顺德区珠宝文化创意产业园项目可行性研究报告

第第10页共#32页产业离不开商业平台的促动作用，而平台的价值也取决于产业的经济效应。因此，本项目在定位中，着眼于构建完整的珠宝经济链条，从产品的开发设计，到制造加工，到高端展示交易，特别是利用目前现有周大福、周生生珠宝在全国的连锁店将顺德珠宝推广出去，以万辉珠宝城现有的高端销售场所，实现零售、旅游、文化相结合的销售模式，再经过市场检验和反馈后进行新的开发和设计，构成一个微缩的产业生态圈。圈内上下游配套企业、同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地的整合效应，最大限度降低市场开拓的成本和投入。高端展示交易是指在高端的商场中展示和销售包括国际名牌在内的珠宝首饰等奢侈品，并提供五星级的酒店餐饮住宿服务。3、“文化内涵”与“文化休闲与旅游购物中心”本项目并非单纯的、传统意义上的工业园区或高新技术园区，也不是单纯的批发市场。从项目所在的区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望建设的应该是赋予深刻文化内涵的项目。之所以如此，和项目选择的产业主题有很大关系。珠宝首饰本身就不是一般的商品，如果希望获得市场的青睐，就必须具有丰富的文化底蕴；同时，此类产业不仅是简单的加工制造，创意与设计在产品价值中所占的比重是很高的。由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中的从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在的区位是顺德区中心城区，区内人群的消费水平和整体素质较高，加上顺德美食及水乡文化，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲、娱乐购物为外在吸引的珠宝首饰产业集聚基地。两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为伦教中心商贸组团的中心，进一步形成对周边地区的带动和辐射。第二节项目建设的优势综合考虑本项目所处的宏观与微观环境，以及自身条件，项目具有十大竞争优势：1、区域优势从顺德的整体产业规划来讲，项目弥补了产业空白，因此，实现了顺德珠宝产业的聚集，也为项目的发展预留了广阔的空间。而从顺德区的经济和产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全区及周边地区相关产业发展的强大引擎，成为经济文化中心北扩的催化剂。同时，由于伦教毗邻番禺沙湾珠宝产业园、东莞珠宝产业群，珠三角地区的珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重的地位，这为实现顺德区在珠三角城市群的区域中心，及巩固顺德区在珠三角经济发展中所处的引领和带动地位将会起到积极的作用，反过来，也为项目的未来运作成功，奠定了基础。2、交通优势项目所处的伦教，10国5道南北而过，32国6道东西而过，距佛山一环、广州北二环、广珠轻轨顺德站、碧桂路等不足5分钟车程。如此便利的交通条件，使得项目吸引消费群体、带动周边经济发展以及便捷的物流服务成为可能。3、规模优势项目总占地面积为90000平方米，总建筑面积约270000平方米，在以珠宝首饰为主的文化产业基地，已经具备相当的规模，足够对周边产生较大的影响。4、定位优势项目的定位并没有一味地追求大、新、奇，而是结合实际的情况，突出区域性领先和产商结合的特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购物中心上，这使得项目未来聚集人气的能力大大提升，而且也符合项目所在区域周边地区的现实发展情况，从而借助已经发展起来的成熟社区环境促进项目自身的成功运作。5、功能优势项目提供的是产业链条中全方位服务，从开发设计到生产加工，从交易展示到休闲娱乐高端消费，因此，不同需要的客户都可以在本项目中找到适合自己的服务内容，并且特别为中小企业的需要设计了面积适合的开发设计工作室和集中的多功能展示与方案演播室，既满足其成本控制的需要，又不失其体面。类似的功能考虑在项目规划中还可以找出很多，充分体现了项目强大的功能优势。、专业优势本项目并不是简单意义上的旧工业区翻新后的商业地产开发项目，而是具有明确发展诉求和深厚文化内涵的项目，项目建设方将与中国地质大学（武汉）、复旦大学、华南理工大学、广东美术学院、珠宝行业协会、展览业、珠宝检测中心、电子商务网等专业海内外商协会合作，不仅聚集厂家和商家，还主动为其搭建对外出口和交流合作的桥梁，使其真正实现生意上的成功。因此，本项目具有很强的专业优势。