北京某住宅小区地产项目策划案例

前言目前，“****庄园“项目寻求与******房地产经纪有限公司合作，就其开发的“****”项目，******房地产经纪有限公司有意承揽其全程策划及销售代理业务。前期我公司对北京房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想，有意同开发商共同参与项目前期的市场定位、产品定位、客户群的定位，户型设计及广告推广设计。通过我方近一时期的工作，我公司企划部为发展商提供以下整合营销策划思路及运作方案。在经历了北京房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场”，从市场的整合转为市场的细分化，至此北京房地产市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业的位置、价格、房型等因素外，也关心起小区的整体环境、综合品质、售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。基于上述原因，我公司提供的整合营销策划方案含概了市场分析和研究、营销企划、广告策略等内容，全部内容由下列六个部分组成：第一部分：战略发展篇第二部分：市场分析篇第三部分：营销定位篇第四部分：营销实战篇第五部分：广告综合篇第六部分：合作运作篇“优质、高效、高信誉”，是我公司一贯的工作作风和经营理念。我们坚信，在贵司与我公司的精诚合作与共同努力下，该项目必将成为北京市的销售热点。产品档案地理位置：********区**地开发商：****房地产开发有限责任公司施工单位：****建筑股份有限公司；*****建筑安装有限公司；******建筑工程有限公司监理单位：****建设管理有限公司；****工程建设监理有限责任公司设计单位：建筑设计：*****设计研究院；KLAYASSOCIATES建筑师事务所（新加坡）景观设计：*****大学一*****设计院占地面积：259.375亩斧建筑面积院：挥179640散.8冻3小平米。其中搬究迁居民住宅占师地懂4494个2钉平米，建饿筑面积就约很6123电4踢平米，外销商秒品房占肉地帐117492冒.登6续平米，建筑面爆积裁118406严.8豪3杯平米。合容赶些积肆禾率断：荡0.88嚼绿货铲化足饱率部：绣36.71%足第锈弱一恰侵部盐胁分润发其轨展腰胆战个诉略蓄希篇抱公司简介及发荣展历程坚******关房地产经纪有童限公司是从事慕专业性房地产肺投资顾问及营至销代理业务的局专业公司，是自集房地产代理痕、经纪人培训夜、展览展示于爬一身的多元化挺公司。匹公司成立描旨在跻身市场屡经济之历史潮裕流，公司的未敞来发展战略是锦：以房地产代汗理、展览展示匠及其一条龙服深务为主。开展散全方位优质、励高效、高信誉欺的房地产中介帮服务，包括展塞览展示、项目吓策划、销售代烈理、物业管理译、经纪人培训山等。里公司已成桶功地代理销售退了住宅、公寓贡、写字楼、别错墅等各类物业新近豆15渔0暮万平米；亚细铜亚广场、忘忧怀里加拿大别墅倡初试锋芒，成由功立足代理业诞；榆苑公寓、廉苏州公寓、信汽荷城独具慧眼废，短期售罄，她再现强沾大销售实力；浸力鸿花园全案哭策划、专业行躁销、堪称经典岔之作；广华轩蝇、美惠大厦把赛握商机，独家辫代理，体现成斩熟自信。药1量．熄199馒5过年俊2住月半至符199鼓5拜年窜7哲月策划并代理友销售亚细亚广困场窃1柴5区万平方米商住叼公寓，在销售迟期内共销阵售虽9.愁9啦万平方米，销诉售率树近例6填6违％；苦2督．唇199写5总年谣1孔月依至妨199赖6辫年戏2担月全案策划并授代理销售忘忧级里加拿大别担墅鼠3赛0亿万平方米高档恶别墅，在销售市期内共销兽售少15.黑2饱万平方米，销密售率损近侧5悉0训％；汽3报．馅199责6轮年帽3础月锈至庸199租6拼年君1慧1折月全案策划并惹代理销售榆苑屡公碧寓着3.温2爆万平方米住宅挑，在销售期内岁共销谣售标2.崇6恐万平方米，销付售率扎近仗8插1知％；芳4泛．绍199间6冈年谜4愁月捏至料199腰6寄年灌1岂2病月策划并代理哄销售苏州公雹寓冠4.乌2昨万平方米住宅严，在销售期内科共销添售践3.榴8需万平方米，销筐售率鹿近泼9血0扯％；惹5糕．总199殊6栽年剂7显月减至自199崇7取年盘5位月全案策划并掀代理销售力鸿达花园扮近链1羽5询万平方米高档献公寓，在销售稳期内共销匆售下8.录8焰万平方米，销苏售率赖近倒5欲9庙％；鸦6吓．警199杜7度年嘱7铜月乡至虏199倘8被年趋1挑0竖月策划并代理腿销售美惠大龙厦火4桨万平方米高档乌公寓，在销售手期内共销玩售忙2.勤4律万平方米，销外售率达饺到狮6咱0脊％；躁7院．插199借7弦年岩8想月蛮至圾199鼻9框年悟2尼月策划并代理业销售莲香园住况宅小教区横1段5应万平方米住宅移，在销售期内距共销基售墙10.彼2沈万平方米，销拍售率达专到新6励8案％；煤8容．比199泼9恼年觉3耕月析至扣199挎9描年犬1术2蒜月策划并代理枕销售金嘉醉苑办2.弹8给万平方米住宅狠，在销售期内逼共销痕售牺2.休7喝万平方米，销涝售率高偏达铲96.独4碗％；决9屿．名199淡9勇年愚8清月神至捞200元0撇年越1牧2制月策划并代理节销售望京地区睬项目信荷质城皆5扛万平方米住宅愁，在销售期内灵共销欺售捞3.红2窜万平方米，销萄售率达到明6牺4弱％；耐1渐0餐．骄200当0搁年电2煮月惭至坟200击0红年滩7皮月代理销售杰愤宝公聪寓耳3.胁2辽万平方米高尤令页档公寓，在销罚售期内共销雾售共1.取2疲万平方米，销托售率粉近朵4负0种％；岗1价1祝．际199仿9合年隆7宫月至今策划并疫代理销售广华蹲轩段5.江9轿万平方米高档话公寓下渠蜜，至今已销山售涨5.7崖3工万平方米，销桃售率高纽达紧97.握1贴％。荣1蚕2烛．核200钩1肾年您5场月策划并代理裹销售立恒名偷苑少1辫4盆万平方米高档纲公寓。鸟输久千里之行，始垃于足下；百尺距高台，起于垒观土。寄吨索建亚兴业的成绸长经历，是在坦克服困难中成他长的，是在战费胜挑战中锤炼杂团体中成长的肠，是在顺应和贤把握市场脉搏属、参与合作与胀竞争中成长的箱。可嚼英建亚兴业要想寸独树一面品牌蜓大旗，我们还西有很长的路要梁走，还有很多蔬的事要做。身兴逢雄风浩荡的籍昌明盛世，我滔们将全力以赴赵地把忠诚、智建慧和汗水倾注使进发展商的事挑业中，从而将页一个充满生机揪活力的企业融中汇到您的辉煌扶的发展历史进翼程。挽煌丧在新世纪的起粱步发展历程中夏，我们将在现闹有基础上，通瓦过深化人才战所略、现代企业诱管理战略、资斑本运营战略、高专业实操战略请，成长为一个蜘具有更强竞争仅力的专业性销羞售代理公司。球第顺蚕二安漂部杀县分现市灾诞场孤者分血隔析钢疯篇撤一训、多辱北京市住宅市组场现状总论旦组雷北京的房地产旨市场起点高、舌发展快，到目扑前为止，北京估市外销商品房凶项目已能有甘35绸0拥多个，内销商彻品房项目也溉有遮80突0位多个。掠自棚199帆5踩年以来，受国烤家宏观政策以车及其他因素影散响，市场行情膀一度有所下滑袜，但幅度小，怒没有出现大起摄大落现象届。师199晌5伏年年末以后，怀在国内房地产串市场普遍步入宾低谷时，北京洪房地产市场也告进入了一个调岔整期，加上前现两年大量开工惕建设的项目也亦陆续进入了市虾场，使销售面宋临巨大压力，剑整个房地产市谅场处于盘整、街消化期。然而幅，在北京市政遇府对高档物业踩建设的严格控胸制下，北京外暂销物业的供给自有了明显的降纺低，加延上叼2001.7断.1箭3考北京获得奥运挡会的举办权省、集200帮1美年末中国加颜入哲WT组O贞的利好形式，扑无疑加深了北逢京的外销市场微需求的刺激，肌以及迅猛发展勾的编I句T纳行业所衍生仆的肥I蹦T满新贵对高档物侍业的增加，使夸住宅市场出现供了整体回暖的泛趋势。馋晒铲北京市的商品口房市场总体供狸求形式明显好摩于其他城市。历在房地产市场施总体规模较大畜的北京，销售昨尤以住宅最为痰看好，其空置腥率远远低于上达海、广州、深盯圳等城市。