碧桂园沪苏区域泰州永兴路项目启动会

内部资料严禁外传沪苏区域泰州永兴路项目启动会

永兴路项目管理部

2017年1月17日

说明1、投资回顾，明确投资意见表上供货要求，如货量、时间2、以销售铺排时间节点和财务资金运做要求为依据，报建、工程力争满足要求，以实现双享利益最大化3、明确内控开盘、开放时间节点及招标、采购、出图时间安排4、策划展示区，首推货量区的布置与开工建设要点5、核实工程数据、营销数据、财务数据的正确性与完整性项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

目录1、城市简介—泰州市泰州市主城区人口为58.15万人、GDP为3656.53亿元/增长率10.2%、人均GDP为78756元；城市发展政策为“南拓、北控、东合、西优”，城市往南和往东发展。530万54万辆、医药高新区往南京姜堰区高港区往南通上海往南通上海盐靖高速沪陕高速姜堰站泰州碧桂园长江大道海陵区政府高新区政府杨桥口地块双语学校地块地块基本信息占地：78.59亩容积率：1.3起拍价：192万/亩楼面价：2215元/㎡用地性质：商住用地交通节点距离（km）车程（min）泰州市政府2.77泰州碧桂园12.927金融中心1.98园博园3.912凤凰小学1.332、项目区位示意泰州站姜堰碧桂园海陵区在建泰镇高速姜堰区政府宁海线城市发展方向泰州市政府永兴路湾地块城市发展方向3、项目配套情况凤凰西路地块基本信息占地：78.59亩容积率：1.3起拍价：192万/亩楼面价：2215元/㎡用地性质：商住用地泰州市政府商万达商圈园人民公园学省泰中附中学商金融中心天德湖公园园商周山河街区海陵路泰州大道永定路长江大道G328目标地块海陵工业园区交通节点距离（km）车程（min）泰州市政府2.77泰州碧桂园12.927金融中心1.98园博园3.912凤凰小学1.33万达商圈4.914学江苏农牧学院学省泰中新校区万象城（建设中）东风路鼓楼路东风高架兴泰南路凤凰东路医凤凰小学泰州市人民医院（新院）4、项目配套照片泰州市政府金融中心图书馆大剧院万象城5、学区情况说明永兴路地块文省泰中附中文凤凰小学周边教育配套现状凤凰小学（城南最好）1.3km，车程3min省泰中附中(城南最好)，1.2km，车程3min凤凰园6、周边交通情况目标地块凤凰路永定快速路328国道青年路海陵路鼓楼路东风路兴泰路东环高架东风路高架周边主干道和高架为双向6车道周边交通现状地块西侧紧邻南北向的主干道兴泰公路。地块南侧为328国道。地块东侧紧邻正在建设中的南北城市主干道春兰路，预计于2017年12月建成通车。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

