宁波科技园区香溢软件园全程策划提案

宁波科技园区香溢软件园全程策划提案TOC\o"1-1"\h\zHYPERLINK\l"_Toc57048635"第一部分公司介绍3HYPERLINK\l"_Toc57048636"第二部分宁波房市整体市场分析5HYPERLINK\l"_Toc57048637"第三部分江东区及科技园区房市分析13HYPERLINK\l"_Toc57048638"第四部分江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块竞争分析15HYPERLINK\l"_Toc57048639"第五部分科技园区地产板块优劣势分析17HYPERLINK\l"_Toc57048640"第六部分项目周边新近已售楼盘分析19HYPERLINK\l"_Toc57048641"第七部分科技园区香溢软件园公寓住宅楼部分项目策划建议25HYPERLINK\l"_Toc57048642"第八部分俱乐部项目策划建议43HYPERLINK\l"_Toc57048643"第九部分科研楼部分项目策划建议47HYPERLINK\l"_Toc57048644"第十部分香溢软件园项目市场行情价格评析57HYPERLINK\l"_Toc57048645"第十一部分香溢软件园项目销售及资金回笼计划58第一部分公司介绍上海古北房产代理销售有限公司，成立于1993年，是上海最早的中外合资房地产专业销售公司，已累积代理销售商品房面积120万平米、销售额过百亿元。十余年的风雨征战，今天的古北销售公司已成为，围绕房地产投资、开发、策划、推广、代理、中介、咨询、物业服务等业务的综合房产代理销售公司，古北销售公司善于把握市场先机，勇于挑战，敢于进取，用智慧浇灌未来，努力向国际型、综合型的专业房产代理公司进取。主要代理案例：古北中央花园黄金豪园佘山银湖别墅古北新区二期钉怜尸谅舞苏州西山别努墅贿炊甜慰行古北虹苑盼便扇坟批古北公摆寓作布亮凉最永嘉路古嘉公肝寓娇胃咏悼换虹桥路三期高付标准内销售房搁赵肾骄伏碧玉公因寓洪阁迟质徐明珠大厦呀哨迟畏印广场大睛厦洁镰赞拳货钻石公寓挪撑勤童徐万科园别修墅恳掩陷接陡雅典花园泽缠蚀固种维多利亚大身厦婆瞒水忽皮巴黎花园瞒壮简浴悬金狮大结厦虽亲叉屡政金象公寓笑第二部分宁波痛房市整体市场征分析挣这两年宁波房燃市供不应求，啦房价水平上涨火很快，并连续职两年位居全国报第一。宁波老跨百姓对房价的潜呼声也越来越帝高，好象恨不嘴得房价立马降识下来，手在伍“斧房价上涨太快突，市场房源紧由张，老百姓买科不到合适的房扯子负”境的市场环境下胶，这种心情是纺可以理解的。踏然而，把目光狡从宁波市区放园眼周边余姚、潜奉化、宁海郊视区县市，从郊芬区县市又放眼来到温州、台州婆、杭州周边城捏市以致整个浙委江省，单就房浸价而言，不光越是宁波市区房斧价涨得快，余炒姚、奉化、宁睬海等地的房价阅在这两年也快拨翻了一番，杭宇州开200委2基年的房价并没仁有如专家的预碍言一杨样慎“释冬天来恶临懒”养而是又一个快漆速上涨年，整钩个浙江省的房歌价都涨得很快笔，不要说浙江痛省，以上海为采龙头的整个长挨江三角洲如南票京、苏州等城弓市，这两年的怜房价也都快速慈飞扬，南京的杰房价水平在省运会城市里已排广名第一，上海伤城区不少楼盘犹如上海春城等允在买200执2未年的涨幅女近岁20窄%羡且还有上涨空园间，虽说宁波轨房价涨幅已连杰续二年排居全禾国第一，然而翠，在这种大背缴景下渣，扩“挨宁波房价涨得踩太快的现桃象洒”貌也只是一百步就与九十九步的校差别，应该说叛是漆“窄见怪不虹怪缘”瑞。尸房地产从来都司是与宏观经济断紧密联系的，的宁波房价以至兄整个浙江省房具价水平的快速燥上扬是有其宏歉观背景的。宁炕波房价是否过尚高、涨得是否添过快，只有跳葛出宁波，置于购一个宏观大背幼景下才能得出佣一个正确的结缓论。平1倾、包含宁波在铅内的长江三角露洲经济圈已逐献渐成为中国经殖济最活跃、发岁展最强劲的区边域。么上个世纪末，巾中国改革开放宫的重点在南方建，以香港、深搞圳、广州、佛微山为代表的珠泛江三角洲是中啄国经济最活跃缴、发展最快的栗区域，也是当介时中国房价上叶涨最快的区域崭，目前也是中在国最富裕的区振域。然而自肺从王9弱2挥年国务院把上驻海浦东作为经返济特区列入改稻革开放重点发树展区域后，以靠上海为龙头的狮长江三角洲，记北线以南京、退镇江、常州、遗无锡、苏州等浸城市为代表，扶南线以宁波、于温州、台州、省杭州、绍兴等险城市为代表，趁已成为中国历仅史上继珠江三畜角洲经济圈之坚后挤“扛经济最活跃、遭发展最福快损”扶的区域，由于堪长江三角洲背芹靠长江领域，吓辐射十三省二微直辖市，领域翠阔度远大于珠月江流域，上海壳在解放前又是辨远东最大的国宇际城市，因此刺，有专家预言做上海的经济地缓位将与香港毗计美，长江三角浙洲将成为中国植经济最强盛的碰区域。长江三镜角洲经济的繁锁荣反映到房价军上是，这几年应，这里成了中设国房价上涨幅贤度最快的区域犹，宁波也自然报成为其中的一晒员。妥2高、浙江省民营葱经济发达，是饲一吹个匪“揭藏富于兴民睛”血的省份，民间电购买力旺盛姜浙江省国民生痒产总值虽然位粘据广东、山东倾、江苏省之后突，但广东主要惹以外商投资拉挣动为主，剩余营价值大多以货木币形态转移到市国外；山东、腐江苏省经济成控份，国有、乡耀镇经济占有较油大比重，个人话可支配的相对堡财富较少；浙放江省经济因历毫史原因，国家间投资较少，主葛要以本地民间垫经济的发展带膏动全省经济的粘快速增长，形坦成了内地兄弟奥省份学习榜样岗的哪如恐“含温州模关式撤”荡、衫“仗台州模告式宴”狱发达的民营经横济，产生了许芹多大大小小治的孤“盼老户板截”平，汇集了大量搞的民间资本，孟从而也刺激了挪浙江省房地产竖业的高速发展尝，浙江省房价鸡涨得快，宁波吧也自然成为其妙中的一员。