土增税清算申报表讲解

//土地增值税清算申报表讲解出台的背景申报表内容直接归集法第一页，共33页。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅；（三）非住宅类房产。苏地税规〔2012〕1号自2012年10月1日实施。清算对象第二页，共33页。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。【土地增值税实施细则】第八条清算审核时，应审核……不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。国税发〔2009〕91号第十七条

土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。国税发[1995]90号第三页，共33页。//土地增值税清算申报表讲解出台的背景申报表内容直接归集法第四页，共33页。房地产项目土地增值税清算申报表内容《开发项目情况报告表》《土地增值税清算申报表》《分类型清算可扣除项目金额确认表》《分类型清算扣除项目确认表》10张附表（主要是收入、各类扣除项目）10张附表的明细列表第五页，共33页。

扣除项目金额确认原则扣除原则相关性准确性真实性合法性实际支付配比性成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。同时满足以下两条件：1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证三次分配：各种类开发产品扣除项在已售与未售间进行分配一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。二次分配：本项目开发产品扣除项在各种类开发产品间进行分配第六页，共33页。原始凭证明细表附表过渡表1过渡表21：销售项目收入附表明细表2：取得土地使用权所支付的金额明细表3：土地征用及拆迁补偿费明细表4：前期工程费明细表5：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表6：基础设施费明细表7：公共配套设施费明细表8：开发间接费明细表9：利息支出明细表总表1：房地产转让收入附表2：取得土地使用权所支付的金额附表3：土地征用及拆迁补偿费附表4：前期工程费附表5：建安工程费附表6：基础设施费附表7：公共配套设施费附表8：开发间接费明附表9：利息支出附表10:与转让房地产有关税金缴纳情况附表《分类型清算扣除项目确认表》《分类型清算可扣除项目金额确认表》第七页，共33页。1、《开发项目情况报告表》企业基本情况；项目情况；项目清算条件确认；项目需补充说明的情况。第八页，共33页。1、《开发项目情况报告表》江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表一、企业基本情况纳税人名称

经营地址

成立日期：

注册地址：

企业类型：

地税税务管理代码：

法人代表：

经营范围：

税务登记证号：

注册资本:

主管地税税务机关

二、项目情况项目名称

项目座落地址

板块区域选项立项文号

土地合同签订时间

开工时间

开始预售时间

竣工时间

土地合同面积

土地使用证面积

土地合同与土地证差异

土地合同与土地证差异说明

容积率

绿化率

公共配套设施公配名称规划建筑面积实际验收面积结构情况备注（说明：根据公配竣工验收单等填列，表中内容由纳税人按照实际增加或删除，本表实际验收面积分别记入下表的其中可扣除的公共配套设施面积（2）中）物业用房

社区服务中心

公共车库

配电房

合计0.000.00

项目测绘信息项目合计其中砖混结构（6层及以下）其中多层框架（6层及以下）其中高层框架（14层以下)高层框剪(15-25层)高层框剪(26层以上)其他建筑物1

建筑物2

建筑总面积（平方米）（1）

其中可扣除的公共配套设施面积（2）0

可销售建筑面积（3）=（1）-（2）0

类别面积类别面积类别面积类别面积其中：可销售普通标准住宅面积0.00已销售普通标准住宅0.00已自用普通标准住宅0.00已出租普通标准住宅0.00可销售其他类型住宅面积0.00已销售其他类型住宅0.00已自用其他类型住宅0.00已出租其他类型住宅0.00可销售非住宅类房产面积0.00已售非住宅类房产面积0.00已自用非住宅类房产面积0.00已出租非住宅类房产面积0.00可销售建筑面积合计（3）0.00已销售面积合计（4）0.00已自用面积合计（5）0.00已出租面积合计（6）0.00已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（7）=（4）÷（3）%剩余的可售建筑面积已经出租或自用的比例（8）=【（5）+（6）】÷（3）%三、项目清算条件确认应主动清算的可要求清算的1234—14—2567房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省税务机关规定的其他情况

