深圳商业写字楼项目市场调查报告

第一篇：市场调查篇深圳市经济发展简介1.深圳市“十五”期间发展的总体目标以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以传统优势产业为基础，实现三次产业协调发展和全面升级。大力发展高新技术产业大力发展计算机、网络与通信、集成电路、软件、光电子、数字家电等信息产业。抢占信息技术制高点，坚持利用跨国公司的国际化分工体系，加大高新技术产品的元器件和配套产品生产能力；利用较强的产业配套优势，逐步形成具有民族品牌的整机生产能力；强化核心技术开发能力和形成核心产品生产配套能力，全力发展集成电路等基础元器件的设计与制造，重点开发应用软件，加快网络通信产品研发与制造，力争用五年或更长时间，建成全国乃至亚洲重要的信息制造业基地。加快培育现代物流业加快建设集装箱主枢纽港和航空货运中心。以集装箱运输为核心，东西港区并举，加速盐田港区三期、蛇口港区二三期和赤湾港区凯丰集装箱码头工程和铜鼓航道的建设；进一步开拓国际航运市场，大力增辟新航线，形成干支结合的航线网络；加快建设华南国际集装箱多式联运中心，完善港口道路集疏运系统；积极开拓海铁联运业务，不断扩大港口腹地范围。2013年，深圳港口货物吞吐量达到7000万吨，集装箱吞吐量达到650万标箱，集装箱国际航线达到100条。深圳机场航空货物吞吐量达到50万吨，其中国际货物吞吐量达到20万吨。着力发展现代金融业加大金融创新力度，推动金融规范化、市场化、国际化再上新台阶，使深圳成为全国最安全、服务最优良、创新能力最强、市场化水平最高、开放度最大的全国性金融中心之一。2013年，金融业增加值占第三产业增加值比重达到30％。努力培育新兴服务业积极运用信息化技术改造第三产业，大力推行现代经营方式，提高生产服务、流通服务和消费服务的效率和质量，加快发展传统优势服务业和新兴服务业，努力建成现代服务业比较发达的城市。2.2010年深圳市总体经济发展情况2010年，深圳市GDP突破2000亿元大关，达到2239.41亿元，在全国大中城市中继续稳居第4位，按可比价格计算比上年增长15％，比预期目标高出3个百分点。人均GDP达46003元，折合5558美元。2010年深圳市还有多项经济指标排在全省、全国乃至世界前列：全市规模以上工业企业完成现价工业总产值3571.26亿元，增长24.2％，在全国大中城市中居第2位。全年外贸出口总额达465.57亿美元，比上年增长24.2％，连续十年位居全国大中城市榜首。至2010年末，全市金融机构存款余额4952.73亿元，比年初增长21.1％，其中，居民储蓄存款余额1756.49亿元，增长27.9％，金融机构贷款余额3512.48亿元，比年初增长22.8％，存贷规模在全国大中城市中均居第4位。去年全国30强连锁企业中，深圳占4家，其中华润万佳已经进入全国前10名。深圳港集装箱吞吐量762万标箱，增长近50％，已居世界第六位。3.2010年1-6月份深圳市注册企业情况深圳市注册外资企业情况据深圳市工商部门统计，截至今年6月，深圳市共有外商投资企业10942家，投资总额424．27亿美元，注册资本235．07亿美元。其中仅今年上半年我市就新设立外资企业641家，这相当于平均每个月新产生逾百家外企。温据工商部俭门有关人士介虹绍，投资规模杯扩大，现有企凉业不断增资扩工股是我市外企厅今年发展的一睬大特点。在今缘年新设立的外散商投资企业中廉，注册资本结超筛50碍0昼万美元的恭有放3垄7坝家，辫超痕100免0谣万美元的词有用2即8惭家，同比分别渠增长笔了牧1尊7前．龄8插％坊和践2轰7壳．贩3坝％。其中新设爬立的最大企业沈创雅房地产（伏深圳）有限公伙司投资额高械达狂6枪亿港币。另外涝，今年债有义31霞5返家外资企业增弯资扩股，合同化外方增谜资斗4识．猾9垒1万亿美元抓。法杂深圳市注册私霜营企业情况封深圳市私营经奇济继续保持稳御步发展的势头绩，悔1~深6敏月份新登记注淹册的私营企业迹已为达恋767纸3蝶户。到目前为畅止，深圳市私男营企业总数已博达鲁5739习8露户，占深圳市狗企业总架数像11159拐0底户冰的毛51.慎4暖％，已占据深育圳市企倾业的半壁江山珍。糟衬深圳市新所注册的私营企伟业呈现出一些传特点：私营企烫业的发展规模包越来越大。其斧中，注册资味本献500~10区0胃0吼万元的企业患有狠175臭9工户高；规100躺0枯万元以上的企顺业爸97欺8躺户；注册资本绣过亿元的企业齐有棋2撇6芹户傅。惜音有越来越阀多的私营企业捷从事高科技产总业。深圳市自愚去影年售1僵0斥月份开始实施尼《关于促进高吵新技术企业发水展若干注册问渐题的暂行规定电》后，越来越妹多的私营高科怒技企业诞生。眠深圳市科技部达门统计，目前鲜，经科技部门闭认定的私营高京科技企业就已盐经超过一千家辱。到目前为止仍，私营科技型记、外向型企业搅比去年增加了热近锐6革成篮。恐裳4.201熟1店年发展计划与锈近期情况拼灾灰今年深圳经济淘增长的预期目浮标拟定元为歇1错2泼％，全年国内鞭生产总值预期朝目标养为饼252无0酿亿元，人化均刑GDP4.赤9膝万元。而规模确以上工业企业速总产值欠（扑199岸0真年价）要实滚现健494生0钢亿元，预期增稠长残1企7奔％治。平201克1袄年棵1抢月深圳市已经膏取隙得号GD捷P动同比增点长怨1劳4孔．勉5蚀％的良好开端虽。丹深圳市写字楼店市场情况分析潮1巴.竿深圳市以往写逢字楼的发展简文况礼（豪198其7挂年录—厅—桌200南0喇年）铁深圳市的写字盼楼发展昨（昏198循7漠年凤—纺200待0读年）可以划分士为三个阶段：合第一阶段发展族初期讽（啊198斯7却年慌—足199党2扯年）远晴逐指屠2较0突世纪刻的志8菊0浓年代末期袋至芹9银0轻年代初期，该牌阶段深圳市开钩发的写字楼相贞当少连，蛛198拆7际年区至库199键2令年田5窜年间，深圳市进共出让写字楼诞用扫地糖22.1沾3杆万平方顺米店,澡考虑到当时的饿深圳尚处于起申步阶浩段计,筝其中的大部分贫写字楼用地为辜行政办公用用演地陵,烈当时的商品写州字楼用地就更校少。此阶段深俩圳市开发的写弓字楼集中分布阀在罗湖区火车绵站周围。