湖南某住宅开发项目可行性报告

总论1.1项目概况项目名称：****·****城住宅小区。建设地点：位于娄底市钢城东路，紧邻蓝圃学校。占地面积：28926平方米。建筑面积：64165平方米，其中住宅面积58750平方米、幼儿园面积1800平方米、商业面积3000平方米、管理用房面积615平方米。主要建设内容：.1建设小高层住宅3栋（11+1F），多层住宅7栋（6+1F）；.2建设幼儿园一所（3F）；商业与管理用房一处（1F）；.3小区内道路、绿化、景观等建设。工程总投资（不含财务费用）：5908万元。资金来源：本项目建设资金全部由娄底市****房地产开发有限公司自筹及银行贷款解决。经济效益：.1税后利润：本项目全部建成后，累计销售利润831.08万元，税后利润556.82万元。.2投资利润率9.42%。.3投资利税率21.02%。.497%；税后全部投资财务内部收益率23.12%。.5全部投资财务净现值（FVPVi=7%）:税前671.31希万元，税乒后花453.5府1腰万元。谈.族6巨静态投资回收铅期坐2.7博9汤年。端1.须2德建设单位详单位名称：娄揉底市静****居房地产开发有仇限公司。欲企业性质：有捞限责任公司。恢法人代表：陈除理华寸1.盲3斥可行性研究报沾告编制依据多娄底市网****秩房地产开发有征限公司提供的个《烟****脚·起****挡城住宅小区规糊划方案设计》篮；它娄底市国土资国源局与娄底市众****律房地产开发有债限公司签订的繁土地《挂牌转奉让成交确认书批》；用国家计委《建线设项目经济评谎价方法与参数掘》（第二版）基；血建设部《房地侧产开发项目经泪济评价方法》倚；惨有关各专业的著国家设计规范屡；搭项目单位提供裂的各项基础资各料；剖经济环境及市宏场调查。武1.骡4全可行性研究报配告编制范围押根据瞒****顷·浑****护城住宅小区初规步规划方案，崖本可行性研究繁报告范围主要丹包括：市场分刮析及营销战略仓，建设规模及讯功能，住宅、获幼儿园、商业让及管理用房、绘道路、绿化、痕景观等工程建肚设方案，投资驾估算与资金筹盈措，项目经济竿效益评价等。派1.粥5饮结论及建议结论且.1池****雪·拐****遇城住宅小区的计开发，适应我暑市城市快速发尿展的潮流，将认成为展示娄底岩市城市经济实件力、城市文化拉与文明的平台西，对提高城市访职能、城市生紫活、城市形态怖产生较大的影土响，对繁荣和榴推动全市经济赠的发展、提高梯城市居民生活垦质量等方面发承挥重要的作用干，因此建设此单项目是十分必稳要的。究.舒2议从客****窑·裂****裂城住宅小区项娱目开发的整体输环境、建设条爱件、设计思路鸟、设计方案来欧看，此项目的筋建设是可行的堂，也是合理的圆。项目建设时望间短暂（响1马8慈个月），经济瞧效益较高，税依后利煌润州556.8亮2异万元，全部投疾资利润钓率有9.42页%筹，投资利税结率夺21.02麻%雾，均大大超过律了同期贷款利天息率和基准贴涛现率，投资回气收舰期址2.7盯9穴年，说明从经世济上看建设是革可行的。建议秃此项目开发规猎模比较大，投杂资比较多，必皂须精心准备，绝精心施工，按鞭计划完成建设书任务。特别要暴注意做好宣传朗发动、营销策蜻划工作，使投墙资早日回笼，断争取更好的社颗会、经济效益胳。滥第二弟章献怠峰市场分析与营拔销战略辈2.酸1舟住宅部分兵当前住宅市场树现状零进捆入疗200篮2畅年以来，在加央快住宅建设和卡深化城镇住房北制度改革的推蹄动下，以住宅拴为主体的房地编产市场，总体挨上呈现平稳发栏展的态势。主彻要表现在：帽.舱1口商品房开发投甩资稳步回升首。串199坛2翻年房地产业超藏速发展拦，枣199滔3瓶年下半年起宏印观调控，汤至栗199诵5批年以后，房地迫产开发投资一级度出现增速减涨缓的趋势消。辛199再7圈年以后，商品场房投资逐步增蜡加鲁，推199导8米年，在国民生是产总值增长视的迈7.标8滋％中，住宅建棉设的贡献率腔达离1涝个百分点以上龙。裳.魔2疏在住房分配货拳币化和各地促靠进房地产市场舌政策推动下，帐居民对住房消宋费的投入迅速困增加，购房积扇极性大大提高讨，新的消费热片点正在逐步形扬成。菌.技3蓬住房公积金制过度逐步完善，疮个人住房消费竿贷款迅猛发展咐。近几年来，烦住房消费信贷导迅速发展起来饮，有力地支持降了居民买房，岛成为启动房地龄产市场的一大扰亮点。谱.精4译房地产二、三尾级市场联动效既应突出，三级肠市场渐趋活跃伙。房地产二、洪三级市场联动缘从理论探讨转涌向广泛的实践扩，房屋置换活借动蓬勃展开，晒必将成为住宅陪市场的一个热秩点。俩娄底市场商品告房现状与市场控需求刺娄底市城市住葵宅建设速度加末快，城市居民披人均居住面积衫200妇3铜年达到存了唯15.8击0棒平方米，位居诸全国大中城市宾前列。但商品注房住宅在居民村住房中所占的榆比例不大，家森庭每户总建筑牧面积还比较小萌。从娄底市城腥市居民住房构卵成现状来看，码商品住宅市场估蕴藏着巨大的番需求潜力。根扎据有关市场调伴查资料，娄底蔽市目前屡有块2薪6衰％的市民住房鸟是警“蹈单位借期房却”拌，要约初3戚9身％渠属启“站房改溜房泪”域，纽1喊9保％袭是犹“嘉私同房浇”恋，只佛有鹅1视6梨％的住房是居满民赞“蛾购买的商品下房啄”捷。从以上现象术可以看出，目刺前商品房在娄衔底市市民住宅尤构成中所占的鸣比例仍然很小哗，商品房的消离费潜力和商品晃住宅的市场空见间很大。随着锁住房制度改革衡的进一步深入闻，住房分配货脑币化，住房消括费信贷扩展和邀住房二级市场税的开放，商品御住宅将成为居主民主要的住房赠来源。旬再从每户住房拣总建筑面积来厨看，居民住房昆6施0喷平方米孤（指建筑面积侵，下同）以下像的值占仓38.9电6国％甜，照6般0收～机8疾0剪平方米的殃占血33.剪8表％捉，培8御1关～背10扔0香平方米的鲁占坟14.8秋2今％乡，这10矩1农～杰12扇0颈平方米的掉占雀8.0弃2县％勺，这12配1方～馅14罪0商平方米和猜14峡1均平方米述以上的分别只正占粥2.8犁2在％代和伶1.5载8担％，有苦近拦87.5图8鹰％的家庭住房厚面积在继10膜0千平方米侧以下。随着居览民生活水平的橡提高，收入的乳增加，部分高且收入人群要求爸住房宽敞、舒衬适、功能齐备刻及居住环境典震雅，每套住宅岛面积在猪10病0税平方米先以上住房户数祖将比现在有较蓬大的提高，住升房的升级换代咳蕴藏巨大的消镇费潜力。核“宰精品住胀宅摔”胖的市场需求及覆发展达“季人与自然和谐摆发寒展杂”协是玉2柱1令世纪对城市新侵型住宅小区的违呼唤，也是今和后对城市住宅涨小区开发建设号的要求。随着沸娄底市城市居屯民收入的日益岗增加，物质文竖化生活水平不升断提高，居住洋条件也从只要淋求户内宽敞、彩舒适，转移到杏对住宅的功能昨、品质、科技蹦含量等方面来刷，不仅要求规剃划合理，建筑赤容积率低，而伪且要求绿地率艺高。根据娄底颈市城市经济社毅会发展，以及决商品房今后发跪展趋势预测，散这夹类死“茎精品住曲宅浪”穷将有不小的市玉场消费需求，辅并将逐步成为锹城市居民今后灾商品住房的重迹要选择条件箱。颜“屑精品住垃宅咸”沫的表现为：粉.候1哗住宅市场趋向狡细分化隐随着福利分房便制度的结束，将个人购房将成努为住宅消费市成场的主流。在动住宅市场日趋稀活跃，买方面狗临多种选择的谦今天，一个楼式盘吸引消费者益的前提应该是踏自己与众不同睛的个性，换句堡话说，住宅细猾分是今后住宅该市场的发展趋斗势。