而宁且，随着个人巡购房时代的来烘临，集团购买耗行为在逐渐减朱弱，住宅市场睛的扩大是必然慌的。蛋福鼓具体到北京市告内销住宅市场渣，由于近年来乔政府大力扶持舟住宅建设，养再加上住房制市度改革的不断劳深化，取消福姜利分房，市场比购买主体由集轿团逐步向个人督转化，实行货驻币拆迁制度，朴银行降息及加较大贷款力度等童利好因素的影板响，加之二级笑市场的开放，扣这些利好因素狸的出现给予了疗购房者最大程动度的优惠，打栽消了购房者持鸭币观望的心态静，拉动了有效屠消费需求，个独人购房比例正钩在逐年激增。殊这个成熟消费的市场的形成，轻使竞争日趋激浊烈，对于开发底商来说，也意糊味着商机无限戴。尊二、北京市住充宅市场供应特比点拿1谋．规模住宅社狠区不断涌现穗胀凯如亚运村的欧填陆经典、望京奏的大西洋新城滴、东部的兴隆前家园、东润枫派景和南部的翡摇翠城等都是四杆、五十万甚至援上百万的大型依社区。大规模狗成片社区的开狮发在总体规划林设计、基础配惕套设施上都要炒比小型社区更东完备、更周全跳，明显的提高藏了住宅社区的而整体水平。返2玩．规划设计水提平明显提高，窑楼盘品质不断辱上升礼材扁现阶段上市的离大型项目中，垂不少项目均吸吃收了上海、深雕圳、甚至引入婆香港、加拿大丛、美国等海外苏的设计理念，委整体环境有极灌大的改善，也元给北京欧陆成允风的楼市带来辜一阵新风。在欺建筑设计上如门望京的风格雅超园、东四环的品东润枫景等项托目的建筑设计踩是由加拿大设偶计师设计的，毁景观则出自加灵拿大和日本景俊观设计师之手窗，提高楼盘自表身品质，已是食众多发展商开绍始面对挑剔的付个人市场认识暗到的获胜关键侨。灰3绵．外销房减少合炮掘由于内销房的瓣品质及配套服阅务也越来越趋丈同于外销房，谷而且在购买政快策上，内销房跃也有所调整，嘴从而为外销房筝的开发带来一蹄定障碍。候加之九十年代筹初外销房市的猛火热现象过后思大幅度消沉，均使外销市场热剖度回升比较缓束慢。加肾入兔WT枯O督虽然给外销房嘱带来了一些契肃机，但外销房咸的开发量仍有侨所下降。祸4楼．经济适用房冒减少降集委由于经济适用雹房的消费对象眨至今不能加以闹明确，而且这何种产品的开发猛不能给开发商被带来良好的利情润，多数开发身商仍然选择商困品房进行开发妥。加之经济适跳用房的性能价配格比并没有超匠出商品房，而益且在品质上也恋有着相当大的贼差异，购买经摧济适用房不能焦取得正式产权烈等等因素都使忍得经济适用房宁的供给下调。蹈因此经济适用寻房的供求量在秤去年下半开始涂就大幅下降。泛三、北京市住事宅市场需求特肠点1．整体增长扛忆督商品房市场需健求将持续快速涌增长。预计供立给增长要快于幻需求增长，特嚷别是今年下半舍年市场竞争形纽式将趋于严峻落。市场两极分混化现象严重，灿高档住宅、低铃总价房趋热，赢低价房比例上骂升，使商品房拜加权平均价格榨下降。坐晌流市政改造的进乓展，加大了普做通内销住宅的担需求。个人消起费品市场的扩诱大及个人收入舟水平的增长，矩使中高档内销鹿房的需求大大纠的提升。个人衔资金存量增长坛，在房地产需享求市场中投资扎型消费者呈现阳上升趋势，因脖此适用于投资殿的物业项目需辛求量大幅度上询升。峡2待．需求产品的戴特点赛棵种北方市场一向草以大户型的消扯费者居多，但腊近两年来由于反住宅的爱迫切需求量有统所上升，因此郊购房者年龄有顾所下降，对于栋住宅产品的多究以中小户型受安青睐。而且随采着生活水平的队提升，无论是摄普通住宅还是努高档住宅，在维服务、配套、泉建筑等多个方男面的品质要求傲都与原来以分即房为主的房地孙产市场有很大麻改进，因此市汪场上的中高档奏产品需求上升南四、北京市住抄宅市场区域特面点境1宏．北京市场大详体呈现出十个葡热点区域，各珍区域的发展侧塌重点亦有偏差献*猜李二环到东三环龄及建国门地区嫁，市政府已经境确定将该地区阴发展成北京市穷中心商贸区口*阶碍亚运村及北四首环路地区，是熔未来写字楼和狡高级公寓的重梳点发展地区弃*丙积东四环地区，城与东三环相协跟调，发展中高建档居住物业的龄重点地区宝*荣鸡机场路沿线及沙望京地区，随棵着望京新城的跪建设将成为北奖京最大的居住睁区丛*稀蛋中关村地区，涨原有基础设施贱和知识密集型庙产业与方便的自交通相得益彰舍，形成与高新滥技术产业相关僵的物业重点发弃展区域晓*性嫂北京西客站到壁公主坟，北京逮市西部商业中贤心理*燃滨北京西二环及己附近地区，将缴成为北京市金挥融业集中发展也的地区牙*底复亦庄经济开发凡区，通州、黄窜村卫星城序*泊肃京昌快速公路聪沿线及上地信叹息产业基地峡*脆器京津唐高速公芦路沿线地带款2肤．京城三大版秤块、公路沿线少趋热。并*厚冤泛中关村地区得。由于高科技前及学院的集中偶，学生公寓及疮中高档中等胳规模住宅居多动。朱*室坟泛亚运村地区壁。亚运村开发舍较早，加上奥刻运会申办的形削势住宅开发再蒸一次掀起热潮邻。扣*任齿泛森CB吼D党地区。东部商愤圈一直就是投戴资者和置业者孕的首先之地惠，盟CB密D映商圈的确定更趟明确了房地产陷投资的区域，楼因此东二环到展东三环一直辐航射到东四环大付片地区都相对滨开发走热。泊*镰缓公路一环绿化键隔离带，绿化漂带两侧大面积络的空地给开发理提供了先天因誉素，地价的因捕素也使得这一够片区的开发适搅合于大多数消峡费者。锣五、北京市住慧宅流行趋势汪1甘、主流需验求喷—额—勾总握价粥3趁0甚至邪5社0崖万元左渔分就价格特点而役言，北京市场贝今年主流需求盐仍为总满价羊5满0尾万元左右的住慕宅。由于城市示化进程的推进栏和城市人口的堪绝对增长，带痕来大量档的捷“号成长精型真”坏客户。他们客养观上需要大量斩的住房：经济咏的持续发展使吩得他们的收入康逐渐增加，对未未来的预期显津得比较乐观，饲敢于用明天的滑钱圆今天的梦腾。这瘦批链“终成长斩型责”桃客户的承受能茄力大多奶在忌3共0兰至朵5质0锦万群。烈3乞0辽至关5提0心万的总价意味呢着城里能买到朴一套小户型商谈品房，在郊区该增能买到一队套狼8眠0吃平方米以上的愚大户型普通商专品房。姓2抱、小户型仍然医走俏烘友亲在北京市场上润，除少数高档蓬物业外，市区慧项目的小户型逝商品房销售速悲度最快，甚至竭出现抢购小户行型的场面。渗榨盆北京住宅市场兵小户型的走俏默与城市人群的荒构成特征是密唉不可分的，北环京作为首都的鞠独特性质，决爽定了居住人群复的特殊性。首唐先，北扶京的流动人口漆多，据不完全夏统计有三百多叉万，这就决定断了住宅租赁市嘴场需求旺盛，桐而租赁市场又框促进了投资性士客户的增长，消小户型由于投车资少、容易出牧租，自然是大袄多数投资客户腿的需求指向。泡株身其次，北京年缸轻人比例高，仰由于每年大批父的大学生、研秘究生毕业后留与京工作，加之欢来北京闯世界贤的年轻人，使穷得北京人口结吹构偏年轻，而龟这些年轻人由饲于收入相对低泻，购买力有限晃，又急需住房舒，往往更倾向优于购买小户型辉。侄绵刷另外，北京家扶庭小型化也是殿小户型畅销的边原因之一。由献于收入水平提泛高和年轻人独榨立性增强，使导得很多家庭分陕化，大家庭逐弄步演变为小家展庭，甚至有单任身青年也分出荐独居，而这些精小家庭的首选晋也是总价不高嚷，基本条件具挽备的小户型。抽3爹、高速路旁的苗项目令人瞩目椅别腾从供应来看北脸京目前的几条粘高速路中京昌游、京顺开发比患较早，周边项腿目比较集中，卖目前在五环路打内这两条高速依路边可开发的斗土地很有限，粥所以一部分开污发商开始把目着光转移到有开垮发潜力的南城供几条高速路京块沈、京开、京坛津塘，另外，惕市委政府决定卧用外3娘年时间完成五圈环路绿化隔离僻带任务，所以政明年京沈、京含开、京津塘高委速路、五环路营周边将会出现牢比较多的项目泛，使这些区域酿成为新的热点探。坊宪逢从需求来看随映着有车族的增挠多和高速路效殊应会使住宅外竭延成为可能。狐加如入霸WT竹O揉后世车税降低绸、应行可做车秩辆按揭、人们约对未来收入的村了乐观表现会藏使有车族越来漏越多，这些都迟会增大对京沈皆、京开、京津伍塘高速路、公烦路一环周边项请目的需求，使纸这些区域成为秀新的热点。两4雀、绍TOWNHO窄US帽E蔬需求放大悔惨督在企200屿1律年楼市上爆，延TOWNHO遭US念E割这种介于公寓姐和别墅之间的有新型住宅无疑住是最受关注的硬一个亮点装。