侮第二阶段迅速半发展期淘（沈199桌3盲年椒—绵199逃6梯年）猪199牺3衔年总至解199渠6相年是深圳市的午写字楼开发的堡迅速发展期钳，御199贱5忧年全市共出让枕写字楼用卸地译44.3毯7异万平方米，为驻深圳市成立以括来写字楼出让黄最多的一年。寸当今深圳市场棚上主要写字楼膜多为该时期开向始动工兴建，吐包括罗湖的嘉寨里中心、佳宁性娜友谊广场、秀地王大厦、发香展银行大号厦、电子科技寄大厦、特区报家业大厦、联合辈广场等等。遣第三阶段市场鼻淡静期种1蚕99绸7饭年，亚洲金融名风暴爆发，全寿球经济均受到症严重影响，而帐中国经济在经孙过踩199均5桑年畏和腐199名6泉年延的笔“按软着虽陆闹”摩，也进入一个画平稳发展期，右深圳写字楼市追场一方面受宏境观经济环境的序影响，同时更脂由于前期开发挥过热，存量压堡力大，迅速进充入一个淡静期沙，房地产开发嫁商对进入写字至楼市场非常谨察慎。检深圳市历年国恼内生产总值和蒜写字楼市场数裤据闻劲（金额单位：丸万元，面积单慎位：万平方米忆）覆年年份芝惰国内生产总若值逢沾用地出让面预积芒昂施工面悦积孝吸竣工面积积象膨销售面行积佣己1987站559015野榆0.16语33.77益10.96颈2.82盗1988僚869807稻管4.42婆45.28廊5.19身6.44水1989好115665渡6扒3.38仇55拆9.01渡1.82姿1990静171666嚼5膊6.59亭31.07劳8.67葡2.31流1991仍236663近0咳1.68段47.72苗7.93洁2.1刻1992近317319野4氧5.59暖101.91态顿9.2嗓9她1993家449288惊9罚23.45者152.43店廉11.51泽5.85申1994屡615193均3尘33.54蛇132.75段痕10.01旗13.29太1995激795695诚0申44.37稠214.51梢括34.24吼17.37炒1996症950044痕6权31.92柱238.93歉副42.5革32.33步1997喊113001部00休10.89比181.76含渡34.22栋28.88维1998僵128928鼓00佛22.29守130.58涝冈24.86萄22.06醒1999真143651若00膊23.16蚀140.44解并20.03拢15.02劲2000田166524泡00容18.24斑111.56掏胃13.54躬12.19纠深圳市历年办膛公楼土地出让环情况施年度被面换积境(鼓万平方慎米庙)壤特区内叛特区内所占比桂例遍1987-1抽992蜻22.13齐22.13晌100%扯1993爽23.45撑15.58乓66.44%贼1994蛾33.54揭26.4柔78.71%脖1995柱44.37蚂24.53魂55.29%蒸1996蔬31.92旨13.73搁43.01%籍1997迫10.89或3.88淋35.63%利1998沃22.29妄7.23辜32.44%剂1999读23.16样6.76垄29.19%知2000那18.24矿4.38府24.01%输200短1朴年上半年德3.59盖0.92钳25.6%扑2克.袖深圳三大片区山写字楼特征分常布降（振200爆0迎年仓-201适0葡年）膏翅绳深圳写字楼市话场经割过告199罗9棒年一年的观望京与预热，拣从害200疾0鸡年开始有了明奏显的回暖，并壶在态200哄1揉年继续保持平纵稳增长的态势芬，而到旋了平201蹦0迅年，市场则有俯点热得烫手了却。炒绍戏根据专项调查朋显示，深圳写筑字楼大多分布碌于罗湖、福田签两区，罗湖集秘中了金融证券贫、投资贸易、趋顾问咨询、高豪科技及船运物职流业等企业，富主要以外资为是主，其次为港同澳台资和中外妖合资企业，绝码大部分客户是流租赁为主，购叨买的主要为银墨行客户。福田耐区写字楼市场碍的吸引力有所烤增强，因为计滩划更换写字楼叮的客户基本倾趟向再次选择原陶所在区（即福鱼田区）的写字贱楼。南山区因概为集中了深圳松的高科技企业晚，也有一定后交劲。罗湖区脾鲜荡罗湖是深圳开夕发最早与香港章联系最紧密的芽片区，经看过群2踢0繁年的发展，形摧成以国贸为中蹄心和以地王为帝中心，辐射周垒边地区的商务尖办公区。惩禾触以国贸为中心拒的商务办公区破，由于其写字劝楼基本都是深掏圳上个世遮纪逮8异0研年代的建筑，叔所以大多立面盏陈旧、内部设许施落后。但是拣，该地带离罗驻湖口岸近，出捷入关方便，仍班是很多香港公闸司首选的办公顶地。随着深圳厘整个城市发展扯的西移，这一辅带写字楼物业梅租售逐渐减少有，锁在剑“睬眷恋罗思湖起”欺的扼腕疾呼中选，总让人感受仔到幼“笔夕阳无限好，加只是近黄段昏晃”言的无奈。茎地王大厦龟是深圳上个世庆纪店9租0黑年代建筑的代颗表，至今仍是址深圳的标志性拾建筑之一。以汤地王大厦为中诱心，深圳证券筝交易所、发展莫银行大厦、商匹业银行大厦、添金丰城等项目眉，共同组成了刷蔡屋围商务办晶公区。该区域幻是深圳目前商磁务办公环境最圈成熟，设施配刷套最完善的高铃档商务办公区翼。在深圳设立跑分支机构的跨冈国公司、本地浇大型实力公司畅，大都集中在鸟本区域内，如巷美国友邦、深圣圳太太药业。驶本区域内的写炕字楼物业，随深近年整体经济正的复苏，目前丹租售情况较好灿。福田区康府良在这场深圳写普字楼大战当中证，市场热点也锡开始从过去的疲罗湖往福田转北移，其它区域翠只有零星供应蝴。根据调查的任结果显示，福馒田区几乎囊括警了今年上半年背全部新写字楼清的供应，主要观集中在华强北亏一上海宾馆、况中心区、车公街庙三个地带。惭史排华强北一上海烈宾馆片区，集予中了赛格广场凉、现代之窗、酱群星广场、电仗子科技大厦等松一批高素质写策字楼。由于该炎区域内拥有深刷圳最大的电子猜、通讯市场，珍如爱华电脑市简场、赛格电子上市场、远望数膊码城等，所签以，写字楼租栗售客户中，电全子、通讯类公见司占有相当比纱例。档章岛福田中心区，纠是深圳高起点黄规划、最具发涉展潜力的一个诊区域。特别是躺南片拾区蠢CB坦D赠商务中心区，爱更将是未来深林圳高档写字楼锁集中的地带。尼在市政六大工贼程建设的带动蓝下，中心区已话成为整个市场务关注的热点。凭虽然，目前中刮心区内的配套浅设施还非常不汉完善，区域内谎正在发售的写鹅字楼项目，却陡由于大力炒作她中心区概念储、疗CB馆D惭概念，都取得漂不错的销售业骄绩。国际商会涝大厦、江苏大移厦即是如此。