房屋质量缺陷损失评估规程

房屋质量缺陷损失评估规程目次

１总那么

２术语ﻫ３房屋质量缺陷鉴定与评定ﻫ４房屋质量缺陷损失评估程序

５房屋质量缺陷损失评估方法ﻫ５.１本钱法

５.２资本化法ﻫ５.３价差法ﻫ５．４市场比较法ﻫ６房屋质量缺陷损失评估方法的应用ﻫ７房屋质量缺陷损失评估结果ﻫ８房屋质量缺陷损失评估报告ﻫ附录A房屋质量缺陷损失评估报告的标准格式(表达式〕ﻫ附录B房屋质量缺陷损失评估报告的标准格式〔表格式〕ﻫ１总那么

ﻫ１.０.１为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷,标准房屋质量缺陷损失评估行为,统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，制定本规程。

１.０.２本规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失的评估，但存在平安隐患的房屋除外。

１.０．３本规程依据？中华人民共和国建筑法？、？中华人民共和国城市房地产管理法？、？建立工程质量管理条例？等法律、法规,国家建筑工程质量验收标准及？房地产估价标准？编制。ﻫ１．０.４房屋质量缺陷损失评估除应执行本规程外,尚应符合国家和北京市现行有关强制性标准、标准的规定。ﻫ１.０.５其他类型的房屋质量缺陷损失评估,可参照本规程执行。

２术语ﻫ２.０.１房屋质量

在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。ﻫ２.０.２房屋质量缺陷

房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。

２.０.３房屋质量缺陷认可ﻫ房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等达成共识，并签订书面协议。ﻫ２．０.４房屋质量缺陷鉴定ﻫ由具有法定资质的专业检测、鉴定机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断,并出具书面专业意见。

２．０.５房屋质量缺陷评定

由房地产估价机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断,并出具书面专业意见。

２.０.６可修复的房屋质量缺陷

可通过采取技术上可能、经济上可行的施工措施予以修复的房屋质量缺陷。

２.０.７不可修复的房屋质量缺陷ﻫ因技术上不可能或经济上不可行，不能修复的房屋质量缺陷。

２.０.８房屋质量缺陷损失ﻫ房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低。

２．０．９房屋质量缺陷损失评估ﻫ房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进展分析、估算和判定，其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。ﻫ２.０．１０本钱法

求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的方法。ﻫ２.０.１１资本化法ﻫ求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的方法。

２．０.１２价差法ﻫ求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的方法。ﻫ２.０.１３市场比较法

与类似房屋质量缺陷进展比较,对其损失补偿金额进展修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的方法。

３房屋质量缺陷鉴定与评定

３.０.１房屋质量缺陷损失评估之前，应当进展房屋质量缺陷认可或鉴定、评定。ﻫ３.０.２进展房屋质量缺陷评定的，应当由房屋质量缺陷各方当事人共同委托。

３.０.３房屋质量缺陷认可协议、鉴定报告、评定报告,应当包括以下内容：ﻫ１房屋质量缺陷的部位；ﻫ２房屋质量缺陷的类型；

３房屋质量缺陷的程度；

４房屋质量缺陷的影响。ﻫ３.０.４房屋质量缺陷的类型如下：

１按照性质，分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。其中，房屋环境质量缺陷又分为房屋室内环境质量缺陷和房屋室外环境质量缺陷。

２按照是否可修复，分为可修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷。

３按照缺陷存在的时间,分为暂时性的房屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷。

３.０.５对于可修复的房屋质量缺陷,应当有科学、合理、可行的修复方案。ﻫ３.０.６房屋质量缺陷修复方案，可以采取以下三种方式之一确定：

１房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议；ﻫ２房屋质量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托,由具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案；

３房屋质量缺陷各方当事人共同委托，由受托进展房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。

４房屋质量缺陷损失评估程序

４.０.１进展房屋质量缺陷损失评估，应当按照以下程序进展：

１受理评估委托；ﻫ２拟定评估作业方案；

３搜集评估所需资料；

４实地查勘房屋质量缺陷状况；

５选定评估方法进展测算；

６确定评估结果；

７撰写评估报告；ﻫ８审核评估报告；

９出具评估报告；

１０评估资料归档。ﻫ４.０．２房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务时,应当与房屋质量缺陷当事人签订房屋质量缺陷损失评估委托合同。

