南京豪宅专题研究课件

南京豪宅产品专题研究报告南京典型豪宅价值解析2015年7月15日南京同策咨询研究中心物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。不可复制的资源和产品赋予豪宅居住以外的功能，比如品质生活享受、彰显身份地位、体现圈层文化等等，高价值必然带来高溢价。按物业类型，可以分为大平层公寓类豪宅和别墅类豪宅：与上海总价1000万元的硬性门槛不同，南京市场有些大平层公寓项目环境条件和产品确实达到豪宅标准，但价格仍然受制于板块价值，从总价角度将南京当前豪宅市场界定为以下三档：两江板块在280万以上，城南、城北、仙西板块在350万以上，城东、城中、河西在500万以上；别墅类豪宅强调对自然资源的占有、产品赋予收藏价值，物业类型通常为独栋或类独栋，南京市场顶级别墅产品价格至少在2000万以上。Part1

大平层公寓型豪宅产品篇城中、河西、城东三板块占主导地位，河西豪宅成交量是其他板块7倍，两江板块成交量较好2014.1-2015.5各板块公寓类豪宅市场成交情况城中豪宅成交总价集中在500-800万、面积段集中在160-300㎡2014.1-2015.5城中板块豪宅总价、面积交叉分析144-160

160-180

180-200

200-250

250-300

300-350

400-600

1000以上710127700-800城东豪宅成交总价集中在500-700万、面积段集中在160-350㎡3河西豪宅成交总价集中在500-900万、面积段集中在180-350㎡典型公寓类豪宅项目集中分布于城中、河西两大板块，基本都具备或山或江或地段等稀缺资源南京在售公寓类豪宅项目板块分布雅居乐滨江国际华润悦府仁恒江湾天成典型项目去化城中项目去化缓慢，月均1－2套左右；其他板块典型项目月均能达到20－30套2013年10月开盘，共推出4.5万方，今年大幅降价后，才有成交，去化11套2011年10月开盘，共推出24.6万方，去化23.7万方，尾盘剩余一套，月均30套左右20112014数据来源：njhouse，数据截至2015年5.24板公块寓类豪宅项目多分布在稀缺自然资源、人文资源或占有绝版地分段布，城中和河西两大板块分布较为集中豪宅项目土地成本较高，位于板块核心区域，占有先天资源，周边配套成熟，土地价值稀缺土地价值对比雅居乐滨江国际2013年江北地王，楼面地价达7813元／㎡城中板块，新街口商圈河西奥体板块，河西商业中轴河西中央区位、新江东板块核心紫金山东麓，毗邻环陵路浦口新城核心、临长江隧道主城地段主城配套—资源配套规划规划多个大型商业及休闲配套；10号线临江站规划河西滨江高端宜居片区，板块规划利规划为第二个新街口，集商务、商业、国家级江北新区高端居住区——规划上注重私密性和资源均好性，多采用平墅概念，立面以干挂石材为主，园林多以水景为主题雅居乐滨江国际总建面115万方，容积率2.7，分三期开发60m以上楼距，规划12栋高层，高围墙资源均好，地保证私密性，组团布局面整体抬高保证资源均好性6.4，保证私密性，降噪风格：地中海风格，仿效星河湾设计用材：干挂石材抬地造景、架空层、下沉庭院设计丰富层次性，中央景观为湖景，配以多种全冠移植的树种、叠水、廊柱、法式雕花等打造宫廷式园林法式庄园主

抬高、堆坡、景，以植被、

下沉的立体景依托江景，以滨江码头为主题，以步行道、植被、水系打造私家公园内设九景，假山瀑布、观山亭台、水景广场、叠翠流潺、曲径通幽草坪、树木为主，每栋私家双院景观观，中央景观以水景为主，每个组团一个户外泳池主力200-300㎡，注重层高、面宽、主卧套尺度，舒适度高，以精装、科技、面积赠送等提升附加值雅居乐滨江国际一期主力200-300，200-250占比83%户型方正但通透性差，东西朝向有抗性全套房设计、玄关、中庭、双厅，大尺度动区设计户型方正、北向卧室较多欠舒适性多开间朝南、南北通透、储藏收纳空间大户型方正通透、多开间朝南、十字圆厅、南北通透、精装／毛坯，天然石材，装修成本6000元／平米左右毛坯新规前户型，赠送30-50平米；双院双首层设新风、地暖、中央空调、分户净水附加地源热泵全套科技系统—有面积赠送会所规模较大，标配恒温泳池，物业多为自营，费用和服务差异大，停车配比高，双入户挑高大堂服务与配套价值对比雅居乐滨江国际8万平米会所酒店（雅居乐酒店），另外每个组团一个户外泳池，680平米户型一户一泳池雅莱格管家式物业，3.8元／平米月（每栋楼一个物业管家）台地架空层停车，1:1.3双层入户大堂，0度平坡入口以资源和产品为卖点，会所作售楼处，样板和景观以现房、实景展示，以小众化圈层营销雅居乐滨江国际方山稀缺资源、

