物业管理实用资料大全

物业管理实用资料大全消防篇物业的安全问题始终是每个物业管理人的无法回避的课题，物业的安全从其性质可分为治安安全与消防安全两大类，随着现代居住物业规模的日趋完善、设施设备的日趋高档、现代化的保安系统也走进了各类居住物业，也就是说治安安全在很大范围内可以通过技防措施得以解决了。现代物业的规模越大、配套设施设备功能越齐全也就意味着消防安全渐渐摆上了每个物业管理人的案头了，消防安全平时不发生则已、一旦爆发后果不堪设想，它所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏，甚至危及整个建筑的安全，所涉及到的范围之广、影响之大可想而知。当然，事情的发生都是有其规律可循的，火灾也是一样。“防消结合、预防为主”是我们消防工作一贯的工作方针，就是要消灭每一个消防隐患、每一起初期火灾，只有把它消灭在萌芽状态，才能使我们的物业乃至我们的家园远离火灾，并将其造成的损失降到最低限度，这些都得依靠我们物业管理人全面细致的巡查制度与周密使用的防灾救灾应急方案来保障了。一、高层居住物业火警应急处理程序1、报警1.1当消防监控中心监控设备发出火警信号时，值班人员应立即通知保安巡逻人员到现场确认，一旦火灾被确认后，应要求巡逻人员尽量详尽地了解火灾性质及燃烧物质等情况，并立即启动相应区域楼层的灭火系统设备投入工作；1.2消防监控中心值班人员迅速拨通“119”火警电话，报告消防中心，讲明火灾单位地点、电话号码、着火楼层、燃烧物质等情况，并做好火警过程记录；1.3消防监控中心应及时指派专人到交通路口引导消防援救车辆及消防人员进入到火灾现场扑救火灾；1.4消防监控中心立即通知变配电室关闭相应楼层总电源；1.5消防监控中心立即通知关闭大厦通风系统（有中央空调系统的）2、协调2.1火警发生时，发现人应迅速报告分管领导，管理处主管应立即召集相关人员组成临时灭火指挥部；2.2临时灭火指挥部成立后，应紧急、快速地拿出灭火作战行动措施，并迅速召集各专业设备负责人组织、安排业务骨干操作物业各类的设备正常运行。此时所有员工应听从指挥，坚守各自工作岗位；2.3管理处主管迅速组织、调动在场的保安人员、义务消防员、广大员工到火灾现场扑救火灾；2.4当消防武警接管消防监控中心指挥作战时，物业管理人员应积极配合，共同做好统一指排的协调工作；2.5物业工程人员应保护好电梯及其它主要设备，以确保其正常运行。3、疏散3.1监控值班人员与临时灭火指挥部应及时将相应着火楼层消防广播开启，通知非工作人员迅速散离火灾现场，按安全出口通道、消防通道疏散到安全地方或避难层；并及时派出疏散引导人员进入火灾现场组织疏散，及时报告现场情况，确保无人员滞留现场；3.2临时灭火指挥部指挥保安员、义务消防员、管理处员工将着火地点的主要财物搬运、疏散到安全地方，并做好安全防盗工作。4、灭火4.1火源初起时，应迅速地用灭火剂按操作方法将初火扑灭；4.2火势凶猛时，扑救人员应带好防毒面具、穿好消防服，听从指挥，按火灾扑救预案进行扑救；4.3如着火点的上方的消防喷淋头还未动作时，应立即击碎红玻璃堵塞头，使其喷水灭火；4.4击碎着火楼层任一手动报警玻璃，起动本楼层排烟阀系统工作；4.5需用消火栓灭火时，将消火栓箱打开或击碎玻璃，拉出消防水带，接上带卡，拿稳水枪喷头后，方可打开阀门，射水灭火，同时用小木锤击碎红色玻璃罩，远程启动消防加压泵加压，以确保水柱压力；4.6一般灭火方法是：根据现场情况(1)先重点，后一般；(2)先灭大，后灭小；(3)先隔断，后集中的方式进行扑救。5、清理火灾扑灭后，物业管理处应组织人员保护好现场，协助消防监督机构查明火灾原因，核实或清查火灾损失情况。6、注意事项6.1保安人员接到火灾报警时，应严守各自岗位待命；6.2值班人员应做好安全防范工作，以防坏人混水摸鱼、趁火打劫；消防监控中心值班人员将电梯迫降至基站后停用，消防电梯进入消防待命状态；6.3所有员工应听从指挥，无条件服从领导及主管调配，按照分工，各司其责，勇往直前，扑救抢险；6.4现场若困有业主，应本着“先人员，后财产”的原则抢救；若室内无人、无钥匙开门的情况下，则由管理处领导决定是否破门进入房间扑救，事后由管理处负责向业主做解释工作；6.5疏散人员时应走消防通道，严禁使用电梯；6.6扑救完毕后，管理处安排人员协助有关部门查明原因、查明损失并做好安置工作；6.7管理处主管消防工作的人员做好事故详细记录，并写出书面报告报上级主管部门。二、高层建筑火灾的逃生方法在火灾中，被困人员应有良好的心理素质，保持镇静，不要惊慌，不盲目地行动，从而选择正确的逃生方法。必须注意的是，火灾现场的温度是十分惊人的，而且烟雾会挡住你的视线。当我们在电影和电视里看到火的场面时，一切都非常清晰，那是在火场上的浓烟以外拍摄的。当处于火灾现场时，能见度非常低，甚至在你长期居住的房间里也搞不清楚窗户和门的位置，在这种情况下，更需要保持镇静，不能惊慌，利用一切可以利用的有利条件，选择正确的逃生方法下面列举几种常见的逃生方法：有些救生器材的具体使用方法后面还要作详细的介绍，这里就只顺便提一下。1、尽量利用建筑物内的设施逃生利用建筑物内已有的设施进行逃生，是争取逃生时间，提高逃生率的重要办法。