年武汉房地产市场回顾与展望

07年武汉房地产市场回顾与展望研究分析目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc187478537"一、近期房地产政策解读及现状1HYPERLINK\l"_Toc187478538"（一）2007年重大房地产政策及宏观调控手段1HYPERLINK\l"_Toc187478539"（二）政策点评6HYPERLINK\l"_Toc187478540"（三）全国房地产市场发展现状7HYPERLINK\l"_Toc187478541"（四）整体房地产行业近期大势研判9HYPERLINK\l"_Toc187478542"（五）小结11HYPERLINK\l"_Toc187478543"二、2007年武汉市房地产住宅市场分析12HYPERLINK\l"_Toc187478544"（一）武汉市全年销售套数分析12HYPERLINK\l"_Toc187478545"（二）武汉市全年销售面积分析13HYPERLINK\l"_Toc187478546"（三）武汉市全年销售价格情况16HYPERLINK\l"_Toc187478547"三、2007年武汉市房地产市场各季度运行状况描述18HYPERLINK\l"_Toc187478548"（一）第一季度房地产市场运行特征18HYPERLINK\l"_Toc187478549"（二）第二季度房地产市场运行特征20HYPERLINK\l"_Toc187478550"（三）第三季度房地产市场运行特征22HYPERLINK\l"_Toc187478551"（四）第四季度房地产市场运行特征24HYPERLINK\l"_Toc187478552"（五）第四季度各月新开项目供销情况26HYPERLINK\l"_Toc187478553"四、近期各片区典型项目客户流量分析32HYPERLINK\l"_Toc187478554"行五、结论与展损望诸35HYPERLINK\l"_Toc187478555"线（一）武汉房骤地产市场现状虾35HYPERLINK\l"_Toc187478556"择（二）武汉房精地产市场展望躬36HYPERLINK\l"_Toc187478557"研（三）垠坤观碰点姑37甩一、酬200蓄7翼年盆房地产政策解嫁读及现状维（一腾）咽200窑7驾年重大房地产咏政策及宏观调祝控手段随国土资源部通谨知，城市农用岸地转用和土地版征收将从今年高起由省级政府嚼负责组织实施边、城市政府具简体实施功。棕宰建设部重朝申宗“谈90/7司0违”借是长期导向船温家宝政府工惨作报厚告凉:墨今年实行最严精格土地管理制曾度严守耕渐地语1舟8鸽亿亩红线敞国土资源部下苹达舒200旋7帖年全国土地利驰用计划，继续敏禁止别墅类、系高尔夫球场、瓜党政机关和国誓有企事业单位矮新建培训中心呢等项目用地降200谎7浙年侧1惊月土1包7秋日女国家税务总局妻正式宣布：全玩国各地将从２历月１日起开展趋房地产开发企真业土地增值税协清算。三200涛7筹年洽2哑月魄2在5暴日柴国务院召开会重议听取北京市杜房地产市场调腔控情况的汇报坏，曾培炎副总检理出席会议并下讲话。会议指渠出，加强房地德产市场调控、障促进房地产市坟场健康发展，引是当前宏观调绕控的重要任务然。曾培炎副总咳理在讲话中指矿出，要继续贯聪彻国务共院侧200识5慢年准“箩2恨6旧号僻文呼”做和肆200群6懒年包“谦3静7景号顷文程”克部署，进一步吼落实调控措施袭，完善配套政鲜策，加强和改辜善房地产市场矮调控。一是加对大住房供应力辜度。落实好住套房建设规划，拉合理安排建设患用地，加快户骤型结构调整进桃度，增加普通灯商品住房供应阔，进一步发展阅住房二级市场丹和租赁市场。凭二是努力调控饱住房需求。完遍善经济政策，仇加强市场管理六，继续抑制投砌资需求。三是京着力解决低收辣入家庭住房问阁题。四是继续疏规范房地产市井场秩序。条200痕7这年隙3冠月弄5轻日细十届全国人大驱五次会议开幕我会上，温家宝惯总理发表讲话袜指出：必须促甜进房地产业持训续健康发展。嫩温总理强调：东房地产业对发错展经济、改善惑人民群众住房轮条件有着重大融作用，必须促酬进房地产业持皆续健康发展。冶业界一致认为扬，讲话明确拉了恋200窗7足年房地产调控讲的总体思路，坚把解决低收入饼家庭的住房问帖题放在了突出到位置。运200牺7谁年冷5道月付2眨3仁日笛《关于进一步糕加强、规范外冠商直接投资房收地产业审批和趴监管的通知》敌商务部、国家掏外汇管理局日绘前发出通知，途要求各地商务丧和外汇管理部煮门依法加强对读外商投资房地录产业的审批和丝监管。其中规舰定，外商投资胶内地房地产项替目必须通过审宫批。与此同时叨，所有由地方季部门审批的外佳资房地产公司慎必须上报商务敏部备案。竿200语7乖年寿8颈月瘦7伸日补《国务院关于雨解决城市低收纪入家庭住房困把难的若干意见咏》溪（呈“刚2俩4流号文蓝件笔”疏）泥《意见》被业款界称衣为遵“芝2篮4嫁号文鼻件坚”跳，它标志着政痛府住宅调控思洽路的转变，其独关键是要建立踩多层次住房保分障体系，加快灶住房分类供应根体制的实施。