新区规划、临五星级酒店作展示、仪仗式导入、迎宾道旗、实景展示邀请品牌其他高端项目业主及城中名流参加“台湾潮”活动Ø

稀缺资源：享有自然资源、人文资源或绝版地段Ø

土地属性：地块条件好，周边档次高，规划为板块内宜居区域Ø

组团排布注重私密性和资源均好性；Ø

多采用平墅概念，运用石材、铝板、玻璃幕墙等，体现高端大气；Ø

户型设计注重层高、面宽、主卧套尺度，空间舒适有面子；Ø

多数项目精装修、品牌高配，流行采用科技智能化、面积高赠送等提升附加值；Ø

园林景观惯用水景、多树种植被、坡地造境等手法，实景展示；Ø

较大规模高档会所，标配泳池、健身、休闲、商务等功能，物业多为自营品牌，费用和服务差异大；Ø

公共空间体现档次，人车分流、停车配比高，多采用双入户挑高大堂p

软件服务上：创新居住以外功能，专属可定制化的服务，打造圈层生活主要在售项目存量约35万方Ø

保守估计当前市场典型豪宅项目存量约35万方，目前已知的待上市项目潜在供应量预计有73万方，下半年豪宅集中上市，供应压力激增金茂广场·御景华府仁恒江湾天成金茂广场·项目以稀缺地段、高端配套、玄武湖景观资源、御景华府

奢华产品为卖点方兴地产（前身为南京国一期1栋160m超高层居住区，分御景华府、怡景公寓549㎡（27户，每层一户）78%自身配套：五星级酒店会所、停车场、国际购物中心周边配套：玄武湖、湖南路商业街、展览馆、地铁一号线（玄武门站，目前在做出口直达工程）配套观景（玄武湖、紫金山、城市肌理）、城中地段、产品售价、去化

09年底开盘，目前豪宅去化21套，剩余6套，价格2600-3600万情况

／套不等Ø2010年前后摩根士丹利退出南京国际广场，2013年项目被方兴地产以8.16亿元收购，获得51%股权，项目更名为玄武湖金茂广场，目前南京国际广场购物中心正在改造并将更名为金茂汇，由原来高端奢侈品定位为轻奢侈品。Ø项目分两期开发，一期（22.7万方）是8万方购物中心和160m超高双塔，一塔甲级写字楼（低区）和威斯汀酒店（高区），一塔为豪宅御景华府（549平米，27户，一层一户）和怡景公寓；二期（25万方）规划285m高塔，引入瑞吉酒店、5A级办公和高端住宅（规划户型70-140、200-300、300-400平米三种）金茂广场·立面风格现代公建，铝板和玻璃幕墙为主材的超御景华府

高层建筑设计团队：由新现代主义建筑大师、美国GP建筑设计公司总裁Goettsch先生亲自设计，评为2004年十大地标建筑二期升级：美国Gp、英国ACLA、美国HBA、美国TT、美国柏诚、英国奥雅纳及美国喜达屋等一流大师机构联合打造，以“国家绿色二星”&“美国LEED认证”为建筑标准金茂广场·御景华府大面宽、大尺度观景面、全套房设计，动静分区，舒适度高，体现档次两梯一户，配置瑞士讯达电梯十字圆弧门厅，以黄金中轴动静分区约13.5米超大客厅面宽，配置超大落地玻璃窗，构建270度奢阔观景面总统套房式主卧，尽显奢华户型由美国著名酒店、豪宅设计大师Robertbilkey亲自设计每个卧室都配独立卫浴间，约549平米超大平层，五房三厅六卫

