小户型房产营销

小户型房产营销一、小户型房屋营销的支持要素1、地段支持小户型产品的地段支持因素主要有两个方面，一是小户型产品本身的绝对地理位置，二是小户型产品的心理位置。小户型产品的绝对地理位置主要是指小户型产品的地理坐标位置，其关系要素有该地和核心商圈的绝对距离，交通条件、社区与街区功能规划、街区商业成熟度等因素。小户型产品的心理位置，其关系要素有与核心商圈的心理距离、与时尚消费圈连接的紧密程度、与前沿思想潮流圈结合的紧密程度。小户型产品的地段因素对小户型产品的营销常常具有决定性作用。因此我们研究小户型产品的地段因素，发现和挖掘小户型产品的地段优势，常常成为小户型产品营销中的关键因素。为此我们将从我们所列举的因素中对小户型产品的地段因素进行分析。◆与核心商圈的绝对距离：与核心商圈的绝对距离，是小户型产品地段因素中最为重要的因素。一个商业业态完全，服务设施一流，交通系统发达，时尚氛围浓厚，思潮居于前沿地位的商圈，其价值本身就无与伦比。这些地段内，一般而言，是高知识、高技术的知识产业云集的地方。因此这里也聚集了大批的高文凭、高学历的高层知识文化精英。与之相匹配的是他们的高收入与高消费。他们的消费通常成为这个城市的消费潮流的代言人，从某种程度而言，他们就是这个城市时尚消费的代言人。因此在这些地段的小户型产品一个最为通常的表现就是高价格，而且产品创新也大多在这些地段。比如最先小户型的装修房营销，通常都发生在这些地段，在我们的市场中，我们可以举例的便是解放碑比比皆是的精装小户型产品营销。产品的创新与产品的高附加值是紧密联系在一起的，综观解放碑小户型楼市，我们可以得出这样一个结论，即装修房的价格在扣除装修成本后，仍远远高出清水房的价格。与装修房高昂的价格相适应的是，该种产品的营销的先进性，重庆楼市中大多概念产品都是由他们贡献的，而他们的营销推广费用比例也远远高出清水房。他们通过大版面的硬性彩色广告与大篇幅的新闻推广则从意识形态方面改变人们的消费观与产品价值观。而与核心商圈的绝对距离越近，这种状态也就越明显。因此可以说小户型产品营销的繁荣程度是由核心商圈为轴心，向外延展的。从上述论证我们可以发现，核心商圈周围地区成为小户型产品革新，营销手段创新的温床。高附加值的产品与革新性产品多在这些地方出现。因此我们可以得出这样一个结论，即与核心商圈的绝对距离越近，也就越适宜生产高附加值与革新性产品，而产品营销成功的可能性也就越大。◆与核心商圈的心理距离与核心商圈的心理距离是个相对概念，即随人的不同，对一个地理位置的认识也不同。但是通常而言心理距离的远近，在城市内，与公交系统的发达密切相关。公交系统越繁荣的地方，人们的心理距也就越近。这种心理上的不同认知感，对小户型的营销显得尤为重要。小户型置业者的目的有三个，一是单身或者丁克家族的终极用房，这类使用者购买小户型物业，将之使用功能作为小户型的终极用途，比较注重产品的使用功能；二是准单身与准丁克家庭将之作为过度房使用，该种使用者，更侧重对产品临时性过度性功能；三是炒房族，他们关注的是房屋的投资回报率与出租率。前两个目的的购房者，从当前我们的城市人口结构，与社会经济与教育的发展速度来看，多数是年轻一族（在老龄社会或者经济处于成熟期的社会或许例外）。在重庆表现更为明显，当一个城市的中产阶层尚未形成之时，城市的年轻的白领阶层就成为这个城市的主导消费潮流的代言人。由于城市经济的发展阶段与我国教育改革的程度，在目前，我国的知识阶层大多集中在25—35岁这个年龄阶段。在这个阶段的年轻城市白领，如果不是家底殷实，只能*自己创业来满足住房需求的话，大房对他们而言，无疑是奢侈品，能够享受车房同时拥有的年轻金领人士，在我们的城市应该说是一个相对小的范围。通过上述分析，我们可以勾画出城市小户型的购买者中的前两种目的的客户的形态。即他们*自己的知识与能力在我们这个发展的城市中，凭借自己的才识，经过几年的打拼，能够在这个生活要求日益增高的城市中站稳脚跟。迫于城市生存的压力，他们将大部分的时间用在了发展自己的事业上，因此时间对他们而言，是第一重要因素。到达工作地与成熟商业街区的时间成了他们对住房需求中的重要因素。因此在绝对距离相对较近的核心商圈因为价格的高昂而让他们无法承受之时，时间距离的远近就成了他们选择房屋的一个极其重要的因素。在城市的时间距离，通常是*直达的公交车来计算的，因此公交系统的发达与否，即成了衡量心理距离的一个极端重要的因素。在重庆楼市中，金岛花园就是一个极为典型的范例。心理距离远近的另一个重要因素就是与时尚商圈、时尚潮流联系的紧密程度。当城市核心商圈与时尚意识、时尚潮流相分离时，这种原因在消费者购房的因素分析中的重要性就显现出来了。这种情况比较典型的出现在重大附近，与沙区核心商圈同样远近的杨梨路与劳动路的繁荣程度差别就非常明显，同样作为楼盘，劳动路的小户型呈现的是哄抢的局面，而大川花园与翰林景园在销售则相对迟缓的多。在同样的绝对距离，交通条件尚不及的地，对小户型的认同度，却远远高于另一个地方，则充分证明了心理距离的远近对小户型需求的重要程度。从以上分析，我们可以得出这样的结论：即衡量一个地方是否适宜营建小户型产品，除了与核心商圈的绝对距离的远近外，与核心商圈的心理距离就成了是否建设小户型产品重要标准。◆交通条件交通条件的重要性在上面我们论述心理距离远近的重要性时，已有所论述，但是交通条件对小户型产品的重要性，我们尚未完全找出来。因此我们将在这继续对交通条件的讨论。在城市，交通条件的发达与否，通常决定了地块与房屋的价值。交通发达可分为两种不同的情况，一是作为公交车始发地点线路的多少，二是作为中间站过往的公交车线路的多少。在大多情况下，小户型产品位于公交车始发线路密集的地方。但这些区域多为核心商圈所在地，在远离核心商圈的其他人口聚居地，小户型产品并不多见，比较典型的只有金岛花园。这是因为，非核心商圈的人口聚居地，因为通常情况下，整个地区显得比较落后，通常为传统的老街区。这些地方不仅城市生活配套设施落后，人们意识形态与观念落后，而且通常也缺乏改变这种情况的新兴的公司出现。他们充当了城市的农村的概念。中间站过往的公交线路发达的地方，通常位于城市两个或者以上的几个压核心商圈的三角地带。它们到各个压核心商圈的距离大致相等。这些地方由于在空间距离上具有可选择性，因此也颇受小户型买家的青睐。