紫首次明确提出烟把解决低收入鞠家庭住房困难择工作纳入政府脉公共服务职能后。其中指出要调加快建立健全具以廉租住房制宜度为重点、多喘渠道解决城市冠低收入家庭住梨房困难的政策扇体系。镇200昏7祝年播9昏月抢2建7发日悬《关于加强商与业性房地产信暗贷管理的通知汽》（银枪发其[2007]跟35义9辈号）籍中国人民银行悟、银监会发布率通知明确，对唐已利用贷款购单买住房、又申细请购买第二套耕含以上住房的扯，贷款首付款冬比例不得低卷于钥40朋%沈，贷款利率不馋得低于中国人病民银行公布的厦同期同档次基弦准利率该的将1.展1移倍，而且贷款浅首付款比例和塌利率水平应随嘱套数增加而大珠幅度提高。陆“哲9·2纷7右房贷新否政貌”胁楼市的影响是爱比较明显的。追商品房市场热有度有所降低，寄二手房市场则绩出现挂牌量急闻剧上升的现象燕，原先没有多晨少还价空间的惊二手房市场，闹正呈现由卖方万市场向买方市誓场过渡的趋势护。房贷新政，炒有效抑制的是刷第二套及以上薄的投资性购房互需求。近日，资部分银行又对谨二手房、商铺误停止发放贷款橡，金融调控政姿策正一步步显售威。盟200珠7回年颤9油月导3抛0稳日矩《关于认真贯役彻〈国务院关霜于解决城市低碑收入家庭住房搬困难若干意见圆〉进一步加强团土地供应调控亲的通知》位国土资源部下盆发，就进一步液加大土地供应柏结构调整力度辞，保证用于解恭决城市低收入摇家庭住房困难我的住房用地作土出了部署。其每中要求，在编葛制土地供应计穿划时，快要旱“锋优睛先隔”修安排这一部分伸的用地。在制吐定年度土地供型应计划时，要巩根据当地的发部展规划以及年症度计划，明确库城市低收入家吊庭住宅用地的秩供应规模、布士局和供应时序句等。廉租住房轨、经济适用住鸭房和中低价位河、中小套型普晒通商品住房建符设用地，其年土度供应总量不虾得低于住宅供扛应总量剂的衔70捞%袖。依法报国务俱院和省级人民绝政府批准的城新市建设用地中扮涉及的住宅用感地，必须单独障列出，其中廉辨租住房等的建幼设用地也不得织低够于筛70筛%瓜。婚200图7对年析1辱0扯月油3竿1斯日眉《外商投资产把业指导目纯录音(200妄7项年修吧订晋)根》孙国家发改委联踪合商务部发布浊，其中指出，跪我国将继续限菜制外商投资于济高档宾馆、别私墅、写字楼和闷国际会展中心填的建设、经营涛，外商投资土朗地成片开发则献必须与内资企夸业合资、合作触，并新增对外舒商投资房地产皂二级市场交易日及房地产中介吊或经纪公司的裤限制。同时，夺将卖“胸普通住宅用地计开发建陕设维”剧从鼓励投资类员别中删除。溉200俩7叠年悦1肠1林月石1耗4小日项《廉租住房保轮障资金管理办泉法》嫩财政部正式出柄台，规定廉租睛住房保障资金庭实行专项管理恭、分账核算、对专款专用，明勒确了廉租住房搭保障资金来源复的八大渠道，苹这些渠道包括额公积金收益，科以及市县财政故预算安排用于睬廉租住房保障敬的资金等。捆200板7驻年务1韵1鼠月糕2移7启日筛《廉租住房保揭障办法》洋由建设部、国欧家发改委、监或察部、民政部南、财政部、国笔土资源部、人摊民银行、国家椅税务总局和国秧家统计局等九做部门联合发布筋。其中进一步砌明确了廉租住怒房的保障对象霞为腾“胆城市低收入住军房困难家午庭扁”盘，即城市和县仆人民政府所在赔地的镇范围内治，家庭收入、龙住房状况等符坛合市、县人民青政府规定条件咐的家庭。办法层中提出，廉租庙住房保障方式暮实行货币补贴贿和实物配租相替结合。均200堡7证年肆1愈1匪月乔3彩0锦日宵《经济适用住红房管理办法》拴建设部、发改秩委等七部门联张合发布，明确愈指出只有城市横低收入住房困非难家庭可以购址买经济适用房速，并且只能拥挣有有限产权，箩转让时政府可碧以优先回购，蒜单套经济适用雨住房的建筑面兵积也被限定在陶6选0炮平方米爸左右。膨200盏7规年蜡1跟月猜到睡1蒸2淘月初赔央行紧缩货币些政策的具体体越现：央行连续龙九次提高存款批类金融机构人卧民币存款准备吗金率。蛇从年初贩的菜9.5畅%载提高到年末海的浴13.5裂%厕，此周期内上映调存款准备金版率是为了加强域银行体系流动既性管理，抑制露货币信贷过快倒增长。当前经锄济问题中最大狱的问题在于流启动性过剩，并代且在央行多次该使用货币政策细之后，对于流党动性的问题还删未得到缓解。晒多次上调存款记准备金率，也考成为紧缩房地忙产企业贷款的终信号。辆200度7误年榆1番2供月铲5捕日脆《关于加强商厦业性房地产信纱贷管理的补充城通知》（银住发盼[2007]强45律2产号）恳重点明确了：交一是以借款人葛家庭（包括借绕款人、配偶及与未成年子女）裹为单位认定房眉贷次数；二是谱已利用银行贷碎款购买首套自态住房的家庭，软如借款人家庭申人均住房面积土低于当地平均炼水平，再次向冰商业银行申请刮住房贷款的，层可比照首套自饥住房贷款政策但执行，但借款烧人须提供当地哄房地产管理部偶门依据房屋登略记信息系统出楼具的家庭住房腥总面积查询结碧果。其余已利缠用银行贷款购密买住房的家庭险，再次向商业济银行申请贷款葱时，均应按第义二套房贷政策千执行；三是已牢利用住房公积虚金贷款购房的洗家庭，向商业紫银行申请住房吗贷款时，也应咐按照《通知》骑有关规定执行锁。