辆但是，中心区提未来写字楼总海的供应量将超辫过既5粒0权万平方米，这姨必将使中心区望成为深圳写字羽楼激战的战场柔。南山区阻掩漠南山区远离罗许湖区、福田区皇，该片区的写播字楼具有相对坦的独立性，主撕要集中在科技飘园片区和南山坚商业文化中心掌区两个地带。岁提爸深圳南山区在鲁发展初期基本堂以工业为主，梁区内有蛇口工弹业区、南油工图业区和西丽工续业区等大型工吗业区，因此区恋内写字楼市场挪一直不甚发达惜。互从济199栋6愉年靠至塞200呼0炒年，南山区每晴年均有少量写灿字楼推向市场倒，其中较具知寿名度的写字楼赠有海王大厦、轰深圳发展银行秀南头大厦、新佳绿岛大厦、新胃时代广场等。蔽善础新建的跨海大川桥预贝计洞201滋2拖年年底建成少，旅201亮3两年通车。特别受是以蛇口的信角息化社区为代鸭表，南山区有信望成为深圳市与信息化水平最第高的一个区。迁国家建设部公公布巷的括200点1泼年科学技术项榆目计划棗信息讨技术研究开发翻与示范项目中构，蛇口工业区驼被列为信息智融能化示范社区挽。这是扛目前全国唯一钞的国家级信息诵智能化示范社游区。蛇口工业纤区计划在三年撕内建成一个信挥息岛。蛇口的赌信息化水平对妹提高南山区的功写字楼租售水升平有一定的推乖动作用。摆术咸南山区是深圳侵市高新技术企奴业创业环境最演好的一个区。瘦深圳市在南山唤区创建了多个吹创业中心，有血留学生创业园统、创业服务中罢心、在蛇口区挑成立了多个孵挡化器。南山的叹科技园区，是免深圳的产、学乡、研基地，集翅中了深圳大量箩实力雄厚的科排技型实业公司畅和研究中心。疫该片区的写字悠楼多为工业厂患房改建，素质泳不高。但是，拘一些大公司开变发的、以自用米为主的写字楼尤物业，如联想吊大厦，具有较溜高的档次。凑议箭南山商业文化任中心区是南山敏的商贸中心，袜由于该片区缺耕乏整体规划，安片区形象差，庄影响了该片区秤写字楼的市场浊形象。但是，耳由于位于南山溜中心地带，交昼通便利、配套剃完善，所以写资字楼的租售情舒况较好。盏3蕉.伶福田区未来深傅圳商务中心声中心区市场背团景中心区：想位于深圳市特爬区内的福田区叛，用地由滨河勿大道、莲花路坑、彩田路及新粪洲路四条城市爹干道围合而成这，市中心区总擦占地面岭积两60些7稍公顷。其中：罩南片竟区京23圣3梯公顷，是城市菊商务中心甜（弊CB舱D匀）；北片刃区环18忘0糊公顷，是行政伟、文化中心；冷莲花山公雪园寸19筋4齐公顷，是开放定性城市公园。娘总建筑面沃积托75如0探万命M粪2颠，规划就业人挺口活2俘6霸万人，居住人怪口坐7.曾7怒万人。作为深虫圳动市长“庙二次创化业洲”袍的主要功能区兼，中心区的建员成，将使深圳缠的城市整抚体功能更为协枯调，未来建成别的中心区建筑限群，将成为深煤圳二十一世纪章的标志性建筑齿。挣中心商务区对（却CB折D途）：谜作为深圳市的袍中心商务区球（莲CB劝D刑），中心区的剥建设将促进深获圳城市商务功轻能由主要服务俩于本市评向绿“弱区域科性近”予和死“烂国际露性敏”资转化，满足二耽十一世纪区域童及国际交流的贿功能要求，为喷深圳实现区域陡性乃至国际性猜金融、商贸、央信息中心及旅鞭游胜地的战略黄目标提供优良台的城市活动空乌间。中心商务储区集中在南片咬区中央绿化带哗两侧，将为国培际性跨国公司压的商务活动提迟供便捷、高效通和优美的工作饭环境。购物公园：吓社区购物公园饭旨在建成一个猎尺度亲切、环趴境优美的公共烤活动场所。包昏括商业步行街马社区邻里活动扑，文化娱乐健善身等内容。既景成为市民假日摩休闲的理想去苏处，同时成为迈游客了解地方狮文化风俗、采严购特色商品的似旅游观光景点锤。鲁社区购物公园份具有商业、文貌化活动、游乐攻、健身活动等拜的设施和场所氧；同时体现公怪园的特点，有波足够的绿化面志积和绿化覆盖俯率，体现一定蛋文化内涵。尺订度、体量、造稀型亲切宜人，辫以低层、具有建亚热带地区特本色的建、构筑仿组织空间。谦地铁一号线购副物公园站对于层以后整个中曾心籍CB叉D煮区的交通起到眉了极其重要的颈作用。属根据我公司调谱查的结果表明头福田区写字楼惩能有如此出色写的表现，原因迎不外乎以下几桶点：敏鲁苍一是福田中心仔区的全面启动魂。据悉，市政丧府希望中心区忙能快点发展，眉故有意识地引御导市场，目前歌五大市政工程腥即将竣工，地盼铁也将司在节201趋2围年通车，受此铃利好，发展商定纷纷加快了跟歌进的步伐；潜宋扣二是城市重心连西移后，城市似的经济命脉也场开始向西倾斜很，带动企业西亦迁浪潮；过三是深圳层的写字楼经历政了国贸大厦时勒代、地王大厦认时代，二者转歌来转去都没离拐开罗湖，但由喂于罗湖是个老捐城区，规划配搭套等市政设施显落后，从而也忍给写字楼的用炉户带来诸多不蚀便，如停车等哈，令企业萌生咐迁址的考虑；物吹悲四是罗湖相当画部分旧的写字琴楼本身配置就肥逊色于福田新壤落成的写字楼罪，尽管某些写闯字楼压低租金隔留客户，仍无很济于事。深圳勉的写字楼由罗惜湖独领风骚到及福田唱主角也申是不可逆转。惯4半.趴未来写字楼发扩展特点急特点一：写字的楼呈多元化发燥展森孤崖地铁标志性写磁字楼、智能化沿标志性写字楼衰、数字化标志尿性写字楼、新蚀经济标志性写厚字楼森、版CB严D央标志性写字楼耀以及区域标志约性写字楼的纷旋纷出现，成为太真正的市场主趋流。深圳写字纹楼的多元化发搁展，是深圳经欠济多元化发展趁的结果，同时届也是为了满足帅多元化的市场饶需求。梢惯邪从另一个侧面行而言，深圳写喷字楼多元化意匠味着多元化的五市场需鸣求。政府、金严融机构、大中捞小型企业等组沸织在这里找到遇了它们的发展率平台；外国资叹本、国有资本恳、民营资本在保这里争相辉映捕，成为他们资密本投资市场的纵热土；跨国集萌团、三资企业根、国有企业、晋民营企业、私掌营企业都在这醉里找到了自己费的发展空间。添黄特点二：写字励楼面向不同行资业次扑腰未来的深圳将袋具备商务中心欲和行政文化中检心的功能，集匙金融、商贸、凑信息、文化、哀会展及行政功县能于一体，发粮展目标是：为乏国际性跨国公赴司的商务活动江提供便捷、高疯效的最佳工作循环境；为深圳俘各阶层提供良霜好的空间环境嚷；为中心区的物居民提供舒适较、优美的生活汉环境。姿榴蠢为顺应中长期月的发展需要，沿确立深圳在环浙珠江口新经济除带的战略地位步，目前深圳市辨提出愿了币“氏实现产业布局础战略重组，以诉先进工业为基谋础，以金融贸付易为轴，发展际方针以高新技塞术、现代物流砍、现代金融为凡产业支健柱茫”撑的深圳城市发催展核心战略。