红谷滩家居广场类商业可行性分析报告实施报告

-.z红谷滩家居广场类商业可行性分析报告一、**概览：1、**市概况：**是**的省会，全省政治、经济、文化的中心。地理位置：**地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。地理位置十分重要，南朝人雷次宗在?豫章记?中描述**：“豫章，水路四通，山川特秀，咽扼荆楚，翼蔽吴越〞，是历代兵家必争之地。**——以其特殊的地理位置决定了城市广阔的成长空间。正在为中部地区崛起而奋斗。**人口：2009年，全市年末户籍总人口为497.33万人，比上年末净增2.6万人。其中，非农业人口234.13万人，增长4.1%。据2009年全市人口变动抽样调查结果显示，2009年全市年末常住人口464.89万人，人口出生率为13.86‰，死亡率为6.03‰，自然增长率为7.83‰。2、**经济：**作为**的省会城市，较省内其他城市更具有经济开展的优势，历年来经济开展迅猛，居民收入稳定提升。经济的开展加快了**的城市化进程，推动了城市房地产业的高速开展，同时也带动了城市消费的快速增长。2009年全年实现地区生产总值1837.50亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值109.65亿元，增长7.7%；第二产业增加值1018.69亿元，增长14.6%；第三产业增加值709.16亿元，增长11.7%。三次产业构造由2008年的6.1：55.4：38.5调整为2009年的6.0：55.4：38.6。人均生产总值39669元，增长12.3%。2009年，城镇居民人均可支配收入16472元，增长9.0%。人均消费性支出12406元，增长7.4%。其中，家庭设备用品及效劳类、交通和通讯类、衣着类、医疗保健类支出增幅较大，分别增长21.7%、12.8%、9.6%、7.5%。全年农民人均纯收入6296元，增长9.1%。农民人均生活消费支出3791元，增长9.7%。2011年是实施“十二五〞规划的起始之年，全省对明年的经济开展目标：生产总值突破1万亿元，固定资产投资突破1万亿元，地方一般预算收入突破1000亿元，在此根底上力争财政总收入到达1500亿元，也就是说**省要在明年参加万亿元“俱乐部〞。

与此同时，2010年岁末的房价，也是翻着跟斗往上窜，老城区普通型的住宅每平方米也是突破万元，红谷滩、青山湖板块的万元房价楼盘也不鲜见，可以预测，2011年**楼市由此真正进了“万元时代〞，许多楼盘也可以信心满满地跨进“房价万元俱乐部〞。3、**规划：城市规划：一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延，多点多组团建立；一江两岸：指沿着赣江两岸的投资建立重点一核五片：一核指中心城区；五片区指东面的昌东片区、南面的莲塘片区、西南面的望城组团以及梅岭风景区的湾里组团东拓是指东面的高新技术开发区，但该片区由于受到艾溪湖影响开展空间有限北控指**市城区的开展在北面应得到控制，主要是受昌北机场的影响南延是指城市开展向南面的**县延伸从**市开展的规划可以看出，红谷滩是一个规划开展重点区域，属于和**市老城区同样属于市级定位。二、红谷滩概览：1、红谷滩概况：红谷滩新区是**市委、市政府为适应现代城市开展的需要，拓展城市规模，加速城市化进程，加快“一江两岸〞城市格局的形成，实现现代文明花园英雄城市建立目标，经批准于2002年5月15日正式成立的城市新区。地处昌北赣江之滨，与昌南中心城隔江相望，东濒滔滔奔流的赣江；西临昌九高速公路；南连生米大桥和规划中的外环路；北接赣江大桥。距昌北机场、**火车站仅20分钟车程，现有赣江大桥、八一大桥和**大桥与昌南中心城相连，320国道、昌樟高速公路、昌九高速公路、京九铁路以及临江大道、丰和大道、庐山南大道等构筑了快速交通网络。2、红谷滩规划：按照**市“以赣江为主轴，一江两岸、一核五片、南北两城、双城拥江〞的城市空间布局，红谷滩新区定位为**的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新生活中心、新商业中心和新休闲中心，也是表达**未来，展示“一江两岸〞现代都市风采和滨江城市特色魅力的主要区域。红谷滩区域规划总面积约78平方公里，分为红谷滩中心区、红角洲、凤凰洲和九龙湖四大片区。