山东文登市项目营销报告

山东文登市项目营销报告文登市房地产商品房

项目价格市场调研及本项目价格定位建议报告文登市房地产市场调研篇报告体系靠山居地产营销中心2本项目价格定位方法及初步定位建议1文登市商品房价格情况调研报告架构文登市房地产市场调研篇靠山居地产营销中心商品房地块项目名称主力户型（面积）销售均价开发区泰浩.华居二居、三居【80-104㎡】2760元/㎡开发区泰浩.华府二居、三居【80-104㎡】3130-3200元/㎡开发区中润太阳城二居、三居【80-128㎡】3150元/㎡开发区天润城二居、三居【85-135㎡】3400元/㎡开发区九天公馆一居挑高小户型文登首家4.8米层高LOFT公寓楼上楼下复式结构，买一层得两层【40-70㎡】3600元/㎡开发区天山水尚二居、三居【81.5-144㎡】4000元/㎡新老城区域大五里.百汇城二居、三居【79-123㎡】3500元/㎡新老城区域上海.国际花园二居、三居【89-120㎡】3500元/㎡新老城区域倪氏海泰.花园二居、三居【85-160㎡】3500元/㎡新老城区域天恒.龙泽苑二居、三居【101-131㎡】3500元/㎡新老城区域天山.水榭花都二居、三居【117-137㎡】3680元/㎡新老城区域人和.国际花园二居、三居【90-137㎡】4200元/㎡新老城区域上海豪庭二居、三居【80-140㎡】4500元/㎡新老城区域香湖彼岸二居、三居【94-145㎡】4500元/㎡在售商品房项目，老城区销售均价为3900元/㎡；新城区销售均价为3600元/㎡；开发区销售均价为3200元/㎡；文登市房地产市场项目整体概括靠山居地产营销中心规划指标总占地64万、总建面93万建筑形式高层板楼、洋房、联排别墅、商业价格水平开盘均价3600元，现销售均价4200元主力户型二居、三居（面积：90-130平方米）物业费0.65元销售情况较好【低吸多元化客群大盘】竞争项目分析1—人和国际花园项目概况靠山居地产营销中心文登市房地产市场调研篇竞争项目分析2—天山水榭花都项目概况靠山居地产营销中心规划指标总占地900亩、总建面137万建筑形式高层板楼、洋房、联排别墅、商业价格水平开盘均价3400元，现销售均价3680元主力户型二居、三居（面积：117-137平方米）物业费1元销售情况改善型客户，一期开盘销售较好，170套【改善型吸客大盘】文登市房地产市场调研篇竞争项目分析3—泰浩华居项目概况靠山居地产营销中心规划指标总占地36204万、总建面49862万建筑形式多层、洋房、价格水平开盘均价2700元，现销售均价3000元主力户型二居、三居（面积：80-104平方米）物业费0.45元销售情况09年开盘较早，基本尾盘【温饱型载客小盘】文登市房地产市场调研篇以上，三个不同种类竞争项目，从高到底网拉式营销体系。吸收不同客户群体。我们怎样击破格局？应使用剪刀式产品定位方案与抽丝拓线式营销体系。方可破之。本项目价格定位方法：可比项目量化定价法文登市房地产价格定位篇靠山居地产营销中心项目名称权重开发区项目新城区项目老城区项目本案区位30%44.554.5交通条件20%554.54区域成熟度20%44.554.5项目规模15%5454商品房价格15%4.5544总分100%4.4254.64.754.25可比项目量化因素分析评分根据对价格影响程度不同，为项目价格5个核心影响因素设立权重，根据各个项目因素分析情况进行打分，确定各项目的量化总分。靠山居地产营销中心Pai=（Qa/

Qi）×Pi

Qa——本案总分，Qi——i项目的总分，Pi——i项目的均价。

项目名称开发区项目新城区项目老城区项目本案总分4.4254.64.754.25实际销售限价Pi320036003900——修正价格pai307333263489——项目名称项目区域价格水平（元/㎡）中润太阳城项目开发区3200元/㎡天山水榭花都新城区3600元/㎡雍和雅苑项目老城区3900元/㎡确定各项目修正价格利用项目总分和各参照项目总分比差，对各个比对项目实际销售价格换算，得到因素指数影响下的修正价格。靠山居地产营销中心项目名称开发区项目新城区项目老城区项目修正价格pai3073元/㎡3326元/㎡3489元/㎡权重（100%）30%30%40%

