浙江省富阳市房产调查报告

前言本调研报告以立足富阳市为基础，结合国家的宏观调控政策及富阳地区房地产发展趋势，对富阳市场进行了问卷调查、走访、分析。通过研究分析，我们力求获得充分、真实而客观的信息，为广大关注富阳发展的朋友提供一些个人见解，并为广大的开发商提供一个比较全面系统的富阳房产分析。第一部分富阳房地产市场研究一、富阳房地产市场发展整体概况国务院为了抑制房地产投资的增长和房价上涨过快势头，在2005年出台“国八条”政策基础上，2006年又联合九部委制定“国六条”政策来调控房地产的发展，但调控政策对当年房地产开发投资影响并不大。由于工业企业退城入园等诸多因素，房地产开发投资快速增长，房价也一直居高不下。房价已大大超过了普通居民的承受能力，而富阳市房地产市场发生了较大的变化，预约登记、排队购房、一房难求的火暴情景已悄然消失；继而国家出台了土地增值税的政策，但是此政策的推出，很大方面导致了开发商将土地增值税增加的费用加在了房价上。受国家宏观调控政策的影响。今年以来，国家两次调整房屋贷款利率，利率调整致使我市住房贷款利率比上年同期上涨3.4%，房贷率的上调，一定程度上降低了购房者的贷款买房，今年买房者也相应的比较理智，大多数购房者持观望态度，而开发商们的大部分楼盘的销售情况与往年相比已经不再那么一帆风顺。虽然受国家的宏观调控政策的影响，但是房地产投资的势头仍是有增无减，2006年富阳市房地产开发投资全年增长32.8%，实现生产总值238.4亿元，比上年增长18.5%。从房地产开发投资的使用方向看，主要为商品房的建设投资和土地购置费，分别为16.4亿元和11.1亿元,占房地产开发投资总量的93.9%,其中土地购置费增长迅速,增长166.6%。从商品房用途看,住宅投资仍是大头。2006年住宅投资22.7亿元,占77.3%的比重,同比增长28.9%,其中别墅高档公寓的投资倒是明显下降,为上年的39.6%。商业营业用房的投资增长比较快,完成投资3.3亿元,同比增长87.4%；办公楼比上年增长8.2%。1、房产市场供量据统计，02年至04年内在富阳城区总供应地66.49公顷，可开发住宅近100万平方米，服务用房4.7万平方米，其中普通住宅和商业用房依次分别为同类房屋年均实际销售量的7.3倍和14.3倍。房屋施工面积和新开工面积增长较快。2006年房屋施工面积为282.9万平方米，同比增长32.7%,新开工面积为112.1万平方米，同比增长35.9%。其中别墅高档公寓的施工面积和新开工面积下降很明显，分别下降70.0%和94.8%。房屋的档次往大众化方面回归。商品房竣工速度较快，销售情况也较好。今年商品房竣工面积65.9万平方米。同比增长14.1%。商品房销售面积66.5万平方米，同比增长40.8%。商品房平均销售价格4648元/平方米，同比增长2.5%。2、商品房空置情况目前富阳房产使用率还不是很高，空置面积增加较快，2006年空置面积达5.8万平方米，同比增长59.2%，其中住宅的空置面积为1.5万平方米，同比增长16.2%别墅和高档公寓受政策调控影响，成了市场上的香勃勃，空置面积仅为0.3万平方米，为上年的30%，平均价格更是上涨了26.1%。3、房产供需特点对于富阳来说，06年富阳房地产在宏观调控的政策影响下的开发和销售情况具体如下：（1）、随着消费需求的提升，房地产市场呈现“供销两旺”的良好势头。（2）、随着消费对象和消费群体的扩延，促进了房产市场区域的不断扩大，使富阳市房地产呈现出两大“区域市场”。其一是以建成区为中心，向外扩延的房地产市场，其消费对象主要是富阳市民。其二是紧邻杭城以受降镇范围为主的房产市场，消费者对象主要是杭州市市民。（3）、随着消费水平的不断提高和房产开发商开发理念的不断更新，富阳房地产市场呈现出两大特色房产，分别是沿江房产和以银湖区块为主的“高尚别墅区”房产市场。（4）、随着房地产市场的扩大和房地产市场竞争的加剧，房产市场出现“外向型”开发，越来越多的其他类别企业转而涉及房产开发，且呈现出本地企业外地化，外地企业本地化的特色——富阳市内的企业向外市发展，外地房产企业向富阳进军。4、富阳的住房现状及居民消费水平猴富阳城区的房茫子分为两大类脉：一类是市区怪中心地段的普科通住宅，以多滚层为主，目前际均价依在密350保0档元软/杂平方米左右，沾这些房子主要缴针对富阳本地隔市民。富阳市做区普通住宅虫从婚199作8双年开始在四五究年之间也经历闪了一个飞速飙网升的过程，从忠每平方究米是100行0糠多元直介奔紫300歼0芬多元。到亦了以200欲6御年，普通住宅音达到债了遗350剃0攀元矩/舒平方米以上。划目前富阳的可辅售楼盘不多，酸基本都处于尾甚盘，有容邻大蜘·环五环城市花园郑、现代肖邦、赛西勺城仍·签金城花园、海庄陆择·歉星光园等。人记均生产总值袭由湿200和4县年坦的衔2823氏3仙元提升摇到吼200揭6巨年祝的爽3761肝8宁元，两年的时冲间人疗均咽GD启P卷增加将伞近灌1典万元，这预示没着富阳经济的司飞速发展带动箱了富阳人民致冻富之路，对于妥住房的需求已榴不仅仅满足于邀居住，对住房栗的品质、配套除、环境、景观份等等均有较高贷的要求。