武汉后湖花园完整可行性报告

武汉后湖花园完整可行性研究报告内容提要江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。[关键字]后湖花园项目投资开发经营ABSTRACTTheHouhucountryinJiang’anareabelongstooneofthethreenewresidentialdistrictswhichconfirmedbythe“FifteenthPlan”ofWuhan.AftergivingamarketresearchanalysistothedevelopmentandmanagementenvironmentofoneauctionareawhichisonehundredandtwentyfivepointfivenineMuownedtoNationandcomparingtothemostlysimilarcompetitiveresidentialdistrictsnearby.Accordingtothepresentstateofthemarketandforecastofthefuture,thenthisarticlegivestheproject-HouhuGardenananalysisofinvestment,anappraisingoffinanceandananalysisofrisksinordertodiscusstheprobabilitytodevelopandmanage.Inlightoftheprogramplanedinthisarticle,theprojectwillbeonehundredandseventytwothousandarchitectureacreagesquaremetersandthetotalinvestmentwillbeonehundredandfiftyfivemillionandninehundredandfortyeightthousandandfivehundredYuan.Aftercalculating,theprojectwillprofitthirtysixmillionandtwohundredandonethousandandonehundredYuaninfinance,andtheinternalrateofreturnis27.1%.Sotheprojectisprobabilityandadaptivetodevelopandmanage.[keyword]HouhuGardenprojectinvestmentdevelopandmanage目录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章项目开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸二、武汉市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、后湖地区区域分析起三、项目周边妈主要物业分析座四、后湖乡消壳费者调查分析园第四池章晓诱项目开发经营薪优势点与机会册点分析诚一、房地产投彻资项目开发经重营机会形成模坚式祝二、项目开发彼经营优势点困三、项目开发章经营机会点聚第五材章扰汉写项目定位翁一、目标市场宪定位二、产品定位规第六俗章寒短揉项目规划、建棚筑设计建议拢一、项目总体唉规划建议度二、住宅建筑责设计建议抽三、小区配套戒设施建议尸四、环境艺术慕设计建议哨第七帖章境邮项目开发经营陈策略及投资估坝算剧一、项目开发固经营策略落二、项目投资本估算尤三、项目实施主进度安排素四、项目投资匀与筹资计划掩第八涌章劈笋项目开发经营煌状况分析纽一、项目销售川计划盖二、项目销售阵收入估算掘三、项目经营绪成本估算症四、项目利润膊估算肌五、项目现金滔流量、财务净槽现值及财务内庄部收益率喂第九触章极释项目开发经营花风险分析察眉拖一、项目盈亏熟平衡分析尤睁加二、项目敏感岔性分析该毛彻三、项目开发省经营主要风险率及对策分析疲第十孩章垦雪结论与建议班第十一刃章常辟结束语充第十二熟章经声附录及主要参钟考文献匆第一娱章储麦照前铅创得言烛一、报告编制浙目的蛋晒1请、在对项目开抓发经营环境进夫行详细分析的崖基础上，结合种项目所处的区如位环境，对该粗地块的市场价剪值进行合理的讨评估。纠乐2蚁、对项目的可豆行性与开发经暖营策划提出初洪步意见，并对歌项目的规划设逗计、建筑方案候设计、环境艺虎术设计提出相吹应的建议。伴赖3肃、结合公司的洗状况和项目的备特点，探索项失目开发经营的赞可行方式。滥勿4拘、对项目进行败投资分析和风按险分析。盾5后、对项目决策漠及其实施的优挣化提出建议。摇二、报告编制送依据制煮1巾、武汉市规划耍局规划方案；危楚2喘、亿房网沟站宋http:/汽/www.f糠街.c尝n承）；沉稿3锐、国家建设部涉及武汉市颁布搭的与房地产相燥关法律与政策娃；各荡她4经、武汉求市贡200暴0伍房地产年鉴；转5太、现场勘察和惯实地调研所得萝资料。垄6丘、武汉市新洪亡泰中介代理公舍司提供的资料三、项目概况激该地块位于江记岸区后湖乡石滔桥村，总面积驻约懒125.5倾9轮亩，属于武汉浙市陷“虹十辈五贝”啄计划确定的三筋大住宅新区之森一范—辰—柔后湖乡居住组袋团，对于新型让住宅开发有极势其重要意义。融根据武汉市规屑划局的要求，户该地块已经基懒本平整通水通晋电，经市人民蒜政府武政土围字傻[2001]赢2伟号文批准同意畜，且可以免收耐城市基础配套优费。并确定该骂地块的主要用故途是住宅用地作，容积率不超举过桌1.筝4钓，建筑密肚度骤22.5压%架，绿化率不低六于劲40蚕%素。主要建筑形梳式为多层，建饺筑限高一般在在栋2垄4蛾米以下，，也砖允许建高层耕（延4醒0耻米以下），但终比例不得超笨过颗20朗%特。气根据调查分析册及以上资料，但项目产品定位撞为中等档次的刃住宅新区。建要筑形式采用组俗合式：多可层脸60唯%拐，小高毯层类40%衡,筛并初步确定项键目主要技术指偿标如下：丽①责总用地面积球：塌8.3驾7荡公顷，被合屑125.5膜9际亩。既②眠容积率歼：煤1.4恶③群总建筑面积报：贿11.7骤2绝万乒M2流女宏其中：多层住膛宅糖：宁6.7砖2养万圈M2荣彻青挂小高层住宅及颠别墅臣：凳4.4姿8仗万眯M2漠卖阀芝削公建面积刷：捉0.坛5君万稼M2设④少建筑密度事：犬22.5%运⑤沫绿化率破：柳40%锐（以上数据是洞依据周边物业宴的指标参考提宾出的，该方案骆仅为初步方案耐，在很多方面哑还有待于进一骆步优化）难第二扫章州诞涨项目开发经营偶环境分析气一醋、皇200闲0撕年国内经济及搁房地产市场回事眸匪投资机会孕育恼于经营环境之罚中，作为基础披性、先导性的计房地产业更是岭如此。因此，爱对宏观经济、动社会与政策环蕉境的把握是每挡一个开发决策填者所关注的首衰要问题。舍200矮0刷年根据经济发誓展的要求，我橡国坚持扩大内粉需的方针，继祖续实行积极的棍财政政策和稳既健的货币政策蝇，大力推进经慈济结构调整，倒加强农业基础锡，加大国有企朵业改革和脱困狗的力度，实施寄西部大开发战企略，采取多种少措施扩大出口宪，这些重大措秩施的实施，使夫得我国国民经臭济保持了较快魄的发展势头，肌呈现出积极变荣化。投资，消们费和出口增长色加快，社会需员求进一步回升低，结构调整稳露步推进，基础虏设施建设得到揉加强，经济体乓制改革取得新汁的进展，企业是效益和财政收寄入大幅增加，债经济运行质量仁进一步提高。费（《新华文摘病》放200糠1敞’谋5苍）膛同时全国房地闲产开工，竣工鲜面积增势不减森，据国家统计纳局固定资产投捐资统计局提供纯资料显示朝，佩200表0摔年屡“背国房景气指岗数孕”叶值达闻到结104.0什6经点，比上年增费加绩2.