午3旬、浙江省及宁膛波过去的城市廉化程度偏低，欢与其经济地位圾不相称，浙江陈省及宁波城市搏化进程正进入瑞一个高速发展神时期。鼻浙江省经济总滔量在全国居第油四，人小均荷GD她P崭更是位于前列略，然而浙江省西的城市水平远换没有达到辽宁伏、吉林等经济疏相对落后的省姿份，因此，原毫省委书记张德瓜江提出了加速絮浙江省城市化呈进程的建设目检标，这对拉动眉浙江省房地产竿业的发展是一权个长期的利好烧，因为农村城厅市化、农民变地城市人，需要杂大量的住宅满屠足。括4类、浙江省土地秘的规范化、透饭明化程度较高始，刺激了房价组的上涨江土地价格的上替涨是房地产价穗格上涨得重要纵因素，浙江省薯先是在杭州全处面实行土地的毯招标、拍卖、按挂牌交易政策猎，推动了土地将价格的一路上洋场；然后，温存州、台州、宁朗波等城市也相允继学习杭州的茅经验，实行土墙地的招标、拍估卖、挂牌交易榨政策，使这些奔城市的土地价由格在短期内翻肝几番。广州等炎南方城市虽然第在全国最早施申行了土地的招系标、拍卖、挂扑牌交易政策，爽但做得很不彻得底，亚在悠200似1冲年以前，拍卖愤招标的交易量厘不到总量私的维10颂%熟，房地产开发柳商的用地主要范以协议方式出丝让，如华南板茫块的八个上千继亩大盘，都是选协议拿地。宁爪波的土地价格扑在两年内翻了分二、三番，这兼与政府实施的践土地拍卖、招被标政策有很大滚关系。宁波土疑地价格的快速冲上涨必然带动烛房价的快速上鲁涨。恨5闯、股市低迷，替投资资本涌入露房地产业，刺策激了房价的上呢涨站目前，宁波的匙房产市场上，蛙有大异约姐30偿%距以上的人购买突房产主要以投糟资为目的，这冈与股市低迷、问缺乏其它投资岛渠道有很大关欺系。大量投资德、投机成本涌紫入房地产业，燃在一定程度上蕉助长了房价的东快速上扬。麦可以说，经济仍宏观大环境是面促使宁波房价坝的快捷上涨的幕重要因素，然无而，就宁波城拴市经济本身而窄言，宁波房价红水平的上涨也快有其合理之处惕，宁波作为一挤个港口大城市叠，是长江三角全洲唯一一个可颗以在各方面与融上海毗美的城气市，优越的地残理位置将使宁川波成为带动浙骤江省经济发展盲的龙头，宁遭波睁200亮2蛛年斑的印GD狱P锣已达气到霞150任0妻亿元，直逼省芹城杭州，并有债超过杭州的势装头，自然对宁岩波过去与其经冤济地位严重不矩对称的房地产迈价格水平有一定个重新调整认洗识过程，宁波嘉的甘GD鸣P台总量及人均国只民生产总值，众均超过大连、斩温州、青岛等逢城市，但过去昏的房价水平远羞没有达到这些堪城市的水平，卵如大认连腔6000~8雹00装0愁元轮/仰平方米为（中蓬心城区）、温迅州召450忠0永元绝/骤平方米，青板岛含420啊0始元司/握平方米，更没佛有达到省城杭标州的水平（城粒区均价一般捆在矿500推0奶元体/季平方米以上）灭。城市经济发网达，商业机会奔多，工作机会肠多，谋生赚钱碧机会多，相应抓的商品房的价醉值肯定要胜过令经济落后、就摩业谋生难的城匆市，这也是为晃什么纽约的房聚价是非洲一个描落后城市房价糟水平数十倍的浙缘故。机相对于其它行哥业而言，房地瓜产业对政府政只策的影响最大抗，政府通基过锅“浅有形的手调控玉市场无形的振手唯”宴，然而，在政六策调控中，珠桥江三角洲偏向辟于右“扔小政府大市抛场滋”检，让房地产业波充分市场竞争滚发展，在残酷拐的竞争中也带甚来房地产业水辟平的质的飞跃兔；长江三角洲脏更偏向云于协“孤大政府大市匠场鹰”图，政府对市场谣的调控力度较抹大，正确的政拐策力度将促进布房地产业的健慌康发展，但当寇政策调控不到齿位或错估市场宽发展形势时，罢又在一定程度魄上影响房地产尊业发展。访可以说，宁波厅房价的上涨是狮对宁波城市价婚值的正确体现成。但宁波房价布水平在短期内核的快速上涨确湾实超过了大多酱老百姓的心理飞承受力，这与前政府对房地产抚市场的调控管稳理不到位有一叠定关系。果政府药在之200变1麻年制定的土地戚供应计划中，费虽然略显不足肥，但基本可满货足市场的需求络。但计划不伴如食“咱变化喜快的”饼，土地上市受拦交地严重滞后胜的影响，实际范的土地上市供闭应量严重不足税，如交通房产鹿开发的明楼北奔地块（常青艇藤偷·富小城），本来腾计划那在勒200乱0葬年年底全部交炊地，实际上规到福200阅2借年年底还有近行百分之五十土烫地未交付；水稼上公园地块（魄建筑面坟积台5府0危万平方米）原他计划责在著200危2裤年年初交一半坏，见200巴2飘年阁6辩月份左右全部魔交付完毕，实术际执行中，已产延迟一年还有欠大菠1般揪AQ很裁土地未交付，痕诸如这种情况国，在宁波是较番普遍有的现象爷。一方面土地翠上市供应严重抢不足，而预售脖门槛的提高又岩进一步加深这顽种不足；一方闷面拆迁房子过悬快又带来更多辈的需求，真正痕导致了宁波房宝地产市场的短干期内的严重供揭不应求的现象洞，房价的快速奖上涨也就在情膛理之中。阅目前宁波房产改市场的供不应罩求的现象应该贡是短期的划。稍200届3照年，随着宁波步一些大盘的推涉出，如常青藤苗小城二期，滨荣江地块波波城毙，水上公园地手块青林湾，钢妖铁厂地块北岸窄琴森，咸宁街善地块，华俨街狂地块，鄞州中柴心区各地块，编湾头天水家园冶等楼盘的推出烘，市场的供给阀量显著增加，森楼市的紧张状忘态逐渐缓解，退楼价的上升将寿进入一个缓慢轧爬升过程。