年西安市某大厦可研报告

***大厦可行性研究报告目录第一章项目开发背景第二章项目规划现状第三章项目周边环境及竞争状况分析第四章产品设计建议第五章营销方案第六章开发进度第七章财务分析及评价第八章结论和建议第一章项目开发背景1.1行业发展背景从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局最新资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。1.2西安市房地产现状我市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发的只有100多家。据悉，截至2002年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元，增长4.93％。其中企业存款余额为733.83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.79亿元。据了解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。哪西安市各类酒非店（含招待所征、旅社）共蛾计书200毅0茅余家，旅游旺珠季入住率恩为轨85%智,魄淡季斜为洋40吉%泼左右。由于西过安市的旅游城缎市优势，经营扔相对较好，但淘淡季的竞争激族烈。健1.锁3执西安市房地产阶的总体发展趋瞎势预测毅党怨的掀“具十六他大略”跑提出了全面建算设小康社会的盐战略目标。根底据咬“已十六乎大鼠”烦精神，西安市煎提出驻到蕉202距0穴年全面实现小颠康社会的城市生发展目标。其胖中，实现小康仍的一个重要指趟标是，说到椒202狱0钢年人均住房面恭积达始到宁20-2姥5块㎡。按此计算昂，考虑人口增讯长因素，住房老缺口尚揭有穴850足0培万承㎡短-1250哗0荷万㎡，平均每樱年步有球45影0县万货㎡凝-65已0线万㎡的住房需帆求，市场潜力势巨大。费据专家分析西截安市房地产业跟将呈现以下走箩势：恒⊙臣市场还将是有威2-花3析年的快速增长乒期。这一时期举，市场需求旺获盛，开发商利荣润丰厚。之后停将进餐入津1丈0营至塑2拴0屠年的稳定增长践期。绞⊙千各区域板块之比间的差距将会躬进一步缩小。耀⊙呼宏观调控力度原将会加强，市药场将会发展得灭更为有序和规梨范。级⊙划住宅开发将席向盲“遇郊区城市严化从”考方向发展。抢⊙眨概念炒作日益瑞缺乏市场，消屈费者对开发商趟重视产品开发及的理性回规的郑呼声将越来越骤高。喇⊙复房地产开发企乌业的门槛将逐栋步提高，资金飞密集度和技术熄密集度要求越合来越高。怕⊙否开发企业出现舒两极分化，专馅业化、品牌化寻企业将主宰市雄场，弱者或被庭迫形成企业联沉盟，或被淘汰丧出局。缺⊙绢房地产行业相迷对较高的利润猎空间，将使得骂越来越多的投私资者进入这一生行业，必将给辅现有开发企业婚形成巨大的冲渐击，并会影响些整个房地产市泊场的格局。同眠时也将影响房衡地产价格稳中庆趋降。爱⊙撒差异化竞争、塞个性化经营、都产品创新，将疯成为房地产开嫁发新军和非品竿牌型企业制胜代市场必由之路伍。党⊙仰消费者金字塔众中部群体将成映为未来市场的撑中流砥柱，商隙品房住宅单位锡面积向经济实胆用的中小套型腥转变亦为大势吹所趋。喷⊙秆多个大盘的推拔出，将是西安庆多年来积聚的承消费能量得到碌有效释放，并未将改变西安房吼地产市场格局按，市场竞争也堤将空前激烈。狸1990-2撇00积2策年西安市房地正产市场各项指义标比较丽指研标休199融0比年岛200窜1您年蔑200束2汇年哈房地产投脆资木1.8叠6份亿碧元膊66.盏9纸亿椒元贞18携0置亿元婚房地产开发企拴业数量省市两乱级歼共裤20坝0薪家市注册企数业占60并0秩余岁家洽70秃0枣余家匙房地产开发企丸业性质国营占芬绝对主导地砍位即28.8忙%法为国缝营冷70宝%重以上为民营冠商品房开发面尿积疲1静0枣万贫m器2固销售面键积粗205.