融资项目综合定稿

目录一、工程根本概况二、融资方式三、工程建设情况四、工程销售情况五、工程融资资金使用方案六、工程资金回收方案七、工程财务指标分析八、总结附件

一、工程根本概况1.1公司简介西安安盛置业是一家以房地产开发为主，兼营房地产销售、物业管理、建筑装饰材料和五金机械、电子机电产品和化工、办公等用品销售的企业法人，公司成立于2007年6月18日，经西安市工商行政管理局登记注册，公司由四名自然人股东投资成立，总注册资金为2000万元人民币，办公地址位于西安市莲湖区莲湖路108号907室，公司法定代表人谢宏斌。公司营业执照、企业组织机构代码证、国、地税务登记证、开户许可证业经2021年年审通过，公司当前的房地产开发资质为四级。拟建的安盛花苑小区住宅工程，位于西安市北郊纬二十八街，方新路24号，总占地面积为57.6亩，工程分布于方新路两侧，南侧〔南区〕15.464亩，北侧〔北区〕42.142亩。1.2工程合作开发2021年8月29日，我公司与西安工业资产公司签订?原西北医疗设备总厂土地定向转让协议?及?补充协议?，双方约定安盛公司自愿以无偿转让形式将此土地过户给资产公司的全资工程公司，由工程公司将西北厂土地证号为西未国用〔2021出〕第618号的42.145亩工业用地变更为住宅用地后，资产公司再将工程公司100%股权无条件转让给我公司。因资产公司为西安市人民政府国有资产监督管理委员会下属部门，在处理破产事务过程中，享有政府征收费用的返还政策，在土地进行招拍挂出让过程中缴纳的土地出让金退回，及城市配套费的减免等政策，上述优惠政策〔优惠政策，市政府对资产公司内部文件，无法提供〕所得费用称为政策性收入，用于解决西北厂破产遗留问题所需费用。因此，将42亩土地转让给资产公司下属全资工程公司〔即后来成立的西安富弘房地产开发〕目的为取得上述政策性收入，以弥补资产公司为西北厂破产所支出的费用。2021年11月18日，西安市人民政府国有资产监督管理委员会，向西安市国土资源局、西安市规划局发出?关于原西北医疗设备总厂土地过户等问题的函?，请两局准予办理原西北医疗设备总厂土地过户及规划报建等手续。至此，我公司与西安工业资产经营合作开发形式正式确立，我公司与资产公司合作成立西安富弘房地产开发，开始以该公司名义办理工程手续。2021年8月22日，由于我公司与西安市工业资产管理公司在履行上述协议时出现了新情况〔国有公司转民营过程更复杂、手续更繁琐〕，经双方协商，决定变更协议中局部合作方式〔详见西工资经字【2021】147号〕，即：首先，由西安市富弘房地产公司对该宗土地进行委托挂牌；其次，由西安安盛置业公开竞买。同时，为了保证我公司摘牌，我公司将与西安市工业资产管理公司签订补充协议，明确约定我公司竞买摘牌后，不执行原来由西安市富弘房地产公司提出的?土地使用权出让补偿协议?；最后，我公司将与西安市工业资产管理公司就各项相关费用进行清算。1.3“安盛花苑〞工程根本情况安盛花苑小区住宅工程，位于西安市北郊纬二十八街，方新路24号，总占地面积为57.6亩，工程分布于方新路两侧，南侧〔南区〕15.464亩，北侧〔北区〕42.142亩。工程分作两期进行开发：北区42.145亩土地作为一期工程先予开发，目前，工程立项报告、工程建设用地指标及规划条件，已经市政府相关部门批准，工业用地变更使用性质为商住用地的挂牌工作正在进行中，西安安盛置业摘牌需在足额缴纳土地出让金11550万元、契税340万元后取得商住用地使用权。北区工程总投资约70000万元，建筑用地35亩，容积率为6.81。总建筑面积189702㎡，其中地上建筑面积159344.6㎡，含住宅建筑面积112493.75㎡，公寓建筑面积33264㎡，商业建筑面积13685.85㎡。地下停车库建筑面积30259.02㎡，车位数量1160个，可建9幢高层住宅楼、2幢高层公寓楼，并配置土壤源热泵空调系统。北区建设工程于2021年6月开始施工，预计2021年3月竣工。南区作为二期开发，工程投资22000万元，建筑用地14亩，容积率为5.9。工程建设用地控制指标及条件已经西安市规划局批准，因容积率偏高，需补缴土地出让金约3000万元之后，取得商住用地使用权。南区工程规划总建筑面积70098㎡，其中地上建筑面积为60098㎡，住宅57098㎡，商业建筑面积3000㎡，可建5幢30层高层住宅楼。预计于2021年开工，开发周期为20个月。安盛花苑〔北区〕公寓楼效果图