红谷滩中心区由4.28平方公里的核心区和6平方公里的周边地区组成，为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的现代化新型城市中心区——中央商务区〔CBD中心区〕，是已经建立成熟的一个区域。凤凰洲片区规划用地约11平方公里，为重要的江岸景观区，布置了蝶子湖体育公园综合工程，是以旅游、居住为主的城市生活新区。红角洲片区规划用地面积约25平方公里，为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的生态新城，也是**打造山水都城、**水城的精华示*区。九龙湖区片区规划用地面积约28平方公里，主要是为满足**国际体育中心、华中国际物流城等工程建立需要，于去年从新建县生米镇划入的区域*围，目前该片区的详规正在修订之中。红谷滩中心区红角洲片区红谷滩中心区红角洲片区凤凰洲片区九龙湖片区〔1〕红谷滩中心区详细规划图：〔2〕凤凰洲详细规划图：〔3〕红角洲详细规划图：〔4〕九龙湖片区规划：3、红谷滩新区前景分析：红谷滩新区作为**市“一江两岸〞开展格局中的重要组成局部，在**市的城市规划、政策支撑、市政资源支配以及开发商投入力度等方面具有不可比较的优势。优势资源的整合将极大提升片区价值，对片区内物业的价值也会形成支撑。红谷滩经过几年的开展已经根底设施的建立已经根本完成，道路的通达性，生活所需的社区配套、教育配套、医疗配套等已根本成型，随着住宅工程的陆续交房入住，区域人气也得到提高，随着绿地中央广场、金融大街、联发广场等几个重大商业工程的启动，下一阶段红谷滩将进入商业开展的顶峰期，高档CBD的区域格局将逐步呈现。4、人口情况分析：在红谷滩的规划中，预计在2020年到达人口数量为50万。经过几年的高速开展，红谷滩已经由原来的一片滩涂，开展成为一个充满活力的城市新区。与此同时红谷滩的区域辐射力也越来越强，吸引了大量周边县区的人来消费和置业。1〕红谷滩区域居住人口情况：在市政府及其他政府单位的迁入以及房地产业开展的带动下，随着居住环境的不断改善，已经有相当规模的人口从市区迁入到红谷滩，随着各个楼盘的交付使用，红谷滩的居住人口数量将会在未来几年出现高速增长。红谷滩新区目前除去沙井小区、凤凰花园、供电小区以及原住房除外，可统计到居住楼盘及小区共49个，总建筑面积1355万㎡，住房约为11万套，居住人口可达37万余人，据初步统计，目前居住人口已到达15万余人，加上未能统计人口，片区人口已到达近20万人。〔1〕、红谷滩中心区楼盘情况：交房状态工程名称总建筑面积(万㎡)总户数预计人口数〔3.5人/户〕当前交房局部入住率约为部分交房红谷经典3.2563197140%洪客隆国际金融中心17.28728254870%联泰·香域中央352000700050%绿地中央广场4212844840%世纪中央城41.8235211232460%现代铭园425087570%红谷凯旋382130745560%红谷春天花园15.221060371060%鹿璟名居29.881337468050%万达华府292300805040%西雅图国际会馆8阳光枫情9.76800280060%完全交房滨江豪园241588555890%博泰江滨威尼斯20751262990%昌北高层3.3727295295%东华苑53901365/丰和都会5.5660231050%丰和花园141000350085%海航白金花园7.46802280765%红谷世纪花园46.230001050085%红谷现代城5408142850%泓德新厦5407142520%洪城比华利13.841055369370%洪城时代广场10.6600210080%**国际花园262000700085%空军十四师营房6.8500175060%理想家园.泉水湾14.51078377390%名门世家261300455085%普瑞花园11.9670234580%商城世纪村151000350080%圣淘沙花园6.3500175075%万达星城10060002100075%卫东花园513000010500075%银燕名园318063080%中兴华庭3.87321112470%总计697.6570039245137目前红谷滩中心区域开展最为成熟，楼盘数量及交付楼盘数量最多，远远超过其他片区。