桥8欣万织m钻2归销售面悉积惜50睁0筹万俘m2婆个人购房所占学比例不伞足巩10%93%户95%许以上是我们对讽于本项目开发教宏观环境和中摧观环境的研判成，特别是写字劲楼物业的开发赏形势不容乐观币，对于本项目评的规划、市场壳定位、营销建丝议等在此背景颂下展开。脾第二逢章斑牲护项目规划概况祸2.名1巧基本情况隙项目名称王：辣**嗽*活大厦战建设基址：西貌安市碑林然区忽***士土地性质：居沉住用地。（本移策划案按商品的房开发用地为兼策划依据）某占地面积渐：终6371.紫4杯㎡成（贫9.5稿6册亩）羽总建筑面积州：晚3626找4宴㎡（方壤案尺1极）摘3986洲4因㎡接(岁方论案快2)培住宅面积男：铸720京0抗㎡（方誉案思1鸡）身1080谊0彼（方潮案涉2某）绢综合楼面积啦：桶2177普6畜㎡（不含地下哄室）层高暂：顶2乳2馆层鲁写字间面积授：萌1209问6欺㎡层高忽：裂3-1脂4偿层押共怕1盈2备层招酒店套房面积垦：袜806麻4谎㎡层高耍：男15-2梨2缴层米共平8方层撑附楼面积宿：版96宪0极㎡层高屈：枕4秧层续写字间酒店配赢套功能面积魂：召217辫5宋㎡沈公建面积笛：含160绕8乏㎡爆(未综合楼地下二历层设备间及住土宅楼地下织室岛)鹰地下停车场面碑积腿：家432赚0坚㎡（地下停车甚场的设计依据对在第四章详述宴）霉总户数颤：林40箱6打（方洗案望1滴）剩43极0休（方购案快2穴）陈容积率每：锤5.9趣7累（方节案方1应）院6.5晃3睁（方寇案瓦2蹄）拨绿地率物：啦30%润2.瓣2霜规划建筑物：护框剪结构方案1强序号工程名称扑建筑面积（㎡藏）层数备注被1暴综合祸楼欢217762厅2纲写字间酒店（引不含地下部分乱）及部分配套喇功能宏2踩住朵宅形72001昨2仿不含地下部分拒3涌地下停车投场勾4320犁1纽地下一层到4盖综合楼附望楼向960互4桨会议室宴会厅险及部分配套功虏能复5态公静建嫁160毅8燥综合楼地下二译层设备间及住露宅楼地下室碌合厅计燕36264方案2抄序号工程名称覆建筑面积（㎡暴）层数备注唤1弃综合陵楼豪217762使2孙写字间酒店（保不含地下部分羡）及部分配套令功能弦2匙住拴宅皱108001泥8款不含地下部分被3峰地下停车己场耍4320楚1状地下一层混4奥综合楼附撑楼仓960彻4呈会议室宴会厅骨及部分配套功碑能洽5锁公柳建列160坊8晨综合楼地下二肾层设备间及住五宅楼地下室锐合钓计慰39864耐第三岛章盈把检项目周边环境偿及竞争状况分绣析向本届主要对本菠项目的微观环本境做调研分析部。退3.朋1演项目地块价值单分析秀3.1.矿1芦概况株本项目地块属鞭于城南板块，接位于城南板块佣和城内板块的伞接合部，交通鞋便利。作为写魄字间、酒店、进高层住宅，区鸟域开发成熟，痰住宅与写字楼淋人气仅次于西俱南板块（西高园新）。面临振努兴路城市支线波道路，闹中取跃静，适合于个治性内敛的企事壶业单位和人群恒。但作为写字摆间、酒店，弱霞化了商业价值势，可以说是利豪弊参半。献3.1.乌2情商务用房价值陈与竞争状况恐从中观环境看熊，目前西安市研已建在建待售第的写字楼面积骨需讨要捷5粒年时间消化，察竞争压力巨大捎；从微观环境叮看，此区域距巴离城区、南郊晌、西高新较近树，交通便利，猛周边社区配套陆成熟，区域内犹同类物业销售槽经营状况良好荒，如果能够实废现产品差异化伏，必然具有竞楼争优势；从宏编观环境看，电策视幼塔决CB腔D腊和西高仇新牛CB床D厚的规划对本项芦目的长期经营配效益会有一定渡影响，短期内堪尚不会形成压樱力。己周边写字楼调悠查表慌项目名称地址甚层数总面积（勾㎡）售价（超元汇/肢㎡）租价（心元搞/耐㎡）售租率备伟注犯海联大厦振兴略路北口命西创950005赢500505侨0中%烘地下车位租栗金市30社0嫁元孤/朽月卷精英大厦振兴梅路中袋段此830005张590%吨泛美大厦南稍诚门什贴字社294000爸050003挠595汽%叠租价不含各种些服务费逮调研分析：此隆区域写字楼入蛋住率良好，需期求旺盛；售价强普遍猛在羽5000-5缠50筋0朽元贫/程㎡，租价（均欺价）责为筑50-5庸5饿元小/渴㎡国×奔月。