苍值得说明的是筐，宁波房价的书快速上涨除受赶市场供不应求辛，土地价格上慢涨过快等因素残影响外，楼盘肠品质的显著提清高也是重要因付素，如宁波原下老楼盘的单位坑绿地面积投入慎一般是几十元扑每平方米，而注常青藤小城一底期绿地面积单海位投入计划品在抄30罗0双元每平方米左应右，智能化投半入贸在号4笨0痒元平方米左右蹦，总得单位建摧造成本比以前皱明显提高，品钢质也自然比以猪前高得多。我镰们常说宁波没客有好楼盘，或报拿得出手叫得棉响的楼盘，在篮过去的房价水竟平下，开发商舍确有其难。随腰着宁波房价水锅平的提高，越拌来越多的好楼礼盘将展现在世讽人面前。士总结：宁波房望价虽然因上涨桥过快含有一定佣的泡沫成分，贷但这个房价水榆平基本上反应斥了宁波的城市睁价值，总体是晨合理的，展望岛未来，宁波房乌价水平还具牢有巷50急0绍至最100迷0资元每平方米的腿上涨空间，这净对科技园区香彩溢软件园是一煮个大势利好，站但随伏着侨200莫3由年一些大盘如溜青林湾、常青通藤拴·身小城二期、滨善江波波城、北代岸琴森、东湖压花园二期等楼均盘的推出，市血场供给量显著咬增加，宁波的因房价水平将进滔入一个慢牛爬雅升的过程，但朋那些指望宁波狱房价水平从此家将下跌的想法雁是不现实的。钞第舍三皂部天分口慕霸江东区及科技鄙园区房市分析筝江东区作为市亚府重点发展的避新城区，其地搞理位置优越，遵交通便捷，通支往沪、杭的高六速公路的起点洁，江南公路、律通途路则与北恋仑港、宁波经膨济技术开发区放的大榭开发区塌紧紧相连。江揭东区经济发展塞迅速，第三产捡业依附于城区皮建设而不断拓田展领域。随着坟新一轮城市建锐设东扩工程的颠实施，城区基粒础设施日益完燥善，新住宅区葬的大规模开发跑建设和市区主掉干道的向东延啄伸，高标准景凑观大著道射—伸—滥世纪大道的建糠成、新的国际厨汇展中心落成愈、滨江路的全吊线启动等，为世江东发展构造玻出一由幅美好咳的蓝图。拥根据宁波市城闹市总体规划纲返要捐（灾200忘1女～死202戏0字），宁波城市社发展目标确定口为：近期重点煎向东发展，中离远期重点发展辰北部，适度发艘展西部，有限汇制地发展南部遭。续宁波市府东移咽的确定（位于辰百丈东路延伸坊段）与城市东债扩，使得东部窜的土地及房价收将有比较大的请升值空间，相哑对来说，东部煤的房市有更大捧的发展。目前星江东四类地段疏的房价要高于私江北区四类地眯段房价为近箩100槐0最元骡/笛平方米，反映描了江东区的发继展前景看好。伏科技园区与江丝东区一脉相承爹，已逐渐融为蜡一个整体，虽夏然科技园区位竭置较偏，但江动东区的房产发里展势头必将波复及科技园区。缎目前江东区及娇科技园区在售个楼盘较少，只输有枫丹馨园、歼盛世东方等少明数楼盘，市场迁上基本上无盘码可供应，但即体将推出的楼盘星较多，华严街债地块、城市映其象北侧地块、旋东港二期、丰音润置业地块、敌宁川路地块、仇时代华庭、常蚀青擦藤检·愁小城二期（部钩分）、新天地测、波波城、安顽居股份地块。阶第嗽四煤部久分电饲肠江东区、科技益园区、鄞州中顷心区三大房市傲板块竞争分析易江东区、科技闭园区、鄞州中挡心区三大房市饿板块中，先是脚江东区一枝独列秀企索，主要代表楼蜘盘有华光城、互江南春晓、中昼兴小区、东海校花园、常青藤南小城等，但随电着鄞州中心区裂市政配套设施朝的完善，鄞县暖改县为区，格意兰云天、华泰抽剑桥、金湾华喷庭等中大型楼理盘的面世，特合别共是冰7牛0登万平方米超大拌型楼盘东湖花桶园的推出，鄞西州中心区房产牌板块有后来者舱居上的感觉。晌科技园区在政稼府宣传中唱的寺调子较高，但梨由于定位为科月技产业园区，浑更强调工业制陷造业，作为第掏三产业的房地丸产，其发展速惨度较慢，现有敌的楼盘如桃园灌别墅、华丰庄感园、丹桂园、咸丁香园等，规顺模小，设计较慢落后，整体形宇象较差，正在鹊建设的楼盘中栽也没有一个象熊样的，根本无题法与江东区楼更盘、鄞州中心走区的楼盘竞争安，在宁波的房术产领域的形象杆较差，与科技凝园区的政治经妨济地位很不配沸备，也与其优吗越的地理位置弊不相吻合。托结论：在三大守房市板块竞争逆中，科技园区扁处于明显的劣新势中，这对套香溢软件园丹地块是不利的佩。但由于江东被区土地资源稀狼缺，可供房源伸较少，本项目蛋只要具有一定喝的性能质价比雅，不仅能留住萍一部分在科技踩园区工作的客遮户，还可吸引曾江东区的客户率前来置业。另闷外，北仑、小栏港、镇海由于仪发展临港工业榆的缘故，也有价许多人准备到毒宁波中心城区耳安家，科技园取区优越的地理浆位置，使本项告目可挖掘的客节源较广泛。梁第班五培部室分氧稀撕科技园区地产鹿板块优劣势分沫析变祖随着城市东扩警步伐和城市化带进程的加快，饼以及城市规模阔的不断扩张，立房地产开发不容仅在江东区如约火如荼地展开央，而且波及到开周边其它地区风，使得旁边一捉些区域的房地污产业也得到迅混猛发展，房价武也得以迅速提腥升，宁波市科幅技园区即是这译样一个区域棚。吩200陆1泽年留1学1方月份，科技园报区丁香路旁的口丁香苑，多层宗售价只拘有乡1800~1最90退0斗元劈/m娱2浆左右，而如今酱，比丁香苑位村置更差的丹桂旋苑，多层均价桥达罪到炉350脖0蜘元掠/m湿2熄左右，；绿墅指等楼盘的别墅找甚至卖流到仔4600~5启00余0场元帜/m抛2翁，且绝大部分矿已售完。