还在进行苏之中，未来有练较多大体量的恰商业综合体出筹现。小寨商圈怒是最为活跃的臣商圈，其主要欧的消费力为周惠边的高校学生掀，年轻时尚是张小寨商圈最大之的特点。弹**限商圈是近两年影来世纪金花百惕货和金鹰搜国际泻的入驻后才逐回渐兴起的，发舞展时间较晚，蝴其面向的消费卖者也主要以券**微区的消费者为爽主，是区域型小的商圈。妇总体来看，西着安商业主要集质中在老城内和沉南部城区。南猫部城区由于肥**封区和曲江新区坐的带动发展较药快，加之周边恐高校群聚集促宪进了南城商业油的发展。从目泪前的商业布局女看，新兴的商轧业已经逐步脱份离了传统的钟墨楼商圈，开始衬向城市边缘地床带发展，形成普多处区域型的肌商业中心，柏**延区商圈已逐步托成为区域性商笼业中心的代表映。未来这种区锁域商业中心的原趋势会更加明榨显，特别是发件展较快的南部粗城区和曲江新访区未来有机会像成为新的区域熟商业中心。贴西安市拿已成熟的商圈役商业特征分析苗(比1)超钟楼商圈欢钟楼商圈的特障点是：密度大兵、功能全、引肃力强、辐射广渔的中心商业圈降。这里不仅是淘西安居民购物衫、观光、休闲朱、娱乐的首选烟，也是外地客野商、游人向往仿之地。巨大涉的咽“垒十找”欲字商业街区聚态集着西安商贸纯业的巨大人气戴与财气。尽管堵近年来城市副庭商业中心地带旷与其他商业圈周不断形成，但库钟楼商业圈的斥魅力并没有因阻此而减小，其龙商业领袖地位鼻难以依旧撼动汇。涛西安商业最繁掌荣的商圈峰滑虫钟楼商圈位于略西安明城墙以繁内，是西安城义市中心地带。互主要集中于以澡钟楼为中心，深东、西、南、蛇北四条大街及裳解放路所构成天的城内商圈。打钟楼商圈是全君市商业最繁华革的地段和居民半购物的主要集茄中地，是西安们市的商业黄金融地段和西安零道售服务网点的管核心区域。堆市级商圈辐射招范围广油银垫作为西安核心灌商圈，钟楼商唯圈传统百货和极流行百货聚集爱，商圈辐射区离域力极强，不碍但包括西安市欢区，甚至辐射欣周边市县。商报圈吸引的顾客老群较广，人流密量超过将50爸万人，主要消茎费群体是西安催市民、旅游顾现客及西安都市或圈周边地区消西费者。其中西鹊安中高档消费斩人群集中在此置商圈消费，国取内外游客消费勉所占的比例亦樱较大。阶购物为主的商肠圈袋计据在钟楼商业圈粗，集中了本地狼、外地诸多的堤知名商业企业哈，如开元商城感、世纪金花购佣物广场、中大度国际、海大春晒天百货、时代性百盛、亿禾百释货等大型百货峰商店；国美电推器、迪讯通讯旗商城、捷讯通政讯广场、迅捷市专业通讯城等把专业店。整个下商圈是西安购真物最为集中的井商圈，不仅成因为西安人日常晓生活消费的核从心商圈，也是稻旅游者到西安心必去的商圈。茂商品同质化严蜓重，竞争激烈样躲脂钟楼商圈的百慧货店数量占据野了西安百货店承1/2市以上，百盛、年开元商城、世坊纪金花、海大宫春天百货等等减。百货店的集牧中以及品牌资棵源的相似性造沟成了百货业态貌同质化严重，体加上西大街的贞上海城百货和禁铜锣湾百货，带未来钟楼商圈席的百货业竞争驼将更加激烈。团业态分布比例导不平衡，餐饮隙休闲比例缺乏奶壁现钟楼商圈在各剃业态功能上的笋配置较为齐全伶但各业态分布势的比例并不平烂衡，整个商圈帆的服装比例较傅高，这主要是扬由于商圈内的意商业都属于各垄个不同的业主宪没有统一的管布理，而服装类鞭的租金要明显殃高于餐饮、休紫闲类的租金水陷平，致使各业森主在选择业态阻的情况下都青仔睐于承租能力摘较高的服装业努态，相比之下拨，餐饮休闲业沉态则逐步被挤符出传统的商圈河。渔内部交通制约境因素影响商圈丘发展坝糕西安城内钟楼裹商圈交通网络鞭四通八达，公跌共交通网络辐陪射全市各区。药但钟楼商圈道田路交通受到城值墙限制，市内从交通时有不畅牙，一些主要交威通路段如东大攀街、北大街等忘仍未得到明显单缓解，市民和逢游驼客席“岸出城难，进城退也绩难姐”饮始终是一大难睛题。除客观条懒件有限外，主鸭要商场的停车燕位资源也较为降有限，很多有药车的消费者停阻车较为困难，挎影响了商圈的索进一步发展。约商业购物环境膊档次较低，硬龄件、软件欠缺酸现有商业的建锈造时间较早，崖在硬件条件及叔装修的效果上锯都相对落后，粮使得商业的购钉物环境相对较银差。而且很多艳的百货在原设闪计上没有预先照留出餐饮的条趣件，致使在未当来的改造上会评出现很多的困的难。现有商业对硬件条件上的俱缺失影响了整探个商圈的发展支。贺商圈租金水平判较高枪夸汪西安钟楼商圈匆各铺位及商家斥由于位置、承通租面积和物业腹状况等因素租莫金差异较大。丈以钟楼为原点年租金价值最高种，四条大街向叶四方辐射，租吓金逐步降低。吨四条大街中东霸大街和南大街逢的街铺租金较烟高。租金水平瓶依高而低依次醉是：南大注街肚—晋》东大讯街塞—该》北大淋街疮—饼》西大街，由朵于定位、商业另密度不同产生拢租金水平的不袭同，及定位街嫌区商品销售利汽润空间与租金亡的关系，这是婆出租型商铺依特据定位、商业乒环境而定制租俯金的重要依据腰。而流水倒扣扰的方式是大中初型百察货商场普遍采鞭用的经营方式幅，在收租方式识上，普遍采用薄押金形式，具例体有交二押一掘，交三押一等享。溜(2)屈小寨商圈竖地理位置优越遵，承接多个重均要区域胁赔么小寨商圈是西灭安第二大商圈忘，小寨位于西起安城南的教科肥文大区，以小驱寨十字为中心翅，北到南二环纠，南到电视塔旋，东连曲江新四区，西接西姨**拳，地处几个重龟要区位的核心较。小寨附近有纤30歌多所高等院校饰、科研机构以蛮及多家大中型注商场，具有良交好的商业环境验和旺盛的人气痕，被称为仅次胖于钟楼隙的里“蹄副中倒心抵”涛和谦“舱次商套圈申”自。小寨的人流寿主要来自周边装的各大专院校贞、附近居民区趋和企事业单位渗。鉴于高校集雕中的特点，其胞业态组成有着赞比较明显的倾滴向特征，满足黑周边居民和师木生就近购物需呼要和中低档价锯位的时尚休闲滤类商品组合成跟为商圈的最大严特点。其主要携经营以服饰、旨手机等