本案销售价格指导均价=3315元/平米说明：市场价格对照法利用5个价格核心影响因素进行具体指数量化，本案与可比项目价格换算得到修正价格；考虑到价格的影响因素是多方面的，影响项目价格产生溢价还有几个内部因素：项目产品规划、项目内部配套、项目的景观设计、项目户型设计等，如果项目在自身几个影响项目溢价的内部因素作到超越或领先市场同类项目，按照市场常规溢价水平标准5%计算，溢价情况下项目的销售均价水平为：

5%溢价情况下，本案销售价格可实现的均价水平=3480元/平米（依据：对比其它项目近三个月销售均价走势图，与未来一年区域升值）根据项目权重取值计算本案均价靠山居地产营销中心消费者访谈及问卷消费者特征分析消费者调研结论1文登市房地产消费者试卷调研文登市房地产消费者调研篇靠山居地产营销中心消费者访谈对象张先生韩先生李先生基本资料文登市人，年龄25岁，在百货公司任职员，月收入2000元

文登市人，年龄35岁，公司经理，三口之家文登市人，40岁左右，检测中心主任目前置业状况父母福利分房，计划购房有一处住房，计划换房面积120m²左右。一家人居住一处福利分房，面积100m²左右计划换房生活状态没有私家车，休闲时间较多休闲时间不多，喜好摄影喜欢游泳，认为住宅不宜离海太近，过于潮湿置业倾向关注社区物业管理、规划以及户型，目前居住房为早前父母福利分房，户型落伍、小区物管较差，计划购房居住倾向：认为安静和物业管理是首要条件，置业时关注开发商品牌，对户型的人性化设计以及整体规划方面较为关心向往开发区的环境，关注洋房中意特色社区，享受生活气息倾向购买多层，认为小高层取暖费、管理费用过高期望未来社区配有会所，如游泳池等靠山居地产营销中心消费者调查问卷统计（共计100份）

——置业现状被调查者中60%以上目前住房仍为福利分房，对改善居住环境有迫切愿望除少数二次置业者外，95%的被调查者会考虑在2-3年购房被调查者中购房价格合理区间在25万至35万之间靠山居地产营销中心消费者调查问卷统计（共计100份）

——选择置业的面积区间近60%的被调查者对90-120平米的二居、三居有所需求，部分对60-90平米的户型有所需求，对120-160平米以上以及200平米以上的大户型需求较少。靠山居地产营销中心区域内现有项目消费者特征分析消费者构成文登市人：外地人比例为约为8:2文登市人指当地人和在文登市工作者消费者来源文登市当地周边县下镇消费者置业特征准一次置业者占多数（福利分房）置业目的：居住为主、养老、储值为次之靠山居地产营销中心山东省文登市项目定位建议报告