特5辆、当前富阳市椅房市场发展的碍优劣势阴富春山明水秀偷，以景色清丽穗著称，富阳是枣典型的江南山拿水城市，我市膨的地理环境决兰定了房地产市端场发展独有的岔优势和特点。仁（肚1膏）主要优势：境①挪、区位优势富洲阳毗邻杭州市引区，是杭州大虾都市圈的组成阵部分，距上背海递18阅0撒公里。随着杭遗富公路的改造捎，杭州绕城高赖速、杭千高速秧的开通，交通牢设施的现代化证缩短了富阳到烫杭州市区的距罪离，富阳城区上及其与杭州毗浴邻的银湖区块添、东洲区块已蹄处于杭州半小铺时交通圈之内削。馆②世、环境优势富码阳风景秀丽，剂既赋山城之美阔，又具江城之河秀，国家级风还景名胜富春江者横贯全境，自雕古表有反“谨天下佳山水，蓄古今推富创春崭”济之誉。境内众牺多的山塘水库元、低山缓坡，献十分适合开发切房地产，房产挑楼盘可依山傍娇水，别具一格落，做到人与自致然的和谐统一山，能充分满足神都市人回归自艰然的生活理念锣。哑③针、价格优付势罪坚目前，富阳商患品房的城区平猾均价格崖为帐410乘0悠元专/竞平方米左右，础而杭州市区中省心圈的平均价坟格门在逝1300构0诊元寨/讯平方米以上。枝富阳银湖区块欺、东洲区块等崖富阳近郊排屋港，主力户型总兆价定位旋在饼15允0睡万左右，这恰要好与杭州市中声心的高档公寓想价格相当，劝但在面积、楼畅盘结构、环境旗、品质等方面壁近郊排屋具有敞无可比拟的优鹿势。聚④链、经济基础优短势伶添改革开发以来她，富阳紧紧抓坟住了个私经济尝这个重点。造鼠纸、电缆、通移讯、体育器材懂等行业取得快扮速发展，我市郊综合实力不断绍增强，人民生过活水平不断提求高。地方经济双的发展，增强六了政府的宏观梯调控能力，有油了较多的财力年来抓建设，特坚别是作为事业喉发展先行官的擦基础设施建设互，可以更好的刻为房地产发展播起好引导、推缓动作用。饿⑤笨、政府推导优纷势最近召开的颗杭州市委九届捕十次全体（扩吃大）会议提出阀树声立暂“铲大杭州、大建业设暖”瞧发展战略，为切富阳带来了难烫得的机遇，发补展时机极佳。演遵循构筑市域难网络化大都市柿的战略思想由，气“眠十一澡五垂”酬富阳城市规划堡、建设的基本械定位是把富阳披建设成嚼为色“援富春山水名悟市淡”脂、土“垂现代产业新佩城摧”天、纺“兔人居休闲圣获地刃”退，成为杭州袜的拨“求卧封城克”诞，车变穿“漏郊齿县们”席为叮“控郊港区破”栏。弃（圆2厘）主要劣势虾①恐、现有的公共毅交通体系与打返造杭户州缩“困卧祝城链”搂的房地产发展肢战略不匹配从队国际经验看，荷成功建设、打盟造旅“燕卧崇城叶”醒必须有一个先顷决条件，就是鼓城际间有非常鸡发达的交通系宪统，特别是公询共交通体系。栽目前富阳至杭译州的公共交通砍系统定位还是视在普通郊县与淘省城的水平上誉，远远满足不居了杭州市民在搬富阳安置第一煮居所的要求。麦②愈、生活、教育挺、医疗等配套难设施建设滞后尊，居住性较差摩当前，城郊结故合部、受降区张块的楼盘空置呈率和空关率很姿高，其中最重创要的一个原因防就是这些楼盘外的可居住性差递，面临着交通点、生活、教育圈、医疗等必要雀设施缺乏的种毫种问题，居住惩成本很高。尽请管在宏观调控下的打压下，但杆还是不难看出蕉，目前在受降坊区块购房者当评中还是有相当坝部分的投资者推存在。这部分季投资者看中的当是在国家严格朝控制高档住宅泻土地供应的前匪提下，今后别没墅、排屋的稀谋缺性和升值潜暖力，他们并不只认可受降区块群目前的可居住庆性。恒③遥、城区住房供剂应结构不够合付理当下，我市浸市场上的楼盘志推出的住房主笑流户形偏大，设总价偏高。而趴这一类型住房深的目标客户群蛋绝大多数都有陆了自己的第二住、第三套住房馋，自主需求不瓣强，而且目前厅的政策环境并别不鼓励投资购辱房。但同时，代市场上又有很已大的自住型消榴费群体存在，喂却由于住房总面价太高望而却卡步，住房供应排结构不合理的蝴矛盾突出。同④朗、土地出让价仰格较高商品房废开发用地采换用虾“义招拍顶挂贡”幅形式出让，地精价越高越好的困单一模式，其饿固然为地方经纤济作出了巨大例的贡献，但同鸟时也是形成房布价高、老百姓位买不起房的原捡因之一。据了捧解，富阳老水逐厂地块拍卖的张土地出让单价鞠是条1230听0如元史/进平方米，规划回容积率长在宜3.叛2当左右，折算后撤房价中的土地脉取得成本就绕有荡384喇3滚元妥/渠平方米，商懒品住房预售价分可能要达到每元平办米葱1000俱0肢元，其他楼盘袋的土地成本占歌的比例也比较裤高。帐二、商品住宅尘市场研究1、区域分布茄富阳商品龟房开发贞项目坛主要集中于主妹城区带外围竹，拖目前民有填10舱余个楼盘贼在售，寻主要分布于金羡桥路、江滨路鲁东西段及银湖透开发区地段、唇东洲开发区域慈。环银湖、东洲区妙块由于紧邻杭汤州市区，具有尚得天独厚的天盘然优势，通过疼几年的开发，营高尚别墅区已示经形成，金都周富春山居、绿淘城七里香溪、长万安秀水山庄厦等烂“诞高尚风景忌房狭”趁等近十只楼盘赌，构成了富阳考市房地产开发败的新亮点。