前两年，杜娄底市住宅市配场针对一些消榆费群体，推出臭高标准、多户网型新型住宅，吼由于住宅小区放环境优美、品先质高，售价合啦理，刚刚推出裹就卖每掉蛋6筐0投％以上，销售梦火爆。从中可够以看出，住宅讨市场的一个发申展方向是住宅桑市场细分化。债对住宅从业人随员的专业化程拍度要求也越来镜越高。市场对菜规划、设计、傍营销管理、施类工质量的敏感恒度越来越高，珍并要求从业人药员的专业水平任也应随之提高帮。剥.宏2括商品房市场进部入品牌角逐时情代龄随着住宅市场急的不断发育和秋竞争的日趋激畜烈，住宅市场押品牌商品房的唉出现势在必行月。在商品房日痕益走向买方市避场的导今天，消费者省对于商品房的湿关注将越来越氧具体全面，不流仅要求住宅居定住舒适、环境纸优美、配套齐帮全，还要考虑怠文化品位、今贫后改造余地以蜜及升值潜力等曲等，这些都是坟促成品牌商品歇房出现的客观享环境。同时，敢开发商也会逐愁渐认识到品牌登在住宅开发中栽的作用，加大税投资力度，全挖面提升楼盘品图质，瞄准高品潮质商品住宅这主一诱人的市场乏。在前几年娄搁底市房地产交束易市场中，许近多购房者已把填咨询的重点由孙价格区位转向常开发商的品牌付。明珠商业广胀场、清泉广场羡、月塘商业小孙区、大同山庄侄、仙人阁小区汽等住宅小区的午成功开发，就局是很好的例子标。商品房市场剑出现品牌角逐服趋势的原因，榆主要有：珠1里）先富者的市疫场潜力。娄底帅市改革开耐放伞2保0含年来，经济快持速发展，城市幼居民收入水平惩有很大提高。题城市人均收入宜和消费居国内效大中城市中上拔水平，据有关吗资料统计，富坚裕家庭约铅占拥3辨％左右，最近洪两年，富裕家先庭这一比例又故有提高，今后像还将进一步提梅高。这部分富翠裕家庭对中高修档商品住房的堂需求很大，形安成先富者市场庙潜力。滔火车站附近的香月塘小区是娄侧底市最早开发暖的商品住宅区选，区内人口密张度大，聚集了枯众多先富起来妈的人士，下一炸步商品房的更值新换代，加上重二、三级市场办的放开，将为推商品房交易提惨供方便，并有惨可能使先富者肯对高档次的品呢牌商品住宅的滨潜在需求转化辽为现实需求。仙2词）项目区位市小场潜力遵。缴“歌****宋·枪****蝇城住宅小莲区高”盲项目位于娄底矩市经济技术开估发区，和涟钢箭生活区仙人阁旧住宅小区话仅相临，与蓝配圃学校一墙之扶隔，无工业污物染。环境得天借独厚，是开发虹高品质的精品坡住宅小区不可级多得的地段位蜻置，加上开发蝴建设条件优越宿，开发品牌商械品住宅具有无觉可比拟的区位芬优势，并蕴藏描着巨大的区位汽市场潜力。签.签3嘱户内智能科技俯的运用成为住核宅市场的亮点惜户内智能科技牙的运用是目前股住宅开发的重匹大课题，它包阴含新型居室建影筑材料的运用赠以及居室内部滋智能化设施的炊安排，智能住买宅的优势不仅妖在于其高科技市和高智能使业涉主保持与时代鬼同步，更在于工其高附加值性台，一套性能良誓好、可更新换怕代的住宅智能稠系统会随着未碗来科技的发展覆不断增加新内伤容，使住宅本三身的科技含量子也不断更新。痕这方面的意义蚁远超过普通的普实体建材所能暑实现的价值，晒提高了住宅的调档次、品牌和岸价值。证.敏4派消费者对住宅眼质量和物业管岗理的关注倒消费者购房是副个人的投资置到业行为，因此仰质量是购房者盖首要关注的问性题。住宅质量劈要从几个方面胳进行全面考虑晨。一是安全性这方面，主要是照结构安全和设惩备安全。二是琴功能性方面，彻住宅应具有完伏备的居住功能莫，将来高价格棵的住宅应是最努好的住宅。三丝是舒适性方面株，包括卫生、器日照、通风、肢室外环境等。烈四是适用性方史面，一个家庭台在不同时期有箩着不同的家庭过结构，对住宅松消费也有不同障的要求，因此隔会形成若干即传期消费。所以载，住宅设计要救超前并考虑可宽改造。怕物业管理是消阅费者购房考虑贼的另一重要因睡素。对于购房蓝者来说，包括撇售后服务内容删的物业管理与碰住宅本身的质育量同等重要，利他们要求物业竿管理具有多种腐功能和高品位妖，收费合理，相物有所值。绑.影5嗽住房消费逐步播成为居民消费脏热点和投资手挪段随随着娄底市城或镇居民收入水甜平的逐步提高享，住宅消费将端逐步成为居民疏消费热点和投允资手段。目前史，娄底市居民妈购房除直接居菊住或自用外，榜还有一部份是仍用于投资保值水、增值或出租返，这与娄底市欺市民近几年生变活水平很快提夸高不无关系。拾据有关资料统爷计慈，路199唯9死年娄底市居民福人均可支配收斜入贺为俭467执2加元倡，励200始0给年翅为邪519享9盯元赏，棵200施1贡年队为能580才3篇元鼓，镰200究1次年总比税200污0况年实际增亮长堤24.煎2康％暴，池200做3牧年达冻到尖654路2检元。在居民消蛾费支出中恩格慈尔系数逐年下历降，术这标志着居民去生活业由幸“套温饱厅型伐”者向过“问小康售型流”贼的过渡。随着霉城市耐用消费育品市场逐步饱滚和，消费热点雹将转向住房、笨汽车消费，这属是一个必然的牙趋势。据有关径专家测算，随钟着居民消费水么平的提高和住去房分配方式的碗改革，家庭住幅房消费支出的筝平均比重将迈由颤5.肤1斯％上升炊到枪1持2拿％。其中中低筹收入的家庭停为碍6族％毙～重1剪0溪％，中高收入豆家庭蛮为墓1摔3晃％显～偶1辨6骡％，富裕家庭段占拖2察0副％霉～跌3军0其％，加上银行臭住房按揭贷款涂的支持，住房书消费热点将加友快形成。个人衫购房的比例也神由怨“迹八院五暖”候时期登的悟2丧8虎％增加抽到并199摩7碎年引的再3玻2晴％，目前这一认比例已超学过农5蕉0骗％，并保持逐踪步上升的势头齐。惩从以上分析可躁以看出，预示天着未来商品房寇的升级换代，厚由低档走向高岸档，高品质开怕发已成为新趋扭势隐，蹦“民西部惠****茎住宅小鸽区顾”企定位在中高档他住宅，是有其擦市场需求依据鬼的。温当前住宅市场陪面临的矛盾和罚问题嗓目前，以住宅定为主体的房地慧产市场在发展鞭过程中面临着宣一些深层次的运矛盾，结构性殖、阶段性、体燃制性供给过剩陪的现象突出，利市场有效需求套的不足。主要掀表现在以下三堆个方面：苦.载1饮商品房空置量救继续上升，消黎化空置房压力敏加大。据有关靠资料统计，娄僵底市空置商品请房已有较大的复数量，一些建杀设标准低，施巧工质量差，房庄型不合理，设饭施或居住环境祖不良的商品房寇空置率还将进公一步增加。躁.贤2丹住房制度改革述未能达到预期壶进度，各种政泻策的落实未能局实际到位，住冤宅市场消费需郊求的良性循环桥要有一个较长估的形成过程。肌.甜3共市场发育程度漂整体水平偏低懂，地区之间发卖展严重不平衡婆。运“刃****鸣·痕****坛城住宅小资区饶”判住宅开发也面犁临住宅市场供恼大于求的矛盾饿。虽然随着福得利房的取消，马房地产二、三枕级市场逐步开剑放，居民收入话水平逐步提高部，为商品房市得场的发育打下界了一定的基础露，但目前结构宗性供给过剩与咳市场有效需求嚷不足的矛盾十应分突出，本项趋目的开发也有茧一定的市场风滨险。尽2.坏2顾门面部分您娄底市商业现堵状与前景分析阅据统计娄底雄市列200云3润年国内生产总牵值锡211250芒9尽万元。社会幼消费品零售总唤额垦（励200土2医年新口径御）题69592迷7短万元，其中市液、县所在地单枝位完晚成哀45950棕9脉万元，县以下悄完谈成条23641辨8愿万元。近年来止，娄底交通、步通讯、城市建伶设快速发展，哪潭邵高速建成世通车、洛湛铁枪路益娄段也已蜓建成通车，湘撕黔、洛湛两大职干线在娄底交弃汇，娄底将成苦为湖南省内第解三个十字铁路向交通枢纽。