耽TOWNHO淹US蛙E忍的兴起，得益与于北京城市规帆划的贯彻实施妹，主要反映在绪两个方面：一改是北京迅速发赠展的城市快速斑路和高速路系赖统，缩短了通溪勤时间，在空份间扩展了人们党的生活范围；让二是北京市绿掏化隔离带的建和设准备了良好博的环境质量和委建设用地，稍为称TOWNHO设US竹E篇的发展创造了冰契机。从需求徒的角度来看茶，符TOWNHO萝US挖E讲之所以具有生念命力，主要原耀因是：首先北闲京经济的快速须增长，使城市效居民的收入水袖平不断上升，远中高收入家庭妹比例上升，扣为捧TOWNHO椅US雨E害准备了购买群蝶体；其次，国板家的汽车产业觉政策是私家车滋逐渐走入家庭娇，缩短母了荷TOWNHO荡US肌E禽和市区通勤时禁间；最后，随困着生活水平的封提高，人们的醒居住观念也越扯发随之变化热，垦TOWNHO项US只E表满足了人们对居环境和私密性舒的追求。在200然0伸年雹底粒TOWNHO旷US址E妥项目，橘郡推每出后很快被抢丽购一空，今年逃春季房展会上株，同时推出了鞠近冈1巷0国个浪TOWNHO杂US冒E艺项目，倍受市踩场关注，销售胁情况也很乐观哄。目前，促进妹对该类物业需亲求增长的客观句因素仍然存在扣并有发展迹象叠，近期它的市洞场需求加大将澡是不争的事实寒。选5预、板式住宅受腹欢迎烘近一两年会，面对越来越消成熟的消费者畅，曾经被认为跟是营“佛新鸽潮恩”网的高层塔楼吸全引力逐渐减弱毁，客户逐渐认存识到高程塔楼袭的种种弊端：因户型设计不易卧合理；通风、辫采光相对较差括，在冬季相对咐寒冷的北京，辞塔楼并不像南升方城市那样适宴合人们居住。滋板式小高层多余为９至１４层猎，相一般一层２至愤４户，因其经余济实惠受到消拌费者的广泛欢后迎。瑞所以，纵脑观北京住宅市架场呈现的几大叼特点，不由让巴人明白未来住凡宅的趋势到底壁应往哪方向发要展，这不仅是久对发展商指明傍了正确的发展棵道路，也给消广费者提供了置冤业投资的大好笔方向。所以，版发展商们应审获时度适，睁大劣利韧的双眼，工看清局势，到哭底什么样的产耕品是有效的，丧是符合人们需脉求的。亦庄与的灌“耳TOWNHO出US炼E宿”幅能否枝繁叶茂搬，落地生根，肤而不被风吹雨抢打，残叶飘零热，正所恳谓拢“我不经历雨风，恭怎能风彩秘虹仗”取，但愿我们的上项目能够独树缴亦庄的一面大软旗，成为芸芸打中闪亮的一颗秃新星。罩六、亦庄区域剑整体市场看厅法响惭******怠**透区的独特优势颠带动了该地区判楼市的发展，恨位于亦庄博达堡中心对面的一伞栋洋房二期，随9类月选2秧日牲开盘，仅十几揭天就售剑出妙8执0匆多套；由浓****鹊房地产开发公悦司开发的星岛凭嘉园，去拴年仆1六1度月开盘不到一搜年就销售雨了屡9捞2春％；刚开盘不耗久的东工晶常·锯国际销售已超灌过尝5四0脱％；由挺***阅房地产公司开窝发的新康家园允一期售罄，二兵期销售已施达计6圾5罢％平。慨技据统计，加目前亦庄开发种区住宅面积已后达膛到脑12嫌5厦万平方米，十妄余个开发项目探的住宅总套数答接近万套，总咽入住率已接才近钱6渴0痒％。以其迅猛蹲的发展势头，纹受到开发商和节购房者的关注厚和青睐虽。因简在京城楼歉市竞争日趋激搂烈的形势下，纷亦庄缘何能成税为厅“布香饽欣饽狡”途？归结起来众催多的购房者所妹以看好亦庄，叮纷纷前来安家李置业，是因为杜目前亦庄已具送备了成熟的居娱住环境和优于税城区的生态环撇境厉。鱼糟■本居住环境成熟铜配套设施完凡善特拔作为北京个惟一的国家级棉经济技术开发蝴区，目前开发职区一期规划怨的茎1班5骤平方公里内，纷已形成了工业碰、公建和居民推三个区域。世沟界逝50翼0腊强中的诺基亚辨、平IB晋M党等便3培3断家著名企业在阴此安家。开发劝区的土地已实葵现招了庆“停九通一搞平朱”唉。市自来水九渣厂提供生活用注水，区内实行剧双路供电，使允用华北油田优貌质天然气，并方采取集中供热蜡。目前开发区例与市哭**形公司合作的开拐发区数码港工皇程，将成为北任京第一个宽带狐智能化区域；代标准清晰度彩漆电传输实验网准络建设已经完示成，亦庄已成某为国内第三家巾数字电视实验涂区域恋。匹屡开发区还迁具备了完善的感配套设施。医谢院、邮局、学望校、体育中心屿等已陆续建成考。多家不同档句次的百货公司术和超市宁、灭30登0敞多家专营店和下不同风格的快铲餐店、高科技高多屏幕影院及绪超躺过取300驳0造个停车泊位和柳大型休闲花园厕的规划已经完殊成，即将兴建摆。目前小白羊勿超市已经开业喘。倦窝开发区目停前不仅取有鼓72国3陡路福、旺32磨4膝路浊、思92肺7抗路等公交车途洒经亦庄到市区践，规划中的地跨铁牧5凑号线，最后一怪站也设在亦庄头开发区斥。答滑开发区的喇教育设施也今光非昔比，除亦在庄中学外，北恨京二中和史家爹胡同小学合作黄建设的开发区爱实验学校已于佣今弄年惰9坐月尤1垦日在区内开学报；北京高等职抓业教育学院、遇国际艺术学校秘、洛杉矶社区宇学院等也将启猪动；体育中心及计纺划涉1俗0坑月份对外正式漏开放理。矮丛■弯生态环境明显忌好于城脉区究虾众多的购祥房者之所以看受好亦庄，还在膝于它的各项生倦态环境指标明析显高于城区。切据了解，亦庄衬开发区周围被仇绿林环绕，东予侧与高速公路歪之间有吉30丽0策米才宽的绿化带，熟北侧与五环路堂间有冬100催0投米偷的绿化隔离带虾，西侧与凉水摊河间有国10丘0育米文绿化带。去年设开发区投资兴批建了北京市单柿体最大的绿地执迎宾广场，绿子化面积按国际丘标准保持施在国4机6骑％以上。此外合，开发区还计酸划在北侧绿化完带上兴建一涌座运400抛0虫亩的国际企业货文化公园，公同园中将出现一赏批以企业名称章命名的景观抖。岗怀目前开发乡区的空气质量引已达到非采暖饲季为一级，偶推尔二级，采暖尤季时为二级，气为居住在这里高的人们创造了饰良好的生态环沙境详。揪御■炉楼盘品优质高型亮点怎多兽辟亦庄楼盘挺卖得好，除了怜亦庄开发区大刚环境好外，另龄一个重要原因育就是这些楼盘加大多设计前卫黑，品优质高亮病点多。如日本宪设计大师六角清鬼丈设计的东务晶乏·瘦国际，户型全透部为跃层，客糊厅面雹宽助6抢．苹9馆米茫以上，全部落罚地玻璃设计，旗连楼梯也全部宫临落地窗，可哥谓遍体通透，保这种令人耳目喉一新的设计，遮既带有前卫、致工业化的感觉魄，又充满了人迟性的味道；而裁新康家园是半政围合的楼体设幻计、美式简约谣风格的外立面过，在户型设计赠上，动静分区管合理，户户朝扑阳，啄有晌1蜓3蔬种户型可供选露择；一幅画卷宅则是高层全景嘴板式公寓，地7葱2敏米件全程观光电梯遇，诚36劝0怒度全景居，采懂用明厅、明餐汪、明卫、明厨客手法，很受消场费者欢迎喇。轻忧七、区域市场边分析珠（一）地理位输置及周边环境台分析陵项目北临京天宝中路，与臣开发区体育中严心、国际二中仿隔街相望；南它至天宝南街紧掀临管委会公寓编楼；西临西环货北路与凉水可龄咫尺之遥，中顷间相隔滨河公面园；东侧击为烧40肿0颂多亩的住宅开雕发用地，由天棕宝西街分隔。炮地形：北怀京开发区地处涨北京大兴县隆钻起东北部，北哪纬柔3倾9停度联4扯5呜分从—江3眉9旋度辣5完0业分，东桑经茶11窄6妨度症2闭5陈分侦—立11仆6借度诱3币4音分，海兔拔袋2外6著—朴3墨4肢米结。扁气象：北弦京开发区属温塑带大陆季风性裁气候，年平均羡气温摄肚氏奇11.洪5说度，最高平均飘气温摄尽氏调2纯6辞度，最冷平均抗气温摄氏零痒下猾6套度，年平均风激速幅2.纲6梁米枝/针秒；年平均降喝水量隶58扁0估毫米谈。夹环境：本懒案周围被绿林杰环绕，东侧与威高速公路之间寨有争30娘0郊米辫绿化带，北侧飘与五环路间有臭100肝0里米遣绿化隔离带，铸西侧与凉水河炊间有描10矩0浪米压绿化带。形成访了翻“葛四季长青、三斩季有迷花副”腹的绿化系统。迎（二）道路交蔽通分析欣项目地处筋******邪**查区核心地带，哨周边大环境良秒好，距南四环拥3.歪5双公里鹊，距南三环这7搬公里喇，距市中心天勺安门广场击16.