址2粱、开发水平分楼析塑由于处在杭郊贤一带，因此富摸阳的赵房地产亦开发与浙江同包类型县城相比炕，算是处于较垃先进的水平。丰开发商大部分茧是杭城的一些顺开发商，因此哈使富阳整体的症开发水平处于慢接近于杭州的夏房产档次。有偷些别墅的开发难甚至高于杭州绣的品质。且建量筑风格也随着救时代而趋于多现样化，但房产滴布局大部分还辩是为排列式，胜小数别墅楼盘斯则是趋向于自昌然景观的建设善，布局随地势裤而变化。从大胃部分在售楼盘鹅来看，富阳的能楼盘内部布局漂已经形成各自惠的樱环艺景观，瘦但内部配套还削不是很完善，绸主要以满足市吸民最基本的居偶住需求。说商品住宅建筑夜成本究高桨，户型玻多样。大部分本楼盘的均使用射品质较高的建纽筑材料，在景屡观设计上也有忌一定的水准。庄另外大部分楼掘盘都注重智能艇化的里建设。仆3询、产品类型及纪体量分析：丙目前富阳商品仇房住宅产品类拿型较多样化，浸主要以高层，范小高层开发为刘主别墅排屋也猜占到了一大部持分。一层肉殖、二层块为汽车库城或商铺，三际层以上为住宅奉；攀部分锡顶层斤为复式结构哄。蒙目前，昂富阳此许多楼盘项目迈都朱在登10岭0仇亩以上，如乏九龙山庄、坚华立永侨通仰·未逸城挨、私鸣翠桃源婆占地都绢在恩30企0鸟亩以上，宫丁香花园驴、其九龙一号、水畏岸青云、容大贤五环、东方海被岸凝等都占头地酱10韵0暗亩以上，规模萍化的开发热潮蚀由此带来小区瞒配套和各项设男施的进一步完庭善，摆脱了小敲区的配套设施慎单纯依赖周边哄配套的局面，智有些大盘都慰规划建设了幼达儿园和大型商掩场，阴均葛构成有景观园途林和组团绿地伐的商品房住宅楼园区，从能够全方位的顽为业主提供抹便利，所有的亩生活细则都包跨含在小区的半侦径之内，大盘信时代悄然改变让着消费者的生路活方式。些九龙山庄愈为现有项目恳中最大的楼盘低，关总建筑面积约却6龄6效万督平方米，其次致为乖鸣翠桃源输，张总角建筑面积为种40签万翠平方米，两娘期总刷套数炎为问130蒙0诱套左右。隙以下是现在在恋售较有代表性拢项目：（表一）现项目名称臭开发商野建筑面积斗套数音金都铬苑丝富通金都置业事11钻0000油平方米讯350尺余套转清诸风厦·孩万和苑态工贸房产跌6显0000揭平方米艘3据0湿0猜套左右闹丁香花园艰飞虹房产摇18回0000马平方米祸100辟0等余桨套标百合蓝鸟苑飞百合房产茧22500竭平方米戒118尖套唤彩云苑到大家置业侍14德0000星平方米洲908垂套僵百合景苑局百合房产青7交0000咸平方米唯25蒙0元套左右悔华立永胸通必·身逸城妙永通房产懂30鬼0000般平方米果1网0炸00嘴多院套乐鸣翠桃源揭紫太商住观40煤0000馅平方米甚130鉴0给套钉容大郦城输容大房产感15虑0000现平方米偶150皆套萝明裕花苑预明裕房产父1934殖1押平方米嘉12论0介套附九龙一号晴银溪九龙金13市000株0愉平方米蝇九龙山庄翼富阳浙电九龙碰80妄000走0裙平方米洞上林湖猛浙江清源厚15奴0000闲平方米佣346臂套勺华庭云鼎歼浙江华庭城20予0000奉平方米床160椒0休余套4、户型分析再◆剪三房四房成为魂市场供应主流胶从本次对富阳哨在售楼盘调查榜显示，套型面漠积范围间距较潜大，队从糕4祸0她多平方米猾到恐200揪多平方米面积碍均有，总体上脉以三房和四房悦户型为主，其字中句12蝴0暮—间14戒0科㎡的三房是富拼阳目前商品房捧住宅市场供应供的主流，多数石楼盘都占腥了埋50菠%责，高的厉甚钉至奸10螺0%来,蹲如茫一期薄的林容大郦城批推出的全是三饶房。辽◆融户型功能布局剧改善余浩地大公从户型设计上刺，富阳市的户扰型设计都有雷岁同的现象，尤粥其是主流户型凳基本上开间和积以及卫橱的空盈间设计都有相概似之处，当然强一些弊端也有琴共同之处，如冒部分较早开发它楼盘，一般是曾简单的户型分原隔，动静区隔漏的空间设计不边足，动线模糊串，功能空间利绣用不明晰，缺参乏必要的室内考储藏空间及玄馆关空间的考虑柜。位但从部分新推跨出的楼盘来看质，即很多开发商也克越来越重视对蜡户型的设计，男户型上以趋向炉更加合理化，会并对你户内空间的动呆静分区、干湿歪分离的功能布拢局做出考虑雕，改善余地很撞大。详代表泻项目户型配比胞情况：健（表二）遣项目名称浮户型粒面积让比例纲共计幕金都铬苑群一期降两房两厅一卫膨100-11败0汁平方米揭11%罪35苗0功套显三房两厅二卫蚊110-18掀0爸平方米江68%稿四房两厅二卫妄15棉0计—拌18弄0变平方米剧12%覆复式从20半0担—降30净0毫平方米板9%训丁香花园兰二期鄙三房两厅二卫贴13惜0交—阻14陪0篇平方米球6访0抗%捧100窜0鸣套蛋四房两厅二卫拣167-21桌0盈平方米哪25%挥复式类200乌平方米怪以上船10%忙容大郦城一期贯三房两厅二卫沙13膛0带—眉15糊0供平方米窃100%税15迎0佳套离水岸青云急三房两厅二卫柱110-13址9浸平方米游86窜%纸90待8夏套则四房两厅二卫龄176-21凉5六平方米盘6%棕五房两厅二卫基205-21愈2绝平方米户6%妻三房跃式龄15贴5来平方米植2锐%5、价格分析妥富阳嗽大多数楼盘价信格掀均价大概颤4匀1欲00浊元畅/倒㎡钓，贪由于接近杭州结，沫受杭州房价影殖响，夹富阳脑房地产市场是脚处于稳健上升升的态势，渣但概房价走高的因评素主要有：市呈场需求旺盛、洒城市基础设施滔的完善和功能返的日趋合理，涂以及楼盘自身元建设品质的提夏升，其合力作续用产生才是惊富阳渣房产市场向好题的根本所在。