耕200漫7惨年脆1似2盖月洞2摇0剃日家为贯彻从紧的稿货币政策，中既国人民银行决卫定：从俩200妖7碌年膜1旱2顺月腔2果1崖日起深调整金融机构参人民币存贷款享基准利率，一惑年期存款基准跌利率由现行混的裁3.87唱%垮提高破到降4.14断%存，上岩调脸0.2暑7凳个百分月点炸;另一年期贷款基茂准利率由现行谨的膨7.29羽%秤提高谊到驼7.47袖%鼻，上沉调旨0.1昌8届个百分骗点但;鬼其他各档次存乒、贷款基准利乔率相应调整。去个人住房公积晕金贷款利率保挨持不变例。选（二）仇政策点评馒今后国家对于掉房地产行业调符控政策和金融煌控制手段将会期继续出台，目帜的是促进整体找行业的正规、乡稳定、持续、厉有效发展；乓《国务院关于垦解决城市低收短入家庭住房困装难的若干意见鄙》文件的出台勒标志着国家对韵房地产行业的抢调控手段由传缘统的严格控制桂，鸽转向市场主导疾；将住宅的保户障职能和市场蒙化职能区分开碑来，即注重了堂政府对于弱势孩群体的保障和啦关注，也强化减了市场自身的倦完善和分配；崖由于国内宏观狗经济流动性过模剩以及境外热廉钱对于人民币陶升值的预期，蹲导致目前国内编经济运行始终流处于高位状态牙，也促使央行捆持董续弱6这次加息以控制课国内经济过热辜的局面，避免狸由过剩转化为蛾通胀；节虽然年内持续飘加息的主要原六因并不是房地墨产行业，但是旧今年以来各地遍楼市持续的热蔑度因此修受狱到一定的影响临，特别是下半垂年各地银行限绪制二手房贷款肃以及央行关于追二次住房贷款泽限制性的措施兽出台之后，一军线城市楼市出舱现了持续的低借潮和观望态势蹄；纵年底第六次加座息并没有相应筑提高五年期以巴上贷款利率，爹目的是为了抑纱制流动性过剩新，防止经济过葬热，执行从紧针的货币政策，令但并不希望因也此而影响购房称者的心理预期孩；纱随着政策走向妙逐步明晰，未姿来政策的导向呀主要是完善住亩宅发展体制和抛保障机制，满灰足各阶层的不测同需求，抑制门投机类市场行挎为，促进整体催市场稳健、良乔性发展。粒（三）全国房活地产市场发展劝现状醒一路高歌猛进奇的房地产市场崖在一线城市出局现先“助强弩之论末惑”银的迹象。按照瓜国家发改委、妨国家统计局发赏布的最新统计毫，歌200孤7末年券1区0雨月份全她国湿7娇0虚个大中城市房喷屋销售价格比寻去年同比上涨庭了膛9.5滴%剃，不过，尽管晓从数字上看房呼价依然坚挺，优但是在一些城顶市，尤其是近膝三个月来已经窝出现了有价无笨市的情况，且歌成交量大幅萎千缩。哪1窗、疯狂领涨全首国楼市的深圳嚼市场，开始出糠现房价下跌的陵情况奋深圳一手房市扰场任：档200明7兄年痰1败0得月以来，深圳淡楼市在连渔续傻3余个月成交萎缩鼓之后，房价开炮始调头下行，村呈现价量同跌锹的环比变化趋怀势：深填圳钳1铲0论月份新房均价献回落胃至惊1479街7草元／平方米，只较虚9朵月下跌约一成毙。当深圳二手房市树场：与此同时城也出现价量同月跌局面，二手忆房交易量１０蓝月份下梢降赵36.78乌%苹，二手房价纲格僵9迎月摇比唱8巨月下淘降道47.09晋%给。泉松需求面看：楼带价下跌，成交骗量萎缩，让不粘少购房者对深题圳楼市开始驻伯足观望；柿供应面看：开免发公司的销售今压力和炒房者坛回吐变现压力絮巨大，一些楼烛盘开始直接降表价和采取各种会优惠促进销售研，从而在短短钓几个月之间，军出现了逆转。尤今含年虫1效0还月，新房的交龄易量只有今柴年根1烦月杠的约20堆%攀，而二手房也喷只能达策到缸7迹月份梦的补20激%裕。深圳各家银钻行紧控贷款，坚不仅导致了深妈圳楼市成交量宿的大幅萎缩，停同时，成交量派的大幅萎缩也忌暴露了深圳楼芹市炒作成分过防重，据统计深蜘圳上半年的成恳交量，投资客宝和自用者的份奏额占有比较，稳投资客是占有镰成交魔量艇70戏%刘。邪2镰、价值规律与怪宏观调控联合葵作用，并日益贯挤压房地产泡阻沫残深圳房价的涨麻跌是最近一段赴时间最受关注臣的经济现象之次一。上半年深狭圳房价急涨，际各种炒作资金胞将深圳房价越愁推越高、房市虾泡沫线越吹越大。但垮价格不能背离薯价值，只要价料值规律存在，慈再大的泡沫也致要破，只是时桨间早晚的问题延。诱楼市运行的种津种迹象显示，耻当前我国楼市醒投机力量已占订主导力量。当召一个投机力量响占主导力量的诸楼市，而当货晚币政策收紧已凉成定局之时，眉下行的趋势已萄无悬念。净综合以上两方伤面因素，在政海府调控与市场非规律共同作用类下，房地产泡应沫日益遭到挤弯压威胁。远3佣、一线城市供绒需双方陷入僵逼持局面慰一方面，需求前日益旺盛与市件场供应不足是葛当前中国房价严上涨的重要原秆因；但是另一豪个方面痰，楚“籍有价无夏市棵”皮现象突出，大薯部分的潜在购故房者已经转而侮采取观望态度赴，选择斜了青“堂持币待榆购滥”付策略。从而导准致一面是迫切松的购房需求，馅一面又是谨慎螺的观望态度，丝房市陷入僵持传局面。卖（练四叠）整体房地产播行业近期大势斤研判央1勇、从紧的货币好政策将会增加强开发企业的融通资难度和资金理运营风险，并辞将为该“葬捂地寇”验等常用手段付逗出更加沉重的炭财务成本；惩处于上行通道馒中的利率走势统，也将进一步趴加大楼市投资骄者的成本，二侵手房的卖家不倾得不掂量惜售池的代价；而买皂家则必然考虑顷贷款成本增加伴后的承受能力额，买房行动也才可能因此趋于灶理性；人们的军房产投资和消奸费的预期正在摄改变。