焦6往点，保持了快乐速上升的发展寒趋势，房地产律开发呈现以下驶特点：房地产槐开发投资与到奉位资金持续快嘱速增长；商品锁房销售面积与颈销售收入增势孙强劲；商品房释平均销售价格授稳中趋升；商旱品房施工总量反不断扩大；新惜开工项目快速宪增加（如下表毕），各级政府剃消化空置面积睁的努力初见成虾效，商品房空茧置面积出现大线幅度回落，房蜂地产市场呈现恨出产销两旺的扭局面。随着国尾家经济形势的咏好转和相关政酬策的出台，投睡向房地产的资亭金明显增加，印投资结构进一逼步改善，房地糊产业呈现强劲伞的增长势头，蛮（《中国统计心》边China某Statis纲tics2归00最1岭’迎5欧），房地产市辉场也呈现出以枕下主要特征：打全国房地产开蛋发及销售情况滔表厉200林0毛年实贝际辉挂比上年同乏期嫁+%泉住宅投资（亿晚元糕）慧3318.宾725.8猜商品房新开工载面积（万平方振米任）阀28295宅30.6巩商品房竣工面田积（万平方米滴）剖23027廉.916.模4浙商品房销售建晶筑面积（万平染方米革）武16984洁.126.豪9旁商品房销售额星（亿元浩）默3571.绢030.1窜其中：销售给独个人（亿元参）赤2840.拘351.9但占总销售额的扛比重丙（恩%蜓）细79.5浪--舒1域．忆沸开发投资量持蒙续增长，投资音结构趋于合理间。盆200蹈0方年全国房地产沫开发完成投即资肾4901.7围3庭亿元，与上年公同比增浓长迷19.5尤%取，占固定资产吸投资共的徐20.2马%胖。其中：商品汉住宅开发完成谅投昆资永3318.7彻4旬亿元，与上年裙同比增肌长夜25.8犁%揭。刑2封．鄙币消费主题发生点变化，销售总呜量逐年上升坏。桐200祖0损年，个人购买省商品住闲宅炮1.3攻2牲亿平方米，占嗽商品住宅销售奶面积润的泛87.51%购股，比上年提帽高渡7.虽9闹个百分点。李3泰．肥架销售价格稳中版有升，消费信史贷不断扩大已。颗200仆0仆年商品房每平跌方米平均售助价兔210瞒5饶元，较上年上扣涨肠5.98裹%妇，商品住宅平伸均售爬价释1951.冶6美元，上重涨帽8.14蜂%马，办公写字用炸房平均售驼价番443爬7俯元，下洽跌扭7.95删%迷，商业营业用脾房平均售雷价胜3221.1抄8绵元，上议涨推3.47剂%铁。个人住房贷昂款逐年翻番。肾四家商业银行线个人住房贷款谦余额三年累计童增武长聪17.策4块倍。其中建设查银惰行慕200征0坚年末个人住房础贷款余额杠达推139帆0悉亿元，占该行迅全部贷款余额瑞的惜10.6妖%缩，当年新增个熟人住房贷款占外该行当年全部园贷款新增额吃的厉40唤%疗。乳4沃．券愚二级市场日趋召活跃，租赁市贺场渐成气候。星现已形成新建沸商品房增量市青场、二手房交京易市场和房屋秋租赁市场三分振天下的局面，讽带来了房地产黄市场的繁荣。德5链．缴才需求状况发生春变化，市场供联求呈现多样。允从各城市反映津的情况看，随祸着个人买房的资兴起，面积不箩大，设计合理过，功能齐全的湾中套型住房思（半9锅0跟平方米左右）毒总体好销，环狸境，绿化，配扑套，物业管理萌的好坏越来越栗为购房者重视悠，住宅产品的达创新加快，品漏牌意识得到加参强，品牌楼盘量受到青睐。（寸《中国房地产铅信息饰》葵200恶1质’早5Real肠Estat绩eInfo浅rmatio险nofC漫hina驱踏谢家瑾）章以上资料表明多，国家宏观经共济形势是良好描的，房地产市泪场也在稳步发啄展，加之相关士政策法规的出梨台，进行住宅赢投资是适宜的傅，是和国家形祖势相一致的。聋二、武汉市房掀地产市场分析预1信．绢200遥0梦年房地产市场柏宅200磨0结年武汉市的房感地产市场形势冷是总体上处于误稳步攀升，逐购渐走高的态势奋。一是全市房限地产开发总投膊资退达旨101.2舅9标亿元，畏较决199京9久年增聋长钳11.07拘%柱；全市总开工摸面医积洗134雨3莫万平方米，浮比帖199问9遇年增另长鬼3.68废%恨；总竣工面积户为馅454.1骑1拴万平方米，沿比饮199饮9耽年增愁长号2溜%摇；其中住宅竣辰工面积瘦达晌377.3耀1勤万平方米，占恐全市总竣工面不积摇的猪83.09少%忧，途比斜199瞎9凉年增俯长丈8.6筑%脑；全市商品房布销售总面积断为菠303.7沿6棋万平方米，其鱼中住宅雷为饮24恋4刘万平方米，占汤总面积舅的前80.33伏%击，销售额派达评60.壁2池亿元；空置商缺品房第从换199成9材年耐的狠15岂0纷万平方米下降掀为璃11故5搭万平方米。二插是在房地产租缺赁市场上，全孔市房屋租赁总裳户数援为芬1948档1羊户，牵比穷199哭9鹰年增箱长侮11喘%葬，租赁总面积止为疾80.1屋5布万平方米，揪比框199歼9在年增宾长面17席%岭，年租金总额损为直3.3栽6豆亿元，朵比因199贫9披年增精长冬52朵%谦。三是在房地计产抵押方面，蝶全市房地产抵安押总户数踢为略2164蛙7梯户，包比跨199鸽9旅年增吧长早122.8航%蔽，说明个人购丢房贷款正迅速熄地增长。以上蹲情况表明：武习汉骡市术200疼0毕年房地产宏观浪经济指标开始困回暖，房地产驳市场开始步入辉了成长期，正涌朝着新的繁荣晒上升期转变。保（嫂1愧）个人购买率桶进一步增加。饲商品房个人购劲买率是反映地慈区房地产市场晨购买力水平的锄重要指标版，践200孙0凳年第四季度商荷品房销售额槽为进8申亿元，其中个碎人购买岔为暗6.9继1冤亿元，个人购书买率切为沉86.43女%屠。从图中可以零看出津：择200狠0只年武汉市商品恶房个人购买率昼是持续上升，垂至第四季度已驻经达患到谈86.43醉%动的水平，个人比购买率的不断粥上升，也从一牧个侧面表明房急地产市场发育悔良好，房地产疗消费已经启动否并且持续增长答，为房地产市允场的持续快速牲发展提供了条送件。伞（抄2尽）房地产投资烈进一步加大，般投资结构更趋革合理颠。湾200阀0邪年第四季度房沃地产投资总额肤为钻35.7硬9咬亿元，在上季泉度的基础上进逗一步增长另，魂伍从左图看出会：袭200草0航年各季度武汉骤市房地产投资抗增长非常迅速丑，增幅很大，讽表明房地产业题新的增长周期阳已经到来，同撑时也可以看出穴房地产需求对剂投资强有力的个拉动作用。价格指数弊一季伪度界1941.谅81000施二季蛋度我1963筹1010.9写三季蜡度杂2003.巡93103衔1.9议四季劲度栋2021.着66104洲1.03幕（峡3拔）截翻止极200君0定年折1发1齐月份，全市完毁成住宅投役资脚20.8足7睁亿元，占房地行产总投资据的掩58.33侮%炮，豆200练0废年武汉市住宅柴累计总投特资坊75.8动2通亿元，占房地锋产总投资街的丸85.58炒%崭。其中住宅类败物业价格指数松具体见下表：运各季度武汉市加住宅加权平均态价格水平与价耍格指数变化如余下图所树示魂:眯通过下图可以渴看出，第四季度度住宅价格继垫续上涨，但涨疲幅小于上季度仙，原因是二季浅度的住宅价格此基数相对较低插，导致三季度尺住宅价格增幅午较大，第四季耻度在三季度住控宅价格基数相清对较高的基础智上难以继续保耳持较大的增幅摔，但总的趋势洲是住宅价格保夸持攀升。番2何．市场特点分唇析六2.雨1贡宏观市场特点村：〈亿世房肺http:/埋/www.f蔽床.c值n糟〉隔1冈．住房分配制锈度改革的历史妄性突破，为房垂地产市场的发绑展提供了动力脱。兵200顶0南年，武汉市正芝式步入住宅的知商品时代。予自淡199慎8鹿年密1洪2面月纲3企1覆日延续了蜘近琴5雄0企多年的福利分丘配住房制度退晶出历史舞台，茅货币分房制度柄取而代之，住苦宅的商品属性克逐渐被还原出欢来。经畏过境199心9部年的过度转换践，客从剃200辆0桥年开始，实物咳分房已完全停斗止，居负民黑“滑等、靠、立要变”策的福利性住房给观念已经开始详向商品化转变孔。苗200厚0隐年仔6甚月辩3摧0失日以前，凡购姐买公房一次性裕付款的，可享销受脉20局%伞的折扣优惠数；登200识0诵年岁末，购买环现住公房一次飘性付款享阁受站10逢%悼优惠也全部结尸束，从今年元扰旦开始则实堤行目“冰零折志扣色”伶。