交笋通繁荣必将带铅动人流、物流他、信息流汇聚饮，为娄底商业辛发展打下坚实贵基础。烘全省工业罚化才“纤十大标志性工变程摸”悉之首的涟钢超榜薄板项目第一病期工程竣工投银产，进而带动呀娄底市商业飞正速发展。同时包冷水江金竹山燃电厂易地扩建鞭工程上马以及价娄底市加大招哑商引资力度和格鼓励民营经济怠发展的政策陆栏续实施，必将务拉动娄底市国鲁民经济跳跃式株发展，而目倒前积GD买P断和社会消费品续零售总额总量份偏小，在全省融排名靠后，为直今后发展留下职了足够空间。兼娄底市商业用双房现状与市场脸需求危200嘉3郊年娄底市商业版用房开发投壮资处1042笑0泡万元，施工面剩积愈186559水㎡呀，其中新开枝工倍6705赵8挨万黄㎡乒，竣工面止积秋8765蹦8初万赶㎡竟，商业用房预刃售、销售面落积熟5762俯8狐万少㎡且。商业用房开设发与需求同步贩增长，市场需愤求呈现出以下怖特点：忘1赢）地理位置好满、地段佳的商墓业门面供不应情求，娄底市氐拿星路、长青中预街相交的黄金巧商圈沿线所有滨门面基本已告跌售罄，并且需景求仍在不断增病长。鬼2敞）从销售价格纪来看，地段好峡、中高价格的牛门面大受欢迎怎，如清泉名店茧、九亿步行街狭等处门面已全扰部销（预）售外完。救3果）从门面结构巩来看，单个门宽面建筑面枕积粉40唤㎡碰左右较受欢迎丈，壁但把30安㎡传以下的销售最式快。钳4仓）商业用房市轮场需求地理位贵置好，具有一愚定文化底蕴和傅商业传统、具粱有特色开发主徒题和特色经营利的大型中高档豆商业房。穴2.阵3圈营销战略聚根据上述分析杯和本项目市场接定位，制定以烘下营销战略：所确定项目整体野形象形“植****扁·较****飞城住宅小孝区渠”瞎处于涟钢职工降生活区，和涟纵钢职工经济适酷用住房仙人阁均小区相临，地滔段位置优越，惑小区整体形象饶根株据必“揪人与自艺然弊”昏这一主题，强桐调综合环境和学居住生活方式更协调，注重消贡费者人际关系筛的沟通，精神蓝和心理需求的镜满足，人与自息然的和谐，从递规划、设计、别营销、管理等乱方面突出该小锦区主体形象，健营梦造裕2圈1剖世纪高素质物球业开发商业城夺。“卖点”分析民“咸****表·苦****颗城住宅小草区驶”究凭借其优越的枕地段位置和区商位优势，销售鞠的放“匆卖坊点覆”迅主要是：佩.恋1菌住宅小区规划臭不只是简单地喷绿化，而是效按材“冤园林扭化嫩”构观念规划建设案，因此有其突衔出的环境特点碧。此外，开发抬商重视小区住朽宅多样化户型洗和房屋外观的静设计。铁.挖2葛配套设施要能晓提供全面、综唯合的配套服务陪，注重消费者黑生活居住多方膊面的需求与沟尽通。训.间3疼物业管理要尽乐量完善。服务鱼更加周到全面鸦，管理高质量硬、高水平。吉.影4沟小区住宅设计绪引程入修“雪智能须化现”色新概念，使住迁宅筹按抬“哄精品层化荣”房的标准档次规予划设计和经营司管理。芝除以上因素外孩，小睛区跳“发卖研点除”炸还有消费者最鲁为关心的价格求、地段、开发鸡商信誉以及市浊场定位等。营销推广策略司高素质的物业梁开发，除了高犹水平的规划、判设计外，还需派要有一套行之疮有效的市场营需销策略和手段晃，高标准的经盘营和管理，以东确保项目有市衣场销路，开发岛商有合理的收绘益。根据本项掠目市场定位和洒开发特点，拟蔬采用以下营销车推广策略：贞.兰1距广告宣传策略膨。蹈“革****伪·漠****丈城住宅小笨区应”旷项目要针对确忧定的目标群体第，按计划、分肥阶段、系统地膏对小区的整体盲形象罪和礼“骨卖吩点策”兆集中进行广告贺宣传。广告包汪括：现场售楼仓部、工地现场唉、报纸、电视亡台、新闻发布故会、各种宣传昂资料、户外及愉路牌广告等，粱具体宜采用的躲宣传媒体和方励式应根据其效路果和费用而定喂，广告宣传费惯用列入项目开度发成本。馆.阶2急促销策略。舌1骗)架促销的阶段性尚策略。一般按巩以下阶段促销射：旅①鞋销售准备阶段延；怖②惩首次公开展销刑和跟进销售阶住段瓣；坑③象二次公开展销译及跟进销售阶恭段敏；魔④骨三次公开展销蔑及跟进销售阶嫌段同；贩⑤否扫尾阶段销售库。应根据不同肿的销售阶段，拥制定不同的销鹅售策略。渠2凭)烟销售对象及销担售时机。本项往目销售对象主京要是盒：胡①骡拟更新换代商创品房的消费者跃；灰②统收入较高或中足、高收入的消黑费者喉；响③惠驻娄底市办事少机构商用或商凉住羡；务④魄其他消费者。下最佳销售时机挂根据广告宣传昂效果和试销情搅况，以及市场双情况而定。井3彼)仆销售手段。拟孤采用多种促销寻手段，包括无：迷①杂广告宣传昌；娃②果内部认购动；糖③彼人员直销述；辆④嫁举办展销会肤；益⑤穗集团认购队；底⑥吐有针对性（销固售对象）的举敲办展销会日；叼⑦臭灵活多样的付舟款方式考；喝⑧启工程质量、进至度及完善的物固业管理承诺却；承⑨续售楼现场样板认房促销破；及⑩发其他促销手段涌。定价策略性.壤1级价格定位。剑从娄底窝市双200印4颤年楼盘销售情搭况分析，中高男档住宅售价每寨平方米王在彼90隔0另～队110回0寿元之间；商业贩门面每平方朽米紧300轰0克～宋1000股0奇元之间。由于纱各楼盘区位、闪环境、配套等沟均有差别，开释发成本各异，委仅作参考。缘“益****击·论****压城住宅小列区淋”融价格定位为中面高档住宅和商蹄业门面，考虑锯上述因素，住律宅价格每平方邮米定小在灾100户0巩～冒120镜0然元之间，商场色每平方米定良在懒300饭0辫～悔500净0逝元之间，可研亿中综合定价小拘高层住宅均示价毫120席0本元，多层住宅丽均性价叼100之0极元，商用门面覆均摇价佩400塔0拢元。鲁.苏2寺价格优惠策略历。拟采用以下触策略颈：已①匹付款方式优惠妇；哄②析集团购买优惠杆；塌③炉选择购买优惠戚；详④屠特殊消费对象舞优惠跳；沉⑤混其他浮动措施联。谢.纱3愚价格浮动策略尾。宜采用浮动防售价晒：控①申展销会期间促闸销优惠价拴；杯②运限期销售优惠喇浮动价迷；佣③渣正常销售期段牛浮动价蓬；们④瑞其他浮动措施西。蜂.玻4栗定价方式。主偶要按期房价、打现房价、综合棕价、集团购买项价，并考虑楼秧层差、朝向差醉、地段位置差候。定价方式突迷出小水区迟“例卖吉点银”搁和小区内环境蹦、地段位置、病楼层及朝向等酒购房因素的差酒异井第三章建设尺条件蜓3.尤1于自然条件醒娄底市地处湖僻南省中部，东脊与湘潭市接壤胶，西南与邵阳轿相连，西与怀摩化市毗邻，北鄙与益阳、长沙灶市交界。是丘框陵地带，属亚百热带大陆性季答风湿润气候，邮具有春暖多变战、寒潮频繁挪，猾“鹅倒旨秋竿”丢阴雨天气多，至寒露风早临，动盛夏酷热、四彻季多变、雨量碌集中的特点，荣除防4品、澡5蜡月份雨季外，吵其它均为施工猪的良好季节，菠气候条件对施任工影响较小，若全年施工周期蔬长。辈娄底市气象资琴料颠年平均气温票况驱17.铃3坏℃盒其中：一识月份平均气温点荣阴苗5.步1有℃骂七虏月份平均气温约论28.缎8绞℃欠极膝端最高气温吊绕40.轰6由℃熊极叔端最低气温昌良群集－振8.舅4弓℃贵年芒平均总降水量洒碍1413.0像mm热日傅最大降雨量朴歉咬巾柜198mm碍全略年雨水日闲倍婚垫森15比5呈天邮最踩大积雪厚度烦环伤月20cm撑最奶大冻土深度件证饼屑5cm吓跳帅宾相对湿度平均戴能植78%握风冒速年平均吸刃舱赖2.65m卡/s思折眼3割0业年一遇最大风旁速布陶团23.7m供/厦s携描娄底市城区夏棚季主导风为东蛙南风，冬季为明西北风。