化在深圳市明确筛的产业发展方念向定位下，各穗区域的产业结完构决定了其写掏字楼客户的构绒成特点。唐在深圳未来的死发展中，女现代金融业在灵福田有相当大肃的成长空间颠，贿高新技术和物闸流行业在南山阔区面临着较大勾的发展机遇村，而罗湖区虽卵然在金融、物顿流方面有较好段的发展基础，尾但后期发展势界头受到一些因口素限制。因此对，关注这三大籍行业的客户对跃写字楼的具体授需求特点，对内于各区成功开算发写字楼有着难重要的指导意喝义。春风特点三：写字啦楼花样翻新哪哨爸上个世绞纪涌9磨0底年代后期，由确于新兴行业及悄创业公司大量鬼崛起，小面积冬分割的写字楼慧畅销一时，但饲分隔太小，难烧以控制档次，获不能成为党高档写字楼市押场主流。目前糊开始出现分隔贪更灵活，适应屈不同客户需求淋的写字楼。从捉发展状况来看桥，无强制分隔产的大开间写字屠楼能从不同层爸面满足不同发俱展阶段的各类雷企业。新建写恼字楼主要分布柜在中心区及其番周边，同时深腐圳地铁也在抓巨紧建设，中心像区和地铁概念警成为当前深圳法写字楼市场的廊主要卖点。耍特点四：不同怖行业需求不一夜现在，深挤圳写字楼开始笼注重不同行业坚的客户需求，贡基本上将档次块形象列为首要植因素，特别是稿投资贸易客户饶和咨询顾问客煌户对档次形象荡的要求远高于案其他因素。得镇苦根据调查显示禾，目前各行业壁客户在选择写遗字楼时除普遍访注重档次形象领以外，金融证站券客户注重交是通便利程度；惯投资贸易客户继注重智能化；抽咨询顾问客户渴注重物业管理叹水平和周边商重业配套；科技态、物流客户较然为关注物业管夸理水平和租金台及售价；航运只物流类客户强拆调周边区域企攻业集中。隶目前深圳写字蚀楼市场状况厨1墓.猜已使用的写字众楼租碗赁俯/叼销售情况睡罗湖区液项目名称店销售价格（冲元愉/密平方米）凶租赁价格（锅元欲/终平方米）注中信城市广场密9500顶90面嘉里中心框10000珍95态地王大厦鼻13000亭100后国贸大厦届5宏5谱（全包）带装骑修讲金丰城浊45对发展银行大厦文10盘0史优装叶福田区扶项目名称轿销售价格（逃元狗/止平方米）硬租赁价格（司元衬/臂平方米）顷群星广场弱8000墓55恨嘉汇新城漫8400秘55愚现代之窗置7500答45萍赛格广场厚8800熊70挖联合广场捐4500隔40馒国际文化大厦胡8400若60烘中电信息大厦羞8500疗60毅国际商会大谋厦土A软座奸8500售65挖国际商会大辫厦镇B裹座貌8700集75猫特区报业大厦街9000丘80由江苏大厦寄8400贴65壶西部办公区宽项目名称唇销售价格（匹元肝/辰平方米）神租赁价格（咸元琴/夹平方米）毕天安数码时代挽大厦宽8500揪70残天安国际大厦胞5000魔40谈创展中心汉8600损60率苍松大厦韵5400熊50裳世贸广场蛮8800呀65浸2.201衣0饱年深圳市写字坏楼推售情况济罗湖区场项目名称祸写字楼建筑面做积（平方米）蛋出租情况嫂剩余建筑面积堂罗湖商务中心屡39937仇50霞%本租出嘴19968.旦5伪世界金融中心阔64866贫50但%帮租出采32433登合计硬104803齿52401.乓5艇52401.坊5询福田区辨项目名称情写字楼建筑面齐积（平方米）推销售情况做剩余建筑面积抹中央商务大厦棚53766.拴69斗85%广8065今福建兴业银行啄44508殖65%封15577.猜8傲时代金融中心盛75430骂70%殃22629愿合计蜜173704桶.69际127432液.89垒46271.高8恒西部办公区凝项目名称欣写字楼建筑面柱积（平方米）期销售情况便剩余建筑面积端喜年中心杰60000雹100%差0匆财富广场肥40325妥70%座12097.彩5守有色大厦记25000傲65%昏16250院英龙创展中心柴35000流15%泳29750醒合计柳160325逮102227龄.5斜58097.滨5有总体情况：普在往201酸0夹年深圳市推售葛的写字楼项足目拼损：挡总建筑面积达夫到促：毕438832缸.6绸9抛平方米，丹已经消化建筑梢面积起：晕282061兵.8击9易平方米痒；霞剩余建筑面积宏：固156770殃.活8赞平方米（典在垃201蚁1约年消化）协3.201拥1欢年竞争性写字金楼酱(获泼按礼顿中樱心纪7除月份发售考渗虑肉)手福田中心区绍项目名称幸写字楼建筑面耍积落（伐m公2挣）绢项目情况否特美思大厦陡50000蒙结构即将封顶草，预计下半年搂发售蔑中国联通大厦偶20000兽结构即将封顶找，预计下半年纹发售胜大中华交易广闲场港100000篇结构已经封顶号，装饰工程，聚预计下半年发裹售稠国际商会中心捕130000曾施工到结笔构切1断6殿层，预计下半弊年开始宣传攻骨势代合计涉300000画西部办公区议项目名称寒写字楼建筑面壶积终（楼m肌2撑）葵项目情况虫银座国际量30000洞结构已经封顶盾，内部装饰，弄开始内部认购贡期（售俱价义820悟0团元钉/竿平方米）颜合计阶30000消结论涂：寄201布1猜年推出的写字选楼总建筑面积守达唱3验3浮万平方米。油在逆7腹月份可能发售迎的写字楼建筑垄面积可能达迁到阶2炉0密万平方米，加鸭上摆201乡0轿年的剩余写字宵楼推售面捉积异1寄5寸万平方米，直忆接对礼顿中心蝇项目形成竞争披的写字楼面积搬将达火到宜3啄5剧万平方米的具脖大体量。品四、重点项目结市场调研裹1刮.牙周边市场调查租及范围促为了准确的对背本项目进行定伯位，我们对项筋目周边的在售妻、已售及旷已经开发动工陪未来会形成竞按争的项目进行迷了详细的调查类，并对影响销驶售的主要因素拦进行了分析、捏对比。调查范辣围主要是：深磁南路沿线物业荐，调查范围包棋括车公庙世贸毛大厦以东，上骄步路以西，滨傍河路以北，北快环路以南。其恋中选择了中心国区周边的重点壤项目进行调查吗及分析。重点项目：沿已售完项目：恳国际商会大幼厦愤B纠座、喜年中意心洽(201疗1收年报3普月版3贞0扛日办理入评伙乖)蜜、中电信息广静场止在售项目：坟只租不卖项择目决—至罗湖商务中心剩、世界金融中仇心许蛾斧夸销售项微目盗—枝中央商务大厦桃、福建兴业银扩行大厦、财富易广场、时代金血融中心、英龙题大厦垄未来竞争项目头：神、特美思大厦纯、中国联通大窄厦、国际商会混中心等礼顿中心礼顿中心航天大厦兴业大厦中央商务商会一期商会二期投资大厦华融大厦特美思大厦联通大厦免税大厦时代金融中心贵州国际大厦项目福田区委第三办公室丰立大厦邮政枢纽大厦城建购物公园地铁一号线车站深南大道民田路福华路新洲路益田路蛋2窜.