二、融资方式2.1现有资产简介〔1〕15.464亩土地该宗土地位置坐落于西安市未央区纬二十八，证载土地用途为城镇住宅用地，土地剩余使用年限为66年，建筑物总面积：4207平方米，房产评估价值：￥245.76万元〔取整〕，土地面积：10309.2平方米，单位面积地价：2924元/平方米总地价：￥3014万元〔取整〕，评估总值：￥3259.76万元，大写〔人民币〕：叁仟贰佰伍拾玖万柒仟陆佰圆整。〔详见?房地产评估报告?〕〔2〕42.142亩土地该宗土地位置坐落于西安市未央区纬二十八，土地变性后用途为城镇住宅用地、商业、配建廉租房。土地出让年期住宅为70年，商业为40年。宗地容积率不大于6.81。规划地上建筑总面积为189702㎡，其中地上建筑面积159344.6㎡，含住宅建筑面积112493.75㎡，公寓建筑面积33264㎡，商业建筑面积13685.85㎡。地下停车库建筑面积30259.02㎡，车位数量1160个，可建9幢高层住宅楼、2幢高层公寓楼，并配置土壤源热泵空调系统。〔3〕股权目前我公司股权结构为：序号姓名性别学历专业职称公司职务持股比例1谢宏斌男大专工程师总经理2%2马光熙男本科建筑工程师总工程师12%3路海平男本科工程师付总经理8%4段方亚男大专工程师78%〔4〕在建工程我工程在建工程主要包括：土方开挖、支护、桩基、土壤源热泵系统、主体地下两层、主体地上〔1#--5#楼已经完成三层的主体工程量；6#--9#完成五层的主体工程量；C座为三层商铺主体已施工完〕，水电安装工程〔已完成地下局部电气配管工程，地下室局部采用钢套管，给排水工程随着施工进度已经完成了所有地下车库，及地上的洞口预留〕。目前总造价约为14908万元，完成总投资金额的30.67%。2.2融资方式〔1〕15.464亩住宅用地土地使用权、变性后的约42亩住宅用地土地〔因含代征面积，实际面积以变形后证载面积为准〕使用权作抵押；〔2〕我公司95%股权作质押；〔3〕安盛花苑工程〔北区〕在建工程作抵押〔目前已完成的根底、地下室工程、土壤源热泵打井和局部上部工程的主体工程量为14908万元，完成总投资额的30.67%〕。

三、工程建设情况3.1工程概况本工程工程名称为?安盛花苑?，位于西安市未央区纬二十八街69号〔原西北医疗机械厂旧址〕，本工程分为南、北区分期进行开发，北区为一期占地42.145亩，南区为二期占地15.4635亩。一期同时开发11栋1#~7#楼地下二层地上33层，8#、9#地下二层地上14层，C座为3层小商铺，E、F座公寓楼分别为21层，共有住宅1828套145757.75㎡，商铺13685.85㎡，车位1160个。3.2工程进展情况1、土方开挖工程1#~9#楼采用机械大开挖，工程总造价935万。2、支护工程由于基坑属于深基坑，按照设计及标准要求进行边坡支护，共完成工程量7779㎡，总造价86万。3、桩基工程由于本工程地段处于湿陷性黄土区，设计采用CFG复合地基处理形式，基坑开挖至-8.34处打DDC〔灰土桩〕消除场地湿陷，处理后再用素砼灌注桩〔CFG〕处理，桩经400mm桩长17米；且保证桩体进入5号层土〔中砂〕2米。其中CFG桩3396根，DDC桩9396根，素土桩17198根，工程总造价1580万。