四、项目需补充说明的情况

next立项批文号、项目名称、项目坐落地址等基本信息根据发改委《项目立项批复》填写土地合同签订时间、土地合同面积根据签订的《土地合同》填写开工时间按照《施工许可证》发放时间填写开始预售时间填报最早取得的《预售许可证》时间土地使用证面积根据《土地使用证》面积按项目累加容积率、绿化率按照《建筑规划许可证》填报建筑物1、建筑物2等按《建筑工程施工许可证》的名称填写，结构类型按《建筑工程施工许可证》的类型选择，面积按照测绘报告填写第九页，共33页。2、《房地产转让收入附表及其明细列表》房地产转让收入附表纳税人名称（公章）：项目编码：

项目名称：金额单位：元清算类别申报合计数年度年度年度年度年度年度调整说明普通标准住宅

其他类型住宅

非住宅类房产

合计

项目销售收入附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月合同备案号客户名称施工房号楼号（栋）单元房号

合同面积

单价

合同总价

实测面积

实际总价调整金额申报确认金额

发票号码类型清算类型备注

车位普通标准住宅

车库其他类型住宅

别墅非住宅类房产

联排

商铺

合计

-

---

时间为合同备案时间；施工房号为房产公司自设的合同上的房号；楼号、单元、房号为公安部门确立的与产权证一致的编号；实测面积为测绘报告确立的面积；实际总价按照发票所载全额付款的金额确认，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。第十页，共33页。3、《取得土地使用权所支付的金额附表》及明细表取得土地使用权所支付的金额附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元支付项目申报合计数年度年度年度年度备注支付的土地出让金

支付地价款金额

交纳的有关税费

其中：土地登记费

土地交易费

土地分割费

土地契税

其他

合计

取得土地使用权所支付的金额附表明细表纳税人名称（公章）：

项目编码：

项目名称：

金额单位：元

序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

支付的土地出让金

2

支付的土地转让金

3

交纳的有关税费

4

其中：土地登记费

5

土地交易费

6

土地分割费

7

土地契税

8

其他

合计

第十一页，共33页。4、《土地征用及拆迁补偿费附表》及其明细表土地征用及拆迁补偿费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度备注土地征用费

耕地占用税

劳动力安置费

安置动迁用房支出

拆迁补偿净支出

其他

合计

土地征用及拆迁补偿费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

土地征用费

2

耕地占用税

3

劳动力安置费

4

安置动迁用房支出

5

拆迁补偿净支出

6

其他

7

合计

第十二页，共33页。5、《前期工程费附表》及其明细表前期工程费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

规划费用

2

设计费用

3

项目可行性研究费用

4

水文费用

5

地质费用

6

勘探费用

7

测绘费用

8

三通一平支出

9

其他

合计

前期工程费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度备注规划费用

设计费用

项目可行性研究费用

水文费用

地质费用

勘探费用

测绘费用

三通一平支出

其他

合计第十三页，共33页。6、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明建筑安装工程费用

其中：甲供材

桩基工程

门窗工程

水电安装

精装修工程

外装饰工程

合计第十四页，共33页。6、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表明细表

纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元

序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

建安费

2

石材

3

门窗

4

涂料

5

6

7

8

合计

第十五页，共33页。7、《基础设施费附表》及其明细表基础设施费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报数年度年度年度年度年度调整说明开发小区内道路

供水工程支出

供电工程支出

供气工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通讯工程支出

照明工程支出

环卫工程支出

绿化费用

景观工程

其他设施工程发生的支出

合计

基础设施费附表明细表纳税人名称（公章）：

项目编码：

项目名称：

金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

开发小区内道路

2

供水工程支出

3

供电工程支出

4

供气工程支出

5

排污工程支出

6

排洪工程支出

7

通讯工程支出

8

照明工程支出

9

环卫工程支出

10

绿化费用

11

景观工程

12

其他设施工程发生的支出

合计

第十六页，共33页。8、《公共配套设施费明细表》及其明细列表公共配套设施费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明物业管理用房费用

变电站费用

热力站费用

水厂费用

居委会用房费用

派出所用房费用

学校用房费用

人防工程支出

（可补充录入）

合计

公共配套设施费附表明细表

纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注

1

物业管理用房费用

2

变电站费用

3

热力站费用

4

水厂费用

5

居委会用房费用

6

派出所用房费用

7

学校用房费用

8

人防工程支出

9

（可补充录入）

10

合计

第十七页，共33页。9、《开发间接费明细表》及其明细列表开发间接费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明管理人员工资