厉西安市部分三胀星级酒店调查旷表债酒店名称标准露间折扣价（姜元藏/裕㎡疑×犯天）套房数地涝址舌陇海大酒习店菌22030券8肌解放路穗建苑大弟厦蹄26017惭7自五味什字浓钟鼓楼大酒卵店纵26813叠0钓社会路帝延炼大津厦崇26819兄2蠢南二环劈东方大酒鸟店牲29828宽6猪小寨西路薄城市酒链店济20813国8绳南大街蝶鸿业大酒揭店稀19825吹8茂含光北路掩民航大换厦闯23折0性劳动南路罪金海大堤厦哄21棍0支莲湖路裹文商酒给店迫21绸8品骡马市像解放饭思店辫16036卵3随火车站变万达圣和酒欠店原15嘉0贸友谊东路烫民生大酒武店兆25814批3毯南大街扩房地大拢厦宫18句8对东五路段钟楼饭蒜店夺34032粱1椅钟楼晓从上表可见，包大部分三星级补酒店标准间价歼格粪在夜200-30绘0侍之间，客房数汤差距较大，主拉要是建筑规模凳因素限制；全擦年平均住房率西大致成在摇40%-60吸%毒。经了解，酒办店经营风险较坑大，客房数少贪了，经营成本琴摊销大，客房辽数多了，空置伍率风险较大，笑因此建议本项策目酒店客房数愚控制妄在百250-28途0俊之间，基准价垫格键为英20位0心元址/暗㎡默×辩天。本方案经灌济核算的住房拜率基数坟为斜50池%趣。轮本项目的长期压经营效益主要愿体现在酒店及忠配套功能的经领营上，而从调恒研的情况看，需经营情况较好葡的三星级酒店它，如钟楼饭店相具备独特敌的地理位置和历老字号品牌效若应；民航大厦推以商办为主，藏优势在于旅游瞎资源和旅游管博理经验；陇海传大酒店除了良健好的地理位置愚外，更重要的家是经营管理水款平较好，以会塌议接待为主。叹另一方面，酒镰店客房收入受傅经营管理成本汤、客房数量、骆淡旺季等综合候因素的影响，摧收入有限，不急可能有太大的引突破。但相应拐的配套服务功都能，如餐饮娱仍乐，由于利润厦率较高，较高损的上座率对利告润的影响较大责，成为大多数扛酒店追求的目慢标重点。偏因此我们建议定，本项目经营得以会议接待为域主，商务出租兽和旅游散客为载辅，以提高入虚住率为目标，嘉特别是以配套倚服务功能的经南营管理为重点暮。酒店管理充恐分考虑自身经识营管理能力和积资源，建议引迟进专业酒店管吊理公司进行经并营管理。尽3.1.滩3妨住宅价值与竞宿争状况红此区域周边同守类在售住宅楼渣盘较少，可比抹性不强，以高惨层高档楼盘和愚普通多层住宅在为主，两者之众间有一个明显刑的价格空档（卧高档楼盘价格盖在猾450坡0公元霜/盗㎡以上，名为犹住宅，实为商廊住；低端普通盘住宅毫为赤2500-2钞60误0处元薄/勺㎡）。这也是讯本项目产品差嫩异化定位的最杀佳入市机会。牧从以上调研分蚁析可见，本区拦域住宅、写字恩楼、酒店物业论微观环境较好驰。写字楼需求已较旺，住宅建解议采用差异化代策略，即切入狭高端与普通住春宅之间的中端窗市场。溉第四辩章刘郑潮产品设计建议4.1综合楼商4.1.趣1临写字间新目前西安市各瞎类物业中的写博字楼竞争最为刚激烈，建议采餐用新技术、新伯材料，打造在俭西安市适度超悉前的智能化、摊生态化写字楼落。智能化概念您在新建写字楼舍中已经得到普阅遍运用，生态拒化概念是一种诊新兴概念，主货要体现为：采间光充足，通透昂性好，定时换返新风，换气系浮统加氧，建筑但材料和装修材丽料采用高标准鹅的环保材料，魔降低有害物质卡排放，杜绝写绝字楼综合症；匪具备较高的绿膊化率，尽可能京采用空中花园乖。登综合楼外观风模格建议：熊稳重大方的后胆现代主义风格挖，切忌呆板，滋体现智能化、茫生态化的主题像。踢楼层底：女3-1牌8总层掠面积勺：扰1209剧6码㎡稳户数辱：劲12096参÷谊（贸100×20嘱%+150×却30%+22丘0×40%+论300×10趋%键）木=66户型配比：锅面积（㎡）比奇例（按户码数摇%劳）备注雀100-11泰020%台1肚、各户型内部雅按功能分割膀；挪2辟、大户型集中爬于高层。滚150-16受030%阔200-22命040%躺300-32仓010%共4.1.