熄科技园区的配搂套设施已日臻侮完善，道路、咬通讯等基础设棍施在加快建设疑与不断完善中抽，房地产业也工形成一定的开组发规模，处于挎蓬勃发展中；蜓而宁波市老三胳区（海曙区、主江东区、江北武区）可供开发完利用的土地资肚源却日益缺乏朝。诸多利好因崇素使得科技园封区逐渐成为一跌个可以与鄞州苹中心区相媲美左的房地产开发信热点地悠区术……汇但由于科技园插区定位为产业凑园区，以工业葵制造企业等厂赏房占多数，缺昨少购物、餐饮努等生活配套设亮施，公交路线结也不够密集，猫在宁波大多老跌百姓心目中，正科技园区更象齐工业区，而不撇是居住生活区碗，正因为这样疲，在过去的二膛年里，科技园恼区的房价涨幅郊水平不如鄞州辟中心区甚至不谎如海曙区西边式的望春。强可以预测，未箭来的十年，城呆市东扩将继续轨是宁波城市发吊展的主流，江瑞东区与北仑区若相向发展的趋匆势越来越明显训，科技园区的捉工业企业正面舅临着二次搬迁蓄的可能，宁波解中心城市的东阳移，科技园区探的土地将更适雄合建以写字楼惑经济为特征的附研发中心、企馒业总部，江东拥区、科技园区收的土地增值空燕间是非常广阔据的。现在，政皇府已明确了江满东三个中心的张建设目标，即镰国际会展中心鉴、生态科技中丈心、行政中心采，这对项目地深块是非常利好载的信息。就宁框波土地拍卖市摔场来看，土地顶拍卖价格越来目越高，从明楼星地除块价7握4显万轰元顾/节亩，到水上公嫂园地础块尿10呜3摩万亭元标/亿亩，到鄞县中唤心区地得块尸15行2仆万偶元萝/纱亩，再到彩虹徐南赔路拴45虚0竞万痕元带/许亩，不到一年挪时间，土地平涉均价格翻了一妨番多，地价旱在玩“测飞爪涨拒”灰。目前，科技够园区的商品房抛价格及土地价逗格处于相对较造低状态，而发债展前景非常看陪好，只要通过挪协议方式或挂只牌方式能够获服得土地，可以忌断言，拿到即互赚到。少第六部分项目划周边新近已售兰楼盘分析狠一、项目周边右区域已售类比位楼盘籍表一：住宅楼何盘销售情况（用部分）日序号佣楼盘名称杯物业类型祖地段风标准层高（米枕）究单价范围声总价范围益（万）档销售均价盟销售状况继1淹城市映象赌小高层抽江东鲁一类劈2逼．领9横4000-5药100捡60-88帐4900掀基本售完绳2必中山名都凶高层睛江东腾三类芬2够．皆9拐3800-5冶150虑106-15饥0章4450撕基本售完蚁3陶荷花家园谢小高层、高层升江东峡二类仪2服．里9躁3000-4护000傍36-48冰3700药已售完沸4末凌江名庭完高层纺江东栏一类棚2涉．乞9寸3900-5苏700肃94-137茅4600齐基本售完搬5粉东海曙光府高层届江东堂一类棋4失．船8摧500积0诊～鸡7500们6800初基本售完（写亿字楼）闯分析：上述楼甩盘分布在江东扬一、二、三类领地段，基本上私以高层、小高颈层形式出现，舌小面积、低总尘价套型几乎没宣有，楼盘品质静中上，价格大迎约在名360授0盘元丰至扫570饲0培元之间，其中趁，东海曙光为勤纯写字楼，品谦质、地段均比回经本案好，其屿均价徐为乳680妻0营。化二、周边区域塑的类比楼盘盛世东方套地址：中山东况路与世纪大道甜交汇处峡产品类型：四守幢恨20行～韵25漏层的高层谦户型定位：台140娇、唉160跑、丘170叔、衬180电、偏190栽、绒200例、快210小、衣230增不等傅销售价格：均增价潜5200为～促5300悄元代/端平方米共销售情况：由汗于总价较高、喉目前位置较偏泊，销售形势不方乐观。枫丹·馨园吐开发商：贺中建房产稼楼盘位置：雅中山东路和桑霞田路交界处感1夺、主要技术数咏据：浅产品类型：三乓幢爽9朋层小高层祝总户数：约塔200亡套洒户型面积：荐101村、丹122腊、牛125娘、蔑150霉平方米星主力户型：三孔房两厅（拒120新平方米左右的螺套型）楚均价：踢5500--染5600趋元刚/坦平方米汁2驰、销售情况：廊4邪月榆10卷日开盘至今，羽销售率已片达乎6皇0%狗以上，售楼中诱心人气不旺，辨与宁波市前段燃时期深夜排队寻抢购的场面形旅成截然不同的乞对比。卡单价偏高是其岭销售业绩一般替的主要原因。梳好阳光商务公势寓扒地址：百丈东铸路好阳光酒店南旁边去产品：四五十兔平方米至七十占几平方米的酒因店式商务公寓牙价格：二至七嫁楼挑高缘5卧米，毛胚房平群均售引6800龄元狐/诱平方米痰八至顶楼为标巨准层，带装修引平均售价接6500丙元裤/谦平方米衫销售情况：虽衣然单价较高，租但总价较低，悟且包装策划较凡成功，大都已塌售完。朵名称：华宏国土际中心恢开发商：华宏罩置业烟位置：开元酒独店后面词价格：六楼戴5800扭元司/强平方米，蚁15配楼谨6500今元热/级平方米杏销售情况：开亡盘十天约订劝40%弦主要卖点：四病星酒店服务，疾挑高大13.80帝米大堂，颗3.7常米标准层高。敬数据：该2003死年走6截月好结论：若本地尊块也走大面积知高总价或不能齐营造自身的特聋色的定位，从肥住宅到写字楼权都将面临较大愈的销售压力。咬第七部分科技漏园区香溢软件践园公寓住宅楼标部分项目策划堂建议裳一、宁波房市找高层住宅产品麦市场特征分析柴宁波高层住宅梨市场主要分为督三个发展阶段谊：涛1电、笛200增1眠年以前烛在这个阶段，逢宁波的住宅市家场主要以多层炭住宅为主，高也层住宅基本上勾不被市民接受衔、销售抗性较某大，主要原因览是价格高（相尚对多层住宅）扑、物业管理费靠贵、实用率较战低，这个时期房的主要代表高厨层产品有江北败区槐树公寓、椅联红红楼、中打央花园。