隐5笛公里龄，有三条道路厅通往市区；距碧首都国际机场艇2麦5于公里主，距铁路货运浮站渐7垦公里将，距东南公路亦货运主枢纽涂5惯公里不，距物流中心断2乏公里呆，距天津新港标14宁0询公里观。连接开发区摧与市区的轻轨易交通线已列入历首都发展规划顾。委（三）市政基男础配套设施分福析讽北京开发区市敏政设施实原现新“梁九通一舅平吼”杨。鱼“轰九眯通范”筹为通市政道路革、雨水、污水进、自来水、天胀然气、电力、岛电信、热力及策有线电视管线炭；否“暂一趟平绳”施为土地地貌自锹然平整。阵（四）医疗教师育及生活配套户设施分析榨医院：多伦多粪医院、同仁医污院、协和医学篇城躁教育机构：开寻发区与新加坡撞联合兴办的国烫际管理专修学宾院能株皆委北京二中、史垒家胡同小学合坟作建设的国际扛学校谋岔铅歇拟建本市最大针的双语幼儿园肆休闲：博达国泛际交流中心、乐北廊京窑MAL介L馒、鸿禧长新高匹尔夫球场、配徒套公园及各类岸中、西餐厅，海可满足用餐需当求，并可提供承配餐、送餐服敞务。怠凉水河治理及失滨河景区。殖八、区域市场牢调研分析肯（一独）肢芬市场调研目的押本次市场砌调研的目的是榨针对项目的综纵合定位，而侧应重于识别相关将楼盘的经济技梦术指标，对本门案的产品进行肚策略性分析。身1接、维众通过代表性楼拴盘了解北京亦愚庄市场的总体某特征。扭2汪、驼框通过畅销楼盘门反映出被市场售接受的有效的奔产品特性、区隙域价格、区域靠客户群体和相臣关户型面积配舌比指标的信息赵采集，而提供县真实、可靠、愁具有借鉴性的金有效数据分析叫依据，以此界篇定不同市场层丝次的特征，从段而借为史“研****钟项垂目醉”身制定整合营销歌企划方案提供止可靠的评估和层决策基准。那3缸、区睬通过相关楼盘招反映出该区位捷客户群的需求谦特征。跑4傲、请织通过调研，对村比自身项目与首其它项目竞争塞的优劣势，借放鉴可取之处，足提高自身产品临品质。糠（二扒）杨侵市场调研内容戏竭季本次调研在参吩考了周边项目阳的数据分析，黄依据本案的市荣场定位，有针妙对性地选取了架下铁列够8好个样板楼盘：桌1辣、一栋洋足房兆精连2还、一幅画卷脸3啊、东晶国吧际仅躁学4池、星岛嘉园叶5贡、新康家殿园掩怪幻项目名称稿位置逐社区规模（平撞方米）垮特色产价格（即元勒/怀平方米）鸭户型（平方米丽）严入住时间邪一栋洋房峡博达中心对面先1仅5双万巡纯拿TOWNHO淹US熄E今社区，由言******牛公司设计华，江600耗0巧平米会所匪一期均另价铲5700伟175-31厕3料一期今年年底旬一幅画卷敬博达中心西，委大雄城市花园止四期户社集区疏2通6平万，一幅画谊卷红8驶万阴高层全景板式业公寓，典7倦2阵米婆全程观光电梯柴，臂36雨0束度全景居。地着下车库，邻里躺中心等配套已燃经或即将使用便均嚼价吐4300岭106-15岭0岔明年年底城东晶国际宴大雄城市花园构旁骆7.狠1读万何日本设计大师霉六角鬼丈作品护，后现代风格痒，双会所况精装均弃价尸4600露30-180尖明掉年给1抚0敲月底荐星岛嘉园懒亦庄政府旁柴3下0戴万，一庸期快5.日3究万川4-气5恭层花园洋房设震计，地下车库昌，人车分流，掏300红0哲平方米锣会所疾均捕价孩4300益109-25猜6农今攀年拦1燕0历月躁新康家园犹大雄和星岛之须间内2斜1表万您多层板楼题均畜价求3700抢98-182如今年底乳趋置从上图区域市景场价格走势分奴析，唯有一栋弊洋房价格在其发项目中是最高盆的，均价基在般500坡0融以上，最高价魂与最低价之间讲差半500盖0区元，其余项目饲均价都行在岔3600-5丸00蚀0穷之间，最高价火与最低价之间民差日500-10城0益0桶元。膊这里唯有洲东晶国际是精嫌装修的，采用缘低价入市，优迁越的性能价格彼比使它在市场悠上占据一席之斑地。一栋洋房枪开盘数月，一丰直保持着良好捧的口碑，归其丈原因是早上先俗TOWNHO反US占E假项目中唯一也火是最早保证五佛证齐全的项目再，信誉的保障送，发展商实力争的展现，是其环成功的获胜至蜡宝，价格虽比姿其他项目偏高浊，是因为它先字拔头筹，用产凭品和价格初试柜市场，结果还彻算尽人如意，镜后之相继推出翅众多同质化产臂品，竞争欲演孙欲烈，导至以槽价格拼打市场伶，自然战势熊寿熊。一幅画卷节于黎9亚月薪6楚日臂国贸房展会正飘式开盘，也是朵以低价入市先污声夺人。所以匆说，整体区域连市场均价擦在规4500-5垫00贡0渗较为适宜。程从有效调涌查数据分析，捉已正式开盘的膊项目一栋洋房瞎、星岛嘉园、撇新康家园与最霞初开盘时的价安格相比较，平带均上攻涨过200-30软0障元之间，上涨榆幅度不大。而窜东晶国际价格板涨幅为大，上筋涨症50听0袍元，以平均每班月上欠涨氧20激0次元的速度成直坚线上升，这也伏是其自身销售变价格策略运用捎之所在。泻价格定位吼是以市场价格汽为依据，以成串本核算为基础沿，以市场有效金客户群体需求蚁为导向来定价抽的。针对我们葬的项目，有产皇品综合力的优听势，再加上价亭格的优势，预蜂计成功的销售姑，阀6-贪8艰个月将完成销枕售政80%荐以上。所以，帮与其缩短销售乐周期，以最快宫的速度回笼资筛金实现利润的讨最大化，不如旋在价格的定位瞎上细细斟酌，足权衡周边项目葡产品及价格之已优势，我方建展议价格定位如的下：栽起价蓄：李380爆0宇元连/震平米棒均价少：短450他0随元半/斧平米捎最高价咽：兼5200悼/于平米帐扶咳后期销售随着探施工进度、市快场变化以及消首费者的认知，蓝随时进行价格其策略的跟进调都整，以观后效博，效果能否令柳人满意，还需连要看销售策略爷的实施运行能亚否到位，不过启最终我们的目落标是实现销售吐的量具化，利泄润的最大化。姜（五）客户群异体潜在需求分码析绪客户对东北部欺地区沿线别墅从产品的认知度影排列：恨1淋、营乒地理位置堤2维、留虹户型面积3、价格撑4负、近隔户型的居住使笛用功能蛛5券、蹲馋社区规模和园予艺迹6班、滤揉区内软硬件配智套设施俩7悲、译顷物业管理草8凶、灿阿区外大环境薯9派、下冬证照是否齐全愿（六）客户群顺体投资意向分界析隶1挑、作为第一居等所（所占比代例匪55嫩%宏）戏迹许永久居住；适佛于三口之家或驳三代同堂庙2争、作为第二或套第三居所（所楚占比干例辰45乔%巩）寿A碗胖久居城区闹市响中心，远离城修市的喧嚣和繁轮杂仪,泽在经济实力允众许的情况后下夜,谈选择在郊区购咳置第二或第三柳居夺所据,呈与自然贴近。妙B前辫精明的投资一算族，良好的资布金运作，会带谋来具大的利润毯回报。由（七）客户群逼体特征分析张1往、陶土由于交通的便楚利因素、愿意初选择城市边际赚住宅钳2记、中资、外资锄、合资企业的罢中高层管理人验员，高级白领立一族3、外籍客户秀4氏、私营企业主尖、个体老板5、政府官员饥6搏、海外归来的毕创业人员剖7眼、炒股票的赢众家文8喷、演艺届、体佳育届、文化圈烤、艺术圈的人市九、项目机会慨点分析阻1务、深闹地段优陵势曾—任—钉欢迎独具慧眼省的您敌2观、册允大环境成福熟链—府—凶TOWNHO银US粘E舟聚集区烧3弃、爬借绿树掩级映娱—嫂—谈享受森林浴，扎自在观大千镜4拾、屈狼建筑风好格宣—倍—进现代主张，品牲味艺术与生活纱5执、服召户型设器计醉—横—底创新时尚，实寿用，曼妙精致毒兼容沾6喉、占芬园林设瑞计票—驳—渠健康安全、生慌态环保刑7镇、筒茶物业管耐理井—计—爹全方位酒店式钞物业经营管理隔十、项目风险危分析要1金、与同质产品款的竞争道圾纽本案的产品是揪一种创新，但狡能否经得起市决场的严峻考验辟，能否被消费垫者所认可，仍节是我们所顾虑科和担心的。市堡场千变万化，绘但有规律可寻歇，只有我们在做不断地摸清市轧场的脉搏，及走时调整销售策壤略，相信会出宵现销售的奇迹叫。软2嘱、工程进度的也快慢轨本案的产品要保与工期抗争，膏滞后的工期将灯会面临滞后的命产品滞销央，给销售带来亏了极大的负面广影响。如果工搬程跟的上，严午格按照建设计声划进行，让消间费者看到项目枯的成长过程，扁会极大增强消冻费者的信心保贡障，这一点也颤是当前的重工弓之重。误第马飘三绝稍部管测分族营俊凯销端盘定蓄软位挪皱篇税一、企划推广疗的核心概念哑踪射地产项目制胜燥的关键是品质类和创新，在市抓场同质化的今晌天，品质不是蚕制胜关键，创幕新也不仅是产耽品的创新，而挨是升华为一种闲观念的创新。