住宅这个人慨们生活消费中洪占用资金量最版大的商品佳在颈200贤0字年完全纳入了出市场经济轨道重。谢2尊．空置商品房拆消化能力加强袋。肾200剂0痒年武汉房地产阻市场的销售情利况趋暖，市场烧容量扩大，除城可吸纳上市的衰商品房外，还决消化一部分往闭年的空置商品虫房躲。踪199铃9幅年武汉市空置洪商品房去为卡15而0跪万平方米闪，溉200学0行年新竹增缠9爪万平方米，么到巧200狗0学年底还适剩厌11泥5义万平方米，因扇此亡在党200蚂0宁年共消化们了粪4机4繁万平方米。造3哪．旧身经济适用房建撑设取得较好成派效吹。期200塌0继年武汉市不断报推进和完善经缝济适用住房建微设。全年经济牺适用房施工面残积山为引19省5按万平方米，竣毛工面积痒为极6附5姥万平方米，占贫全市住宅总竣哪工面积飞的驼17.23魂%消，全年销（预庙）捆售细115.1抚4杏万平方米，其妻中预园售胡38.9沾6榆万平方米，销咬售率超烂过炊100薪%抄，解决脱了灾1捆万余户居民的描住房问题，先锡后开发了百步滤亭花园，华锦死城花园等几个味规模大、环境香好的重点经济柜适用房小区。皆4守．诱屡房地产二、三江级市场联动效坊应初步显现狂。本200玉0暴年武汉市房地挥产市场结构趋云于合理，存量春房交易明显放津大，二手房市赌场活跃程度较繁高。根据房地唤产发达地区的遍经验，二手房雷市场的活跃会勺直接刺激住宅丝一级市场的发锄展，存量房买磨卖的增加并不掀意味着增量房么市场的萎缩，耕而是带动增量珠房市场的增长且。广州、深圳忆存量房交易大抛大超过了增量雕房的交易，而税武汉市现在存猪量房的交易确扇小于增量房的膨交易，因此利铃用二手房交易息拉动住宅一级番市场的操作空畏间很大扣。恒200炭0羊年武汉市增量东房市场交蛛易悠3001顷0养起，交易的建拥筑面积息达锣24医4府万平方米，而熔存量房市场交宗易达指到景2713众0袍起，建筑面积容为卖478.6鹅2娇万平方米。存足量房交易的兴匹起和已售公房足的上市交易，清大大推动了武椅汉房地产市场予的梯级消费需扬求。棉住房一级市场靠（增量房县）栽窄住房二级市场但（存量房校）麦惯住宅总量锁起席数孝3001衰0针起总2713钓0欣起犯5714台0啦起雄建筑面达积杀24迫4厕平方锐米霜478.6伟2专万平方凯米悬722.6劳2挎万平方米祸5耀．桂步金融系统成为版房地产业的坚陆实后盾。银行中方面：已经把甘个人住房贷款宇作为房地产贷纠款业务的主体凳，部分银行将行个人贷款的上列限提检至到“俭8嚷成习3啄0益年垦”些的期限棋。里200僻0巩年全市各银行愤发放个人住房珍贷款共垄计劝29.1尿7隔亿元，比投资纷到建设环节的河贷款总却额宪11.7馋9佩亿元多出一倍刊多。公积金方这面：公积金贷削款购房面积占全全年总销（预切）售面积肢的恭1/楚4吨强攻。状200六0薪年新增归集住彩房公积灌金升5.3纯8糕亿元，恒比油199笋9珍年增桐长叙33.94豆%坑。共批准发放俊个人住房贷帝款太901乳9誓户，共拿计除5.4懂1混亿元，同比增悬长接97.8蒜%苹；支持个人购坦房建筑面积酒达耽91.7结6询万平方米，房嫩屋总价值框达闲12.5赌6牧亿元。（上图述）垮6线．住房抵押对贝房地产市场起时到举足轻重的员作用桥。桨200声0黑年房地产抵押秃总户数槐为择2164猎7抚起，荐比胆199贸9铅年增坐长义122.8现%胖，说明抵押的辉户数增多，个丘人购房选择银顾行贷款按揭的姻增多，公积金酿小额度贷款的粉增多。同时银监行加快了放款惠速度和放款条容件，为市场资船金融通起到非惊常重要的作用活。卷199亩9盟年底成立了武闯汉市住房担保塞公司吐，邻200洁0讽年全年办理担幸保业征务反30都0猴起，发放贷倡款捷400圆0枝万元，其滤中巩50径%窗为购买新建商跃品房的贷款璃，孤50网%猪为住房抵押融慎资。篇7圈．慨希房地产中介服表务为房地产二橡、三级市场的仇启动发挥了积困极作用哭。剥200捏0题年武汉市围绕啄加快启动住房爬二级市场开展个的各项住房消刑费服务十分活得跃，住房消费损的中介服务领蛾域有了很大拓唯展，为房地产陈市场的繁荣起趴到了重要推动刷作用。截萍止歉200仪0站年，共览有世21岩8六家中介企业遍虎布全市，形成妙了中介服务的茅有形网络。与夕此同版时懒200河0蒸年居8铺月底举办许了阔“钓百家房地产中剧介机构承诺提初供放心中介联蜂合宣言活我动走”教，年底又开展洽了打击非法中怀介的整治工作草，不仅规范了马武汉市中介市嫁场的服务行为蹄，而且带动了央整个行业的规御范和自律，为陷活跃武汉市二冲、三级市场起版到了十分重要隙的作用。婚8蛇、零冬房交会为活跃典房地产市场提夺供了重要的舞樱台趋。包200伟0愧年武汉市各区杆联动举地办萍“夕房交锻会拣”暑，进一步了活怖跃住房市场鼓。押6帜月趣和其1斩1篮月举办了两次桂全市规模的大尤型房交会，同泄时各城区不失增时机地举办了咏区级房交会，吹既促进了增量脱房市场的发展烈，而且也活跃殊了存量房的交弊易。据统计堪，佛200很0既年全市的房交松会，共销售商敬品瓣房凑566饺2铲套，成交面携积冤86.3欺1萝万平方米，成姑交金番额绪1受3葵亿元；二手房虎成翁交饿168岭1槐起，成交面掠积泛1袄5用万平方米，成像交金虎额凳1.辨3鸣亿元；办理权厨证秘187液6笑起；办理抵押旬、按丽揭鸟24笨5捆起。虽2威．狭涨2汤微观市场特点孕1伯．从地理位置离来看，城市周课边地区由于前粉几年政府的基留础配套设施完秀善，环境、道匆路情况都得到延了较大的改善偷，使周边地区鹊的投资和销售蜓量均高于中心厅地区。从销售年情况看最旺的烘是徐东和洪山露光谷鸦，纯200战0和年在徐东路上浩纵横不碌下足1钱0役个楼盘发售，离十分旺销，形割成了扎堆效应茄。徐东作为武塞昌的新区，在收桥梁经济的影厌响下已成为武峰昌最具生气的医区域，成为武歪昌居民购房的员首选。同样光倒谷也拼是归200效0登年的亮点，不约仅汇集了大量性楼盘，人文环俩境一流，而战且滨200静0遍年华工科技的播成功上市，光崭谷地区经济捷灰报频传，其购咳买力的强劲推柿动都是光谷房逢地产迅速发展厨的原因。随着州我市大力发展凯光谷的战略决嗓策的落实，这另一带的房价还淡在不断地攀升灶。型2奏．从楼盘结构乐和户型来看，薯砖混结构的楼挖盘已逐步退出秤历史的舞台，苹目前市场上的径结构主要是框游架结构。户型续设计方面，随胳着市民生活质抖量的提高，三补室两厅两卫的部户型逐步取代羽了两室两厅户训型的市场主力欣地位，受市场杏的青睐。而面沙积大都坡在太90-12屋0鸽平方米之间。洁3修．从楼盘的层统高看，小高层乓楼盘的销售开然始启动，改变父了多层楼盘占肚主导地位的格超局。这主要是充由于小高层的激楼盘带电梯，政避免了多层要循上楼的麻烦，膀同时跟高层建寄筑比较又有通螺风采光好，户遵型结构好，有眠效使用面积多蹲等优势，因此寿成占为锈200牛0性年销售的一个梁新变化。匀4辅．从楼层的销捧售情况看，顶练层销售情况好非于往年，主要漏是技术方面的尸突破带来的结湖果，不少楼盘蛾的顶楼销售都豆采取了送阁楼择的促销手段，斤因此顶楼在空形间利用上更合滨理了，价格也迟略低一些，对降客户有一定的吵吸引力，销售暮也比较顺利。这例如：统建千奶禧园，怀从习200快0设年订1青1帐月开始销售，肃顶楼已经全部板销售完毕。环5河．从价格上看很，海200你0求元召/倚平方米左右的早商品房是最能劈被市场接受，刺也是市民购买瘦商品房时认为扒最为合理的价任位，而经济适蛇用离房痕100桶%揉的被市场接受客，现在我市经堵济适用房的平暴均价位浸在削1300-1胜40榴0米元这/牺平方米之间。鹰6嫁．从楼盘设计馆上看述，修200忘0敬年开盘销售的劲楼盘设计风格农各异，以满足早市场日益张扬恨的个性化需求姻，皇200炼0撤年整个市场中瓶有欧式风格，踏古典风格、中剪西合璧的风格灌等多种特点，乐可谓百花齐放渣。不仅体现了捧我市发展商市懂场意识的进步辱，而且也说明蚀了建筑设计单航位水平的提高熟。震7妖．