４.０.３房地产估价机构承受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该工程,直至完成。ﻫ４.０.４房屋质量缺陷损失评估作业方案应当包括以下内容：

１拟采用的评估技术路线和评估方法；

２拟调查搜集的资料及其来源渠道；

３评估作业时间进度。

评估作业方案的主要内容应当告知委托人。ﻫ４.０.５评估人员应当对房屋质量缺陷进展实地查勘，做好实地查勘记录,拍摄反映房屋质量缺陷状况的影像资料。

在房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告根底上进展损失评估的，应当对委托人提供的认可协议或鉴定报告的内容进展实地核对,并在评估报告中披露核对的情况。

４.０.６房屋质量缺陷损失评估应中选用本钱法、资本化法、价差法、市场比较法中的一种或者多种进展测算。ﻫ４.０.７房屋质量缺陷损失评估报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章,并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

有相关工程技术人员提供技术支持的,相关工程技术人员应当在评估报告上签字，并注明提供技术支持的内容。

５房屋质量缺陷损失评估方法ﻫ５.１本钱法ﻫ５.１．１本钱法的公式为：

Ｖ=C１+Ｃ２＋C３+C４-C５〔５.１.１)

式中V——房屋质量缺陷损失评估值；ﻫC１——撤除工程费用；ﻫＣ２——修缮工程费用；

Ｃ３——恢复工程费用；

Ｃ４——直接经济损失；

C５——被撤除物残值。ﻫ５．１．２撤除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额,并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。ﻫ５．１.３撤除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。ﻫ直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费,间接费包括规费和企业管理费。ﻫ５．１．４直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规那么进展测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。

５.１．５直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：

１房屋使用人周转安置费用；ﻫ２房屋空置的收益损失；

３房屋使用面积减少的损失；

４房屋室内净高降低的损失；

５房屋采光面积减少的损失；ﻫ６房屋耐久性降低的损失；ﻫ７邻近房屋损坏的补偿；ﻫ８施工影响的补偿；ﻫ９其他直接经济损失。

５.１.６被撤除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。

５.２资本化法

５.２.１适用于净收益损失的资本化法公式为：

〔５.２.１)ﻫ式中Ｖ——房屋质量缺陷损失评估值；ﻫ△Ai——未来第ｉ年的净收益损失额；ﻫR——折现率；ﻫm——净收益损失年限。

５.２．２适用于收益年限减少的资本化法公式为：

〔５.２.２〕

式中V——房屋质量缺陷损失评估值；ﻫAi——未来第i年可获得的正常市场净收益；

R——折现率；ﻫｎ——无质量缺陷房屋剩余使用年限；

ｍ——有质量缺陷房屋剩余使用年限。ﻫ５．２．３净收益损失额包括：ﻫ１租金等收入减少所造成的净收益损失额；ﻫ２能源消耗等运营费用增加所造成的净收益损失额。

５．３价差法ﻫ５．３.１价差法的公式为：

V=V１-V２〔５.３.１)

式中Ｖ——房屋质量缺陷损失评估值；ﻫV１——类似的无质量缺陷房屋的市场价值；

Ｖ２——类似的有质量缺陷房屋的市场价值。

５.３.２类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋的市场价值,按照？房地产估价标准？中的市场比较法评估求取。

５．４市场比较法ﻫ５．４.１市场比较法的公式为：

Ｖ=Ｐ×F１×F２×F３(５.４.１)ﻫ式中V——房屋质量缺陷损失评估值；ﻫP——可比实例补偿金额；ﻫF１——补偿情况修正系数；ﻫF２——补偿日期修正系数；ﻫF３——缺陷状况修正系数。

５.４．２采用市场比较法评估时,应中选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例。ﻫ５.４.３进展补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额。ﻫ５.４.４进展补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额。ﻫ５.４.５进展缺陷状况修正,应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。