4、土壤源热泵系统响应国家节能环保理念，本工程配备的采暖设备为土壤源热泵系统，可按照住户自己的需求自行设定温度，冬暖夏凉，按照节能要求设计施工的土壤源热泵系统，目前前期打井施工已经完成，造价约1150万元，该系统总造价约每平米400元。5、主体结构局部eq\o\ac(○,1)、地下局部本工程地下局部为二层，地下二层为车库与人防，地下一层为设备间及商铺库房，车库设计为自动式可升降式车位，共可停车1160辆。目前地下局部主体已经施工完，共使用钢筋2430T，完成砼浇筑24273m³，完成地下防水面积14693㎡，成总造价约5803万〔不含设备〕。eq\o\ac(○,2)、地上局部正负零以上1#~9#楼一层为商铺，二层以上为住宅，现1#~5#楼已经完成三层的主体工程量，共使用钢筋200T，完成砼浇筑2427m³造价约3750万；6#~9#完成五层的主体工程量，共使用钢筋500T，完成砼浇筑2378m³约造价1150万。eq\o\ac(○,3)、C座商铺C座为三层商铺主体已施工完，共使用钢筋196.8T，完成砼浇筑1440m³约造价264万。eq\o\ac(○,4)、E座根底EF座为公寓式住宅，设计采用静压桩处理根底，现已施工，EF座总高21层，一~三层为商铺三层以上为住宅。3.3水电安装工程1、电气配管现已完成地下局部电气配管工程，地下室局部采用钢套管，工程量约25吨，造价110万。1#~5#楼地上3层配管已经完成，完成量约12000m,造价30万6#~9#楼地上5层配管已经完成，完成量约16000m,造价50万2、给排水预留洞给排水工程随着施工进度已经完成了所有地下车库，及地上的洞口预留。3.4总计综上所述，目前本工程已完成的土方工程、支护工程、桩基工程、土壤源热泵打井局部及主体工程已完成的工程量，总造价约为14908万元，完成总投资金额的30.67%。

四、工程销售情况安盛花苑〞工程整体分为住宅、车位、商铺、公寓四局部，销售模式分为团购、市场认购、内部认购三种模式，具体销售情况如下：4.1住宅住宅总建筑面积为112493.75㎡，团购已售面积为37148.29㎡，平均单价为3950元/㎡，已收款4532万元，待收款10142万元；市场认购已售面积21767.6㎡，平均单价为5017元/㎡，已收款3731万元，待收款7190万元；内部认购已售面积为3332.14㎡，平均单价为4704元/㎡，已收款588万元，待收款979万元；截止目前该工程的住宅已售面积合计为62248.03㎡，剩余面积为50245.72㎡，根据目前房地产市场现状和周边市场调研保守估计，公司方案未来将以目前的3号楼作为重点销售房源，以均价5500元/㎡的价格进行销售，现3号楼销售房源总面积为16673.48㎡，预计总销售额为9170万元。4.2车位车位总数量为1160个，其中团购已售156个，平均单价为7.5万元/个，均为一次性付款，合计金额为1148万元；市场认购已售9个，平均单价为11.3万元/个，均为一次性付款，合计金额为102万元；截止目前该工程已售车位合计为162个，剩余车位为998个，公司方案在2021年3月份交房时以均价9万元/个的价格进行销售，预计将收款8982万元。4.3商业商铺总建筑面积为13685.85㎡，市场认购已售面积为5914㎡，平均单价为9655元/㎡，已收2427万元，待收3283万元；截止目前该工程商业的剩余面积为7771.85㎡，根据历年的市场行情，每年10、11、12月份为销售旺季，所以我公司方案在10月份投放3000㎡以均价11000元/㎡进行销售，预计总销售额为3300万元。4.4公寓总建筑面积为33264㎡，总套数为720套，公司方案在取得五证后进行销售，因该公寓为精装修，届时以精品重点推出，以均价7000元/㎡进行销售，预计总销售额为23285万元。