霞央行最新公布皂的大幅上调存赏款准备金率的仗消息，似乎更搞为支悼持拖“慧拐折点吩”以出现的一方提券供了更加充足坟的理由。一些瓣权威经济专家全明确表示，央演行此次上调存缩款准备金率１颈个百分点，幅敬度比此前明显披加大，调整后纳普通存款类金菠融机构存款准弱备金率将达企到叨14.5抢%问的水平，孕创创2小0帖余年来的历史穷新高。从货币碑政策传导效应之分析，此举会鸟加速目前深圳穷、上海、北京沿出现的房价松敢动下调。饥2今、未来趋势二血：前期投机过吸度的局部地区跑可能引发大面躁积连锁下挫反蝇应，直到房价源向茎价值面的理性慌回归；凑楼市急剧下挫尚的发生地很有埋可能首先出现麦在深圳。一稍是袍200输7币年锤1轨至拥7亩月，深圳房价喇涨幅超监过叼70葬%非，且该有租65迟%名以上的房子被道炒家买走；二习是深圳房价已迈经连撤续惰5错个月的地量成攀交，新房存量眨从略200沿7迫年初嚼的罗2绍万余套不断上喷升花至暂3970奴0村余套，直耐逼最4头万套；三是半场年后，如果市竖场持续维持地等量成交，深圳办新房存量将突则破束5全万套，中小发碌展商资金链开尊始断裂，雪崩某正式开始。岔广州是紧随深为圳楼市下挫的售第二个城市。匪北京上海现在愤还很难说，关唯键取决于成交巷量是否会放大挎，如果维持低菠量成交，奥运倦后，下挫也就自说来就来。原俯因是，一线城岛市房价的前期写涨幅已经过度若，投机现象一碍样严重，高端志住宅已经无人犹问津。如果新盯房卖不动，存检量价值超过银延行房地产贷款隶余额的一倍以丙上，发展商资汇金链将会出现掀极大问题。觉3阳、牲未来趋势三：冬一线房地产发袖达城市的房价捕下滑现象将在粒相当程度上影太响到二线城市址的后市发展，地并起到不良的艰示范效应就。托二线念城市的葱房地产市场发谋展水平不平衡迹，居房价涨幅也不膝一致望，启但织都础不同程度的存杆在沟着迫过度投机。相坐对北京上海广象州而言，二线集城市大多勤在粥50阀0筛万平方米侨至纤90井0按万平方米之间餐，盘量较小嘉；企二是除南京，详杭州外，其他口二线城市尽管抛涨幅巨大，但励价位很多还双在鸡500颤0狡元碑至物700吩0梅元之间，相对申投机资金来说潜，还有机一定的炒作争空间。三是二赴线城市的社会维保障性住房实地施太慢，异就引200台8彻年来说，还不茎足以网导致也房价贪大幅下挫，但台不良影响和降数价示范作用明阅显考。超具体到纠武汉介而言，在二线悬城市中处于相届对较钻较高比的房地产市场翻发展阶段，治前几个月房价捆大幅上涨，拦楼市价格水平属也处于高位，电不排除出现阶安段性下挫的局籍面。（五）小结汪国六条和十五遥条等早期宏观桶调控政策已经体基本被市场面皮消化，对近期模后市影响程度踏有限卡；县房价全年上半夹年出现多层次孩跨区域轮动上饱涨效应；下半缘年各主要房地绑产行业一线城丢市转而出现不谎同程度的价格颠调整与波动，该市场观望氛围青浓厚网；牙中央经济工作绑会议及决策层淹确立防止经济裹过热和通货膨匪胀作族为帐200御8助年经济工作重械点，采取从紧标的货币政策，钥并将继续对信约贷和土地供应推规模进行控制甜，这些都恶化确了近期房地产兼行业发展的宏焰观外部环境和乡市场难度倾；凉在房地产行业羽整体面临较为地明确的阶段性捐调控压力下，河已经转变为全株行业调控的波觉及范围、持续咸时间、影响程肌度、破坏威力榨及应对策略等夸战术层面的问白题往；教一线城市房地门产市场供需双神方形成的僵持幸局面，随着宏妥观调控的进一扫步收紧，对二户线城市的影响很值得关注此。诚二鬼、则200冰7健年副武汉市房地产跌住宅市场分析警（一）武汉市涛全年愿销售套数鞭分析简1迷、全年各季度碍销售套数走势让分析鸟（数据来源：旬武汉坡房地产市场信趴息网模）诵从季度商住宅销售套数密来看显，逝200过7垂年武汉市销售辞套数最活跃的毁季度集中在第暮三季度，主要版是由蠢于敞7-运9肌月份武汉市房凝地产市场受当言时土地拍卖的活楼面地价不断远屡创新高和开昨发浮商宗“行捂盘惜气售纳”蹲的原因，许多补新项目推出就封售完的现象给证购房者造成了梅恐慌的心理，女而进入第四季广度，受诚新的房贷政策宰的出台以及一括线城市房价和掩销量的急剧下惜降的影响，购理房者显得越来恩越理性，武汉适楼市的的销售若套数也出现急模剧下滑的趋势遗。付2澡、全年各月销杏售套数走势分私析响（数据来源：俯武汉按房地产市场信村息网伞）娃从以上武汉房红地产市场成交陆套塔数蔽统计分析图中担可以看出，绕200雄7劲年后三个月托房地产成交套闹数呈显著的下型降趋势，其骄中阅1惑1专月成交套数为诊7815舱套，比为10秩月减少了赖1566奖套，降幅为盾16.69缎％；问1幻2南月的销售套数依为番589呢0蹈套，事比筝1胀1武月减少花了戴192本5逃套，降幅嫂为狠24.63射%追，而与去年同懒期减少来了澡289纵2辱套，降幅悉为深33.61它%指，随着岁末的芳临近，武汉市时成交套数急剧郊下降，说明雷新的房贷政策线对楼市的影响沙效应已经逐渐溉显现出来，这询直接影响到了似市场的购买可信心。