屯峡深我们推销产品老，靠的是品质尾，更要靠的是榜思想和文化。畅粉匪我们赎卖的是逃思想和文化，醋是对生活的理摘解和感悟，是李对生活的热爱惩和对生活的憧恼憬。逃承馅我们要创造需仅求，引导市场婚，而不是迎合钥市场；未来的棒市场推广，是仔用观念和卖点造与消费者沟通姻。错兴晃基于本项目，绕我们要体现产驼品自身的品质赠、档次、品味桑，需要更丰富舞的内容支撑。巨产品综合力，陕将是宣传的强奋势所在，优越违的性能价格比鸣将是获胜的法娘宝。裕企划推广满诉求核心：创榜新请—呆—颗品宏质厉—途—佳风挨格要—阶—尝专业*创新蹈“雾创蜓新世”聪是对本滩案臂“络产品但力形”由最好的囊括，百涵盖了本案建狭筑形式的精髓掉。可以说，本摩案的建筑形式挎是创新的，是受类别墅住宅；绍有公寓的模式遗，却可以体验咐别墅的居住感殃受；有天有地君；即经济实用忧，又不失豪华纲、气拒派居…暴…践拥有这诸多产扰品优势，将促殊使我们的项目尊从市场大量的不板楼锦、智Townho映us取e屑之中脱颖而出程。我们的创新步不仅是一种革爽命，赶也将顺应市场愚目前的需求，笛满足买家对居点住的挑剔。*品质唱亦庄的项目多按以价廉物美为累自身主要优势爽来抢夺市场份助额，而开发商晒均喜爱以低价拜入市的形式来揭吸引消费者的映注意，往往忽勾略了突出产品锐自身的品质诉酒求。所以，我林们应不同于时射下的一般项目撕，我们所要倡惜导的，是一种灵高品质的生活赏，我们所要做败的，是从普遍材的姑“锅TOWNHO滔US扶E沾”衬中独树一面品齐质的大旗，创洞造亦庄地区真培正的精品住宅秋。*风格兽削访我们所阐述很的捞“部风师格工”朝，是与建筑外舌观相联系的，裕具有不可分割历的关系。本案陡超凡脱俗的产某品在众多以郊子区化、田园化嘴形象为标签的庭项目中应显得凑充满个性、现掠代和时尚，引军领了一种真正妇的潮流，在亦鉴庄甚至在北京副都是一种全新驴的建筑概念，录是在诠释独特狭的舒适住宅风劣格。*专业贷香殊由于经济开发京区是一块众人尾皆知的肥肉，忘众多开发商的惩跑马圈地，低隔价入市，直接皇导致了其市场淋中大批非专业笋操作项目的诞雪生：手续不全画、粗制滥造的唯怪胎比比皆是宁。所以，我们隆应对项目进行天彻底的、统一突的专业手法操叉作，使一种严涌谨、有效、追离求精品的专业心态度和作风渗败透入每一个开倦发的细微末节流。睬太伯我们认政为兴“凭创悔新扒”滔、迷“忌品挎质垫”族、免“总风嫌格嚼”规、罪“娘专拍业起”神四点是以后在权产品力推广时花应注重宣传和式大力宣传的，酷我们的一切广翠告策划都将围泉绕直项目的产品特风征、建筑形式区展开。秤二、品牌意识绘的导入但跨蚊品牌就是商品锈差异，就是个情性。品牌标志配着商品的特殊乌身份，将自身屠与其它同类商拆品区别开来。碎每一个品牌，京都有自己特定弟的内涵，表明盾有独特的目标潜市场和共同认就知的目标客户隶群。做为一个父泛别墅项目在舌北京市众多的坛别墅项目中，咬只有将项目的螺营销策划有效窝的导入品牌意申识，以提升项仆目档次而取得探良好的销售效钻应。躺惊组创按新感—纵—唯品谷质皮—革—窃风弟格基—毛—渔专业店分誉创新睡性菜—旱—虾指经营意识，骂规划设计，服因务理念，具有芦超无勉对野前性。俊督阀品质挑性时—恶—巡指采用的配套挎设备、风格，锡国际化，信息蓬智暑雪甜嘴能化。圾拌晃风格呼性付—万—触指建筑本身体话现独有的风格烂，通过装饰艺默术美化展现。旷圆茎专业愧化腹—站—夺即人性化，不盟同的空间安排捕，满足不同人浆士的需求。练三、品牌形象魂的塑造司1答、赋予项目清篮新独特易记的迹名字及区别于膜商品识别的标旧志，设计独特覆的个性形象包总装，通过系列叙社会性公关（凝或推广）活动床，迅速在市场啄建立认识度。庭（导胖入缘CI盯S孟系统）离2袜、辩键在消费者立场纱上，力求产品刮设计精细，平广面布局合理捉，规娇配套方便实惠但，充分体现文请化，体现品味该。修3化、庆汉保证施工质量扁和进度，给予骡购买者信心保药障，建立品牌训形象。蔑4巩、形晶提高销售质量挨，做为一个提讨供人性化设计俱的发展商，应转让客户享顶受到我们所提涂供全面优质的捏品牌服务。划5惰、谈议加强售后服务跪，通过提供完破善的售后服务框将楼盘的品牌灯效应延续志。专缓秩搁例如通过发展遗商与业主的联怕谊活动，从物贪业管理、工程匠质量等方面建浑立友好关系，详塑造好的入住碑氛围，形成良奉好声誉，从而层获得经济效益然和社会效益双违丰收。控谋中最终，我们倡夫导的品牌意识羡不但包括项目岩的品牌形象，昂其目的在于通约过树立项目的胖品牌形象从而壤树立发展商的谈整体品牌形象虎。建立完善的盟销售渠道，例蜘如：通过客户房介绍新客户购剖买且成功成交未的，应给予旧婚客户各种不同市的优惠。其目都的是巩固已有帮的市场份额的残基础上，再进票一步扩大市场弄占有率滴。勺四、产品定位仓状蔽对于地产项目店而言，最容易辜打动消费者慧的危—榴—妄首先是交通，钞便捷的交通优利势是买家永远捞不会抛弃的主快题；其次是产衬品，是板是塔笨是棵“请汤修”甚是墅，买家想屑要什么，他自更然会关注什么扑；再次是价格必，物美价廉不蚕只适用于普通卷日常生活用品红，对于不动产波同样适用；还谅有环境，自然浴居住已经不是埋提倡的主题而板是必须的主题牺，至于物业管吼理、小区智能对化配套等其他崖元素，也是买猾家评价项目好宴坏的标准之一片。截竞弃对于本案来讲沙，周边项目云刃集，势必造成焰强烈市场竞争海，可谓此一时口，彼一时，要屈想在众多个案皆中脱颖而出，贷必须探求出市率场需求的真谛兔。周边大环境缘已趋于成熟，果已得到了众多授消费者的认可蛮，所以不能将灾它作为强势卖记点来宣传，所蛾以，针对本案征而言，从前期宇整体规划、园妙林规划、产品帜规划等一系列确工作都应提前维步入实效，做钉到对产品细辉致、严谨、一黑丝不苟的剖析妙论断，做到对格市场、对有效三需求消费群体爽有的放矢，而改不至于盲目制根造产品，盲目锈推向市场，而兔最终以失败告蕉之。杏砍款终上，产品综霞合力，将是宣湿传的强势所在笨，优越的性能叼价格比将是获岸胜的法宝。效鹅朽这是一种全新该的产品请她是崭新值的，以前从未翼在北京市场出渣现过的，这种善新的产品风格掘和建筑形式集造合了以往住宅薪建筑的优点，倚是混杂的共荣腿体。它是一种愿介窗于要HOWNHO店US赏E子和板楼之间的况产品，层请数电4侵层半渠或刷6邪层半，全部为喊跃层，内部又键错又挑空，通母过赠送的夹层律空间，给消费稿者提供完誓全商DI荒E啄计划，用自己执的智慧，创造敢符合个人品位杀，身份，素养内的天地。首层子送花园，顶层破送露台。拉*懂汇具有别墅的舒笼适的居住享受坛，但不具有别地墅的昂贵，带是名“安平民的贵捡族伙”位。叔*蜜动囊络括硬Townho冶us社e搅的天、地感受里，露有玩Townho邀us象e爹的情调氛围，桑但更平易近人剩。骂*绪闻摒弃了板楼的锅混淆杂乱，承勿袭了板楼的亲忧和邻里，无间堡生活。顽*汁显客厅空间挑空盆，彰显了高贵述与尊崇。短*顽飘错层的巧妙运旋用，摒弃传统液格局的死板僵关硬，灵动富于调变化。翼*疮摸隐层空间，贴黎和消费人群心鞠理的完全赠送评。胸*雁锦方正的户型格潜局，扩大的居腹室的使用空间侄，实惠业主。赌*份为合理搭配的动孤静分区，通畅享的公共区域与期隐秘的私人空狮间互不相忆扰。绍*抚待超大观景落地坑窗，采光与通没风的顺畅是品异位生活的保证勿。益这种建筑内部纹设计是空前的瓣、是全新的，愤而建筑外观应扁是时尚的、现费代的、朗峻的配，但并不缺乏热亲和力。饶从某种意义上龄讲，我们是在吗贩卖建筑风格牌，贩卖产品自洒身。我们不借挂助成熟的大环勤境、园林、物制业，而我们的雄目标客户，不掀是因为其自身拐具有某种个性暂而产生购买行廉为，而是因为认欣赏我们的建月筑形式、产品属设计才会进行偶交易，我们坚相信这一点！轮着梯我们的建筑，处是居住的空间婚，也是艺术的斑展现。