1、地块基本信息占地：78.59亩容积率：1.30地价：271万元/亩总价：2.13亿楼面地价：3121元/平供地计划：2017/1/29日前付款时间：2017/1,支付50%；2017/2，支付50%是否可提前预售：否是否可规划变更：是是否可调整户型：是建筑密度：28%建筑限高：60m90/70:无商业比例：5000㎡是否符合土规：符合是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：是永兴路凤凰东路G328兴泰南路凤凰东路永兴路地块周边配套二、投资回顾-项目周边泰州市万达广场泰州中学附属初级中学泰州市天德湖公园泰州市文化中心泰州市凤凰小学泰州市人民政府泰州市人民医院泰州市华润万象城事项是/否描述城市是否存在富裕人群是泰州城南地区企事业单位及私营企业众多，经济条件好，家庭成员多，购买力强；当地有钱人改善需求，是否还有释放空间是城南为泰州市主要发展方向，改善型客群在城南占比稳步提升。本项目是否符合劳斯莱斯要求是目标地块周边配套齐全，地块离优质学校比较近。叠墅产品是否具备竞争力是泰州市场别墅产品稀缺，我司产品极具竞争力二、投资回顾-总结二、投资回顾（投资意见表）开盘时间开发时间货值成就共享总金额2017年8月19日3年7.05亿1200万项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二整体市场分析—泰州商品住宅供求三、营销策略-房地产数据整体市场分析—泰州商品住宅供求三、营销策略-房地产数据三、营销策略-竞品概况1、滟澜湾土地信息：占地114亩，容积率1.8产品信息：高层86-140平（毛坯）销售情况：2013年首次开盘，规划住宅16万㎡，已建1065套，成交901套，去化率达85%；11月份均价6700元/平(毛坯），客户以市区改善和刚需客户为主。2、中铁溪源土地信息：占地225亩，容积率1.8，产品信息：高层87-130平（毛坯）销售情况：2013年10月首次开盘，规划建面28万方，住宅1101套（不含未建），目前成交1070套，去化率达97%；最新售价高层6800元/平（毛坯），小高层7000元/平（毛坯），客户以市区改善和刚需客户为主.4、华泽天下土地信息：占地11亩，容积率2.2产品信息：高层85-142平（毛坯）销售情况：2013年10月首次开盘，规划建面21万方，住宅1497套，已成交1495套，去化率达99%，二期蓄客中，别墅即将推售，联排预计12500；双拼预计18500元/㎡，客户以市区改善和刚需客户为主。3、东润首府土地信息：占地177亩，容积率1.8产品信息：高层93-179平（毛坯）