槐树吓公寓、联红红阶楼走得是低档修次路线，槐树倚公寓虽为江北陵一类地段，但药平均售价只有遥300乎0泡元镜/蝶平方米左右，鸦联红红楼的平陈均售价氏在妨250怜0谱元交/猾平方米左右；承中央花园走的奋是高档次路线呈（止今尚没有待哪个楼盘在档孟次品位上可与组其毗美），平帝均售价桐在巩500男0洪元策/杜平方米左右。敲这两种类型楼铺盘由于当时的姜市场环境因素盘，现楼的销售符率只唇有稀50哪%碧左右，而当时岩多层的现楼销证售率一般可达却到暖100溪%跨。魄这个时期唯一筒例外的骗是朴“求大时丢代老”愧和迎“面银桂公皇寓趴”房，一枝独秀，忌单个飘风。郑“惰大时辫代枣”拼雄居三江口，爪视野旷达，区息位优势明显。狸大时代作为高苏层商住两用物拾业，在宁波季99拘年下半年推出笨时，就击起了姐千层波澜，引养发了一系列的麻争议，然而其粥良好的销售业智绩却足以说明茅一切。从整体粪上评价旧，越“桥大时越代轻”费不仅具备了物科业素质的优越世性和物业的独明创性、前瞻性扫，而且在不少歼方面表现优良好。从价格上看裙，率“踏大时房代音”涨所推出很的演“欲层高武4.9启米，买一层住蔬二仗层担”珠主力总价在谈33植万左右的价格尽定位，在较大懂程度上迎合了片中小企业、个喷人工作室等创浅业精英的现实卡需求。而其所昌提出针的脉“嚷以租金的价格樱买壁楼顷”趟对潜在的购房姜者的造成了强饱大的吸引力。树大时代在半年竞多的时间中，疗即销售告罄，匆主要原因在于妖准确的慨市场定位、合属理的价格设定幅、个性化的户顿型设计和完善统的配套设施述。裂银桂公寓以超稀低的价格（均梯价约罢3200数元医/总平方米）、紧购邻月湖的优越势位置、南苑饭填店加盟的物业尸管理是该楼盘色旺销的主要原银因。晶2道、疯2001专～总2002痰年图这个时期，梁高层、小高层敬逐渐放量，市地中心高层逐渐头被甬城市民所巷接受，大面积挖、高总价脚套型占主导地韵位。奴从槽200口1款年下半年开始爪，随着宁波房青产市场进入供盟不应求的紧张撕状态，高层住防宅逐渐进入销洒售佳境，一些惊老高层楼盘如挎联红红楼、繁象景公寓、槐树享公寓、中央花匙园等迎来了一归个今“是销售春盛天岗”筐，久销不动的韵高层住宅陆续亏在小200粘2余年上半年左右粘销售完毕。泉这个时期是宁混波高层住宅迅裂速发展时期，前一方面多层紧神缺，一方面高棋层住宅作为现乌代生活、现代露城市的标志，默安全、舒适、壳方便的居住环孟境，高品味的秒生活象征，逐赌渐被市民接受荷。这一个时期轿高层住宅大量旺涌现，有江景勺高层楼盘凌江偷名庭、锦地水英岸、日月星城许，园景高层楼敏盘江东新世纪棉、中山名都（乏樱花公园）、抱丰华名都（月系湖公园）、星申辰明珠（儿童数公园），闹中剩取静的高层楼黄盘新河明珠、碍彩虹新钻，尊胸贵繁华地段高修层楼盘中山首仰府、世纪广场倒，还有高层酒祖店式公寓天海脱华截庭领·返名仕阁等。棋这段时期的高婚层住宅开发基完本都是以三江澡口为中心，以躁中山东路为轴骤线发展，主要监集中在一类、楼二类地段。地陈段是高层住宅得最能体现价值予的一点。人们逝购买高层住宅冬，主要看中的煤就是它地段好觉、周围配套全咸。颜3有、怠200笛3说年以后拳在此以前的宁济波高层住宅主敌要集中在城市杜的中心一、二税、三类段，随灌着宁波郊区城三市化的进程，灾土地价格的飞唯涨，容积率的蹲明显提高，宁劫波市区的住宅经产品将进入高粮层（含小高层赛）时代，如原系来的四类、五暖类地段，大多灾是以多层为主帮，新招标的地俯块，如鄞州中奏以区地块、滨涉江一号地块、秃水上公园地块间，从其现在的陆规划方案来看济，高层、小高悼层产品是主流洋。皮200隐3萌年，宁波房产腾市场将真正进河入一个高层时右代，并面临着恳真正的市场考傲验。忽总结：宁波房确市的火热主要怨是多层住宅的灯火热，分析宁令波高层住宅市插场的发展历程粥，高层销售状齿况普遍较为艰潜巨，特别是户洒型面积大的套可型，往往会因流为总价过高造污成较大的销售能抗性，如锦地诉水岸、中山名洞都、日月星城辨等楼盘一百六凶十平方米以上积的面积户型都另是在最后无其墙它套型可挑选蜻、宁波房市日寇益供不应求的魄紧张局面情况秤下逐渐消化完森毕。去化速度乘很快的几个高惜层楼盘，大时菊代的热销是因阿为位置好（雄演居三江口）、津低总价（召3耍0燃万）；银桂公慈寓、凌江名庭产的抢购是因为效地段好、单价联低（银桂公寓跪均萝价伯330佛0冷元魄/垄平方米、凌江让名日庭票460械0枯元缓/披平方米），一安般无明特色的德高层楼难以吸侍引消费者，就教是在楼市火爆菠的去年、今年鲁，其去化速度督都较慢。板科技园区香溢泪软件园殃是位于宁波柿五疗类地段的高层妙楼盘，鸭城市的东扩和烦市政府的东迁宵，使本地块猪区位优势独特身，但也面临着罢市些区矿其它炸较好三地段的高层楼鹿盘竞争，如华拦俨街地块、咸屈宁街地块（轮横船码头）、锦亏地水岸二期、肉日本孙氏开明嘉街项目、冠华辈明星广场、北华侨城旁地块促等。痛从区位优势、灰房产大形势来禽看，科技园区亿香溢软件园波的市场前景是洪乐观的，但从艘产品的高总价学、高层的销售限难度系数、同职类楼盘的竞争遍来看，也面临誉着一定的销售刺压力。弊二、禁别顷宁波高层住宅洒推广策略分析霸宁波近期主要般高层住宅楼盘土推广策略分析可如下：剥楼盘名称鼠推广主题风广告平面表现犁方主要诉求点么锦地水岸站1乞.蹦百年璀璨江景伙，现代锦地水拢岸隶2谈.困优雅中心件城央,配完美水岸家用表现评1蛛：恢宏场梳面淋,周效果图、繁华妖美丽都市、江啦景三合一超表现半2娱：效果图、水付景刮表现卷3球：效果图哈傲立三江恒,行一倍道物35题0奇米现代城市天边际畅线霸;允水岸住宅学,沫户户江景倦石材饰面下,而品质永恒约27安0翁度弧形热弯玻办璃景观窗俯独户独梯惠;镇南北通风敢,叹无限采默光院;角层高钳3奉米府,址板式高枕层般;象国际化休闲会辱所叼面积稼100杨0肤平方宋米作,摸内设室内温水邪泳池、茶吧、叫图书室、棋牌火室、乒乓室、符健身房谨等今;钩9迈.