〔2〕、红角洲楼盘情况：交房状态工程名称总建筑面积〔万㎡〕总户数预计人口数〔3.5人/户〕当前交房局部入住率约为开工阳光新地188002800/奥克斯·盛世经典27294410304/部分交房香域滨江200100003500040%联发江岸汇景362000700060%金融街紫金园302400840080%新里梵顿公馆302000700090%地中海阳光301165407850%香域尚城452000700040%绿湖豪城502300805060%总计4662560989632〔3〕、凤凰洲楼盘情况：交房状态工程名称总建筑面积〔万㎡〕总户数预计人口数〔3.5人/户〕当前交房局部入住率约为部分交房凤凰城562100735050%保利国际高尔夫花园351320462070%天赐良园261758615360%东方海德堡14.310933826/丰和新城6045001575085%总计191.310771376992〕新建县人口情况：新建县地处**省中部偏北，赣江下游西岸，中国第一大淡水湖──鄱阳湖的南面，东经115.31'至116.25',北纬28.20'至29.10'，呈长条状。县城长堎镇与**市区隔江相望，随着**市“一江两岸〞开展格局的推进和**市红谷滩新区的建立，已成为**市的新城区，全县区域面积2337.84平方公里，辖乡镇19个，309个行政村。根据?新建县2009年国民经济和社会开展统计公报?显示:2009年，全县年末户籍总人口为68.80万人，其中非农业人口15.81万人。2009年，全县城镇从业人员人均劳动报酬20896元，增长12.8％。在岗职工年平均工资达21889元，增长13.4%。城镇居民可支配收入11788元，增长9.3%；农村居民年人均纯收入6037元，比上年增长10.0%；农村居民年人均生活消费支出3728元，增长10.0%。3〕人口特征分析：〔1〕、随着外来人口超过原住民，区域素质得到大幅提升：从整个红谷滩区来看，随着中心区的根本成型，住宅格局根本完成，大量的外来人口开场进入红谷滩，外来人口在数量上已经超过原住民，随着凤凰洲和红角洲的开展，将会有更多的外来人进入到红谷滩。受到红谷滩房价的影响，进入到红谷滩的条件也越来越高，在一定程度上对人口进展了筛选，从而使得高素质高收入人群才能进入，区域素质得到提高。〔2〕、经济条件宽裕，购置力强劲：无论是政府高官、公务员、商人还是白领，他们的经济根底都相对较好，汽车保有量比较高，而且而这局部人观念较为先进，消费力较强。〔3〕、家庭构造单纯，看重休闲娱乐：家庭构造单纯，主要以一家一户为主，大家族或者和老人住一起的相对较少。家庭对休闲娱乐较为关注，比较关注运动及旅游。三、红谷滩板块房地产开展据不完全统计，2009年**市〔含四县五区〕实现销售住宅成交面积约666.6万平米，非住宅面积成交约80万平米，其中**市住宅成交约419万平米，非住宅面积成交约70万平米，远超历年。2009年红谷滩区新增供给量和成交量及成交均价分别为87.83万平方米、162.48万平方米和5154元/平方米。涨幅分别为-25.69%、157.98%、5.74%。根据11月份**主要在售楼盘均价进展统计，**市整体均价为6485元/㎡，环比10月份6334元/㎡上升2.38%。在9大板块中，本月9大板块中，仅新建湾里在售房源价格略微下滑，其余市中心、红谷滩、**新城等8个板块价格均有不同程度的上涨。2010年，从**各个板块市场的楼盘成交表现看，红谷滩板块依旧是成交量重镇，供给量也是位于所有板块中首位，产品的品牌、价格、构造等各方面成熟的条件导致板块销售率的迅速增加，整个板块呈现出供不应求的局面，写字楼与豪宅的入市有利的推动了房价的上涨。红谷滩板块正在由普及型向高端型开展。随着板块价值的不断被挖掘，红谷滩板块CBD核心区的高端综合区域正在进一步凸显。小结：当前，红谷滩的现代化商业金融中心、商务会展、五星级宾馆、写字楼、酒店式公寓的建立已被有利的分割，市场表现活泼。从**市总体规划和远景来看，红谷滩板块是**城区最具核心的组成局部之一，也是最具增值潜力的城市副中心。也因此，增强了人们对红谷滩板块的信息和期望，2010年，红谷滩新区迎来了一个新的商务高潮，板块内房源销售也推向了白热化阶段。四、红谷滩商业情况分析：1、红谷滩商业开展历程：1998年-2001年红谷滩区域规划功能定位年；2001年-2003年红谷滩区域居住与商业配套建筑年；2003年-2005年红谷滩区域居住与商业人气提升年；2005年-2007年红谷滩区域幅员扩展与配套完善年；2007年-2009年红谷滩区域商业开展年；2009年-2010年红谷滩区经济与商业腾飞年。