房屋咸最佳朝向为南胶偏睁东额9剖°懂左右，适宜朝柜向为南向，不丘宜朝向西向、音西北向。工程抗震后根据湖南省地尘震烈度分图，弦娄底市属六度亏以下地区，设狼计时可不考虑死抗震设防需求液。饱3.问2各社会条件省娄底市辖娄星器区、涟源市、燕冷水江市、双扛峰县、新化县搞五县市区和一浑个经济技术开肺发区，是湘中邮地区政治、经皆济、文化中心衡，是湖南省的勇重要工业城市迹及材料、能源葵基地，且已纳振入湖南省老工拜业基地改造规节划之列。娄底忧现有人咏口己41启0饱万人，其中非第农业人肃口脂77.0穷3兰万人，全市完骄成国内生产总排值架187.煤3煎亿元，其中第督一产苦业假39.他2政亿元，第二产讨业腿91.申4忽亿元，第三产申业卧56.亲7音亿元。各行各弹业总产值分别招为：工扇业哗243.科2馋亿元，农茧业梯60.述3妙亿元。地方财匀政收入绞为宝5.东8及亿元，农民人熔均纯收貌入殃187速8赢元。娄底市改修革开放二十多奉年来，通过全属市人民的共同垫努力，国民经风济与社会发展戴取得了可喜的煎成绩，工农业断生产突飞猛进认，重点建设日具新月异，经济晓布局逐步优化拾，经济结构日库趋合理，正朝愤着经济实力雄眯厚、市场体系阿健全、服务功气能完备、社会钢高度吃文明的现代化劣城市方向发展签。内娄底市的各行哨各业都在飞速停发展，娄底人佩早已不再停留厦在解决简单的聪温饱问题，经铺济条件在变，务人民的观念在朽变，对环境的日要求也在变，绞创造一个当地蜻独一无二，以筑生态、运动、肝健康、休闲为姻主题的居住小喂区环境，必将临吸引更多热爱赞生活的人们来若此购房定居。差第四章建设醋内容及规模晒项目主要建设层内容及规模为朗：项目占地面蛾积为始2892哪6扮平方米烘，约绣占喝4盗3绘亩，建设一个诱住宅小区，总坦建筑面积为书6416吨5挥平方米悦，其中住宅面危积为男5875元0识平方米纱，其他建筑面参积为磁541纽5筑平方米蜜。路4.迎1两项目用地来源碰为：项目业主延单位（羡****战房地产有限公毁司）从娄底市垒国土局消以竖“想挂责牌漠”哀转让的形式获箭得国有土地使地用权（钢城东键路西北侧地块传，面积伙为昏2892撞6天平方米，约竭合疮4夸3价亩）。召4.郊2秃住宅规划能容哗纳封约纽200拒0体人居住，总户芹数渔为戒41买4内户。其中：建奥设小高层醉（忠11+窜1F狂）住渡宅祥3术栋，占地面积惜约戚163浩0赞平方米，建筑茄面积再约怜1950穴0报平方米，户数靠为臭13誉2惧户；建设多层伤（割6+乘1F理）住狐宅乔7陷栋，占地面积尿约孤654彩0浴平方米，建筑辽面积槐约戚3925亿0越平方米，户数化为签28抬2斜户。盛4.梨3矿其他建设内容傻：建设幼儿园吼一所，三层，割建筑面积式约拍180小0严平方米；建设绢商业用不房干300灰0烂平方米，管理捞服务用毙房宴61集5箩平方米；小区跃内道路、绿化循、景观等建设芒。址第五章建设怕方案戏5.嫂1籍总体规划布局环境特征圈该住宅小区紧启邻涟钢生活区寺及蓝圃学校，怕位于钢城东路搜的西北侧，规独划总建设用地大面积旁28926.押4蹦2寿平方米友，场地内属典陡型的丘陵地貌悠：临街处为低麦洼地，中部为扑高地，最高海盆拔标高为吧134.畅6爽米元，最低海拔标妻高为芝115.絮1撕米衰，场地内高差局最大值为剂20.复5粮米傍。规划理念皱.弄1仔表述现代城市洁设计思想，体姥现傲“搁以人为访本延”灿、仇“脖人与自然和谐峰共竞处衰”惕的设计理念，京创造具有优美筒空间的居住环街境。洪.酬2辈应用现代与传饱统、国内与国填外相结合的设换计手法，赋予蛮住宅建筑明显爆的特征，使它傍具备传统意义挥的住宅文化特贷性而又不落入巡俗套。渔.胖3覆追求功能合理恩、设施完善、孤雅致宁静的居愚住环境，创造泉一个本地独一僻无二以生态、简运动、健康、级休闲为主题的高居住小区，努滑力适应社会和脖市场的需要。总体布局死根据场地特征呼，在规划中尽驼量保持现有的谎地形，将中部亦台熄地加以平整并扰环境绿化改造雅，在临街低洼孔处设置商业用锻房，使城市商盲业界面得到延壤续，并在此设供计了商业内街抄，利用低洼与失台地之间的高钩差，将商业建寿筑体嵌入坡地球上，既可最大燃化利用入口处草的商业价值，童又可在商业建说筑顶部采取屋跑顶绿化，美化凶环境。椅小区中央塑造攻一条贯穿小区泳的景观主轴，封主轴起端位于称商业内街，并骤以该主轴为基若础，形成小区订的主要景观绿狐地视觉轴线。高小区的各建筑筒群体，依据该挨主轴线进行布珠局，并同该主遥轴产生有机的湿空间联系；沿该主轴设置广场淡、水体、环境还小品，以形成垃小区的主要步汗行系统。场地程内部以组团围翠合方式布置，扎便于小区管理区。环小区的外犬围布置车行道蕉，既可保证车右辆通行顺畅，寨又可保证小区叙内部正常情况唉下无机动车行形使，确保环境林的幽静。幼儿破园位于场地东匪北角，与住宅谅小区相对独立敌，交通便捷。生道路、绿化、性小品秘小区环形汽车尽道为沥青混凝艰土路面或混凝翻土路面；小区场中央步行道以肚暖色广场砖铺搭砌，并配以适巨当图案、小品塑、雕塑及照明荐系统，形成亲蜘切、悠闲的园终林式散步道环崖境，并沿路设炭置各种体育健这身器材，便于鄙居民使用。龄在小区主空间椒轴线上布置主排题性的、生态孕型的绿地或草毅坪，用骨干树闹种，统一小区崖绿化构架，突低出小区主空间墨的结构性绿化茫特征，并利用外人行道和机动废车道的完善系延统形成连续的毯线性绿荫系统倘，结合广场、唇绿地、功能空柜间设置成组团田片状绿化空间氧。运用植物的荐分类、树形等找特色，直接或捆间接塑造各组音团、水面两侧门及广场的性格土特征，增强小朝区及组团的场敬所感和可识别袋性。范环境小品的配躲置应与环境设筒计主题相结合征，应增强放置巾地点的主题环虏境特色及地域医标志性，以不雕损害环境主题意为宗旨。须对够环境空间特色尼、空间心理、蝶小区标志等设治计原则进行分努析理解，以确边定环境小品的窝立意、材质、鲁色彩、体量尺伯度；代表小品免标志的雕塑应略设置在小区主些轴线的广场上龙。在商业街、泥文化活动区、土居住小区内、封其它广场和绿菠色等环境空间猾中，可根据其视具体的空间环给境要求，放置杰相宜的作品，馒主题内容不限吉。仔5.匙2率建筑方案宅在全社会提以倡培“盼以人为充本桐”拾、观“久人与自然和谐聚共佳处货”于的一个注重保场护生态环境的壶形式下，小区巷设计应充分考骤虑超前性和现呜实性相结合，主既要结合小区云的地理位置，繁又要创造出一乒个个性鲜明、委风格独特、居管住条件优越的塔居住小区；既遭要使小区保持施统一风格，又龟要使各分期组疫团各具特色。平面方案尽小高层住宅设距计成四房二厅损二卫，面积为歪15认0坡平方米签左右；多层住渡宅设计成三房铸二厅二卫，面锋积为云12唱0税平方米呀左右，或设计钩成四房二厅二忘卫，面积为耐14潜0纵平方米坚左右，应充分证考虑设计成错竟层、复式、平漏式形式，以适童应顾客的不同拢需求。商业建电筑设计成大小暂门面形式，大牧的门面面积为蝶50傻0职平方米喉左右，中型的柔面积为岩15螺0跟平方米鉴左右，小型的剪为暴4根0骨平方米室左右。管理用阳房单间办公面坦积院为剪1交5丈～秩2清0阀平方米。建筑立面眉小高层、多层断住宅采用悬山胁坡屋顶形式，栗并配以大片的言玻璃，遮阳板螺和构架以及片言墙穿插，为住呀户带来尺度亲邮近而又不失现歪代的感受。商所业建筑以简约彩的现代风格为弦基调，采用贴犯面砖墙、涂料抄、玻璃、钢构围架，通过色彩惠对比，体块虚准实对比，力图鬼创造出亲切、何宜人、富有变朽化又和谐统一司的效果。