右2渠酒店：按三星殃级标准设计席楼层旧：董15-2拘2竿层，容共颈8斜层积客房总面积宪：殖806腿4演㎡户数：270户型：渴户型（㎡）功感能套数楼层备蠢注激22-26烤2严单人床标准蓝间走24僻1采套沉15-2遍1蔽层陷1亦、均为使用面衰积银；则2地、公摊比泥按做75乏%健计算赤。椅3钞、柿24-2颂5何层透光户型为哨豪华套，不透沈光户型为标准秤间逝。美4美、双人床标准东间设顺在白1句5辰层不透光部分宁。纸20-22的1趴双人床标准缸间铜1颗2死套更1烤5脏层撒40-5奴0检豪华标准矛间傍1欣7庙套颈2张2终层嫌小抵计痕27敌0肆套漠15-2槐2彼层插4.1.反3疲配套功能：喉功能面积（㎡富）楼层计算依克据备注念会议室大惧（提1哨个常）台36仿0外附吓楼丈3廉层及主号楼秤3旱层局碗部体1.丽5案㎡性/看人可同时容莫纳筑20器0哥人劣中忘（盛2纪个津）万20炎0毯附墨楼厘4欢层宪2范㎡愧/桐人周10汤0前人文宴会厅（中餐姓厅把）惩36如0列附召楼钻2播层及主秋楼滨2艰层局部可同时酒容霸纳造20牙0唉人以上屿厨毛房拦16管0刻附目楼云4际层大堂4001晕商务中兄心扩501房酒吧（咖啡厅嘱、茶秀给）迈2002伪歌舞柿厅详2002逆美容美斯发偿1001排桑那按稻摩洲2001精健身肿房奔1501交洗衣燥房婶20拦0付院中另建旺合迟计奋217逆6魂主埋体晚1-继2渐层，裙观楼难2-誉3峡层，不含洗衣挨房4.2住宅断4.2.做1副方烟案肺1趋总面积送：浮720食0浪㎡层高：12层户数：48横户型兔：觉2忆梯盲4未户剪两种户型斗：北120-14绞0隶㎡甩160-18图0鲁㎡于或骤4命种户型透：川120-14绣0观㎡两么种骨160-18笼0抢㎡两种顶层4套复式赚依据：从市场陶的角度茅，飞140-16缺0备㎡的户型是最汪不好销的。勒4.2.铸2敌方灰案稻2份总面积厅：躬1080现0夹㎡层高：18层户数：72踩户型较：纳1紫梯置4吩户带两种户型婚：缓120-14荒0科㎡众160-18木0俭㎡纠或离4悼种户型绳：顷120-14抄0柔㎡两汉种举160-18未0也㎡两种顶层4套复式怪4.2.臣3磁分析建议践1释2蠢层叼和装1预8农层的区别肉：权1卸2筝层只等需未1技部电梯眠，舱1厦8任层必须设置两征部电梯，结构尼上也略有差异是。齐1血2鹰层的单位建安记成本约珍为萄130萄0奸元俊，贩1絮8浙层的获为救150转0支元左右。矿1攀梯扎4造户弓和俭2乏梯侦4跟户的区别：互按割1奖2贴层，前者需一悼个消防通道单，翁1劈部电梯，后者室需小2杀个消防通道起，虑2果部电梯，但公穴共走道面积前扣者大，因此两怕者公摊面积差缓不多。但建安碑成本后者比前饼者大叫。誓1阴8睬层差别不大。夸因此建议：若汗建鞠1结2触层，应要为啄1缩梯跌4惨户；若婶建犹1轧8轻层，则主要看摔户型设计和公鸭摊面积的比较斧。右4.2.监4查户型设计建议摊：育动静分区，主券卧朝阳，通透谱性好，采光好西，碎以哥3娃室县2本厅肝2底卫为主立户型匪，大户型可祸做锡4玩室刊2筋厅霜2捉卫，每户两卫在，复捉式基2-灌3旅卫，复式考虑昆露台和跳空层意，尽量避龙免乎“捕黑宇屋告”呢，总公摊（不申包括地下室）狱控制盲在到7-8储%此，户内有效使违用面积尽量大罩（咐90昌%纹以内）4.3停车场显⑴胆需求：住宅户迈均沉0.监5常个停车位，声需区3钢6室个（按方拉案幼2藏）；写字间户膛均蚀1.蛋5庭个停车位，贝需谜9招9声个；酒店户鸡均芹0.棚5徐个龙，暴50闪%僵的住房率，予需仔5定7佳个；共计病需鸟19途2终个停车位。烘⑵拾地下停车场的顷设计依据：街地下停车场平抖面示意图牵两种建设方案敞：异地下停车场的挺立面示意图方案①方案②冷方幸案栏①按的经济核算：链经济指标额度竞计算依据仪面帐积涂432页0辽㎡停车场为地难下锦1钓层，不包括地污下二层设备间湾停车停位羞12枝3界个吼3嗓5竭㎡哲/孩个碑造剧价裂69闻3仓万熟元袭160答0礼元辞/蛾㎡幕出租效旷益恳4勇4军万梢元述/夜年租面价油30杜0亭元询/胀个麦×走月贿回收筝期奶15.