煤重点项目调查塑表稍基本资料比较茎表头物业名称晶物业辽性质瓶总面积放平方米尚写字楼面积龙标准层面积忌平方米牌柱距村（石m丘）握分隔面积困进宽比脸总体分布怪商业层数放实用率舰%索层高米迎XX欠大截厦凭B刑座元写字楼尤2.里4难万什1122纲8池80-10恳0塔平方米盆1.孝3娃：多1岁3智—捏23F柱70%诸3.4锋XX斧中心腔写字楼擦75430.铁08叫28780史销售面积还11法-24F型1632~1幸681液25访-28F紧1346~1聪355愧9低地介上永2盒8臭层从地炕下拘3盆层胞11梅-28F眠阔1缝-5F牌70崭采用框架和宽宴扁大跨度梁实玻际助XX炮中心茶写字楼定60000菊30864伏1286撑8.5咏60-12鄙0笨平方米挨6歼0驶平方米居多谊实际销售时最显小售卖要两个呼组合怜1.1什6兄：槽1该地炭下跳2单层肤4F骆为商务设施换5狐-28F牺1话-3F辱70幅3.45傻XX泛商务中心扇写字楼俊86346驰39937.肿04说1343.9鸟6(17醋-29F比)融1728.1僻2(31-4衰3)锋8底100-20凑0蜂平方米否以冈100-13杯0井居多婶1.7浴5纱：邮1提地忍下搬3屯层住6社-15F委公寓醋17脏-29F煮小开间薯31-4检3菌大开间搬4武5付、六4渔6间多功能会议室帝1旱-5F挪70祸3.45凯世界金融中心订写字楼墓6毫9产，觉133.61泄64866耽1707.9仁7凡8.3使6别-19F猪118.并9领和齿304.果5混平方米资21苹-43F搞431.雨5论平方米继地百下影2未层励A性：南6瘦-54F鸡办公楼道B铲：骡6饥-23F株酒店境C块：摔6-2洁3圣酒店式公寓教1奶-3F芽74拨2.4京2膀（实际层高）辟中电信息广场核写字楼苦约雹4唤万多滥27797.它15礼767.6处4衣（西眠座却5畏-8F宗）切党1027.8扩7盼（东椒座呜5-27援F盆）慧1085.5丝8疗（裕28达-30F滤）孝4粗41.27-支78.7割5踩平方米虹以静4语0摄和顷5单0肯平方米居多味2.诉5嘉：戏1场地痒下膏2腥层据西绍座祖5-8光F休和东售座另5-30糟F链为写字楼不1轻-4F丹70辫3.4踏中央商务大厦筋写字楼脊53766.树69如32695角1730绪/桶五尊-蓄九愚1554氏/证十晒-为十八翻1437误/嘉十足九冠-争二十五邪8.1龄74.66~苏198.36鹊1亮：肤1~宵1懂．锁8桌9雹：刑1看25呀20乐73惰3.69偶兴业银行大厦萝写字楼厉44508誉20092参销售面积比1128符/4反-10F令1098赖/11扣-22F光902何/23陶-27F投9爆-1~很-3F纠停车场唇3F桥为空中平台花堡园伴4茂-10F度小开间写字楼包11猜-16F云兴业自用兽17津-27F躲可自由分隔葬1F黑兴业银行、商铸场馋2F述商场、办公勇70愉3.4畜财富广场耗写字楼弯84502.用24慨40325魔1613亮42.44~唯95.1有3侵按柱距进行分丈隔尚4闸-28F向为写字楼呼6.6m妈首层架空层、邮屋顶花园、二贸楼观景台、庭艰院洽谈区、悠复然吧鹅70罪3.4销售资料表虚物业名称撒均价径元复/阔平方米以最高单价裳元慈/宏平方米担最低单价献元疗/朗平方米驶租金范围寄元世/得月平方米疫现行折扣拌%绳按揭株%刃/触年船销售率死%服开盘时间纳年月侦开盘形象佛销售期仪（月）舰入伙阵年月回国际商会大槐厦堪B历座据70-80丽201坛1撒年倘4厕月初雄世界金融中心阴95~130侵有楼层差少201排1段年括3累月玉3香0吉日仓罗湖商务中心繁65逢201酷1惯年蹦3易月宁3呢0推日粪喜年中心梢8700轻11000呜8500沿一次爸性捏9载4乐折芦七润成费9金8滨折吨六煎成子9抗7肤折仰7凳成致2释0袖年框6雄成次1董0燃年蹈100%鉴201贝0很年稿5峰月良1访0爹日剂结构封顶科8故201直1促年涂3棒月四3允0死日邀中电信息签广场刺9200句12000叙8700阻一次寄性李9程5岗折喂三森成鱼9担5肚折风7私成忙2迎0隶年俭7曲成州3锤0邻年窑70%总结构封顶骑15拳201票0筛年脖1垫0哈月狭1份8胖日洁中央商务著大厦仆11000量13000脖9800头一次帅性晃9凑4宿折牵七逃成袜9伯8昆折袭六印成米9忘7盯折欠7悉成宿2紧0尽年歇6雁成量1唇0彩年诸68-75%俭201渔0葛年半6慰月贡结构封顶秃8胡201朴1窃年年底神兴业银行建大厦烛11000旬13000皇9800仿一次旱性爪9涨4谦折瘦6巷成灌9袋7宪折仰6亏成淘1抹5熔年漂15-20%微201乓0胀年城1级2筑月维结构封顶糊4竞201支1五年年底遵财富广场旷8900递10000冰8700端一次键性既9除4汇折吼8托成崇9诱8惊折滤7统成等9坡7汉折痕8度成毅3宪0狱年踢7厕成逼3戒0赤年粮55-65%惊201滔0达年坝4旧月谎结构封顶喂9堪201湿1屠年年底异时代金融稼时代金融中心榨采用的是整层象销售的方式，干所以没有均价饥的资料，但估将计均价芒为炎1200横0骆元文/匠平方米，提担供科8役成江2严0动年按揭。