勇五、诉求对象纯特点分析枪根据产品素质诚及消费层分析改，目标客户特践征如下：差*辫恒主要客户年龄泡层赖：渠35-4浆5醋岁份*家追主要客户年收焰入：个人年收堆入次3浮0垄万以上苏蛙推主要客户组成质：伸壳仗丝恳丁克家诵庭姥杜分禁15%罚讽妙运超三口之家或四扛世同句堂捕虎60%勒两碍宜恭长短线投资的永人拴士件范25岗%西镜考唉可以看出，在虚目标客户群体漠中有一个共同诱特点，都是以阴中青年为主，米对新鲜事物都蒜有较强的接受巷能力，客户群盗体构成多种，圈会吸引不同人根士的注目。任秤何事情对他们忌而言，只有两叨种可迟能源—诞—着可以实行表o字r炊不可以实行。群对于能够实行趴的事情，他们江会理性地判断追是否符合他们边的希望，或者交可以从中得到团更多。锯六、客户群体销定位巧1辰、由于交通的叶便利因素、愿卡意选择城市边闹际住宅2、外籍客户榆3阅、涉外中上管撇理层客户圣4锋、投资型客户温5深、自住型客户遣，白领一族。泉6丢、道遵年锐龄明3蓄5经岁以上踏7榨、瓣快易于接受新事来物面犁荒总而言之，群驱体为小资产阶兽级，有一定的旁经济实力；有暖高尚的生活品扒味、生活个性桑、生活习惯；祖不是属击于上CE把O保一族的金领，津准确地说应当辣是银领一族，灯工作在国贸商抄圈、南城一带辛的外资或合资局公司的中上层欺管理者、高级沈白领。足七、产品总体裕战略方向酒（一改）千武重要卖点：输*健尼地段优者势叫—厨—价经济技术开发命区核心地带淋*些高大环境成漆熟识—筛—菊TOWNHO溜US迷E骆聚集区辣*猴呈产品创面新据—退—桌启动京城未有脂的全新住宅风叹尚，是对居住先的创新、生活隶的创新。纸*阶订个性生奏活渐—颗—封欣赏建筑，欣板赏风格并实践伟个性生活，冶是稠“弄****糊”斗的生活概念。珠*窑珠户型设因计根—埋—煎复式、挑空、寿错层、跃层、逆夹层，一切带衬来舒适的设计效；采光好、通债风好，所有利窗于生活的因素台。阳*晃毕社区规洒划毯—梦—绕低密度的住宅胆错落分布，熄近喊1雹8勤平米的蓝图构盲想，构筑精品否社区。诊*猾馋园林设可计略—品—拔生态概念园林愈，养生宜身，处艺术小品点缀穗于碧波青草之灌间，描绘至美练画面。阀*好援社区配炕套袋—盗—倦全功能会所配夜套齐备，满足伐日常生活方方脱面面。亩*训锐交通环吊境怠—铸—住毗邻南四环，何咫尺间的便捷顽，风行万里转傻瞬间。坡*洁叼专业开春发预—欠—鸭实力雄厚的开损发商，拥有多牵年开发经验，个打造南城的完貌美社区。普*旋答品质建石设石—血—斩严谨、知名的远建设部门，技俗术老到，经验反丰富，保证工屯程质量无忧。悠*皂给知名物赚管蚀—爹—富聘请专业物管建做顾问，照顾出生活点滴，营缠造温馨生活环躁境。和（二）产品利诱基点分析：1、建筑风格宣证康时下的发展商龙和消费者对其饰风格到有颇多柄的诠释，想用方一种建筑风格颈给予其自身一施种生活品味和塘生活追求的肯导定，建筑风格恳对于这些人来探说是建筑艺术懂和审美价值的仆直接体现形式接，它已作为一王种社会思潮深禽刻在人们的价梢值观和审美观袋中加以体现。玉燕份东晶国际酷的蜻外表，四个方欠型窟窿，足以扶让人叹为观止齐，外观的立练研俊朗、线条的柔简洁明快堪称广是一部伟大杰处出的艺术品。股勾矿一幅画卷的现浮代风格，附加适了全景室外观过光电梯，附与保了产品的新鲜玩元素。叶滤秃星岛嘉园简朴银温馨的外观，招足够一种贴近尘人的亲和力喜。搂达眼龟而本案要想独口秀一枝，开启承亦剃庄钞TOWNHO洪US引E损群落中的先河粥探踪建亚在对市场援宏观及微观领音域的探求中，妻寻求出了真正开适合本案的风欠格帽—骆—胳后现代主义建云筑风格，是现穿代主义风格的在终极版，是未辅来住宅发展的叛流行走势，是凶新新人类易于蹦接受并持关爱畏的，是永不落裤幕的闪闪繁星鸣。2、外立面：硬蓬牲生活在有山有腰林的大自然的洗环境中，享受咳的是美与和谐狸的自然景观，赖享受的是惬意胃与悠闲的生活过状态，享受的这是精神和物质巡的极致发挥船棋摘外立面的色彩扶应是柔和的，避含蓄的，直观度的，灵动的；牢飞青以建筑群风格豆的组团定位群塞体外立面的色并彩，纯净的白耐、透亮的蓝，哗庄重的咖啡为秃基调，配以搭夕配和谐的彩色茧玻纤瓦屋顶，跨建筑本身的硬梨朗与和谐的外获立面相呼应，拿浑然天成，恰倾到好处。3、户型：晓合理的室内功抓能配比和适合韵的面积是本案问实现成功的重将要方面，价格欧的高低起伏全绝由面积的大小舌决定。而本案返不同于其他项顽目之处则在于烦户型内部空间阔的使用率超过却了揭100语%利，一蹈层送花园、顶非层送平台，有刃效的促销方式帆将实现销售的铅稳步增长，而耍我们的秘密武理器法—香—近室内夹层，更以将免费奉送给枕业主几十平米月的空间，这已粒不仅仅是量的贯优惠，而是开等发商为业主作扒出灿的期“搜质洗”涂的奉献。薄面积指标并联辰式别域墅雨14以0澡—注22盒0觉平米之间。听内部空间设计防建议：首层挑混空，局部错层逝（餐厅和客厅丹）；大客厅（课具备开大乒型宰PART厅Y墨的空间），超篮大个性主卧配池豪华卫生间及伙衣帽间；大厨悼房（中西厨）海，大的阳光露怪台症实现物理功能芬与心理功能的灌完美结合。物刊理功能上，户织型要南北朝向灶，拥有良酒好笋-胖通风性和采光冒性；心里功能雾上，实现空间伪的放大，起居来的宽裕，活动队的自如；极大万满足买家对居花住的挑剔亩。课4、园林景观后园林景防观规划主旨是税将社区规划与捕建筑风格融为甘一体，互为景脾观设计，让人晕一步入社区就钓会产生一种身章临其扰境的感觉。采痛用扩“丛生态网许络安”碰的概念，体现欲人与自然的关夸系。采组用摘“牌引入式绿市化乌”午的概念，将宅喇间绿地与户内塘绿地有机的结既合在一起，形由成绿地的均好征性。人造溪流薄贯穿整个社区区，十饰足杆“净亲熄水栋”律；社区选用多形种养生名贵树兔种，可以精心百营造舒适幽雅售的居住环境。蛾在每一组团以络不同种建筑风领格设计不同的壤主题公园，鹅扁卵石铺成的林霸荫小道将彼此气相连，道路两院边点缀着精美挠的雕塑。徜徉座于此，顿生曲窃径通幽之感。何（迷宫）绿色慰主题，融合风陶情景观，用自布然写意的风格献突出情调，以迅园内小品、雕悔塑、回廊、水远车、水景、绿屡植配彩色道路烛结合百米绿色湿走廊，把人们川的休闲和晨练漫紧密结合，构脾成一幅美丽的谅生活图片，人瓜在景中，家在克画上，其乐融淋融。主题广场劲命名咏：球“黄风格与林广锤场缸”多，整体社区分境为杜3胡个片区，与项末目紧紧呼应，变并做有机的配减合，三个区域抚各设小型主题糖花园，设置相颜应的主题雕塑坝或小品，以自滔然、生命、现选代表现为主。迎另外，考成虑北方气候的沫特性，三季有菌花，一季观叶带，多选用耐阴奥、耐旱的灌木崇、草本、藤本膀植物，如高羊踏毛，玫瑰、牡挥丹等。弯5碰、社区总体规率划：烤社区内部妻以动线路网贯态穿，车走外环午线，可以方便慨到达每一院落丢，实现完全地届上的人车分流差；停车解决全堡部在北向院前素地上，基本保让证一户一个车阻位；社区以蜿渔蜒动感的水系返贯穿，增加规疾划的灵动和趣咳味；社区三个乱组团分别设有匙集中绿地广场短，每一组团内予部分割的小组要团内设有公共娘活动区域；社靠区设有集中大惭型会所，三个光组团内分别设看有幼儿园、托竖儿所，另设有幻商业街等公共袜配套设施。潜路网设计耗要清晰流畅，乞建筑排列错落扣起伏要有层次意感；要实现正辫南正北透风采恒光的良好；总雾体社区规划佩以樱“雀均好停性铸”队为原则，实现倍景观的均好，泰视线的均好，名朝向的均好，宪私密性的均好德。夹6六、会所配套：师聋局会所是供社区狸业主运动、休薪闲、娱乐、交饲友的综合所。太秧炕要结合客户群写体的特征、年涉龄、喜好、品表味来设置其中唐的功能。切2炼4洲小时商务中心库、中西餐厅、票健身中心、桑减拿、按摩、游旺泳池、音乐酒仅廊、咖啡厅、祝小型诊所、医滑疗保健中心、弦美容美发中心衰、小型图书馆夹、室内球类活恋动室等等，符疤合国际化生活贷的需求。冒7道、物业管理：融属风实施全封闭管沫家式物业管理伪，细致体贴的酷物业服务渗透蜡于每一位业主身的生活，在从客事日常的卫生捎清洁、保安、盐维修管理的同脉时，还将为业良主提供一些特征殊服务。间特殊服务提供辽：送餐服务；钱衣物洗烫；房该间清洁；秘书唉服务；医疗服滔务；汽车清洗倚；儿童接送及叔看管；宠物代套管服务；代办抛缴费服务、鲜客花、礼品速递膀；公寓出租；龄预定飞机、火钥车、船票；酒侨店预定；旅游牲服务；报刊定独阅；空房代管利业务等。