鸽目前富阳房价触属颐景山庄最胖高，均价梯到简11000扬元岁/锣㎡崇，采而献整个小高层、勤高层价格均假馆在连410益0撤元臭/欠㎡蹲左右。其中渗以鸡“胞容大郦肉城柏”被、患“资丁香公破寓潜”伴价格较高，分妈别也为返500彼0置元泪/昼㎡累左右（均价）男、刺550该0燃元启/构㎡躬（均价），最绘高签610瘦0屑元冈/厅㎡拖左右。牙而且二期开发赤的均价都比一狂期开发的要高哭出灵500丑元炉/厌㎡殃以上，有的是赶高禁出丈2000售元咬/诚㎡笋。如旬上林拣湖壁一期只烧有委680艺0艘元莲/司㎡，预计二期草将达奖到本800遍0讨元伤/羡㎡以上。（表三）精物业名称搜地理位置芦建筑类型饱销售价格焦金都铬苑览桂花西路浅龙山西潞史高歌层撑抛沿歉街赤520逝0糠元岔/案㎡衣里猜面捷560拌0担元间/遣㎡抢清堆风流·鸽万和苑耍迎宾路泪多层、小高层逼、不单身公寓闹科550民0岸元末/辟㎡绢以上掉丁香花园老金桥北疲路瞒18检8烧号灾小高层、高层币小高钉层柄609缸8哥元氧/马㎡波（窜1皮3滔层）亭均价骂550江0厦元仿/谅㎡氏认百合蓝鸟苑跟金桥北路南榆小高层晕均受价必450都0肉元谈/驴㎡恳彩云苑狸金桥路北够小高层驴均夫价涉420坑0酿元奸/视㎡舍，为8征层以上振445谜0细元尺/仗㎡挡百合景苑数迎宾路与工农茂路研高层指均速价练600呀0桂元玻/址㎡劫华立永誓通惰·基逸城蹈东洲开发区霉花园美墅、花类园洋房、小高然层奥过花女园仪360撒0验元疼/夺㎡妹—毯400抢0泡元励/蹦㎡萌小高扩层会390于0筐元胜/牢㎡诚，远二期叠排啦6000文元被/低㎡折鸣翠桃源府华庭西鸟路找8讽8览号涂多绣层蝇`约高拍层古`耳排屋贴330捕0慧元局/硬㎡俩容大郦城妹金桥北路绑高层求一沿期牺400序0负元围/挽㎡挤1祥0扶楼式430令0旱元医/衣㎡垫（内部）臣二歪期蜜500以0解元检/疏㎡耍左右（预计）历明裕花苑贺大桥路脏多层压均副价剧460将0县元艳/骤㎡站九龙一号拜富阳区银湖开遮发区九龙大道习杭州野生动物块世界旁触排屋加少量别赢墅衰均挨价洽650档0捷元懂/此㎡舱促九龙山庄为富阳区银湖开别发斤区棚,高东依颐景山促庄染,喘南至九龙大资道汁.里排屋加少量别敬墅郊6000起元衔/漆㎡锦左右繁上林湖秋富阳区银湖别蜓墅群帮内三,跃南临九龙大昌道测,妹北依午潮挺山振.甚排屋、别墅昌6800文元井/挤㎡挎二上期恋8000华元鉴/跨㎡毕（巧未开盘）赞华庭云鼎扶富阳区银湖别春墅度假区东南描侧烦小高层、高层出5800吨元级/渠㎡6、销售情况叹目前富阳的商收品房销售市场顷依然持续陵着陷200厨6汗年以来的热销向气势，在售楼韵盘中大部分的色都已接近尾声灾，而一些今年甲上半年刚开盘功的楼房也将近琴售出总量动的门50樱%酱以上。勤大部分富阳在宪售房产都是期呆房销售，但都叼呈现出一个总西的特点，就是障越到末期销售特越困难，因为掘大部分地理位敬置和层次较好虹的房子都在销麦售前期售出，稳到后期只有些阵总价较高，且梳位置、地段稍德差的房子。根架据调研信息现撤在富阳市销售蚕接近尾声的楼错盘，余房大多幕为复式、别墅裹以及位置不太燃好的排屋景（宝30棚0伯平方米以上）蔬。但相对于整薪体市场，富阳猾市的房产去化将率相对来说还政是很高的。大四部分楼盘去化院率都在街7乒0注%烧以上，销售形疲势续较乐观唤。（表四）汗物业名称说地理位置乞销售情况论销售价格可金都铬苑判桂花西路、龙盐山西潞丛销售率达宋60游%书—染65%喊沿傅街躲520脚0瓦元锅/顿㎡茧里才面统560旺0更元盛/絮㎡肾清修风嗽·搏万和苑菠迎宾路枪销售邮率致50%赶550颤0自元爪/映㎡伯以上破丁香花园吗金桥北创路捏18翁8葬号暗销售率舍70%守小高挤层访609飘8治元刻/沿㎡膜（绪1炭3炒层）连均价和550闭0桌元帜/偿㎡俯斤百合蓝鸟苑估金桥北路南掉销售率结60祝%椒均钻价赚450秃0芹元舒/盒㎡备彩云苑携金桥路北辨一期基本本售磬衣均苍价摄420凭0赞元晒/序㎡纲，算8缎层以上忙445堪0逐元亡/疯㎡挤百合景苑豪迎宾路与工农戏路穴基本售磬决均让价水600帽0谦元择/执㎡波华立永奔通拜·光逸城火东洲开发区屋销售率枝40%挖花惜园只360床0医元茄/异㎡勾—圆400辱0株元屡/粗㎡悼小高威层恶390价0淹元犬/货㎡贺二期叠排技6000难元浙/聪㎡悔鸣翠桃源督华庭西摩路珍8眼8口号然销售凉率扁80%虑330摊0虑元贪/辽㎡罪容大郦城墙金桥北路白一期雅基本售磬班二期开始预售闯一深期圣400销0宴元沈/偶㎡撤1止0使楼企430付0哨元样/烈㎡道（内部）臭二礼期恨500注0免元煌/选㎡父左右（预计）身明裕花苑羞大桥路团基本售磬司均绒价伍460富0框元藏/妙㎡种九龙一号翅富阳区银湖开戏发区九龙大道籍杭州野生动物谷世界旁萌一期售完忆二醋期升5椒月底开盘衫均渴价涛650腊0把元抄/无㎡扭廉九龙山庄隔富阳区银湖开蜂发晃区尝,宫东依颐景山气庄充,交南至九龙大伟道艇.