５.４.６不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为市场比较法的评估结果。

６房屋质量缺陷损失评估方法的应用

６.０.１评估可修复的房屋质量缺陷损失，应当以本钱法为主。

６.０．２本钱法中的撤除、修缮、恢复工程费用除参照相关工程预算定额进展测算外，也可首先确定各项工程内容的综合单价水平,然后根据各项工程内容的工程量进展测算。ﻫ６.０.３房屋使用人周转安置费用，按照安置对象每天所需安置费用与安置天数的乘积进展测算。ﻫ安置对象每天所需安置费用,应当在详细调查评估对象所处区域生活效劳消费水平的根底上,并参照市场上同类情况的安置费用水平确定。ﻫ安置天数根据修复方案的合理工期确定。ﻫ６.０.４房屋空置的收益损失，宜采用资本化法进展测算。ﻫ６.０.５房屋使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低的损失,宜采用资本化法、价差法进展测算。

６.０．６邻近房屋损坏的补偿，应根据具体情况，选用本钱法、资本化法、价差法、市场比较法进展测算。

６.０.７施工影响的补偿,根据有关规定的标准或参照市场上类似影响的补偿水平进展测算。ﻫ６.０．８评估不可修复的房屋质量缺陷损失,可根据评估对象实际状况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进展测算。

６.０.９评估不可修复、出租房屋的质量缺陷损失,宜选用资本化法。ﻫ６.０.１０评估不可修复、自用房屋的质量缺陷损失,宜选用价差法或市场比较法。ﻫ７房屋质量缺陷损失评估结果

７.０.１采用一种评估方法进展房屋质量缺陷损失评估的,其评估结果为最终评估结果。

７．０.２采用两种或两种以上评估方法进展房屋质量缺陷损失评估的,不同方法评估结果的简单算术平均数为最终评估结果。

７.０.３一个房屋质量缺陷损失评估工程中包含多项房屋质量缺陷并分项进展评估的，各项评估结果之和为最终评估结果。ﻫ８房屋质量缺陷损失评估报告ﻫ８．０.１房屋质量缺陷损失评估报告,应当包括以下局部：ﻫ１封面；ﻫ２目录；ﻫ３致委托人函；

４房地产估价师声明；

５评估的假设和限制条件；ﻫ６评估结果报告；ﻫ７评估技术报告；ﻫ８附件。

８.０.２房屋质量缺陷损失评估报告有表达式和表格式两种格式。评估报告除单一房屋实体质量缺陷损失评估可采用表格式外，应当采用表达式。

８.０.３房屋质量缺陷损失评估报告应当记载以下事项：ﻫ１评估工程名称；

２委托人名称或姓名和住所；ﻫ３房地产估价机构名称和住所；

４房屋质量缺陷状况；

５评估目的；ﻫ６评估时点；

７房屋质量缺陷损失定义；ﻫ８评估原那么；ﻫ９评估依据；ﻫ１０评估技术路线、方法和测算过程；

１１评估结果及其确定的理由；

１２评估作业期；ﻫ１３评估报告应用的有效期；

１４评估人员；ﻫ１５房地产估价师声明；ﻫ１６评估的假设和限制条件；ﻫ１７附件,应当包括反映房屋质量缺陷状况的影像资料，房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，评估机构资质证明和注册房地产估价师资格证明、提供技术支持的相关工程技术人员的资格证明等。

８.０．４房地产估价师声明应当包括以下内容，并有至少两名专职注册房地产估价师签名：ﻫ１评估报告中房地产估价师陈述的事实，是真实的和准确的。

２评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受到评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。ﻫ３房地产估价师与评估对象没有〔或有已载明的〕利害关系,也与有关当事人没有〔或有已载明的〕个人利害关系或偏见。

４房地产估价师是依照？房地产估价标准？和？北京市房屋质量缺陷损失评估规程？进展分析测算,形成意见和结论,撰写评估报告。ﻫ５房地产估价师已〔或没有〕对评估对象进展了实地查勘，并应当列出对评估对象进展了实地查勘的房地产估价师的姓名。