仅专业高效的物六业管理阵日月星城泻1阴.兵三江六岸景观划生活铺圈彼,桥健康生活特区短2仪.叹景观商住拘楼阔,爆尽揽三江美景冻表现袄1殖：立面效果图达表现境2伟：户型、效果捡图穷表现堤3料：效果图、空动中花园堂三江美景授;著200泥0馋平方米社秃区创VI沙P举室内体育中籍心帝;扶真正网络化嫁卓越的物业管锹理炸3纹2代平方米空中大羞花度园料;定江景楼中楼挤,2挨0妇平方米自由空负间智凌江名庭像浙江第一住宅虾高楼苍投资价值绣1贺.枯高耸挺拔的立狠面效果秤图滴,业配以三江夜景虎为背景曾2网.突高耸挺拔的立枯面效果图配以泽水景废标志性建筑返;杯创新的设计务;浆舒适豪华生活杏享受：空中花窝园、八部高速仙电梯、茧200泽0眠平方惨米直VI哑P犬会闷所短;4减.桂价格实东惠地;5炭.刑体贴入微的高连水准物枝管友;6秒.店实力雄厚的开狮发冤商尚.喜世纪广场垄地王之地次,竭与市政广场、矿阳光广场面对依面标立面效果图加申老鹰仓CB蒙D渴中心区傲视地质标稍;饰价格不高使,啊较松入住到100击0掌平方米赔、雹1庸0悉米以上挑高室粪内全玻璃顶超蚊大中组庭融;班近夜170但0姻平方米气派非该凡会所大厅总抓入嫩口竟;言全方位超级生泉活配套、电子猫信息公告牌、趟商务中心、健费身中心、发泄葬中心概;魔新河明珠那都市里的和谐嫁家园灿以立面效图为秘主吃闹中取景蚂三景一体（新马河路、琴桥、花新河）毙从上表可知察,等宁波市区的高珠层住宅楼盘在核推广策略上主纯要以景观、地疾段为第一卖桂点凶,宴其次是价格、傅配套设施、物待业管理抱等倾,抛在平面表现手另法上主要以效兴果图为主、适感当配以水景、姜都市美景、户图型效果图逃等旱.逐三、项目面临赵的市场困境粱城市的东扩和拆市政府的东迁杯，使本地块宰区位优势独特枣，圈这是它最大的炉竞争优势，但夜展望恨2003视年宁波高层住方宅市场，其销帐售形势不容乐纠观，主要表现渴在：贴从历年成交量秤来看，宁波高扭层豪宅的需求谊相对比较迟钝迟，睛2003及年以市中心一饿类地段为主宁保波将推出狗100论万平米的高层垫楼盘将使销售散竞争空前激烈昼。抚2002屋年上半年，高龟层、小高层成子交量仅忘1755滤套，目前市场毅上的空置楼盘墙基本都以高层貌豪宅为主，其尽销售进度要远念慢于多层住宅震，而中低档住吨宅严重供不应腊求，市场供应黎结构已呈现一慧定的失衡状态红，由于惭2003垂年市中心高层裂豪宅的推量明贝显放大，这趋泪势将有增无减现。结构矛盾的男进一步凸现将贫导致楼市过早坦进入调整期，头面对开发定位鸟瞄准高档市场鲜的高层住宅而归言，短期内供喉应量的剧增将互会加大市场销歉售风险，而在情售高层住宅萄的搅“末缓料销队”策就是一个信号封。枣2003竟年，宁波楼市回进哲入颠“荡高层住宅抹年栏”船，高层住宅四泛面开花，江东僵区有华严街地水块、城市映象梅北侧地块、东榴港二期、丰润陕置业地块、宁佩川路地块、时腾代华庭、常青典藤影·聪小城二期（部李分）、盛世东孙方，海曙区有越灵桥路四号地邀块、冠华明星乖广场地块、梅水龙镇地块、南驰苑豪宅、龙湾有银都、香榭丽乡舍（部分）、刚时代新居、永钳得易居（部分烧）、江北区有缴北岸琴森、第鬼三医院东侧地雹块、人民路地筛块、鄞州中心寺区有东湖花园挺二期（部分）纷、华泰剑桥二挤期（部分）。烟据初步不完全带统计，市区将约推出近静30居个纯高层住宅榜或高层住宅混除合项目，市场叠供应总量将超派过振100纽万平方米，供兔应区域以市中怖心一类地段为窗主，销售竞争帽空前激烈。探高层住宅产品播同质化竞争激锋烈。在题30股个未推楼盘中液，除80%震以上的楼盘走选高档产品路线虚，其赤130~18川0师平方米的主流挤供应面积与不诵菲的单价所形奖成的高总价，虚使高层住宅几郑乎成既了份“棉高档住替宅墓”迟的代名词。最3未、高层高档住密宅相对比较单牌一的客源构成给对楼市销售形驾成较大的压力抽。秤目前宁波市区判高层高档住宅丢的主力客源以奶宁波市区（包俯括鄞州区）的谋个私企业主为草主，对慈溪、鞋余姚等市的辐格射能力也不是赢很强，对真正痒区域意义上的耐外地客户的辐旧射能力更是较境弱，这与上海科、杭州等城市服的高档住宅客轮户构成有着较法大的区别，如夫上海市叉2002篇年上半年外地笋客户（包括境吴外客户）购买犁高档住宅的比吓例高达哀53.6%卸。另外，个私齐企业主由于受走经济、行业及艺自身等种种不就确定因素影响猎，他们的消费逝能力往往也具讲有不确性和随代机性，相对比瘦较单一的客源搬构成对楼市的匹形成的压力不蛮言而喻。罗4愿、市场舆论导脾向已在向房市征提出了警告信迟号。捷房市过热，房建价上涨过快，搁老百性的呼声从越来越高，迫紫使政府采取各好种措施调控过担势的房市。国笼务院总理朱镕名基已承认某些伞地区房产过热柏，要相关部门脆采取调控措施盖。乒5念．从房地产发谊展飞的快“缝5胡+碑2烟”蹈规律来看，房钞地产经过奸5站年的发足发展宾，有专家预言大，镇200骄4瓦年将进入小幅慈回落时期，鹿200猜5返年将进入大幅城回落时期。宁慨波房市在经过耀长达五年的繁永荣发展时期，加200刘4垮年将进入一个殃调整时期。例因此，宁波科版技园区香溢软哑件园在实际销埋售合同率未达皮到鄙90%哭以前，不能轻票言谋“拘成讯功计”企。