文登市房地产项目定位篇报告体系靠山居地产营销中心项目开始注重社区感和邻里空间的营造，产品设计更具美感规划设计当地以多层产品为主，项目规划处于初级阶段，以兵列式排列形式居多。当地产品形式单一，外里面设计简单，缺乏装饰和立体效果。townhouse项目（美式洋房），规划形式更灵活，开始注重社区感的营造，利用建筑的错开与围合，创造邻里社交空间。纯美式建筑风格。外立面变化丰富，用材讲究，令市场耳目一新。市场平台兵列式排布高层围合式排布建筑错落围合，形成邻里交往空间靠山居地产营销中心以风格化的雕塑作为公共空间的聚集点，形成场所标签。产品户型面积建议：70以上-130平米为主力户型，其它面积为辅。参考户型设计靠山居地产营销中心系统的景观设计，强调参与性，增进邻里交往，增强社区感，消除陌生感规划园林对园林景观进行系统设计，分为若干层级，将公共空间、半公共空间、半私密空间和私密空间通过景观园林联系起来，形成具有特色的交往空间。市场平台市场尚未有成体系的景观设计项目，景观局限于“广场+花坛”，几乎没有参与性。中央景观带，在宽阔的空地上用花坛和草地形成的带状绿地在空地中点缀小品，形成可以短暂停留的交谈空间。以水系作为景观节点的联系，水系蜿蜒形成座落有致的情趣空间，增加玩赏性。充分利用各种空间如道路转角等创造交往空间，增加绿地面积。靠山居地产营销中心通过社区景观和围墙等设计，提高项目居住品质，使项目与周边形成有效区隔社区氛围通过打造大气的社区入口、在景观主轴上作水景、移植成树等已被客户感知动作，打动客户，使客户接受产品的高价并为产品卖单。围墙中央水系围墙楼间景观靠山居地产营销中心专业物业公司提供优质物业服务，完全超越市场水平，客户认知极高建业明郡物业服务由建业住宅集团（中国）下属的全资子公司河南建业物业管理提供。该物业公司是国家物业管理一级认证机构，率先导入ISO9002国际质量保证体系，通过英国摩迪国际的第三方认证，获得英国皇家认可委员会颁发的UKAS证书。市场平台：市场部分项目尚无专业的物业管理团队，尚未意识到物业管理的重要性；部分项目有自己的物业管理公司，但物业管理队伍素质相对较低，不能提供专业的物业管理服务；物业服务对建业公司服务的认可，使客户对其开发的房地产项目信心十足，其项目销售速度明显高于市场平台。靠山居地产营销中心体验式销售，放大服务细节，赢得客户认可营销售楼处与会馆合并使用，在卖场营造轻松舒适的气氛，家具选择以高档舒适为原则。以整洁的卖场环境暗示优质的物管服务样板房实楼展示，可以消除客户对新区项目的不信任感细致体贴的导引指示，体现服务意识靠山居地产营销中心案例共性总结——以产品力为基本发力点，以营销和服务作为辅助手段上述成功案例均在城市陌生新区实现了价格与销售速度的平台突破在平台开发水平基础上均以中低密度社区意向出现，选择产品力作为基本发力点，在树立完全不同于市场的项目形象，成为市场标杆，实现高价格与高速度在产品力的基础上，以营销和服务作为辅助手段，以品牌经营为目标，提升项目品质，作为高价支撑市场实现基本发力点辅助手段靠山居地产营销中心文登市房地产项目营销策略篇报告体系靠山居地产营销中心山东省文登市项目营销策略报告报告体系AnalyzeSystem>>市场客户洞察策略>>推广策略>>展示策略>>客户策略>>销售策略靠山居集团靠山居地产营销中心项目价值外在美外在美内在美区域价值配套价值资源价值辐射影响品牌产品精装物业根据项目价值，项目将打造成一个集高档社区、高品质住宅、商业街区于一体的城市化高端项目靠山居地产营销中心文登市房地产项目营销策略篇本案定位的基本原则文登轴线发展核心，高成长性区域关注舒适度与成长性的扩容客户靠山居产品运营能力靠山居的客户整合能力我们做区域城市价值运营领跑者靠山居地产营销中心文登市房地产项目营销策略篇市场洞察靠山居地产营销中心2011年上半年文登市房地产市场总体情况，从商品房预销售网上备案系统的统计来看，上半年，文登市共成交商品房6948套，成交面积66.46万平方米，成交金额20.65亿元，同比分别增长1%、3%和17%。但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了一次性付款的方式购买商品房。而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进行网上签约备案。文登市房地产项目营销策略篇例如，上半年南海网上签约的商品房仅有1214套、11.13万平方米，而据了解实际成交量远大于这一数字。如果将这部分商品房计算在内，我市上半年商品房成交量同比应该还有一定幅度的增长。上半年，共办理房屋抵押登记4986件，抵押面积238万平方米，抵押金额60亿元，贷款额32亿元，同比分别增长-19%、12%、25%和22%。其中个人住房抵押贷款4851件，面积88万平方米，抵押金额19亿元，贷款额11亿元，同比分别增长19%、20%、6%和16%。市场洞察靠山居地产营销中心文登市房地产项目营销策略篇2011年上半年，文登市商品房成交价格：商品房平均成交价格为3904元/平方米，商品住房的平均成交价格为3632元/平方米。（官方公布）区域今日签约当月成交当月均价当年均价文9月

10月256161873,10538583,01430469月份商品房销售排行：1、开发区管委：52套；2、威海浩洋置业：47套；3、天阳南海房地产：41套；4、人和房地产：40套；5、万嘉房地产：37套；6、山东瀚海房地产：37套；7、天润房地产：27套；8、威海泰浩房地产：25套；

