土地开发财务模型手册

财务模型手册招标编号：*************** 采购人：******************招标机构：********************投标单位：**********************（公章）法定代表人或其授权委托人：（签名及盖章）编制日期：二零零九年十一月十七日财务模型手册一、财务模型结构财务组织架构图统计统计(***)财务部长(****)财务总监(***)出纳(****)仓库(****)报关(***)主管会计(***)往来会计****成本会计****费用会计****发票开单*****二、财务模型的假设我们在做公司预算计划中，我们首先看一下收入假设。任何公司的收入都是其销售都产品／服务都数量与价格的乘积。但收入的构成因行业不同而存在很大差异。成本假设通常，我们将各成本项目（不包括利息和折旧）假定为公司销售收入的一定比例。基于该假定公司的各项成本将随收入的增长而增长。营运资金假设通常，我们利用营运资金各项目相对于销售收入、销货成本、原材料采购等的周转率来预测营运资金各项目的变动。如周转率不变，则有关项目将随着有关预测基础而增长。资本性投资假设确定资本性投资的假设通常较为困难。但仍然有多个角度可以考虑，并与公司历史数据和行业平均水平比较。在资本性投资假设的基础上，我们可以根据公司固定资产和无形资产的摊销政策，计算各年的折旧和摊销。考虑的角度固定资产周转率公司历史数据，如销售收入／累计资本性投资，销售收入的增长／资本性投资的增长公司管理层的资本性投资计划行业平均水平，如每单位生产能力／累计的资本性投资，累计资本性投资I#-条电话线路公司有无利息资本化的计划和具体作法融资假设融资假定的确定主要看公司的资本结构目标和融资政策。释分析步骤利用皱循环贷款的变颂化，估计公司羞的融资需求考银虑公司的资本吴结构目标，预寒测债务总额或绞长期负债的增蓝长考虑公司的趟资本结构目标艇，预测公司净茅资产的增长，俩并考虑股利分闸配政策后推出奇股本融资的金便额通常可不对炉股本融资的具寸体细节进行任疾何假定，因为硬无法预计可能汇的发行价格等锋考虑的角度公俗司的历史数据扑（债务总额／辰总资产、长期净债务／总资产基）公司的资本彻结构目标确定夏财务模型的各识种假定需要我滑们进行大量的惨分析，并作出挥大量的主观判艳断。秃这时做价值评秆估，需要重点理考虑公司历史筑数据，公司竞焰争策略，行业焦水平及趋势。饲尽管初次制作排的财务模型可提能与现实情况间有差距，但通教过长期跟踪和袍观察公司的行径为、与公司管贷理层多次沟通剃并跟踪行业的由发展，分析员惠可将各种假定表将不断完善。邻因此，要对自猾己的判断有信推心。中财务模型中的拉各种假定都应装以行业分析和踩公司分析为基沃础。我们应不瞧断地问自己：碗这个假定是否垮从行业情况和殊公司策略上可培得到支持？任挣何公司的收入降都是其销售都区产品／服务都持数量与价格的愈乘积。但收入馒的构成因行业召不同而存在很扔大差异。恐成本假设通常栏，我们将各成打本项目（不包拨括利息和折旧槐）假定为公司贝销售收入的一飞定比例。基于芹该假定公司的热各项成本将随容收入的增长而步增长。株营运资金假设往通常，我们利私用营运资金各芬项目相对于销敲售收入、销货辈成本、原材料矮采购等的周转悠率来预测营运惧资金各项目的始变动。如周转飘率不变，则有蓄关项目将随着岸有关预测基础区而增长。总资本性投资假吵设确定资本性咐投资的假设通窜常较为困难。屈但仍然有多个扶角度可以考虑扁，并与公司历赤史数据和行业欧平均水平比较斜。僻在资本性投资尼假设的基础上支，我们可以根意据公司固定资印产和无形资产窗的摊销政策，焦计算各年的折马旧和摊销。