波眼下的武汉楼鹅市，尽管还没汁有确唐定视“龄山李雨狭”插到底会不会来炊，但甘用闲“搞风满佣楼乳”瘦来形容，是再存恰当不过了飞。稳（二）渔武汉市柱全年像销售姐面积久分析遗1男、全年各季度匠销售面积走势轮分析滤（数据来源：隐武汉螺房地产市场信蚁息网狗）效从季度销售面驴积来看脉，型200冬7险年各季度的销后售面积和销售全套数呈现相同州的趋势，第三摆季度的销售面躺积突破尿了袄40房0屿万平方米，有灰销量激增的表堡现，但进入第互四火季酬度销售面积也蜜急剧质下滑，比第三痛季度减少了近展百万平方米，赴降幅黎为握23.87键%掌。牙2拍、全年各月销畜售面积走势分亿析比（数据来源：类武汉房地产市宴场信息网）耍从以上武汉房仿地产市场成交每面积址统计分析图中狭可以看出辟,巡武汉的市场销楚售面积同销售埋套数一样投在匠200恳7叶年后三个月连恒续呈下降态势戏，孟200纠7乘年伟1干2痕月全市销售面抗积豪为着10饼0华万下㎡献左右坑，比上月减少符了拿1.71梨万㎡，降幅为福1.68专%齐，全隙月斧的成交面积仅处比蠢2浊月份高，这主痰要也是受菌当前较调控措施以及撤一线城市房价风下降的影响，并市场上的观望矮态势绸愈发严重，导厕致成交量出现镰负增长。滔（三增）武汉市亚全年词销售价格情况婚1咬、全年各季度煮销售均价走势规分析侦（数据来源：已武汉纺房地产市场信谈息网偏）杏从季度的销售考均价中可以看烂出，进入第三青季度武汉市的福销售价格出现阴跳涨的现象，红主要是由于受腔当时楼面地价干不断屡创新高咐和开发朝商偷“浴捂盘惜喘售崇”远的原因，暗虽然进入第四珍季度销售套数屠不断下滑，但堤销售均价却不哗断上涨，但迟从浩1冬2润月份来看，各咐项目的优惠幅当度不断加大，河说明开发商对耽价格依然保持杨挺坚，预计未慧来一段时间，站销售价格不会瓶再蝴出懒现服200依7触年三、四季度嘱的跳涨现象。尚2鲁、全年各月销疮售均价走势分尾析泽（数据来源：危武汉秋房地产市场信秆息网廉）钓200邮7绸年最后一个季晃度，楼市虽然灾成交套数不断添下降，但成交中价格却依然呈劝上涨的趋势，险继续保持量降要价升的局面，拨但价格上涨幅见度连续三个月垮保持下降的趋控势，魔200涛7迟年恒12代月份成交均价钩为踩5685.7芽元宋/透㎡，涨幅宴仅喜为僵2.21逐%嚼；从近一年内勾武汉市销售价挑格上看岩，词200爸7获年踏1翻月皱-200宏7扛年腿7时月成交均价整脂体上表现出稳抓中有升，稳步富上扬趋势；澡但田从遮200吩7决年扔8洒月份开始，由赶于受整体市场画供应减少和拍枯卖土地的楼面撑地价屡创新高欢的影响，销售逮均价开始杏出现跳桃涨想的现象管。从目前主城阿区项目调研的产情况来看，验开发商会开盘也定价都较施谨慎，多数会倒采取折扣或实困物优惠的形式曾来变相降价以刮促进成交，但去实际的成交价宽格却有所下降善。悟三关、已200四7形年武汉市房地仍产市场各季度石运行状况描述却（一）第一季拖度房地产市场玩运行薯特征车（数据来源：炕武汉沙房地产市场信单息网鼻）嘱市场冷热不均矿差异较大，销英售价格小幅下谎滑矮第一季度共侧有作1惰0惊个项目开盘，务成交套数串为奖1682半0负套，成交面积椅为再264.6是2怀万平方米，成该交均价含为恼396铜4逢元联/岁㎡；洗由于受元旦和兰传统的农历春第节的影响，无场论是成符交均价还是成事交量都为全年残最低的季度，灿各月的销售情草况表现差异较矮大，临近春节垫，处于传统的矮销售淡季受到献一定的影响，爪新盘供应大幅摸度减少，市场以特征表现出胃销售套数差异投较大，销售均垒价出现下滑趋熄势信，年末大量的鞠高档楼盘上市日使伶得成交均价保骡持在较高的水意平；乏进阿入吃3墨月份楼市开始炎回暖，销售量宪开始回升涝进入三月份，猜楼市开始回暖柄，沉与颜2盯月份相比，无抓论是成交套数揭还是成交面积转等指标突飞猛患进，案多数开发商都宿还处于楼盘上昏市筹备期，新谜推楼盘的数量织和规模的回升敞幅度都还不是漫很明显胖；管与件1肯月份相比还是草有所减少，同遮时市场上供应扁还是以中高档焦项目为主，市刘场去化大多数值来源于中高档遣项目；豆地价同比小幅泰上涨，而同期陪房价虽小幅上供升铅但速度缓慢扰同时计土地方面，父武汉市中心城六区土地有形市煌场进行了两次收供地活动，推君出蜻的尿8屈幅土地全部成摸交，土地总面手积帆78.5棕3叶万平方米（诊合辞117骡8冷亩），规划建场筑面征积偏246.7柄8阁万平方米，总厨成交赢价昏63935盒0功万元。地块的机位置集中于城唉市中心区的存梯量地，面积以背小型地块居多孟，其中住宅商垮服用地占大部句分。规模田在遥10捎0堂亩以内的地块慧有岗5裂宗，很好地满添足了市场多样喝化需求红；同时开年的禾第一拍武汉新炸地王横空出找世货35.0家2床亿，上海豫园踏拿持下社“酒武网重芝”翠地无霸地块，战这一拍吹响了滔武汉房地产发时展的第一声号各角；从地价和禾房价上看，第似一季度地价同消比小幅上涨，盯而同期房价虽否小幅上升，但奉增长幅度明显灾放缓，商品住陵宅价格走势趋窃于平缓坊。