25套——50套（每月销售量）【开发区至新城区、老城区】保守取中30套文登市房地产项目价格登记实测10月份商品房销售排行：1山东瀚海地产

19套；2宇程建安

18套；3天阳南海房地产

14套；4人和房地产

10套；5天山房地产

9套；6威海泰浩房地产

9套；7万嘉房地产

8套；8西楼集团文登房地产

8套；9望海房地产

7套；10天润房地产

7套；---区域内大盘云集，我们实现目标需要跳出大盘吸附圈，不仅要避免白热化的故事重演，还要卖的比对手更火。策略目标：赢得客户面市场洞察靠山居地产营销中心文登市房地产项目营销策略篇客户洞察本案产品对位客户分析客户属性家庭结构年龄层次置业目的自住+投资客青年之家20-25岁首置+投资自住+投资客青年之家、小小太阳20-35岁首置+投资首置+首改青年之家、小小太阳、小太阳25-35岁自住+投资首置+首改小小太阳、小太阳、孩子三代、后小太阳。25-35岁自住+投资实用性再改客户两代三代居多，有车家庭为主。35-55岁自住为主小公寓60平米公寓90平米120平米140平米靠山居地产营销中心文登市房地产项目营销策略篇客户分布广泛，财政收入人员及工矿企业主购买力较强，各类型数量分布没有明显差异客户类型特征主要分布公务员领导、企事业单位高管稳重、内敛，追求身份感对价格不太敏感，有一定的财富积累二次置业或二次置业以上关注地段与资源、产品的舒适性与品质感、物业管理新市区政府及个事业单位较多，集中了该群体的大部分客户高新区科技型及企事业单位高管下属县（市）公务员及企事业领导私营厂矿业主炫耀、占有欲强，追求身份标签与阶层有投资意识，多次置业，总价承受能力强，对价格不敏感关注项目地段或资源占有、形象档次、产品标定型及品质感、物业保值力、安全性主要来源与城市周边县（市）厂矿较多，南部及东部县区加工业兴盛北侧部分矿区及旅游业者市区私营业主以八大厂为代表的工厂员工刚性需求首次置业，多为婚房或刚性换房需求对价格敏感，关注居住地与工作单位距离，关注配套设施新市区大街附近高新区工业企业改善性需求多为本地人，现有住房多为单位分配房屋置业目的主要为改善居住条件关注位置、房屋实用性及舒适度，关注配套泛公务员群体刚性需求首次置业，多为婚房年纪较轻，事业处于起步阶段对价格敏感，关注价格、项目形象、交通及社区配套新市区政府及个事业单位较多，集中了该群体的大部分客户高新区科技人群其他区泛公务员群体改善性需求现有住房，多为本地人，中等价格承受能力仍然关注价格，置业目的为改善现有居住条件增加舒适度关注舒适度与安全性，注重实用性养老型、教育型客户喜欢市区成熟配套与便利交通，为自己养老选择居所为孩子上学而购置房屋主要客户来源为下属县（市）客户客户洞察靠山居地产营销中心强势推广极致展示精准客户拓展及维护文登第一英伦楼盘形象保证持续热销支持形象保证热销重塑价值体系保证价格营销战略体系靠山居地产营销中心策略实施

根据我们的目标、项目进程、竞争市场，我们的策略实施将分三步进行：第一步：提升项目形象，建立标杆（两个月）——重塑形象，建立项目价值体系。（房源开始蓄客）第二步：价值传递，巩固客户信心（四个月）——强势宣传的同时通过现场体验引导客户价值感知。（推出分批次房源）第三步：巩固影响力（六个月）——通过印证项目优势来维持和巩固项目的影响。（推出分批次房源）营销战略体系靠山居地产营销中心报告体系AnalyzeSystem>>市场客户洞察策略>>推广策略>>展示策略>>客户策略>>销售策略靠山居集团靠山居地产营销中心1.形象推广