敌考虑的角度固豪定资产周转率英公司历史数据召，如销售收入谈／累计资本性商投资，销售收贝入的增长／资搞本性投资的增棍长公司管理层料的资本性投资萝计划行业平均补水平，如每单阅位生产能力／收累计的资本性法投资，累计资么本性投汇资染I#缩-还条电话线路公恒司有无利息资怠本化的计划和榴具体作法融资荷假设融资假定杜的确定主要看涌公司的资本结输构目标和融资遵政策。播分析步骤利用藏循环贷款的变吵化，估计公司丝的融资需求考赢虑公司的资本在结构目标，预膏测债务总额或礼长期负债的增披长考虑公司的所资本结构目标级，预测公司净喂资产的增长，阵并考虑股利分候配政策后推出笔股本融资的金奖额通常可不对早股本融资的具然体细节进行任煤何假定，因为州无法预计可能陶的发行价格等繁考虑的角度公局司的历史数据塔（债务总额／选总资产、长期僚债务／总资产狭）公司的资本忧结构目标确定近财务模型的各艇种假定需要我替们进行大量的赢分析，并作出射大量的主观判碧断。情这时，需要重闷点考虑公司历搜史数据，公司踢竞争策略，行值业水平及趋势胸。蹦尽管初次制作抹的财务模型可堡能与现实情况慰有差距，但通屡过长期跟踪和富观察公司的行魂为、与公司管闯理层多次沟通遇并跟踪行业的奋发展，分析员舞可将各种假定黑将不断完善。悠因此，要对自基己的判断有信圣心。版财务模型中的漏各种假定都应质以行业分析和典公司分析为基乓础。我们应不秋断地问自己：贪这个假定是否棉从行业情况和番公司策略上可铲得到支持。抹财务模型的假迹设如下：翠河口片区三旧捕改造开发项目斤开发建设成本仆费用计算表为编码堤工程项目（费禁用）名称俭计量单位膏工程量蚂单价或费率申造价或费稳用洒(贝万这元嚷)织百分帆比光(灾%)调备注遭一影.肌土地开发预算晶总费用胀平方夏252840辈0.60隆1.00朝184607纷.72练沾区1.1邪农用地征用费谜用冶项雅25921.漠12必1.00傍25921.月12办14.04杏猾1.2轮建设用地征用律费用僵项亩30014.杏25兄1.00扭30014.喷25另16.26烛叹1.3握村庄搬迁补偿芒费用搜项术54717.调00庆1.00倦54717.清00雪29.64盏歇1.4葬完善用地缴纳巾相关费用逼项店30340.蛛66尚1.00贪30340.化66瑞16.44粮教1.5薄填土费谁项善11377.手75昂1.00芽11377.咽75藏6.16麦拍1.6径市政通水费用调项胖3792.5么8亚1.00午3792.5老8睛2.05卡项1.7兵道路、下水道洗建设费用胶项汗11377.枣75按1.00萌11377.虾75赴6.16妄堂1.8蛙通电费用论项赌5688.8挺7半1.00吴5688.8脏7循3.08低店1.9咐电视、电信等笛通讯光纤费用娃项议3792.5翁8揉1.00谷3792.5宋8杠2.05大饶1.10柄道路绿化及西斯南涌整治费用刚项牛7585.1梨6桶1.00截7585.1旁6工4.11浓木二客.俱资金投入晋胃赶啦云香喷2.1丹自有现金筋项储30000.爪00源1.00移30000.业00占陪汤2.2隶银行贷款抚项守120000庆.00扎1.00牢120000竟.00仗打鸭三竭.墙销售费用伸墓危端241201林.71分皱纤3.1着201县2校年土地拍卖违平方黎666670厘.00茎865.00泽稼57666.傲96避蚕励3.2直201发3傲年土地拍卖缎平方贺600003线.00床987.00粒靠59220.借30结导贞3.3粉201污4怒年土地拍卖艳平方谁885725光.72览996.00指齐88218.哭28盼懂脸3.4墨201垃5击年土地拍卖迎平方飘376001穴.88弱960.00少渐36096.挑18富钞牲四律.酱开发期税费箩项灶10153.慰425交5.500者10153.义425沫5.50却吧五职.青其它费用及不集可预见费扣项堤1.00找1.00献369.22熄错晨宗六牲.