锤5.葛3编结构方案方案依据木.厚1咬国家现行设计托规范、规程和由规定。.2自然条件奴风荷载：基本并风室压材0.35KN告/m塘2巨雪荷载：基本吴雪顺压羡0.35KN残/m乌2妹基本地震烈度层按灿6梨度抗震设防。结构方案丹.效1逗建筑结构安全矿等级为二级。.2结构选型绸小高层住宅采朗用钢筋混凝土娃框架结构体系倦；多层住宅、响幼儿园、管理应用房采用砖混结结构体系；商南业建筑大部分担采用砖混结构霞体系，局部可灯考虑采用空间节结构。尝.栽3厉主要结构材料宿的选用滑本工程可采用系普通硅酸盐水粥泥配制混凝土赶，楼板钢筋采温用冷轧带肋钢舱筋，其余构件叨采慕用邻Ⅰ展级、踢新治Ⅲ属级钢筋，墙体洽材料采用普通断烧结粘土砖、胡混凝土砖；混虾凝土与砌筑砂艳浆中加粉煤灰愧，以降低工程唯造价，提高工曲程质量。钢筋仪混凝土主体结挥构工程中，混亲凝土可掺把用百Ⅱ刊级粉煤灰，具裳体掺量由试配吸确定。站5.库4品给排水方案方案范围剑本工程方案范美围为室内给水居、排水系统设库计及小区内给善水、排水系统做设计。给水方案机.筑1舟水源：钢城东大路有市政自来符水管网，接入得小区后水压要渔求大危于韵0.10Mp望a昼（从室外地面蛮算起）。纠.画2磁用水量预计久生活给水最大拣日用水量约色28递0嫂米阵3细/袍日，室内消火兵栓用水量为朵20L难/浪S尾，室外消火栓垮用水量为滑30L更/观S满。枣火灾时，室外兽消火栓和室内侨消火栓用水按辣火灾延续时泄间根3述小时计。.3给水系统御生活给水室外养采用生活及消慢防共用给水系骆统。室内采用悬下行上给式市砍政直接供水，球设计时考虑集素中装水表，以母利抄表到户和誉物业管理。.4消防系统叛.4.玩1盆室外消防给水脊系统采用低压蚕制环状管网，暗设肌4驰具兄SS10配0爪室外地上式消拿火栓。复.4.鞭2果室内消火栓消雹防给水系统香小高层建筑室头内消防竖管沿院楼梯间布置，蛇消火栓布置按嚼同层相邻两个代消火栓的水枪闯充实水柱同时浓到达室内任何香部位为原则，秋每座消火栓处童设消防启动按膝钮，可直接启铜动消火栓泵，谋消火栓系统设获室外消防水泵式接合器二座。排水着.牧1浇室内排水采用宗合流制，室内有粪便污水和洗箩涤用水均经污猫水净化处理后压再排入小区内专污水排水管道犬，最后排入市陶政污水管网。慰.职2坛屋顶雨水经雨串水立管有组织欣地排至室外再区排入小区内雨更水排水管道。蛾.叮3天生活室内给水垦采句用陡P蛙P搞－等R州给水管，室外懒给水采用热镀样锌钢管。炒5.只5蓝电气方案方案范围访低压配电系统搭、电气照明、蓬动力配电、防苹雷接地、有线遍电视、电话、搏电脑网络等系番统。供电方案执.遵1粘供电电源及电纳压：小区内设罪配电房用电缆旗进线接入高压优城市配电网作面正常电源，另何设付EP桌S产做消防备用电述源。二级供电按负荷。错.泊2送配电房：配电弄房设于首层，渣电气负荷按每流平方狮米浮20林W尼计算，总用电质负荷恋为恶1280K把W危，低压侧采用献抽屉式开关柜劲。电力方案禾.昏1留电源电压和配究电系统：采用唯单回路市电供何电，末端设置逢备用电源自动嫂投入装置，集洽中负荷采用放饱射式供电，分红布负荷采用树羡干式供电。限.贯2叹变配电房低压迷出线采用阻燃下型铜芯塑料绝松缘电力电缆沿牌电缆桥架敷设厌，垂直主干线况路以阻燃芯塑讨料绝缘电力电谅缆沿强电竖井蹦敷设，分布负饺荷以高强插接应式母线槽进行纠配电，支线以丝铜芯塑料绝缘栽线穿钢管暗敷观。天.赢3干接地和接零：怀本工程采用联将合式接地方式蔽，接地电阻小芦于或等树于配1逝欧姆，配电房洋出线采用三相骂五线制配电，蠢设专用保护零前线，设备金属恋外壳采用保护每接零。电气照明方案陡.揉1盖以日光灯光源派为主要照明光菠源，白炽灯为院辅助光源，按恒国家推荐的最狗低照度标准提另高一级照度标压准进行设计。斗.菜2穿工作照明线路档为铜芯塑料绝生缘线买穿骆PV屠C侨阻燃管暗敷设碎，事故照明为饮铜芯塑料绝缘危线穿钢管暗敷穴，并谣有收3恐公分厚保护层丙。城.愚3武工作照明采用善就地控制方式协，事故照明采糠用就地控制加破消防联动控制敢相结合的方式绿。却.确4务每户电表可考珠虑在楼梯间集歇中设置，以利煌抄表到户和物检业管理。防雷方案程按三级防雷要镰求进行设计，征基础内主筋为界接地体，屋面袖女儿墙上及屋薄面上组成不大稠于惜20×蜜20m骆或问24×擦16m煮的避雷网格，疼屋面结构钢筋想均应与避雷带瓣焊接，外墙金鹅属窗及突出屋灌面的金属物均膊与引下线焊通威，所有柱内两材根对角主筋均爹做为防雷引下屈线，分别与接连地体及避雷带兽焊通，强弱电圾共用接地体，借要求接地体电忽阻小于或等籍于面1馒欧姆。弱电方案.1电话方案扁式乓磨斯涨堡2细、每层弱电竖想井内设用户分皂线盒，由总分柱线箱对每一层拳线盒单独配线胞，电话主干线听沿弱电竖井内差电缆桥架敷设乖，由层分线盒仅至各用户出线铺插座线路采其用僚HP丸V滩（鼠2×0.赵5慧）铜芯聚氯乙鼓烯绝缘电话线柴穿须PV素C些阻燃塑料管暗义敷设，出线插离座安装距地为封0.3m尿。遍3橡、电话线路沿据竖井及走道内挽布线。好.绞2带宽带网络方案萝：劈基本内容同电压话系统方案。网.珍3耀有线电视系统焰方案扭设有线电视系太统，每间设一匹用户插座。糕5.趴6破煤气供应方案毙管道设置参考裂给水方案；每精单元可集中装燕置煤气表，以披利抄表到户和筹物业管理。辉第六章环境保补护与消防安全惕6.充1掌环境保护污染源舟项目建成后，乡不从事工业性基生产活动，故而不会产生工业看性污染。荒污染源主要来异自：生活垃圾晌、废弃物和生鹰活污水。脚垃圾、废水处巷理生生活垃圾及废例弃物集中到中扰心垃圾站，统渡一由环卫系统阳处理。更生活污水经沼倒气池净化后，蚁排入校园内污册水管道。肢施工中的环境陷保护刺本项目施工过投程中，机械噪橡音及施工中的泊粉尘对周围人搜群和环境会造迁成污染。因此甩施工中产生噪文音较大的机械已设备需加隔音做装置，对粉尘串拟分别采取喷腐水除尘、封闭茧除尘等措施。徒总之，在项目日建设和正常运楼转中，采取措厌施后均可符合情环境法规要求槐。洁6.云2夜消防安全玩为了防止和减阶少火灾对教学胜楼的危害，保房护人身和财产船安全，根据防夸火安全规范规再划防火安全消伍防。消防平面布置诉本建筑设计耐饥火等级为二级垦，小区内道路膨系统设计形成巷环状，每栋房裁屋四周均与道屠路相邻，并采推用低压环状管头网，设置室外占地上式消火栓播，满足建筑防争火规范要求。消防安全设施株.笑1摩楼层消防系统或：小高层住宅独各层均设室内睛皮龙带，其初笔期水量由屋顶足水箱供给，后担期水量由消火堵栓供给。大.村2相室外消火栓系嘱统：室外设四速具准SS100证地上式消火栓真，小区内沿消幼防车道（环形斯车道）均匀布嗽置消火栓，其岸用水由室外给床水管或消防专租用水管供给。够.评3灭室内消防设施尺：室内按消防怕要求在明显位鸣置设置泡沫灭蹦火器、火灾应交急照明、疏散辰指示标志及排劣烟通风设备。聋.村4合消防用水量设嫁消防池（花园摸水池和消防两亲用），按规定筹要求储存充足富水量，以满足肆消防要求。蛙第七章方案实枝施与建设计划原安排浮7.懒1绵组织机构及其淋职能迷****羽·贼****转城住宅小区项苹目由公司一位桨副总经理（或盼总经理）分管时，下设项目经另理一名，负责壳项目的具体工丧作。运作过程饶分作综合部、摘销售部和工程授部三大块，其雾分工如下：站综合部：负责婚日常事务管理彩、财务管理、询对外关系协调猫、售房及其他赵信息的发布、允文秘工作；对杨项目经理负责精。综合部人员本四人，即综合桨部经理、财务擦二人、文秘人浓员一人。艇销售部：营销换策略筹划、制抢订房屋销售计月划、房屋的出竞售及受理顾客谋投诉，做好售脆后服务工作。胁销售植部仰5侦人，即销售部袄经啄理久1衬名，置业三顾竿问奇6谊人。网工程部：设工涌程部经滤理构1慕名，主要负责轨施工单位、监芝理单位、设计捆单位及政府职垫能部门的关系耐协调（有关施秘工问题）；总乎工程闯师呈1锐名，负责建筑该的质量、安全分及进度情况的菊控制，房屋保议修期内的维修傲服务，下设施跑工打员贷2颂名。旷项目组织与经羽营管理关系如侧下图所示：总经理或副总经理项目经理合同签订总经理或副总经理项目经理合同签订工程部、总工室销售部办公室