袄先介建议采用会员博制的物业管理赵办法，对业主绩设有钻石、翡狭翠、珍珠会员警卡，三种会员贞卡可享有不同剥幅度的优惠。食如享受会所各银项服务的不同照优惠；每周免仙费向持有会员蔬卡的业主送精僚美小礼物；业疮主生日当天赠押送生日礼物；木每周享受家政皱中心的特定服番务等等。8、车位：考勾纹社区实现人车侵分流，以停车宵不破坏景观为阅主。在院前保题证一户一个车坟位，保证一定遭量龙20渡%袄访客停车需要稿。撞9坏、智能化配套严：筛译款我们的目标客乡户之所以能形倾成国际化生活尽一族，在很大坛程度上依赖于走他们可以透过拼互联网，与世爆办各地的公司晚及友人取得联哨系。换言之，旷正是由于出现讲了全球信息化生的楚“率地球墨村络”涉现象，才出现份了全球经济一迈体化，也才导训致了世界各地明国际化一族的草产生。所以，屋我们的目标客午户群，对于建攻筑中智能化的爆配置要求会很废高，在具体的降建筑设计中，珠要选取高标准蹦的配置，实现漆与国际接轨。葬八、产品其它剑建议：熟*吃够配室外观光电咽梯令*惊瑞先做配套再卖促楼：注重社区很小环境，给客隔户以真实的感概觉，同时保证轻基本的生活商叛业服务配套，跌会激起客户购抬买欲望。裙*万棒百变菜单式装飘修：免费提供练完全居家手册幕，提兔供萄5屠种装修方案，扩并可将装修款牧连同房款做按乳揭苏*申跳因为南城水质烫质量不无保证招，建议采用净稍化水处理系统逐，提升生活质练量，保证生活膏安全。停*饲婶社区配备社区煤巴士，往返市夏中心。九、价格定位殊踢拘保持优越的性关价比是制胜的孙法宝。本案的词价格在第一篇臭幅已做了数据肿分析，价格是答依据项目的经心济技术指标做各了完善而精确郊的投资成本分脊析后，制定出差成本价，再结指合区域同类产咏品的市场价及敏顾客感受价，熊在发展商实现屿其合理利润的谢前提下，最终夸制定出来的。谈起价默：裕380庆0水元免/内平米乱均价颠：罗450图0削元掌/酬平米瓶最高价示：川5200弃/已平米加捏鸟后期销售随着芒施工进度、市封场变化以及消帮费者的认知，银随时进行价格享策略的跟进调瘦整，以观后效树，效果能否令拜人满意，还需裙要看销售策略肝的实施运行能座否到位，不过尽最终我们的目暑标是实现销售泡的量具化，利废润的最大化。散肿跳阶段性价格定堪位：1、开盘价卡吴灯采取低价入市柔的手法，一期球价格均价扛以汤400已0贼元西/谢平米入市，以梅此试探市场，智争取在短期内鼻形成轰动效应属，体现物超所宽值。2、强销价指乔屡在前期带动下稳，进入热销期疑后，随着工期隐的进展，总体放均价定豪为违430贴0蠢元静/闹平米。2、续销期霸捡阔在强销期过后含，续销期是一槽个平稳过渡的惧阶段，这个阶射段广告力度有何所减弱，主要守消化意向客户呆，力保均价与兆强销期持平。4、收盘价路勤银如果本项目完竿全能够被市场勤所接受，最终熊期望值可以提锣升到均价隆为烈480弄0遭元携/典平米。插第罪兆四垫够部顽溜分帮营歉询销敲缩实登任战赞灌篇露一茄、捐短项目规模及开灾发进度杰本案容分伴A古、梦B受、干C锁三区滚动开发蕉，总建筑面包积须118406开.8计3固平米，住宅面奉积股113154柄.0横2即平米，公建面慎积反5252.8危1似平米（其中会农所之4722.8昆1亚平米）。开发进度：迈基于目前土地掘现状，实现一泰个区的先开发食，从外至内，趣循序渐进。跟二、项目投资养预算财需要依据开发梨商提供的土地技成本数据进行搅成本投资预算距三、销售周期才界定桑1句．内部认购期领：府鸟湾目的：预热期待，主要通过硬膀性广告配以软趣性文章在报刊窄媒体上进行形渔象宣传，向市灌场导入本案个总性特征，吸引舰市场注意力并蛇通过内部认购雁价试探市场，怪确定产品价格错定位的准确程予度。亦可获得倒部分买家先期贺下定，为开盘狗引爆市场积累坛客源。翠辅爹市场情形：近愚年，住宅市场俘由于竞争激烈抱、促销方式繁堤多，各发展商昼一方面为了摸区清市场情况，蜂一方面为提前耀将产品导入市奖场，往往在各糖销售前准备工惹作未完全完成他前便开始内部打认购。且有愈状拉愈长之势。爪例如阳跃光继10咬0啄，凤凰城等项群目其内部认购目时间均超时过匆3别个月以上，通纯过长阶段的内强部认购动作，核使其项目开盘玻前积累了大批概意向买家，为规其开盘火爆成住功垫定了基础鹿。止柔栏而本案存在其坊特殊性，拖延坐时间就等于金齐钱的浪费，所毛以销售时机不丛容错过，内部挪认购期时间会斧较短，但有利敌有弊，利处是洲不会因为战线它拉得过长，而中损失一部分意趴向客户，弊处充是个别客户的菠伧促下定，会轧导致后期的退蕉房。2．开盘期唤派款目的：项目全级面向市场展现故，主要通过主季流媒体以强大虑的宣传攻势，貌使其成为当期觉市场阶段的中初心点，以最短怠的时间内吸引结尽可能多的买碌家成交，通常喂开盘期的销售间状况决定着此镇项目的成功与阿否。什半泉市场情形：市佳场中各项目开翼盘方式不一，棍主要分为：展退会开盘，利用存当月一次房展乖会亮相，现场坚开盘，利用自穗身销售中心样巨板间全面开放喉，现场举办抽榆奖、酒会等促尸销活动。之铅素项目开盘时，粗与之配合的一磁切销售工具应躬该完全准备到馋位，包括样板迎间，楼书，沙袖盘等。媒体宣擦传除主流报纸剂外：电视、广烈播、杂志应多青方位出击。3．强销期模偿抹目的：利用主才流媒体将产品弹自身卖点逐一虑向市场曝光，寿通过不同卖点读的宣传以及灵拳活的促销方式卵，吸引不同需腥求之买家，达蹲到销售之目的丸。步字择市场情形：广雾告投放量少于棋开盘期而趋于锐稳定，将产品禁自身卖点逐一忆放大宣传，同盈时增加市场好然感。应定期于升现场开展活动稳营销。例如：匪客户嘉年华会联，产品说明酒坦会等营造现场课销售气氛。4．持续期娇托具目的：持续维留持市场竞争力肃，争取大批前宏阶段未购客户矮成交有蝶柳市场情形：此棍时，发展商已前完成总销售金傲额虎的嫂60盆%铃以上，已无太惨大销售压力，役应将广告投放目量继续压缩，唇将主要精力用绒于已购客户签拾约及后期服务慈上，同时，力慌争将前阶段已脚有购买意向但第未下决心之客韵户拉回下定。5．收盘期：卫板葬目的：完善后种期服务结束销号售防肆键市场情形：此款时，销售已接袄近尾声，好的络户型已基本卖另光，剩下多为塑不利户型，此铜时应采用部分暗让利政策尽快畅完成销售。膀四、预计销售观周期推年内五月开工偏建设，预计一幼年半的销售周奖期象，免200贷3奴年年末售完。洪饲案前准备期：关嗓掠生200罩2皇年横3扭月筐—录—向200塑2编年粮5胃月添幻字次内部认购期：码德茅笋200害2膨年果6想月咸—欧—搬200抱2借年泉9摩月所袜辰干开盘销售期：束（国贸秋展）匹姓谱悔200膜2析年冠1饲0等月艺—勿200堂2听年翁1本2码月陡蹲盐蒸强销攻击期：数刻堆叛200凳2闯年旅1枣2扩月祖—毁—完200吨3相年绕3眼月锁躬知盟持续攻击期：棍预边助200组3侨年玩4洋月饲—嘱—馆200站4税年临1烛0拖月律堡靠收盘期命：称圆料们计20苏0守3鞋年科1传0洗月宪—赞—炕200变3咏年惊1省2滚月妥以上销售周期区的预计时间配为网1貌8骄个月。盛五、年内销售宿计划刻惹潮一期独栋别墅营或联排别倍墅筹2为万平米，多层哈豪华洋锦房乒3工万平米。按照摸独栋别墅价格壁定拨位困150带0偷美金，多层豪刘华洋询房改700锄0泊元秒/弃平米计算。年笋内实现销售口额沸80%虎年内实现销售遥额翻20000*梦12450*缺80%=1.响9挡9纺亿元另30000*扇7000*8吼0%=1.6管8慰亿元睡共计实现销售索额局3.6趟7材亿元，实现回易款导60供%蛾，税2.20像2尘亿元。肝六、营销活动胀建议迷****粉项目开盘活动符****玩项目物业管理蜘委员会成立活胀动槽****遭项目现楼样板乞间开放活动医****竟项目一期封顶礼活动杯****姻项目全面封顶裤活动惨****箩项目正式入住亡活动尚匠此每月举办一次睁客户联谊活动滴，主要针对目却前工程进展情旧况、产品说明蕉会以及节假日演客户联谊活动寸等为主题，配桂以如灵动画展轻、客户直接参月与的户外运动枕主题活动等，甩邀请部分媒体捏参加，通过具领有艺术性和正匀规性的联谊形缩式，无形中提会高产品自身的诞品位，增加客搂户对项目者的了解程度和淹美誉度，并通石过媒体宣传加舟强市场对项目卧的瞩目，宣传晶产品的品牌意香识。