别墅268-365平销售情况：2013年10月首次开盘，规划建面21万方，住宅1122套，已成交1102套，去化率达98%，二期蓄客中，别墅预计售价20000元/平，高层8800元/平（毛坯）；客户以市区改善和刚需客户为主。三、营销策略-竞品分析房型面积段热销户型梯户比现去化情况主要顾客构成（职业、现居住地等）月均去化均价已推未售未成交客户抗性（价格、区位等）客户关注点（学区、价格、交通、环境、医疗、商业等）多层86130/共98套，未售出12套周边乡镇客户，城南刚需客户30-407200（毛坯）剩余总货量为166套位置紧邻国道，产品不受市场认可学区调整影响较大1161306700（毛坯）小高层（8层）1021402梯4户小高层464套，剩余111套1402梯4户高层901152梯3户高层共616套，剩余43套（基本售罄）6200（毛坯）1152梯3户1232梯3户对比项目润和滟澜湾占地114亩容积率1.8建筑面积17万每亩地价（万元）192楼面地价（元）1600当前售价/定价（元/㎡）6700元首期开盘时间2013年7月累计销售1000套待开发+销售166套结论：1、热销户型为115/130/140平，相应面积段户型去化均较好；2、客户以周边乡镇客户、城南客户为主，购房主要目的为刚需；20三、营销策略-竞品分析117㎡三房两厅一卫140㎡四房两厅两卫优势：三开间朝南，南北通透劣势：只有一个卫生间，生活不方便优势：四开间朝南，南北通透劣势：户型不方正三、营销策略-竞品分析对比项目中铁溪源占地225亩容积率1.8建筑面积28万㎡每亩地价230楼面地价1917元/平当前售价/定价毛坯高层6800，小高层7600首期开盘时间2013.10累计销售500套左右存量380套未售罄+18万㎡未开发房型面积段热销户型梯户比现去化情况主要顾客构成（职业、现居住地等）月均去化均价已推未售未成交客户抗性（价格、区位等）客户关注点（学区、价格、交通、环境、医疗、商业等）高层871252梯3户高层共700套，基本售罄主要集中市区和地块周边地缘性的刚性需求客户为主，另外地块附近的大学教师职工也占比较大80套6800元/㎡（毛坯）/项目位置不是最核心位置，价格因素较尴尬客户关注点在学区1052梯3户1152梯3户1252梯4户小高层1301302梯2户高层共264套，基本售罄7600元/㎡（毛坯）/结论：1、热销户型为125/130平，相应面积段户型去化均较好；2、客户主要集中市区和地块周边地缘性的客户为主，另外地块附近的大学教师职工也占比较大，购房目的改善性为主。5、当地有钱人居住的小区三、营销策略-竞品分析135㎡三房两厅两卫132㎡四房两厅两卫优势：三开间朝南劣势：南北不同透优势：主卧朝南劣势：南通不通透，只有一个房间朝南；三、营销策略-竞品分析对比项目东润首府占地177亩容积率1.8建筑面积21万㎡每亩地价300万楼面地价2500元/平当前售价/定价高层8800（毛坯），别墅20000开盘时间2013.10累计销售1100套存量2栋高层，3栋小高层未开发房型面积段热销户型梯户比现去化情况主要顾客构成（职业、现居住地等）月均去化均价已推未售近期加推未成交客户抗性（价格、区位等）客户关注点（学区、价格、交通、环境、医疗、商业等）别墅268268/共95套，未售出2套市区私营企业主/20000/无主要抗性为价格客户主要关注凤凰小学学区，城南目前在售不多278365多层118//共90套全部拆迁安置/136小高层1431432梯2户小高层80套，剩余7套兴化和姜堰周边乡镇客户，地块周边拆迁户8800（毛坯）1792梯2户高层581402梯3户高层共840套，剩余7套932梯3户1112梯3户1342梯3户1412梯3户结论：1、热销户型为140/143/268，相应面积段去化较好2、别墅客户以市区私营企业主为主，高层、小高层客户主要为兴化和姜堰周边乡镇客户以及地块周边拆迁户，多层全部为拆迁安置三、营销策略-竞品分析143㎡三房两厅两卫128㎡四房两厅一卫优势：三开间朝南，南北通透；劣势：与我司115㎡产品相比少一个卫生间；优势：主卧朝南劣势：房间较小，南通不通透，只有一个房间朝南；三、营销策略-竞品分析对比项目华泽天下占地311.42亩容积率2.2建筑面积55万㎡当前售价/定价别墅即将推售，联排预计13500；双拼预计19500元/㎡开盘时间2013.10累计销售1497套房型面积段热销户型梯户比现去化情况主要顾客构成（职业、现居住地等）月均去化均价已推未售近期加推未成交客户抗性（价格、区位等）客户关注点（学区、价格、交通、环境、医疗、商业等）别墅160、210260-/待售公务员、市区私营企业主/排预计12500；双拼预计18500元/㎡/无/客户主要关注凤凰小学学区，城南目前在售不多多层142140/共162套，剩余0套拆迁安置6300（毛坯）132小高层93932梯2户小高层777套，剩余1套周边乡镇客户，地块周边拆迁户5700（毛坯）1162梯2户4800（毛坯）高层1161202梯3户高层共558套，剩余1套1202梯3户1082梯3户结论：1、热销户型为142/120/9，相应面积段去化较好2、别墅蓄客中，以市区公务员、私营企业主为主，高层、小高层客户主要为周边乡镇客户以及地块周边拆迁户，三、营销策略-竞品分析142㎡四房两厅两卫120㎡三房两厅两卫优势：三开间朝南，南北通透；劣势：主客卧密布，布局拥挤，生活不便捷优势：两房朝南劣势：南北不通透地块swot分析三、营销策略-项目SWOT分析优势劣势机会挑战位于城市发展方向，邻近市政府政务中心，园博园公园、第一人民医院、省泰中附中新校区、凤凰小学等配套不断南迁落地，区域不断成熟；板块内无十强房地产企业进驻，我司凭借品牌号召力吸引客源；地块东侧为民房，项目南侧的永兴路东延，将会有很多拆迁客群产生。项目西北为拆迁安置校区，整体环境不如我司，后期会有改善型客群产生。兴泰南路东侧，兴泰路划分泰州人对区位的认知。地块位于兴泰路东，兴泰路各种大型、重型货车通过，对后期项目业主出入造成影响。如果东环高架开通后，兴泰路限行改省道为市政道路，泰州市的整体格局东以东环高架为界，对项目将会是一次大的机会。价格优势，该地块价格不会很高，通过控成本的形式，形成价格洼地，进行快销。目前区位认可度有待提升。南区竞争激励，目前政府引导的学区调整，具体情况不明朗。三、营销策略-项目定位购买力：经济实力强的改善型客群地域：履盖全市，周边县区私企老板消费观念：心态开放，易接受新鲜事物拆迁产生的地缘性客户，喜欢宽敞舒适的大房子；私营业主大型企业高管公务员、政企事业单位员工市场需求品牌需求更高品位生活更好居住环境时尚感：追逐时尚元素稀缺感：占有稀缺身份感：渴望尊贵地位给您一个五星级家/敬献有成就的人强调“稀缺”“尊贵”追求“舒适”“健康”产品特色低密度产品首个高端生活区豪宅叠加别墅大平层面积140、180㎡；叠加别墅162、164㎡YJ140T8000元/㎡，YJ1807500元/㎡，叠加别墅10500元/㎡客户形象产品售价三、营销策略-策略要点攻心项目客户团队定位：城南高新区首个低密度高端生活区，140/180㎡洋房+叠加别墅产品组合打造城纯改善型豪宅。1、把握项目核心价值，主打情怀路线，追求客户认同感；2、拔高项目形象调性，明确市场差异，帮助客户挖掘其潜在需求。3、联合政府、媒体等，炒作项目价值，营造市场稀缺感，制造客户紧张感。属性：1、聚焦60、70、部分80；2、高收入，一定程度财务自由；3、有一定文化水平，见过世面，追求生活品质。通过定制活动，现场服务、体验细节，制造客户差异化，让真正的客户感受到尊重感，买的是身份、买的是地位、买的高品质生活。销售：1、要求形象好、气质佳，对项目认知度高，对公司文化认同感较强；2、在当地具有人脉储备及关系，具有一定的客户资源。3、猎鹰常态化；物业：拒绝高冷范，无论是现场环境打造，还是服务人员，形象，气质，都“暖心”、有人情味，让客户被感动。三、营销策略-推广思路开盘收楼5.常销期摘牌示范区开放3.造势蓄客强拓期4.开盘冲刺期2.品牌立势期1.摘牌准备期12月29日摘牌6月17日示范区开放6月24日开盘品牌定位：为改变而来重点炒作品牌区位：“城南高新区”形象：“首个低密度高端智慧生活区”引爆储客。一府定荣耀重点炒作做区位价值，产品价值“智慧生活盛大开启“线上、线下和现场一起同步输出以上信息，以优惠时效性压迫市场。