（1）利用消防电梯进行疏散逃生，但着火时普通电梯千万不能乘坐；（2）利用室内的防烟楼梯、普通楼梯、封闭楼梯进行逃生；（3）利用建筑物的阳台、通廊、避难层、室内设置的缓降器、救生袋、安全绳等进行逃生；（4）利用观光楼梯避难逃生；（5）利用墙边落水管进行逃生；（6）利用房间床单等物连接起来进行逃生。2、不同部位、不同条件下人员的逃生方法（1）当某一楼层某一部位起火，且火势已经开始发展时，应注意听广播通知，广播会告诉着火的搂层，以及安全疏散的路线、方法等。不要一听有火警就惊慌失措盲目行动。（2）当房间内起火，且门已被火封锁，室内人员不能顺利疏散时，可另寻其它通道。如通过阳台或走廊转移到相邻未起火的房间，再利用这个房间通道疏散。（3）如果是晚上听到报警，首先应该用手背去接触房门，试一试房门是否已变热，如果是热的，门不能打开，否则烟和火就会冲进卧室；如果房门不热，火势可能还不大，通过正常的途径逃离房间是可能的。离开房间以后，一定要随手关好身后的门，以防火势蔓延。如在搂梯间或过道上遇到浓烟时要马上?瑧????停下来，千万不要试图从烟火里冲出，也不要躲藏到顶楼或壁橱等地方，应选择别人易发现的地方，向消防队员求救。（4）当某一防火区着火，如楼房中的某一单元着火，楼层的大火已将楼梯问封住，致使着火层以上楼层的人员无法从楼梯间向下疏散时，被困人员可先疏散到屋顶，再从相邻未着火的楼梯间往地面疏散。（5）当着火层的走廊、搂梯被烟火封锁时，被困人员要尽量靠近当街窗口或阳台等容易被入看到的地方，向救援人员发出求救信号，如呼唤，向楼下抛掷一些小物品，用手电筒往下照等，以便让救援人员及时发现，采取救援措施。（6）在充满烟雾的房间和走廊内时，由于烟和热气上升的道理，在离地板近的地方，烟雾相对少一点，呼吸可少吸些烟。逃离时最好弯腰使头部尽量接近地板，必要时应匍匐前进。（7）如果处于楼层较低（三层以下）的被困位置，当人势危及生命又无其它方法可自救时，可将室内席梦思，被子等软物抛到楼底，人从窗口跳至软物上逃生。3、自救、互救逃生（1）利用各楼层的消防器材，如干粉、泡沫灭火器或水枪扑灭初期火灾是积极的逃生方法。（2）互相帮助，共同逃生，对老、弱、病、残、孕妇、儿童及不熟悉环境的人要引导疏散，帮助逃生。（3）自救逃生。发生火灾时，要积极行动，不能坐以待毙。要充分利用身边的各种利于逃生的东西，如把床单、窗帘、地毯等接成绳，进行滑绳自救，，或将洗手间的水淋湿墙壁和门阻止火势蔓延等。4、火灾逃生时的注意事项（1）不能因为惊慌而忘记报警。进入高层建筑后应注意通道，警铃、灭火器位置，一旦火灾发生，要立即按警铃或打电话。延缓报警是很危险的。（2）不能一见低层起火就往下跑，低楼层发生火灾后，如果上层的人都往下跑，反而会给救援增加困难。正确的做法是应更上一层楼。（3）不能因清理行李和贵重物品而延误时间，起火后，如果发现通道被阻，则应关好房门，打开窗户，设法逃生。（4）不能盲目从窗口往下跳，当被大火困在房内无法脱身时，要用湿毛巾捂住鼻子，阻挡烟气侵袭，耐心等待救援，并想方设法报警呼救。（5）不能乘普通电梯逃生。高楼起火后容易断电，这时候乘普通电梯就有“卡壳”的可能，使疏散失败。（6）不能在浓烟弥漫时直立行走。大火伴着浓烟腾起后，应在地上爬行，避免呛烟和中毒。保安管理资料保安工作实施细则一、严格遵守公司各项规章制度；服从领导管理与安排。二、值勤期间严禁瞌睡、酗酒、抽烟、吃零食；不准嬉笑、打闹、看书报、聊天；禁止做其他与工作无关的事情。三、衣容严整，文明值勤，礼貌待人。遇到领导要敬礼，以示尊敬；回答别人的问话时，要起立。四、严禁小摊小贩、收购废品者或推销人员等一切无关人员进入；外出的自行车或摩托车对于陌生人或行迹可疑者（包括外来人员）要主动上前询问，如有必要并让其出示有效证件做好登记。五、对于外来车辆要问清楚其来意并做好发放车牌与登记工作。凡是外出车辆经查证后没有相对应的车牌的，一律不予放行；报告给管理处后，经核实确实是其本人的再给予放行。六、对于搬家或外出携带贵重物品或大件物品者，如不能确定其身份要问清楚并核实做好登记。七、值勤人员要严查细问、敢说敢问；注意观察可疑的人或事，一旦发现情况立即上报。八、夜间巡逻时，应该有重点性、针对性，对于要害部位要细查、严查、多查。九、做好交接班登记工作，交接班时要清点好物品是否完好无损；物品如有损坏或丢失及时上报，对于人为的破坏追究其责任人并按原价赔偿。十、严格请销假制度。对于无故旷工或无故不参加会议者，管理处将根据有关规定进行处理。十一、希望有关人员能够遵守以上规定，对于违反者：情节较轻并为初犯者，给予警告处分；情节较为严重、影响比较恶劣或屡犯不改者，给予处罚或予以除名。保安管理制度1、遵守国家法律法规及公司内各项规章制度。2、服从管理，听从指挥，廉洁奉公，洁身自好，敢于同不法分子作斗争。3、坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制。4、仪容整洁，文明执勤，礼貌待人。5、值勤期间禁止酗酒、吸烟、吃零食；不准嬉笑、打闹；不准会客、看书报；不准做其它与工作无关的事。6、不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊。7、不准擅自带外人进单位留宿，有特殊情况必须经单位主管部门领导批准。8、爱护执勤用品及设施，不得丢失、损坏，转借或随意携带外出。9、严格执行请销假制度。10、完成上级领导交付的其他任务。保安操作规程一、工作时间安排：1、值班岗保安实行24小时值班制。2、早班8:00-16:00，中班16:00-24:00，晚班24:00-8:00。二、小区巡逻：1、巡逻周期按照公司规定进行，每次将辖区内所有楼层及小区外围巡查一遍。2、巡逻规律：不制定规定路线，但不留“死角”、“偏角”。三、检查各岗位执勤情况：日常巡视检查执勤情况有各班班长或队长负责。1、要严格执行交接班制度，交接班时，交接双方要检查各岗位，交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定，交接物品是否完好无损，是否有待办事项等，发现问题，及时纠正，并做好登记。2、队长或班长检查巡视每班岗不少于两次，确保各岗位无事故发生。3、巡视时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，并责其改正，做好纪录并上报。4、本班值勤中遇到疑难问题时，队长或班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决的不要擅自做主，要及时上报。四、重大事件的处理：（一）重大灾害处理：1、发生火灾时：保持头脑清醒、冷静、不慌忙，尤其是当班负责人要有秩序的组织人员疏散并向119报警。报警时要说明地点、单位、电话、火灾性质并及时上报，同时组织现场人员进行抢救性工作：一是断电、断气，转移易爆易燃物品；二是按科学方法处理，如：消防电不能断，电路发生火灾不能用水灭火等；三是指定专人引导消防车进入；四时防不法分子乘机破坏。2、发生重大交通事故时：一要向交通局通报，二要保持好现场并派专人看护现场，三要控制当事人，四要指挥疏导交通。（二）遇到违法犯罪、偷盗抢动的处理：1、保持镇静、斗智斗勇，能制服立即制服，敌强我弱时想办法稳住并立即通知友邻哨位或取的小区群众取得的支援，设法制服罪犯。2、犯罪分子逃跑或追不上时，掌握罪证，人证，物证齐全，时间地点清楚，记住人数，相貌特征，衣着，除采取充分人力，快捷的交通工具追逐以外，并及时报告公安部门协助其破案。3、对于作案留有迹象的要保护好现场，并派专人看管以免现场被破坏，给案件侦破带来难度。4、如有受伤群众，要及时将受伤者包扎，抢救，对围观群众知情者要录取旁证，并记清姓名，单位，联系方法。5、业主、住户发生刑事案件，应首先物业公司上报并向公安部门报告并保护好现场。6、事发后，除上述外，寻问业主，住户是否保险损失的物品及价值，必要时出示证明，以便保险公司赔偿。（三）聚众闹事、斗殴、打架：1、劝阻业主，离开现场缓解冲突。2、防坏人乘机进入，报复或偷盗财物。3、说服围观群众离开，确保目标安全。4、分析动向，认清闹事人。5、监视可疑人物。6、如果是外来人员进入小区内闹事、斗殴，劝阻无效时，如必要可拨打110报告公安部门。监督考核制度:为了提高保安队伍的综合素质，树立良好的形象，务必落实考核制度，通过考核从中找差距，找缺点以便使管理部门能够及时做好调整改进，并制订相关措施。1、首先，对在岗保安进行定期教育学习，不断加强军事化训练。2、强化保安员的服务意识，提高服务质量。3、加强各项规章制度的落实。4、物业公司每月定期对保安员进行抽查或组织考试。5、对于成绩优秀者结合平时工作表现进行一定奖励，成绩较差者采取一定处罚措施，并责其写出整改措施，连续三次不达标者解除劳务合同。突发事件应急措施:为进一步完善小区管理制度，保障小区安全，及时快速的处理各种突发事件或面临的紧急情况，并结合本小区实际情况，特规定如下：一、设立应急分队长一名由保安队长兼任，应急分队队员由在岗保安担任。二、应急分队队员要随时提高警惕，注意并发现小区内的可疑人、物或事以及其它异常情况。三、应急分队队员除负责一般的值勤外，还必须熟练掌握其它专业技能，如擒拿格斗，消防器材的使用方法等，并不断培养临危不惧，遇事冷静，英勇果断的良好品质与意识。四、应急分队队员要听从调遣指挥与安排；应在每一时间内赶到突发事件现场，在应急分队队长的指导下对事件进行处理。五、应急分队队员在处理各类突发事件时，要严格遵守物业管理处的各项规章制度，不得擅自处理，自作主张，随时要向有关负责人请示报告。突发事件的分类与所采取的相应措施：A：当遇有抢劫或人命案时1、当遇有抢劫时，保安员应主动上前帮助被害人制服歹徒。2、如果歹徒持有凶器，保安员不要盲目与歹徒搏斗，要讲究技巧与策略，必要时可采取正当防卫，但防卫不可过度。3、制服歹徒时应交付公安机关处理或直接扭送至公安机关。4、歹徒如未被制服而逃跑，应当记清楚其相貌特征及身高等，并报告给公安机关，必要时协助公安机关破案。1、当在小区内发现人命案时，保安员不要惊慌，必须保持冷静。2、首先要逐级上报，由公司领导直接报告给公安机关，必要时亦可由保安员拨打“110”报警电话，报告公安机关。3、要注意保护好现场，应急分队队长应排专人看护现场，保安员无权勘探现场。4、公安人员到达现场后，案件发现人应协助公安机关侦破案件。