房地产营销策划 - 宝鸡市东冠·世纪城营销方案

地段交通优势教育资源市政双公园东冠世纪城成熟物业CONTENTS市场分析01020304定位、价格及目标（略）营销打法团队及公司支持

01城市价值

02地产现状

03竞争格局市场分析城市价值陕西宝鸡定位

新亚欧大陆桥的重要交通枢纽

工贸发达的现代化区域中心城市

关天大数据服务中心宝鸡市：“关中——天水经济区”，副中心城市

宝鸡地处陕西省关中平原西端，是陕、甘、宁、

川四省区结合部，东连咸阳、西安和杨凌，南接

汉中、西、北、与甘肃省天水市和平凉市毗邻，

为“关中——天水经济区”副中心城市城市组成

城中+9县城中4区“4区

“政治、经济、文化中心，”9县”第一产业支撑发展

城中4区（政治、经济、文化中心）

金台区

——

工商企业聚集地，宝鸡石油机械厂、宝鸡卷烟厂、

陕棉十二厂等国有大中型企业50多家，形成了机械、冶金、轻纺、

烟草、食品、建材等门类齐全的工业体系；

渭滨区

——

区域特色经济，发展粮食生产的同时，多种经营

和乡镇企业蓬勃发展；

高新区

——

电子、机械、桥梁、冶金、化工、建材、轻

工、食品、等10多个工业体系，主要作为城市向东扩展区；

陈仓区

——

工业基础雄厚，形成了机械加工型建材、电子、

医药、综合保税区、汽车整装制造业、教育、食品等支柱产业。

郊区9县（第一产业）陇县、千阳县、凤翔县、麟游县、岐山县、扶风县、眉县、太白县、凤县；微信公众号：地产全案城市产业2023/4/10人口分布情况右表可以看出；1、陈仓区常住人口60.39万；2、城镇化率仅为48.62%，远低于本市其它行政区域和全市比例53.17%。2023/4/10行政划分陈仓区行政村218个，街道办3个，居委会17个，属全市行政划分居多区域，可设置多个外围展点。省内人均工资，增速较快的

“保守”型城市城市价值2019年宝鸡市非私营单位就业人员年平均工资为64358元，比上年增加4193元，同比名义增长7%增速比上年回落1.6个百分点。其中，在岗职工年平均工资66984元，同比名义增长7.6%，增速比上年回落0.3个百分点。扣除物价因素。2019年全市非私营单位就业人员年平均工资实际增长4.4%。2023/4/10省内人均工资，增速较快的

“保守”型城市城市价值2019年宝鸡市私营单位就业人员年平均工资为39639元，比上年增加2296元，同比名义增长6.1%，增幅较上年回落1个百分点。扣除物价因素，2019年全市私营单位就业人员年平均工资实际增长3.6%。城市提速发展中“东扩、南移、北上”，建设城市轨道

东扩：扩大城市规模。形成以宝鸡市区为中心，以蔡家坡、

凤翔为副中心的“一主两副”城市圈，同时将虢镇、千河、八鱼、

清溪镇等4镇划归市区；

南移：将城市发展重心向渭河以南迁移。以高新技术开

发区为依托不断向南发展。

北上：支持宝鸡蟠龙塬新区开发。同时设立卫星城市及卫

星城镇，形成了“点、轴（带）”发展的城镇空间布局结构;

轻轨规划：已经通过省住建厅技术审查，力争于2020年度建成轨道交通试验段。

1、2号线为城市骨干线，3号线和4号线为城区辅助线；

城市骨干线和城区辅助线线路总长共108.4千米，设置76个乘车点

（其中换乘站7个）；

R1、R2号线为市域线，线路总长共48.8千米。全网设置综合维修

基地1处、车辆段5处、停车场3处。微信公众号：地产全案轻轨规划图城市规划图高新区城市价值小结

根据宝鸡市全年经济指标与消费情况，现阶段宝鸡虽为标准三线城市，但人均GDP位处全省第三，社

会消费品零售总额增速全省第一，城市发展目前在较快轨道；

东，北，南三个方向的规划建设对地产的蓬勃发展提供了有力的经济以及规划基础；

常驻人口有限，外来人口较少，消费增比有一定限制；

“保守”型城市的发展模式，三线的消费观念，横向纵长过长，且北“塬上”阻隔的地域隔离特征形成地产

扩张阻力。微信公众号：地产全案发展趋势——优

大于

劣

01城市价值

02地产现状

03竞争格局市场分析2023/4/10小结

机遇

风险机遇较大，但需克服固有市场制约市场稳步发展，2017年起，形势利好，上升明显

宝鸡地产发展处于稳步上升态势，2018年上半年形式利好，多个上市企业纷纷入市拿地。知识星球：地产营销全案

全国市场转暖，一二线政策控制下，兰州/西安带来外溢客户和宝鸡内部客户回流库存巨大，固有市场上限较低

全市整体库存积压严重，人均去化低，存销比37个月，去库存压力大

全市整体价格及销售天花板均较低，销售量/价上限处于低位

01城市价值

02地产现状

03竞争格局市场分析基础设施逐步完善，多家上市企业纷纷入驻拿地，区域市场产业布局后劲十足，大势利好；微信公众号：地产全案2020年一季度整体受疫情影响波动不大，下半年会有积累型购房消费需求。

2019年，优势机遇伴随量价上限，竞争两个制约条件机遇空间大，但受量价上限和竞争制约CONTENTS01020304市场分析定位、价格及目标（略）营销打法团队及公司支持