从楼盘环境址来看，由于消梨费者的需求层组次提高，有追材求环境优美的彼需求终，评200档0筒年我市发展商忍都十分注重楼夜盘硬环境的美燥化和完善。发催展商在增加小欧区的绿化面积曲，在小区内营袖造环境艺术等探方面都做了较劝大的投入。例蓬如常青花园四色号小区，小区芝内绿化点、线堆、面结合，人洋均公共绿鸟地纺3.1脉9斜平方米，绿地描率秩40付%收，通过实物造拉园造景，利用肢色彩及空间处农理，形成多层去次文化品位。未带动了四号小路区的销售稼，搭200让0作年已销售酿了笨1资8听万平方米，占毅总销售搬的涂50槽%舟以上。志8腊．从楼盘配套点设施来看腊，冤200叶0过年不少发展商宋的楼盘都配有肢远程抄表、三车网合一、红外饮监控、便民店腾、会所、健身疑房等设施，注底重以业主的需妨求为中心，提斜供全方位的配愿套服务。例如抚百步亭花园，岛不仅远程抄表睁、三网合一、困红外监控、便兄民店、会所、雅健身房等基本比配套一一健全汉，引进了武汉回名校育才小学浮附属一分校，欧把教育嫁接到裹小区内部，利肝用育才雄厚的姨师资力量，帮谨助业主解决了患子女的就学和河受教育问题。挪9老．从楼盘的卖南点来看讨，壮200励0科年房地产销售著突出的是智能掠化概念。其实予这个概念进入堪武汉的时间不驱算短，但一直仍都未广泛推广冬。适200虎0晶年随着丽岛花楚园、常青花园潮四号小区、学耗府佳园打忘出响“哲智能攻牌唐”筹，逐渐将这一差概念置根于市脂场中街。胃200盈0霸年选1量1抗月嘱2难—米4运日举办的智能赏化楼宇博览会植也羽使旷“杯智能室化宝”路概念形成了一辽种趋势。智能椒化将成为每个虏楼盘不可缺少荡的功能。寇1托0殃．从楼盘销售势宣传上看，市昏场虽处于买方轮市场，但消费然者还未到达理抢性化的地步，弊卖方的有效引绿导对买方的购绳买决策会起到垃很重要的作用联。例如蓝湾俊镰园项目，运用栗了多种宣传手丢段，在江城刮活起了一阵蓝湾衡旋风，使得一课大批有购房意脾向的消费者最雕终都成为了蓝区湾的业主。独1构1储、奥迅吐从品牌上看，根城开、统建、告富强、康居、少百步亭等企业茶的楼盘绵以活“蛇购买安心、质沙量放心、居住页舒臣心辉”竿的特点，成为更市民购房的首羊选。叉200炎0灯年武汉房地产杂市场总体情况栗是很好的，但最是也有一些缺冻憾。例如在某幸些区域中存在涨着住宅商品性再价比不合理等做一些问题，部阔分发展商在开怖发楼盘过程中系还存在着较多博片面追求高利蜡润的短期行为尿，如选材不精城、建筑质量不测合格，乱收物匀业管理费等。逃3捎．先3域分类物业特点逢（亿袍房猎http:/驳/www.f统呈.c灶n忌）锡据《武房指数盟》统计蓬，岸200督0尽年四个季度，量武汉市房地产涝价格持续增长辅，住宅、写字秤楼价格指数情机况如下：仇从以上数据可责以看出衡，最200光0恐年住宅增长较笼快，写字楼的逆增长较为平缓舱。总的来说，团我市商品住宅娱的开发、销售麻都取得了较大阅的发展，销售半价格、销售量设一年中均有较翼大增长，写字蜂楼市场也逐渐宋走出低迷的阴趋影，步伐虽慢进但形势喜人。拣通过上图进行学简单的回归分桨析可知，天在盈200敞1雕年的一季度，蛇住宅、写字楼晶及综合物业指逢数的趋势仍将堡上升。住宅逮住宅类物业一阶直都是房地产沈市场的中坚，趣无论投资开发棍还是销售，一疲直都是市场的裁热点，我市住遣宅房屋销售面棉积已占总销售旅面积纺的敏94.5%,洗违个人购买住宅窃类房屋的销售缺占总销售面积铸的怪94.7杂%畏。撞200碑0罗年四个季度我落市住宅价格分休别例为担1945.4今9绸元烧/郑平方米鹰、妥196巾3恳元巡/至平方米坝、何2003.9绢3纪元遭/呼平方米竭、炕2021.6稀6仪元漫/西平方米，呈现扩出逐步攀升的窜态势，（见右著图）全年平均王价格饼为敲1983.5孤2炉元参/任平方米。倡1叫．普通商品房岸销售情况稳中许有升，少数项沟目售价略有下犬调，但仍然是足市场内聚集人锻气的热点；怎2拒．经济适用房翅，走势良好，堵产销两旺，是迎市场的抢手品毁种，价格感比隐199捷9孩年上冒涨歪3.1朗%洞；我市经济适泼用房均价屡在叙130猛0薯元重-140捎0舰元涂/偷平方米之间；化3叠．别墅、高档忧公寓市场有回左暖趋势，在都职市花园、丽岛刊花园的带动下筋都有反弹的迹夏象，价格柏较邮199秧9芒年上当涨严5.6天%尼，成为新的市血场亮点。写字楼镜由于宏观经济坟环境的转结好弯200怨0寺年我市写字楼耗价格较往年都潜有提高侨。盏200散0放年四个季度写绵字楼价格分别虽为饲4003.9耽5修、寇404谦8贤、麦4058.3辈3届、其4070.7省7盗元坊/搂平方米，平均室售价稻为嫌403被2姻元息/掠平方米，租价涝为兼2煮5沙元监/践平方米，活较捐199集9胶年上鹿涨理6涛%祝。杏200辨0换年写字楼市场控的特点是写字攀楼的地域分布钩对其价格的影家响程度加大睡。巡200汪0遗年由于写字楼悠的密集区域转呢向了建设大泉道增“贪金融一条河街百”挠，因过此寨200税0趴年写字楼最高招均价地区烂是轰“梳金融一条巷街证”染。写字楼地屠段派-慢价格分布图如存下：匀1候．建设大道上催自青年路，下虹至香港路一带电是武汉市高档鲁写字楼最密集聚的地方。汇集雨了招银大厦、傅建银大厦、新观世界国贸大厦插、信合大厦、踏瑞通广场等众壳多的高档写字市楼。该地段真违正是我损市格“丧寸土寸腹金迁”献的黄金地段，纪平均售价估在去758卵0染元谋/指平方幸米椅享，平均月租价改为佛6缩0驾元握/菊平方米，平均马入住率谊为马60挎%碑左右。馒2浇．解放大道至藏武胜路这一地遵段也是我市中农高挡写字楼较浇密集的地段，纱武汉广场、泰假合广场、中原披大厦、化工大泰厦、良友大厦丝。平均售价春为若503过6灶元与/插平方米，平均躺月租金牲为旱33.磨8知元刑/站平方米，入住逐率危为星55页%奥，退居次席。犯3盒．胜利街至江订汉路一带、沿堤江大道。聚集币了武信大厦、寄金涛大厦、长梢航大厦、金冠胸大厦等写字楼枪，平均售价从为步416疗0笨元旷/庸平方米，平均代月租价遮为镰32..全8宗元王/仇平方米，入住丢率疼为闭50遇%荣左右。誉4烤．中南路至武嗽珞路沿线。中醉商广场、发展岗大厦、中南大较厦、江天大厦趴、汇通大厦、殊亚贸广场，该映地段平均售价污为括409仿1笨元身/僻平方米，平均债月租价垃为纳35.垫9叛元毒/逗平方米，入住涌率途达燃70缩%装。糕5购．宝丰路、汉侧阳地区。平均艰售价榴为薯381肝0停元译/追平方米，平均饮月租价知为池3盼0导元撕/练平方米，平均档入住率怜为谎80虚%豆左右。数加萄入鲁WT妈O掠后随着外商外个资企业的进入眼，会消化一部区分的空置写字菜楼，因此我市杜的写字楼市场臭会有一定的改再观，但写字楼恶市场的整体走桂强还要靠我市晓宏观国民经济配的拉动。商业服务用房形200深0蓄年已经遏制了奸下滑趋势，开竹始反弹走强。拳主要得益怪于傍200研0头年市政府所进梯行的一系列改舅造建设工程如粒：江汉路改造刊为步行街，洪浓山广场、鲁巷圈广场、首义广趟场的设立等等吃，这些都为百商货销售服务业拒带来了巨大的蹦商机，也为商泡业服务用房的叠发展提供了机碎会。我游市氧200剧0阁年新开大型商积场望2词家昆—呆—各庄胜崇光和鲁灭巷购物广场，恭百年老店中心慈百货重新市场句定位，重新改焦变形象，武商役三家店连为一案体形成商业城伏，这些都刺激棋了商家对商业膝服务用房的需抵求，促使商业尿服务用房价格士回涨湖。舌200奴0秃年汉正街也提恒出了二次创业条，大夹街商适城见50忘0垃个商铺全部发屠售完毕。但由社于还有部分地醒区的商业用房截没有配套支持北，没有形成规邀模，空置现象吴还是比较严重扔，经济效益不刃好，价格很低汗，比如徐东路清上的商铺。耍从以上资料可饱以看出，武汉任市房地产市场逢环境是良好的信，各类物业正疮朝着有利的方坚向发展，尤其酿是住宅投资，男将得到进一步楼发展。宽3典．绍200及1化年及未来武汉州市房地产市场岂展望（亿剥房烂http:/巷/www.f全例.c心n查）奥200熟0机年湖北省房地妈产价格从低迷任状态中走出，小呈现出逐季上准扬的态势。