施

工、监

理、设计单位协调

质

量、安全生产管理

进

度、资金协调房屋设备维修受理

投

诉、售后服务营销策略筹划房屋销售对外关系协调信息发布日常事务管理文秘工作财务管理充项目组织与经挡营管理关系图舌7.块2丸工程建设监理套制咬为确保工程质窄量，保证工程旦进度，节省工嗽程造价，按规古定本项目采用纱工程监理制，伪招标聘请有资欺质的监理单位职和监理工程师糕，对工程实行厌全过程监理，旋制订监理程序汽，规定监理的德权利和职责。领监理工程师应肿根据合同的有炮关规定，维护睬业主的权益，换对工程的进度低、质量等进行外全面的监督和晓管理。蔽7.窜3猜项目招投标颗根据国家发展对计划委员会议200显1招年拆6刮月垮1箱8何日访颁发的飘第皮9熊号令《建设项柳目可行性研究外报告增加招投趴标内容以及核闻准招标事榜项暂行规定》挪，本项目的勘宰察、设计、施录工、监理以及和重要设备、材台料等采购活动种均采用招标制早，选择优秀的仪勘察、设计、闻施工、监理单暖位和价廉物美床的设备材料生省产厂家，签订饼承包及供应合享同，明确甲、丰乙双方的责、需权、利，严格秧按《合同法》侧的有关条款进兴行管理，实施窑并报有关部门眠审批核准。详辆见招标基本情督况表和审批部欢门核准意见（哀见复表历7飞－晶1善、碑表听7赖－秩2弦）。冬7.匹4痰建设进度绍根据本项目建拔设条件、资金技筹措等情况，者经与建设方商括议，项目建设嫁期雕为舌1言年铲零苏6推个月，即财200麦6棋年同5征月至洋200暗6眯年妨1鹰2薄月，综合进度变计划如下：喜200泉5钉年千3乡月傍—喜5先月集完成项目前期衫工作；材200次5奶年傲6宗月步—否200网6穴年须3机月效完成小区一期对建安工程；网200绕5浴年闭1葡2索月螺—骡200箭6渣年骑8句月户完成小区二期精建安工程；粗200工6肌年麦9立月碎—游200挂6这年痰1委0奖月犬完成小区内配祥套工程建设；灾200色6但年得1臣1手月戏—成1鸟2逃月垫项目全部竣工滔，验收交付使并用。至此，项陆目全部完成并露投入使用（项神目实施进度计摄划见撞表升7港－棵3绑）。滔招标基本情况抛表奖建设项目名称由：狂****绒·抽****红城住宅小区靠窄姥颤搅序表量7-1赖招标范围柜招标组织形式兴招标方式毁不采用保招标方式吹招标公告发布旅、中标候选人编公示媒介倡招标估庆算金额迈（万元）状备注播全部招标富部分招标收自行招标内委托招标踪公开招标趋邀请招标愤勘察组√坛√买√亩娄底日报橡20易设计挪√铅√眉√域娄底日报余40牧建筑工程讲√凑√队√牢娄底日报丰4448型安装工程纠√漏√衰√罚监理税√伶√允√坐主要设备咽重要材料波其他像情况说明：蚁建设单位盖章胖：勇年裤翁月速质日销注：情况说明发在表填写不下昂，可附另表。私审批部门核准杯意见朽建设项目名称咳：玻****工·航****昌城住宅小区迁痛寸流衔晃表迅7-2宴招标范围丑招标组织形式辰招标方式炼不采用风招标方式他招标公告发布旱、中标候选人赶公示媒介贤全部招标程部分招标蔬自行招标祝委托招标催公开招标垦邀请招标冰勘察眠√富√羡√羽娄底日报播设计育√凳√赤√掀娄底日报蛾建筑工程午√偏√币√观娄底日报遥安装工程辜√耕√腰√俊监理狸√躺√妇√翅主要设备愈重要材料京其他盯审批部门核准饱意见说明：呜审批部门盖章静：英年丧美月旗担日超注：审批部门角在空格注砍明果“茅核饺准啦”脸或明者蛋“油不予核还准错”予。恒工程实施进度罩表砍建设项目名称垂：欠****姿·广****涝城住宅小区姻裕偿乒煎陕表颈7-3车日期肢工程内容酷200贪5涌年呜200放6址年赛月份智月份姥1伍2日3颜4购5凳6饶7斧8崇9拘10些11王12成1攀2欧3摔4扣5料6演7路8歇9矿10照11挑12抗项目前腐期工作毕小区一期建安亩工程幼小区二期建安隶工程骂配套工泛程建设倾项目竣工验收御、交付使用授第八章投资灌估算和资金筹雨措蛇8.守1跪投资估算编制依据密.瓜1丈湖南省建设委手员会湘建请[1999]吵价字第亿172奶号《关于颁发爪〈湖南省建筑丧工程单位估价轨表〉的通知》俘；殊.黎2版湖南省建设委袖员会湘建驻[1999]液价字第夏296判号《关于颁发抚〈湖南省施工旗企业建筑工程示取费标准〉的纽通知》；盗.的3克湖南省建设委相员会湘建围[1995]芦监字第轰318涉号《关于颁发姿〈湖南省市政戏工程单位估价末表〉的通知》谢；屠.赠4够湖南省建设委扎员会湘建衬[1998]闪价字第笔566教号《关于颁发技〈湖南省施工范企业统一安装曾工程取费标准下〉的通知》；再.乎5笼娄底市主要市西场材料价格及掀预算价格。建设投资猜本项目建设投短资由土地费用公、前期工程费戏、建筑工程费淡、设备购置安齐装费、管理费芒、预备费和其仍它工程费用构弹成。惰.挤1代土地费用由土孕地出让金、三捕通一平费和拆突迁安置补偿费肠构成。项目占丹地面悼积派2892体6故平方米，弄合奸4掘3田亩，土地出让识金为每登亩联69萄0夕万元；池.辅2孕前期工程费包夺括规划、勘察留、设计费和可姿行性研究费。驶.冰3竞建筑工程费包波括住宅、商业唤及管理用房、踏幼儿园等炕建安费、室外灶工程费（配套胳工程费）、小体品、广场建设勇费和工程附加听费。镰.山5桌预备费按土地游费用、前期工低程费、建筑工稳程费和相关工炭程费用之和的去5触％计取。痒项目总投资唐为孔590适8腿万元。详见帖表墨8叹-1庆“脊投资总额估算蒜表。封8.塑2致资金筹措蓄本项目所需投挪资晴为协590赠8猴万元，资金由鞋下列渠道筹措旁：质项目单位自阴筹掀390狗8溪万元；疮申请银行贷迟款佳200毙0尚万元。迅投资总额估算营表工表虏8出－未1仆幸窃甲弊单位饲：万元攻序号复项目最估算价值饶（人民币）蛋占建设投资比蒜例东（交%羊）缴备注矛1末土地费用征845词14.30芹1.1俩土地出让费誉690坏1.2启三通一平费他105沾1.3烘其他费钱50映2鹰前期工程费岛75坐1.27略2.1品规划、勘察、堪设计费而60察2.2名规划条件、可六研费棚15餐3灰建筑工程费清4448摊75.29现3.1努房屋建安费伏4330上小高层住宅建攻安费业1600恢多层住宅建安奴费胖1960瓦幼儿园、商业罚及管理用房朱420京道路、绿化及困其他设施掌350傅3.2捕工程附加费微118抽招投标管理费亲2境标底或预算审璃查费乖8状工程监督管理白费编12冲编制竣工图费及6纤人防工程费饶50我工程监理费鸣40价4辨设备购置安装国费厨120晌2驶．吵03剂5锡管理费竟120减2壳．婶03坡6催预备费误300伯5.08固合计贡5908壤第九章利润预溉测及成本费用挑分析邀9.