7、营销优势本项目将依托众多的专业合作伙伴，将国际贸易、旅游概念、展会经济等结合在一起，可以帮助入驻单位促成大宗交易成功，因此项目具有强大的营销优势。8、产业优势珠宝首饰乃至整个中国文化产业目前正处在历史上的最好时期，以此为概念的商业行为势必成为商业潮流的新宠。9、政策优势由于本项目的选题完全符合顺德区政府的发展规划，还弥补了城市产业布局中的空白，所以区街两级政府对项目都会给予政策方面的扶持和倾斜，进而使进入项目的商家受惠。0、管理服务优势本项目采用建设单位成立专业项目管理公司的方式，统一经营、统一管理、统一推广，从而确保项目能够顺利实施。加上新品研发平台、设计产品交易平台、文化创意发布平台、电子信息服务平台、金融服务平台、研发设计人才交流平台、配套服务平台这七个平台的综合运营，保证进入项目的商家成功。第三节项目建设的指导思想和原则一、项目建设的指导思想本项目建设的指导思想是“以文促商，以商养文”。历来“文”、“商”二者之间难以相容，随着改革开放的不断深入，尤其是各级政府对于发展文化产业的高度重视，将“文化”与“产业”相提并论，为我们发展相关项目创造了良好的宏观环境。所谓“以文促商”，就是通过赋予普通的商业行为以文化内涵和主题，提升商业行为的档次，使其传递的不仅仅是商品本身的价值，还有其隐含的文化。这样，可以提高交易的成功率，并且提升产品交易过程中的价值增值空间。所谓“以商养文”，就是利用交易获取的收益，反哺为交易成功创造条件的文化本身。单纯的文化与文化产品，不与市场化的商业交易行为相结合，不能满足消费群体的需求，只能是阳春白雪，曲高和寡。而能够走入寻常人家的文化，则更加具有生命力。能够认识和接受文化中的不同侧面需求，并接受通过商业行为促进文化的交流，才能为文化的发展提供更多的发展空间。二、项目建设的原则1、特色性原则特色是项目成功发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强。突出珠宝文化主题、融入文化、休闲和购物、覆盖完整的产业链条等等都是本项目的特色。园区规划要秉承“绿色、自然、恬静、适宜、环保”的要求，努力保护原始生态环境，重视环境综合治理，严防项目建设和项目运转过程产生新的环境污染，注重和周边和平医院、顺德区人民医院、顺德体育馆、长鹿农庄、羊大路绿道等相关项目的协调发展，与顺德水乡融于一体。2、先进性原则项目的建设应具有一定的前瞻性，要能适应国际、国内产业发展的趋势。单纯的制造加工或者产品批发集散地已经趋于饱和，为最大限度缩短产业链条流程，更加吸引消费群体，创造良好的采购环境，本项目的建设就是巧妙地将生产与商贸相结合，将商贸与展示相结合。3、经济性原则项目建设的目的是为了带来更大的经济效益，促进地方经济协调发展。因此，要始终遵循经济性原则：一是项目建设要在保持高标准的前提下，力求降低项目投资；二是要注重项目的经济效益，防止建设低效益或效益项目。从项目定位的确立就可以看出，本项目更加务实。4、生态环保原则项目虽然不存在重污染产业，但仍然要注重“生态环保原则”。在规划布局上，应充分利用绿化、园艺等点缀产业园区，采用节能设施和屋顶绿化等。第四章项目建设内容第一节项目的功能规划根据本项目的定位，项目建设内容的功能够规划概括为“一中心、一基地、五区域”。所谓“一中心、一基地”表示本项目涵盖了满足“专业”与“大众”两方面的需求。单纯的“专业”会使项目变成传统意义上的加工制造园区，缺少与市场和消费群体的良好互动；单纯的“大众”会使项目变成没有产业依托的传统意义上的商业街区，不利于使商业氛围更上档次，缺乏后劲。“一中心”是指“珠宝文化旅游中心”，“一基地”是指“珠宝首饰加工交易基地”。围绕上述两个主题，整个项目从功能上将分为五个区，即“生产加工区”、“展示交易区”、“文化旅游区”、“教育研发区”和“公共服务区”。一、生产加工区专为珠宝首饰和工艺礼品类产品的加工制造而划分的区域，除成品组装和加工外，与此类产品相关的配套零部件制造也包含在本区内。通过吸引更多同类型产品的加工与制造厂商进入园区，一方面使产业逐步产生集聚效益，降低生产制造过程中的产业链成本；另一方面，最大限度缩短产业制造与展示交易之间的距离，取消众多的中间环节，使产业更贴近市场。二、展示交易区专为生产厂家和批发零售商进行珠宝首饰与工艺礼品类产品交易和展示的区域。在这个区域里，厂家可以全面展示自身的产品，形成永不落幕的展览交易会。而专业批发商则可以利用具备集聚效应的交易区域进行专业产品的交易。根据展示和交易内容的不同类别，该区域内共包含6个子功能区：1、珠宝首饰展示交易区集中展示和交易珠宝首饰类产品。2、工艺礼品展示交易区集中展示和交易工艺礼品类产品。3、家居饰品展示交易区集中展示和交易家居饰品类产品。4、高端国际奢侈品展示交易区集中展示和交易各类国际高端奢侈品相关产品。包含一个高端商场。