拾销售深率凡80%横6000越元罩/巴㎡洁左右谦上林湖蜻富阳区银湖别艰墅群旱内净,勾南临九龙大速道和,卸北依午潮麦山慎.惭一期已枝售咬90%瞎二着期彻9录月底开盘玩预售开始幼6800宵元靠/叹㎡传二香期辜8000纳元蜜/访㎡辟（代未开盘）欧华庭云鼎臂富阳区银湖别辅墅度假区东南认侧厦5800英元接/奖㎡燃7抚、市场需求分迟析妖自讽199想8糕年富阳房地产敏市场启动以来拌，房地产市场岸一直以当地人敲需求为主，但啦讲究房地产开肯发的规模效应懒和品质随着人河民生活水平不遥断改善，市民闻对居住环境的谷要求越来越高猾。荷且富阳经济直病接助受俯“失金三陆角喇”杂圈影响，投资绝环境走理想，什但难现有的经济条饥件对人口吸引档度小，球但对于杭州市庙民的置业吸引乐力却越来越强刚。因此市场需变求人群除了富漂阳本地人还包闭括杭州的一些命消费群体，由详此可见富阳房泼地产的整体需哭求量还是有一蕉定蜘的潜力。从现狂有的市场需求品层面分析，富仁阳纤房地产市场客众户鼻群结构已经从滥原来的单一性烦走向了多样化脏，圾以前利主要创为袭政府机权关各相关职能斤机构人员；银岸行、医院、电列力、学校等事旋业单位人员；艘富阳各大中型错企业经济效益脆较好的从业人射员。现在主要歪的则是挤中小私营业主瓜及个体户等客菊群构成，那以及一些在杭盒的投资大户。苍而一些企事业坐单位人群，知虽然现在也占跪了一部分，但体已经不是富阳士房地产消化的算主要人群了。贡因此，今后富锹阳的房产需求些量在一定程度董上还是呈上升离趋势的。吧第遗二打部飘分猜延市场问卷调查马分析驱一虾、臂住宅消费市场权问卷调查情况纵本次问卷调查桂旨在了解消费保者对本项目住笨宅市场的需求环、产品偏好特爷性、市场阻碍蛾及症结所在，择探求产品的市怪场适应性。共萌计发放问卷你51睡份，收回有效谊问卷昂50喉份。调研人群椒为兆富阳壁目前具有购房禁能力与俯预期购房可能趴性的人士。嚷被访人员基本啊情况1、年龄构成【分析】陪数据显示膊26-40滔岁的年龄段比饲例最高。通过子判明消费者的五年龄构成，在饼本项目推广中控应考虑这个年饼龄段客户的心咸理喜好、生活扔习惯。职业构成徒【分析】环调查意在判明竖消费者的职业隆结构，数据表贯明经商户、收差入稳定的企业律、事业单位人刘员总计达端到乒7径3节%叫，是购买住宅跨的主要对象。3、学历水平旗【包分析辉】荣从学历水平上剪看维，被采访者的罗整体学历水平虾良好，海有范55泛%匆左右的被采访浮者学历都是中施专掌以上躬，其中本科有愚2籍6煎%秒，这部分人总学的来说有一定漂的素质涵养，胸接近本案的目兴标消费群。炉4艳、家庭年收入柔水平盾【分析】蓝该项内容只在状考虑富阳砌人民大致的收工入水平，难可能有些被采切访者没有真实泊填写，因此资辨料仅供参考。旦但大致反映出郊富阳人民的收幸入水平还幻是好可以的骤，纷但对于高价房耕，人们还是有叶些顾虑的锈。朵（触2惰）问卷内容：疑问卷总廉共爱5忘0榨份钻,运回收率有效高率急100%脸.斗有购放房打算占的问卷份数脾为抬4茧5击份猪,踢占俗90%都,歉没有购房打算箱的少问卷份数故是洒5哈份只队占赏10%许.适下面是对这些膜有购房打算问勤卷土(炮共剂4爷5损份累)店的一个整体分踪析鉴.考1占、购房区域选零择峡Ⅰ宫、购房区域选虽择【分析】扒如上图显示富屯阳此人对市中心的就房子青睐度员最高，但是市蚕中心的房源是荡不能满足全体档客户群的需要勇的辩，戏而富阳郊区，赌现在房地产开箩发已是较为成晚熟阶段去，于是偷富阳郊区胖的地区就成了糖很大一部分人垮买房的首选之相地。诊杭州市区对于丽大部分富阳人裹来说，起价格黑还是让人难以勿接受的，但其招优越的位置，量还是吸引了部炉分富阳置业者扶。忙Ⅱ趴、是否愿意购欣买富春江边的顺江景房【分析】刚从上图我们可华以看出，愿意楚买江景房的人各还是一大部分式，而且愿意买陆的那部分人当贵中普遍选的都岁是沿江西大道聚。在调查中我盲们还了解到，桂很大一部分人锹还是和喜欢江与景房的，但对惊于江景房较高区的价格，还是稳让这些普通置旱业者望而却步晋。绞2床、住宅类型选押择Ⅰ、住宅类型欧【分析】辟通过以上数据爷我们可以看出潜现在在富阳房蛇地产市场撑小高层和高层仗已经完全被际人们所认可和剥接受，多层虽伍然还是较受人剂们欢迎，但况随着人们观念践的转变和经济色的发展，高档验的房子也越来光越为人们所需虾求，从数据中膜我们看到有不辉少人逐渐接受艘别墅和排屋，且这也足以看出喝富阳众的经济发展的滤速度。从上面宰看出单身公寓志也逐渐为人们旧所接受，所以严适量的开发单飘身公寓也会有颂一定的市场潜膜力。海Ⅱ途、选择小高层阶、高层考虑因丑素：【分析】王从表格中我们南可以看到大部皂分人选择小高猪层、高层都比检较重视有无电弯梯和生活的便压利性，对于他邪们来说生活方烛便蝴是揪住高层的首选似条件，其次是三视野和通风，闻选择高层的人赞大部分都是很峡注重这一块的悠，这正好也是梯与多层有所区讲别的一块。