偷8军年速693÷44真出售效感益秧73示8崇万闭元除6且万蜡元堪/挣个貌利围润盗4柱5说万知元松738-69劫3闯方俩案拦②产的经济核算：陡经济指标额度菊计算依据射面绵积氧763丹0结㎡停车场为地古下苹1咸、写2南层，不包括地光下二层设备间苹停车特位尊19脚1苹个谋4却0堵㎡型/保个炼造克价框137横8这万衰元灯180哑0枯元权/纸㎡（土方、结嗓构、防水等成茅本增加）妹出租效常益素68.君8稼万算元圆/象年租争价天30喷0弃元啊/峰个象×沿月回收期20年桌出售效跳益苗114晶6恐万稍元投6号万尚元揪/颤个仁利策润其-23定2凭万元钱综合比较分析乔上述两个方案哥，方中案挑②够明显投资大，屿效益差，因此保建议采用方免案墙①谷。兆⊙肿注：停车位售条价的核算：纯目前的市场价因为严1交0沙万进元咬/缠个，但销售情休况不好。评按租售价格的胁关系计算，一营般西安市消费简者投资商业及敞写字楼物业的放年回报率颈为烧8%-10防%河，这里狂按鹅8刚%晒计算，扛30筐0桨（仅元进/解个著×悠月仿）注×1陆2红（个月末）段÷8%=4.担5幸万希元况/级个国投资住宅（买孩房出租）的年随回报率一般狮为著4%-6讯%闸，这里缓按店5呆%浩计算嘉，鼓30叉0馒（床元称/揭个趴×泉月哗）形×1底2漏（个月愤）手÷5%=7.柄2画万妻元陷/晕个怠综合以上两类响投资物业的情没况，我们认为稀车位价格应定滴位墓在健6雁万捐元布/伏个。抵⑶摸本项目能够提粥供的停车位：妄地下停车场幸为非12顷3赛个；综合楼门促前停车场库约明1背5粱个停车位；住葵宅楼西侧空地专建做停车场停况车位称约灭3蕉0掘个。共静计禽16耀8调个停车位。翻⑷该供需差额翻为激2誉4姐个。姓⑸班停车场的使用戒管理：骂①俗吐综合楼门脾前佩1伟5漏个和楼后（裙砍楼下籍）呼3矿0细个车位供酒店穴使用；地下停杂车征场英9条5劣个车位供住户春和写字间共同粗使用；住宅楼录东秒侧支3盲0热个供写字楼用印户使用。牺②箩建议使挪用盼I锡C棒卡管理系统，例能够有效解决哑不同用户的管坝理问题，包括傅来访客户车辆汪的管理（临寻时田I潮C棚卡）。撒第五姿章捉毛腿营销方案费5.2跌.利项目经营方案爱5.2.渔1颤方办案递A宋写字楼中留存出驻400衫0穗㎡自用办公，却其余写字间出娇租；酒店自营般；配套功能可吧自营或内部承枪包或出租；住近宅抬楼恰4费0微户按成本价内厘部销售，其余浙按市场价对外痒销售；停车场聋除酒店留仿用亭5辫7横个，机动车位肾留裁出症1及1首个外，其钉余谋10停0犹个出租。不5.2.浩2妈方栗案术B副写字楼中留傅出需400具0浙㎡自用办公，逼其余写字间出餐售；酒店自营胳；配套功能可俊自营或内部承受包或出租；住山宅灵楼寿4指0杂户按成本价内汤部销售，其余滔按市场价对外未销售；停车场勇除酒店留植用下5桃7付个，机动车位恼留愉出沈1玻1撒个外，其余出爹售。修5.捡3挣价格定位：搅项目销售均价倦（祥元吵/脚㎡）出租均价怎（吩元召/缩㎡愤×徐月）可租售面甲积（㎡）备注呀写字疮间蜡520050谅12096岔酒店客寻房忧200感/隙天僵7056疼配套功浙能醒100161嚼6美不计会议室蝶停车苹场芳6齿万系元藏/队个弄300绑/傻个条10倡0炭个魂住宅内部销摆售娱273溉0猜（方母案如1乞）溉600匠0弃只计土地成本智和建安成本寒233鸟0筐（方陈案弟2恶）顽住宅公开销幻售辜330012默0让0口（方租案厚1颠）将480廊0数（方吴案滴2特）咱第六章开发进缠度屠本项目在资金蜡充足的情况下雕，宜采用同步水开发策略，即询综合楼与住宅趟楼同步进行（烧同步完工）。撇开发周期估算洗为搂2糠年。此开发进基度作为本方案而经济核算的依摘据之一雾附每表狠1冰开发进度模拟旬表幅第七章财务分态析及评价撑7.户1件项目总投资估多算波项目的总投资绣包括土地费用狗、前期工程费黑用、建设配套陷费、建筑安装柜工程费用、室扛外工程费、建葱设监理费、建殊设单位管理费悲、预备费以及胖建设期贷款利恋息等项。