转角飘窗保证处处观景金茂广场·御景华府装修用材全进口石材、工艺考究、彰显尊贵奢侈3、入户玄关地面由多种天然进口石材作拼花；4、麦当娜树瘤贴饰面板5、特殊工艺丰富墙面凹凸层次感543金茂广场·御景华府注重细节和空间创新利用，同行作为标杆学习厨房边角设计成早餐厅，可观景可休憩转角飘窗增加观景面过道墙体用整面玻璃酒柜装饰，实用又大气主卧双台盆卫浴空间，增设桑拿房功能金茂广场·御景华府全套空运德国皇家级博德宝、嘉格纳等奢华品牌精装户内局部家具地板分户门锁收纳系统实木复合指纹密码门锁定制生活家巴洛克IREVO(易保）金茂广场·超五星级威斯汀大酒店会所、五星级酒店私人管Ø住宅目前可共享超五星级南京威斯汀大酒店会所，标配恒温泳池、健身房、瑜伽房、spa、商务宴会厅等，会所年卡售价16000元，住宅业主可享受7折优惠Ø宁高物业为南京国际集团旗下全资子公司，成立于2004年，目前专门运营金茂广场各综合业态。采用五星级酒店的服务标准，配备高端私人管家式服务仁恒仁恒江湾城四期收官之作，项目以江景、地段、1栋小高、2栋100m、其他5栋150m超高层，层高3.15-3.5m一期三期会所，二期、三期配社区商业、小学上门来访情

现在样板房展示区对外开放，周末上门有4-5百组客户（预计价格35000-40000元／平米）仁恒处于河西奥体新城核心区域，周边配套成熟，规Ø交通：多轨并达，500米内10号线奥体中心站、2号线元通站、有轨电车1号线Ø医疗：省人民医院河西分院、省中二附院、儿童医院河西分院、明基医院Ø配套：国际金融城、国际商业街、青奥文化城Ø公园：滨江公园、河西中央公园、绿博园、奥林匹克体育中心Ø休闲：九梦堂美术馆、艺美斋美术馆、保利大剧院、金陵图书馆新馆仁恒面江一字排布，观景视觉极致化，立面以铝板、Ø因地块狭长，改传统围合式为依江湾之势一字排布，所有建筑转向45度，形成最好的270度观景面；Ø为了眼见的风景更远，将阳台反砍降低400毫米；Ø建筑立面自上而下依次为玻璃幕墙、铝板幕墙、底部四层为干挂石材，参照高档办公立面，挺拔耸立仁恒依托天然江景，五维造景，打造以滨江码头为主Ø滨水码头Ø大江风光开Ø曲径幽溪，中式元素，开合相宜Ø独立庭院Ø入户仪仗仁恒景观细节方面，以石、路、水、木，寓情于景，Ø全灌移植榉木、紫薇、白樱等名贵树种Ø注重树木、植被颜色丰富层次Ø层次丰富的硬质铺装Ø活泼的造型小品Ø灵动的水景下品点缀Ø儿童娱乐区实景体验仁恒江湾天成3.15-3.5层高、8.1m大尺度面宽，全套房设计，舒适度高，客户感知较好200四房两厅两卫

江星平墅206四房两厅两卫

江月平墅251四房两厅三卫

江瀚平墅Ø西南向观景面约16.5米，西北向观景面约16.9米；Ø卧室、客厅全部朝南，约16.5米超大面宽，短进深；Ø客餐厅面宽8.1米；Ø南北通透、双阳台；ØL型过道动静分区；Ø独立储藏室设计；Ø南北通透，客餐厅、阳台一字连通；Ø套房设计、辅以转角窗、飘窗及双阳台设计，多角度观景；Ø全套房主卧空间设计，男女主人双衣帽间；Ø独立储藏室设计；Ø智慧面积利用，提升得房率仁恒270度极致观景，多功能厅设计，重新定义生活方江湾天成

式Ø3T2户奢侈标准层，3.5米层高；Ø约21.5米西南向景观面，约22.7米西北向景观面，270度极致观景；Ø客厅面宽8.8米、玄关系统、多功能厅、家庭室、中西厨，彰显气度；Ø三卧全套房设计，配大尺度保姆套间；Ø主卧配男女主衣帽间、书房，尺度可比星级酒店总统套290四房三厅三卫