拜（纯二洪）第娘二伸季度房地产市薄场运行睡特征沙（数据来源：状武汉诚房地产市场信饥息网邪）翁市场进入销售居旺季奥，照表现出价量齐扔升的局面雀第二季度共重有宗4宫1柴个项目开盘，柔成交套数长为伸2452分8肝套，成交面积联为品364.7乏5杜万平方米，成死交均价突逝破倦400勿0粉元础/糠㎡虏，达邻到乡407竹1胆元胖/闸㎡虾，新推项目的廊规模也不断的们加大；市场开论始进入销售旺陕季，新项目不曲断涌出，形成粪了以中高档项衣目为主力军，屡与此同时销售艰套数不断增加饭，原有项目纷流纷提高价格，已销售均价各月惑均创历史新高小水平；个随着富士康进增入光谷，光谷示楼市成为市场华的焦点饱进入四月份随摧着富士康进入侄光谷以及光谷堡其它利好的消描息不断刺激着弱光谷楼市，别并为其提供了联切实可行的大滴量现实迫切的长市场需求，带爽动了区域销售首价格和销量的就攀升，涝成交量仅次于期武昌中心城区圆；称进入截第二季度飘，光谷各大在鸣售楼盘价格已抢呈跳跃式发展据，番区域楼市覆盖房范围也由珞瑜撑路向关山路、冬民院路及以东紧扩散币，肝并吸引了外地鹅许多投资客前却来置业，亿房价陕的景"浮井喷忠期单"诸已经垂出现骄，光谷区域也舅成为武汉房地蛛产市场的焦点掀区域；虫在房地产市场麻走热的同时委，退土地市场透也厚角逐激烈栋而土地方面，你政府在加大土述地供应量的同兆时，开发商对榜地块也是巡角逐激烈朝，位于硚口区装的常P床（钢2007糟）羞00亦5宾号地块被划分酒为禁5米块，因为前期辰拆迁和起始价符太高的问题被秒流鱼拍，但此次推幸出却成功出让挽，而华润在本越季度两次拍卖块会上夺得三块玉土地的开发权脖，楼面地价都那高嫩达肆300会0注元琴/诱㎡抵，而位于光谷栏区域的锦EP(200宣7)008炊地块，深被敢葛洲坝集团启以摧13.斤6过亿元总价款，诞297管6悲元复/睡㎡污楼面地价收入纸囊中源，相比较半年薪前相同位置才的格恒大践华府风地块栋多缺1134送真元躁/宇㎡洪，地价的在不幼断上涨的同时玉，更进一步给汇了房价上涨的荒理由。未（迟三馒）第杯三光季度房地产市看场运行麦特征桃（数据来源：背武汉岭房地产市场信导息网榆）似市场出现供需车两旺的局面，伴销售量创历史群新高水平剥第三季度共火有巧2柏8仗个项目开盘，盆成交套数丙为铺2684凝5薄套，成交面积姿为苏403.3越7像万平方米，成万交均价再提高幼到一个新的台腐阶，达菜到绸452砌6世元禾/四㎡晃；成交套数洁在吸9骄月份突破了万片套，销售价格悼也是节节攀升统，销售量和销跌售价格在第三梦季度均创下历叉史新高水平，航到革7责月，武汉房价柴涨幅高于全肯国敲1缘个百分点，乎在本季度武汉芽房价上涨的速弟度明显高于全辣国的平均水平末，励武昌区域成为紧楼市购房热点驱，勤部分楼盘开盘撞出乖现歼“捐抢描房详”刑“秆捂容盘智”丰现象昌；惜开发商争向囤堡地，直接刺激收楼市出现恐慌锄性赴“罪抢房热宾潮晶”裳进入第三季度共，随着供销两吩旺局面的出现稠，赌开发商加大了卵土地储备的力话度，开发商止悟盘惜售派的现象愈演愈厉烈，许多新推巴项目开盘当天方基本售完，市劈场上开始出现趣昼夜排队购房格的现象，给购就房者造成了恐各慌的心理，雄直接刺激楼市蓄出现恐慌绝性驳“虾抢房热视潮连”生，在本地置业胶者热情购房的乓同时，深圳购阵房者多次来汉隔置业，武汉的耐房地产市场开略始走向全国化荐；阁土地价格不断规攀升，邪销售均价出现宅跳涨拦八月份土地的撕搂面地价超过航房价，，被万科收购了高榨尔夫城市花园汪，金地拍下的软京汉大道义和话巷的地块，楼暮面地价染达喝688昏0翻元往/倚平米；万科随辨后拍下江汉区葱马场角路的地腥块，楼面地价胀达味528支7煤元神/背平米；光谷一差块鞠7哭0闭亩的土地竞拍予出押了瞎504视7聚元速/贿㎡的武昌楼面变地价新记录培，市场上也开徐始出现了悟盘车惜售的现象，情特别是进入蒸九月份坝，秘土地价格不断斑攀升，刺激房才价进一步升高驴，场均价万元楼盘躲出现管，挑多块土地受到雨热捧，王家调墩辟CB高D亦地块华润集团敲以杰26.9纷2忧亿元，楼盘地播价瓦620远8桨元总/君㎡赔获得，雀推出幼的返1窃2届宗土地全部成吉交。垒而楼市相比土牢地市场同样火翼爆，销售均价纤也不断上涨突阔破稠了敬500策0裹元高/狐㎡，达检到嫂5291.3帐2坊元笔/野㎡鄙，而从对价格熔的监测情况来必看，混内环线以内项逗目价格大都超升过瑞了询700赴0烤元植/地㎡计。渐（受四天）第犁四钢季度房地产市衔场运行础特征抢（数据来源：济武汉裂房地产市场信贞息网沙）毕市场观望氛围呢加重销售套数叙急剧下降，但守销售价格依然做挺坚膏进入四季度以布来，虽然全市劈共嘉有断4倾5启个项目开盘，输但受楼市新政阴、银行贷款紧壤缩以及一线城外市的成交量和杀价格的急剧下磁降的影响，市番民排队购房现散象难觅踪影，舞楼市观望气氛谦开始出现，成克交套数和面积阳开始下滑，但规价格依然上涨彻，出晌现肆“他价升量盟降致”屠的现象。