B：遇有打架斗殴时：1、在小区内发现打架斗殴现象时，保安员应上前阻止并劝解。2、阻止劝解无效的情况下，应上报给应急分队队长。3、保安员不要参与到其中，应保持坚定，公平的立场。4、如有外人进入小区内寻衅闹事，保安员应阻止其进入，阻止无效的情况下，报告给应急分队队长，由其报告给公安机关，应避免与其发生正面冲突。C：当遇有火灾时：1、发生火灾报警时，保安员应快速赶赴火灾现场。2、弄清着火物质，根据不同着火物质采取相对应的灭火措施。3、如火势较小时，可由保安员用灭火器或消防栓进行扑救，但需要注意的是如果火灾由电路引起造成，不要用水进行扑救，应先切断电源再进行灭火工作。4、如火势较大并呈蔓延趋势，应及时上报同时拨打“119”报案，报案时应说明地址、单位、报案人、管理处电话及着火物质，并组织疏散住户，如有电梯，应劝阻住户切勿搭乘电梯，以确保安全。5、灭火工作结束后，保护好现场，做好保卫工作，积极配合公安机关追查火灾原因.保洁员工作纪律一、团结同志，培养团队协作精神，不许打人骂人，拉帮结派搞不团结。二、上班时，着装要整齐，按照公司规定佩带标志胸牌。三、上班期间，不许会客、闲谈、坐下、躺下；不得擅自离开岗位及做与工作无关的事情。四、按时上班，不早退，不迟到，未经领导允许不得擅自替班，换班。五、尽心尽职，争创一流工作质量，树立“业主至上，服务第一”的思想，为业主提供优质服务。六、同事之间要互相帮助，互相学习，取长补短，不断提高自身业务素质与专业技能。七、严格遵守公司制定的各项规章制度。1、聘用合同期间，受聘人员如想解除合同，须提前15日向物业管理处提出申请。2、不得随意将本人岗位交给他人，否则在交他人期间出现的一切问题由受聘人承担责任。3、保洁工作没有节假休息日，在节日期间要坚持正常清洁。4、如因病或其他原因不能坚持正常工作，需向物业管理处请假，但必须有人代替清扫。否则出现漏扫，除扣发当月奖金外，还按请假天数扣发当月工资。5、定期对保洁情况进行检查评比，对完全任务较为突出的给予表彰奖励，完成任务较差，不按标准实施的，按规定给予扣罚。保洁员服务职责标准一、牢固树立“业主至上，服务第一”的宗旨，努力为业主创造优美的环境。卫生清洁实行全天保洁制度；清洁工具实行承包制。保洁时间：早上7:00前进行路面主干道清扫，收集垃圾；上午8:00清扫庭院楼道，清运垃圾，擦拭果皮箱；下午1:30收集垃圾，路面庭院巡视清扫；工作时间实行考勤登记。二、楼梯间责任到人，必须完成如下工作：保持楼梯间地面清洁干净。如有明显污迹，水迹或其它污渍，要进行清洗，拖净。楼梯扶手擦拭干净，栏杆上无蜘蛛网，玻璃窗及窗台要保持窗明台净；天花板，墙壁要保持清洁无蜘蛛网；信箱、奶箱等附属设施要保持干净（包括各单元入口处大门。）三、对于院区清洁要作到：保持道路卫生，草皮，花池内无杂草及垃圾。如发现上述地方有垃圾、杂物要随时清除保持。垃圾桶不要让其过满溢出，要随时清理，并定期对垃圾桶进行擦洗，保持其外部清洁。四、卫生保洁服务标准：（一）楼道每天清扫一次，扶手每三天擦拭一次，玻璃每季擦拭一次。楼道内无卫生死角。（二）公共场所和道路每天清扫两次，全天保洁，目视范围内无散落垃圾。（三）垃圾每天清运一次，垃圾箱（筒）外表每周清洁二次，无强烈异味，无垃圾外溢。（四）及时清扫积水和积雪。及时组织清理乱堆放的物品及房屋外墙的乱贴乱画。（五）定期进行消毒，积极做好灭鼠除害工作。（六）共用设施设备每周清洁一次，无蛛网浮尘。（七）卫生和清扫达到“四净”：路面净、楼道净、绿地庭院净、卫生设施净。（八）楼前、楼后、庭院、楼道、角落、路面、绿地、窨井内外做到“八无”：无污水、无积水、无杂物、无杂草、无树叶、无垃圾、无漏扫漏收、无焚烧垃圾树叶五、每次使用完保洁工具后应清洗干净，统一存放于指定地点，以防丢失。易损工具以旧换新。六、对随意破坏卫生或损坏公物的行为应礼貌劝阻；对小区内来访人员，如有可疑情况，及时与保安员联系。保洁工具器材的爱护与保养一、要爱护物业公司所配发的各种工具器材，不得故意损坏或转借他人。二、在使用期间要严格遵循器材的使用规定。三、经常性对工具器材进行保养，一旦发现损坏或故障问题，及时上报物业公司。四、如发现工具器材被人为损坏，追究责任人责任并按原价赔偿。五、精心使用清扫工具，爱护卫生设备，保持工具器材完好率100%。易损工具以旧换新。注：外出保洁工具器材使用完后，由物业管理处统一存放，再次使用时，由保洁领班领取。保洁员工作纪律一、团结同志，培养团队协作精神，不许打人骂人，拉帮结派搞不团结。二、上班时，着装要整齐，按照公司规定佩带标志胸牌。三、上班期间，不许会客、闲谈、坐下、躺下；不得擅自离开岗位及做与工作无关的事情。四、按时上班，不早退，不迟到，未经领导允许不得擅自替班，换班。五、尽心尽职，争创一流工作质量，树立“业主至上，服务第一”的思想，为业主提供优质服务。六、同事之间要互相帮助，互相学习，取长补短，不断提高自身业务素质与专业技能。七、严格遵守公司制定的各项规章制度。1、聘用合同期间，受聘人员如想解除合同，须提前15日向物业管理处提出申请。2、不得随意将本人岗位交给他人，否则在交他人期间出现的一切问题由受聘人承担责任。3、保洁工作没有节假休息日，在节日期间要坚持正常清洁。