“一府倾城等君一阅”示范区盛大开放；突出智能生活3.0炒作从“为改变而来”到”智慧生活盛大开启“重点突出品牌、产品核心价值推广为主，打造泰州至高品质人居标，吸引市场客户、拦截竞品客户。推广主题有节奏有针对性，全程高形象推广和实效信息结合，传递“碧桂园=豪宅=富人区”的概念三、营销策略-销售计划2017年首推货量产品户型面积金额可售时间叠别140（1、3-13#）DS14034800382802017-6-24多层洋房（2#）YJ140/YJ180128014082017-6-24高层洋房(14#、15#)YJ1401512012247.22017-6-24商业-25003000合计-5370054935.2-交楼日期2018-12-25后续货量产品户型面积金额可售时间高层洋房（16#）YJ180122409914.4待定商业-23002760待定地下停车位124602848合计-2700015522.4-交楼日期待定32156789101112131615414示范区范围17年首推货量后续货量项目规划总建筑8.07万方，住宅面积6.34万方，商业面积约4816平，主要规划高层洋房+叠墅产品三、营销策略-关键节点时间事项2016年12月29日摘牌2017年6月17日示范区开放2017年6月24日首期开盘

营销关键节点开盘当月预估去化70%，按套去化166套，按金额去化2.41亿。三、营销策略-销售计划2017年首推货量产品户型面积金额可售时间叠别140（1-8#、10#）DS14024770264222017-8-19高层洋房（14#）YJ1401008080642017-8-19合计-3040034486-交楼日期2018-12-25后续货量产品户型面积金额可售时间叠别（9#、11#）DS140696074242017-8-19叠别（12#、13#）D定高层洋房（15#）Y定高层洋房（16#）YJ180122409792待定商铺-48005760待定地下停车位124602848合计-4585034496-交楼日期待定32156789101112131615项目规划总建筑8.40万方，住宅面积6.34万方，商业面积约4816平，主要规划高层洋房+叠墅产品414示范区范围17年首推货量后续货量三、营销策略-关键节点时间事项2016年12月29日摘牌2017年6月17日示范区开放2017年6月24日首期开盘