因南此支200讯1量年也是武汉市系房地产发展的设重要一年。崇1罚．毛200肌1慈年武汉市的十草大工程计划之普一就是房地产漏开发方面的投页资达阁到啦10吴0乏亿，住宅竣工体面积腰达参50阵0悬万平方米，这娘预示着将掀起月一轮新的房地贱产经济热潮对。膝200涝1付年开发主要集分中在后湖、常歼青、南湖、四肃新及长丰地区顷，人流分布将塞向城市外围分辟散，武昌、汉坛口、汉阳人口姑居住和用地将缝相对平衡。柄2范．速200慰1嘉年，武汉市房吐改的总体目标当是全面推行住池房分配货币化曲，提高住房社建会化、商品化漂程度，建立适叹应社会主义市训场经济的城镇达住房新制度，默落实住房补贴鸽分配，释放购绸买力。捕3盛．继续加强经拉济适用住房的船建设，并浅在蚂200积1酸年武汉市将建回立起经济适用雁房的审核机制逐。经济适用房泡的总量在与商揭品房协调发展爸的基础上实现叙三个控制：一灯是销售对象的蒙审核控制；二绘是完善价格审东核控制，三是盛面积标准的控丈制。岂4泻．丧200舟1挠年，武汉市市式级和各区级房呈地产有形市场劈即将全面建成声并实现互相连征通。将提供规绝范交易场所，计提供大量市场滨信息，提供快愉速的交易服务震，对促进市场矿流通将有重要丘的推动作用。下5缩．建立高效的机房地产行政管镇理体系，积极盘推进房地产交巩易与权属管理明一体化，落实榨《简化房地产躲交易与房屋权皱属登记程序的位指导意见》，足切实解决目前剑房地产交易与袖权属登记中审浊批环节多、提含供要件繁杂、爆办件时间过长皱等问题。推行奋一个窗口收件继，一个窗口发丧证，简化程序祸，降低收费，竖为促进房地产恨交易起积极的慎推动作用。嫌6驰．规范物业管铃理，明确物业袜管理收费的定惕价原则、定价筋方式和价格构克成，规范物业惑管理收费并加循强监管。同时告修订和完善原节有的政策法规条，对物业管理寄发展和市场行崖为进行有效规谊范，力争形成齿一个系统完整垮的物业管理政袄策法规体系。汪7德．积极推进武蹲汉市国民经济歼和社会信息化最进程，启动房惊地产信息化、迷网络化的建设泥，扶持一批慧像始“沙亿房壁网呜”娃一样的高科技钞企业，建立、辨完善和规范房斜地产信息咨询偷服务体系，大甜力发展房地产匹业的电子商务硬。雨另据专家预测文，亮200将1萍年房地产价格行的大趋势是上布升，但上升幅炒度不强，界呈妹“吧软毙升何“亮状态。只支持软升的主侵要有以下因素识，首先是多项背房地产扶持政母策联动将拉动援房价上扬肚，倍200吴1秘年这些能影响限房市的政策主踏要有：住房分示配体制改革，睁住房供应体制货的重大调整，路二手房交易市蛮场的进一步开棉放，住房金融宏培育和加快发泉展，加强住宅乓产业化，提高闯住宅建设整体使质量等，这些第政策极有可能蛮将住房的巨大宏潜在需求转化蔽为有效需求。龄另外银行的多详次降息也有利典于居民增加对负住房的投资，尘住宅消费的可丙能性和市场将终会扩大，加上迎有关金融政策粱措施的实施，役也会对房地产坛起推动作用，个如袭200市0眉年国家加大住孟房公积金的归筐集力度，重点潮发展住宅组合己贷款业务，延朽长按揭期限，葵完善住房贷款躬保障等，都对阀促进市场消化懂，提高市场价柿格起到积极作秩用。（《长江扔日报触》誓200煮0快’央9蚂）蹦(谨三繁)贼有利投资经济们形势成因分析鸡（亿霜房模http:/亡/www.f干诚.c继n鸟）努（一黑）告秒国家宏观经济砖的影响葡览截桑止伤1鸟1区月份，我国经该济保遮持急8.2尺%脏的高速增长。也是亚洲金融危健机以来表现最晴好的一年。主没要表现如下立：铸1激1雁月份，全国完圾成工业增加邪值改217鼓1隔亿元，比上年晕同月增喝长傲10.6踪%侧，继续保持比田较快的增长势慎头钩。厌1-1口1南月累计完成工灯业增加武值韵2132尖7演亿元，比上年楼同期增段长椅11.5呼%追。国有和股份份制企业生产增漠长速度超过集牙体、外商及港剧澳台投资企业给生产增长，表隔明我国经济已央经走上健康发糟展轨道咬。什材工业产品销售流率稳定提高骤。忆1呈1毅月份工业产品闲销售率姐为补97.42%衬,厌比上年同月提交高疯0.1猾2稻个百分点，与宰上月产销率基涛本持平打。葬1-1钳1次月累计，工业洗产品销售率胜为慌97.27%浸,仇比上年同期提植高来0.6喉6质个百分点。拐前俯1纸1类个月累计出口床交货值比上年当同期增衡长冠26.1戒%笨，仍保持了快览速增长的势头通。责1雷1枕月份全国居民傍消费价格总水察平比上月上筑涨嘉0.帖7扭％，比去年同沫月上铅涨最1.3蚕%狮，遗1-1遵1眠月累计平均，带全国居民消费掩价格总水平比宿去年同期上闪涨造0.2弟%削。其中居住商躁品和服务项目柿价格分别比上脊月上输涨云1.0盟%竖和肤0.3闹%液。仍笨（二江）斑妄武汉市经济发皇展势头良齿好止惜今年以来，武勒汉兽市旱GDP驱携一直保溉持门10蚂%若以上的增长率眨，扛因壮GD惭P连增长带来的财泄政收入增长额挤约翁为齐1枕3讽亿元左右庄。岸1告0丹月份，全市国匆有工业及年销者售收升入储50绢0蛙万元以上的非闲国有工业企业洗完成工业增加养值母24.8略5桂亿元，按可比重价格计算，比脆上年同期增龙长宏16.35安%该。各种经济类傻型工业竞相增镇长，外商及港陵澳台经济增幅凭最高。国有经绞济、集体经济觉、股份制经济顷、外商及港澳汤台经济分别完痰成工业增加劣值宣12.6砍2碑亿元剂、拘1.4鹿8熄亿元膜、亚5.6红6滥亿元抓和组4.5赏9陡亿元，比上年纸同期增辜长密10.6饿%姿、顶11.0罪%涨、仍16.9隐%耻和惑30.3切%员；行井1热－已1梨0拌月份，全市完平成固定资产投始资钥193.4杯3亚亿元吸，庙伞比上年同期增隙长厚6.7拳%浑。其中基本建柳设完成投泪资筐71.2啄8乖亿元，增琴长碧3.6摊%碎；更新改造完恢成启46.9签1悦亿元，增槐长只2.9拘%词；房地产完欠成岩70.2槐6遵亿元，增吹长嘱4.9老%骨。消费品市场考繁荣兴旺，外底贸出口大幅增驾长。对外贸亦易淘1那0松月份实现外贸部出丽口烘345矛1捆万美元，比上砍年同期增可长滴31.3置%域，保持较高的热增长幅度。截比止眉1器1栋月底，全市国养有工业企业总挨产值同比增都长模14.4什%蜓，产品销售收沟入增搂长它22.差8念，实现利税增爷长挎70.9虚%硬，实现利润总浓额由去年同期赵的赶负强2墓亿元到今年盈发利肢6.宾7煤亿元，亏损企拒业的亏损额由代去年同期价的岁7.粗9昌亿减少哗到盆5.涨4络亿元犯。贡因（三）全国整牲体房地产市场绒发育发展情况纳良稠好史1斑1炊月，空置面积县分类指数值尽为口98.1近8凝点，明显低于漂去年同虏期稼104.8山2球点的水平劣。庭选今年役前旦1窝1斧个月，商品房住空置面积的增狂长速度刷为樱11.8壶%控，当月净增空泥置面康积挠16则9躬万平方米碧。妥率在销售持续升宾温的推动下，欠商品房销售价茧格稳中趋升。聪截倚至响1脉1抽月，全国商品雁房平均销售价箱格为每平方袜米币209榴1革元，同比增楚长猫2.2尿%加，是下半年以鸦来的最高增幅壶。其中，商品健住宅销售价格渔为每平方筒米摆196军2筑元，比卸前揉1君0彩个月增奉加航4风7轿元套。彼坑今年，房地产班开发投资明显讽快于同期基本鸡建设和更新改靠造投资增长速稠度。今年已前医1铺1堤个月，全国完促成房地产开发滤投胜资着3744.跟3歉亿元，同比增活长拣24.11英%财，增幅比去年参同期提陵高饶3.稍7雄个百分点，房皆地产开发投资买占固定资产投铺资比重收达临20.6程%怕。转刮受房地产开发战与销售快速增冲长的影响，土月地开发面积明于显高于去年同数期。霉前嚷1吴1类个月，全国累眯计土地开发面射积亩533旱7泉万平方米，同烂比增独长丛36.9献%巾。赛亭（三恒）笨牵积金归集、商芦业银行住房贷升款的有力支亚持怀头据统计，今年狐全市公积金归观集额母为配5冶亿元，超过政右府爬4.兴5家亿的目标，公诵积金使茅用牲4.8炎6览亿元，截止今砖年，公积金历抄年累计归集额肚为鞋2伶2队亿元。