4、如因病或其他原因不能坚持正常工作，需向物业管理处请假，但必须有人代替清扫。否则出现漏扫，除扣发当月奖金外，还按请假天数扣发当月工资。5、定期对保洁情况进行检查评比，对完全任务较为突出的给予表彰奖励，完成任务较差，不按标准实施的，按规定给予扣罚。保洁员服务职责标准一、牢固树立“业主至上，服务第一”的宗旨，努力为业主创造优美的环境。卫生清洁实行全天保洁制度；清洁工具实行承包制。保洁时间：早上7:00前进行路面主干道清扫，收集垃圾；上午8:00清扫庭院楼道，清运垃圾，擦拭果皮箱；下午1:30收集垃圾，路面庭院巡视清扫；工作时间实行考勤登记。二、楼梯间责任到人，必须完成如下工作：保持楼梯间地面清洁干净。如有明显污迹，水迹或其它污渍，要进行清洗，拖净。楼梯扶手擦拭干净，栏杆上无蜘蛛网，玻璃窗及窗台要保持窗明台净；天花板，墙壁要保持清洁无蜘蛛网；信箱、奶箱等附属设施要保持干净（包括各单元入口处大门。）三、对于院区清洁要作到：保持道路卫生，草皮，花池内无杂草及垃圾。如发现上述地方有垃圾、杂物要随时清除保持。垃圾桶不要让其过满溢出，要随时清理，并定期对垃圾桶进行擦洗，保持其外部清洁。四、卫生保洁服务标准：（一）楼道每天清扫一次，扶手每三天擦拭一次，玻璃每季擦拭一次。楼道内无卫生死角。（二）公共场所和道路每天清扫两次，全天保洁，目视范围内无散落垃圾。（三）垃圾每天清运一次，垃圾箱（筒）外表每周清洁二次，无强烈异味，无垃圾外溢。（四）及时清扫积水和积雪。及时组织清理乱堆放的物品及房屋外墙的乱贴乱画。（五）定期进行消毒，积极做好灭鼠除害工作。（六）共用设施设备每周清洁一次，无蛛网浮尘。（七）卫生和清扫达到“四净”：路面净、楼道净、绿地庭院净、卫生设施净。（八）楼前、楼后、庭院、楼道、角落、路面、绿地、窨井内外做到“八无”：无污水、无积水、无杂物、无杂草、无树叶、无垃圾、无漏扫漏收、无焚烧垃圾树叶五、每次使用完保洁工具后应清洗干净，统一存放于指定地点，以防丢失。易损工具以旧换新。六、对随意破坏卫生或损坏公物的行为应礼貌劝阻；对小区内来访人员，如有可疑情况，及时与保安员联系。保洁工具器材的爱护与保养一、要爱护物业公司所配发的各种工具器材，不得故意损坏或转借他人。二、在使用期间要严格遵循器材的使用规定。三、经常性对工具器材进行保养，一旦发现损坏或故障问题，及时上报物业公司。四、如发现工具器材被人为损坏，追究责任人责任并按原价赔偿。五、精心使用清扫工具，爱护卫生设备，保持工具器材完好率100%。易损工具以旧换新。注：外出保洁工具器材使用完后，由物业管理处统一存放，再次使用时，由保洁领班领取。保洁员工作纪律一、团结同志，培养团队协作精神，不许打人骂人，拉帮结派搞不团结。二、上班时，着装要整齐，按照公司规定佩带标志胸牌。三、上班期间，不许会客、闲谈、坐下、躺下；不得擅自离开岗位及做与工作无关的事情。四、按时上班，不早退，不迟到，未经领导允许不得擅自替班，换班。五、尽心尽职，争创一流工作质量，树立“业主至上，服务第一”的思想，为业主提供优质服务。六、同事之间要互相帮助，互相学习，取长补短，不断提高自身业务素质与专业技能。七、严格遵守公司制定的各项规章制度。1、聘用合同期间，受聘人员如想解除合同，须提前15日向物业管理处提出申请。2、不得随意将本人岗位交给他人，否则在交他人期间出现的一切问题由受聘人承担责任。3、保洁工作没有节假休息日，在节日期间要坚持正常清洁。4、如因病或其他原因不能坚持正常工作，需向物业管理处请假，但必须有人代替清扫。否则出现漏扫，除扣发当月奖金外，还按请假天数扣发当月工资。5、定期对保洁情况进行检查评比，对完全任务较为突出的给予表彰奖励，完成任务较差，不按标准实施的，按规定给予扣罚。对讲机使用规定一、对讲机是保安员执行任务的工具和武器，属于公司的公共财产，每个保安员都有责任和义务保管好，以防损坏和丢失。二、对讲机只供保安员值勤时使用，严禁用做其他用途。三、在对讲机中一定要使用文明用语，严禁在对讲机使用中出现不文明行为；对方呼叫时，接听要迅速。四、对讲机严禁转借他人，严禁个人携带外出；如确有需要，须报主管领导批准。五、对讲机使用应严格按规定程序正确操作，严禁私自乱拆、调频等，违者将按有关规定处理。六、交接班时，应做好对讲机交接工作，以免出现问题时相互推脱责任。七、对讲机不用时，应由领班收回，统一交付保卫处保管充电。八、保安员应严格遵守以上使用规定。如有违者致使对讲机损坏或丢失，后果由当事人负责。服务内容和标准内容标准地面无废杂物、纸屑、无污迹；无积水、尘土。清洁率达到99%以上。墙面墙角线、墙壁各种标牌表面干净，无灰尘、水迹、污迹、斑点等。清洁率达到99%以上玻璃窗明净光洁，目视无水印，无积尘污迹、斑点等。清洁率达到99%以上。各种设施外表（如信箱、消防栓箱等）外表清洁干净，无积尘污迹等。清洁率达到99%以上。楼梯道无灰尘、无杂物、无乱张贴，无蜘蛛网，无乱堆放；扶手、栏杆光洁无灰尘等。清洁率达到99%以上。门干净无灰尘、污迹等。清洁率达到99%以上。天花板无尘、无污迹、无蜘蛛网等。清洁率达到99%以上。外围路面整洁、干净，无垃圾、无纸屑、无油迹、无积水、无绿苔等。清洁率达到98%以上。