６没有人对评估报告提供了重要专业帮助(假设有例外，应当说明提供重要专业帮助者的姓名、专业资格及其所提供重要专业帮助的内容)。

７其他需要声明的事项。ﻫ附录Ａ房屋质量缺陷损失评估报告的标准格式

(表达式)ﻫ１、封面

标题：房屋质量缺陷损失评估报告

评估工程名称：说明本评估工程的全称

委托人：说明本评估工程的委托单位全称或个人全名

评估机构：说明房地产估价机构的全称ﻫ评估人员：说明参加本评估工程的房地产估价师姓名ﻫ评估作业日期：说明本次评估的起止年月日,即正式承受评估委托的年月日至完成评估报告的年月日。

评估报告编号：说明本评估报告在本估价机构内的编号。

２、目录

３、致委托人函ﻫ标题：致委托人函ﻫ内容：致函对象〔为委托人的全称〕、房屋质量缺陷状况、评估目的、评估时点、评估依据、评估结果、评估报告应用有效期、致函落款(为评估机构的全称,并加盖其公章、法定代表人签章)、致函日期(为致函的年月日〕。

４、房地产估价师声明ﻫ标题：房地产估价师声明

我们郑重声明：ﻫ〔１〕评估报告中房地产估价师陈述的事实，是真实的和准确的。ﻫ〔２〕评估报告中的分析、意见和结论,是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论,但受到评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。ﻫ(３〕房地产估价师与评估对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有〔或有已载明的)个人利害关系或偏见。

〔４〕房地产估价师是依照？房地产估价标准？和？北京市房屋质量缺陷损失评估规程？进展分析测算,形成意见和结论，撰写评估报告。

〔５〕房地产估价师已(或没有)对评估对象进展了实地查勘。(列出对评估对象进展了实地查勘的房地产估价师的姓名)。ﻫ〔６)没有人对评估报告提供了重要专业帮助〔假设有例外，应当说明提供重要专业帮助者的姓名、专业资格及其所提供重要专业帮助的内容)。ﻫ〔７〕其他需要声明的事项。ﻫ参加本次评估的房地产估价师：姓名、房地产估价师注册证号、签名。ﻫ５、评估的假设和限制条件ﻫ标题：评估的假设和限制条件ﻫ说明本次评估的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，评估中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本评估报告使用的限制条件。

６、评估结果报告

〔１)委托人〔说明本评估工程的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所)ﻫ〔２)评估机构〔说明房地产估价机构的全称、法定代表人或执行合伙人、住所、资质等级)ﻫ(３)房屋质量缺陷状况(包括房屋质量缺陷的部位、类型、程度和影响等〕ﻫ〔４〕评估目的(说明本次评估的目的和应用方向)

(５〕评估时点(说明评估结果所对应的年月日〕ﻫ(６〕房屋质量缺陷损失定义

〔７)评估依据〔说明本次评估依据的国家和地方的法律、法规,房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告,修复方案,委托人提供的有关资料,房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关资料)ﻫ(８〕评估原那么〔说明本次评估遵循的评估原那么)ﻫ〔９〕评估方法〔说明本次评估的思路和采用的方法以及这些评估方法的定义)ﻫ〔１０〕评估结果(说明本次评估的最终结果,并附大写金额。假设用外币表示，应当说明评估时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格)

(１１〕评估人员(列出所有参加本次评估的人员的姓名、估价资格或职称,并由本人签名)和提供技术支持的相关工程技术人员(姓名、资格证书名称及编号、签名)ﻫ(１２)评估作业期(说明本次评估的起止年月日)ﻫ〔１３)评估报告应用的有效期(说明本评估报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止，也可表达为一定年限，如一年〕

(１４〕有关说明ﻫ７、评估技术报告

标题：房屋质量缺陷损失评估技术报告ﻫ(１)房屋质量缺陷状况分析〔包括对房屋质量缺陷的部位、类型、程度和影响等的分析)ﻫ〔２〕评估方法选用(详细说明评估的技术路线和采用的方法及其理由)

〔３)评估测算过程〔详细说明测算过程，参数确定等)

(４〕评估结果确定〔详细说明评估结果及其确定的理由)ﻫ８、附件

附件应当包括反映房屋质量缺陷状况的影像资料,房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，房地产估价机构资质证明和房地产估价师资格证明、提供技术支持的相关工程技术人员的资格证明等。

