年月上海市场月报

08年5月上海市场分析月报一、政策法规1．国家政策新土地出让合同：商品房开发时间不超3年国土资源部、国家工商总局日前发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。根据示范文本，受让人应在按合同约定付清全部出让价款后，方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。合同示范文本7月1日起执行。点评：对土地开发权进行了界定，提高了商品房开发门槛，将进一步加快房地产开发企业的洗牌。《违反土地管理规定行为处分办法》出台5月29日,监察部、人力资源部和社会保障部、国土资源部联合下发了《违反土地管理规定行为处分办法》。中央有关部门再次加强了在土地方面的管理，更传达了在土地调控方面持续不松动的政策信号。《办法》并非房地产行业的调控政策，而是对国家工作人员的行政处分。而《办法》第二条也明确了《办法》的适用人群，即与土地管理有关的国家工作人员。点评：《办法》将从管理部门内部严肃了土地市场的秩序，促进土地管理工作，促使闲置土地尽快上市，有利于房地产市场的规范化发展。2．地方政策上海市外商投资项目行政审批将率先改革试点10页纸5万元？这是上海外商投资项目审批过程中的收费项目之一。而整个审批过程，总共要敲100多个图章。收费项目多，审批环节就多，行政就不会有高效能，对此上海将进行重大改革。6月4日召开的全市行政事业性收费清理工作电视电话会议上传出消息，上海外商投资项目行政审批将率先试点，实现流程再造，三分之二图章将被压缩，真正让企业减负，让投资环境更优。点评：上海作为中国的重要经济中心，改革开放以来取得了巨大的成果。但在投资环境的改善上似乎不尽人意，特别是房地产市场背后的错综复杂的钱权交易盛行。据上海业内人士介绍，房地产开发过程中，要过136个图章，每个图章要10－200万不等的公关费用，其中更是直截了当的索贿。主导权交给居民改造拆迁征询制拟全市推广5月25日，全市首个旧改征询制试点地块———浦东塘一塘二（徐家弄）地块28户居民告别这个50多年的小区。该地块的旧改先行设计了意愿征询和实质征询两轮规定动作，且规定居民签约率必须达75％这个签约生效线，签约协议方可生效。实施旧改征询制通过意愿征询和实质征询两轮规定动作，首先，进行意愿征询，对旧改范围的居民发放征询表，征询结果是87.7％的居民同意按国家政策进行动迁，在此基础上，浦东新区立项批复，2007年9月30日，颁发旧改项目拆迁许可证。其次，进行实质征询，今年2月20日起正式进入签约期，签约期为2个月，签约期后的调整期为1个月，在调整期结束后，如居民签约率达75％，签约协议生效；如调整期满后，居民签约率仍达不到75％，动迁征询终止，地块暂停改造，旧改动迁的主导权交给居民后，居民自觉关注签约进程，使“要我动迁”转变成为“我要动迁”。旧改征询制有望在全市范围内推广，目前，“旧区改造拆迁事前征询”的试点正在杨浦区飞虹路720弄推进。点评：上海旧城改造成本非常之高昂，上海市土地储备中心人员介绍07年的房价上涨让政府把拆迁成本才做平；但新一轮的拆迁能否在新一轮的房价上涨预期下完成，值得怀疑。二、市政规划外滩最大改造项目启动预计在世博会之前亮相正在改建中的外滩最大整体项目已启动，一个全新的综合商业区“洛克·外滩源”将于2010年世博会前全面亮相。“洛克·外滩源”属于外滩源一期项目，是由洛克菲勒集团与百仕达控股合作开发的，将建造一个包括兰心大楼、安培洋行、光陆大楼等13幢建筑的综合商业中心，预计面积为63500平方米。同时还将有一座个性化精品酒店落户，该酒店预计建筑面积大约为13200平方米，由真光大楼、广学大楼等组成，由世界著名设计师安东尼奥·奇特里奥设计。另一座建筑面积约为2300平方米的美术馆，则将入驻位于虎丘路20号的原亚洲文会大楼，这座大楼为公和洋行设计，砖木结构，1932年竣工，建筑体现出装饰派风格的特色。未来这一区域将建成一个涵盖美术馆、个性酒店及餐饮、高档品牌旗舰店及公寓、写字楼等多功能的综合商业区。三、土地市场1．公开出让警上海市国土局鞠挂出本年度齿第素7的号出让公告，与出让土地全为享工业用地。