在狱其它项目的统饶计中很多人也术选择了一些配奴套较好的住宅芦设施，如体育授场，游泳池，佣花园等。可见椅周围的配套设陵施也是选择高蜓层，小高层人蹄士的诸多考虑秘因素。3、置业目的【分析】诵从湖置业目的来看榴，反映出现富奋阳情27风%悦的人买房都是熟有改善住宅条影件的想法，但蚕视今后个人家坐庭生活情况而宣定。而宴39垃%涌的人则是为了矮满足居住需要要，可见阶富阳浑市的买房者大委部分还是用于建自身的需要。茫本次调查，有免27度%奏的被访者有为热子女或老人其杜他人购房的而怠选择购房的需膀求，这类购房梨者也是值得关卫注的客户群。尸从盾富阳蜂住房总体情况伞来看，提高住赖宅品质将成为饮富阳行房地产市场主塔要发展趋势。胆4眨、购买户型选钻择【分析】艘在住宅户型选婶择上，三房二草厅二卫的需求情量为最大，其僻次为折三房二厅一卫疏和二房二厅二麦卫，一房和四饱房的分别啄占了近栽4峡%央的比例。因此谦在冻开发弦三房的同时，籍少量的开发一副房和四房也有耕一定的市场容诚量。另外对于闸五房以上的户遍型在富阳市茫消费群还是比戴较少的。羡5妄、购买面积选滤择【分析】泉从以上的购买蛾面积来看，梦1测01绩-140狭㎡的面积是大鱼众广为接受的堂户型面积，但舱现在看到阁81-100疲㎡的小户型和次141-18蚕0哲㎡的面积也有扣一定的市场容继量，而尘181肝㎡以上的面积谦市民所承受犯能力较低缠的，所以它所私占的比例也最化小。现在山富阳走房产市场上还友有大量的漠181筒㎡以上的户型殿积压着。因此垮对于大面积的哨房型开发要谨仙慎。府6钻、可以承受的庸住宅单价和总豆价分析【分析】余通过对住宅价尽格的心理价位池和总价的承受肤能力调查，从屑上述两图显示州，接受跌4000钱元企/众㎡抹-迁5000另元俯/冲㎡单价的占到中4秩0%声，总价承受范冶围在狐7肠0斑万以内的占到娱7杂1赛%就，民30肥万以下低价住白宅需求有近努1/4伍的比例，而暗70医—帜100弱万价格承受客敢群也占到一定自数量，可见对环于高品质房的掉追求在肚富阳胁还是有一定数弦量的。但是在欢10筝0且万荒以上的，就很烛少人接受了，债从上图看比例垃不足裙2甲%纯。这与目前商虾品房住宅市场刑价格相吻合，动基本反映出目演前消费者价格橡承受水平。根齿据规律，对于聋好的产品，往尚往会引起购买标冲动，价格在污此每上升匹5-10%使，则提升一个藏敏感点。唉7锯、大众喜欢的弹住宅结构【分析】历从上表中我们泥可以看出旅错层伴结构的和平层孕房子，大众是连比较喜欢的，闷均占了三分之慨一布以上继的比例。而跃胖式饺也占了将修近蚂1/霞4怒的比例，可见迁对于住宅结构管的选择，富阳夏人民已经走出贱了单一的平层列式，糟大部分的被访怠者电也基本赞同亩新颖勾的莲住房权风格虚。但是对于复柳式房，较高的赢房价、居住成籍本在先富阳项来说还是很少此人可以承受的叠，这就造成了贸需求与承受能腊力相冲突的矛须盾，价格仍是漂制约其需求水惯平的主期要回原因。喝8茫、建筑风格选猛择【分析】念针对纵富阳看现有住宅建筑离的形态，翠有超宰过蜻50蝴%课的受访者莲都妻喜欢返现代简洁风格疾，份其次是凶中式的，对欧喂陆风格思和前卫的风格址虽然有部分人债接受，但尺接受授度相对来说还批是阳较低。漂9丧、购房考虑的隔因素及小区配榆套泪其他类的有几稿位被调查者写吊了网吧、棋牌项室之.【分析】番在对消费者对粪购房因素和小傻区配套要求了纵解中。在指向策性明确的前提殖下，购房最受制影响的几个因卸素为：环境（控景观）、交通柴、价格、质量洲、廉地段女。这几个因素她都有超过摘50%逢的人选择。而蛇对小区各种环贝境配套设施受间访者都有一定楼的兴趣，相比膜较超市睡、翠医疗设施以及猪儿童游乐设施雅是人们最为关瓦注的。亩10状、对住宅智能坏化的要求宰【分析】：眨对于这个题目理大部分的被访植者并不是很了罢解智能化设备悦，因此在选题蛙上也只是对一攀些基本的智能另化有选择，因领此在楼盘开发瑞中注重智能化勇宣传和功能性杏介绍也是有必杠要的。让消费戏者了解了这个滔智能化系统才岸可以更好的做耐出选择。挤11善、付款方式【分析】炮从上图中我们远可以看出臣66捞%竿的晃人选择睛按揭控付款，松看来按揭以成棕为富阳是主要劈的付款方式。崭但从比例形状毫来看，一次性妻付款的人捎和分期付款的上人，根也占了有敏六欠分之一的量，奶看来在富阳买裤房的人都有一品定的积蓄，从坟目前市场上来倘看，由于一次顾性付款可以得悦到更多的优惠窑，因此一次性视还是可以被部郑分人所接受。伐12易、购房信息渠戒道【分析】橡从上表中我们及可以看出大多卸数人都是直接支在售楼现场得伙到的信息，其年次是经过朋友说的介绍以及笼报纸广告和开讯发商的楼书和仅宣传资料。菠由此维反映出撞，奏一方面，购房瓦者都比较理想海，实物是决定找其下单的主要状理由，另一方水面，秩在千富阳北这样的城市，广宣传推广中口秩碑宣传的作用铃最为重要，但旱从上面的数据缺中我们也可以凶看到跟报纸广告也有焰一定的作用乳。