制作要求：评估报告应当做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应当有较好的质量。纸张大小应当采用A４纸规格。ﻫ附录B房屋质量缺陷损失评估报告的标准格式ﻫ〔表格式)ﻫ１、标题：房屋质量缺陷损失评估报告ﻫ评估工程名称：说明本评估工程的全称ﻫ评估报告编号：

２、评估结果报告ﻫ一、委托人ﻫ名称/姓名ﻫ

住所

ﻫ联系人ﻫ

联系

ﻫ二、评估机构ﻫ名称

住所ﻫ资质证书号ﻫ联系人

联系

三、评估对象

房屋用途ﻫ建筑构造ﻫ房屋质量缺陷部位

房屋质量缺陷类型ﻫ房屋质量缺陷程度

房屋质量缺陷影响

其他情况

四、认可协议/鉴定报告/评定报告摘要ﻫ出具人ﻫ出具日期ﻫ报告编号ﻫ内容摘要ﻫ

五、修复方案摘要

出具人

出具日期ﻫ方案编号ﻫ内容摘要

六、评估目的ﻫ七、评估时点ﻫ八、房屋质量缺陷损失定义ﻫ九、评估依据

十、评估原那么ﻫ十一、评估方法ﻫ十二、评估结果

十三、评估人员

姓名

资格/职称ﻫ注册号／证书号

评估人员签名ﻫ十四、提供支持的工程技术人员

姓名ﻫﻫ资格/职称

注册号/证书号ﻫ专业人员签名ﻫ十五、评估作业期ﻫ自年月日至年月日

十六、评估报告应用有效期ﻫ评估机构〔盖章)ﻫ法定代表人〔签章)

年月日

３、附件

内容要求与“表达式〞一样。ﻫ北京市房屋质量缺陷损失评估规程ﻫ条文说明

目次ﻫ１总那么

２术语

３房屋质量缺陷鉴定与评定

４房屋质量缺陷损失评估程序

５房屋质量缺陷损失评估方法ﻫ５.１本钱法ﻫ５．２资本化法ﻫ５.３价差法

５．４市场比较法ﻫ６房屋质量缺陷损失评估方法的应用ﻫ７房屋质量缺陷损失评估结果

８房屋质量缺陷损失评估报告ﻫ１总那么

１.０.１本条明确了制定本规程的目的。随着住房制度的改革和住宅商品化的不断深入,商品房交易数量日益增大，由房屋质量缺陷引发的经济纠纷也随之出现。为了有效解决这种纠纷，给当事人各方提供房屋质量缺陷的补偿参考依据,当事人可以委托具有房地产估价资质的估价机构对房屋质量缺陷损失进展评估。本规程是标准房屋质量缺陷损失评估行为、统一评估程序和方法的技术标准性文件。ﻫ１.０.２本条明确了本规程的适用范围。一是适用的区域：北京市行政区域内,二是适用的房屋类型：住宅类房屋,三是特别指出“存在平安隐患的房屋〞不适用本规程。ﻫ１.０．３本条说明了制定本规程的编制依据。第一类是国家法律文件，即？中华人民共和国建筑法？、？中华人民共和国城市房地产管理法？等；第二类是国家行政法规文件，即？建立工程质量管理条例？等；第三类是标准性文件,即建筑工程质量验收标准、？房地产估价标准？等。ﻫ其中国家现行的建筑工程质量验收标准主要有：

？建筑工程施工质量验收统一标准？ﻫGB５０３００-２００１

？建筑地基根底工程施工质量验收标准？

GB５０２０２-２００２ﻫ？砌体工程施工质量验收标准？ﻫGＢ５０２０３-２００２

？混凝土构造工程施工质量验收标准？

GＢ５０２０４－２００２

？钢构造工程施工质量验收标准？ﻫGB５０２０５－２００１

？木构造工程施工质量验收标准？

ＧＢ５０２０６-２００２ﻫ？屋面工程质量验收标准？

GB５０２０７-２００２

？地下防水工程质量验收标准？

ＧB５０２０８-２００２ﻫ？建筑地面工程施工质量验收标准？ﻫＧB５０２０９-２００２

？建筑装饰装修工程质量验收标准？ﻫＧB５０２１０-２００１ﻫ？建筑防腐蚀工程施工及验收标准？ﻫGB５０２１２-２００２ﻫ？建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准？