2．项目转让滩新天地顾村项悬目股权转让戴新天地房地产萌开发有限公司己挂牌转让，资卡产总额为腰8.3841屡85艳亿元，负债总止额为哈5.0352剃35钳亿元，净资产柳为慕3.3489辟5绞亿元。此外，减该公司还向银柱行长期借款鸭1.7757纠25屯亿元，用以新瓦天地荻泾花园拉二期的商品房彩开发，因此受例让方除了须通灌过拍卖支付不天低于惜6.5475苗5僚亿元的款项外筋，还需承担其胸前期这笔银行剪借贷。按照小卖区规划容积率印1.35夫计算，则三、眼四期的开发总都量约谅11.8服万平方米，而哗已基本建成的电二期总建筑面尾积约列6.1摘万平方米，即招尚有约症18棵万平方米可供秧受让方销售。签上海产权交易闭所下属矛地久产权交易尘所相关人士表裤示抚：殖“败最终这个价格丹仍可能会流拍坐，筑即便是貌似低汤价的地块项目瞎，但现阶段的疼楼市大多数房续地产开发商自酬身资金比较紧盐张，因此虽有葱不少意向买家交前来咨询，但味多数仍觉得这造个挂牌价略高扭。辛”痰四、英房地产鸟市场而分析百1谨．商品房市场提分析寄1雨．冈1畅蜘供需分析消截循至朱0片8蹦年瞒5疗月底，上海全旷市及各环线可盆售量，见下表短。毁区域浓套数绢面航积文(代万努㎡叔)塘全市惠41707催572.06真内环以内楼6283醉97.55亿内外环间拜12459范153.15见外环以外敏22965政321.36丧0鸟8碰年诵1各－碎5市月咽份饶，上海全市及越各环线累计成恳交量，见下表矿。家区域钻套数晶面落积哭(末万晕㎡致)倚全市纠74164狸754.25烛内环以内贴2777惯36.66均内外环间骂15607伏163.29驻外环以外切55780宏554.3鼠1嫂．利2趴价格水平将从各环线均价削水平来看，价肉格都保持稳中紧有升的趋势；符外环以内价格颂走势要明显强箱于外环以外价赔格。愈1豪．客3鹊吴结构分析旗从环线区域来垒看，徒0肠8吧年妇5讲月，为外环以外成交头比例占了绝对类的比重，达叶到宇7扒6织％。以行政区臂来划分，南汇牙区临独占鳌头，成海交量占全市比畏例达钥到闯1心7互％，嘉定区、刷松江区、闵行告区、浦东新区共、宝山区次之容，所占比例相随当，约响为末1历0卡％左右。如下岂图所示。姓0稿8俊年壤5僵月，全市成交释住宅的户型面俗积姨7就0揉－榆12瓣0扇平方米所占比宝例最大，超害过毙5恒0退％绩。刚性需求对汗市场成交贡献侮最大，如万科攀本月多迎个本9辈0剂平米项目热销弟。们从价格段来看漠，老5映月份月配套房喝销售量最高，鞠外环之外的低跪价楼盘销售所砖占比例也较高顽。桂2培．二手房市场迷二手房买卖依离然平挣淡敲窃租赁市资场鸡“足逆选市午”迅上扬每据上海中原地什产最新统计数殖据显示弯，捉5荣月上旬上海二拆手房买卖市场饺仍然延帐续书4雄月成交不利的莲局势，市场成这交情况继续维纲持缩量减少的都态势，整体成度交量较四月下浑滑幅度吉在旋10珠%筹左右，成交价盒格也呈趋稳走遮势。相比之下蚕，一季度房屋武租赁成交创出捞新高，成交套量数环比上奏涨砍38.95春%大，景5顺月份上海二手服房租赁市场持约续上行。稍上海中原研究锁咨询部研究经轧理马冀表示，屈尽阁管结5尝月二手房买卖锣总体市场情况尸平淡，但在买腾卖双方重拾市涨场信心以及在经股市逐渐趋稳掘的外部因素影省响下，议价空才间明显有所上钟升，从而带动钢了市场成交。袍在此期间，部贼分刚性需求买绵家以租房度过烘这一观望时期足，加上不少房们东猛“待转售为担租聋”役，近期租赁市诞场依然向好。酿中心区域租金由有一定幅度上编升，涨幅涝在庸5%-10旧%剂之间；而中外轻环区域租赁成解交量保持较高葡水平，占二手蜓房总成交量壤的枣60奴%横以上。就目前问市场热点来看翠，中心城区租山赁市场较之中酿外环区域更为必活跃，以商务数中心、教育中震心等为特色的老几大板块租赁墙市场火热。岩五失、总结与展望胃从今年上海市中场表现来看，长上海市场没有以像深圳市场那伐样进入价格可下降通道，住籍宅价格和成交厅量较为稳定。认由于市场供应课没有出现大幅械上升，供需关甲系处于相对平习衡的状态，加屋上今年刚性需客求较为强劲，峡而后续土地供叙应紧缩预期，炼上海市场走势爆要明显强于珠载三角区域城市彼的