在这些地方建设小户型产品也比较容易获得成功。但如果在这种不是城市三角地带，但公交系统相对又比较发达的地方建设小户型产品，营销就将面临比较大的挑战，因为这些地方是向城市的外延进行延伸。从以上的论述可以得出这样的结论，在选址建设小户型产品时，我们一定不要在远离核心商圈而且又不是城市三角地带的地方建设小户型产品。◆街区功能规划城市社区模式，街区功能规划对小户型产品的影响主要体现在城市的功能规划上。城市功能规划参考因素主要有三个方面，即该区的历史功能，现在的实际功能，或者是因为城市因为扩展，或者重新规划而即将在未来体现的功能。街区的历史功能对房产营销往往具有质的规定性与不可更改性。房产企业在处理街区的历史功能与产品规划时，应注重与街区的历史功能相结合，这种结合程度，与街区的历史功能的强度密切相关—即与街区在人们心目中的印象的稳定性相关，街区历史功能越是突出的地方，项目的功能与街区功能的吻合程度就应越高。因为要改变人们心目中既定形象，这种形象越是深刻，就是越难改变。街区现实的功能对产品形态的制约性比较小，因为一个现实的街区功能，因为少了历史底蕴的传承性，在人们心目中的形象也不稳定，因此发展商在建设产品时，可以依据块地的地理特征与项目的经济指标进行规划，但项目在定位时，应密切关注地块所在街区在项目建设与销售期，可能因规划产生的功能改变与项目的功能背道而弛，从而产生市场的排斥，影响产品的销售。街区的未来功能规划，主要是由未来的若干年时间内，依据项目所在地与周边各商业中心的地理连接而产生的机会或者因为重大交通条件的改变而产生的机遇。因此发展商在确定项目的功能时，除了应密切关注政府规划方面的动态外，还应密切关注整个经济发展状况，与地块地理位置与经济发展区域的连接点之间的关系，自行预测将来在本区域可能拥有的机遇，从而预先规划产品的功能形态，避免出现产品功能规划失败的重大决策错误。在另一个方面，由于项目功能规划产生与项目建设成绩，也会影响到政府部门对该地理区域的功能规划。因此从这个角度说，发展商在选择一个尚未有功能规划地块时，应做好先期分析，充分运用街区功能对产品的相互影响关系，争取一个对项目最有利的机遇。本节论述的街区功能规划，与小户型产品连接的紧密程度不高，但是作为小户型产品的营销，对街区功能具有更大的依赖性。这是因为小户型产品的营销对象更为单一，性格指向也更具特色，营销的风险性也更大。因此更应该注意对这个原理的合理运用。龙湖旁边的加新时代印象就是忽视了这个原理，因此产品虽几度变化销售商，销售仍不理想。◆核心商圈的商业成熟度核心商圈的商业成熟度，对小户型产品的规定性主要体现在小户型产品的使用功能上。核心商圈的商业成熟度越高，小户型产品的功能就更为广泛。从居住，投资或者商用三个方面来分析，我们有以下结论：核心商圈商业成熟度越高，小户型产品的三种功能都能得到比较完全的市场认同。在重庆楼市解放碑的小户型产品推广中，用于居住，投资、商用的比例相差并不悬殊，就可以充分证明这个观点。在核心商圈商业成熟度较低的次级商圈，小户型产品的商用功能就体现的不那么明显，小户型产品的投资者也大为减少，取而代之的是对小户型产品使用功能的强烈外现。而远离核心商圈，或者核心商圈的商业成熟度非常低的话，小户型产品的商用功能则几乎可以忽略不计。核心商圈对小户型产品的另一个规定性体现在产品的价格上，核心商圈商业成熟度越高，小户型需求也就越旺盛，小户型产品的价格也就越高，产品的种类也越多；核心商圈的商业成熟度越低，小户型需求也就越低，小户型产品的价格也就越低，种类也越少。◆与时尚消费圈的关系时尚消费圈主要是城市功能规划后，各功能区相互分隔后，产生的市场影响。通常而言，时尚商圈总是与零售业态与思想潮流紧密衔接的，因此消费的时尚商圈主要位于核心商圈的核心位置，或者是思想潮流活跃的各类新兴商业业态比较集中的地方。时尚消费圈与小户型产品的关系主要体现在小户型产品的产品性能与功能上。因时尚消费圈充当了一个城市消费潮流的代言人，因此越是距离时尚消费圈近的地方，产品的创新与革新程度越高，其营销推广的方式也就需要不挺的更新。因潮流天生具有暂时性，只有在有限的流行时间内，将产品售出去，才能实现项目的经济价值。因此距离时尚消费圈越近的小户型产品营销的风险也就越大，因此小户型产品的价格也就越高，销售周期也越短，广告推广力度也就越大。2、经济环境支持小户型产品的经济环境支持主要与项目所在地经济产业业态密切相关。如果项目所在地的经济支柱产业为二产业，小户型需求将非常有限。依据社会学的原理。二产业作为集体协作性组织，人的团队意识相当浓厚，人的价值观也以团队价值观为取向，人的独立性意识并不浓厚，所以年轻人大多与父母同居，而很少向往追求自己独立的空间。如果项目所在地三产业比较繁荣，市场对小户型的需求也就会表现的比较强烈。这种状况随着三产业的繁荣而愈加强烈。三产业不仅带来大量的年轻的知识精英，改变了当地的人居结构，让当地彻底变为年轻人的社区，也给当地社会的价值观与区域精神带来变革，让人们更加崇尚独立，崇尚创新。大量的年轻城市知识精英本身的产品需求，与他们激发的当地崇尚自立后的年轻人的需求共同构成了小户型产品的总需求。三产业中知识产业的比重越高，小户型产品需求层次也就越具有多样性。对小户型产品本身、营销及居住理念要求也就越呈现出多样性。这种状况对营销者来说，充满了机遇与危险，需求的个性化为产品的高利润创造了前提，但同时也更增加了营销的风险性。因此在如何有效在两者中寻求平衡，就成为我们应该谨慎思考的难题。欧3刚、所雷人口环境支持圣小户型产品的读人口环境支撑究主要是体现在望当地的人口结隙构与人口素质您方面。小户型熊产品客观上需难要有两种人口顶环境，一是社抓区为青年社区状，二是当地已割经进入老龄社蔽区，家庭结构储中，空巢期家装庭有相当比重淘。在住我国因为城市宽化的历史并不茫悠久，第二种吉状况在当前我绿们的城市中，抖还比较少见。可小户型产品的叮人口环境支持何不仅要求社区踏为青年社区，绿而且要求当地余的青年人群拥狮有较高的文化禁修养，价值取间向趋向现代化酸，生活观念潮贴流化，并且具奴有独立的性格克特征。当一个钢城市因城市化禾速度过快出现臣了知识性三产考业的异常发达战，则当地购买疾需求主要体现详在小户型投资蜡客户中。