拐利息雨项摆1.00铃0.06览7200.0份0尼3.90挺锅ZZJ旧开发建设利润离平方险252840冰0.60语1.00意38871.恋35穷瞎肠河口片区三旧冬改造开发项目宴销售成本费用泄计算表专编码脊工程项目（费沈用）名称摔计量单位福工程量杜单价或费率界出售费露用喘(钳万辨元短)爱成本费用（万贼元）组备注埋1证201摸2填年土地拍卖椒平方旨666670键.00夹865.00庆声57666.载96化46666.荷90捕算2规201道3译年土地拍卖欠平方素600003担.00听987.00颠罩59220.素30童43200.高22是割3漏201轧4冰年土地拍卖小平方假885725砍.72姨996.00闪规88218.垂28魂66429.胁43尼促4消201堵5厕年土地拍卖越平方排376001沸.88爷960.00盾架36096.任18碑28311.纱18晃唤沙合计学因斗丧241201堂.71科184607篇.72损不包括成本、汪税收等费用嫂项目收入明细耽表脾序号渐名称砌计量单位药可售面背积窄(三M2)显单价暂销售收房入雹(芬万舅元嫌)柜销售模式巾备注模1党201戚2受年土地拍卖吉平方谷666670俗.00合865.00霉吗57666.林96援政府招拍浓缘2兴201归3享年土地拍卖耕平方绩600003幕.00件987.00距窗59220.意30沸政府招拍亚副3应201汤4闹年土地拍卖疾平方下885725摘.72莲996.00瞎跪88218.誉28糕政府招拍脸势4渣201独5趴年土地拍卖坡平方掀376001押.88户960.00熔吗36096.适18掩政府招拍摆豪热合计尾谜缸忙241201勤.71攀雷不扣除税收、赌利息等费用遥各期折旧明细塔表救项目丽期初余额提本期增加额桂本期减少额肠期末余额适备注慌201进0买年闷59909.染66孙0.00捞59849.择75施59.91脱碧201凉1军年晒44536.毛43棚0.00姓44491.澡89流44.54猴敞201刃2怜年帝38656.痒90淘57666.铅96脑37883.缩76榜58440.田09旺趟201三3逼年卫32673.哄76穷59220.底30妹32347.头02柜59547.嗽03威靠201华4赔年完8830.9脱8秃88218.摔28膜8742.6画7旧88306.拼59灯能201门5头年宜茧0.00漂36096.肤18垮0.00惰36096.筐18搬碧瓜耳超桃夸费合计（万元）香184607废.73苗241201推.71忠183315馒.09飞242494递.34海痛项目资本支出悠时间表挽序号降项目名称采投资计聚划认(续万蜘元画)倾合计藏第仇1海年颜第递2慈年桨第丹3鸡年屑第吓4血年月第征5约年校1.兄土地开发预算侵费用流184607各.726驼59909.五659抛44536.毫428豆38656.积902弯32673.泼762茄8830.9瞧76古1.1羽农用地征用费搬用煌25921.迹125胖8640.3国73掉5760.2厦49凤5184.2膝24贫4469.1眠59捐1867.1卸20迁1.2公建设用地征用佳费用杰30014.宏252融10004.何750够7503.5盖63投6252.9原69堪5771.9驳71怜481.00判0娇1.3未村庄搬迁补偿赏费用甩54717.局003竖18239.完000骂13679.据250北12159.营333炊8418.0笼00唤2221.4运20姑1.4里完善用地缴纳氏相关费用查30340.益655岭10113.感552烦7223.9块66犯6068.1平31冒6320.9对70绣614.03管6从1.5渐填土费含11377.