5、民间创意展示交易区面向民间，收集各类自己设计制作的工艺、饰品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平台，通过发挥群众的创造智慧，使本项目的吸引力大幅提升。6、珠宝首饰与工艺礼品拍卖区该区域是对产品展示与交易功能的补充，通过提供专业的拍卖服务，面向高档珠宝首饰、限量版工艺礼品和民间孤品饰品等的交易。三、文化旅游区面向消费市场，以参与体验为主的区域，其目的是吸引更多的人群来本项目游览和消费，扩大项目影响。文化旅游区的建设将使本项目成为顺德区又一群众消费、休闲和旅游的中心。文化旅游区按其内容类别，包含四个子功能区：1、珠宝文化主题广场该广场以珠宝文化主题雕塑、文化小品为主，提供群众休闲和交流，并可以作为日常举办社区文化活动的场所。2、珠宝主题体验区该区域主要是结合珠宝文化，建立珠宝博物馆、金矿、钻石矿等。通过实物标本、互动电脑屏等多种方式，传播珠宝文化。3、酒文化体验与特色酒吧街该区域将集中全世界各地名酒，介绍和展示各地酒文化，建设顾客专用酒窖，定期举办品酒会，珍藏名酒交换和以酒会友活动。在此基础上，建设成特色酒吧街，引入特色文化表演项目进入酒吧街，建设小型露天电影放映场等，使本项目成为文化氛围浓厚的中高档消费区。4、休闲会所与俱乐部休闲会所和俱乐部面向园区内人员和市场消费群体，以及专为私人酒窖拥有者等提供小型聚会、休闲娱乐等服务，如餐饮、KTV、棋牌、沐足、水疗、SPA等。特别提供绝无仅有的黄金大餐。远期包含一个五星级酒店。四、教育研发区配合珠宝首饰与工艺礼品产业主题，尤其是文化产业的特点，集中相关的设计开发与培训项目，不仅服务本园区内客户，更面向周边地区。本区域内包含两个子功能区：1、设计开发区本区域的核心内容是产品设计工作室和装饰工程与居家设计工作室。产业链条的上游环节基本集中在此，可以形成专业创意与设计基地，创意与设计成果既可以进入展示交易区进行直接展示和交易，也可以为园区内制造工厂所采用。装饰工程与居家设计工作室可以直接为珠宝连锁店提供店面设计装修及周边日益增多的楼盘提供服务。2、培训区本区域内将集中各类培训项目，包括“珠宝首饰设计”、“珠宝鉴定”、“装饰工程设计”、“动漫设计”、“工业设计”等专业培训项目，也包括面向普通消费人群的培训项目，包括珠宝DIY、乐器培训、美术培训、舞蹈培训、茶艺培训、棋类培训等。通过上述项目的实施，可以使本园区成为周边地区内集中进行专业和群众培训的中心。五、公共服务区本项目中专为其他功能区提供公共服务的区域，实现新品研发平台、设计产品交易平台、文化创意发布平台、电子信息服务平台、金融服务平台、研发设计人才交流平台、配套服务平台七大功能，共包含五个子功能区：1、珠宝质量鉴定中心与国内知名质量鉴定机构合作，在本园区内设立珠宝质量鉴定中心，通过提供中立的第三方鉴定服务，使在本园区内经营的商家遵守质量和诚信守则，也使来此消费的不同类型的消费者安心消费。同时，坚定中心还将定期举办专业知识讲座，以及为个人收藏爱好者提供鉴定等服务。2、会议与创意演播中心为充分考虑园区内中小型商家的需要，尽量降低其运营成本，园区将设立集中公共的会议与创意与演播中心，提供商家与客户召开会议，向客户进行创意设计演示的专业场所和设施，包括远程展示、大屏幕演播、专业演示文件制作、专业会议设施等。此类设施由于造价较高，中小商家由于使用频率并不高，因此自己配制不经济，而通过有需要时租用则可以大幅度降低成本，此类设施还可以考虑向园区以外的用户开放，以扩大本项目的影响。3、电子商务服务中心项目建设单位将专为本项目开设网上展示与交易平台，所有入驻商家可以通过该平台不受国界限制，与海内外商家开展交易和展示，也可以利用系统提供的专业服务进行在线支付和商家调查等，以确保交易的安全和快捷。4、物流服务中心面向园区内商家，提供及时、周到的物流运输服务，专门制定信息、资金、人、货、车的立体分流路线和指挥中心，方便各项交易的开展。5、设计师公寓园区内专门为商家设立公寓设施，服务商家员工。6、建立专项基金通过和银行、风投公司合作成立专项基金，为园区企业服务。第二节项目的建设规划本项目的建设将在保留现有熹涌工业区建筑和基本道路格局的前提下，通过对现有建筑进行翻新、加固，对区间道路进行拓宽和修缮等，使其满足项目功能规划的需要。建设规划主要分为4部分，即“建筑单体规划”、“道路与园区规划”、“市政设施规划”和“园林绿化规划”。“建筑单体规划”主要结合功能规划，按照不同功能，对现有建筑进行改造和翻新。规划原则是依据建筑不同功能，对于同一功能的建筑采用同一色彩和风格的外部装饰，以区分园区内不同功能的建筑。对于建筑内部的改造，则视不同产业的具体特点，采用不同的改造方法。