茄13腾、人们所熟悉逮的小区和房地桨产列举俭大部分受访者价由于对小区的衔名称知道的较卧少，更多的人鸦只是知道自己柴所居住的楼盘低或附近的楼盘丛，而对于熟悉壮的房地产公司虹很多人也是不果能讲出其名称抢。调查中提到艳的大致有这几兵个：继金宇房产、容作大五环、富春搁湾、大家房产畅、丁香、肖邦兰、金都名苑、选春江花园、天望河、奔腾房产姜、如意、金宇权房产、中港花敢园、锦绣茗苑凭第耳三士部扫分真业富阳房地产发柄展现状及趋势剂谁过去十年，富瞎阳市房地产整煌体上保持了持岛续、健康、快视速发展态势，刻但也存在一些阿问题，如房价而上升过快，投揪资性需求过旺材，空关率高，音基础配套不齐怜全等。从下一冶步发展形势看木，富阳开发区懂房地产发展将止紧跟杭城整个鹰楼市的变化，弦不但当前销售优走势平淡，而使且还存在区域勤城市基础配套滋设施不到位，凡成熟的可供土屑地资源短缺等趟问题。急待构翅建道路框架，快拓展可开发土午地空间，完善编整体配套，打免造区块品牌形析象，形成规模害优势，发挥整枯合效应，顺利票融入杭城居住脉圈，增加杭城差房市中富阳房柏产的比重，从慧而促进富阳整虫个房地产稳步墓发展。暖世1协、影响未来行漂业长期发展的锅因素行皮（撇1厌）国民经济的碌快速增长是行违业长期向好的扫经济基础魔改革开放以来心，富阳市的综夸合实力和居民威收入都有了根桶本的提高坦，狐GD伍P捕从不199蛙5款年激56.关7刻亿上升显到抵200桶6雪年改的碍238.罢4丝亿元敌，弃1宝2堡年间增长属约伤4.锹2灾倍；同时经济护增长质量也有蚕了质的飞跃，要近几年经济发合展速度一直保认持期在剧10创%腾以上，预计在廊未来较长的时笼间内仍会保持泉较高的经济增头长速度，综合成实力也会不断仇的增强，居民宗的收入水平和咳消费能力将大怒大提高，大家弦对未来的预期飘也将越来越趋衔于乐观，因此袭，对房地产的工需求也会大幅岔度提高。趴舒（偶2修）居民收入的荣大幅增加是行土业长期向好的昆物质基返础屈200喉0思年富阳城镇人鞠均可支配收入悄超改过斩100星0讲美元，标志着织富阳经济已经缘进入一个新的煤发展阶段，社瞧会由温饱型向前小康型转化，续近几年的住房于消费情况就提课供了有力的证圈明。同时，农伴民纯收入的逐犬步增加使其进参城购房的可能界性日益增大珍。鹅竞蛇（顺3秆）城市化进程竿加速提供了房梢地产市授场把“刚外延践式促”鸦发展机遇根据燕新一轮总规，白富阳在目标上六要打造富春山形水名城与人居潜新城，城市人盏口规模要求近暑期宋（舞200匀7赛年冶）众3估0伯万陶，仿201火5衰年若4义0育万，远湾期奴202坊0朴年镇4纯9屑万。大量的外仆来人口、城镇犹基础设施的改下善以及政府城澡市经营过程中度产生的拆迁因职素都将大大推扶动富阳房地产初市场坐的志“碑外延户式钱”予发展。杆脚2套、城区房地产容需求预测斩线富阳城区（以横富春街道为主息）的住宅需求头主要包括以下众方面：慎愧（湖1说）城区居民居艰住水平不断提淹高带来的住宅办需求富阳城区义每年伤有狗5弯%金左右的住户欲纠改善现有居住坑条件，形成以末小换大的住宅聋需求。线汁（跌2板）人口自然增功长带来的住宅聋需求目前富阳住城区人口自然泻增长率材为棕5.102喂%琴，由此带来年蚕均自然增长人糠口的住宅需求漏。曾醒（头3互）城市化进程始不断加快带来腥的住宅需晕求脏200截4帜年富阳城市化忆水平按约掉40.35搬%等，湿到慕201说0祥年要求达乳到浆50后%坐，由此带来新变增住宅需求。意综合以上需求介，通过分析测材算滤，烦200咬5进年汁至次201陆0训年每年富阳城馒区需新增的住痕宅量蜓为刑33.47觉4师万平方米。巨独3桥、城区房地产张供应预测（新逐的数据有待统家计胀）控勤子据统计裙，滑0蹄2渣年奶至卵0区4猾年内在富阳城改区总供员地租66.4踢9巾公顷，可开发嚼住宅聪近杯10补0怀万平方米，商想业用值房卖14.君3飞万平方米，服捉务用粥房月4.麻7倦万平方米，其针中普通住宅和丝商业用房依次溜分别为同类房舅屋年均实际销埋售量盟的婚7.遇3漫倍洪和骡14.负3浮倍。广熔由于近几年富柿阳实际销售住烈宅面积低于新参开工住宅面积焦，以及近三年涉城区供地可开卵发住宅大增等借状况，未来两碰年内的富阳房维地产市场将以缎消化存量土地恩为主，同时政豆府将加强督促浮存量土地的及纹时开发，满足午市场需求。从基长期看，政府拒将适时供地，素使房地产市场猛供略大于求，渗以满足年均秤约浮3击3挨万平方米的新摆增住宅需求，红并防止房价过同快高涨。西从房地产周期庸分析，目前富能阳房地产市场导正处此轮房地眨产上升周期的因末端，紧缩的见宏观经济环境险，逐渐增速的盟市场供给最终坚将使市场短期回供求趋于平衡申，甚至供大于瞧求，房价将有侍涨幅收窄向小虑幅下跌过渡。柱但是，从行业僵长期发展前景鞭分析，经济的灰快速增长、人丘均可支配收入授的快速增加、锯人民币的升值进预期及处于加府速之中的城市矿化进程等，这辞些都是推动富隐阳市城区房地赴产市场保持长叫期快速增长的笛决定性因素，绪未来可能的短幸期行业调整不枯会改变富阳房米地产业长期向眠好的大方向。摩强在富阳未来的量房地产发展中捕，将形成以下桌几个主要的发亩展区块，同时岩不同的区块将蛋形成不同的特金色。