01项目周边配套

02价格建议

03目标任务配套、价格及目标周边配套——教育，环境资源突出，整体配套完善，发展前景优

未来发展配套

渭河百里生态长廊的全线贯通

千渭湿地公园的开园

陈仓区加大教育类投资，将建设小学（项目旁）

物流产业园区，会展经济产业辐射。配套价值

已有配套渭河百里生态长廊千渭湿地公园

01项目周边配套

02价格建议

03目标任务定位、价格及目标

01项目周边配套

02价格建议

03目标任务定位、价格及目标（略）备注：具体参照实际货量铺排。对于本项目，敢想、敢做、敢突破突破市场极值

缔造住宅传奇

量价双重追求

2020年市场政策、区域市场趋势利好，但宝鸡市场当下量价上限较低项目开发周期较长，未来剩余地块借助区域成熟升值空间巨大CONTENTS01020304市场分析定位、价格及目标营销打法团队及公司支持

01内：优硬件

02外：深执行营销打法

市场楼盘客户体验较差1.售楼处展示落后：宝鸡市各售楼部外围景观破旧、售楼部内部陈设老旧、布置简陋、功能区域划分单一2.销售服务体验差：销售人员着装不规整、接待客户态度散漫、专业度较差。微信公众号：地产全案本次调研共取宝鸡市14个典型楼盘

13个项目没有景观展示；

14个项目没有工法展示；

6个项目没有样板间，其中4个项目无样板间人性化服务内：优硬件聚丰香树湾高新锦园凌云现代城悦城：销售服务态度差1）市场客户体验感差——整体展示缺失，落后，且服务水准低

九龙新城：服务人员

穿着便装接客3）房产品牌公信力低——房地产市场不规范，问题频发

宝鸡三迪：无法换房，无法退款、房屋质量等

多种问题，却依自称“宝鸡标杆项目”

市场时常发生延期交房，房屋质量

等多种问题

出现虚假销售、无正规流程销售、

私自盖章等问题

东岭地产：

销售过程中虚假承诺，后

期无一兑现；

由于拆迁问题，延期交房

客户缺乏信任度

内：优硬件

购房保障缺失

不正规销售轩苑地产：开发商私自删减合同内容，在多项合同中未见建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书却通知交房区域板块规划、产业价值、教育资源持续输出

立体体验多元化提升感受

展示完整化

服务提升

亮点打造

附加值提升

购房热点需求满足

签约增加学位房企业影响力三重保障+多点宣传

根本保障

开发保障

物业保障

01内：优硬件

02外：深执行营销打法

立体手段

目标量化，多层次拓展

大量

标地

精准

客群

购买特征分析

客群分布来源

快速

铺排

多线同时开展

深度执行执行标准“精准+大量+快速”的执行标准进行任务目标完成。客户购买描摹——主要客户描摹

产业园区中高层对生活品质及环境要求高主要是区域产业园区等企业中高层。

政府机关单位认可区域发展，注重居住品质主要是行政中心工作机关人员等。

大中院校的教师对居住品质要求高，对小区素质要求高。

当地有钱人有区域发展认可，需求改善私企小老板（千河附近铸造业、周边乡镇企业主）。客户购买描摹——次要客户描摹

郊县的政府人员、公务员向往核心城市生活，周末的第二居所主要陈仓区、凤翔县、岐山县、眉县等区域，县、镇政府，公安局，民政局等单位。

周边郊县的富裕阶层追求更高层级的品质生活主要是郊县的私企老板、大中型医院医生、服饰餐饮等个体户。客群购买特征主要客群：认可区域未来发展，追求高品质生活，注重小区环境及配套陈仓企业中高层、政府机关单位、大中院校教师、区域内有钱人次要客群：向往城市居住氛围，看中市区教育资源；看好新区发展潜力郊县政府机关单位、郊县富裕阶层偶得客群：追求更高层级的城市居住环境，具备投资发展眼光的产业园区员工

精准

客群

购买特征分析

客群分布来源

快速

铺排

多线同时开展

深度执行执行标准“精准+大量+快速”的执行标准进行任务目标完成。

立体手段

目标量化，多层次拓展

大量标城市圈划分宝鸡文理学院宝鸡车管所

陈仓大道宝鸡技术学院

市政府核心区

宝鸡市政府高新天下汇

高新大道东高新重点区域宝鸡市客群拓展拓客目标渠道名称商超外展社区巡展写字楼巡展企业拓展海派插车驻守点call客异业联盟二手房竞品拦截来访占比20%10%5%10%5%5%5%5%10%10%15%来访需求量区域东高新、CBD核心、陈仓东高新、老城区、陈仓东高新、CBD核心、市政府、老城区东高新、市政府、陈仓区、老城区东高新、市政府、陈仓区、老城区东高新、市政府、CBD核心东高新、市政府、CBD核心、陈仓——CBD核心、市政府、老城区东高新、市政府、陈仓区、老城区东高新、市政府、陈仓区、老城区重点位置高新大道、经二路、陈仓大道东高新、清姜、中山路财富中心、市政府周边宝鸡石油、宝钛、卷烟厂、宝钢高新大道、经二路、陈仓大道各大商场、小区停车场经一路、陈仓大道——经二路玛雅三迪、高新锦园、凌云现代城、天玺台渠道数量二手房单日/场来访量宝鸡市区采用“深挖地缘的多维度拓展”的铺排模式。以外展、巡展、竞品拦截等为主要方式，拓客目标来访****组，日均来访***人。微信公众号：地产全案目标量化——区域

精准

客群

购买特征分析

客群分布来源

快速

铺排

多线同时开展

深度执行执行标准“精准+大量+快速”的执行标准进行任务目标完成。

立体手段

目标量化，多层次拓展

大量

标地CONTENTS01020304市场分析定位、价格及目标营销打法公司支持跨界资源整合针