四季冲度全市成交套滥数饿为帮2308捏6蚊套，成交面积谢为鹊307.0扔7规万渴㎡部，成交均价继法续走高，达该到倒550养9顿元芹/葬㎡啄；强谋多数项目争相曲面市，前期悟倚盘惜售的现象菠已经荡然无存讲该季度新开项亭目饭有岗2德2近个集中智在麻1等2厘月份，多数项薄目迫于资金的胃压力和对市场乌的信心争相面盛市，前期捆悟盘惜售的现谈象董已经荡然无存巩，各项目的开僻盘价格比预期搞的价格要低，夹但观望态势越矮来越严重，销匹售面积和销售贯套数急剧下滑挎，开发商依然哑对价格保持挺驼坚，而且优惠锻幅度不断加大内，实际市场上究的销售价格出饰现翼了怖“进明升暗汁降贤”赚的迹象，而与渐此同时匠出现近郊购房塞潮尼，付集中在黄陂、膝江夏、蔡甸、砖东西湖区愚；挨土地市场恢复裳平静，择开发商谨慎拿泻地改从本年度最后烘一次土地拍卖滨会上看，虽备然帐1厦1竟宗全部成功出丰让，但再也见沙不到前期火爆醋加价的场面拉，院1森1馅宗地成交均价巨都以起始价或洗略高于起始价仰被摘走，爬挂牌的土地均奖为中心地块，铸此次握竞拍成交的地耀块神，最高楼面仍地首价也仅猪为菊325蚀4延元忙/狮㎡合，这足以说明对开发商对行业陈的走势信心不咽足。疑而叉1漆1乒月底炉中北路新的楼葵面单告价糊“丸地察王利”橡，并没能像以电往一样刺激楼织市封走环“陵火关，这足以说明揭开发商对行业煎的走势信心明植显不足。仰（五）己第四季度各月涂新开项目供销原情况揉武汉市九月新葡推项目市场供微销情况（衡9哗月薯1殃日煌-猪9抖月鱼3酸0床日共）卧区域隔项目名称梯当期供应面积抄（㎡）些当期供应套数室当期成交套数贞销售率遍成交均价痕（禁元盟/床㎡）辩武昌中心区车御景名门田49050谦514年255证43.7%壳6400标保利心语垫62475折490雕456邻93.7%字5100勇洪福美邻逗29700斜295赠167淘56.6%钟6200凡关山片区姻魅力之城注35000左338据336冠99.4%菊5700习汉口中心区状君悦尚品室30000技300雅174键58%品7300茧大唐新都韵40000紧338萄166攀49.1%监7000扛汉阳中心区浮君逸濠天加21600挖432圾233雹53.9妹7800木御水天成量50372瞒342视118碌34.5%洗6000胀港湾花园瑞30000交378起174镇46.03%庙6000尿沌口片区歪时代大公馆迎38663趟299暮117李39.1%妹5000印东西湖片区雄黄狮海岸着76794案684骤292比42.7%澡3400吃合计知463654畅4410赴2488躺56.4%检武汉市十月新漠推项目市场供师销情况（夸1胃0辟月葡1邪日滩-绑1谦0耕月闻3惊0滥日骨）鞋区域奥项目名称纠当期供应面积被（㎡）声当期供应套数抱当期销售套数老当期销售率奇成交均价犹（脏元段/私㎡）抱武昌中心区灰橙梦屋社·效服务式公馆粥11406累180防137找76.1%副7300搅汉口中心区疾晋合世家泛45000厌282躺41胀14.5%催13000率武汉天科地乡·肺御江苑铃27300久182壶182闯100%喷15000风顶琇晶城臭75000敞622腰427爷68.6%晌8000些天下国枕际殃·延红公馆竟14111沃276及153帝55.4%烦9200从万科金色家吧园惕1吴期虽34976彼272他113岩41.5%竟13000柏合计睡207793畏1814夺1053派58%源武汉市十一月颈新推项目市场举供销情况（现1贴1姐月猾1骄日卧-奶1我1水月赤3俘0岂日妄）第区域胸项目名称偶当期供应面积狱（㎡）枣当期供应套数喷当期销售套数四当期销售率泪成交均价虾（旬元逆/拘㎡）舒武昌中心区暑奥山星座秤1.5浙182晃143侧78%侮11500疏清江山水段3墓300颈290浇95%睁5500定汉口中心区墨汉口中心嘉园作6计320织317灵97%地10000专汇金国际公寓遮3.7躬400联12也0船余套剥30%脖8500络黄埔东宫溉5.5限418鸽76盟18%亏7600绑合计即19.7惊1620叫946蓝58.39%栽武汉市十二月敢新推项目市场殊供销情况淡（罚1毕2邪月把1罢日危-代1古2眉月惜3宝1倒日昨）修区域衡项目名称完当期供应面积墓（万毛㎡）督当期供应套数汤（套）短开盘日期箩当期成交套数惰（套）童销售率严（触%齿）公成交均价饿（愈元肌/愈㎡南）猴关山片区眼森林花园搂3灿226常1悦2冈月驶6家日狭4宽0蓝余套薯18%哲6500喉巴黎豪庭吸3.5廊290潮1道2塌月款8新日廊3腰0混余套罚11%济7000段芭比伦堡馋2.5说300止1荡2楚月朽8谊日万7级0掌余套爬23%限5500湾枫林上城炸6穴400姐1拔2舍月拣2亦8扔日爆5偏0滔余套沾12.5%内7000赌武昌中心区蒜宝安璞园稿4稠300竹1温2觉月煤2多2眉日烦13洒0兴余套迹43%宣6300乞云鹤星苑慧3.3够355桑1槐2改月刃2述2弯日汉7定0圈余套扮20%扔7800管保利华都就6.5娘408者1温2庄月涛2装2得日烂39纤0南余套评95%梳6200错泰然南湖玫瑰橡湾兼7恳420咽1鹰2踏月诞2葛9楼日泉33也0去余套蹲80%杂5500-7判100夸汉口中心区本银鹤上林苑捧3眨238零1禽2稍月饺1抬5缝日岭86色36%息7300条格格屋纸2.8毯324未1喊2境月钱2悉日挠6盯0淡余套烛20%薪10500寻二七、后湖片滑区海美联公园前智2.3吗284瑞1百2押月屿1既5闯日禽260殖90%射5200图航天双城慌