升201鼻1驰年塔2数月陶结构封顶愤配套功能比较粒表英物业名称哲会所壳商务中心泉会议中心齿车位个前物管计物管收费责元存/猛月平方米隶后期问题旋周边设施腹国际商会大船厦背B茂座宋商务中心、网涝吧禾书娱吧趣-京经理人文库臭健身中心筹100支0悼平方米会议中蛛心喇戴德梁行顾问漫荣超物管饺1宅0设元骤/霸平方米印现在仍然没有需入伙无中央空竭调堂交通设施：较浆好韵服务性设施：中差鹰商业、办公氛娱围：一般妇喜年中心球设置职工餐厅甚打印、翻译、剂速递、律师、身工商咨询励戴德梁行顾问与交通设施：好蔑服务性设施：发较好令商业、办公氛洗围：一般灌罗湖商务中心县无会所赏代办工商登记作、银行融资服部务、商务秘书垃服务、终端网寄络服务、酒店屈保洁服务、设霉备集中采购垦200芦0拉平方米会议中页心集280派金地物业卫大开间量：赔25乌小开间忠：翅15三交通设施：好隶服务性设施：印好贱商业、办公氛吉围：好胳世界金融中心帮尊尚会所：将健身室、恒温甩泳池、桑拿按家摩、美容院、东壁球室、特色签西餐厅、高级腐酒吧、绿色园绑林陵层高遵：菌6m拌企业注册登记外程序咨询、法抚律、税务、人贯事、招聘登记蔑、视像会议、获即时翻译服务符、投资顾问、荐会计事物跳、幕2锦4桨小时数饰据质/锯伺服器维修仍数码商务中心各，洪464因6灌平方米际500检第一太平戴维余斯弄28雀交通设施：好吹服务性设施：蒸较好载商业、办公氛员围：好荣中央商务张大厦糊多功能数码会坏议、新闻展示匠、翻译、秘书托服务、健身休愤闲、咖啡吧、谦儿童托管剧商务秘书、代诱定车、船、飞医机票、报纸、刑杂志、代办邮衬政、特快专递插1500勿228骨其惊中厦17衔9扩为机械停车为帝位勾戴德梁行顾问笋1和0珍元窃/亮平方米汗交通设施：较掉好王服务性设施：遮差拿商业、办公氛缺围：一般锡中电信息位广场库无会所晒会务服务、秘可书服务顺规划狼有鞠3截0罩人途和麦1皮0僻人的中、小型禾会议厅料200惠在郑201史0侮年砌1夹0耻月入伙，但办接公氛围不好闸交通设施：一迟般疫服务性设施：宿一般棋商业、办公氛烂围：一般贱兴业银行外大厦脂无会所盆商务秘书、代紫定各种票务、颗报纸、杂志、煮邮政快递巷无会议中心类215桨戴德梁行顾问病1妹0库元座/鲁平方米茫包括空调管理留费式交通设施：较着好信服务性设施：水差辞商业、办公氛果围：一般吓财富广场芝架空层会所秋翻译、速递、想律师咨询、票景务毕前限沿格sho拾w板场配备会议、阴展览、影视系搜统植230忘未定窝交通设施：一刊般跨服务性设施：翼一般勾商业、办公氛豆围：较差须时代金融因200器0链平方米，职工槐餐厅、纽约人唐俱乐部义翻译、速递、聪律师咨询、票谅务协80辛0种平方米数码展郑示大庭抄372哪戴德梁行顾问词不多披于堵1亩5瓶元蹲/晴平方米凤交通设施：较所差沃服务性设施：搏较差非商业、办公氛塘围：一般然硬件设备调查尤表胁物业名称漠空调朴卫生间份位置佛电梯际布线往备用叙电源彻方式翻小时微设备欧速度拆米呜/闪秒仍数量白控制吓设备亿智能顽网络遗背景音乐监国际商会大态厦隙B肠座盈分体空调欲随楼赠送稀办公用房内设作独立卫生间、麦无集中卫生间醉2.0苹客角梯台4结台、消防坦梯究1掘台子分高低区羡三菱电梯士走廊、电梯厅炼电梯轿箱装有辨闭路电视监视慌系统膏结构化综合布随线、宽带上网占公共走廊内装耻有背景音乐赞康明斯构400KW稿喜年中心怀2亩4略小时办公丝美国麦克维尔孩中央空调耻在角部相对大累面积办公设独珠立卫生间、在棍西侧有集中卫凤生间朵2.5火9她部电梯什、南4围部扶梯辨A袖座高栗区屡3淋部、低区两部循、消防猛梯决1机部续、搜B驰座萄3棵部魂OTI蜘S杜、电梯内有液烦晶显示屏政非接触提式土I泳C园卡停车系统吧每户预驱置趁100拜M未宽频光纤接口袜600KW痕罗湖商务中心箭小开间分体空布调嗓大开间中央空盈调肺中央空调使用量时间固定盏麦克维尔中央插空调绕小开间为室内匆独立卫生间、莲大开间为集中妇式卫生间麦中依区减2.5猛高滥区尽4罢塔抵楼赛9疑部电梯己高匀区紫3遇部攀中辛区此4吹部叹消未防馒2舒部谈原装进口三菱研进住口关1000K确W互康明斯柴油发辞动机组国世界金融中心击8内：拴30-奉6袍：涝30启顿汉布什地下鹊送风中央空调雷集中式卫生间领低者区耽2.5似高览区沸4童8搭部电梯落分高低区隐日本原厂三菱巡电梯，电梯内沙带有液晶显示脂屏（播放电视匠、经济信息）助大厦内设置资共料繁点判800州0糖个，语音铁点虾1200再0题个，平均遵每虾3谁平方米一个数祝据点、辽每仰5抱平方米一个语跃音点；物业管拳理提供一卡通复多功能管理及全消费系统亚密集式分法布稼CAT坐5悠宽频西那路与如宽频端子，极预速宽频覆盖、或卫星设施、内缺联网络等。节公共走廊内装渴有背景音乐缠德国奔驰发电指机曲中电信息广场忽米黄云石墙面蔬、地面洗开利中央空调典系统比户内卫生间与屠集中卫生间结西合浮2.5冈共哀1拴4男部泛分东、西座投三菱电梯槽5A蜓智能化钳中国电胜信慰1000竹M绑主干将，目10~100灵M奋到桌面则公共走廊内装煎有背景音乐瓶500K觉W此康明斯煌中央商务大厦范2壳4脉小时分户计量栗开利中央空调悦系统委局部位置有独塘立卫生间，设惨有集中卫生间痛和董事盥洗间坛2.5他8影部电梯村分高低区贼进口奥迪斯电断梯电梯内带有燃液晶显示屏（推播放电视、经授济信息）魂专线接驳证券居交易所、一卡量通管理自动化速系统、非接饰触购I援C卸卡门禁管制系庆统影1000M筑极速光纤规划巾、提供误100M恩宽频互动网络皮、设腿置峰GPR两S鼻系统技全方位背景音骆乐执兴业银行大厦族4幻-9F唉小开间附可患2括4轿小时猾中央空调系统洋4波-10F榴小开间带独立锻卫生间伟2.0~2.帖5渔裙曾楼当2耳部扶梯猾塔邀楼行6赖部电梯俯分高低区越日立电梯抽水电自动抄表绢停车场出入口控遥感识别自动看管理、车库遥窗感动态监控厅综合布线、有接线电视接收系减统、预留通信鞠卫星天线系统生、电话配涨置抬180粮0斗门京，交5.5/10木0鉴平方米拖全方位背景音土乐访580KW国财富广场楼公共部分为吸建顶式中央空调挖、办公区域为寄分体空调父公共部分为吸票顶式中央空调扶、办公区域为懒分体空调脾每个分隔带有插独立卫生间、团无集中卫生间霞2.0~2.骡5贞5杜部电梯腥、方1吃部消防梯匀、捐1绿部观光梯鸡分高低区低德国蒂森渠大堂电子公告钩牌、自动抄表践、仍电梯内电子信付息显示屏、内膝设信息中转站捆、提供高速上层网、远程教育番、医疗槽、咽VO厌D骑视频点播服务筒公共走廊内装彻有背景音乐愈时代金融碧2轮4响小时分户计量傲中央空调衰4优台坊共兰255甜0剑冷吨的冷水特地灵中央空调罩集中式卫生间僵低组区横2.5州高挑区址4班配荐置还1佩3徒台养载客电蕉梯阵8班部陪翻译、速递、井律师咨询、票委务剃瑞士迅达平Miconi血c-1茅0惑电梯控制系统掌5A惕智能化系统达公共走廊内装刻有背景音乐融装修标准比较扒表究项目欺外墙凉户内举地面蹄门疏窗本大堂鄙电梯间雾走道乘洗手间惕会所瓶会议室浙国际商会大封厦部B蓝座铜裙楼外墙为抛棍光花岗岩、塔歌楼外墙为高级钓仿石面砖壁地面、墙面为冲水泥砂浆抹面矿普通木门胸彩色铝合金窗诵、银灰色镀膜叮钢化玻璃棕抛光花岗岩地祖面、为抛光大骗理石墙面月大堂电梯厅地介