识别涌当地的人口结存构对小户型营许销具有重要意找义，人口结构音对小户型产品筛营销通常具有缎决定意义，是阿小户型产品立网项中最为关键冷的因素，营销求者应对此保持腾高度重视。挺4督、岩悼小户型产品功葡能要素支持睁通常我们指的孤小户型产品有飞两种概念，其健一是功能型小狼户型产品，指报小户型产品的嫌功能元素只有涨厨测卫卧等几以个要素每样只疗有一个，即我泪们通常所说的循一房的概念，雅其面积通常不们会超过使5霜0讨平方米泪，其二是面积暂型小户型产品音，指在同样多讯功能情况下，仅产品面积显得抱比较小，比如渡6举0巧平方米站的两房，兼8如0治平方米窄的三房。我们厕对小户型产品雷的后一种分类厘，无疑扩大了已小户型产品概亮念的外延。因悄此给予了小户辅型产品营销更样多的变数。这勾种分类对小户腐型产品营销的兵影响并不十分隐强烈，我们在诱此不再进行单杰独讨论。睁5土、鞋鉴小户型行销推贪广要素支持季小户型产品行肚销推广的要素沾支持是一个综炊合性的概念，沫它是项目所有遍特质的累积。涝是这个产品的领精神所在。它画集中了小户型滤产品的地理位堡置、产品特点磁、使用功能、贯小户型产品的宜居住理念以及断发展商的声望客与实力等所有虎要素。我们在爸此提出小户型漆产品行销推广公要素，是为了陶强调算小户型产品营吓销的整体性，陶全面把握整个轿产品的精神，齐而不要单纯放住大小户型产品泽的某一个要素吸进行营销推广笨，以至是使营壳销陷入困境的待尴尬。对小户誉型产品的推广铸要素，我们将假在后面专门撰闪文进行分析阐恭述。垄6认、谨遭小户型的产品螺要素支持斯小户型的产品肃要素支持主要绳是指为使小户刷型产品更具个侨性，对小户型抱产品的外立面据设计与颜色进藏行调配；为使秆小户型产品的附使用功能更大岸程度的认同，冈而对小户型产虎品户型进行更倍为合理的设计丸；为了增强小腊户型产品更具圈时尚性，对各敬种数字化配套这设施的设计与欧搭配，与各种不公共空间的使荡用功能规划；躺小户型产品环复境景观设计等胜。探二架、跳返小户型产品价许格策略贝1上、拌瓦价格与地段的再关系匀地段是小户型棉产品价格第一粪决定因素。我善们这里的地段义将细化到项目骆的背临街面，俱与步行街等城尝市中心的距离触将以米数进行懒计算。地段与故价格存在以下吨关联：瘦◆倚击背街面的价格碧通常会低于临供街面的价格；狗通常情况下，计在背街面与临阿街面的价格异摘常敏感，在营急销实践中，我飘们不得不谨慎中衡量背街面的殊价格差，通常堡状况是，产品收的单价越高，古消费者对此也怎就越敏感，对遵价格的敏感系意数则显得不是至很高。通常情骤况下，背临街原面价格差大致瘦在注2筒—啦3攻%斥左右，但是当肥临街面与背街摄面有显著差别圣时，他们通常霸的价差将会上垄升补到辩6萍—扎8志%法。在制定价格旦策略时，我们滋一定要小心而球仔细分析顾客宪的购买心理与痕他们对本产品兄的敏感点分析薄。从而赚取合麻理而又稳妥的赤价差利益。魂◆灰燥离城市中心越述近其价格越高批；寨这是地产实践恩中的普遍原理月，在此我们将纹不在论证。值雀得指出的是，仰项目距城市中复心绝对距离的踢远近，不能成麻为制定价格的封绝对标准，在灯制定价格时，检还需要参考项基目所在地的生槽活配套设施与喂地块功能的延难展性，交通条休件在未来的变不化等因素，再于结合项目品质窝综合参考，在劳这之中找出本扯项目的合理价掌格区间，再在使价格区间中寻悬找项目的最佳拜价格点。昨◆秒猴商业区的价格见会比居住区的央价格高；僵商业区因为需银求明显，会明饮显高于非商业遣区的价格。非顽商业区由于地傅块功能的未被明认识性，或者窜消费者观念上冻的拒绝，因此各需求会低于商阀业中心。在制帮定价格起点时泉，建议参照上兽一条规律执行景，方能找出最询优价格。少◆钱联靠近大型商场寿的价格会比不呢靠商场的价格笑高；匠大型商场对小顷户型产品的价成格影响，要取孕决于地块位置枯与商场经营项佛目与产品的时案尚程度，人流伸指数也成为项池目定价的依据远之一。如果项寸目地块越是位秀于城市中心，推商场规模与信济誉度越高，经冲营的产品越具铸有时尚性，那吓么小户型产品迎的价格空间也讲就越大，如果拘再在营销方式变上，进行变化雁，价格就越有职可能成为市场剖的领导者。预◆临膨核心商业区价腹格会高于非核握心区产品的价贯格；抓因地段关系与冒功能关系，核迁心商业区的价缎格会高于非核睛心商业区的价筒格。我们在制奥定非核心商业绑区小户型产品芝的价格时，一预定要注意到小词户型产品的价尾格发展空间。费通常情况下，稻小户型的价格海发展空间，取事决于区域态势律理论与产业态磁势理论。当区回域态势处于强狡势的情况下，冠而产市品又极具竞争始力时，则小户谋型产品的价格唱指数应当向核习心商业区的中那高端价格看齐牙，华宇时代星离空与世纪银河姥的成功充分证检明了这一点。工当区域产业竞戴争处于强势时奸，小户型产品仇的价格应该具梨有预见性与市方场竞争力。杨乔家坪的小户型肺价格则应当适输当高于南坪区做的小户型产品倘的价格。桃◆详主中心商业区故的价格高于次辛中心商业区的砍价格。麻在主中心商业懂区与非主中心夫商业区价格关衡系方面，存在蹲一个边缘市场菌理论问题。在叨此并不是否定拿我们的结论。拖但是在实际项贿目运作中，我蓄们除了遵循这触个规律外，我爹们也应该注意伏边缘市场带给券我们的机遇与惜陷阱：边缘市党场理论的核心筝是一个机遇发而现问题。机遇怕的多少或者价挺值性可用两个孙指标来寻找，炉一是项目周围用的基准人口数积与传统产业支哪持，二是地块娃的文化底蕴与高城市人群对这石种文化底蕴的刑认同度。在我喇们的市场实践偷中，江北与南既坪的小户型产饿品出现的较少需，其价格也相侮对其他产品形副态，显得没有劳竞争力则多少叶基于这两个原筹因。南坪由于影作为新兴城市党区域，原来的禁老基础人口相吸当薄弱，没有金传统产业支撑找；而作为新区叮，其文化底蕴降尚未形成，因叉而在该区内，野不仅小户型产掀品显得比较少烛，而且价格也由不具备相对优以势。而江北区甜虽为老城区，消基础人口虽较轻雄厚，但是其偷传统产业不发巡达，其文化底平蕴在城市中，逝表现的并不明片显，因而失去块了城市潮流的充认同。因此在祸江北，我们也步比较少的发现头小户型产品出蛇现。艳2鼓、败狠高附加值营销叶的必备要素帮小户型产品营右销要对产品的准附加值进行深看度挖掘，除了槐我们对地段因既素与街区的规挥划功能与历史遗功能进行深度字挖掘外，还可蓄以从小户型产悄品品牌化、发小展商的信誉度绳，产品的先进犯性与营销手段蕉创新上着手。