A、土地费用乳本项目占打地堪9.5摆6瓶亩，每叼亩渠45架0价万元，土地总典价值堂为馒430防2魂万元。忆B式、前期工程费扎用包括工程勘划察费、工程设仅计费、前期工留程咨询费等项器费用。按建安望成本描的统2烤%贵取费。锋C落、建设配套费睁用包括招投标浴费、市政设施圾配套费、消防司设施配套费、著天然气公网初畜装费、抗震设庙计审查费、定总额编制管理费支、质量监督费润、劳保统筹基糟金、新型墙体献材料专项费用奉、圆“亡结拴建旅”演人防工程押金丑、散装水泥保窄证金、排污费越、环卫费、水便增容费、电力败增容工程费等丝。按建安成本附的虚10层%舟取费。株D辟、建筑安装工孔程费用样根据相关建设友工程造价指标晃，结合本项目块实际情况，住惹宅楼怎按洋130静0般元要/林㎡（方鲜案傻1安）糖，报150娱0苍元随/后㎡（方砖案甲2免），综合楼软按刃160迈0办元切/霸㎡，写字楼装搬修穗按赏60崇0颤元迅/广㎡，酒店及配涨套服务功能装援修逆按斥100季0刚元问/坦㎡计算，本项秆目建筑安装工悉程总造价丽为弊847唱2视万元（方衔案尿1岔）拜，前916葵8仇万元（方秃案瓣2阿）。葱E浊、室外工程费瓦室外工程包括组小区道路、绿犯化及小区内各层项构筑物等内板容。根据本项级目实际情况，勒按闪5公0乡元晚/匆㎡计算，本项蒸目的室外工程预费诞为雷32纽0界万元。植F礼、工程建设监丈理费时按建安工程总惭造价喷的凯1载%修计算，共计白为劳8首5柳万元。股G裹、建设单位管竿理费苦按前六项费用阿之和锄的锅2模%冷计提。H、预备费舌由于项目开发苹的可预见性较均强，预备费按阁建安成本怖的武6扭%辈计提。耳I贵、建设期利息猫按本项目建设般期二年，贷款宏额贫1户亿元，每年贷焦款婶500钻0锄万元，年贷款狂利截率痒5宋%刘计算，利息总拨额疾为逼50习0嚼万元（每年承为恶25耀0众万元）。垒K拢、项目总投资通估算币综合以纽上尺1气至地1蚁0合项费用，本项权目总投资估算伶为兔1548逃7慕万元（方呀案莫1谅）像，宝1634行2愚（方距案边2当）。外项目总投资估饺算表（方咸案榜1钻）游费用名称费用他数量（万元）垮1礼.嫁土地费余用扁4302丸2枯.豪前期费弱用跳169骄3萍.时建设配套疏费路847执4利.晶建安工程费（姑含装修费财）械8472围5伸.准室外工程圆费同320浩6泽.悲工程监理胜费市85糖7中.滑管理喷费抹284查8肺.橡预备放费山508扰9仿.奴建设期财务费无用辰500形10壳.分总肯计本15487净项目总投资估铲算表（方惰案陆2四）肠费用名称费用容数量（万元）毕1自.斯土地费那用登4302泡2丹.结前期费呼用斤193胃3携.接建设配套晋费悟917显4秒.圾建安工程费（舅含装修费跑）泳9168捕5咸.惨室外工程争费乏320考6墨.义工程监理素费级92随7眉.旋管理拔费症300密8辩.匆预备良费秤550轻9营.容建设期财务费份用罢500升10廉.乘总尚计浓16342爷7.岛2蛮财务评价眯7.2.元1叉方喝案践A+1输即住盖宅早1雄2须层遗4您8阿户，写字间全蕉部出租（除自位用部分外），丰酒店（及配套泛功能）自营，他停车场出袄租量10寒0捉个。蹲7.2.1.引1饶财务盈利能力舅动态分析A、营业收入影营业项目营业摄收入（万元）比计算依据陶住宅楼销侨售世179孔4靠内部出毕售姜233翅0逗元望/惨㎡，公开销赛售因330帜0初元愿/扣㎡崖写字间出颜租逃486蔑/膊年组90过%见出租率洽；令5腿0风元逗/红㎡拾酒店客房营业辈收肤入轨972集/稍年葵按大50近%榜的住房率，平抚均壁按院2亿床标准发间悄20蹦0负元屈/窜㎡赢×宣天网配套功能营业藏收罩入躬335杜/愤年及20做0极元何/肤㎡厅×刊月，不含会议喉室涝停车场出场租搁36俱/筹年墙30修0莲元丘/弓㎡乳×煎月席×刑个裂合剂计惹1829江/句年未计住宅楼需销售收晋入牧179犯4式万元籍B废、营业利润（承未计建设成本痕）水营业项目营业栗利润（万元）惊计算依据及说第明嗽住宅楼销名售窄179填4这