盾743伸3250.7泳85史2708.9派87忘2370.3变64教2068.6接81党978.92匪6低1.6冠市政通水费用炮3792.5载82血1053.4扬95正842.79肌6痛729.34式3军653.89既3诚513.05捕5花1.7多道路、下水道嚷建设费用骑11377.耀746烘3447.8黑02扰2708.9茄87喝2528.3页88廉1961.6厕80瑞730.88摩9凯1.8援通电费用喊5688.8决73胀1777.7拿73炼1354.4洒94轮1185.1索82逃1015.8维70般355.55辩5桑1.9均电视、电信等您通讯光纤费用纠3792.5菜82府1083.5勤95萌948.14训6斑824.47赚4膀729.34橡3奏207.02苗5猎1.10狂道路绿化及西森南涌整治费用攻7585.1巡64订2298.5谜35店1805.9乖91车1354.4凳94临1264.1梯94烘861.95逗0蛇河口片区三旧冤改造开发项目译开发建设投资霸计划表洲序号宝项目名称秀投资计南划议(惹万海元真)电合计难第瓦1兵年乎第如2柳年矩第盏3蓝年鉴第绿4尾年猾第齿5健年惜1.伤土地开发预算叹费用姿184607鼻.726锻59909.仇659忘44536.殃428晶38656.抗902因32673.马762段8830.9机76犯1.1侮农用地征用费绵用尼25921.蹄125坐8640.3岸73俩5760.2捆49猛5184.2货24狭4469.1申59辟1867.1嚷20愧1.2示建设用地征用模费用群30014.蛋252增10004.萌750竟7503.5逆63茅6252.9仁69饲5771.9匪71炉481.00辰0布1.3挂村庄搬迁补偿崖费用观54717.颤003使18239.干000坚13679.烘250骂12159.厘333袜8418.0饺00雅2221.4眉20箭1.4点完善用地缴纳怪相关费用乳30340.迫655踏10113.锣552把7223.9忽66回6068.1锄31绸6320.9求70葛614.03辣6量1.5暗填土费他11377.柜743乡3250.7忌85弯2708.9旅87群2370.3喷64坐2068.6残81评978.92鲁6弦1.6色市政通水费用邀3792.5闲82且1053.4播95处842.79需6携729.34子3幼653.89养3批513.05坦5宇1.7趁道路、下水道勾建设费用笨11377.特746冤3447.8砍02刘2708.9钳87员2528.3捐88拣1961.6插80陪730.88滔9哄1.8酷通电费用厌5688.8称73喂1777.7匆73零1354.4脑94堡1185.1体82鹊1015.8搬70蓝355.55桶5咱1.9关电视、电信等捕通讯光纤费用线3792.5虚82淋1083.5招95摊948.14成6鸣824.47娃4焦729.34拿3唯207.02嚼5脱1.10骑道路绿化及西冲南涌整治费用孤7585.1乡64漆2298.5语35蹈1805.9摧91怖1354.4护94米1264.1绑94晴861.95胖0醒项目内含报酬钱率及动态回收蒙期悼序号副项目名称恋建擦削搁设以予枝经敲捐躲营甘击大期唐201洒0伍年龟201愧1乎年悔201祖2环年女201蚂3阶年脏201绑4博年谎201营5玉年浮1去现金流入尾0.00啦0.00训57666.宰96按59220.盟30违88218.复28瑞36096.跳18址1.1寄销售收入参0.00稳0.00雕57666.厅96趁59220.先30虚88218.揭28则36096.奏18垄1.2碌其他现金流入唇0.00鉴0.00链0.00版0.00野0.00魔0.00牧2飞现金流出榴59909.堡66茫45536.茄47洞44068.雹34兔40296.抗78宁18151.葬06智9320.0剥9鞠2.1脱建设投资谦59909.栗66浩44536.浇43僚38656.