狼因品牌化是一役个泛概念，因惕此我们将通过宫多个角度的营迁销策阐述时，袜对品牌化作出渔全面的分析。沙在此列举了一晌些常用的营销紧措施，来对小暖户型产品附加念值营销进行说留明：滩◆罗砍装修房策略滤小户型产品进滚行装修房营销抬是实现品牌化上与创造高附加笼值的一个非常础有效的手段。很小户型产品因累为总价相对显渠得比较低，因扯而消费者对产通品的单价相对妻显得不是那么付敏感。由于面港积小，加上装进修的价格后，躬小户型产品的枝总价优势仍然抛相当明显，所钟以装修房营销句不会对小户型俩产品的价格形雅成抗性，也不旱会对产品使用惜者产生压力。承小户型产品特箭定的购买群体嫌，决定了装修验后的小户型不南仅不会影响小院户型产品的营鸣销，反而会极幸大促进小户型嗽产品的营销。饮卢铿曾经撰文闭指出小户型产膏品的出路除了含装修还是装修君。由于小户型近购买者多是城仓市年轻白领，沉他们时间资源香宝贵，因而在班购买房屋时，霸对便利性的要完求显得相当明绳显；另一方面蜻也由于户型小下，让消费者在衡整个装修过程劣中，有着煮了抬一大锅饭，却沙只有一个人吃知的失落感，也雕就是消费者从畏自己进行装修甲过程中，不能湿找到更多的乐监趣；其三则是阻房屋装修时的糕规模效应的体效现，单个个体掌对小户型进行妈装修的装修成纱本会远远高于批发展商提供的熟装修房的装修训成本。因此一久般小户型产品游业主还是比较灯乐于购买装修塔房。这样发展朗商就可以通过叙装修的规模效摆应获取一部分布超额利润，从颠而提高发展商睛开发产品的利石润。同时装修态后的小户型产猜品，营销人员谱可以赋予他们祖更多的内涵，削更为时尚先进浸的居住理念，楚让产品充满了都时代感与时尚宋感。这样出现尤在市场上汪的产品形象将也显出档次化与台格调感，为小少户型产品的附篇加值留下足够揪的上升空间。箩◆片户产品配套的高妇档化沙产品配套高档楚化是一个相对少概念，也是小遍户型品牌化的萄重要措施，其疯核心原则是配珠套的档次与产尺品档次呈现出值相对差异性，筝配套的档次应银稍高于产品与沫其相应的价格宿档次，实现小圣户型产品品牌网化营销的重要辆措施。由于较愁高的产品配制话会带来成本的巩升高，相当多磁的发展商不愿移这样做，怕带椅来不必要的价场格风险。其实凳这种担心显得糊有些多余，在落房屋附加值提鱼升过程中，配响套产品的升级门是一个相当重垦要的途径。由庆于配套产品的堆档次化，还会币相应提高产品谈的市场形象，友而良好的形象纺，给了产品高铲于市场价格存懂在的理由。项标目产品配置的厌档次性的一个个重要方面就是机楼盘智能化系康统设施的齐备璃与否，一般的端诸如对讲系统结，智能监控系证统是普通项目挤都具备的，小仁户型项目在产识品配套档次问触题上，应针对画项目特性，进询行专门设计，视使之不仅与项吨目相匹配，而现且具有适当的负超前性，而且深具有鲜明的个剩性。产品配套团不仅是项目智酒能化设施的提逝高，还应包括江楼盘公共设施肯的配置，由于盒受项目体量的益限制，公共配德套中的会所的从大部分功能难骆以在项目中进农行体现。但是躁入户大堂则几联乎可以受到每婶个购买者的欣穿赏，如果小户枪型能够在快餐稼方面给予相当犯的考虑，就更即符合小户型业著主的居家要求散。仰◆族货先进与时尚的挨居住理念葵先进时尚的居息住理念，是树诵立小户型产品床形象与品牌的标又一重要方法疫。赋予小户型田产品先进时尚皆的居住理念是妹赋予小户型产汗品以特定的文站化涵义。赋予幸小户型先进与泽时尚的居住理蜓念的途径有两趁条，其一是引望用别的城市应宵用过的概念，供比堂如天SOL蛋O润，狮SOH映O旁，袜STADIO牙U假等概念。另一等个途径是通过励对生活的提炼孔，与对现代流较行趋势的把握视，进行概念创宣造。相对于引秀用的概念，自肿创的概念在营窃销上的风险性达更大，被接受俩的难度也更大皂，但是如果对璃城市精神，与扬城市文化有着失比较深刻的理睛解，那么自创遭的概念就更具踩有生命力，也膏极容易使产品帜形成竞争者难薯以逾越的个性疼。先进与时尚遭的理念的创造暮与引用，一定延要结合比本项夕目目标客户群央更高层次的人水们的行为特征亿与思想相吻合们。消费心理学宝告诉我们，消醋费者具有向比棍自己更高层次覆的消费人群看逐齐的消费观念饼。因此创造目户标客户群向往垒人群的居住理忘念是产品概念码一大原则。搞◆班殊发展商的品牌冠支撑围发展商的品牌焦支撑，对形成仓小户型产品品逮牌营销具有重且要作用。在运擦用发展商的品糟牌做小户型产半品支撑时，有新必要对发展商俩的品牌进行仔铅细分析。因为陕一个比较有实查力的发展商，竹其主打产品肯绒定不是小户型冒，因此不能直亭接构成小户型蕉产品品牌营销心的支撑元素。御通常，发展商敌是依据企业战咱略确定品牌发雹展的维度与品避牌指向的，因租此发展商品牌泉的价值观与审宝美观与小户型势产品所要求的才审美观与价值淹观是否吻合，幅是小户型产品茂移植发展商品蝴牌的重要因素孙。对发展商品鸟牌的修正，就攀是要让发展商馋的品牌适度包阴容小户型产品广的价值观与审吓美价值。在修战正发展商品牌度的审美观与价境值观上，必然澡遇到与发展商亭的主流产品价达值观相冲突的参问题。比如南批方集团照的傻“僚南方花园，安贩居乐园；南方运花园，康居乐贸园疼”奋就与小户型产稀品所要求的价盟值观与审美观瞒格格不入。怎仔样处理这种冲机突呢，相当然公司决策俯层不会允许我销们轻易更改公贵司多年累积的地价值观与美学绞基础，我们唯鼠一能做的就是物增加公司品牌驼的维度，使之咏包容小户型产括品的价值观。奉除非企业战略希转型，否则我英们将没有机会听舍去发展商原蛮来的品牌美学堵。罪◆怒挡产品的独特性煎产品的独特性卧是个组合概念阵，它由产品外厚观造型的独特贫性，外立面颜平色的超前性与滚产品实体配套烂的与众不同性畅构成。产品独千特性主要体现夏在差异化上面茄，简单的说就肺是走情理之中亦，意料之外的近设计路线，比企如知识层次越两高的人们越容凤易接受复合色旗，市场大多在蒜用色中，以咖隶啡色，褐色等细色彩来对产品杯进行个性塑造溜。我们不妨一骗试黑白色来对妖产品个性塑造盘，或者其他与浇项目思想相吻盖合的纯色来表撒达，往往可以奏收到意料之外些的良好的效果排。在产品配套末方面上也是如失此。但是这首烧先要建立在消嫌费者对此种独练特性的潜意识辽的喜欢之上，派如果是消费者姜在潜意识中存膜在着对这种独跑特性的反感，陡那么我们的任愁何差异化策略并注定将要面临耕失败。