另外，庭商业银行住房浊贷款的程序简黎化、贷款额度堆的加大及贷款恒年限的延长都剖为启动房地产亚市场个人消费尺创造了条件。席在充分的资料悔基础上，综合痛上述房地产投瘦资环境分析和坑经济形式成因造分析，可得出仓结论：国家宏鲁观经济形式是素可喜的，与房材地产有关的政括策和法规有利络于房地产市场悄的进一步发展购和活跃，因此死可以说后湖花颗园项目在投资详机会选择决策筋、地段选择决呀策这两个方面穿是有充分科学革根据的。择第三嗓章全压项目周边物业着市场调查分析息项目调查是可姐行性研究工作宁的基础，是在搅地域选择后进渴行的多项生活气指标的调查。英本次调查分析宪主要是针对拟量投资地块的地枯理环境，后湖常地区区域房地偶产市场，地区造既有的生活消怪费条件，后湖此地区住宅消费隆者等几个方面珠的调查，为项蔬目的可行性分呼析和研究提供斗充实的研讨依球据。漆该项目位于江且岸区后湖乡，波现在先对江岸崇区房地产市场点作简要的概述痒。下图表是江货岸灯区物200屑0扎年的房地产价怒格和指数：与江岸区价由格时他江岸区指数则一季仪度接2218.躁78100累0轨二季搭度静2227.苦38100扯3.876固三季殿度虑2223.招24100汪2.86车四季巩度啦2226.带24100双3.2孙200产0现年第四季度江瓦岸区的价格指钱数走势由上季利度的下跌转变乎为小幅上扬，龙但指数仍没有士达到二季度高究度，因为江岸茎区的房地产价辨格水平在武汉稳市是属于较高析的，而今年房森地产开发大多求集中在江南地皮区，使得该区旁的住宅价格徘桂徊不前，江岸辜区由于自然条耗件的限制使得业住宅开发投资螺大部分都分布珍在中北部地区吨，建设大道南灿北，台北路、夫香港路一带，武是房地产开发巡投资较集中的推地带，主要原陈因是该地区的值建筑密度较小亚，交通便利，拢距离中央商业文区较近，这一式代拥有台北花朋园、台南花园钞、德富花园、卫澎湖高级公寓勾、台北花苑，锄碧波公寓、国睬信城园林小区沾等众多的住宅代小区。位于高凶雄路的国信城恩园林小区琴，梅199枣8尝年松5诞月开盘，目前葬已属尾房，但扬第四季度止以员235层0常元疫/徒平方米的现房鸡价格出售滥了趟450沿0斧平方米，销售径业绩较好真。基宇后湖、竹叶山盒一带也是该区射房地产投资的拼热点地区之一朗，这一地带是逮相对较偏的地劈段，根要据逆“居城市空心森化嫂”锦的理论，离市锄中心区有一定吉的距离，自然批环境较好，并球且有开发大片趋住宅小区的条坑件，是未来最厌适合居住的地捷区之一。这一夕带已经有佳海间华苑别墅、竹吸叶山花园、后饰湖生态花园等做住宅小区。这枪一地区在未来网升值的可能性例较大。位于该侧地区的东方恒省星园，本季度五期房销售价格驱为其188汇6造元畅/思平方米，低于陵江岸区的均价不，本季度销售近了浴1.6圣5件万方籍。第越一、投资地块陶的地理环境拜土地是不可再光生资源，一个喝项目的土地价辟值是有多种因锄素综合作用的有结果。土地所醒处的地理位置汇，周边的自然遣环境，人文环缘境，市政配套抱及临近楼盘的蚂品质等，决定谦了此地块大部仿分的市场家者宴，因此，我们村首先从地块环惑境入手调查分功析。里1咸.挪土地性质及地译理位置综述乞地块面积：净腔用地面绕积迷8.3撑7方公顷，近似平桂行四边形，周闯边主要有水塘摘，菜地和村镇絮建设用地构成仓，较平整。肺该地块位于江望岸区后湖乡石猾桥村，远为农妖田，整个地块报较平整，无丘腾陵，小山包，杨且地块的延伸思四周也大致是益一望平原，地隐块周围有叫多蔬的村庄，主要慌有石桥村，塔钩子湖村（由渔屈家墩，福园村祖，芦家墩三个腐自然村构成）差，新春村（单有躺200嘱0院人左右）；还拼有成片的采地懒和零星的湖面朱分布在地块周钓围。陕2低.燃地块自然景观惜及环境质量拢2.势1征自然环境旺该地块总体来锻看属于平原地海区，空气较好超，无大型污染膝，植被水系丰序富。柜以下为地块四浇个方向的环境础情况：1.南向吓远望是一条长邀条沿路而建的虚现代化建筑，雕能隐约感受到链大都市生活，予京广铁路从旁里边横贯而过，取由远及近是大以片开阔地带，棍无障碍物，临瘦近的后湖大道拌平行延展，该乏方向上因有一尿高压输电线路初沿后湖大道方饿向铺设，使得妻该方向上无论承近看或远望的屈视线都被干扰俊，另外区域环纹境因建设公路漫略有空气和噪从音污染。2.北向乖北面遥望张公交堤，成片的草怒地，带状的防常护林区沿堤分躲布，大片的湖灾泊，莲池密布湾，自然村落散诉布其间，湖水古清澈，空气清美新，宁静而美劣丽，但近处有苍零星的小村落氧削弱了景色。3.东向蹦远方较开阔，言中部为建设中归的东方恒星园再，近处的竹叶脂山路边为商铺浆，工棚映入眼势帘，黄孝河平僵行流过，隐约更有河水淤积下急来的异味。4.西向饭西对姑嫂树路常，进处无高层敞建筑，视野开世阔，远眺现代衰都市居民区，姻隐约可见正在厨施工的新华家穷园，自然村落域和耕田水塘由拘远及近步入视距野，也是因大产道的施工沿路转有灰尘。状2.溜2序项目周边情况集我们选择以本菊地块为中心，罢南至五干道（欣发展大道），徒北至张公堤附延近，东西以姑口嫂树路和岱黄歪公路两侧为界松，集中调查。隔1厉．码骂地形地貌状况鸟（详见附图地亿形地貌图）嘴2罗．厕晶物业形态划分丽图（详见附图茄物业形态划分正图）永3颗．吸立局部放大图（三详见附图局部先放大图）附图说明捷1稿.程岱黄公路一带热区域调查口自然环境：该鸡带为平原地段凯，靠近黄孝河暮，两旁不远处怠有若干小湖，贴附近的村落有气石桥村，塔字和湖村，新春村脚，都属于后湖扭乡。后湖乡乡绝政府靠近竹叶坛山路，距石桥妨村不访到剧50食0尸米。附近设有热成片的自然林薯或人工林，惟刮有路两旁不多台的树林，大车丙过后，尘土飞谈扬，该地段绿牢化较差，但也易没有什么大型屈的污染源。饶社会环境：道新路路面状况较丑差，经常有载击货的大卡车经岸过，到市内的膜交通不便利，括沿线只碰有异71蜻6挠一路公交。地魂段入口处有大催东门客运站，忠有许多通向周漫围县市的长途喇客车。水电气锈的基础建设均咬以到位，电话轻线已铺设，但转没有网络线和超有线电视线（馋新建小区除外雷）。路边附近赤有颤2-庄3棒个门诊部，有蹈中国信合，农尺行等金融机构衫的分点。石桥氏村对面有华中口高级中学，但对距石桥村较远重。没有大型的相娱乐场所，只昨有几家小型的丑台球厅。窃人文环境：沿军路两旁的居民护来自不同的地芝方，主要是石蚕桥村，塔字湖彻村等附近的村铃落。另外还有外武昌，汉口，恢汉阳的居民到住此打工。同时好有黄陂等附近然区县的居民。煌他们大多是出盏外打工来到这暂里，租用当地宵居民的住房，肌沿路地带和石年桥村大概凑有凶2-棋3报千人。居民的串房屋大体联为躬2-俘3滥层，比较简陋号。杆经济环境：有膊一大型钢材市掉场，路两旁一引直到石桥村居姥民的收入水平复不等，属石桥端村的居民每年桨固定映有宝1000-1国50遇0感元的收入，来浑源于村办企业牙，承包队，出路租房。另外村占民可选择在路洋两旁租商铺，惊发展第三产业沟，或在一些私动人办的公司打窝工，如武汉新耻基业混凝土有铲限公司等，他说们的收入较高牙，每月献有遵100某0培元左右的收入纺，另外有些较赠大的公司都有伍集体宿舍，员疑工来在各处，傅有的住在二七塌路。晶此处本地块东却北方向的村落菜属于石桥村六晒队，该队共满有陈6新0茧户，恭约皱25商0醋人，村民主要写以种田，打工弓，出租房为生慧。对村大队而碌言，收入主要纠以浸“钥卖跃地粮”洁为主（该村的申集体地梯约捉40饥0隆亩），收入该餐居民发放补助汤，基本上每户姨居民灾为拣4000-5牺00递0车元看/虾年。该村交通钓不发达，小学切，中学都比较筝远。居民主要坛以石桥村人为煌主，有一些来倘自黄陂等地区帖的打工者。工未厂很少，只有疗几个村民自办禽的个体小企业祥。雇员多为本皮村居民，村民探自建房多为二质层楼房，建筑床面积曲约超40亲0装平方米左右，笼很多房子由外企来者租住，该膛村的水电，通裹讯等都不完善丝，绿化状况较头差，周围有很轮多废墟空地，阵基础设施和公瓣共设施都不完喉善。霞2善.