强势形象定位——都市公园住区居住不仅仅在于居住的内部，更在于居住的环境突出“舒适、景观、品质”等客户关心并且与竞争项目差异化明显的特征“城市公园、品质生活、健康和谐”几大特征的组合直接提升了项目形象，突出项目核心价值点，拉开本项目与其它项目的差距，利于项目占位，重新构筑新的价值体系。升华城市公园首席公园住区关键词：10万平米公园、1500沿河景观、2万平米余家漾推广策略靠山居地产营销中心全新城市生活理念LivingPark：都市公园住区，公园里的都市生活合理尺度：超大间距低密度社区生态健康：天然氧吧、天然加湿器景观建筑：现代风格，合理布局和谐舒适：泛会所、音乐喷泉推广策略靠山居地产营销中心1.形象推广

action1：建立排他性公园住区标准一、合理尺度：5-10分钟到达城市中心的最佳距离

40万平米以上大型纯粹住宅区二、生态健康：10万平米以上公园

60%以上的绿地率三、景观建筑：内外景观，户户有景现代建筑风格四、和谐空间：20%以下的建筑密度

50米以上的栋间距五、舒心生活：2000平米以上滨河会所游泳池、网球场具体举措：1.深入挖掘项目核心竞争力，与竞争对手进行点对点分析，建立公园住区五大核心要素，将其它项目排出价值体系推广策略1.形象推广

action2：抢占重要户外渠道1.市中心核心区的户外展示至少5块2.文登营路往各个乡镇方向的高炮3.所在区域主干路站牌全部推广策略靠山居地产营销中心1.形象推广

action3：强势推广，关键节点广告密集轰炸主力蓄客期（一个月）和开盘（二个月）前，文登日报和晚报的报纸广告垄断性高密度轰炸，形成全市的绝对影响力推广策略靠山居地产营销中心1.形象推广

action4：第一氛围体验具体措施：都市公园住区健康生活现场体验时间：开盘前（内部认购期）地点：样板房、景观示范区活动形式：通过售楼处、看楼通道、样板房、等塑造公园社区形象，让客户实地参观感知目的：让客户真实体验和感知都市公园住区生活方式推广策略靠山居地产营销中心1.形象推广

action5：聘请知名物管公司担当顾问聘请知名物管公司顾问，提高物业管理，成为项目独特竞争力，建议DTZ或第一太平戴维斯访谈发现，其它项目业主对目前的松散的物业管理不满，影响项目的形象物业管理是项目体现品质感的重要一环推广策略靠山居地产营销中心报告体系AnalyzeSystem>>市场客户洞察策略>>推广策略>>展示策略>>客户策略>>销售策略靠山居集团靠山居地产营销中心1.展示包装