例如，对于珠宝首饰类加工制造工厂，由于其所占面积并不大，因此可以选择建筑体量较小的原有厂房，而对于工艺礼品类工厂，有些需要较大规模的生产面积和较大尺量的电梯运输条件，则可以考虑现有园区中建设期较晚的大厂房进行改造。对于园区内现存较多的员工宿舍，其改造方向可以重点考虑设计师公寓、创意设计工作室、乐器培训、艺术培训、休闲娱乐、酒窖储藏等用途，因为上述功能需要的面积不大，更多考虑的是环境和氛围，因此，完全有条件经过改造和翻新，使其满足功能需要。“道路与园区规划”是本项目建设规划的重头，因为根据本项目的功能规划可见，占地9万余平方米的园区内，将包含5大功能分区，每个功能分区内又包含若干子功能区，未来园区内工作人员与游览和消费人员的数量将比当前高出数倍甚至十几倍。如何很好地将这些人群分入到不同建筑内，并疏导整体人流，对于道路和园区规划提出了很高的要求。在园区规划中，结合河西工业区的建筑现状，找出面积足够大的露天广场比较有难度，因此，应重点考虑开辟现有建筑首层作为人流公共活动空间，创造有别于露天广场的另一番风情步行街，这样可以解决大量人员公共活动区域不足的问题，而且还可以创造出独一无二的别样情调。在园区靠近羊大路一侧，重点安排文化主题广场，因为此位置是联通周边的关键，可以迅速到达周边已经相对成熟的商业街区，融入其中，可以带动整个园区的发展。在车位规划上，应考虑园区内现有道路比较狭窄的现状，可以选择在园区外部靠近河岸的区域，集中作为公共停车场；还可以结合园区道路翻新和改造，参考香港和澳门道路狭窄，但仍巧妙安排停车位的经验。在道路改造上，应为道路融入文化内涵，可以考虑按照不同的功能划分，将珠宝文化结合世界各地具有特色的街道风格融入到本园区内的街道翻新改造中。正因为本园区街道狭窄，但两侧建筑体量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低错落的现状。在改造规划中，可以充分利用这一现状。如果能够选择不同地域的街景，配合将两侧建筑的外墙及门面也改造成同样风格，再加入珠宝造型做为雕塑和灯饰，地面变成爱心路、钻石路等，则园区本身也可以成为一个文化旅游的热点，再将文化产品的展示、交易融入其中，则项目将会因此成为顺德的一个旅游亮点。“市政市规划”方面，重点包含对现有园区供电、供水、消防、通讯和排污等设施的改造。其中，应重新建设集中的变电站和消防中心，将现在的露天变压器、分散的消防系统改为室内干式变压器和集中的消防控制系统，以提升园区整体用电和消防安全水平。另外，借助道路翻新，将现有园区的市政管网系统进行一次翻新改造，将露天管线全部变为暗埋管线。在排污方面，将集中整理现有管线，结合建设公厕，集中处理全区的污水和垃圾。建设集中垃圾处理中转站。除上述考虑之外，对于园区内重点街道和景点，如主题广场、特色酒吧街等，应设立景观照明，以营造浪漫氛围。“园林绿化规划”方面，由于本园区公共露天面积并不多，因此不宜采用大面积草坪和花园，而是应重点选择小品型雕塑、喷泉、绿化和垂直绿化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相应的树木、攀爬植物、花卉和小型喷泉等，使游客和客商在游览和交易参观过程中，感受到来自身边的亲切和不同风格的异域风情。屋顶绿化也是本项目考虑的一个重点，由于园区内建筑高低错落，由条件将屋面改造为花园，并在花园内设立特色休闲、餐饮等设施，为客商和游客提供交流和休息的良好环境。第三节项目总投资及构成本项目总投资预计为人民币15亿元，通过企业自筹、政府入股、风投、土地置换股份等多种方式，分批筹集。项目各功能划分和相应的投资构成参见表1。

按功能划分的项目投资构成表（表1）序号功能区项目名称占地面积）建筑面积投资总额万元生产加工区珠宝首饰加工厂1,000.003,000特种高端工艺加工厂1,000.003,000展示交易区珠宝首饰展示交易区1,940.007,760国际高端奢侈品展示交易区（商场）4，488.0022，440家居饰品展示交易区玩具及动漫产品展示交易区民间创意展示交易区350.001,400拍卖中心470.001,880文化旅游区文化主题广场（含园林景观）酒文化与特色酒吧街（含园林景观）珠宝文化体验区休闲会所与俱乐部（五星级酒店）