迟◆采救现代感的外立布面设计与颜色尸配搭盯现代感的外立殃面设计与颜色熄搭配，可以充谊分显示项目与励众不同的个性棵。这在小户型油产品营销中有洋着重要意义。瓣由于小户型业眯主普遍是年轻肿人，他们对新嗽奇的造型与夸烦张跳跃的颜色狸有着与生俱来运的喜爱。因此逗小户型产品的妹外立面设计与绳颜色的运用上轮，要有适度的捧夸张与超前性嘉。造型上除了贪对中国传统文旋化的深度挖掘那外，可以更多办的借鉴国外比鸭较流行的，新调奇的造型。颜逃色则可以借鉴垂时尚杂志上对贡颜色的配搭，戴使小户型产品林外立面呈现出兵感性化，让小乒户型产品的时元尚性得到彻底晨的释放。钻◆灌芝产品的相对稀井缺性母如果市场供过虑于求，就算地负段再好，产品净再有特色，或污者是产品的居晒住理念如何先浆进，恐怕在营舌销战中，也难叔免不受到冲击孩。当对产品形愈态进行规划时尖，我们必须对免市场供应的产何品形态进行深狐入的分析，并帖对产品供应趋简势有着准确的处判断。确保市港场当我们的产抗品出现在市场应时，市场不会聪是供过于求的板状态。在市场脉供应调查与预饱测时，我们不秋仅要关注市场银供应的数量，踏而且要关注产熄品的结构。即彩便在同种结构柜中的异质性元瞧素进行分析，踪在不能实现整树个产品大类的邻稀缺性时，也垃要努力做到产星品细分市场上杏相对稀缺性，元力争做到细分臂市场上的无竞赏争营销。左◆费气推出时机的适园宜性庆产品推出时机携，是地产营销袖中一个永恒的议话题，因为他备太重要，几可亲以决定一个项推目的生死成败沟。对小户型产荡品推出的时机报的讨论主要有计以下几个阶段礼，一是在项目请进行到地基阶予段时，就通过风对样板房的包佣装，对概念进挠行炒作，由于书目前商品房销痛售管理条令的即限制，目前这绪种手段只能进依行放号、订购启，因此将逐渐灵淡出房产营销内领域；二是在绣项目到可销售以阶段，利用产痛品未成现的模厅糊性，对产品弃概念进行炒作闭；三是当产品冈完全成现时，曾通过样板房与粗实体的充分展杯示，结合对概颤念的炒作，进劲行发售。其实边无论运用那种顶方式进行销售植，小户型产品佩开盘时的人气棚较之于其他产册品有着更重要答的作用。小户宇型产品由于体久量一般不大，端因此在营销上奶，讲究一个快转与集中。即产算品销售速度要伍快，而销售资捉源要集中。要披有毕其功于一匀役的勇气与智辉慧。否则就有急可能因为销售编周期过长，而餐使营销费用超志支。更至于有犁时会影响到整忌个项目的销售引。兔◆穷抗服务的酒店化凤与方便性帜小户型产品服耗务的人群决定弱了小户型产品染的物业管理服归务的特殊性。蛇与大型小区不阴同对物业管理挎要求的安全，饿厚重，温情不魄同的是，小户弟型物业管理要举求的是快捷，早方便，迅速。盖因此小户型物羡业管理就更多蝶的倾向酒店式辩管理的方便与斜快捷。小户型北业主由于年龄岛的结构特征，撕决定了小户型从业主对社会认娱同的追求，更伸加体现在事物影的表层方面，卡因此相对他们扎而言，相对高得层次的消费特疤征，便成了他腥们的追求目标赠，而高档酒店私的高标准服务勾，与享受的档音次感，增加了源他们对酒店式遣管理的认同。行3有、河川装修房营销策烂略融装修房营销是怨小户型产品营的销的一大出路伐。相对于清水仓房的使用性功驼能障碍，装修奉房显得更符合修小户型目标客镜户群的需求。谨在现阶段，将撇小户型进行装俯修房营销，不奏仅是为小户型在产品营销寻找蚕一种出路，而钳且可以为发展伴商实现更多的减经济效益与社野会效益。阁◆目每装修档次与价乏格的同比关系笑装修档次与价嘱格的同比关系青是小户型做装姿修房营销最重泰要的理由。按尺照通常情况下得，人们对装修娱房概念的理解姓，产品的精装烫修已经逾越了贝单纯的产品层北次，装修的个会性化成为了衡铁量一套房屋的阔重要标准。消鲜费者对小户型炮产品装修，通愈常受使用者自爹身各种条件的福制约，常常产很生诸多烦恼。丽比如装修预算揭的超支，实际你效果的不理想蚂，找不到有实顿力的装修公司轮等等，因而通防常消费者只好宜自己装修，由桥于找不到正规芳的施工队伍，昼装修的质量无里法保证，而由怒于没有专业的惩装修设计工作恼者，装修后慨效果不理想。授因此如何轻松飘快捷的享受到妄高质量的装修信服务，实在是缝小户型业主的附一大苦恼。综疼观我市楼市中竿的精装修房，漂几乎个个创造拉销售奇迹，项祖目，一经面市曲，销售便告一氧段落，这充分撞体现了，小户戒型业主，对高航质量装修房的墙渴望。小户型另装修房价格随经着装修档次提俩高，其附加值朱空间也就越大红。学林雅园精奖装修房价格比歼清水房价格足坊足高真出痒100补0洁多元，而不久亡前同地段的阳秒光驿站的装修网房价格仅比清蹄水房价格高恢出趴30册0别元左右（加新筛时代印象也是唇如此），通过展对小户型产品彻的装修层次的宝定位，可以对推小户型产品进司行第二次定位速，以弥补产品该第一次定位上籍存在的诸多缺规陷。扔在以上的论述督中，我们旨在杏说明装修的档柏次提高，并不馅会对市场需求阵产生结构性影增响，而且会提讽升小户型产品帜的定位，从而燃提高小户型产轧品的售价，提袖高小户型产品洪的价值。书◆怒桌装修房对产品炕价格弱化麦通常情况下，泡小户型产品的络造价会高出大保户型产品。且劣小户型公摊较炊大，责成套内吨面积销售时，法单价就显得比图大户型产品高追出很多。而价追格，又是小户扬型产品营销中肠，一个关键性鸣敏感因素。因硬此如何弱化小赌户型产品单价俱，成了小户型毒产品营销中的波重要课题。通锡过对小户型产族品进行装修，行一可以转移小静户型业主对价眉格的视线；二还由于小户型装蹄修后出售，装臭修款可以按揭筐，减轻了小户撤型业主的居住稻成本；三是小车户型产品通过宏装修体现出的虹个性，可以起淋到提升小户型乔产品品牌的作埋用。因此从这饼几个角度来看会，小户型产品肥进行装修房营扰销，可以起到圈对小户型产品墙单价的有效弱舌化。侮◆辅辟装修房对产品省地理位置的弱带化侮在地段这个核提心要素不可改窗变的情况下，蔽小户型通过进猪行装修后出售亮，可以对小户扛型的地理位置族限制因素，起剑到弱化作用。泥小户型业主通沃常对小户型产靠品关注因素的俗重要性有着以翼下的顺序：地剪段、价格、交道通、户型设计孝、配套设施、素物业服务、环宪境。通常情况顾下，我们会用总价格、广告推雄广、户型设计虏与配套来对价盼格进行调节。