绿化带、花草盆无垃圾、杂物；花草盆无积水和异味。注：1、每天按时清理卫生，在公司员工早晨上班之前卫生要彻底清扫一遍。2、随时保持楼宇内与外围卫生的清洁。按照国家、省市有关规定，城市新建住宅小区由物业公司统一实施专业化管理。结合我们公司物业管理实际，明确工作职责及服务范围如下：一、物业公司工作职责1、贯彻执行国家、省市对城市住宅小区实施物业公司专业化管理的有关方针、政策和规定办法，认真落实小区物业管理的各项规章制度。2、负责管理小区内的物业管理、经营、服务事务。包括住宅小区的验收交接工作；房屋及公共设施的管理与维修和装饰装修工程；小区内的道路、雕塑、小景、小品和绿地、花草树木的管理养护；小区内的卫生保洁和单位居民的垃圾清运；小区的安全巡逻与治安管理工作等。3、负责做好小区内的商业网点和娱乐、公共场所的管理工作，协助政府执法部门维护好小区的管理秩序，受政府执法部门委托对违反小区管理规定的行为进行处罚。4、负责小区内单位和居民实行综合性的有偿服务，发展第三产业，为居民提供便民服务。5、接受小区业主管委会及单位居民的监督及上级的检查指导工作。6、完成上级有关部门交办的其他工作任务。二、物业公司服务范围物业公司的服务范围涉及经济与管理两个方面，包含服务与发展两个部分，涉及面广，内容复杂，结合目前物业公司实际，有如下几项：1、属于管理与服务性范围⑴住宅小区内的卫生包洁、单位居民的垃圾清运；⑵门卫传达管理，安全巡逻，协助公安派出所搞好治安管理；⑶维护小区内公共设备和公共服务设施，并且就公共设施及所管辖物业有关问题与政府有关部门、单位进行蹉商；⑷财务台帐管理，合理安排使用管理费及其他费用；⑸制订并贯彻执行《居民公约》，确保业主单位居民共同遵守合约规定，创建文明住宅小区；⑹其他的管理与服务工作。2、属于经营有偿服务性范围⑴根据《委托及承包管理合同》，按期向业主单位、居民收取综合管理服务费；⑵对小区内房屋及公共设施维修实行有偿服务收费；⑶承揽房屋装饰装修和公共配套设施工程施工；⑷房屋租赁业务、建筑建材、百货零售；⑸随着物业公司发展能力和居民要求提供其他有偿服务项目等。小区管理处职责一、贯彻执行国家、省、市物业管理法规，认真落实小区物业管理规定和有关规章制度。二、负责对小区内房屋及公共设施的维修与管理工作。三、负责对小区内环境卫生清扫和单位、居民垃圾清运工作。四、负责对小区内绿地、花草树木养护管理和市政道路、雕塑小品维护与管理。五、负责对小区内市容市貌、公共、交通次序管理和保安工作。六、负责对小区商业网点的统一布置与管理，积极为居民提供有偿便民服务。七、依据省、市有关政策、法规和《物业管理合同》的有关规定，及时收取物业管理综合服务费。八、受业主管委会及行政管理部门的委托，对违反小区管理的行为进行处罚。九、积极完成公司下达的经营指标和工作任务。小区管理处主任岗位职责一、管理处正副主任在公司经理领导下，认真贯彻执行国家、省、市物业管理规定，落实公司规章制度，组织全处人员学习政治、业务知识，提高业务水平和管理能力。二、带领全处职工搞好小区房屋管理、环境卫生、园林绿化、公共设施维护、安全保卫、公共、交通次序、区容区貌以及行政事务实施与全面管理。三、按照有关规定、合同收取综合服务费和有偿服务费，加强对小区摊位、商业岗点的管理，开展便民有偿服务活动，完成公司下达的经营指标和工作目标。四、审查职工考勤、工资、收费报表，勤俭创业，清政廉洁，以身作则，为人师表，积极完成公司交给的工作任务。五、适时组织小区居民开展健康有益的社区文化活动。六、自觉接受小区管委会及上级部门和广大员工的监督，努力完成上级交给的各项工作任务，对公司经理负责。综合办公室办公室是管理处的综合办事机构，其职责是：1、贯彻、落实、宣传党的路线、方针、政策和上级有关规定，全面了解和掌握小区管理情况。2、认真做好小区文书档案和物业资料的整理与保管工作。3、负责管理处内部用工管理，对管理和从业人员进行考勤，统计和劳资管理。4、负责小区财务，结合小区实际，制定财产管理、经济核算、费用开支等方面具体办法，及时准确的上报各种报表。5、做好有关劳保、办公用品的购买、保管和发放登记工作。6、负责来客来访的接待工作，管理用户投诉，协调内外关系，并对用户定期回访。7、做好上级交给的其他工作。管理科职责范围管理科根据上级有关精神有计划，有步骤的做好小区物业的管理工作，其职责范围是：1、负责对小区内房屋及各种配套设施的管理，每天对所管物业进行巡视检查，并对房屋装饰修进行监督管理。2、负责小区内的环卫管理工作，加强环境建设、监督和管理，创造一流卫生环境。3、负责小区内的园林绿化工作，加强绿化养护管理，提高绿地景观效益。4、负责物业辖区内的治安消防工作，加强辖区内的安全、保卫、治安、消防管理。防止事故和案件的发生。5、负责小区内车辆、交通管理，落实管理规定保证区内道路畅通。6、负责业主投诉问题的解决和回访。7、完成好上级布置的其他工作任务。经营服务科职责范围经营服务科是为业主提供各种综合服务和代办业务的部门，其职责是：1、立足物业管理辖区，面向社会，确定综合服务多种经营项目，弥补物业经费不足，增强企业实力。2、建立健全信息网络，在业主有特殊要求时，能够及时联系人员，予以保证。