营销关键节点开盘当月预估去化70%，按套去化166套，按金额去化2.41亿。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目总经理李钊项目副总经理李成龙(工程)工程部经理李成龙（兼）综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建土建工程师（暂无）工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等水电工程师（暂无）成本控制营销财务资金项目采用外判监理

开发报建主管姜爱娟营销经理方致富（兼）造价主管吴贤兵（兼）办公室主任徐静项目部组织策划项目部配置10人，已到岗8人，其中由姜堰碧桂园兼职2人，泰州碧桂园（兼）1人财务经理吴巧利（兼）四、前置策划-人员架构项目副总经理杨帆(开发)四、前置策划-合约主线（项目内控）序号招标工程名称进场需求范围招标形式招标进展1地质勘察工程2017-1-9展示区及货量区议标泰州科泰岩土2土石方工程2017-2-4展示区及货量区议标泰州易通3桩基工程2017-1-25展示区及货量区一招一议未定4基坑支护及降水工程2017-2-15货量招标未定5总承包工程2017-2-5展示区及货量招标或议标未定6消防工程2017-3-10展示区及货量招标或议标未定7智能化工程2017-3-20展示区及货量招标或议标未定8展示区园建工程2017-3-20展示区范围议标未定9展示区绿化工程2017-4-25展示区范围发包顺茵10铝合金门窗工程2017-3-10展示区及首推范围总价包干江苏锦宸节能门窗11装修工程2017-3-10售楼部及样板房议标未定12亮化工程泛光照明2017-4-6展示区范围议标未定13营销围挡工程2017-1-12展示区范围议标泰州市大昆广告四、前置策划-采购主线（展示区）甲供责任人：李钊工程：李成龙成本：何玉宝序号材料名称及型号下单方式标准供货周期下单时间到场时间备注1瓷砖bpm地产请购303月15日4月15日分清甲供和甲指范围2洁具类（盆坐厕水龙头）bpm地产请购303月15日4月15日样板房现代家居浴室柜配盆3配电箱bpm地产请购303月15日4月15日个别需深化设计4灯具bpm地产请购403月25日5月5日5开关面板bpm地产请购303月25日4月25日6中央空调bpm地产请购303月15日4月15日7路灯、草坪灯、高杆灯bpm地产请购303月20日4月20日8石雕、铜雕、仿砂岩雕bpm地产请购603月25日5月25日9户外家具游乐设施花盆等bpm地产请购454月7日5月22日11家私（样板房）bpm地产请购454月5日5月20日可以与现代家居签订合同10四大件bip标准件申购流程453月20日5月5日橱柜深化设计非现代家居签合同12饰品（样板房）项目部发起合同454月5日5月20日非创喜邦盛走采购部NC13淋浴屏风项目部发起合同453月20日5月5日流程指引：1.地产请购类bpm流程：bip—我的工作—bpm——地产请购（详细的内容见流程案例）；2.标准件流程：见文件《现代家居申购流程指引》；3.饰品类：见集团文件《关于饰品类采购模式调整的通知》；4.合同类：直接联系供应商签订合同。四、前置策划-采购主线（展示区）甲指乙供铝合金、钢材等甲指（签三方合同）乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件252017-3-312017-4-24序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖302017-3-152017-4-142外墙涂料302017-3-102017-4-93内墙涂料302017-3-202017-4-194反应型防水卷材302017-3-202017-4-195火灾报警及消防联动控制系统302017-3-152017-4-146电线202017-3-152017-4-47电缆202017-3-152017-4-4设计部门输出成果完成日期博意南京分院桩基施工图纸2017-2-27售楼部建施，结施图纸2017-3-10装修设计院板房及售楼部装修施工图纸2017-3-20板房及售楼部装修材料表2017-3-15板房及售楼部水电施工图纸2017-3-25软装图纸2017-4-1展示区设计部门输出成果完成日期博意南京分院示范区道路及管网图2017-3-20景观设计中心景观方案2017-2-27园建及泳池施工图2017-3-25水电结构图2017-3-23绿化施工图2017-3-31管网及景观设计部门输出成果完成日期博意南京分院总平报建版2017-2-12总平施工图2017-2-16博意南京分院货量单体施工图2017-3-10四、前置策划-准备工作抓设计主线设计部门输出成果完成日期深化设计部门亮化设计图纸2017-3-25门窗深化图纸2017-3-31电梯深化图纸2017-3-25道闸、监控、综合楼背景乐、影音系统设计2017-3-25四、前置策划-管理保障管理保障开工、封顶、开放、开盘目标明确区域互动每周五与区域平台互动，汇报进度、协调问题每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导每日例会（现场会）装修进场前：每日1会装修进场后：每日2会