江海平墅380四房两厅五卫

江山平墅仁恒入户、电梯等公共空间设计突出高端尊贵，注重仁恒380平米新中式风格样板间，灯饰、墙饰、摆件处仁恒江湾天成异位插座趣味标识仁恒江湾天成精装修品牌高端，打造成品生活，产品附加值高Ø

日本东芝中央空调、法国爱迪士中央除尘系统、过滤PM2.5新风系统、百年品牌欧文拓普地暖、韩国唯宝安保系统、博世、科勒厨卫……集成顶级品牌，呈现品味空间，从智能、绿色、健康等维度，将舒适成品生活再次升级仁恒江湾天成4000平米私家会所，打造高端圈层生活，由辉盛阁高端酒店公寓管理公司提供专属服务Ø

四期规划4282㎡私享会所，配备茶餐厅、咖啡厅、恒温泳池、健身房等功能，提供圈层生活Ø

由国际顶级高端酒店公寓管理公司——新加坡辉盛阁经营会所，提供专属酒店式服务Part2

别墅类豪宅产品篇别墅成交整体趋好，2013年以来市区及近郊别墅年均成交在50万方，仙西、江宁、浦口为主力套均价（万元／套）数据来源：njhouseØ整体来看，2011、2012年成交量年均20多万方，2013年因整体市场大热带来跳跃性增长，年成交超过50万方，今年上半年改善市场趋好，前5月已接近20万方；Ø从板块结构看，主城别墅产品稀缺，城中占比最少，成交以仙林、江宁、浦口最为集中；Ø从成交价格看，城中、城东成交价格最高，套均价超过1000万，浦口板块受成交结构影响价格呈明显下降。顶级别墅豪宅主要分布在浦口老山、江宁三山、城东环紫金山三大自然板块，主城稀缺地段少量分布Ø绿城玫瑰园Ø国信自然天城Ø二十四方Ø钟山国际高尔夫Ø中豪天禄Ø美林墅Ø珍珠泉9号Ø富力十号Ø苏宁紫金朝阳府Ø雅居乐长乐渡Ø国信来凤街一号Ø长发都市诸公Ø柏悦澜庭義之Ø玛斯兰徳Ø复地朗香Ø鸿兴云深处Ø名家别墅Ø爱涛丽舍顶级别墅豪宅占据稀缺土地、绝版资源、成熟配套，具有不可复制性江宁三山板块，位于江宁经济技术开发区西南，地处将军山、牛首山风景区范围内老山板块，浦口区珍珠泉旅游度假区内老山森林公园、1800高尔夫球场、珍珠泉度假景区北靠将军山脉、南拥康厚湖周边生活配套不足，但距离长江大桥8公里，过江隧道10分钟车程，随着新区规划落实，与主城便利性提升，是兼具居住和度假的城市别墅将军大道通达主城、南京南站、占据交通枢纽、周边商业生活配套齐全，地铁1号线500m，可作第一居所交通便利、通达主城、机场、生活商业配套齐全，地铁s1机场线站点距离1km，可作为第一居所独栋或类独栋，风格多为中式、法式，依地形地貌造景，注重自然、建筑的融合规划价值对比占地18万方，建筑面积5万方，容积率0.28独栋9套、联排88套（分三期）规划520余栋双拼、独栋100多套独栋、21套定制化别墅现代中式风格、屋面采用新材料铝锰合金金属管，环保性隔热防紫外线一期为地中海风格、二期为法式庄园风格依山脉规划，由西往东呈上坡走势，最大高度差40米，收山入园，建筑、院落、自然山水、百余种植物融为一体组团景观，富有层次明－仇英《独乐园》主题园林实景再现别墅豪宅以土地尺度为卖点，下沉式庭院，关景入院，附赠双车位入库一期476-945平米，二期600-700平米，部分户型四层（地下二层，地上二层）三进三出、大尺度内庭院、

露台、卫浴双间设计、卧室全套房设计，下沉式中庭、引水入院全套房、卫浴双间、双台面设计、大尺度露台、下沉庭院中式和院，负二层下沉式内庭院主题私家会所，高端物业，提供圈层生活专属服务会所为三层，地下一层办公，地上两层做会所配套，约5-6千平，由金陵饭店自营，设儿童活动室、健身房、乒乓球室、羽毛球馆、瑜伽馆、