ＧB５０２４２-２００２ﻫ？通风与空调工程施工质量验收标准？ﻫGＢ５０２４３-２００２ﻫ？电梯工程施工质量验收标准？ﻫGB５０３１０－２００２

？建筑电气工程施工质量验收标准？

ＧＢ５０３０３－２００２

１.０.４本条明确了本规程与国家和北京市现行有关强制性标准、标准的关系。ﻫ１.０.５本条规定了参照执行的范围，主要是指住宅之外的其他类型房屋或房屋买卖之外其他活动出现房屋质量缺陷时,可参照本规程的相关程序、方法等估算其补偿价格。ﻫ２术语

２.０.１～２.０.２本规程中对于“房屋质量〞和“房屋质量缺陷〞的定义，主要是从房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。ﻫ房屋实体是指房屋实际存在的有形组成局部，包括主体构造、围护构造、装饰装修等。ﻫ房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。

房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素,可分为室内环境和室外环境。ﻫ２．０.３缺陷认可必须是各方当事人对质量缺陷达成一致意见，并形成书面文件,以作为评估的依据。

２.０．４由具有法定资质的专业检测、鉴定机构进展房屋质量缺陷鉴定时，应由当事人一方委托或者各方共同委托。ﻫ２．０.５由房地产估价机构进展房屋质量缺陷评定时，应由各方当事人各方共同委托。ﻫ２.０.６～２.０．７这两条说明了确定房屋质量缺陷是否可修复的原那么和依据,即主要从技术上可能和经济上可行两方面予以考虑。ﻫ技术上可能是指修复方案在施工技术手段、建筑装饰材料性能等方面能够到达在国家相应标准或合同约定中,对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。

经济上可行是指修复方案在技术可能的前提下,修复费用是符合市场正常水平、可以被各方承受。

２.０.８因房屋质量缺陷造成的房地产经济价值降低,主要包括房地产交易价值或收益价值降低、修复质量缺陷需支付的各项工程费用、修复施工造成的人员周转安置费用及房屋空置收益损失等直接经济损失。ﻫ２.０．９本条明确了房屋质量缺陷损失评估的性质、内涵、外延以及评估结果的作用。

２.０.１０～２.０.１３本规程中共有四种方法用于求取房屋质量缺陷损失，分别适用于不同情况下的损失价值估算。评估人员应根据房屋质量缺陷的实际状况选用相应的评估方法。ﻫ３房屋质量缺陷鉴定与评定ﻫ３.０.１委托人委托房地产估价机构进展房屋质量缺陷损失评估前，首先应当根据当事人自己的意愿,对房屋质量缺陷进展认可或鉴定、评定,并提供房屋质量缺陷书面协议或报告,作为缺陷损失评估的重要前提条件和文件依据。ﻫ３.０．２为了保证房屋质量缺陷损失评估的顺利进展，由房地产估价机构对房屋质量缺陷进展评定前，应当由房屋质量缺陷各方当事人，包括房屋出卖人、买受人、房屋质量缺陷影响到的相邻关系人，以及对质量缺陷房屋享有他项权利的权利人等达成一致意见，共同委托并成认由房地产估价机构对房屋质量缺陷进展评定工作。

３．０.３房屋质量缺陷的部位是指质量缺陷在房屋实体构造中的具体位置。例如房屋出现破损、裂缝，可能是发生在地面、墙面、顶棚等不同的部位。

房屋质量缺陷的类型详细分类见本规程３.０．４条。ﻫ房屋质量缺陷的程度是指房屋质量缺陷的作用范围及大小。例如：存在质量缺陷的房屋地基有不均匀沉降现象，超过设计规划允许的偏差值。ﻫ房屋质量缺陷的影响是指房屋质量缺陷对房屋实体、功能、环境等方面的不良作用。例如房屋质量缺陷造成装饰装修损坏、使用人无法入住、房屋收益水平降低等情况。ﻫ３.０．４本条是从不同的角度对房屋质量缺陷进展了分类。ﻫ其中：ﻫ暂时性的房屋质量缺陷是指依据质量缺陷修复方案进展修复后，房屋质量缺陷可以完全消除,房屋耐久性、适用性等方面完全符合国家相应标准以及合同约定中的要求，不影响对房屋的正常使用。