而且，与一凝般项目所不同御的是，本案的巡地段价值和商悉业价值存在着都很大的弹性空集间，为保证科梳技园区香溢软旗件园的开发成捐功，并达到更沫高的预期利润再目标，本案有孙着非常大的营呼销策划空间。迁我们有必要对贞宁波科技园区卵香溢软件园进船行专业的策划滔包装定位，提显高产品的附加蝇值，创造与众甲不同的价值特痛征，塑造企业妥与项目的良好忙口碑与品牌形驻象，最后达到屡社会效益与经职济效益的双丰组收，实现开发奸公司在宁波的懒长远发展目标浅。刊四、项目定位泄策略颜（一）市场竞冲争背景分析她2002屯年以前，宁波悟的高价楼盘的般平均售价都在呀5000闷元恨/恐平方米以内，劈最具典型代表恐的是中央花园凯，其平均售价碗在誓4800缓元甚/壁平方米左右，累直到今年才基龟本销售完毕，睛销售时间达五盗、六年之长；佛其次是世纪城泡，平均售价也于在厅4800兴元纲/榆平方米左右，吗交付使用时才恋基本销售完毕凑。绵比较成功的热昏销高价盘还数筑江东的几个盘阵，凌江名庭以复4600养元舞/选平方米的平均楼售价在半个月谣左右全部销售干完毕，锦地水碌岸、日月星城驻一期的开盘平态均售价在抵4000号元零/蓄平方米左右，圣现已涨剧至捆65警00铅元凉/留平方米，且基炸本销售完毕。刊（二）中心城莫区拍卖高地价特对高价楼盘的心影响简析搜华东饭店地块斑、华严街地块副、江北咸宁街死、三横街地块具的拍卖创下了甜宁波高地价的阻记录，也预示喇着宁波未来高浑价楼盘的平均劝售价将在奖5000杠元孝/羡平方米以上，春并突破日6000绢元礼/后平方米，比过维去提升了好几炊个档次。以这忘样的价格推向陵市场，前景如光何呢？就目前舱宁波市场的供针求状况来说，冶其前景是乐观蠢的。然而，这勾么多高价楼盘痒将在大致相当葡的时间内推向泻市场，竞争压笛力是严峻的，案毕竟金子塔尖苏上的人数是少汁数，中央花园竟、世纪城卖得进很艰难、锦地慰水岸、日月星和城也卖得较辛耗苦就是例子。电（三）项目产吃品定位策略建决议1、户型定位单以调8雀0洒～楚1纤3幅5宾平方米为主，诊除顶层及少量漫景观较好的位蔽置外，尽量少成设计象锦地水灰岸、中山名都洪、盛世东方那阶样大量的一百挡七八十平方米紫、二百几十平同方米的户型。户型量化建议撇炕歼家项目冈面积段边格此举胜局嚼错层比例奋套数百分比嘱40逐～蚀50应一室一厅一卫晕15%胖80-9手0海㎡笋二室二厅一卫录10%抬1睬5贴%躺90-10竟5某㎡缺三室二厅一卫交15%狭1戏2葵%绪105-11率9蜡㎡责三室二厅二卫塘30%洁30贱%注120-13医0国㎡焰三室二厅二卫痒50%绿20传%模140-15蔬0泄㎡广四室二厅二卫留60%偿8永%炉合计尺100%2、建筑特色阵由于面积小，第建筑特色不要韵追求大气，但炭要追求精致、挑高贵、典雅。3、户型设计套中央花园之所舅以卖了五、六箱年，户型设计只落后是其中主透要原因之一。抖世纪城、中山贸名都、锦地水碧岸卖得很辛苦拼，户型定位不钢准确是重要原滥因。科技园区振香溢软件园应梅进一步完善户秀型设计。4、产品创新田（译1辰）错层户型；勉（追2匠）一百四、五连十平方米的小扫高层复式户型哭（苏州工业园乎有此产品）钱五、项目整体种广告主题策略浙香溢软件园位医于科技园区，篇从名字到区位待都具有较强的污科技概念，生较态设计又是本练项目设计的一兴大主题，科技朗园区是宁波未商来的新都市中刮心，因此，项乐目产品主题定壤位策略为：惠宁波新都市中历心首席生态科皆技公寓组第记八粉部滚分扛忙俱乐部项目策项划建议○项目定位岸为何要进行定头位？塑●橡经由对客观环贴境的谨慎评判劣，推导出准确策的项目市场定草位，可以使消锤费者对项目多沾一分关注，产办生进一步了解讽的愿望，并在扣众多物业中起蝴到独特的识别套作用，为项目究的销售打下良兔好的基础．周●武市场定位更是梯决定项目的形南象高度和价值印高低的关键，页对项目进行成括功准确的定位疏，将使开发商板获得比原始市康场经营状态下河更多更高的经宏济效益和社会洁效益．如何定位？袜●鼠必须符合现代稼社区物业的发套展趋势和潮流慨●塑必须符合本案删的大体量和多侨种物业形式的近自身条件滩●纸必须去创造市未场引导市场而病非迎合市场部1贡、经营定位：卫宁波首个会员插制式的俱乐部道会所2、业态定位委球类室（乒乓声球、羽毛球、辰网球、壁球、题台球）提健身室、跳舞救房、儿童益智睁中心、棋牌中果心乓中西餐厅、茶增厅、宴会厅、奖茶馆、酒吧俊商务中心、多贷功能会议厅筝健康桑拿中心展、美容美发、嗓影视厅、视听陕室室内游泳池泰水疗、水浴、颗温泉、药池。尼3嗓．核心价值理吃念定位露新消费主义革验命己理念诠经释刷―刺―浴这个理念包含萍以下涵义：顺●额市场引导者：问本案将在宁波钱市商业会所中抖树立一个继往向开来的新模式业的引导者的角淋色，完善和超筑越同现时同类锡物业，填补包幼头此类市场空陪白．己●杜理念革命：新驻消费主义的灵离魂是＂休闲消匠费＂，引导出雨本案＂时间消着费及精神消费拌＂的革命模式蓬．声第绕九谣部替分扔茫科研楼部分项骗目策划建议卵一、罗宁波房产写字辆楼市场特征分球析闷相对于住宅而宾言，写字楼对闭户型结构、朝拨向的要求不高德，但对位置的形选择较为苛求原，可以作为写受字楼使用的物愈业用房较为广本泛，既可以是染普通住宅、别届墅，也可以是脚酒店，还可以皱是各种边角厢踪房，宁波写字指楼市场的供应领渠较为广泛：袭一是各单位自勾用兼出租的写忠字楼，如中国伙电信建造的电梅信大厦、财政循局建造的财政辟大厦、税务局冠建造的税务大蜜厦、各金融机庭构自建的金融滥大厦，还有政月府各职能部门等建造的大楼等袍，这一块市场猴供应量较大；露二是商业开发观的纯写字楼，翼如宁波华联、堂中农信、会展疯中心等；三是肯商住两用的物佣业用房，如华虎侨城两幢高楼吼；四是物业边金角裙房，下面交作门面，上面斧办公等。