3、以承包、出租、自营等方式，搞好辖区的商业服务，既方便业主又增加企业收入。4、加强商业网点的管理，树立良好的商业信誉，不允许在小区内出售制作伪劣产品。5、定期检查并向管理处汇报各种经营业的经营管理情况。6、完成好上级布置的其他工作任务。治安、保卫管理规定小区内的治安保卫工作，在当地公安、司法部门的监督指导下，由物业公司指派专职保安人员负责24小时门岗值班和巡逻制度，并随时接受住户报警和处理紧急事故。所有住户和小区人员必须严格遵守下列规定：1、必须严格遵守《中华人民共和国治安管理处罚条例》。2、严禁打架斗殴，聚众闹事和赌博。3、不得故意损坏公物和他人财物；不得影响他人工作。4、严禁卖淫、嫖娼和出租传播淫秽录像及物品。5、严禁携带枪支、弹药、易燃、剧毒物品进入小区。6、严禁各种流动商贩进入小区叫买叫卖。7、严格执行暂住人口管理规定，凡在住宅区暂住的人口必须在24小时内持本人身份证到业主管理委员会办理暂住手续，三天以上到派出所申报暂住手续，并按规定时限逗留。小区保安人员职责一、认真检查出入车辆，指挥车辆按规定路线行驶并停放指定位置，不准乱停乱放，确保道路畅通。二、严格控制外来车辆及闲杂人员、小商贩进入小区，进出车辆一律按规定标准收费。三、坚持24小时巡逻制度，对可疑人员进行证件检查，必要时检查其所带物品。四、对于进出小区的大件物品，要检查单位证明、个人证件严格登记。五、处理本小区范围内的打架斗殴事件。六、检查、处理在小区大声喧哗、饲养家禽家畜等扰乱小区次序的行为。七、接受用户报警，看管好区内车辆，监视所管物业，及时消灭火灾隐患。八、负责报纸、邮件的收发工作，并及时分送到各家各户。分送准确率要达到100%。九、接待来客来访，并进行登记，当好向导，协助解决困难。十、对违反小区规定的行为进行制止、监督，并按规定实施处罚。保安队员仪容仪表要求为了加强保安管理，保证队员具有良好的形象和精神风貌，制定如下要求：一、按规定颜色和式样着装1、根据不同季节统一穿着制式服装，扎武装带，戴大沿帽，服装要干净、整齐，纽扣要扣好，不得敞开外衣，卷裤腿、衣袖，武装带要扎紧。2、制服外衣袖、衣领、衬衣领口处，不得显露个人物品，如纪念章、笔、BB机、锁匙扣、衣袋内不装过大过厚的物品。3、非当班时，除因公外，不准穿着或携带制服离开辖区。二、行为举止要规范1、上岗前要整理仪容，上岗时举止应文明大方，姿态端正。2、不得披衣、敞怀、挽袖、卷裢腿、歪戴帽、穿拖鞋或赤脚。3、头发要整洁，不留长发、大光头，蓄发不得露于帽檐下，发长不得超过1.5厘米。4、精神振作、姿态良好、抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪、前倾后仰，不得伸懒腰，不背手、插腰或将手插入衣袋，不准在值勤时吃零食、抽烟。5、不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不随地吐痰、乱扔杂物。6、不得将任何物品夹于腋下；不得敲桌椅或玩弄其他物品，不得当从整理个人衣物。7、讲究说话艺术，学会文明服务用语，接待来访热情大方。保安队员工作纪律1、模范遵守国家的法律法规及公司各部各项规章制度。2、服从管理、服从安排、廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争。3、坚守岗位、忠于职守，严格执行岗位责任制。4、注意仪容整洁，讲究文明礼貌，正确使用文明用语。5、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑打闹；不准会客、看书报；不准做其他与值班职责无关的事。6、不包庇坏人，不贪污受贿，不徇私舞弊。7、不准擅自带人在保安宿舍留宿。8、爱护警戒器具，不得丢失、损坏、转借或带出小区。9、不准利用娱乐之便变相赌博，不参与外界不良活动。10、严格执行请消假制度，有事外出必须请假。保安队员交接班制度1、保安队员实行24小时轮流值班制度。白班7:20－19:20；夜班19:20－7:20。2、接班保安员要按规定着装，提前10分钟上岗接班。3、交接班时，交接保安员要把需要在值勤中继续注意或处理的问题及警戒器具等装具器材向交接班保安员交待，移交清楚。4、交班保安员对所移交的问题认真验收，发现问题，由交班保安员承担责任。5、交接班保安员均应在登记簿上记录交接时间并签名。6、接班人员未到，交班人员不得下岗，若接班人员未到，交班人员下岗，此间发生问题，两人共同负责，不出现问题，均按工作纪律和惩罚规定进行处罚。保安队员内务制度1、保持宿舍清洁卫生，不随地吐痰，乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。2、床位铺面保持干净平整，不摆放杂物，被子按要求折叠方正，床下的鞋子摆放整齐。3、帽子、腰带、口杯、脸盆等物均按指定方位位置摆放，保证内务统一。4、室内应保持安静，不得在室内喧哗，打麻将，以免影响他人休息。保安人员奖惩制度为了完善保安制度，加强保安队的建设，鼓励保安人员做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权相结合的原则，制定本制度。