2缎194众1您2直月县3怕1瓣日数12良0伸余套号605钥7800礼汉阳中心区鱼国信馨园普4.5歼410义1乓2拖月竿1漂5鲁日偷97产24%爹6000瞎新长江香榭琴哑台庆4靠476满1苍2组月快2储0慎日吨280不58%法6300疾金银湖片区发升华现代城扎4饲300鲜1仇2劝月主1针5将日阻80秤27%灌4300摄合计亚58.4父4925堵2093湾42%望（注：以上各骆项目成交套数服和成交价格主装要为实地调研层数据饮）步从第四季度仁新开项目统计酷数据上来看弱(杆截至筋1塘2醒月圣2等1积日拨)予，全市共有奶37当个帆主要脸新开盘项目，度总供应面积为亏145.23口万刃㎡鸭，供应套数为根12769右套，销售套数定为粘6580僵套，销售率为泥51.53硬%杜；竹从各月上看，本新开盘项目主欣要集中魂在热9负月申和埋1崭2与月份土，兴1客0症、失1顺1叫月一共才咐有误1乔1渐个项目开盘，脉而因1娇2傲月份主要项目对就管有蔬1允5堪个开盘，主要池是由于现压今话武汉楼市尤好景不再，销东售量节节下滑混，令开发商虾对于武汉楼市考的信心下降和举资金压力加重疼；洒于是一些原本弹已符合肯销售礼条件的此“箭捂并盘锡”蔽项目近期争相狮面市辣；旺从第四季度各旧月的推出体量冰的销售率来看膛，前三个月的举当期销售率都宿突雾破拜50斗%闭，而截机至苏1骨2项月当期销售率涨仅激为水42衣%白，货与前几个月么客户裤跟风哄抢、比黎较盲目的购房索相比，团虽然多数项目扔的优惠幅度加瞎大，但膝近期荐越来越多的购合房者买房方更趋成熟理智碧，客户俭拜访量有所明旅显下降；烤从各项目的销舍售情况来看，伪位于关山片区小的项目开盘销蒙售都没有出现撞在九、十月份骂的火爆场面，区森林公园区域四的某项目开盘赔当天成交奏了幕2服7慧套，截止到月疾底成交套数也诸不葵足回4劣0恳套，而巴黎豪仿庭开盘当天的馒实际成交套数污分别也只灰有银3宇0凡套左右，芭比屠伦堡的销售套洞数竭在动7歇0故余套；汉口中偷心区最为火爆境的为美联公园钩前，该项目由锯于户型面积小泳，总价低且客闭户蓄水时间较炸长，销售率达羽到乐90稼%皮以上；而位于睬汉阳中心区的朝两个项目，开邻盘的销售状况乓也较为理想，第主要由于汉口怪及武昌中心区剂销售均价答的底“电跳啦涨结”雾，使汉阳板从块宜“化性价昨比推”扩的优势得到凸乏显，且汉阳现遭处于城市改造努阶段刚性需求疼较大，供应项涌目较少的缘故主；寄从号各培项目价格情况质来看，借由于往眼只下受政策影响瓦，观望气氛较浸浓，开发商定捧价都较剃谨慎趟，迫各项目的成交羡价格比预期的骆都低，位于关蔬山片区的三个用楼盘开盘都有认折扣，比报价跳都雪低紫300-40驱0践元验/森㎡（如拢森林花园实际柄成交均价只倍有仇600冲0闲元锄/餐㎡啄），抬而位于汉口中示心区的银鹤花饭园项目的开盘很价隙为规7300项元毙/苹㎡，与懂周边项目的楼魂盘价格低孝了脏700-10屯0肺0浇元辣/车㎡，格格屋由膜于户型面积小盗，交房标准为扒精装修，叶故销售均价团在稿10500键元厚/梅㎡阀，但销售状况脂却极其不理想螺。随四、渗四季度托各片区典型项绸目客户流量分咏析言所属区域极项目名称倚开盘均价狐(局元蹦/堪㎡蓄)业当前均价秒（错元认/赏㎡）桐开盘时间视当前客户到访坏量层本月销售套数舍汉口中心区社顶绣晶城替6800侮8000糊0福7顷年歇1木0驶月珠2旦8残日薯60-70刊组左垦右肺/仿周敬2殖0最套非融科天城冲1扫组他团瓦6500毒2华组与团纱9000得11000胶0衫7秧年始5苗月剧2胳6民号推钟出题1丝组团粗，姐0勾7先年稀9柜月榜2惕3梁推险出获2闸组团煮50-6怀0凭组左屑右位/巨周，有效客户音大幅度减少骄未售肝万科金色家园栗12000增13000肉（精装修）皱9000准(宜毛学坯势)轨0模7造年齿1竟0资月延7猜日曾20-3茅0捧组击/疾周避2讯0川余套樱鑫城国际牙5200第8300伍0秒7采年帝6箭月呆9钟日仿20-30小组毅/则周救成交周期较长袭1贝0批余套辅美林公馆荡5200董9100商0测6斩年建1伞1韵月荷20-3项0芽组仔/声周雪不乳足侦1摩0仅套吗光谷片区服森林花园超6500疲6500刮0星7在年蕉1柱2设月呆6估日纯30-40压组灵/残周户4约0涨余套禁锦绣龙城初5200邪5600蜘三捉期您0返7宋年词1把0圈月推出催5蚀0奉组雄/仆周筋2瘦0纸余套僵紫膨菘涛·疤枫林上城刻7000闹——免0鸡7貌年拿1搞2你月闻50-60拢组续/股周绢5个0沫余套窃巴黎豪庭枣7000遵5600震0计7培年白1支2催月哑8磨日裤30-40佩组艇/泽周愁4沾0培余套旨（注：以上各玻项目的来访量驴、成交套数和挽价格主要为实堪地调研数据看）俊客户观望心理拌加重，泻拜访量大幅减雅少，武汉房地政产市场的粘“铸冬天无”肌已经到来丽通过对武汉房当地产典型片区隔典型项目的实鹿地调研和深度牙研究，发现当别前武汉房地产荷项目咐连续两个月懂都出现了客户就拜访量大幅度漫下降、有效客奇户减少、客户芦观望心理加重皱，成交时间较胖长；明成交套数急剧脉下降的现象，末融科天城在五财月和九月开盘喊创造了武汉楼树市神话以后述，纲1谋2