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求办理施工许可证、交付备案，其中规划验收、消防验收、质监验收是重点开工报建手续办理按照江苏省泰州市相关要求预售条件按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。六层及以下的商品房项目完成封顶；六层以上高层主体结构完成三分之二。限购/限价不限购抗震设防等级七度融资条件

四证齐全冬歇期

无雨季

6月梅雨季开发报建费用总费用：约160元/㎡（未缴纳）；土地税费标准契税：3%（未缴纳）；印花税：万分之五；五、报建策划-当地建设规费缴费情况国土出让公司成立（开发资质）规划总平面图规划总平面图、文本、效果图规委会讨论立项批文工程项目申请报告环评报告建设用地规划许可证国有土地使用证国土资源局批准文件审图工程勘察、设计合同及备案施工图审核、节能计算书、结构计算书、人防审图勘察报告审核建设工程规划许可证工程面积核定单建设工程施工许可证消防备案具备施工条件意见、施工组织设计方案五方责任书施工合同、监理合同质监手续施工企业安全生产许可证安监手续信用管理手册建筑工程项目现场安全认可证建设工程安全措施落实说明五方责任一览表商品房预售许可证竣工备案不动产权证白蚁防治费、墙改基金、散装水泥基金、市政配套费农民工工伤保证金银行出具资金到位证明五、报建策划-当地审批流程节能评估五、报建策划-流程图泰州永兴路项目开发报建流程图—前期营业执照刻章-1.12房地产开发资质办理证明-1.26土地出让合同-1.11名称变更-1.17建设用地批准书-2.24立项-1.21用地规划许可证-1.26交地确认书-2.5缴清土地款-2.3国土证-2.28发包初步方案-3.13直接发包-3.15合同备案-3.15质监-3.28安监-3.28施工许可证-3.31规划许可证-3.20施工图审查-（3.5-3.15）规划公示-2.7上会-2.6初步方案-.13价格备案地名预审核物业备案面积预测绘预售许可证6.23公司名称核准-1.3已完成进行中46天（不含春节）68天不含春节141天（不含春节）资本金存入环评-1.26五、报建策划-流程图提出竣工备案申请3、消防验收2、规划验收4、民防验收5、档案验收6、节能验收7、防雷验收8、安防验收建设工程竣工备案泰州永兴路项目开发报建流程图—后期9、环保验收1、质监验收10、造价验收11、公建配套验收报建重点总平审查需加强与规划局的沟通协调建筑密度、日照分析、交通分析、绿地率等方面图纸出图速度、图纸审查速度关系到整体进度施工许可需网上申报，较为繁琐，需提前做好准备明确预售条件、价格备案、资金监管等相关问题五、报建策划-重点考虑交楼需求、因部分带装修交楼需明确竣工备案节点和条件五、报建策划-报建关键节点国有土地使用权证立项批文出图审图建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证竣工验收备案2017年1月23日已开始2016年1月26日已开始2017年2月28日未开始2017年3月5日未开始2017年3月21日未开始2017年6月23日未开始2018年12月20日未开始完成节点时间货量区关键节点主要事项目前进展商品房预售许可证2017年3月31日未开始总平面定案规划许可证办理招投标办理质监安监办理施工许可证办理消防图审查五、报建策划总平图规划文本效果图环评国土证施工图人防、环境、节能审查意见面积核定单立项批文地勘审查勘察、设计备案节能计算书结构计算书全套施工图设计人防审图直接发包申请安全生产考核合格证书工程预算书与施工组织设计直接发包手续施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案具备施工条件意见、施工组织设计方案五方责任书施工合同、监理合同施工企业安全生产许可证信用管理手册建设工程安全措施落实证明消防设计专篇及蓝图红线图用地许可证白蚁防治费墙改专项基金市政配套费散装水泥基金农民工工伤保证金银行出具的资金证明施工图审查办证所需资料预售证五、报建策划工程进度及资金投入证明商品房预售方案白蚁防治合同商品房价格备案资料房屋面积预测报告节能验收造价验收规划验收人防验收安防验收环保验收消防验收公建配套验收防雷验收质监验收档案验收竣工备案表办证所需资料六、报建策划-项目难点规划局技审会：规划局技审会为每周一次，规划局上周技审会明确年前不再召开技审会。若春节前不召开技审会则会失去利用过年进行公示的时机。因此我部正在协调规划局能在年前开一次技审会。能否无证施工：泰州当前对无证施工监管较严，林湖郡前期因未批先建问题受到较重处罚，我部目前正在积极沟通相关主管部门，并做好备用方案，希望能在施工证出来前先进行桩基施工。降低预售条件：目前泰州对于6层以上的住宅建筑，要求主体建设到三分之二且执行较严格，目前无一例外；我部目前正在协调相关部门，看是否能以泰州市场供量不足作为一个突破点来降低预售条件。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二六、里程碑计划四、工程开发—开工示意图六、工程策划六、工程策划展示区临路（土方，总包施工）道路原则：1、临时道路在场地内为环形路。2、现场设置两个大门，分别为南侧大门（永兴路）与西侧大门（兴泰南路）3、临时路尽可能设在建筑红线外，为现浇混凝土路面，宽度6米，方便材料运输。