面为抛光花岗肃岩地面、墙面扰为抛光大理石昌墙面嘉地面为高级仿紧大理石抛光地晃砖、墙面为乳苗胶漆您洗手间管道预原留到位共一般性装修北一般性装修浪喜年中心尤主要玻璃幕墙免、实墙面为高绩级涂料光水泥砂浆地面陵、墙面煎通明玻璃温地面、墙面为唱石材贴面、吊饼顶稼磨光花岗岩地职面、仿石面砖亿墙面终耐磨地砖地面驳、石膏板吊顶躁高级卫生洁具奋、防滑地砖、蹦瓷砖墙面、铝绕合金扣板吊顶叛罗湖商务中心鹅美国进晃口抬24放K怨金中空玻璃幕生墙慨水泥砂浆地面纷、墙面文玻璃幕墙末地面、墙面为拦石材贴面、吊柄顶桐地面为抛光花坡岗岩地面、墙务面铝条加装饰核板稍仿大理石地面晚高级卫生洁具蝶、防滑地砖、疯瓷砖墙面递世界金融中心杀进口韩国纯铝井板及爱和陶墙禾砖易、治LOW-彼E烘低辐射中空隔肚音玻璃酸水泥砂浆地面手、墙面邮玻璃幕墙船德国高仪蚊高级装修燥高级装修劣中电信息呢广场楼深浅两色德国驾进口涂料、裙骡楼凿毛干挂石尺水泥砂浆地面湿、墙面砖银白色铝合金献米黄云石墙面兰、地面、天花趣为铝板、哑光胞不锈钢钢板灯财槽肥米黄云石墙面显、地面、天花惕为铝板、哑光缘不锈钢钢板灯戴槽完米黄云石地面歌高级铝板天花叉、抛光砖、白感色釉面砖、地焦面为黑金砂云跳石吴中央商务偏大厦之高级铝合金玻恳璃幕墙、中空怀玻璃帅水泥砂浆地面恒、墙面鞠高级木质进户枣门尼中空玻璃抖进口大理石墙并面歇设二层中庭、乎中庭代高碌10m智进口大理石墙逐面、地面皆IC睡I店乳胶漆墙面乱高级地砖蓬公共部分：三垫星级以上宾馆沈盥洗间标准；担董事专用：五毛星级豪华盥洗苍间标准终高级装修脚高级装修杂兴业银行库大厦股镀镆浅反射灰客色（透明）、尘中空隔音玻璃江幕墙和灰色氟支碳喷涂铝板幕枣墙艰裙楼外墙为灰笛麻色干挂天然挥花岗石丝水泥砂浆地面啊、墙面惊幕墙乳花岗石、大理辞石地面、磨光翁面砖墙面、造蛛型吊顶天花诚地面、墙面为评磨光面砖吸墙面为白色乳竖胶漆、轻钢龙亿骨、艺术矿肺间板或铝板吊顶种高级卫生洁具辫、墙面面砖、荐铝板吊顶天花吧财富广场抛镀膜玻璃幕墙他和复合铝板幕脖墙、部分为花虏岗岩墙面体水泥砂浆地面墙、墙面漏普通木门辟幕墙若地面高级芝麻醋白微晶石、墙谨面灰色微晶石窗和铝板、天花锣为铝板和隔栅列墙面水晶白微赖晶石及聚晶玻赵璃、地面为灰堵色微晶石、天呢花为铝板和轻约钢龙骨弓地面为地砖和珠天然花岗岩、双墙面为高级玻泄纤壁布和聚晶菜玻璃、天花为歼聚晶玻璃和铝虾板括时代金融中心递外墙采防用壶LOW-访E毯钢化中空玻璃仿配合幕墙冈水泥砂浆地面究、墙面扶LOW-息E假钢化中空玻璃品高档花岗岩拼仇花地面、墙面梁；大堂柱为花韵岗岩和不锈钢筐面料结合；艺蒙术天花吊顶加梦十艺术灯饰核网格化花岗岩啄地面；墙面为辈花岗岩、磨砂烦玻璃吊顶，内帅设多组射灯、四电梯门框花岗矿岩包边拍网格化花岗岩窄地面、纯色花丸岗岩墙面、艺尸术天花吊顶加魂十艺术灯饰据高级洁具、大匆理石盥洗台、散不锈钢装饰面傅隔断、墙面为意高级瓷砖拼花润、高级带状灯巨槽手3张.悬重点项目的总皂结区位转移老随着深圳市城当市中心功挺能涌“秧西沙移期”热及么CB弟D胆的逐步形成，柄深圳市写字楼罩逐步从罗湖区决向福田区转移锈，并样向筹CB诵D脑以及中心区西村部集中。目前佳中心区已集中预了时代金融中耐心、中央商务步大厦、国际商喇会大厦（中心隐）、丰立大厦谁、信息枢纽大畅厦、大中华交角易广场、江苏妇大厦、中银大帅厦等十多栋写伶字楼。随草着毅CB驻D甚市政配套工程嘱的完善，一个袋成熟的办公社谁区正在中心区轮崛起。但由于都中心区土地及宝规划方面的限星制，写字楼的廊开发基本上接千近尾声，向中碧心区西部发展氏已成必然之势片。由于中心区联西部已形成世葡贸中心、天安办数码城、车公践庙等成熟的办内公环境，区位反优势凸显蛛，架201逐0闸年喜年中心取侧得了不俗的销冷售业绩，开发衰商花样年投资斩有限公司正打覆算在此区域开钟发另一座标志刃性建弯筑贩—膊—抖明年广场。由桂此可见，写字岭楼集中所在区慧域正在经历从奋罗祥湖状—伞中心杜区认—资中心区西部的爷方向转移。价格榆在所调查的罗常湖区三个代表盆楼盘中，基本旷上是只租不售蕉，租金根据写燕字楼的等级而赠有所不同。如虫罗湖商务中心翻租金为小开惰间毯6弱5管元开/m眠²婆，大开鉴间侵7术0鲁元种/m捕²绍。世界金融中浊心租金扯在己100-14粗0码元配/m锋²肥之间不等，地甲王信兴广场则云为羡12搞0效元恒/m姨²拍。与罗湖区相跌反，福田中心轨区及中心区西虫部写字楼是只命售不租。中心框区写字楼均价救在忙1晴0谋，颤000-1叹1岗，竞00供0渴元动/m悠²刺左右，中心区反西部写字楼均蛙价岔在提8加，宋000-侦9话，叙00蒙0您元联/m顾²渴左右。剩目标客户群定宏位犹中国入世给写虏字楼带来了新慎的生机，无论滑罗湖区还是福仁田区写字楼都悲已把目标对准掀外资企业、民街营企业。中央脱商务大厦引进责外资银行即为浩明证。同时一筛些具有发展前吸途的行业如金血融、贸易、物赠流董、义I涉T促、咨询、电信垫等也成为写字钉楼客户群的首宏选。功能定位吸本次调查大部山分写字楼不仅增仅为单纯的办串公空间，还有孤相当部分已附吵设商场、银行辜营业厅、餐厅之酒楼等功能。戏世界金融中心啦从功能上讲就凑是综合服务楼艺，不仅有商场额、商务公寓，扒还有星级酒店插。但是大多数刮写字楼的商业括空间基本上空筝置，招商困难眉重重。著建筑设计与公羞共设施配套要戚点助1.宽秋建筑风格与外交观局调查表明，大草部分写字楼建礼筑风格均为简诚约的现代风格划。这种风格具上有强烈的现代崭气息。造型简呆洁而美观，建间筑色彩以银灰忆色偏多，明快脑而轻巧。建筑匙材料以高级铝叉合金、隔音玻查璃、花岗岩为周主，取材精致尤。其中不乏名案师设计的佳作第，突出写字楼绝作为标志性建过筑的特点。体2.盐增标准层面积策大部分标准层绢面积甘在纳1300-1泪700m滴²首之间，每个单唯元槽在席60-300槐m翁²流之间，可以灵谎活拆分。标准蛮层空间方正、斥实用，便于室突内布置。祖3.骑怠电梯设置砌电梯数量按人木流量来设置，池功能包括客用渐电梯，观光电疾梯、消防电梯练、货梯等，其轮中客梯基本上曾集中布置在一晓起，一般与卫搅生间、消防通袋道、管道井等都布置在大楼的穴中心，电梯品瓣牌以三菱、奥窝的斯、德国蒂狗森等为主。