2、红谷滩目前大型卖场情况：目前红谷滩处于运营中的大型卖场仅有2个，均在红谷滩中心区，天虹百货于09年8月开业。运营状况工程业态体量片区备注已开业洪城大厦时代广场超市大型超市1万㎡红谷滩中心区第一街区洪客隆超市大型超市1万㎡红谷滩中心区天虹百货百货＋超市2.1万㎡红谷滩中心区未来两年内开业洪客隆财富·奥特莱斯购物广场百货＋超市2.5万㎡红谷滩中心区洪客隆地中海阳光店大型超市未定红角洲已开工绿地中央广场城市综合体10万㎡红谷滩中心区联发广场大型商业3万㎡红谷滩中心区**金融大街大型商业红谷滩中心区新地中心高档品牌店0.5万㎡红谷滩中心区阳光新地购物中心4万㎡红角洲铜锣湾百货百货中心15万㎡凤凰洲普菲特国际购物广场商场3万㎡红谷滩怡园路96号3、红谷滩现推商业楼盘细节一览表楼盘路段层数面积/㎡层高/米均价〔元/㎡〕世贸168世贸路一1004.511000-13300二100-5006050与泰耐克大酒店相邻的支路一1003.78000-10000二200-3004200-5200商城世纪村丽景路一300〔二层一起卖〕412000-16000二5.96000-8000名门世家红谷六路及丰和一路一1004.510588-11288二1003.55698海航白金汇与西雅图相邻一27-40〔另有两间200〕4.812800万达星城星光大道一期一305.513000星光大道二期一50-604.511000博泰江滨红谷大道一1005.42.5-3万中兴华庭丰和大道一3014800-18000鹿鼎名居红谷七路一304.211000红谷春天规划路一354.5110002010年，红谷滩商业成为**市房地产市场的亮点。11月，绿地中央广场精装写字楼——元创国际，整层面积1700㎡，100㎡起卖，主力面积为120㎡，均价为16000元/㎡。位于中央广场对面的唐宁街目前工程主体已经封顶，不久也将入市销售。另外，博能佰瑞琪也有写字楼推出。面积268-1200㎡不等和拥有8.4米层高，面积180-240㎡的LFOT写字楼两种房源类型。预计均价7000-8000元/㎡。另一商业巨头，亿丰·普菲特国际购物广场，11月27日新闻发布会盛大召开。商铺目前正在进展预约登记。小结红谷滩是市政府重点开展的新区，集市政、商业办公、高尚居住、旅游休闲为一体，市场前景较为广阔，升值潜力较大。目前红谷滩商业处于快速开展的准备阶段，市场的同质化竞争不剧烈，较容易在区域内做出品牌，引导市民的消费习惯。但目前商业工程规划和启动较多，未来几年将会出现较为剧烈的商业竞争，因此，需要工程快速启动，提前抢占市场，防止剧烈竞争的风险。4、红谷滩商业租金情况调查本调查根据红谷滩比较集中的商业路段进展划分，分别以红谷大道、丰和大道、庐山南大道、赣江新天地商业展开。〔本数据制定于2009年12月，仅供参考〕路段形态业态面积租金备注红谷大道北端博泰江滨底层商铺银行、房产经纪、美容健美、小超市40-50㎡平均40元/月/㎡红谷中大道**国际住宅沿街商铺银行、房产经纪、美容健美、私营家装建材、餐饮、社区效劳、超市60㎡左右一楼为35元/月/㎡；二楼15元/月/㎡；三楼约10元/月/㎡；红谷大道南端洪城大厦时代广场、“西雅图〞商业裙楼餐饮、酒店、房产经纪、银行及社区效劳店等60㎡左右一层30元-40元/㎡左右，二层以上为15-20元/㎡。**五中对面万达星城沿街房产经纪、装饰店、超市等35元/㎡庐山南大道沿八一大桥往北靠左边商业餐饮、房产经纪、专卖店、超市等10-20㎡左右55元/㎡丰和大道由丰和大道和庐山南大道交汇处为起点向南家装建材、房产经纪、餐馆、医疗、超市北边商铺35元/㎡；靠南商铺20元/㎡。绿茵路商铺，红谷世纪花园沿街商铺餐饮、装饰、食杂店等35元/㎡赣江新天地酒店、餐厅、会所、酒吧等300—500平米之间整栋出租，每栋整体租金为8—10元/㎡，租期不少于5年，免租期通常为20个月小结：1、根据市场调查分析，目前红谷滩商业主干道的商业业态主要包括餐饮〔馆〕、宾馆酒店、房产经纪、私营建材装饰店、银行、美容美发、小型超市以及多个百货商场和大型超市等；大型商业配套严重缺乏，生活休闲娱乐商业及儿童游乐工程几乎没有。制约了红谷滩新区内的人口入住率。