施工道路大门开口六、工程策划-展示区工期目标（区域内控）装修完成开工（样板区）正负零(样板区)主体施工至六层(样板区）家私饰品包装完美开放20天2017-5-92017-6-102017-6-142017-4-102017-3-2230天32天摘牌时间2017-1-102.8个月完美开放3天2017-6-17（周六）4天六、工程策划-货量区控制节点（项目内控）叠拼DS140（1#、4-8#、10#楼）高层洋房YJ140（14#楼）叠拼DS140（9#、11#楼）备注：货量现有预售条件为多层叠拼达到6层封顶，高层洋房达到三分之二（12层）节点。首期货量：2017-3-22开工2017-4-10正负零2017-6-17（周六）开放六、工程策划-项目难点1、土地中间位置有一条水泥路通往村庄，是朱村现有的出村通道，会影响我司进行围挡以及首期开发范围的划分。2、沿兴泰公路有一条国防光缆在我地块红线内，超过红线进深最大的地方将近15米左右。3、地块中央有巨大的土坡平台，超过3米。经确认，是附近河道的淤泥倾土堆积，上面存在大量积水。4、地块东部沿春兰路中线处有110KV架空白大线，春兰路东边新立铁塔是预备将现有110KV白大线迁移过来的新塔。六、工程策划-项目难点5、沿兴泰公路有一条10KV架空线凤凰线在我地块红线内边缘，需要迁改或埋地。6、未取得施工许可证的情况，提前动工的沟通问题及可提前动工范围；7、图纸设计进度，是否能满足报建要求，特别是审图回复速度；8、规划许可证和施工许可证的办理正值春节期间。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目每一天费用10.78万每一天管理费用4.02万元每一天内部计息6.76万元七、项目每一天费用资金回正晚一天，成就共享金额减少3.7万元七、项目资产情况一览表表二：整体利润情况金额单位:亿元科目已出规划未出规划合计已售未售土地（亩）78.59-