墙90瞒32673.霞76吸8830.9恋8咐0.00喷2.2庭土地增值税土0.00考108.66旁蛾389.72很异427.87哈饺456.12歉哲456.12套议2.3祝销售税金及附健加爬0.00若676.99稳恢2427.9响4榆3848.5稠7箭4682.8冶5六4682.8遍5丘2.4赴所得税瓦0.00冶214.40概斥2593.7米8之3346.5龙8渗4181.1扮2晌4181.1润2掌3幸净现金流辉-25234雁.00别-13714平.24语26910.蝴92舍2345.1沈5区2157.4钱8祥2157.4陆8释4境累计净现金流偏-25307浪.28这-19021排.52殖7889.4茶0仿1685.5仆4材1567.8左9哗1567.8油9日5钻折现净现金流狼-4842.择81猫-11757肝.75扰19909.黄56术24112.甩51患34125.形15脉34125.筹15喂6妹累计折现净现予金流辨-4910.游61免-16668庭.36忠3241.2华0巧8448.8修7屿12524.凭48灿12524.大48般7您税前净现金流屡-5234.谢00狭-13928趴.63勾29504.排70婶35741.镜23雕42818.都54堡42818.牺54桃8醒税前累计净现饶金流凳-5307.底28燃-18807辫.12辰10697.商58腰19821.财24鄙20091.扶58焰20091.困58班9获税前折现净现煎金流魄-4842.掠81些-11941削.56碍21828.贩52霸25987.沿42川32484.刑87北32484.荒87法10窄税前累计折现宣净现金流欺4910.6垄1丛-16852藏.17弄4976.3凝5附5674.5子7哈6482.7愈3踢6482.7辱3役11病评价指标绍税前坊税后泳楼警灾推12赢财务净现值礼（吸I=8杏%垄）雹55471.骡91灿42163.颠40缎40804.伤02既37311.软84哄16806.迷54是8629.7絮1酷13冤财务内部收益侄率息38.00%框38.23%输38.53%联38.61%撇38.72%尘38.75%岩14确投资回收期（培静态）仇2.64批2.71泽2.78困2.86辨2.93三3.00突15螺投资回收期（溉动态）翼2.76皂2.84因2.92茄2.99罢3.07者3.15做银行借款本金钳利息归还进度清明细表出贷款序号箭年利率办贷款金舱额俯(撑万演元凭)替年贷款岭合计并所支付利息金恶额疏(收元侄)吴(关%)珍1聪年起2主年敲3类年罚4凡年记5魄年忧6亲年雕1垦6少29100陆0.00呜1746.0陕0悉性汇坐徐1746.0敞0磁2两6刘26000厚早1560.0雄0推膝屿侦1560.0岩0妖3逃6同16540核车荣992.40凯刃独揪992.40头厦4傅6丧15360意详茂煮921.60树轨羞921.60域界5涉6快33000宿垦梯棵盈1980.0妹0债1980.0至0多合计猜120000践0.00袜1746.0库0勿1560.0梦0串992.40浙疫921.60弃荐1980.0吸0圾7200.0帜0须河口片区三旧虏改造开发项目悉分期投资计划粮表往序号志项目名称床投资计初划段(历万窄元营)傅合计只第豆1隆年创第脏2诵年册第敌3站年塔第袖4师年驶第钩5得年罗1.盾土地开发预算嘱费用昏184607窗.726喉59909.承659平44536.巴428绸38656.乌902咱32673.饱762博8830.9扒76棵1.1定农用地征用费季用廉25921.李125收8640.3亡73疮5760.2颠49衔5184.2库24践4469.1急59据1867.1档20粘1.2鹿建设用地征用涌费用灵30014.佣252镰10004.术750愈75