终身会籍，与南京各大图书恒温泳池、棋牌室、餐厅、会议室、书吧、影视厅餐饮会馆、商务会馆、康体会馆、棋牌会馆、精品酒店客房、阅览室、DIY俱乐部、明清风格4进会所，分为前台、影音室、藏品区、活动区馆合作，提供代购专属服务，为业主量身定制兴趣俱乐部金陵饭店物业，20户一个管家绿城物业，4.35元／平米顶级别墅豪宅价格以2000万／套起步，面向全市内外财富阶层，不以现金流为目标，缓慢去化营销对比在售联排产品2000万／套起价，，独栋多为历史文物复建暂不考虑销售售2400万／套起售一期47套2008年开售，2009年8月售罄，二期2009年推出46套，2010底售罄，2011年推出F组团山地别墅10余套，2012年推出21套流云苑定制化别墅，2013年推出剩余30套，目前剩余一套2亿楼王去年5月开盘，推出收官之作奔牛谷街区共46栋独栋，目前仅剩1套入住客户以地缘性财富阶层为主面向国内外顶级财富阶层»

稀缺的土地和绝版的资源，使其具有不可复制性，具有投资收藏价值；»

物业规划纯粹，景观打造遵循自然，注重自然、建筑、景观三者融合；»

买产品实质是买稀缺土地，功能设计注重舒适享受，下沉内庭院，关景入院为基本特质；»

主题私家会所，高端物业，提供顶级圈层专属服务；»

定位面向全部财富阶层，地缘性不明显项目背山面水，拥有稀缺的自然资源和配套，可为第一居所，规划纯独栋别墅区，价值不可复制Ø板块：项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，属于南京三大别墅聚集地之一的三山板块；Ø资源：项目北靠将军山脉，东临河海大学新校区，西接牛首山国家级度假风景区，南拥康厚湖水库（天然湖面接近200亩、水深10米），坐享稀缺的自然资源和丰富的人文资源；Ø配套：地块距市中心17公里，距禄口国际机场20公里，距离S1机场线佛城西路站仅1公里，附近2公里范围内有万达广场、1912商业区、万尚城广场，学校、医院、银行等生活配套；Ø规划：南京占地18万方，建筑面积5万方，容积率0.28，项目分三期开发共103套独栋别墅，另配独乐主题会所和高力物业，一期约30套去年7月推出，每套占地2-3亩不等，面积从660-1282㎡不等，售价2400万起，目前一期去化20套左右建筑为中式院林大师之作，赋予收藏价值，外墙立面采用新材料新技术Ø项目由香港许李严建筑师事务所——严迅奇大师潜心设计，以简约的风格打造现代中式院林大宅之作Ø九间堂建筑以拙朴石墙、起伏的缓坡屋顶、厚重的木门构建厚重内敛额现代文化大宅Ø外墙采用干挂石材Ø屋面采用新材料铝锰合金金属板，环保隔热防紫外线Ø入户门选用木材、石狮、石阶《独乐园图》景观实景再现Ø项目诚邀清华大学园林大师朱育帆博士，对天然的山、水、湖、林等景色资源加以整合和创新，不但按小区各景点高低错落的先天特质打造了小区九景，更将明-仇英的《独乐园图》在小区实景再现，建成现代园林《独乐园》。Ø三开三进、隔而不围、采用多元中式元素打造东方庭院Ø筠庐

Ø会所观景码头Ø营销中心Ø流杯亭Ø山水花木、亭台楼阁，廊、庭、道、榭、流水形成隔而不围，围必缺之意Ø石在道中，道由石生，峰回路转、曲径通幽，打造步移景异、变幻无穷之感。地下一层

220㎡地下一层

328㎡Ø三进三出，引水入室，环绕厅堂，幽静不乏韵律；Ø层高3.5，中庭挑高，彰显气度；Ø双卧南向套房之间设计家庭厅，增加内庭感；Ø餐厨划一，双车位入库；Ø奢阔南向主卧套设计，独卫独厅；Ø次卧全套房设计，并带独立露台；Ø双下沉式庭院，大尺度地下室空间满足休闲娱乐聚会功能Ø会所作为建筑群的一部分，和其他别墅外形立面雷同，对面摆设超大盆景，屋顶设计缓波浪形，更显气派。Ø内部空间以现代中式为主题，将露天花园引入中庭，沿着墙身设