五、融资资金使用方案5.1资金需求1、土地出让金=现行市场住宅用地评估价-现行市场工业用地评估价。2、42.145亩工业用地缴纳土地出让金金额及契税估算〔1〕现行市场商业住宅用地评估价：390万元/亩；〔2〕现行市场工业用地评估价：60万元/亩；〔3〕42.145亩工业用地扣除政府代征道路及绿地，工程建筑用地为35亩；〔4〕应缴纳的出让金=〔390万元/亩-60万元/亩〕*35亩=11550万元；5.2资金筹措〔1〕采用安盛公司资产抵押形式借款1.3亿元，期限为一年，利息为借款金额的30%即3900万元；〔2〕资金使用方式：设立借贷双方共管账户，专款专用。5.3用款方案鉴于以上资金需求，用款方案如下表所示：序号时间摘要金额备注12021.09.14前向西安市土地储藏交易中心缴纳竞买保证金60，000，000.0022021.09.14前安盛公司用于挂牌及缴纳其他费用15,000,000.003签订土地出让合同向市土地局指定土地出让金账户缴纳剩余土地出让金55,000,000.005.4资金归还〔1〕归还本金、利息共计16900万元；〔2〕还款来源：省计生委职工购房款101415746元，应收市场认购零散购房款71900571元，两项合计173316317元。〔3〕还款方案序号日期内容备注1五证办理，手续齐全2已购房客户办理银行按揭，开始还款32021.03--按照工程回款方案归还本金及利息

六、工程资金回收方案6.1省计生委团购回款方案1.与陕西省计生委签订团购房合同，以此合同确定的收款方案为〔1〕2021年6月按每户10万元收取定金，〔2〕工程到达正负零后累计收取总房款的30%，〔3〕工程主体封顶后收取总房款的50%，〔4〕至交房后收取总房款的20%。2．施工方案施工施工进度正负零封顶交房2021.62021.33．回款方案按照我公司与计生委签订的团购房合同，以及具体施工方案，回款方案如下：时间2021年6月2021年1月1日2021年6月合计工程定金正负零30%房款封顶50%房款总计80%房款金额2630万元〔已收〕1885万元〔已收〕7327万元11842万元4.优惠方案按照公司与计生委购房小组协商，于2021年6月提前交纳最后20%房款的业主，可享受免交2年物业费，按照目前统计确定已有180余户〔暂按187户计〕同意在工程进展到封顶时支付全部房款，经计算可得：37148〔计生委销售面积〕×3950〔计生委均价〕×20%×187/263=2083万元。5.总计通过以上计算，到2021年6月工程进展至封顶时。我公司计生委团购工程应回款总额为：7327+2083=9410万元。6.2内部认购及售楼部零散客户1、内部认购根本情况价格区间数量已交认购金4000-450011312万元4500-500015205万元5000-5400471万元合计30588万元2、内部认购回款方案到2021.03月取得预售证后一次性补交，总回款金额为979万元。具体计算如下：价格区间数量补交金额4000-450011302万元4500-500015539万元5000-54004138万元合计30979万元3、售楼部认购根本情况价格区间数量已交认购金4800-5200177〔其中34户为分期收款〕3105元5200-560020367万元5600-608617329万元合计2143801万元4、售楼部回款方案价格区间数量补交金额4800-52001775310万元5200-560020857万元5600-608617769万元合计2146936万元说明：售楼部累计收取214户零散客户认购金，其中约有34户为分期收款，余款830万元在交房时收取；剩余约180户为按揭，到2021年3月取得预售许可证后办理按揭。因此，截止2021年5月售楼部回款总额为6936万元。5、总计2021年3月确定回款979万元；2021年5月确定回款6936万元。