喇但是这都是建棕立在发展商牺铜牲利润的条件既下来进行的，橡没有实现与消喉费者共赢的局港面。而通过装旬修房营销，不糟仅可以让发展丢商在价格配套下上的损失得到昂弥补，还可以线使发展商通过挖良好的管理，丑得到一个装修沙利润。宝◆杏迫装修房对产品斩个性的塑造疼通常小户型产值品营销的个性回塑造主要有三纳个途径，一是赤通过产品外立衣面的设计，二完是调整产品配格套设施，三是狼在宣传推广过锯程中，对产品计赋予独特的与尽众不同的居住驾理念，从而形址成产品的鲜明社个性。对小户肃型进行装修房鼠营销，则是将匹产品个性与装润修个性融入到义一起，通过装值修的个性化，晃来展示小户型芳产品与众不同种的个性。他与混小户型产品通殿过宣传推广来危对产品进行个台性化营销相比幼较，有更深的凝视觉基础与触泽觉基础，可感舰性与可触性会缘高于推广，因蔬而也更具有说农服力与影响力哨，更有效果纯4诱、跪毕价格策略与居敞住理念的关系狂小户型产品营宵销很重要的一纸个方面，就是乒通过对居住理僵念的诠释，来督提升小户型产钟品的附加值。锄因此小户型居经住理念的推广狐与小户型的价阳格策略密切相循关。小户型的隶价格策略通常扯有采取两种策递略，一是低开嫁高走，二是高权开高走。前者耻强调销售的速咬度，而让出一落部分价格，后歇者强然调的是单个产僵品的利润，而秤有意放慢销售卖速度。居住理奏念与价格策略基的衔接关系有镰着非常直接的装关系，如果小洗户型产品的居轰住理念定位为烂时尚前沿的居栽住理念，则小润户型产品一般姿会走中高价路磨线，且在销售妨上常常走两个攀极端，一是要轰求开盘即要求顷实现全部销售械，要不就充分峡结合销控策略岂，通过对可销坚售房源的控制培，以阶段性限两量销售的策略搅，结合工程的坝进度实行销售泰，待到交房时昏，在全部实现究销售。颈◆箭女居住理念的时鸡尚会适度提高贴产品的价格尽如果产品距离必中心位置较远辽，要使产品具巩有时尚感除了管通过装修房对央产品形象进行探调整外，最重业要的就是赋予矿产品时尚的居委住理念借。牵</P><P是>服对产品时尚理娃念的提出与考张虑，除了要与尾时尚紧密结合州外，还要结合哄项目所在地的街文化底蕴，社剑区历史功能与马价值延伸，还鸟要考虑到未来踪政府规划带给范社区的功能的惜改变，以及由杏于其他外在的忍强势经济因素抬对本区功能的育影响。因此一感个好的居住理揭念，不仅要有酬时尚因素的引暮导，还要有地敌段因素、产品幸因素、及社区库的历史功能与龙历史价值，社韵区未来的价值杰与功能共同来首构成，来支撑捆，才能形成产艳品的特色。英◆誓穷居住理念通过访对产品个性的与塑造改变产品捆价格筒居住理念的个瘦性化，会在很猴大程度上改变鞭产品的个性，屡通过个性的改违变，为产品形禽成一个无竞争吗的差异化市场俯，从而项目的吧价格提升留够心足够的空间。重通过居住理念年对产品个性进刻行塑造，要注括意处理好居住志理念的价值观搅与价值取向与膨项目目标客户揉的关系，同时唱也要与项目的碍地位与项目的累地理位置很高扑的相关度。同语时在居住理念家的选取上，一与定要注意避免培选取目标客户绕心中反感或不帐熟悉的居住理摩念。摘◆夸速居住理念与产薯品的外在形象周配比提升产品痰档次而改变价应格而居住理念与产售品外在形象主谅要是个统一过伤程，也就是居胃住理念宣扬的旋比较闲适的居头住生活，则在欧外立面颜色的甲选取上，则尽搬量避免选取红跑色或者灰色，片黑色等颜色；钱而在外立面形过状的设计上，醒也不宜采用过柜多的直线型设匠计，在设计中到应尽量多用弧抓线来表达产品均的个性凝。凡5遗、崭敌竞争因素与价辜格的关系跟竞争与价格关且系，在家电领化域表现的最为带直接。竞争的陈方式通常分同多质竞争与异质牙竞争。按照波时特竞争法则，腥对付竞争的策洽略有差异化，令产品最好，以歼及成本最低三麦种策略。结合黑地产营销的实搏际，我们认为浸在地产营销中患，差异化策略蒙运用的是比较圆适用的策略。馒通过差异化，剖区隔市场，通坚过对市场的隔体离，来赢得价棉格的上扬空间宪。而通过加强候对成本的控制洒，来实现价格失局部的优势。州产品最好，在口地产营销中，肤受着太多制约牌因素的影响，样实施起来的难数度很大。朴◆膛卷产品供应稀缺恋会适度提高产史品的价格神供不应求的产扰品，买者与买历者之间的竞争灌，自然将使价职格上扬。因此币合理的市场区勤隔与项目的争恢取定位是地产勿营销中的战略演任务，一旦定叶位成功，后期粗产品的缺陷或抗者其他方面的级缺陷，买者会懂因为竞争关系逃而忽略。寻找恶小户型产品的煎市场空间，是红使产品提高售诉价最重要的策绑略。而在市场凯分析时，我们次要准确掌握市淋场供应量与市白场需求量两者表在量之间的转昌折点。关于接认点的寻找相当骡困难，我们可矛以做区间寻找魂。只要保证市得场的供应不是轰在市场需求之职上，或者是刚茂好到接点区域碌，我们都可坚亡持我们的定位茶。对需求的分借析，如果是经在济成分中，三名产业中零售与眯百货业相对发窝展趋势比较乐桌观的话，我们之可以对需求做俭相应的放大处螺理，因为他们眠将直接促使小签户型产品需求岁的增加。夕◆皮描同质竞争会削汽弱产品的价格庙力犁同质竞争指地斥段相当，产品脆品质相当的竞环争。综观市场如上对同质竞争法的应对方式，功除了价格竞争摔，我们尚没有剖发现其他更多铁的手段。这在鸦家电领域表现耳的更加明显。滥与地产业有着胆更大相关性产睛业的轿车产业偏，在今年市场膀上的表现也是蜂如此。因此，曲在产品定位时胃，一定要注意诚尽量避免进行犹同质竞争。一泊旦陷入同质竞展争，损失最终吴是发展商自己善的利润甚至发弄展商的成本。差◆久仰异质竞争有利储于提高产品的潜价格绑异质竞争实质青就是差异化策仍略的应用。异膀质竞争的核心脂是创造无差异幅市场，从而形撕成局部产品类戏别的稀缺，以气此来实现发展捧商的销售与利膀润询。纽</P><P帝>芝异质竞争实行遵的差异化策略召，从小户型营糖销的角度来看饰。可以从以下捐几个方面进行帝来实行差异化智策略。一是居英住理念上的差费异化，二是产僵品配套的差异毕化，三是服务即的差异化策略载，四是装修的植差异化策略。慢◆法碌无竞争策略将戴使产品价格有悦非常大的调节荐空间泳产品营销的最协好环境就是无男竞争营销，在圈房产营销中，桑狭义的无竞争固市场是存在的颗。造成这种情洲况的原因是因悼为房产的投资作量非常大，大量多数发展商在图项目开发时稳叔字当先，其二斧是，当前由于猜房产市场起步泡较晚，各种营裂销策略的挖掘巷尚有空间稍。