破第爬溉五佩腐部煤赔分器广遍诉告宫蚊综畜荣合思疑篇雹一剑、待贞项目的案名向：斧——滥****案名的涵义赶本案建筑泻由很******农**腥设计，新加坡难享有狮城的美凡誉，对于产品肠定位有极强的债指向性，直观询，质美意优。江对于本案客户哨的追求是基于和对改善生活现芦状的愿望，不孕是随波逐流盲悠目的跟随，诠冠释满足不同个策性化的一定区蜡域性、时间性组的要求。二、VI设计浩（一郊）炒LOG慢O亡设计瑞警邀体现自然、流顶畅的风格，简毛明醒目，便于吼识别记忆，有丽深远寓意。无LOG荣O鬼设计中建议以区建筑风格为主译要设计元素史（二听）筝歇标准字体、标游准色的设定块标准色采用红僻与黑的搭配，捎形成差异化和域个性化，强化托视觉冲击学。化概延展色为白、咱灰。建筑本身触的硬度体现。定在不同的场景疤、不同的使用秒功能上，可以塘变熔换令LOG病O餐的延展颜色灵秒活应用。公三、广告推广讲主线易风碗格护—狭—时自担然载—设—途品质较五、广告主题脑设定辫（一煌）馒拐首期形象主题俘口笋我们的产品不航是大众的，不亏仅因为独特的故建筑形式需要抬具有一定品位帖的人才可以欣院赏，有经济实抖力，有一定的定眼光，有一定贝的野心，有一孔定的梦想，诸醋多元素的组合备表示本案的客慧户群体是具有钻慧眼的，他们竭渴望生活的自个主性与随意性旬，不是拘束的岸禁锢，是心灵敢的畅快。所以昌，我们的广告寸语定位需要带尊一点挑逗，一筝点暗示，给予沉客户一个讯息袍，让他们去做融出最后的选择饭。洞我们的推广主顿题箩：债弊A至、建筑设计：船越咱作为本案最重意要的卖点，产佣品的建筑设计旅将是我们从始还至终都要坚持怕并且大力宣传伸推广的。这是沉因为拥有了这信种特殊的建筑古形式，才有了蝶风格，才有风答格的生活和居惰处，客户需要躬我们去诠释风抢格的定义，而货建筑形式就是逝最明了的解释牌。B、绿地云轻券绿色是我们宣学传的主导，大邮面积的绿，是淡空气的净化，秃是色彩的耀目到，是居住的品肥质，是生活的约向往。成片的筒林木包裹着有滋限的空间，将枪是一道翠绿的特风景线。C、物业管理勤堤观作为一个高档图的社区，物业甜服务将是宣传瞒物业品质的重何要方面，法管家式管理服盖务，打理日常贫事物，营造一暑个稳定的居住傍环境，是提升掀项目自身良好迫形象的最大加热分因素。D、配套设施宰昏晴齐备的生活配像套能让客户在叫短时间内增加脾对项目的亲和技感，我们所要垒推广的，不仅钥是项目拥有的求会所，还有一门系列关于便捷绞生活的要素。粘让客户信任我思们，信任我们纵的项目能为他视们带来舒适的趁生活，是我们召宣传的目的屯。味E、未来发展犁仓高强调物业的未改来发展，要许坝给客户一个美忽好的未来生活刻蓝图。强调物恶业的升值潜力汗，投资回报潜寒力，要综合项主目本身的性价锯比和各种加分帅因素，着力宣级传建筑形式本鞠身的升值可能命，强调人对建职筑的感性认识占的增大将是物耻业升值的最大返依凭。疾（二）分阶段犯拟定广告主题煌1结．试销期：塑铺造产品市场形扣象肤陕影在开盘前于各葛热点媒体投放础软性文章，提它出后现代主义策独特的风格表捉象，从建筑本馋身体现出一种零纯正，正是有珍品位但难于表寻现的人们最钟决爱的家。勤2闹．开盘期：宣讨传物业品质，经强化市场形象淘岗棚以开盘活动来铁展示项目自身艇产品的独特优优势，吸引买家叠的目光，借此月加大市场对本名项目的关注程研度。朴3角．强销期：宣相传实际卖点以脂及产品功能，珠加大软性文章难的力度部4久．收尾期：对黑尾盘实施促销峡政策铃透吹另外，为了配跪合销售的顺利伶进行，还可诉透求工程质量及毯工期进展、诉昨求新产品的新侄使用、从细微希处诉求设计的饮人性化和品质之的高标准。六、广告策略脏（一家）棒票户外广告印200狸2滚年诊5掉月，最具引导拐作用的户外广僵告，即先行付宫出实施。道路列两侧竖立醒目童的交通指示牌损，巨大的擎天只柱立于交通要羡道的显赫位置侦，工地现场的开精美包装，预翼告项目即将推独出。谢（二）直投杂婚志脊植重先期广告推广倒选取直投杂志旁的形式，针对践区域内特定目登标群体，在特雷定的刊物上做扔有选择性的广协告，投放在特工定的场所，或碧直接送达至精轰选消费者手中巡，此种做法定肯会激发其好奇驶心的购买欲望难，吸引其亲自缝到销售现场参污观。裹（三）大众媒筒体哑演慢采用大幅平面怨报纸大众传播戴媒体为主媒体到，对市民广为恭宣传，制造声恭势，并运用电启视、广播、直隙投及网络为辅端助媒体，塑造两产品独特形象挎，营造市场震常撼效果。游（四）项目整船体包装屑（一）楼盘包绒装的市场价值阁1发、娱世有利于提升楼桶盘档次品味，捎表现楼盘内涵争，获取买家认响可，促进销售会。背2炭、摘撒有利于加强公柿司形象，树立缘公司品牌，包泪装得好是公司理实力的最佳展长示。逮包装是形苗象的总体设计临，它不是制作司自我表现的场歉所，而是大众棵满足自己的需裳要进行文化消势费的领地。形撇象只有指向大膊众的情感和潜贺意识，才能够因被大众选择和涂消费。因而，苦包装不是一种堤外在的形式，摘而是构成形象很的过程，是文修化产品和大众挎的联结点。舟（二）楼盘包渠装完整的架构西设计毫（三）楼盘包伯装的具体任务凳a)滔恨工地形象包装煮设计酿i.疏移目标：工地作利为买家最为切会身关注的地方劝，是宣传最经夜济和有效的场我所，工地形象燥如何，不仅直五接与物业和公颤司形象有关，方而且还能够营百造销售气氛。液ii.蚀退手段：称A翼、粗盼工地路牌：表塑明物业的名称刑和位置，直接奸与工程形象相纪关联。端B俊、之崇工地围墙：明线确发展商的专芦业性，内容包贞括案名搁、辰LOG删O悉、广告语、销肾售电话、发展乓商名称骡暗肥C袖、林愁工地气氛：金1玉）京削用彩旗，气球下条幅（文字该：埋XX首X弯正式发售）等涂宣传物品，吸尽引人们的注意扯力，营造人气撇旺、整洁、有倾序的施工现场扯。贱2边）夜猴在工地入口处老摆放充气拱门洁，形象美观气症派，体现物业雾的高档次。俯C烂、邪困工地现场竖立耀施工进度牌（惹文字：本项目景已建党至胞X故X碍层，预计还者有筐X及X派天完工）或者麦竖立一些温柔宗的垮警告牌（倍文字：为了您步的安全，为了限您和家人的幸鹅福，请注意赶XX围X盘）。务垦欠D役、夸票路灯安装：保弓证晚上看房的娃方便。糊距E驰、睁部搞好工地围墙宾沿线参观路线小的道路平整以重及绿化工程施厌工。泛b)监暖售楼处包装设便计杀肉元销售中心是消垂费者与售楼人裹员接洽的第一裙现场，是消费楼者了解和通向长项目最重要习的雕“雹桥在梁谋”赖之一，对项目绢形象的形成和员宣传，对项目退的推广和销售吴起着极其重要担的作用。设计会精美、寓意深妨刻的销售中心何，消费者易于捉接受。销售中蔽心布置极具产潜品特色。销售燥大厅、销售道桑具、样板间、扁门头看板灯箱帆以及细节的处闪理，都应与产俊品口径相一致干，这样会吸引保过路的目标对倦象，富有深刻肤的感染力。叙总体包装柄原则：建立双怒售楼处，在市盲中心交通方便增、目标客户聚琴集地选取市内而接待处，现场妇建第二售楼处店。巴滑捷1永）建筑外观设由计：在销售中叛心的包装设计在过程中，外观购建议强调主色雷调的连续与大帝量的使用，设造计外观充分体轮现产品风格，垃来阐述产品设针计的个性，建烦筑时需对建材恨用料的选择上溪进行精心搭配垫，在最大范围本内强调视觉冲渗击对人产生的升客观作用还士2渡）室内装修：首在销售中心内益部功能区域的突划分上坚持一能定的专业性、币合理性、美观绣性和实用性，迅将各个区域的势功能标示划分迈清楚，充分体哲现：展示区、缝欣赏区、洽谈扣区、签约区四乎大功能分区的吵统一性和各异泊性，并配以声考、光、电、影魂四大高科技效晕果。售楼处接虽待大厅摆设大关致有接待台，潮展板、效果图誓、沙盘、单体们模型、大型喷该绘背板、销控腹板、资料架、晃谈判桌椅等。拼躬3暗）门头看板配沈外打灯：大型酬喷绘效果图。皮缸4促）室内装饰鸽：斯PO砍P埋旗、装饰画、糠印具有浙LOG鹊O垮的悬挂物等。薯勉5倾）售楼处入口及室外景观：租狂摆造型花木等倡。垒c)斧离户外广告包装昂设计