一次性收入正写字间出训租钞486越/尖年丢90陈%碍出租率；物业雀管理费用由住季户承担，保平敢经营；让酒店客房营业歼收矿入颜486微/稿年仇按酬50盖%痰的利润率计算臂配套功能营业卵收秒入档168识/优年植按恶50菜%础的利润率计算浙，不含会议室射停车场出辞租杠36扮/坛年租100冲%撒出租率卡合祝计舅1129雕/穴年未计住宅楼苗销售利抹润足179天4告万元熄C坦、全部投资的鼠现金流量表单饰位：万元久时间项落目穴200320筋042005絮现金流入量合爆计阀779446灶3-5409湾自有资金投颤入并1000绞借入资聪金占5000悟现金流出量合添计焰778677帐01707兄土地费霜用偏300013由02呼前期费岛用炎169删建设配套铸费畏847股建安工程务费食300054惕72帖室外工程川费展100220形工程监理驶费盆4045爱管理鸣费撞130154咬利岗息割250250油250归还借款本金恋其他费宝用乓250258告457黑现金净流盗量林6-7238笼-6116猛D飘、投资回收期党估算：辉项目总投资的刚回收期为呀（挨15487-乎179船4崭）洽÷育（淡1193-2妇5寨0河）挖=14.粮5验年。（假定贷册款本盘金偶14.鹅5浙年后归还，经叙营期每年只支雀付利息）胁E拣、投资回报率它计算驳按殿5剖0成年经营周期（怠不变价）计算鼻，销[1192皱×引（右50-12.桃5贩）杂+1794]中÷15487唐=300%缎每年内为昂300%÷5价0=6%躲7.2.1.坝2抢盈亏平衡分析扎A蜓、住宅销售的现平衡点是田[若（牲15487-袄847梨2陡）炭÷36264侦+1300]须÷3300=申98%守即出售申掉捆98雕%显的面积才可以蜜达到盈亏平衡捞点。（其中假锦设内部购买部茎分除建安成本榆和土地成本外剃，其余费用全剑部摊入其他建幻筑）暑B兄、酒店经营的谷平衡点负200×50务%×50%÷兵200=25敢%栽即住房率达待到画25例%偷能够保本经营宿。我C吸、写字楼经营教的平衡点烘物业管理费枪按弯5负元阔/浸㎡邮×腊月计算，保平纹点兼是丸5÷50=1批0%现即出租率达露到茫10腊%谢即可以保本经撤营。蛋7.2.1.育3讨敏感性分析搭由于住宅楼公忠开销售在本方字案中所占的比百例很小，因此奔敏感性影响可若以忽略不计。传对于本方案影忽响较大的是酒沟店住房率和写墨字楼出租率。喜变化因素变化管幅度利润（万摩元）年投资利伸润控率诞(阳%)颜基驾数丰011926知.0迷出租绿率淹+10%13框766.9跟+5%128锁46.4躲-5%110费25.6岗-10%10待105.1欲7.2.乱2保方惭案耽A+2叫即住蔬宅杆1迷8勤层桐7伶2芳户，写字间全迈部出租（除自惧用部分外），筋酒店（及配套疾功能）自营，闻停车场出塞租秒10迁0利个。袄7.2.2.的1紫财务盈利能力薄动态分析A、营业收入叛营业项目营业脑收入（万元）脂计算依据超住宅楼销拨售嫁322纠2跨内部出秘售恳273旱0丈元宇/展㎡，公开销倡售饶330塘0忌元株/皆㎡香写字间出阿租删486岸/营年良5扁0译元徒/攀㎡末酒店客房营业额收平入值972摊/借年恭按厉50垒%音的住房率，平两均靠按析2慢床标准珍间遵20叛0颂元衣/罪㎡啄×葡天响配套功能营业痰收共入运335桐/蜜年腾20名0澡元直/万㎡孩×氧月，不含会议砌室笼停车场出眨租粒36闪/隆年毯30镰0潮元捷/缠㎡付×仅月允×场个射合胸计肚1829助/梨年未计住宅楼美销售收严入涨322剑2占万元月B低、营业利润（螺未计建设成本农）享营业项目营业厅利润（万元）货计算依据及说夜明筛住宅楼销架售荡298夏2袜一次性收入树写字间出脉租烈486塞/最年喝90是%句出租率；物业沟管理费用由住舟户承担，保平逆经营；肃酒店客房营业织收塘入歼486次/恩年澡按魄50奏%答的利润率计算你配套功能营业键收灭入蛇185馆/驼年虑按需50询%蜻的利润率计算煌，不含会议室竖停车场出裁租倚36医/书年朴100菠%帝出租率敞合从计甚119稼3更年未计住宅楼帽销售利虾润晓322偷2游万元监C虎、投资回收期贴估算：常项目总投资的监回收期为肢（鸦15487-统322钓2磁）遗÷淋（穷1193-2阶5爱0庭）导=13.0玉2垂年。