提前还贷和房地产市场L型企稳

一、地产提前还贷潮中最需要关注的是超额提前还贷部分近期房产场提前贷备关年年个住贷余同比速至年最水平2月RBS条早率仍处相高前前还潮最注是超提还部认为，这一提还现的现并是到一动素的响而一列景同出下结地产提前还贷潮的出现主要有房持下降、房价预期和房期弱、存量和增量贷率出现大幅偏离这大景。背景一：房价已经持续下降一段时间地产提前还贷潮仍延，或导致提前还贷新放贷款相互抵消，而累个人住房贷款余增。从RMBS条件早偿率数来看，提前还贷例历一轮上升。021年10月早率数是0.0132022年1至8月RMS件偿数呈升势于222年8月到年值0136后开回截今年2月底，该指仍在.105对高。从住房贷款余额来贷款余额增速下滑低。2022年个住贷余额为38.8万元同仅增长增比221末约10百点是十来最水；从2022年变化个住贷余额同比增逐下依为.896.34.2和1.前年续位增速比显住款余规增放，们认一重的因买房人少另个要原就提还潮续。图：截至2月，S条件早偿率指数仍处在相对高位点 MB条件早偿率指数0.40.30.20.10.00.90.80.70.60.5资料来:图：个人住房贷款余额同比增速降至十年来最低水平万亿元 个人住房贷款余额 个人住房贷款余额同比增长(右) %40 4035 3530 3025 2520 2015 1510 105 50 0资料来:而地产提前还贷潮现第一个背景，就是价经持续下降一段时。2021年下半以来房开始由增转降定数来20-220期国房产热维持较高水平70大中市建商品宅价指数手住宅格定指数持着较的增趋势到地产金融政调的响，房和手价的出于201年8，房地市表走，价亦始由增降0中市论是房是手价出现著调截至022年底全新和手房价别较高跌3.和.2。图：过去一段时间，全国新房房价持续下跌2010.12=100 70个大中城市新建商品住宅价格指数定基101010101010101090资料来:图：全国二手房房价也在下跌2010.12=100 70个大中城市二手住宅价格指数定基1015101510151015109590资料来:分不同能级城市来构性分化现象显一房价刚性较大二三线价均已出现下跌不城市型看，三城房均出现跌其三新房价点出于21年8，二房高点别在2021年8月和6月。与、线市比经济量大人吸力更的线市价性往较大即是线市新房二价曾续数下是价始下的间二三城市略晚，在202年8-9。在的4月线城新和手房连续跌持。12=100新房价格指数一线城新房价格指数12=100新房价格指数一线城新房价格指数二线城新房价格指数三线城2010.202020101010101090资料来:12=100二手房价格指数一线城二手房价格指数12=100二手房价格指数一线城二手房价格指数二线城二手房价格指数三线城2010.202020101010101080资料来:背景二：房价预期和购房预期均比较弱除房价持续下跌外，居民对未来楼市的预期比较弱也是地产提前还贷潮出现的另一个重要背景，这种弱预期现在两个方面。一是居民对房上期比较弱。过几调整特是221房产政的幅整居对于价上涨预正发改。因只不的期要一上的价为撑，从201年9始，内商品成价同就连续跌房跌价上预的减央储调问结显示202年第季城居对来房上预比为14续6个度降相于201年Q2据一半处于史低。图：截至202年底，房价预期较弱% 房价预期上涨比例50454035302520151050资料来:二是居民未来购预也在下降居购与民加杆能相一能主取民未来业和收入预过受疫情频复经下压力续响民就业收预指不走低城镇户据示022第季城居未来业收的期数分为3.0和4.4比前度分下了.3和2.1个百点着民和收预走低购期也下降至202第四度，城镇民来3个预增加房出为16，延下趋，于17以低。图：居民未来就业与收入预期下降% 未来收入信心指数 未来就业预期指数565452504846444240资料来:图：截至202年底，购房预期同样较弱% 未来3个月预计增加支出占比购房24222018161412资料来:背景三：存量和增量房贷利率出现大幅偏离此外我们认地产提还贷现象的出现不有前房贷利率下行的响也与居民缺乏合适投渠道有关。1）存量和增量房贷利率出现大幅偏离，提前还贷可减少利息支出。房贷利率由LR和银行加点两部分组成，2018Q-202Q1期发的房利普在-6多在5.上尤是2020Q-202Q1期发的房率显于般款率222年行于5月和8将5年期LPR下了15个b贷有了一步下空。