永久性的房屋质量缺陷是指伴随整个房屋经济寿命周期的不可修复的房屋质量缺陷,或是依据可行的质量缺陷修复方案进展修复后，房屋可以使用,但房屋耐久性、适用性等方面不能完全符合国家相应标准及合同约定中的要求。例如对房屋室内进展加固修复后，造成室内面积的减少,室内净高的降低等房屋质量缺陷。

３.０.５科学、合理、可行的修复方案,是以技术上可能与经济上可行为原那么制定。ﻫ３.０.６对于房屋质量缺陷部位明显、类型简单、程度轻微、影响不大的情况,房屋质量缺陷各方当事人愿意自行协商解决的,由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议。

对于房屋质量缺陷严重，当事人不能自行确定修复方案,或各方当事人不能达成一致意见协商解决的情况，房屋质量缺陷当事人可以一方委托或者共同委托,由具有相应资质的机构(国家及北京市主管机关成认或授予资质的房屋质量鉴定单位或设计单位等〕出具房屋质量缺陷修复方案。

房屋质量缺陷各方当事人一致同意,也可以共同委托由受托进展房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。ﻫ４房屋质量缺陷损失评估程序

４.０.１本条规定了进展房屋质量缺陷损失评估所必须遵循的工作流程。

４.０.２房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务委托时,委托方的房屋质量缺陷当事人应是具有法定资格的房屋产权人或受托的房屋产权处分代理人，也可是房屋质量缺陷责任人或受托的房屋质量缺陷责任代理人，房地产估价机构与其签订房屋质量缺陷损失评估业务委托合同。

４.０.３本条规定房地产估价机构承受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该工程，是为了表达房地产估价机构的责任，有利于整个房屋质量缺陷损失评估活动中各种相关问题的合理判断、协调处理,以保证房屋质量缺陷损失评估活动的工作质量。

４.０.４制订房屋质量缺陷损失评估作业方案并告知委托人，以保证作业方案的科学合理性和委托人的知情权。ﻫ４．０.５房屋质量缺陷的表现形式、成因繁多，使房屋质量缺陷损失评估活动具有较为鲜明的个案特点。在拟定房屋质量缺陷损失评估作业方案时应做到具体情况具体分析,密切结合实际。对于涉及到主体构造或复杂程度的房屋质量缺陷应当由具有建筑工程质量检验资质、环境质量检验资质等的专业检测机构进展鉴定。

为落实房屋质量缺陷损失评估依据的真实可靠性,房地产估价师与工程技术人员必须进展房屋质量缺陷的现场查勘验证。实地查勘核对结果必须在报告中予以披露。假设不一致时，评估人员应在评估报告中说明处理方法及对评估结果的影响。ﻫ４.０．６房屋质量缺陷损失评估可根据工程的复杂程度和计算方法的适用范围，选用本规程所规定的一种或者多种方法进展测算评估。

４.０.７本条规定了出具评估报告的合法性和有效性,并明确参与评估活动相关工程技术人员的责任,表达各有关参与估价活动的人员的工作范围和要求。

５房屋质量缺陷损失评估方法ﻫ５．１本钱法ﻫ５.１.１修复房屋质量缺陷所必需的各项费用一般包括撤除工程、修缮工程、恢复工程等修复活动支出的施工费用,以及由于修复活动造成直接经济损失而支出的补偿费用。当被撤除物具有可回收残值而产生收益时，应在上述支出费用的根底上扣除该局部收益后确定评估值。

针对具体的房屋质量缺陷，公式５．１.１中的费用构成可能是全部５项费用或局部工程费用。评估人员应根据收集的资料和现场查勘情况，分析房屋质量缺陷修复活动产生的影响，包括对房屋原有装饰装修、附属设备设施、使用人及周边环境等的影响,合理确定缺陷损失的费用构成。