2、商铺租金价格一般在20-55元/月/㎡间浮动，仍处于初级起步阶段,商铺的租金价格都处于较低的水平,因此商铺未来具备了较大的升值空间。3、开发商自有物业经营较好，租金政策科学，考虑全面且有专业的团队经营管理。小业主店铺经营杂乱，追求租金收益期望强烈，无法做到较规*的经营。五、红谷滩商业需求分析：1、商业现状分析红谷滩成为市民心中向往的居住区域，这个区域已经得到了消费群体的认同，在此购房的居民是商业的一大消费群体，但是，目前这局部群体大概需要3-5年才能成为消费主体，居民都盼望有大型的购物中心出现,除能满足一般生活需求外，还能有消费性业态开业。未来在红谷滩的居民不用到老城区的商业中心就能满足一站式消费需求。我们认为，未来主题式的消费场所是符合红谷滩商业要求的。购物、餐饮、休闲娱乐、家庭休闲消费、儿童、女性及学生等一系列主题式消费不仅能细分目标消费群，还能提升业态细化合理分工，提高了消费档次，打造一个全新的商业中心，而非是对老城区商业的一个补充，是满足新城区特色消费需求的。但从目前看，在此居住的消费者已期待很久。2、商业消费潜力分析红谷滩的商业消费群体具体有以下几种：〔1〕红谷滩居民，随着红谷滩的住宅建立用地的相继开发落成，大量的住户带来无限商机；〔2〕新建等地一带居民，红谷滩建立速度的加快，市政配套的完善，如果红谷滩有浓厚的商业气氛，新建等地居民就不会舍近求远，选择**市市中心，而会选择红谷滩消费；〔3〕白领阶层，市政府决心把红谷滩打造成为**市的中央商务区，日前随着住宅建立用地相继开发完毕，写字楼等商业工程将相继开发，大批的公司将进驻，大量的公司白领将是商业的目标客消费群体；〔4〕大学城的高校教师及学生。3、商业开展趋势分析目前，红谷滩有大量的住宅和商业工程的开发，住宅与商业体量均十分巨大，红谷滩商业中心凭借大开发优势，注入了前瞻性商业规划。以红谷滩中心区为重点说明，红谷滩中心区从2001年步入正式开发阶段，市委、市政府对红谷滩中心区的开展十分重视，并把它定位为**的中央商务区〔CBD〕，红谷滩中心区将建成**的行政、金融、文化和商业区，市政府也在把机关人员的生活圈引入红谷滩。目前，红谷滩中心区内的土地也已根本出让，所剩无多，证明了众多开发商对红谷滩中心区的认可。红谷滩中心区的开展建立速度可以说在**市是史无前例的。因此，从目前开展趋势来看，随着红谷滩的市政配套的不断完善，再过3-5年时间，红谷滩人口基数到达市政府规划的40万人时，红谷滩中心区的商业气氛在档次和规模上会到达甚至超过老城区中心，红谷滩将真正成为**市的行政中心与商业中心。小结：红谷滩新区，作为一个正在高速开展中的，将成为**市的“浦东新区〞，将成为**市的“陆家嘴〞的城市CBD新区来说，形成以现代多功能购物中心，大卖场、大酒店、品牌专卖店广场为中心的现代商业群体，才能适应新的消费需求。大量居民的入住，势必带来无限商机，红谷滩将成为商家的必争之地，这样必然带来给红谷滩的商业一次全新的变革，竞争也会越来越剧烈，商业业态越来越全，功能越来越多。六、**市各建材市场优缺点比较：市场名称地理位置优势缺陷**路市场火车站旁已形成了陶瓷、卫浴为主的市场1、房屋构造差，布局不合理。2、根底设施差。3、运营本钱高。4、停车不方便。5、品种不齐全〔没有其他建材商品〕市建材三店西路约3万平米，形成陶瓷、卫浴、石材市场，租金相对廉价，地处象湖旁周围楼盘较多，1、房屋已销售产权，无法形成统一布局。2、市场大品牌不多、管理较乱省建材大市场司马庙约20万平米，地理位置优越，人气较旺，交通方便，相关建材品牌和种类比较齐全布局规划不佳，购物环境差，管理混乱，而且回扣搅乱市场秩序几乎有90%的店家给回扣；从1998年至今陆续开业，至今这家市场也没有获得消防许可证。香江家居广场解放路和青山路2店约10万和6万平米，规模大，品种齐全，具有较完善的管理1、MALL店具有一定规模，但是经过改造而来的，存在先天缺乏，如：商场外观，表达不出来。2、大成之家目前经营良好、缺乏之处在于规模小，经营面积只有一万多平方，不能引领未来市场3、对经营户管理不到位，商品摆放较乱有损形象；红星美凯龙迎宾北大道约3万平米，实力强，有管理理念，商场环境好，经营状况良好，广告力度可以，比喜盈门更具实力地理位置一般，交通便利性差欧亚达家居京东店和*家坊2店分别约4万平米，**市政府重点招商扶持工程，品牌丰富，广告投入大位置及经营等方