休塔字湖村至张睛公堤路段调查胡自然环境：沿旦线区域自然风竟景较好，多湖镜泊村庄钓鱼台宴，无污染，空框气清新，景色悔怡人。沿张公客堤路段以绿地尸，防护林区和神湖面次第构成乘，地势平坦；串塔子湖路段属迫平原地区，沿坡路自西向东依律次分布新春村工，塔字湖村（禾由渔家墩，福辛园村，芦家墩秆三个自然村构跃成）。周边以得菜地，耕地为璃主，零星分布贞水面，石桥村俭路段基本同上鲁。叶社会环境：该非区域位于江岸亲区边缘。纵有膨张公堤，横有昏竹叶山路，内革为塔子湖路段矩，交通便利，些有牧72呆6肺，讨6赌9物路公交车。给证排水设施齐备展，供电设施相家对不足，但具屋备发展条件，专有待进一步建鹿设，通讯便捷塘，暖气设施有与待进一步开发蹄建设，有液化买汽供应站。萌经济环境：该泛区域人口经济贱实力不强，居纳民收入水平普址遍不高，工矿怜企业大都以民伍营，私人企业璃为主，现达到渠大都处于半停助产状态，但私踢营企业仍具相啄当活力。商业谁，金融业，服影务业仍处于落辨后的萌芽状态旺，有银行，合陕作社零星分布败其间。当地居康民收入差距较庭大，新春村，标塔字湖村平均双月收入绿在缓150拉0足元左右，主要俘以房屋出租，拨村办工厂承包棒，打工，养殖堵为主。稳3徐.堆姑嫂树路段调贵查等沿汉兴路至张矛公堤害段弓,饿交通便释利问,罩有秘560,71竭1,805,妇71,527筹,35,4故1计路公交线路经烂过忙,旋物业基本为三桑层商住艳楼闸,屯底层为商陵铺乖,权楼上为住房。叮商业发苦达金,艘相关的银迷行田,连医院诊四所芦,雾小舟学乱,集中学设施齐轮全受,坛有汉兴学谨校宋,估武汉市第七十土一中学设在该疾区独域咏,告但环辟卫闲,刻绿吩化垮,尼无了设施仍停溉留在相当低的辨水平。居民以使本村居民为趴主岭,已外地人占小部互分另,爷村居民收入来鄙源以出租房漆屋愧,店商筋铺驳,贯打工为主。区削域内有祥龙实达业管,寸华美生活锅炉独制造碌厂涝,断红岩汽车武汉圆销售公司等为垫民营及私营企欧业怕.欠沿路可视园丁梯苑、富康花园瞎等已入住的居壮民小区。霞沿张公堤段以异居民区为领主受,毛零星间隔有林帖区和小块菜林地环,件无商业门永面缓,睁有两个工厂及牵武汉新世界畜浓禽水产市场。娃沿线辆有忽3车5炉路车通管行多,理基础设候施区,即公共设施相对萄滞后。姑嫂树枯路段以民届营问,栗私营工厂为细主建,被大都处于半停坏产状疮态示,蒸另外该区域内吼设有武汉市劳省教正所救,绕戒毒所。居民植收入主要以经烤营钓鱼点台努,像打奋工学,民出租房屋为来脚源胸.敌道路情况较距差兼,待路面较伸窄样,衰且坎坷不胖平驾,牙绿化很盟少嫩,随自然环境一抹般勺,肾无污锦染潜.城整个经济实力案较同区域内其煮他村较肤强半,太交通也便挠利巾,异基础公共设施腰也相对完镰备膊,成但自然环收境讲,片景观不如其他春村。懒4狡.伐后湖大道西段献至石桥村一带变属石桥乡行政斗划变分叛,赛居民侍约连80血0返户。因没有土界地林,樱乡民很少务朋农钻,铁乡里只有少数革鱼塘。乡里人毁们生活来源主粉要靠外出打工泻和房屋出唉租成,仪每户的房屋大窃部分遇为谨2-办3唯层的楼跪房倘.帅区内企业和勒少寸,掠大部分已关蚕闭阀,晒只有少数几家盛如佳乐化学涂耗料有限公膀司心,号田田股份集团泊有限公司在经救营。汉口殡仪岔馆就在石桥村烘路给旁搂,针有两所学湿校扯,毁一所幼儿粘园械,弦两个集贸市际场榨,涂一个卫生所和瓜几个小诊禾所雹,始因后湖大道在顶建捆,躺乡里的水电十婆分方便。风5萌.粘黄浦路一带至族工农兵路一带咬自然环灾境娘:玉沿线因是城区浙主干摆道帅,致叫喧您哗感,郑发展大道至姑票嫂树路两侧临钩街多为建炒筑爬,扛底层为商铺门述面座,胡上层为居民居等住。二七路沿坏线景观较谊差鹿,齐正在进行基础榴设施道路建鞭设呜,继旁边多为低层闷住烦宅思,肚商业用房较贼少脖,摸离二七路几十悟米以外为江汉甜铁路西线，铁语路线以外是大蝶片的农毙田锐.浊人文环砌境笑:跪发展大道一带绕科刚,威教池,赵文须,搏卫事,郊娱乐等公用设鸭施一应俱全。职发展大道临街膊主要是商透铺输,缠背街处大多为否住革宅床,烈其中发展大驰道拖,贞二七路附近都爆有村慨庄丰:大黄浦园丰垒村虾,示胜华劣村絮,烫人口数量均斜在骑2000-3意00宾0惯人之间。垫经济环桂境屡:欣发展大道一带渴较繁统华方,航银盒行淡,邮酒店及商业网慰点较喷多同;艺二七路现今在谋修建公饶路止,尸路旁有零散建叮筑鹊物苦,铲大部分要拆由迁蛋,袭道路通车蒸后谣,投经济环境会有承大幅度的提高伸。过二、后湖地区夏区域分析基1筒.字基础设施状况婆分析芦1.祸1支交通状况荡本地块四周已怒初步形成了大栋的交通体我系松,洋东西向有近年范来新建和在建吵的发展大驳道优,是后湖大猜道耳,怒幸福大库道眉,岭张公堤路相段丽,乎其奴中桑,研后湖大道正在席加紧施工建揪设第,公年底前建成通挖车后将对本地线块项目提供良描好的条夺件胶,胶南北向主要为银地块两头的姑予嫂树路和岱黄猛公路。姑嫂树手路交通便蚕捷饰,蠢有打560,71盛1,805,谦71,527妥,35,4醉1希路等通向各个简方臣向还,径岱黄公路公交碎少词,雅只较有虚71蚀6灿一路公交复车艇,猎终点止于东方染恒星园门废口聪,朱与发展大道交姑汇路口还有东刷大门客运爆站凡,掠客车主要是运亮送人员去黄陂敲等县城。份1.延2膛人文环境及生糠活配套设施慧地块周边商业溪网点和金融机死构交齐全的主懒要位于发展大雄道和姑嫂树路盐沿验线堤,傲如世华大酒米店干,玉中百仓单储撞,汁农劈行勾,郑建行搅等咏,窄但距离本地块尘较虏远竹,杜岱黄公路沿线蝴主要为小的商哄业铺钞面蚊,亦专业性市初场北,权无酒圾吧块,叠网吧等娱乐设交施。教育机构奖不健径全贸,边仅有华中高级妄中委学膨,优塔子湖小学和粱黄浦园丰村小索学逃,茶田园小区小学钢等观,熄医疗设施缺绿乏融,哥主要为小的门会诊部。总的来锈说规,顺人文环境几生兆活配套设施较号差敞,槽是项目开发的汗一大劣势。控1.谢3砌市政配套设施骑水叹:迹该地块用水有阶宗关水厂提防供荒,也在地块南侧的吩后湖路建有管合径慎为毯30渴0罗毫米的给水尼管轧,巧地块用水可由得该管接入。该状地块雨水属入黑黄孝河系运统砌,辨污水属入三金盖潭污水系统。谎该地块南侧的亲后湖路建有排苍入黄孝河的雨般水箱下涵剥,胳地块雨水可接瓦入该箱摩涵舅,扎地块周边尚无资污水管。螺电详:威该地块现用电再有西北侧的新传华路变电所文的容10k烂v敌架空线路引来葬。《武汉市城清市总体规祥划句(1996-貌2020疮)程》中确定在该港地块北侧新建锻德胜男桥哥220k骄v嚷变电饲所搅,慕届时该地块供夹电线路有德胜史桥变电所引来犬。晴气阿:组整个后湖地区喉目前有三种供由气方逐式交,基瓶装液化石油稳气垒,朋小区气化和管凡道煤嘴气驴,棵其中管道煤气壁有管道煤气公牙司供钓气杠,趴有赵家条储备兽站沿黄浦路延柄长线埋洞设国DN50代0减管道至后湖生典态花园一可带简,样后湖路在黄浦联路延长线西侧眉已埋帅设陷DN30蕉0岭现状管袖道共,春东段管道气有抢管道煤气公司浩也正在筹划埋两设抵DN30尤0旬管道。宾邮电电抓信自:扒地区邮局位于辅发展大座道获,授该地块现状电甩信线路由西南古侧的唐家墩电穗信局引来。《冲武汉市城市总竿体规碗划顺(1996-焦2020煤)著》中确定在该兰地块西侧新建队姑嫂树电信分免局轻,鼠届时该地块闲凝心线路有姑嫂洗树电信分局引汁来。妥居民习痰惯缺:长此地区居民主松要为当地农会民平,锄生活以打谈工答,殃种炕植乓,斜养殖为渗主啄,亡年收入水平偏贿低土,设居民的文化水丑平不予高赶,边劳动之灶余运,鸽以闲聊为崭主珠,虽对外界基本不财关心和接触较凳少疾,请但由于地理位芦置靠近城区以稳及外来人员的沈影烛响塔,解生活已开始城阳市化倾向。康2杨.勤后湖地区住宅纤市场调查限2.蒜1蹄后湖地区总体洪规划及土地出唇让情况暑后湖地区是武侨汉市十大综合锹组团之老一驴,倍是以水农面愈,休城市绿炊地标,屿低密度区组成改的主城生态走巧廊傅,庆是以多层建筑蚕为毒主炉,羞小高壶层夕,犁高伟层牙,箭别墅为辅的大虽型住宅新区。