超赔高层写字楼电高梯应有高低区欢之分，高区电赶梯速度各为阿2.5M/结S社左右，部分高典速电梯达币到左7.0M/免S须（如地王），菊低区电梯速度封为斑1.7M/S读-2.5M/访S喷。幻4.始软智能化配置护5A阶智能化是写字细楼吩的妥“窝自选动押作毕”贞。馋5A窝包括楼宇自动派化讯（笔B浅A剖）、通讯自动赚化娱（他C袖A今）、办公自动们化禾（蜓O悬A秆）、保安自动祸化亦（冒S俭A匠）、消防自动汁化往（杠F些A缝）。本次调查耗在智能化配置础方面的代表楼巩盘包括中电信躺息大厦、数码表时代大厦等。5. 停车场龙所调查的写字凝楼停车场的配桌置包括以下三龟种方式骄：雾①腹多层地下停车刮场标；市②暮地下停车幕场茅+昂地上停车场纲；伴③屡地下停车老场族+俊机械停车场。蝇通过这三种方谁式多数满足了革写字楼的停车鉴要求。车位数浙量基本上按标子准单元比例构为伯1朗：拖1-傍1臂：要2蝶。大多数已采骗用梯I俩C享卡及停车场管骨理系统。铺6.班冰卫生间大多数扯写字楼办公室宏内设有独立卫般生间，部分设撒有公共卫生间掠。燕7.谅圾空调系统尝一个明显的趋岛势是，大多数彼写字楼采用中相央空调分户记临费系统，这样委大大节约了客补户成本。世界碍金融中心还采敏用了国际上先东进的地下送风蚊空调系统息（适UAC胀S极），空调主机费均为进口名牌凯。部分写字楼贴出于节约成本梳考虑未设中央勉空调，由用户桂自装（预留管惩道）。绑8.励顾大堂装修受大堂层高一般尽为蒙10-18盟M冶，大多数大堂撕装修采用高档安建材，如花岗扶岩、大理石墙姥、地面，艺术渔天花吊顶。装叨修风格虽然豪狸华但不繁琐，焰极具现代气息辽。9. 会所轮会所一般设于捡平台花园所在屋楼层，与平台码花园连为一体双。会所内设有桂健身房、泳池套、康乐中心等帜。本次调查的假部分楼盘未设孙会所。课10.杯尽商务中心、会键议室春大多数写字楼镰都设有商务中贯心和会议室，压部分商务中心泼设在底层大堂性内，提供传真演、复印、票务竞等服务。会议同室多分大、中需、小型三种，测面积侦在死100-50免0m糟²轮之间梯。怀11. 餐厅截部分写字楼设悦有员工专用餐伶厅，或在商业叨部分内，或在色会所内。物业管理尺大多数由发展栗商属下的物业签管理公司进行竭管理，并由品吵牌物业管理公滚司担任物管顾客问，提供最基孝本的物管服务昼，包括保安、约公共空间的清忘洁、公共设施秀的维修、管理统、费用、公告抄等内容。基本壮实现了物业管及理自动化系统罪。营销策略幅1.朗亿宣传手段熊一般通过报纸症广告、条幅、冻围墙广告，宣税传页、开盘仪蝇式、展览会等印方式进行宣传膨，多数楼盘设览售楼处，但都惠未提供样板间狸。部分楼盘制河作了较为精美员的楼书、光盘马等，宣传效果挖较佳，如喜年畅中心通过多种至广告及公关活衫动，目前销售遮率达烛到羞92槽%赤。龄2.您他优惠方式占据调查，大部幼分楼盘在内部絮认购期和预售礼期并无特别的皇优惠。不同的稠付款方式有一狡定的折扣。鲜4梅.蒜重点项目营销监方式分析中央商务大厦婚主打广告语：管CB圣D吓核间心逆垂聚变新经济推进层次注解阳光?耐CB厚D肝圆列心燕剃阳光商务旱痕惕阳统光并CBD圈伤聚变原动力袍_离商栽务造CB宣D们聚变企业形象期_鹅成杂熟粱CB鸭D员聚变完善配套唐_洽精录英葱CB稳D鹊聚变人才流迎_血高朋效阴CB匠D种超速抵达商务缝顶峰聚变源心菊阳光商务抚_罪阳光里的人性缴办公空间旺_妇阳光品质处处内体现于细节之建美结构CBD拨阳光水世界灵跌动的生态园林脂_伏阳光会所绢_畏皇牌物管以人敌为本的阳光服楚务惭_挡5A丙智能聚变高效该商务空间促销活动灾201愿0呀年勿9罢月召1产7从日多，中央商务大补厦聘请全国知们名经济学家在故特报二楼大会芽堂作关于城市洞经济方面的论段坛。在售楼处稳现场领取入场诊券。上台作讲舞演有茅于轼、使金碚、郭万达段三位先生。端活动评价：木不过从会场的中情况判断，以培商业炒作的目忆光来看还是很敬成功的，特报御二楼大会堂已合经坐点了展70-80田%眠的听讲者。售楼处外立面喜年中心辽主打广告语：月喜悦、时控、淡发展本无界限法、连接成功的醉枢纽推进层次患喜悦、生命本摔无界限颂_睬享受现代生活修的枢纽掩_晨私密与开放本坐无界限葛_取探索本无界限还_鞠时间、商务的轰生命线钢_驾永不间断的商誉务服务空间虚_怖使商务办公真猎正实现永不间叙断开盘活动机开盘当日的活枯动：笔喜年中心撑于织201集0团年秒5未月奏1资0志日开盘，央视咏名嘴王小丫现击场主诞持室“界喜年商务嘉年袋华穴”滚喜年开盘日即菊喜年封顶枣日屡顷喜年开盘前即茄成预交按5报0奴％以上，知名油远洋运输企业筒、深燃气集团柔等名企赫然在册目矛宜王小丫主持喜皂年《开心词典惩》拴———龄“插喜年业主盛大势抽奖活斯动烫”吨提出的跳板理幻论、跳板支撑反点有几个：夕一是喜年中心脱所处的特殊地弊理区位倍，表现为基础糟设施的环境配苍套，地铁的联替通与站址选择呼，令国际空港栽近在咫尺，东发西遥望蛇口港结与盐田港，形亩成立体化交通印网络，特别是哗地铁穿城而过径，将概念化为驻现实；业二是产业和商艺务高地的独特肌位置，这一带卡是深圳硅谷和宰中心商务区、秋皇岗口岸的接例驳点溉，这里是相关悠产业、技术、闪信息、人才、膛资金、产品的散交汇地带，具夺有最优的经济霉配套环境；堪三是品牌效应骆和借势效应。躲一方面是大的增跨国企业如知卫名远洋运输企管业的相关链接经带动效应，另地一方面发展商摄花样年投资这为一艺术地产和蒜国际化特色的饮双重驱动；讯四是项目本身语拥有诸多高素笛质的配置早，处例如喜年的写含字楼自有的商序务配置和社区纹商务配套、喜锐年的情景式办敏公、喜年的空槽中竹园、喜年帆的信息网络平杯台、喜年的服祝务计划以及喜酱年的创业计划辫等等。笋在按揭方面的恩特点：泳置业者在喜年距中心交付一成踩首期款即可签栗约买楼，另二瓣成资金于年内越付清，该二成抓资金可供置业药者在年内自由耳周转。急以伍6蛮0缩平方米的独立馅空间为例：置枪业者首付一成炊四万元即可买微楼，另二成八兴万元在年底前熄付清即可，相另当于发展商为良置业者在当年喷内提供了八万喜元的无息借款旗流动资金支持供，帮助中小企卸业解除发展中闲的资金周转障客碍，全力为他缩们提供创业支咳持。现场活动照片范5学.焦近期写字楼营腹销方式分析他特点一：楼书货、衔LOG屈O迁、宣传彩页、所售楼处的布置郑都是围多绕炉CBD悬抖这一概念，无倒其他宣传概念浅；科特点二：