惯哑银湖区块：以偏别墅、排屋等吃较高档次住宅沸为主，形牺成沫“活住在富裙春疫”壮的文化，进一凭步衔接小和山防、转塘等地的芬功能布局。随宜着杭州地铁建虾成，特别是转贷塘镇地铁第一哭号线（下沙至良萧山火车站）猜站台的设置，懂将使银湖与杭狗州主城连成一沿片，实现真正省的无缝隙接轨话。祸隐富春湾区块：污位于富阳市东采北部，南面临问江，西为富春谨山居高尔夫球担场，北为黄公收望森林公园。聋该区域未来规龄划定位是旅游摇娱乐中心，目纯标客户锁定为桃杭州市场。其咱优势在于交通渣便捷，滨江东描大道是杭富沿宰江一级公路，丰已全线贯通。迷现在富春湾区帽块到腥杭州市区距离图比到银湖还要梨近，离富阳市斯中心距离也只英有几分钟车程际。证另富阳城区区块京：虽然目前该可区块消费群体菌仍以本地人为恳主，但凭大借观“悬优质地特价捞”激的市区住宅和柜稀缺的江景房境，该区块正吸磁引着越来越多遍的外地人来富满阳投资、居住敲。市区中心地忽段的普通住宅殃，以多层为主宏。富春江畔的治江景房，则是摇继银湖高档别秤墅、富春湾景踢观房后，富阳逗房产的又一投蔬资热点。有专寺家指出，这里登的定位就应该迁是整个长三角差地区革的室“逮后花句园横”咏。接据轨便“银大杭亦州雀”秘逗协富阳房地产还遥需大步向前：疫富阳的山水优剂势固然给房地袖产开发带来了凉独特的优势，旗但是区位距离惧的存在，要吸龟引更多的杭州娇人前来置业，束富阳房地产市鱼场还有很长的冈路要走。锦绕业内认为，多询数杭州人之所灯以还是钟情于巨杭州城郊的较疤远楼盘，而不雄选择像富阳这班样距离相当甚者至更近一些的铲的周边县市居泥住，主要还是戏一个心理上的痒距离。所以要疤推介我市楼盘竭，更关键的是豪要挥使袄“掌大杭朝州劫”禽的观念更加深义入杭州人心中品。谱据了解，药为了营造更加允便捷的往返杭讯州交通条件，忆我市积极完善暗配套工程冶。扬9到月初，富究阳敞32盾0遣国道至余公杭公0炉2面省道（杭徽高侧速）连接线工仓程（高桦线）丝可行性研究报悬告就已经通过载了专家组的评荒审，有望尽早税投入建设；今式年的市政府工喜作报告中，将扮启动银湖至小筹和山留和路的满午潮山隧道工疗程。目前这项台总投资两个多粉亿的，正在积带极争取杭州市暮政府的支持。靠有关人士按还建议，把富低阳建设成为杭还州峰的启“斧卧迎城礼”骡，变郊县为效父区，在具体举服措上，一是自盲觉地把富阳城炊市总规作为杭乘州市城市总规彻的一个组成部虑分，把富阳作比为访“建郊蔽区淡”魔来认知，作为委组团来规划，识着力打造山水趣文化名市、现滚代产业新城、雄人居休闲胜地饱；二是打破行脂政区域界限的嚷框框和束缚，惨根据持续、和勺谐、集约、节移约的原则，编厕制产业、交通恩、市政设施等搁方面的规划或馒方案；三是编猴制完善居住区鼓域规划，提高增房产地有序开牛发、科学开发渴程度和品质；狠四是调整产业弓结构，鼓励发偏展现代服务，涌限是制剧“蒸低、小、宿散伯”眠行业；五是推田行农村住宅公德寓化，节约、忌集约利用土地勿，营造卧城氛少围，美化环境合。本面积都驾为吊5其0纺㎡以下。缎附：富阳目前右在售楼盘信息听（部分）1、金都铬苑套楼盘名称机金都铬苑凉楼盘位置夜桂花西路、龙球山西化潞迟狠售楼电话垃633693住33刘开发商敞富通金都置业头环境配套并位于富阳中心骤黄金地段、桂堵花西路、龙山素西潞棕规纠划株设壮计兼总占地面积惭6倘0渠亩删总建筑面积浆1限1挽万方婶规划户数泪35莫0嫌套左右杀产品类型衔高层墨户型拣设计呼主力户型振11凑0锅㎡崖、迫13辜0勾㎡辆、蚊15藏0球㎡掉、独18泽0卡㎡惭户型范围兰110博除㎡天—肺20趣0乘㎡以上慰配套设施晓配置防盗、电视子对讲门、电律话、有线电视蜂插口等。肺楼盘售价啦沿累街鲁520陶0衔元属/漆㎡坑里仓面卫560颈0额元重/右㎡勿付款方式及折遇扣凡开盘优争惠震1锻个点悔交房时间捆200葬8怠年底初销售情况缴已销牛售浪6熄0圣—现65%工蚕名已开链盘宪1纳#驱、智2#孟2铜、盐清锯风皆·扩万和苑位三期天楼盘名称爹清衡风台·难万和苑楼三期上楼盘位置律迎宾路诵售楼电话需232088忍88题开发商除工贸房产县规栗划脱设彼计功总占地面积弓5质2屿亩郑总建筑面积浇6剂万方萌户数尸30设0最套左右麻产品类型穴多层、小高层蒸单身公寓京户型催设计劈主力户型政13避0因㎡网左右喝户型范围射10土0绪㎡阻-22忧0播㎡肆配套设施息楼盘售价食550雾0竟元栗/怜㎡抵以上潜付款方式及折宵扣射无折扣轻交房时间问200妹8早年底驼销售情况扑已销类售拼6挡0援—鞭65%丁香花园桂楼盘名称们丁香花园挠楼盘位置生金桥北买路谷18漏8渔号圈售楼电话享232077凉77墙开发商寒飞虹房产朵规鉴划晕设早计秆总占地面积洁占工地花12躲0镰亩捷总建筑面积倾1之8慨万方急规划户数拣100洗0灵余户盈产品类型乐小高层、高层棉层高嘴2.材9片米属户型跌设计晕主力户型束13左0懒—秀14捆0陆㎡逗户型范围南11右0颂㎡鱼-25耕0及㎡疼配套设施涛游泳池、健身舞所、咖啡吧、嫁图书阅览室、颈棋牌室、儿童绘活动获室窝.萝楼盘售价埋