一、奖励细则1、在执勤和日常管理中完成规定目标，无违纪违章行为，各项工作积极主动，圆满完成者。2、发现并设法抓获各种违法犯罪分子者。3、保安人员见义勇为，敢于同坏人坏事作斗争，成绩显著者。4、积极协助公安机关抓获违法犯罪分子及侦破案件，成绩突出者。5、积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产安全，成绩显著者。6、为搞好区内的安全保卫工作，积极出谋献策，提出合理化建议，效果明显者。7、拾金不昧者。8、被评为区、市、省政府“治安模范标兵”者。9、年终被评为先进保安班组、“先进保安员”者。10、班长责任心强，以身作则，认真监督本班队员执勤，带领本班人员圆满完成任务者。二、罚惩细则1、保安人员在值班时看小说、玩游戏机、听收录机或进行其他与值班无关的事情。2、在值班岗位上睡觉。3、擅离职守、脱岗。4、酒后执勤。5、未按时交接班。6、执勤时，着装不整，佩戴不齐。7、未经批准，私自替人值班。8、不按规定进行执勤登记和交接班登记。9、执勤中玩忽职守、疏于防范，发生案件和事故。10、不按时完成下达的任务，又没正当理由者。11、扣留物品不上交、不登记，捡拾物品不报告、不上交者。12、外借、损坏、丢失保安器械和执勤设施的。13、遇有紧急情况，临隈脱逃或坐视不管者。14、法制观念淡薄，聚众闹事、嫖娼、赌博者。15、不服从分配、顶撞领导者。对违反以上规定，并屡教不改者，从重处罚，直至开除。绿化管理规定一、小区内园林绿化，建筑小品由管理处负责养护管理。二、严禁乱砍乱伐攀折花木、践踏草坪、乱摘花果、破坏绿化保护设施；不准在树上、绿篱上拉绳晾晒衣物、吊扎铁丝；不准跨越和横穿花园。三、不准在绿化带范围内堆放任何物品；不准向花草树木倾倒污水和有害物质；不准挖沙、取土、焚烧物品、燃放鞭炮烟花等。四、不准在庭院绿化地擅自种植树木；不准擅自移植、修剪绿化花木；不准侵占绿地或将绿地改作它用。五、不准在花木、建筑小品上乱涂、刻画或张贴广告字画。六、绿化用水不得擅自改为它用。七、凡人为造成花木绿地及树木损坏的，管理处有权责令其赔偿损失，并根据园林绿化有关规定处以罚款。小区绿化管理人员岗位职责一、牢固树立“住户至上，服务第一”的宗旨。努力为用户创造优美环境。二、依据小区有关规定，对小区的绿化工作实施全面管理，及时制止损坏绿地、花草的行为。三、掌握小区绿化地面积和布局，花草树木的品种和数量。四、熟悉花草树木的名称，种植季节，生长特性，培养培植管理的方法。五、对花草树木要定期培土、施肥、除杂草和病虫害并要修枝剪叶、补苗、淋水。六、保持好绿化场地的整洁，做到无杂物、不缺水、不死苗、花木茂盛。七、要认真学习业务技术知识，提高管理水平。公共设施管理规定一、自觉爱护公共设施，发现问题及时向管理处反映，以便及时修复，确保公共设施的正常使用。二、凡需在小区内接引各类管线、挖掘道路的，应事先到管理处登记，并经有关部门批准后方能施工。三、严禁在道路上及人行道搅拌沙浆、堆放建筑装修材料。四、不得把杂物丢入管道，以免造成管道堵塞。五、不要践踏绿地，并尽量避免挪动或踩踏各种管道检查井盖。六、严禁擅自开启一切公共设施的井盖、电箱门、水表井总闸，如因装修及维修等需打开的，应事先征地管理处同意，由管理处派人开关闸门或井盖。七、任何人不准随意使用、拆动小区内消防系统的所有设施、设备。八、违反本规定者，管理处有权依法责令修复，要求赔偿损失、罚款或依法追究法律责任。小区市政设施管理人员岗位职责一、做好市政设施的管理工作，做到每件设施都要登记到册，做好记录，保存备查。二、做好爱护市政设施的宣传工作，保证市政设施的完好率，使小区居民人人知道小区的市政设施是全体居民的共同财产，努力提高居民的公德意识。三、对市政设施实行日检查制度，对检查中发现的问题及时修复，保证其使用功能，避免影响居民生活，对不能及时修复的，要做好解释工作，并向主管部门领导报告。四、做好市政设施的养护工作，做好定期检查，定期维修，定期养护。五、尽职尽责，对破坏和违章施工的坚决制止，并及时汇报上级处理。安全用水、用电、用气管理规定一、小区内供水、供电、供气系统在自来水公司、供电局、煤气公司指导下，由管理处统一管理。二、小区水电和煤气均经科学设计、精心安装，切不可随意更改。如确需改装的需书面报告管理处并请专业人员进行施工，费用由住户自理。三、各住户均可设立独立水表、电表、和煤气表，有关费用以抄表数计费收取，请按月及时缴交费用。住户不得有意破坏计量仪表，禁止偷水、偷电、偷气。四、任何人不得私自打开消防栓盖取水；未经管理处批准，小区内主供水阀门及梯位供水阀不得私自关闭。五、下水管道严禁倒剩饭或其它废物，如造成堵塞，管理处可派人疏通维修；住户室内疏通费用由住户全部承担，公共管理维修费用由使用本管道的住户共同承担。六、未经管理处准许不可私自增大负荷或架设电气线路，不可拆卸原有电气线路设备。七、若遇临时断电，请将有关电气的开关断掉，以免突然送电时电流量过大烧坏设备。八、使用煤气的单位和个人发现煤气泄露、中毒、失火、爆炸等，必须立即报擎并向管理处报告，同时就有机取紧急措施。发现漏气、堵管等邦联时，不得自行修理或明火试漏。环境卫生管理规定一、小区内的环境卫生保洁工作有物业管理处指派专门人员进行清扫和垃圾清