教育研发区创意设计中心培训中心公共服务区珠宝首饰质量鉴定中心会议与创意演示中心设计师公寓海关物流服务中心园区管理中心（含市政、电子商务平台、消防等）合计，314，547合计本项目分四期，共3年建设完成，各期投资构成参见表2。按建设期划分的项目总投资构成表（表2）项目建设期起止时间总投资（万元）1期2008年1月至2010年12月16,000.02期2012年6月至2013年6月11,000.03期2014年7月至2016年6月63,000.04期2016年7月至2018年6月60,000.0合计2008年1月至2018年6月150,000.0第五章项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为270,000平方米，修缮后的园区内物业租金等综合收益均价有望达到50元/平方米，仅租金一项年收益约为16,200万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币20,000万元，按90年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约4年。项目建成后，年资金收益率约为40%。其中按项目产能80%计，每年交易额高达人民币200亿元。同时解决中、高收入就业2,000人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。第六章项目的运营与管理第一节项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。即项目建设单位在完成项目规划、立项和基础设施改造建设后，项目的招商和运营管理委托专业的商业管理公司负责。此管理模式将充分发挥专业公司、人员和技能的优势，突出“专业的人做专业的事”，从而确保项目能够在一开始就按照正确的方向开展。除此之外，项目将“合作”作为管理的主要形式。其中，将重点与专业的行业协会和商会合作，目的是扩大项目的影响，借助已经具备相当实力的社会权威机构，帮助进入园区的商家主动扩大和挖掘市场机会。例如，项目建设单位与顺德区政府开展合作，将项目列为该政府面向国际市场的重要出口展示和供应基地；与中国地址大学（武汉）、复旦大学等合作，将项目作为学校的教学、研究和交易展示基地；与顺德区旅游局、广东省旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为顺德旅游景点之一、成为广东省工业旅游示范基地、科普教育基地等等。通过上述合作，一方面扩大了项目的影响，同时为进驻项目的商家提供了更立体的多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目的影响和招商。第二节项目营销管理本项目的服务对象分为专业和普通消费群体两类。所谓专业群体主要指业内制造商、批发商和设计商等，其根本的目的，是通过进入园区而获得更好的产业氛围和条件，并更直接地进入市场。因此，针对此部分群体的营销主要是宣传本项目的专业管理与专业的合作伙伴。这些都会使其认可项目所营造的强烈的商业和产业氛围。所谓普通消费群体主要指参与项目提供的各类文化、娱乐和休闲购物活动的群体。对于此类对象，项目营造的特色文化氛围和良好的购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。包括特色酒吧、酒文化专区、动漫体验、培训与讲座以及购物休闲等内容。因此，项目在营销方面没，将通过举办一些具有影响力的活动来聚拢人气和关注。同时，围绕项目主题展开的促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少的。第七章项目的环境影响分析本项目属于商业与产业相结合的项目，其中，商业部分主要产生的是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。产业部分主要是加工场所产生的废水、废气和废渣。对于商业部分的三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中的生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。对于生产涉及到的环境保护问题主要集中在生产过程中产生的废水、废气、废物以及噪音四个方面。其中：工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生的废水，由于本项目所涉及的产业不存在重污染物质，所以排放的废水可以直接进入市政污水管道。同理，本项目中也不会有超标的废气产生，生产过程中产生的少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生的柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。对于生产中产生的焊锡渣，将委托环境保护部门直属的回收机构定期集中回收，不能直接丢弃。而对于包装材料，则由专业的废品回收机构回收。本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出的噪音和应急情况下柴油发电机发出的噪音。对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。上述两项在