裕1胶销售价格价格预测绩通过市场调查炕，逼参考兄弟地市商住宅小区嚼销售价格和娄扁底市区已有项走目房产售价，残本项目房产销禁售价格预计为毒：誉小高层住宅均址价或120著0慈元恢/霜㎡代多层住宅均烦价冶100零0斜元父/虚㎡欢商用门面均嫂价增400漠0胜元板/猪㎡贸销售进度及付渗款计划涛本项目计划蚁在六3垮个年度内完成竭销售，各年销俱售计划如下表：表9-1羊销售计划及销府售收入测算表单位：万元慢扑演炎撤坑堡央苏爆林市滚乓口宝酱镰陷旬资蜘没列匪躺樱鸣虫年冠创词粥惯胶妄缎捡泡察香卷葱俩拴斑翻巴枝蹲西钉紫且遇韵晋斯吧赏距糟迅龟叔拜戚队权勾哪羞肢伏窝强想妹改年昏援笋懂抢火修俭凭涛订抱浆咐昨串律打摔始却瘦闲疑泄甩宋独奏醋373.25鸦偷楚才离法版花裁春塌虽虽掠菠缘373.25税费率划本报告采用的评各种税费率：抄1前）营业户税盏5%校2评）城市维护建辣设税为营业税克额请的诸7%依3批）教育费附加迁为营业税额议的丝3%割4看）企业所得进税骨33%况收入与销售税支金估算见励表怠9盈—割2截售房收入与经半营税金及附加哀估算表茄表使9坟-2势幕驼戏桌单位：毕万元柏序号棍项烧炒进目狸合资闯刷计古200定5厘年故200开6西年样200虹7挽年唇200带8困年宾1欺销售收入复7465.0镰0味1119.7补5沙2986.0役0恒2986.0早0询373.25止2喜经营税金及附仁加耗410.58带61.59厦164.23桶164.23你20.53诉2.1文营业税孝373.25方55.99掘149.30遍149.30亿18.66逝2.2鹊城市维护建设情税命26.13率3.92醒10.45蜡10.45渠1.31景2.3驼教育费附加泥11.20丢1.68卸4.48扔4.48酷0.56具3钞销售净收入耀7054.4算3仪1058.1水6腥2821.7帐7菌2821.7扬7腰352.72价9.溪2谜成本费用尘本项目的成本损费用由建造费觉用、管理费用烟、财务费用、匀销售费用构成承。羽建造费用的明止细构成项目详叮见附表：袋管理费用主要束为管理人员的属工资、福利费扣等其它费用；华财务费用为银静行贷款利息支暮出；绣本项目的流动芽资金主要用于敬房屋的销售工狮作，构成项目变的销售费用；株由于本项目无枯折旧费，摊销奇费和维修费，嫁经营成本为总挡成本减利息支翻出；信可变成本由建奥造费用与销售个费用构成；脉固定成本由管甘理费用和利息绿支出构成详见璃表漫9-3挡津表先9蹈-3蜓成本费用估算琴表驾迹棒沙浴妙得挥序号辽项目诉合计什200再5餐年寻200形6饿年麻200爽7彼年销200菜8朴年酿1顶建造费用蓝5908毫1950菜3958缓2蹈管理费用堤37.32巡5.86果14.02铲14.55宁2.89皇3欢销售费用沟50育15箩20盒10场5既4舞利息费用量228.03这64.05绩109.08叼54.9尺5掉总成本费用期6223.3赏5崖2034.9割1殊4101.1透79.45缓7.89乖6柿经营成本救5995.3家2飘1970.8左6厕3992.0研2们24.55倒7.89话7熄可变成本在5958与1965嫌3978糖10搅5川8才固定成本师265.35锤69.91巩123.1化69.45处2.89恭9.熄3县利润预测四根据以上收入判和成本的估算卖，本项目的利压润预测见亡表济9-4舟表恋9烤-4访损益表粗羡渡消怎式瓶垂攀单位：万元严序号酒项目名合计眯200晋5四年屿200刺6宰年催200绢7算年虚200巧8晶年唇1眨销售收入旷7465.0潮0骆1119.7衬5项2986.0欠0含2986.0棕0叔373.25盒2蹄销售税金尿410.58垫61.59咽164.23伞164.23业20.53连3扁总成本费用羡6223.3易5尾2034.9忆1彼4101.1诞0隆79.45促7.89累4看售房利润劲831.08改-976.7防5炮-1279.缩33掏2742.3飞2辱344.83泼5刘累计销售利润齐831.08鱼-976.7拒5杆-2256.街08燃486.24勒344.83仆6眯所得额指831.08盆486.24鹅344.83架7帝所得税厕274.25绳160.46衬113.79谁8装税后利润铸556.82毛除0.00馆0.00箭325.78补居231.04则唉第十章财务分粉析轧10.烛1竞评价参数及有考关说明评价依据织1峡）国家计划委娱员会、建设部邀联合颁布的《提经济评价方法饿与参数》；精2关）中国国际咨堂询公抄司丙199结7幼年编写的《新导建项目可行性淹研究经济评价氧方法》；筝3芽）中国人民建袜设银行《基本法建设贷款项目烛评估实施办法眨》唱评价参数枝：折现率令为搭7镜%评价年限：盒本项目帆于莫200坛5掌年储6编月开工鞠，医200显6压年崇1塞2桂月竣工，建设亚期以1南8衬个月，评价基乳年为项目的开设工浆年占200格5付年，评价年瘦限爷4雷年，评价末淹年呢200嫩8林年，即项目建剪成后壹年半房伶产销售工作结昆束。物业管理眨本项目建成后崭实施社会物业倾管理，物业管棍理所发生的收南益和费用未列响入经济评价范钉围内。受10.士2义财务盈利能力湾分析抬损益表与静态示盈利分析少1纸）损益表详柔见驶10-止4巨：迫根眼据禁10-特4费损益表的分析荒计算可得本项共目的评价指标形如下：遥①情全部投资的投浪资利润非率慌=桨（利润总膀额圈/所投资总额尚）春×狮100%=5衔56.82/质5908勿×100%=意9.42%症②棕全部投资的投耽资利税茅率聚=蜘（利税总粥额遮/幅总投资额虑）熊×100%祖=溪（束556.82胀+274.2傅5+410.题5碧8注）惭/5908=唱21.02%俊本项目以上两拆个静态评价指浙标与房地产同镜行业相应指标胸比较可以接受盟，故项目可行这。星2)锹还贷计划朝该项目于开工恭时申请银行贷随款种200膛0禽万元，计划师于请200归6屈年遇和茫200献7遍年年底各归耕还爬100险0掏万元。业3已）可运行资金锹估算表详见圈表只10-1姑表煮10匹-1恶本项目可运用遇资金估算表两项吓图予单位：被万元古序号项项目萝合计最建设经第营期保200戴5身年晃200辜6旅年卫200晕7提年凭200侄8斑年颂1响销售收入鹊7465.0用0垒1119.7且5肠2986.0宽0烛2986.0状0箩373.25尖2伟销售税金及附复加防410.58拥61.59妄164.23党164.23朋20.53斩3失所得税隆274.25皆160.46纺113.79砍4脉归还银行贷款线2000.0旁0蛮1000.0才0焦1000.0落0良4探项目可用资金朗4780.1率7往1058.1奔6锤1821.7骤7挣1661.3牙1亮238.93岗现金流量表与僻动态盈利分析竭全部投资现金葵流量详见跪表驾10-2吗味表尺10笔-2督现沃艺金迫诞流询垫量券徐表劳榴盐京棵单位：尸万元谷序号草项目龄合计短200缘5议年辨200洋6衫年食200铁7赔年旱200部8拢年搏1告现金流入呼7465.0议0历1119.7习5泪2986.0绑0挠2986.0鸣0妥373.25闸1.1雾营业收入络7465.0烧0详1119.7藏5喉2986.0颜0正2986.0亦0淘373.25蕉1.2刺回收固定资产剑及无形资产驰1.3碎回收流动资金轻2借现金流出睛6680.1筐5羞2032.4蛇5华4156.2胸5炸349.24汪142.21抚2.1慈建设投资患5908.0她0狮1950.0爪0框3958.0冤0泊0.00屋0.00傻2.2衬流动资金街87.32汤20.86宣34.02奖24.55耐7.89多2.3训销售税金妖410.58唤61.59习164.23筛164.23仿20.53白2.4悲所得税既274.25起0.00骄0.00屠160.46连113.79钞2.5互其他聋3扶净现金流量世784.85点-912.7晕0更-1170.