驰</P><P炉>夕形成无竞争策利略有两个手段姨，一是在确定纽项目地块时，就找那些潜质好区，但又未有竞蛇争者进入的市奶场；注第二是对地块蔑的地貌唯一性左的寻找，如大吩面积的湖泊，也或山势奇特，胆或历史文物保止护区，或地下狠温泉等等自然修资源状况；第航三是在产品功获能定位上看是罚否存在市场机苗会，比如对住杨宅产品分类中盲，各种比例的润需求是否满足讽，或者本区域熟商业物业的需窄求情况，写字好楼供应中的甲投级，已级写字广楼的供应，或复者商住楼的供狗应等，从这些渴市场分析中，饮找出潜在的市遭场机会，进行自筛选分析，争婶取在产品定位戒上，实现无竞改争营销。训三罢、荷抽小户型产品常株用营销控制手体段哨小户型产品由岁于体量小，其谊营销手段相对确而言，也显得热不是十分丰富家。通常而言，润小户型产品营亩销的技术手段签主要体现在对谁小户型产品营场销节奏的控制妙、销控房源的半管理，推广节累奏的处理，对色价格的控制主搜要体现在与销应售进度的结合貌上，促销措施壳控制主要是对劣产品有缺陷的主户型如何作为错本项目营销噱轨头上时，让它饿为整个项目的香销售服务。躬1虫、哨地小户型产品营忍销原则梦小户型产品营贴销原则主要讲技究快，集中这惭两方面，快是两销售速度要快局，集中则是指灯营销推广资源龄与销售周期要怎集中。◆快字原则华快主要是争对眠小户型产品的烟营销速度。小申户型产品因体团量一般为单体潜，或者规模有百限的小区房，恒由于规模小，株项目用于宣传放推广的资源相柄对显得比较少质。而由于小户世型的市场相当幅单一，产品与养概念很容易复妖制，因此市场冷变化较快，如悟果产品不能在森很短的时间内倦，全部销售出刃去，那产品将最面临极大的销床售风险。具体糠而言，小户型艘产品营销策略悬讲究以快打慢浇。充分调动一撕切营销资源，算集中在一阶段币内，向市场进聋行轰炸，制破造一种集中策判略。广告策略装通常采取单一早媒体，集中时土段，集中版面泉投向市场。促栗销措施也集中站在某一阶段内缺向市场公布前。纠锹◆娇拣密集性市场攻即略鞠密集性市场攻痛略，就是在快嫌字原则中所讲处到的集中所有溪营销资源，划形定顾客层次与护地理居住区域棕，将所有营销洒资源通过最短喜的途径，最有旱效的方式，到撒达目标客户群某，实现销售。卖2蚂、导纱房源控制素小户型产品房痛源控制策略，塌一是大面积的黑战略控制，二裙是因为某些户尼型有缺陷，为锐了整体营销的解需要，通过促庄销措施的运用筑，通过牺牲他绕们的价格来实催现整个营销的司顺利进行而进底行的战术控制弦；三是因为户桥型景观差异、鞋楼层差异或采联光差异等因素记实行的常规性滨控制。对销控武房源何时解冻均的时机一般在纵以下情况下进孙行：一是出于游户型配比原则贵，未销控房源吹存在某种缺失鸭，影响了项目唤的整体销售；彼二是销售出现妥困难，需要销炸控房源做促销矮措施时，三是滩房屋销售情况餐良好，未销控纪的房源剩余太线少；四是由于柔销售策略的调燥整，需要加快徒或者方慢销售该速度；五是为波房屋将来提价突留空间，当房御屋涨价后，未扛销控的低价房故屋销售完后，搂即出现项目价华格区间空缺，毕需要放开销控芹房源来填补价项格空缺。对销授控房源的处理军一定要注意到李以下几个问题烈：做促销措施恢放开的销控房互源，是否能够闲起到应有的作咏用；销控房源湖放开后对价格康体系的冲击是芹否会影响到房陆屋的正常销售您；对销控房源逢的解冻是否会捧影响到整个项画目的销售进度辞；销控的楼层绒、销控房源的泰景观、销控房税源的比例、销股控的户型比例柿等是否合理等尾都是在对房源匠进行销控时需叠要考虑的因素随。狭当然对于每个锹项目而言，具倘体的销控策略社要依据项目的摘实际情况来制宣定。销控的目舰的就是要实现办项目的完全销宗售，因此所有宰的销控策略，些必须围绕这个菌原则来制定。扯◆饺疮价格相对较高匆的房源控制策拘略厅在制定单价很获高的项目的销哥控策略时，最窄好的办法就是搅低价房源销控惜多于中等价格聚房源，同时对墓高区的房源进黎行少量销控。营大量销控低价味房源的原因有滤以下几点：一臂、先行在客户从心目中对本项口目进行价格定迅位，相信项目胸是高质高价；虑二、让销售人沉员在应对客户喷的价格质疑时摆，不留退路，际在销售人员心座中强化项目的妥价格；三、当筝项目自然客户峡消化完后，能稠够用低价房源黎做促销措施，微吸引市场人气鸣，拉动项目销按售；四、避免费低价房源过早徐销售完后，销涂售陷入困境时咳，销售人员对厕项目销售失去屯信心；五、让衰销控房源来控划制项目的销售赏速度，使销售圈处于一种可控羽状态之中。而柄适度对中端房劈源进行销控的耀目的是使房屋敞的价格始终保热持在一个均衡植状态，使项目隔销售始终处于氧正常状态。摆◆扒额价格相对较低显的房源控制策恳略户对单价相对较捷低的房源控制朱应尽量多销控铜户型采光等较匠好的房源。这凶样在项目逐步车涨价过程中，闹不至于因为好谎的房源已经销尽售完毕，而对彩价格上涨缺乏诸支撑。因为目挂前楼市相当旺松，所以一般低惰价项目销售不万存在太大困难穿。但是发展商待如何谋取更大榨程度的利润，斩则需要在房屋先销控策略上动茎脑筋，好的销够控策略不仅可膨以对发展商的白利润起保障作源用，而且可以催为发展商赚取偏更多的利润。剃◆拖拆产品品质差异并性较大的房源系控制策略斑对产品品质差窝异较大的房源菌进行销控时，荣要注意与价格奉策略与销控策握略的结合。尽惜量避免出现销小售死角。如果翅项目实行低价县入市的策略，惕对房源的销控浸可采取坏中取苏好的策略，即园对产品品质较嚼差的房源中，独找出品质较好锅的房源进行控呼制。以保证项爱目价格上涨后蜻对各种价的房漠源都能体现品吊质的同等上升寺，从而带动项映目的全盘销售欺。蜂◆状分景观差异较大猾的房源控制策所略诱景观差异大的都项目实行销控庆策略时，要特据别注意价格策策略的配合。价豪格差异一定要保合适，不要出咱现价格调节失腹去控制作用的欠后果。如果价疤格策略失控，较那么对房源的京控制管理的效栽果也达不到应黑有的效果。对越景观呈两极分完化的房源控制赤可以分区采取帜销控的策略。杆分区后按房屋广的品质、资源羊、价格等策略较综合考虑后定自销控策略。乳◆冷棉产品综合素质顶较高的房源策赤略坚产品品质较高灵，相应房屋价不格也比较高。朋对这类房屋的孤管理，如果房抓屋品质差异不劝大。则主要考炒虑房屋的销售垄速度。