窝规划常住人口桶为况4班0贺万君,抛人艘均困2欺4离平方米居住用炕地河,扰绿化率达沈到寺40调%惜以岭上酸,按依据规朵划姥,迟后湖地区将建构有一个市级商裁业副中朝心补,8-1蛋0躬公顷的区级文爽化中绵心符(厅含艺术沫馆冰,床图书术馆买,怨影剧院抛就饶,穗文化馆等文化馆游乐设碰施斯)壮,屈一平方公里的鄙塔子湖体育中揭心板,搬后湖成人职业晴学校和一所特绢殊教育学逃校园,(1-暖2盈公座顷婶)稀一平方公里的项地区级大型市贵场更,剑技术中试基地逃和小型工业庄区框,席现有村民件约腰2.下4恩万传人顿,霉大多为湖南移宜民。倒后湖地区大约舰有庄2.氏5甚万亩楼地集,奇已征用一万处亩峡,拖尚未征用的地冠块扇有兴1.仿5鬼万抢亩枕.杏有四十余家开碧发商已征用土烛地蓄,烧其中有征地指短标的约寺为华3主0屿家酸,满但尚无项织目监,石依据现状和路糊网分工隔栽,圈将后湖地区分讯为瞎:套黄浦路下沿线范以东以西两蝶块潮,苹黄浦路下沿线勤以西称为左天块搁,攻黄浦路下沿线哗以东称为右块东。推下面我们据此勿论述后湖地块滩的出让情牺况圣(英下列情况属规乓划局人员介塑绍凳,幸仅供参氏考垄):弦右块地出让情驱况议:鹅东方恒星曲园小120微0足亩清,都地碎价振3抛3茫万泰元与/碌亩。中联三悦星话60曾0慈亩蜂,2蠢0株万匆元瓣/氏亩疫,反加规铸费均22-2遵3伍万渴元律/饲亩见,翼世纪家园康居幅工龟程剖300忆0厉亩港,奔后湖生态花拆园底60叠0蒙亩陆,1盯8云万狸元丙/犁亩励.直后湖乡政府已都征用蛛地聪2200-2状30剃0张亩筋,浅城开集扶团腾100-13笋0咐亩。康左块地出让情赛况津:论左块地规划局烈拍卖地惊块歪32鞋9室亩蚊,隔黄浦科技遥园姻400-60崖0奖亩群,爆塔子湖边城开呀集遇团相97圆0汪亩营,忧统建外办韵40尖0匀亩握,移塔子湖西路有滴澳门花险园筝(患从市见义勇为歪基金会处购佩买延)统新世界公司开垃发的别墅和梦返湖花园。幸福堆大道以南有市民规划土地剑局探P(2001才)00先1占号拍卖地失块误12兽5穴亩厕,储上方顿约块16深8线亩摆,谜下方临路边遭有已3当6孔亩凶地沟,编再下仍方狼,跌京广铁路预留书线两边为黄浦粉科技主园翅,透该拍卖地块以乌西为石桥村的普三家村办企业屯及散居的村民执点劣,搏菜税地优,尽鱼湿塘续,却以南为菜地和券鱼蓝塘卧,何因石桥村村规型划未上销报诸,蔽固维持现状尚锡待后续开发。归右块地黄浦路竖下沿线有佳海劫华苑和竹叶苑食两个项坟目攀,犁朝北上方为东计方恒星羊园趣,便再向上为后湖懂乡政府和后湖狗生态花园及世泄纪家返园辜,弯黄浦路下沿线弟与竹叶山片东忆部为万隆科技梦工业区等。惯2.蓄2乱后湖地区开发匪现状及态势甘后湖地区目前骄开发的住宅小携区主要集中在呼大黄公路以东派，现有后湖生导态花园，世纪项家园，东方恒般星园，佳海华饼苑，招银竹叶序苑等五个项目豆，另外，靠近挡塔子湖一带还拖有梦湖花园，铁澳门花园两个在项目．后湖地渴区的住宅物业侍形态有多层，堪小高层，高层乡，单体别墅，漆联体别墅。后罢湖地区住宅呈窝现出明显的走洁势特点：规模绢不断扩大，价仙格稳步上升，于社区文化浓郁疼，多层住宅畅致销，客源面有嫌待扩展等，下改面是价格，付饰款方式，区域辱发展，供求关然系，物业形态负，户型，物业松管理，目标客啄源等８个方面箩的调查统计情竹况．嫌2.2.劣1扮区域发展状况事现已开发的土探地仅占后湖组五团土地主的岗1/1之0授，已征地为开缸工的土地面积拒为皮1暑万亩，占后湖胀组团援的薯2/脾5馅．随着后湖组轻团开发的不断挺深入，配套的乒逐渐完善，规弃模的逐步扩大厦，人气的悉心辽积聚，后湖组具团作为武汉市受新城区已初现塌雏形．后湖组猎团的住宅建设都符合《武汉市他城市总体规划棉（蹈1996-2富02坦0僻）》，武汉市否政府和江岸区赛政府必将在政既策上加大力度宜予以扶持，以抛及货币分房政昆策的实施和旧幼城改造的进行岁，都使后湖组锯团的发展具有院良好的前景．扛2.2.容2言供求关系叫现已发售的楼稍盘总销售面积侍已稿达卧2轮0丧多万平方米，六已动工的世纪筝家园一期总建京筑面积裁为绞1止8夫万平方米，预驶计今年内后湖藏组团实际供应予量约舌在愿3叹0见万平方米以上候，区域内目前独已规划的项目援总规模谁达易10寄7界万平方米，同绕时后湖组团的注需求量补为揉100领0送万平方米恐（轻4劈0脖万接人窑*2聚5箭平方雹米甩/挠人）。可以这除么说，未来一绪段时间内后湖贩地区住宅供应或量将会不断上蹈升，同时需求维量也呈上升状挽态，这两种上诵升趋势保持着国相对的平衡。揉2.2.脑3顿价格洒200欺0肿年武汉市住宅补的价格全面上鹅涨，今年内将饼持续上涨，从饶本区域楼怕的朴营销来看也是蚕如此，各楼盘鹅的多层起价一兰般都上涨继到狸150泻0载元垒/蛇平方米以上，歇均价达吓到栋176赵0洽元辆/闸平方米以上，跃小高层，高层卫和别墅的价格炎更高。后湖大成道建成通车，食各楼盘的配套轿设施到位后，滨品位的培育成士熟后，多层的伙均价会涨适到娇190中0霞元袖/洒平方米以上，滑这个涨幅是渐蛮进式的。同时稳本区域楼盘比员市内同比楼盘格低谊100签0炊元秧/榆平方米左右，限是客户选择在贤此置业的最重辛要因素之一。裁2.2.皆4汁付款方式区随着购房客户仔的理财能力的滔成熟和投资途贴径的增多，购献房客户选择按吓揭方式购房越残来越多，如后姑湖生态花园蝴，悄80著%和的客户选择按咬揭方式购房，笼东方恒星园更筹是达肝到庄88肢%违，按揭的成数欲高，年限长，弊已成为吸引客颈户购房的一个径重要条件。遥2.2.舱5征物业形态围本区域的物业好形态已形成已屡多层住宅为主疾的格局，将来蔬仍将是以多层重住宅为主，小侄高层，联体别燥墅为辅的格局枕。这符合本区寸域人口的规划箩要求和客户在义此置业的生活怖要求和环境需进求。算2.2.湿6皇户型趣本区域的大户健型暂如乞120-15伪0责平方米特别畅舍销当，圈85-11镇0秃平方米的中户款型也较为好销亦，拐8饥5突平方米以下馆，沟15愚0懒平方米以上基吴本上处于滞销肢状态，未来户纲型将仍靠以构3*2*则2蛮和当2*2*粉2摄为主。扑2.2.霜7笋物业管理锣物业管理以人混为本，突出人乐性化，社区文抢化，智能化竟寿是时下物业管泉理的主流，营山造浓厚的社区句文化环境，维倒护舒适温馨自借由的生活氛围忆，在物业管理轧上强化以人为户本的理念和加玉大服务的范围骂，形成一定的麻口碑将是本区庄域物业管理的舟方向。壶2.2.商8扒目标客源黄目前，在本区考域购房的客户私大都是黄浦路候和发展大道沿剩线的邻近区域姨客户。今明年吉随着区域的市锁政配套设施的嚼完善，楼盘知颂名度的提高，挠来此置业的市著内客户，特别众是有房需要换其环境的置业换赢房客户（政府狡公务员，企事琴业单位人员，侵生意人）仍将迈是本区域重要遵的目标客源。雨三、项目周边她主要物业分析晨星苑1.项目规划丝晨星苑由武汉罗新地置业公司恭投资开发，同榨济大学设计院怪深圳分院设计责，武建集团二缩公司承建．晨方星苑占眯地粱4莲1亭亩，总建筑面嗽积４万平方米现。惭400且0依平方米商网配筐套，绿化率趴达恨48巨%救，容积率鱼为胡1.凶6般，有３栋６层的，乏3撑栋舰1地1汽层扇，叫1梯栋久1临8庄层，总建面配膜比舅3:4:深3去，总户数院约悠34杆0午户．目前１栋妇多层已完成外矩立面装修，即吵将交付使用，垦２栋小高层和未１栋１８层单遣身公寓将械于雅200嘱1筋年侄1公0乎月交房。2.户型设计太多层主力户型跪为再3*坛2予，面积汇为痰11弊9志平方米；高层略主力户型因为自3*舍2你，面积兔为喉14台8泳平方米，小区弄首创高层单身手公寓户型塘为拨1*葬1鞭和捡2*1召,妈面积恩为政51-7寄3油平方米。户型场面积指标如下鄙：羽户说型贵1*12歉*23*2队去错怜式伏耽复式辟面商积弓51-52缓70-73哲119-1帽48188类-2002妻45亩分迟布滨1献8败层单身公文寓犯1崖8帝层单身公炮寓雪雕多层，小高蛇层率主小高宇层孕君多层蔽比碎例认20%1刺5%45%晴15%5错%3.价格策略荐多层价格错为喷17