天25锹2636.7序6辣231.04涨4氏累计净现金流辨量跌784.85若-912.7舰0衣-2082.农95南553.81斗784.85志5许所得税前净现堆金流量牛1059.1由1财-912.7倒0外-1170.箭25消2797.2开2驳344.83郑6扛税前累计净现肺金流量是1059.1雕1壤-912.7模0暖-2082.网95艺714.27另1059.1堵1鱼根据禁表陕10-纺2愁分析计算得本秋项目的评价指陆标如下：柳税前全部投资竿的财务内部收托益俗率嘉FIR纠R削（霜%们）歼=29.97抢%纷税前全部投资定的财务净现昨值冤FNP眉V扰（诞i=7窃%左）万抢元夺=671.3碧1汁税后全部投资剂的财务内部收道益落率校FIR吉R榆（％弱）霜=23.12治%薪税后全部投资隆的财务净现遍值耻FNP讨V锈（旱i=7鸟%著）万或元恰=453.5汁1樱静态投资回收杠期笛2.7羞9遵年切税前、税后全销部投资劝的袜FNP矿V暮均大暂于我0遗；露FIR理R膜均大于基准收赌益率；静态投模资回收期少讽于照3务年；说明本项耍目可行。搬2麻）动态盈利分堵析险①挺净现值务（勺FNP泼V竟）。开发项目兴在整个经济寿截命期内各年所闻发生的现金流馅量差额，为当武年的净现金流衰量。将本项目腥每年的净现金吊流量按基准贴犬现率飞（赴7姥%逝）折算为项目煌实施初期的现绞值，此现值的混代数和，就是薄项目的净现值拐。礼净现值评价标搜准的临界值是壁零。经上面计辰算，本项目税凭前、税后全部苍投资飞的脑FNP臣V朴大吓于乐0侮，说明本项目贝可按事先规定秤的贴现率获利份，在所研究的墙经济寿命期内斥发生投资净收侮益，有经济效诸果，项目可行抹。强基准贴现率是者项目净现值贴慧现时，计算贴强现系数的利率意。本项目恨取旗12历%冷为基准贴现率滔。企②恼内部收益率忽（出FIR宜R摊），内部收益洞率是指项目经威济寿命期内，卡各年净现金流李量的现值累计呀等于零时的贴农现率，即项目炸净现值为零时抗的贴现率。慕本项目属于独肉立方案的评价棕，经上面计算肤，税前、税后演全部投资晃的稳FIR吼R庆分别仔为趋29.97谷%委和伍23.12竖%贪，分别大于同诚期贷款利率和指基准贴现率，陵反映项目盈利母，达到同行业搂的收益水平，见说明该项目可胞行。本项目财伞务指标汇总表这详备见哨10-3表10－3场财务指标汇总野表乒项关目币类别稳静态指警标物动态指步标挽FNPV惑FIRR驶投资鹅利润率子投资利刃税率螺税前耕税后肆税前喜税后卵全部问9.42%滩21.02%辛617.31妻453.51耽29.97%朗23.12%胖10.耀3果不确定性分析娘考虑到本项目秘效益、费用、吊收入的不利因直素，对该项目蓄进行敏感性分剪析：蒜项目投资额增半加左5灶%帮的敏感性分析烫假设该项目投他资额增浴加志5馋%乘，即增旁加碧295.4某0拔万元。由于该镰项目的建设期功为三年，假设巩增加昌的肢295.4煎0胡万元按原投资亏比例增加到各园年份。计算该泛项目的损益表扯详见马表烟10-栗4份、现金流量表陆详见钱表缘10-羡5情。胡从补表衡10-野4恒和客表敌10-神5精分析计算得该盈项目投资额增讲加渐5禽%次时的评价指标廉如下：层税前全部投资恼的财务内部收民益大率伤FIR旦R沉（偶%械）苗=19.58笑%兵税前全部投资居的财务净现训值拍FNP帜V勇（精i=7漏%虹）万壤元弄=403.5裳7守税后全部投资秘的财务内部收盼益秧率南FIR美R怨（稀%草）丧=15.67身%触税后全部投资纪的财务净现圈值争FNP麻V壶（铸i=7歉%剃）重=269.5爆9忌表关亩10蓬-4兼继管损它才益阴闭表姜(卡投资额浮增墓5%水)作换单鼓位：万元慰序号恐项目汇合计虎200贱5靠年眠200受6吓年链200葡7裙年爬200钱8稀年责1况销售收入仙7465.0命0咳1119.7备5敌2986.0吩0聚2986.0亡0唯373.25以饮2勉销售税金抱410.58辰困61.59禽164.23纪四164.23特逝20.53基3侦总成本费用升6534.5箩2桐2136.6愿6却4306.1国6改83.42圣8.28男4阵售房利润婶519.91撒耗-1078.界49仆-1484.掏39颜2738.3偷5从344.44仙孟5竞累计销售利润歇519.91督庭-1078.岩49晓-2562.剃88嚼175.47糠剪519.91究唇6山所得额贤519.91向泰课雁175.47乱趣344.44租厘7且所得税思171.57珠絮教57.91棒113.66亲腹8考税后利润部348.34炭蔬众117.57闷坑230.77父堂表梳10愧-5界现英放金竖兆流红群量呜芒表纳(悲投资额次增品5%经)际崭单勾位：万元辞序号进项归隔剧目每合伞让计锦200巴5聪年挤200疫6羊年嘉200他7衬年名200扰8奥年呢1纵现金流入弟7465.0质0陈1119.7守5波2986.0愉0戒2986.0充0临373.25头1.1往营业收入杰7465.0竟0缘1119.7行5磁2986.0徒0庸2986.0光0撞373.25抗1.2迹泼吸1.3墨回收流动资金钱2良现金流出养6877.2扶3潮2130.9容9鞋4355.8值5捐247.91启142.48给2.1腥建设投资邻6203.4群0东2047.5颈0辱4155.9粗0董0.00销0.00棵2.2训流动资金吧91.69助21.90泛35.72滔25.78去8.28挎2.3怪销售税金仗410.58颜61.59提164.23片164.23垄20.53材2.4达所锋掏得颠母税绵171.57确0.00堪0.00愚57.91沉113.66痕2.5之其他跨3镜净现金流量睛587.77禽-1011.哗24厕-1369.断85促2738.0多9币230.77潜4绵累计净现金流医量冰-1011.滥24哪-2381.派09择357.00晴587.77骗5见绑剖759.34忆-1011.汉24站-1369.椅85爆2795.9仍9矿344.44往6姨瞎访-1011.毁24冠-2381.耍09铅414.90当759.34峰项目收入减百少费5猜%座的敏感性分析密假设该项目收霸入减注少擦5于%女，计算该项目努的损益表详见童表管10-烫6咽和现金流量表烛详见邻表慨10-彼7线，从上表分析布计算得该项目设的收入减妻少器5称%吸时的评价指标唤如下：需税前全部投资彼的财务内部收伯益盘率晨FIR例R勾（圈%腐）栗=19.08厨%驱税前全部投资摩的财务净现贺值包FNP详V赌（裙i=7唐%幕）万耐元摸=370啊税后全部投资异的财务内部收帆益屋率崭FIR苦R示（应%忆）检=15.32只%岔税后全部投资乞的财务净现台值桑FNP尺V井（咱i=7怜%肢）痛=246.9夜1廊朵副太挪表下10轧-6弃损钉核益辰父表长(限收入趁减茎5%慨)柄筹段单位语：万元鸟序号迟项目次合计广200诸5乔年晚200遣6推年跪200骤7铲年肉200越8米年朋1阿销售收入饥7091.7顽5旋1063.7铁6柏2836.7炎0劝2836.7清0渡354.59柿2谊销售