正因武为写字楼的供殊应渠道较为广逃泛，可作为写喂字楼使用的物掀业选择又多，菌使得宁波写字值楼市场的销售长一直不活跃，卵远落后于住宅信、商业用房的茅成交量。淡平航宁波早期的高绞档纯商务写字尿楼，如宁波华痰联、中农信、扮石油大厦、保罚险大厦、天宇骆大厦、会展中注心等，大多只欠租不售，即使班零星的交易，忘价格也不高，棉很少超竞过链500侦0革元信/西平方米。向炉200脉1场年下半年侄至任200叔2危年，宁波写字赌楼市场逐渐复颗苏，并逐渐有拦一些纯写字楼唤推向市场，如幕灵桥广场、中比山银座（中山波东路、舟孟北伐路交汇处）、盒世纪伟业（中贡山西路、中山雕家园南边）城纵市广场（望京驱路旁）、世纪袖龙腾（中兴路赚旁）等，这些毙写字楼楼盘虽快然档次品位较挨低，没有住宅贵好销，但也逐昂渐消化完毕。培滑逗融经过多年的发胃展，宁波众多衡中小公司已完锦成原始积累，葱开始在市中心伐区域寻找属于赚自己产权的办润公场所，而目管前宁波的写字模楼市场以只租礼不售为主，位匙置优越的高素郑质产权式写字静楼确实吻合了袭市场需求：皇1疫、银亿房产收叨购保险大厦上自万平方米物业级，加表价山100损0犹元眼/医平方米发售，救很快赚了少上污100布0炒万元；雨2滋、中山东路上灌的东海曙光以自纯写字楼发售坏，几个月的时袖间里，大多销辨售完毕茂（写3.挠1恨米标准层均捐价征550桶0装元升/诱平方米拾，熄4.迫8贱米挑高层均呆价借700急0恐元炒/缺平方米）；讲200缩2施年下半年，是宇宁波房产最高糕涨的时候，市盒场上几乎无房袜可供，过去积渠压的写字楼或脏历史遗留需处蛾理的写字楼，拼都在趁着好市袜道推向市场，萌如滨江大厦、帐中山东路新华处书鹅店配1伍5世～者1夕6赶楼、黄金水岸零、灵桥广场、胃中远物流大厦帖、贵都商务楼萍、创时代等。爆虽然没有住宅偶和公寓热销，枕但也逐渐消化酸完毕。添200蕉3供年下半年抢，骆CB智D羡地块陆续将有非日本华人孙氏绢公司开发的太摇阳广场、冠华某置业开发的明折星广场部分纯手写字楼推向市盏场，面积大约慎在棋5饺万平方米左右治。银狂火致在同类地段，沉写字楼可以比耍住宅卖出高得周多的价格，但茎写字楼对品质星的要求更高，靠位置的区位优盏势性更为苛求众。句总结：宁波许赢多中小公司有渡购买写字楼、铺改善公司形象锦的需求，宁波援写字楼市场面开临着一个新的利发展机遇。纵没观这一、二年锋宁波上市的写晓字楼，整体品彼质较低，宁波舞还缺少位置优瞎越、高品质的负写字楼。备决滴本项目地块定杜为高品质的写的字楼，有较大虏的市场机会空挖间。同时，宁牙波写字楼可选虏择物业范围大按，供应渠道多闭元化，一定的番销售压力还是氏有的。尖二、冰宁波写字楼区伙域分挺布况挂停宁波城区面积械比起其他同类史城市相对较小波，因此写字楼僵的分布也较为参集中，大致概福括其分布主要夜集中于两区域待和两线。翁第一集中区域偿为分布于天一其广场周边混的储CB慈D爹区域，这一区容域为宁波的中吃央商务区，也垦是高档写字楼恩的积聚地。周脱边集中了华联捷写字楼、平安弊大厦、中农信钳、中银大厦、怜世贸中心、保背险大厦等一系定列高档写字楼穷，因其特殊地欧段优势，这一唐区域了也是各竹进驻公司租用接写字楼的首选盲之地。译另一集中区域占为在三江口区菌域，三区沿江题而划，特殊的脸地理景观位置杰，也使许多写邻字楼沿江而立内，集中了一批投较高档次的写备字楼，如：金吓融大厦、浦发虚银行、金港大罚厦、港房大厦菊等。迟另外市区的两冶条交通大动脉国也集中一些办掌公写字楼。沿葬中山路有海光歪大厦、海曙大每厦、天宁大厦勇、东海曙光、历中山银座等。稍沿百丈路的有开：会展中心、务彩虹大厦、鄞滋信大厦等。潜从写字楼供应古量来看，海曙篮区数量最多，跳供应量最大，汤江东区次之，棕江北区最少。献三、鞋宁波写字楼的首租售价鹊目前宁波区的烛写字楼依据其三地段和品质，厕售价大致可分涝为三类，由于盐地段都比较集那中，所以写字卡楼的品质更多龟决定其档次价破格。碧一类高档写字累楼如中农信、苏会展中心、天佳宁大厦等的售份价大致集中尾在端6200-6遇80喊0紫元凯/本平方米之间。胖二类写字楼如默中山时代、灵非桥广场、雅戈费尔滨江大厦等盒办公楼价格大筹致集中惨在厘5700-6电20吼0愿元永/雄平方米之间。悠三类写字楼大伟都为旧楼包装锄项目，地段品喜质都一般的办仇公楼如：创时旦代、贵都商务狐楼、中山银座攀等办公楼售价漆在坏5000-5促50早0惹元幼/钱平方米之间。蹈相对于以上各渡类写字楼的售康价其租金水平惯大致为：款一类租金大约听为锦2.0-3.振9押元饭/毅平方咱米推/肉天款二类租金大约色为残1.5-1.妇8父元沈/堡平方之米亲/而天发三类写字楼大唱约租金受为萄1.0-1.估3避元源/宋平方替米遮/奴天岔（以上租金按馋实际使用面积腊计逢算京酷）散从近两年宁波厚写字楼的租金攀情况看，呈现采小幅上升趋势芒。这主要得益赤于宁波经济的涛高速发展所带室来的效应，经促济的迅速发展蜂，诞生了越来予越多的企业，穷于是办公空间功就显得比较紧军俏，租金上涨磁也就势在必然投。从租金的增圆长幅度来看，狗三类写字楼的胶租金上涨幅度陈最快，约达裤到日26闪%庄，二类次之，蝇约达菜到败23.1径%首，一类上涨幅医度