依据市膀场对价格的反田应，分成高中获低三个区划区犯进行销控管理迹。蓬3需、驰撒价格控制穗房屋在销售过军程中，因为楼耐层、户型、景圣观、朝向、资幸源数量等多方滤面的差别，所盟以各套房屋的辈价格也有一定创的差别。岔一般而言，房黄屋的层差圾在兔1趣0躁—检5族0怠元谣/炕平方米这个范彻围内，除去其筋他因素差异外膜，呈等额递增营。在楼层号阁为旗6胸、剂8按的楼层，通常毅有许多发展商拼会自动划分一俭个不同的价格补差异，但是这备要注意一点，欠就是对整个项赌目的价格控制捧，不能打破整捏个项目的价格针体系衰。反</P><P光>躁对于户型差异访与资铅源数量方面的扮因素，通常发歼展商应依据市镰场对产品类别备的需求强烈程们度，做出适当短的控制，一般哀而言，这个价肃差多位陕于斧5咐0望—倘10耐0援元倡/独平方米这个范看围内秩。厚</P><P词>枣而项目的景观胸差异引起的价漫格差异则较大服，通常情况下惑，如果不影响扁户型的采光，右即纯粹是景观皂的差别，这个羡差价一般成等烤额度分布。即各景观面的价格袍普遍比背景观纸面的价格高出辫同样的价格，晚这个幅度要看吵景观资源的可叠视性而定。而漆对于采光方面莫引起的缺陷性璃房屋，发展商喊通常采取特价座房的策略来定丰产品的价格。霜4残、垄值促销措施控制脏促销措施在小宜户型产品营销羞中，除了装修敲房与特价房外主，通常还包括非免税费、免五冰通、厨卫装修稍，家电、折扣肌，现金卷等措士施。通常在项宁目开盘时，发锅展商还会采取藏放号时一些号湾源优惠。对这救些促销措施的紫推出时机管理剖，主要是依据嗓项目销售的进闭度进行管理。彻通常在项目开模盘销售时，项梅目会采取一些附扩大折扣幅度帜来吸引人气，瓣在项目销售进畜入中期后，通裕常会用比如赠古送实物或者免蜡税费等优惠措协施，来刺激潜翼在客户下单，纲在项目销售到精后期时，通常慢会采取特价房新来实现清盘销庭售。饭5叙、鹰祸广告控制击广告控制主要微是广告投放总偷量与广告投放示节奏的控制。窃一般而言，小秒户型产品由于廉体量较小，广辽告费占整个项稿目的销售总额糟要高于体量大约的小区房，通机常情况下，小影户型产品的推孔广费会占到整释个项目销售总访额猴的战3贯—下5斯%参，这主要是由叫于小户型体量框缺陷造成的。亏而小户型广告乌投放节奏，也数一般显得比较钢集中，大多集蜻中在项目销售角的中前期。刮四唤、绣角小户型产品市伤场定位策略盐小户型产品市较场定位策略是草指小户型产品写的形象定位。皱即产品以什么榴样的形象出现旨在消费者眼前内，告诉消费者清自己是一个什榨么样性质的产阁品。通常情况链下，小户型产瘦品会用以下三寨种因素作为其运市场定位依据督：沃1尾、酬蛛功能定位嘉功能定位是小壶户型产品定位停最常用的一种东策略，即告诉抢消费者本产品厉是用于居住或掉者是用抱做开SOH扛O积、或者用于纯抱办公等用途。枯不同功能定位碑不仅可以区隔蛋市场，形成独减特的分市场，称而且不同功能败的产品具有不阳同的价格区间楼，也会向消费漫者提供不同程胖度的服务。因炊此采取功能定轿位是小户型产稍品常用的一种纽策略。竿2启、妥嘱居住理念定位涂居住理念主要窝是一个产品的尚时尚性与时代开性，由于这个栋定位缺乏硬件监支撑，对产品株定位也主要依嚼据项目的新闻皂与广告推广。刻它通常是一个屋新颖的概念，径比拘如别SOH督O塞，顿SOL糕O晒，装STUDIO暗U康等概念，对这令些概念的引用走一定要准确，倒并且具有相当宣的市场接受度葡，即这个概念带脱离实体单独避生存的能力，芒如果概念越是涝能够脱离实体超单独生存，则伍这个概念也就赴越容易成功。届通常服务也是欣小户型产品居偷住理念定位的宵一个重要因素雷，比如目前被孟市场广泛运用浑的酒店式公寓笋生活，或者其办他生活状态生户活方式等他们表也成为小户型质产品居住理念泡定位的重要因岸素。忍3尖、诞库产品定位禁小户型产品的桌产品定位主要只是指将小户型产产品品质方面碌的特点放大，霞作为营销宣传榆推广的卖点进别行定位。比如抢小户型产品新葱奇而奇特的外丝型与外立面，创或者产品配套胖方面的特色等傅。运用小户型打产品特点进行躲定位时，应该蛮注意对特点的崇宣传与消费者兽购买的利益点拌一定要结合起篇来，且这种特立点，一定是要颈对小户型产品雾的购买者有着桥强烈的吸引力反，否则容易造纹成营销上的失贞误。枯五泪、致申小户型营销推告广策略煮小户型产品营暖销推广策略主利要集中在地段漏、产品功能与型居住理念等几挥个方面，其营倍销推广措施也标多为广告宣传调。营销推广策然略主要体现在套这几个元素的故综合运用方面陷。范1恢、踪振地段策略展小户型产品对佛地段的依赖性烘以及地段对小役户型产品各方多面的影响，我倒们已经在前文洪论述过，再此趁我们要探讨的春是将小户型地晒段因素在营销蜡推广过程中的拘具体运用唐。弯</P><P泻>蹲地段策略在小猛户型产品推广锻中的运用主要筋是对小户型街煮区的功能描述伍。描述分为历朗史功能在今天俊的价值以及与掀今天小户型业块主奉行的居住积理念的吻合关抄系与吻合程度佳，主要是对文陈化沉淀产生的曲历史感；二是旷对小户型所在略街区未来功能旱描述，描述主仿要针对小户型棚产品所在街区炎未来的规划潜庆力带来的生活幸方式与小户型库业主向往的生忆活方式的贴近稳程度和产品在资这里的升值空件间与升值潜力咬。永2梦、猛寿产品使用功能柏策略孤产品使用功能倍策略，主要是苏强调小户型产央品的使用适宜泰性。首先是房辆屋在使用功能鹰不存在功能性否障碍，即产品内无黑屋，死角镇少等；其次是型产品使用功能虑的多样性，可窜以自住，可以津出租，可以居崇家，可以办公益，可以居家兼惑办公等；第三酿是小户型产品差业主在使用过肝程中的方便性蹲，比如提供的羊物业管理是否桌符合小户型业果主的需求等。旱小户型产品从丢使用功哈能方面进行推顺广，注意的是糕应该注重与小烛户型的地段策环略有效结合，奇才能产生更大具的销售势能，闹产生更大的促载销效果。亿3初、任亿居住理念策略潮居住理念策略埋主要是赋予小怀户型产品一种倾文化的，或者坟精神的涵义，厚使小户型产品帐在营销过程中搂精神化，使小区户型产品在小怨户型业主眼中碧，不再只是一苍个单纯通过性记价比、地段、霜产品配套、户婚型设计合理程邀度等单纯硬性扫指标来衡量的传产品，而是一唇个与小户型业森主的理想、信很念、生活方式清有着密切相关秩的思想性产品国。对居住理念叠的宣传推广，蛋主要是求的与绘