6.3剩余局部房源销售回款方案〔3号楼〕在目前政府政策调控条件下,我公司销售部根据目前房地产市场现状和周边市场调研保守估计制定以下销售方案:建议公司将目前的3号楼作为重点销售房源；房源的定价不宜过高,以均价5500元/㎡的价格进行销售；因3号楼销售房源总面积为16673.48㎡，总套数为242套,预计总销售额为9170万元；3号楼的户型为温馨一室、舒适两室和经济三室为主户型都属经典户型,因此在销售方面应该都属主力户型；一室户型约占总销售比例的23%，两室户型约占销售比例的35%三室户型约占销售比例的42%，预计销售面积占到总销售面积的87%，具体销售方案如下：〔1〕根据历年的市场行情10、11、12月份为销售的旺季，加之前段时间的政策影响，预计刚性需求的客户会在这个阶段适当解筹。因此，10月份销售回款额应在550万左右；11月份销售回款额应在550万左右；12月份销售回款额应在550万左右。〔2〕2021年1月为330万左右；2021年2月为220万左右；2021年3月份为880万左右；2021年4月份为1100万左右；2021年5月份为1320万左右；2021年6月份为1100万左右；2021年7月为165万左右；2021年8月份为165万左右；2021年9月份为1100万左右。截止至2021年9月，方案共计销售额为8030万元，占总销售额的87%。基于以上销售方案，我公司设定该局部销售回款方案如下：时间套数面积单价销售额时间套数面积单价销售额2021．101010005500550万元2021．420200055001100万元2021．111010005500550万元2021．524240055001320万元2021．121010005500550万元2021．620200055001100万元2021．166005500330万元2021．733005500165万元2021．244005500220万元2021．833005500165万元2021．31616005500880万元2021．920200055001100万元合计5656003080万元合计9090004950万元总计共计销售146套，销售面积为14600，销售额为8030万元6.4总回款方案根据未来一年我公司以上三局部回款方案，可到达以下回款总方案：时间金额时间金额2021年10月550万元2021年4月1100万元2021年11月550万元2021年5月8256万元2021年12月550万元2021年6月10510万元2021年1月330万元2021年7月165万元2021年2月220万元2021年8月165万元2021年3月1859万元2021年9月1100万元合计：4059万元合计：21296万元总金额：25355万元综上所述，2021年10月至2021年9月，我公司预计回款25355万。

七、工程财务指标分析7.1拆借资金使用情况此次公司欲借款1.3亿元，主要用于缴纳土地出让金及其他相关费用。其中：1.2021年09月14日前向西安市土地储藏中心交纳6000万元竞买保证金；2.签订土地出让合同后向政府其他相关部门再缴纳约5500万元。3.剩余1500万元公司用于挂牌及缴纳其他相关费用。7.2公司近期财务报表说明〔一〕资产负债表：1.总资产120,408,754.29元，其中：货币资金：128,335.75元；预付账款：54,776,993.00元，预付前期费用及工程款；其他应收款：8,608,311.38元，公司员工办理工程相关事宜暂借款；存货〔开发本钱〕：48,680,617.63元，已取得合法票据的本钱；固定资产：214,496.53元，公司现有车辆、电脑等办公用具；无形资产：8,000,000.00元，公司购置债权本钱。2.负债：107,546,862.79元，其中：预收账款：42,047,188.07元，已经向税务机关交纳相关税