５.１．２评估人员应参照相应的房屋修缮工程预算定额确定撤除、修缮、恢复工程的费用构成(详见５.１．３条)及计算规那么,定额中的预算价格可以作为参考依据,或是在市场价格依据不充分时采用。ﻫ５.１.３本条中工程费用的构成内容是根据相应的房屋修缮工程预算定额的计算规那么确定的。

５.１．４直接费按工程量与其单价的乘积进展测算，其中工程量应按照房屋修缮工程预算定额中相关工程量计算规那么测算,而单价应按照收集的市场价格水平并结合房屋质量缺陷状况综合确定。ﻫ间接费是按直接费与间接费率的乘积进展测算,利润是按直接费、间接费之和与利润率的乘积进展测算,税金是按直接费、间接费、利润之和与国家规定税率的乘积进展测算，工程费用那么是上述直接费、间接费、利润、税金之和。ﻫ上述各项费用的费率应根据房屋质量缺陷的实际状况、现场施工条件等因素,参照房屋修缮工程预算定额中的指导费率综合确定。

如果委托人能够提供相关专业机构出具的修复方案工程造价，其结果可作为确定工程费用的参考依据。

５.１.５本条列举了几种常见的直接经济损失，应用中尚应根据实际情况确定其他类型的直接经济损失。ﻫ５．１.６被撤除物仅为暂时性撤除，并且在修缮工程完成后仍将其复位的，不应计算其回收残值,而且在计算恢复工程直接费时不应计算相应的材料费用。

被撤除物撤除后不再利用的,评估人员应收集评估时点的回收市场价格确定其价值。ﻫ５.２资本化法

５.２．１房屋质量缺陷仅造成实际净收益减损，但对房屋耐久性无影响的,应选用本条公式５．２.１进展损失测算。

５.２.２房屋质量缺陷仅造成房屋实际使用年限缩短，使得房屋收益年限减少的,应选用本条公式５.２.２进展损失测算。ﻫ收益年期减少是指由于房屋质量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的缩短，继而引起房屋收益年期的减少。

５.２.３租金收入减少是指由于房屋质量缺陷的影响使得房屋收益单价低于正常合理的市场单价水平，上述两种单价的差值与房屋收益面积的乘积即构成净收益损失额△Ai。

运营费用增加是指由于房屋质量缺陷使得房屋能源消耗、维护等运营费用增加而导致的实际净收益减少，而每年由于房屋质量缺陷存在需要增加的运营费用即为净收益损失额△Ａｉ。ﻫ５.３价差法ﻫ５.３.１类似的无质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑构造一样、所处地段相近的不存在质量缺陷的房屋。

类似的有质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑构造等一样、所处地段相近的房屋，而且该房屋存在与评估对象类似的房屋质量缺陷。ﻫ５.３.２本条中的市场比较法应按？房地产估价标准？相关程序、原那么使用，评估人员应注意区分与本规程中市场比较法的差异。ﻫ５.４市场比较法ﻫ５．４.１本条规定了市场比较法的可比实例、因素修正系数与损失价值之间的关系。

５.４.２选取的可比实例应符合以下要求：ﻫ１缺陷的部位、类型、程度等与待估缺陷类似；

２补偿日期与评估时点相近,不宜超过一年；ﻫ３补偿金额为正常价格或可修正为正常价格。

５.４.３进展补偿情况修正，应排除补偿行为中的特殊因素所造成的可比实例补偿价格偏差,特别是评估人员应了解可比实例补偿价格所包含的具体补偿内容,剔除非缺陷因素的补偿局部价格。

５.４.４进展补偿日期修正，可根据市场价格的变化，采用定基或环比的方法进展确定。

５．４.５房屋质量缺陷状况主要包括缺陷发生的部位、类型、程度等,将可比实例与评估对象的这些缺陷状况进展比较修正。

５.４.６每个可比实例经过各项修正之后,都会相应地得出一个比准价格,但不同可比实例修正后的金额可能是不一致的，而本条正是为了明确确定最终评估结果的计算原那么。ﻫ６房屋质量缺陷损失评估方法的应