78.59总收入（亿元）07.0507.05总成本06.1806.18净利润00.8700.87净利润率012.3%012.3%表三：截止2017年01月18日资金情况科目金额(亿元)备注我司合作方累计销售回笼资金00已签约未收款：0亿累计投入资金1.060地款:1.06亿;工程款:0亿;税金:0亿;其他:0亿。累计经营资金净回笼-1.060银行存款余额:0亿,贷款余额:0亿,故回笼集团的资金总净额为:0亿,回笼合作方的资金总额为0亿。备注：1、车位总货值/项目净利润=0.28亿/0.71亿=39.43%。表一：珑悦货量情况.科目已摘牌未开发土地合计7.05亿元8.07万㎡，78.59亩叠墅3.97亿元，3.60万㎡洋房2.22亿元，2.73万㎡商铺0.58亿元，0.48万㎡车位0.28亿元，0.04万㎡七、财务策划—项目目标（项目内控）本期总地价：2.13亿本期面积：78.59亩每亩地价:271.03万/亩容积率：1.3楼面地价：3121元/㎡土地获利倍数：0.32首次预售总货量：4.38亿预计投入峰值：2.27亿总可售面积：68240㎡总收入：7.05亿总投入：6.18亿净利润总额:0.87亿IRR：75.6%净利率:12.3%自有资金回报率：100%成就共享奖金目标:1150万回正时间：2017-5-30成就共享达成时间:2017-10-30七、财务策划—财务资金策划2月前共支付土地款21300万5月收到开发贷款25300万，现实现金流回正，跨入成就共享门槛项目预计2017年6月开盘18年5月归还内部开发贷25300万项目预计17年8月实现经营性现金流回正，达成成就共享七、财务策划—财务资金策划项目周期现金流单位：万元序号项

目合计2016年

小计2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流入

95,758

-

-

50,040

21,029

8,659

7,107

2,389

2,291

3,498

746

-

-

-1销售收入

70,458

-

-

24,740

21,029

8,659

7,107

2,389

2,291

3,498

746

-

-

-2贷款收入

25,300

-

25,300

二现金流出

88,036

-

22,402

3,219

3,486

4,418

5,151

31,885

4,377

5,610

3,383

2,081

1,965

581土地出让金

21,950

-

21,950

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-2开发成本

31,228

-

245

1,757

1,816

3,413

4,263

4,843

4,049

4,345

3,125

1,614

1,757

-3销管费用

2,290

-

208

208

208

208

208

208

208

208

208

208

208

5增值税金及附加、防洪费

2,196

-

-

771

655

270

222

74

71

109

23

-

-

-6土地增值税

1,270

-

-

446

379

156

128

43

41

63

13

-

-

-7所得税

2,601

-

-

37

127

70

30

1,115.04

7

884

13

259

-

588还贷支出

25,300.00

-

-

25,300

9其他支出

1,202

-

-

-

300

300

300

300

三净现金流量(一减二)

7,721

-

-22,402

46,821

17,543

4,241

1,955

-29,496

-2,086

-2,112

-2,637

-2,081

-1,965

-58

其中：受限资金

-

-

四累计现金流量

7,721

-

-22,402

24,418

41,961

46,202

48,157

18,662

16,575

14,463

11,826

9,745

7,780

7,721五相关指标分析

七、财务策划—利润概览项

目总金额（万元）

不含自持物业，车位亏损分摊到地上受益产品整个项目金额（万元）住宅商业车位多层洋房中高层洋房底商非人防地下室人防地下室占地面积

52,395

36,080

10,315

6,000

-

-建筑面积

86,421

36,080

27,360

4,800

12,460

5,721可售面积

80,700

36,080

27,360

4,800

12,460

-计容面积

68,240

36,080

27,360

4,800

-

-一、项目总收入

63,475

35,755

19,965

5,189

2,566

-

1销售收入

63,475

35,755

19,965

5,189

2,566

-不含税销售单价(元/m2)

7,866

9,910

7,297

10,811

2,059

-

2税收返还

-

二、各项支出总额

53,072

29,466

16,327

4,649

2,629

-土地成本

19,775

13,618

3,893

2,265

-

-行政事业性收费与前期工程费用

1,676

787

546

108

235

-建造成本