action1：项目现场包装具体措施：用样板房、看房通道、景观示范区、风情商业形象示范等，进行了项目楼盘现场的包装，展示项目的感观形象展示策略靠山居地产营销中心细节体现品质鲜花、咖啡等细节体现样板房品质，引起共鸣样板房内增加绘画、陶艺等现场SHOW导示系统、电瓶车避免看房动线过长的劣势展示策略靠山居地产营销中心创新模型范围：项目模型、单体模型功能要求：项目模型要求客户具有参与感，沙盘中项目楼体具有升降、分合等功能能让客户看到项目的整体面貌，在沙盘的旁边有操做台。能将不同户型分别亮灯，模型示意能体现项目的叠水，项目的广场、泳池、叠水可以做成活水，能够流动。尺寸要求：项目模型比例由设计部与销售部共同确定。单体模型比例尺要大于西街原有单体模型，否则不利于客户较多时展示。品质要求：与项目建筑风格相同，体现城市、现代、创新。展示策略靠山居地产营销中心《城市最精彩》电子杂志——概念、关键价值点传播概念传播及认同：在“城市影响力”价值点提炼基础上，用富于感性的语言讲本项目价值点与客户进行沟通，配合繁华都市感的图片；同时可增加体现居住在此区域后的生活，对以后的生活场景进行描述，例如在咖啡厅会见朋友，在健身房进行锻炼等。应用范围电子楼书在项目售楼处循环播放在样板房的电视上循环播放在样板房的电子相框上循环播放页数：30p左右要求：形象方面，应尽量做到拔高调性，设计上可以考虑与以往要素有所不同。城市感生活在当中得到集中体现《城市最精彩》电子杂志靠山居地产营销中心1售楼处建议功能空间——外部外装面入口设计停车场导示标志功能空间——内部接待区展示区洽谈区签约区其他内部功能区：员工小会议室、财务室、卫生间靠山居地产营销中心靠山居集团功能空间——辅助功能墙上设置项目的相关证书，五证等；为项目贴上标签，强调项目品牌；项目单体规划图、户型图等展板注意灯光配合。靠山居地产营销中心靠山居集团报告体系AnalyzeSystem>>市场客户洞察策略>>推广策略>>展示策略>>客户策略>>销售策略靠山居集团靠山居地产营销中心拓客思路建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护客户渠道内部渠道外部渠道推广吸客老带新朋友介绍项目联动关系户社区巡展分展场团购拓展异地客户拓展竞争客户拦截展会圈层营销活动户外网络广告电台报纸靠山居地产营销中心客户策略市场洞察A\行销拓客B\市内客户拓展C\周边沿线拓客D\周边大客户拓展E\客户拦截靠山居地产营销中心拓客策略实施市场洞察A\行销拓客：现场展示到位之前：节点性人数控制在20人左右，主要目的：一是通过点对点宣传项目，提升知名度。二是通过对行销人员的奖励，尽量引导客户上门，大量增加客户基数；因此派单地点为拉网式，不针对具体地点；当第一波结束后，选择容易带来上门量或人流量集中的地方定点派单；如此循环几次，项目知名度快速提升；现场展示到位之后：行销队伍由20人迅速上升，争取短期内针对园林及样板房开放迅速积累大量客户。靠山居地产营销中心D/拓客策略实施市场洞察B\市内客户拓展：全市巡展，渗透文登毛细血管设置市内品牌展示中心；行销队伍派单扫街；在人群密集度高的超市、商场、学校、电影院巡展，吸纳更多客户来源；靠山居地产营销中心D/拓客策略实施市场洞察C\周边大客户拓展：留住属于自己的客户，看好自己的蛋糕区域内客户拓展方式拓展方式：登门拜访、企业联谊、意向团购等政府机关企事业单位；周边院校；重点拜访企业单位工业园企业县下镇建材超市大市场购物中心民政学院等高校靠山居地产营销中心D/拓客策略实施市场洞察D\客户拦截：伸到别人的碗，拿肉吃.竞争对手点对点拦截：人和国际花园、上海豪庭、天山水榭花都、天山水尚、中润太阳城、泰浩华居、等重点项目的客户拦截!靠山居地产营销中心D/拓客策略实施市场洞察E\威海沿线拓客：借助高端客户的引入，实现项目客户拉升对象：威海沿线客户原因：威海高速的开通，以及文登长寿之乡的效应，使很多外地返乡客户或投资客来方式：在加油站，收费站等地方，设置展点，送来往客户车载音乐光盘载入项目广告，赠送矿泉水，挂房价抵用卷吸引客户来访。在交通枢纽口火车站旁做户外广告或海报宣传或火车站巡展；短信锁定重要客户来源区域车载刊物：高速铁路车载刊物广告投放，诉求：城市最精彩——靠山居汇金国际人员：外场销售同事物料：矿泉水、宣传单页、房价抵用卷靠山居地产营销中心报告体系AnalyzeSystem>>市场客户洞察策略>>推广策略>>展示策略>>客户策略>>销售策略靠山居集团靠山居地产营销中心以“快、准、稳”制胜快：夺取市场制高点，制造旺销势头，快速抢占市场份额。准：根据项目的工程进度以及市场反应调控销售节奏，控制供应与需求节合，以实现利益最大化。稳：通过准确的销售策略，有效规避风险，保证销售的稳定性。销售思路总体销售策略文登市房地产项目销售策略篇靠山居地产营销中心1.销售策略

action1：节点式爆破具体措施：1.小批量，多频次开盘：通过制造热销和产品稀缺局面来刺激观望客户的购买，促进成交，同时制造新闻，建立项目在文登市的影响力2.确保第一次推售的火爆：首次开盘的火爆是项目整体成功运作的前提，是最大的影响力，因此推售量和户型配比要充分考虑前期客户登记和积累情况，并且以合理的价格入市，确保火爆3.错开竞争：为了确保每次推售的成功，尽量避免与竞争项目发生冲突，与竞争项目的推售安排错开4.二期带动一期：一期和二期的房源错位互补，且一期剩余房源过于分散，再次集中推售困难，故通过二期的热销带动一期剩