（假定贷照款本庄金零13.0旷2脑年后归还，经备营期每年只支圾付利息）倾D拾、投资回报率译计算兰按煌5挎0刮年经营周期（焦不变价）计算促，局[1193净×扇（洁50-11.辱5榜9培）藏+3222]脊÷15487掠=310%肆每年叮为差310%÷5搁0=6.2%浙7.2.2.扮2熊盈亏平衡分析峰（略）签7.2.2.赚3限敏感性分析（芒略）喉7.2.直3黄方迷案技B+1间即住起宅执1嚼2立层迟4赵8粮户，写字间全洗部出售（除自匆用部分外），膊酒店（及配套应功能）自营，欣停车场出受售否10秒0呜个车位。烈7.2.3.赤1齐财务盈利能力馋动态分析A、营业收入话营业项目营业淹收入（万元）广计算依据年住宅楼销呆售享179售4宽内部出聪售丝233己0似元秤/睬㎡，公开销荣售粉330被0拜元绒/林㎡喂写字间出艰售木421052非0惹0公元可/谎㎡截酒店客房营业多收置入另972匠/道年无按目50茧%你的住房率，平雅均惩按月2御床标准惧间励20戒0台元独/虚㎡膜×青天送配套功能营业苹收碎入办335洗/藏年部20检0翠元割/示㎡精×组月，不含会议耗室剧停车场出窜售阴600锤6锐万勿元市/创个赛合走计撑1307扎/蹦年未计销售收陆入腾660胡4换万元贩B炉、营业利润（途未计建设成本眉）和营业项目营业勾利润（万元）换计算依据及说肚明沙住宅楼销末售庄179为4识一次性收入搏写字间出娇售扛421底0馅一次性收入负酒店客房营业哗收塘入酱486术/衡年籍按床50另%猎的利润率计算溜配套功能营业任收魄入坚168勉/顾年插按救50展%樱的利润率计算洲，不含会议室早停车场出校租挂100嚼0类一次性收入机合折计危654毒/闯年未计住宅楼复销售利盒润怀660钻4案万元茄C烟、全部投资的娃现金流量表单窄位：万元罪时间项令目学200320哄042005评现金流入量合咽计贪900048垄18-157渴6乔自有资金投坑入菠1000红主营业务收醉入享300036设041307性借入资窗金付5000顽现金流出量合弟计沿778677渣01903饶土地费尚用捧300013隆02站前期费虽用促169原建设配套踩费遮847驶建安工程骨费基300054较72来室外工程罢费幼100220驴工程监理问费续4045枕管理俊费桌130154亡利坟息仍250250臂250归还借款本金集其他费毕用舒250258长653妇现金净流松量缎1214-2汤883-24稳79干D毁、投资回收期湿估算：单位：咽万元续现金流量回收浴额未回收额眠总投泰资彻15487现金流入：丽第一薄年搁300030殃001248晚7餐第二劫年左360436各048883岭第三卧年乱654654燕5229床……削654654牌第十五出年蚊654654殃381皇第十六剥年欺654651期回收辰期愤=15害+充（跳381÷65沾4扩）酿=15.用6疾年格项目总投资的去回收期盯为谎15.松6忽年。渔E毅、投资回报率驰按鲜5雄0革年经营周期（烟不变价）勾，染[654铁×岩（矛50-1蒙0电）嗓+6604]走÷15487聋=212%奶每年六为绣212%÷5羡0=4.2%环7.2.3.介2阳盈亏平衡分析超（略）素7.2.3.女3存敏感性分析前本方案的敏感测性主要表现在报住宅及写字楼美、停车场的价存格及成本变动醒。（详表略）绩7.2.沙4薄方车案瑞B+2防即住眨宅己1艳8箩层西7砖2霞户，写字间全殖部出售（除自池用部分外），钻酒店（及配套兼功能）自营，谷停车场出反售巾10丑0亡个车位。渔7.2.4.滚1浮财务盈利能力诵动态分析A、营业收入吐营业项目营业启收入（万元）示计算依据跃住宅楼销净售鲜322船2宁内部出瓣售读233甘0需元墨/颈㎡，公开销晓售老330疫0驳元由/芳㎡度写字间出宾售眠421052土0狮0晋元劳/撤㎡垂酒店客房营业丰收溪入