职工福利费

折旧费

修理费

办公费

水电费

劳动保护费

周转房摊销费

其他发生的间接费用

合计

开发间接费附表明细表纳税人名称（公章）：

项目编码：

项目名称：

金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

管理人员工资

2

职工福利费

3

折旧费

4

修理费

5

办公费

6

水电费

7

劳动保护费

8

周转房摊销费

9

其他发生的间接费用

10

合计

第十八页，共33页。10、《利息支出附表》及其明细列表利息支出附表（按实扣除的项目填报）纳税人名称（公章）：项目名称：金额单位：元金融机构名称金融机构利息借款金额借款期限利率允许扣除金额

合计利息支出附表明细表（按实扣除的项目填报）纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要金融机构利息备注金额发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额1

2

3

4

5

6调整事项

合计0.00

第十九页，共33页。11、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》与转让房地产有关税金缴纳情况明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目应缴纳税款金额本次清算申请扣除税金年度年度年度年度年度备注营业税

城建税

教育费附加

地方教育费附加

合计

土地增值税

总计

第二十页，共33页。扣除项目一般原则（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。第二十一页，共33页。土地成本的分摊同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。成本归集与分摊第二十二页，共33页。土地成本分摊的步骤在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。成本归集与分摊第二十三页，共33页。其他开发成本的分摊同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按公告第二条所述核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。成本归集与分摊第二十四页，共33页。项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积（普通标准住宅面积+其他类型住宅面积+非住宅类房产面积）+公共配套设施面积开发成本核算面积=各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积=外销房面积+自用面积外销房面积=预售许可证面积外销房面积=结转销售面积+未售面积成本归集与分摊第二十五页，共33页。某一类型房地产应分摊的公共配套设施费=项目公共配套设施费×（该类型房地产总建筑面积÷各类型房地产总建筑面积）。某一类型房地产的单位成本=该类型房地产归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用÷该类型房地产总建筑面积。土地增值税成本的分摊成本归集与分摊第二十六页，共33页。开发间接费用的分配问题如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积进行分配。土地增值税成本的分摊成本归集与分摊第二十七页，共33页。原始凭证明细表附表过渡表1过渡表21：销售项目收入附表明细表2：取得土地使用权所支付的金额明细表3：土地征用及拆迁补偿费明细表4：前期工程费明细表5：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表6：基础设施费明细表7：公共配套设施费明细表8：开发间接费明细表9：利息支出明细表总表1：房地产转让收入附表2：取得土地使用权所支付的金额附表3：土地征用及拆迁补偿费附表4：前期工程费附表5：建安工程费附表6：基础设施费附表7：公共配套设施费附表8：开发间接费明附表9：利息支出附表10:与转让房地产有关税金缴纳情况附表《分类型清算扣除项目确认表》《分类型清算可扣除项目金额确认表》第二十八页，共33页。12、《分类型清算扣除项目确认表

》类型清算扣除项目确认表纳税人名称（公章）：项目名称：金额单位：元项目项目归集分配数项目归集分配明细

普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产合计数分摊说明备注合计数直接归集法建筑面积法直接归集法建筑面积法小计直接归集法建筑面积法小计直接归集法建筑面积法小计1、取得土地使用权所支付的金额

2、房地产开发成本

其中土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

建筑安装工程费

基础设施费

公共配套设施费

开发间接费

3、不可加计扣除金额

4、按实扣除的利息支出

5、与转让房地产有关的税金

其中营业税

城市维护建设税

教育费附加

地方教育费附加

6、财政部规定的其他扣除项目

7、已纳土地增值税

情况说明：第二十九页，共33页。13、《可扣除项目金额确认表》可扣除项目金额确认表纳税人名称（公章）：项目名称：金额单位：元项目审核确认额清算成本分摊比例（已售/可售）本次扣除金额本次未扣除金额备注合计数普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产1、取得土地使用权所支付的金额

2、房地产开发成本

其中土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

建筑安装工程费