223年1人民行银监发通知决建首住贷款率策态整制。建商品宅售格比同比续3个均降城市可段维或取当首住贷利率策下限见表在新房价遍降情下，地套房款率有行势。截至年2，贝究院测的103重市中有23个市套贷利下（图1首套利率低于4.1的市加至34个其70大市符合套率态整的38个市，家、尔滨长春福等7城套房利回至。多城房利下，当房利已是08来的对位存和量房利出较幅偏离提还可减利息出居还动增强。图0：存量和增量房贷利率出现大幅偏离8.0%加权平均利率%加权平均利率个人住房贷款加权平均利率一般贷款 贷款市场报价利率PR):5年7.06.56.05.55.04.54.03.5资料来源:中国人民银行，图1：2月23个城市下调首套房贷利率%4.54.03.53.03.53.03.53.03.53.03.5

2月首套主流利率 较上月下降幅度(右） BP454035302520151050资料来:贝壳究，2理财收益率行居缺乏优质投资渠道促了提前还贷现象的生022全各资表低从股指韩股均下斯克普500指经225数韩综合指、生技数德国AX指、深30指数别跌30、.9010.525.86.0313.821.近来财收率路行目前6个理预年益只有.8低房利率根据调查据示家平理财益也低普居民资益显降现有资财收持较低使得居投理热下在乏质资情况民倾于闲置金前还贷相当了提还现的。图2：202年全球重要指数均表现较弱% 2022年涨跌幅0-5-0-5-0-5-0-5资料来:加权平均利率个人住房贷款理财产品预期年收益加权平均利率个人住房贷款理财产品预期年收益率人民币全市场6个月%9876543210资料来:图4：家庭投资理财平均收益率历史走势% 家庭投资理财平均收益率3.02.52.01.51.00.50.0-.5-.0-.5资料来:疫情中国庭的变动趋——国家财富数研报告（在多重因素交织下居提前还贷动力增强提还贷现象频发在银行贷中提前还款是一种常现象际上最需要关注的超提前还贷这部分规。二、我预计今年超额提前还贷规模较小，其影响也相对有限我们预今年超提前贷现象会延续根据们的估，今年民提还贷规约为4-48万元，3.6万元属基形下还规，额前还部仅为.-.2万亿，规相较，影也相对限。2.1今年超提前还贷规模的影响或相对有限与基准情形相比超额前还贷才是市场最注的部分在行贷前款一正象是款人出于市场利率波动和自身资金安排的考量而提前还贷。在过去的住房贷款中，提前还贷也有一定比例。比20182019年前贷本金模为2.6和.17亿左20-20这前贷比于8.-9.86之间我取三提前贷值9.作为准这基情形比前经现了提前贷象202、22年民前贷比别为0.4和0.0于9.一准。我们预计今年超额前贷现象延续，超额前贷规模仅为0.4-1.2万元。以018200前还占比值9.基进算，年前基规模为.6万元，但在价降预低迷存量和量贷率离情况额前贷象或延果年际提还占较准形出13个百点那今实提前贷模到4.4.8亿，比准形出40-1000亿。在今提还的模3.6亿属正的前还规需关超额前贷实有40-12000万规对较影也对部超提还续存的果是耗民存从存量速看居部贷款比速经到5.4而民款比速则到173此期都民贷增要高存增速现存增反更高居拥超储而额前能会消分超额蓄。表：居民提前还贷规模估算和预测年度提前还贷规模（万亿元）基准规模（万亿元）较基准变化（亿元）提前还贷占比（）基准占比（）较基准变化（）20182.162.0412289.869.30.5620192.172.40-2208.439.3-0.8720202.892.818149.579.30.2720213.603.21391510.439.31.1320223.833.56271510.019.30.7120234.0~.83.604000~100010.3~1239.31.0~.0资料来:财新备注：中还规模本金模占比指年还本金模在年人住房款余中占。图5：居民贷款同比和存款同比分化% 存款同比 贷款同比1312111098资料来:2.2应对超提前还贷的三种可能解决方案当持有贷款的机会益于成本时居民前还意愿增加当民上有一钱面两择要提前偿么买财产并有到后偿还款居持贷的成就房利机会包含房预涨和资期收两部房预期幅投预收之和于量贷率即持款的机收本民不选提还当房预涨与资期收之小存房利率持有贷的会益成时，民择前房。图6：居民提前还贷的成本和收益资料来:根据民贷成和益框来降居继续前贷可要打原的本益衡是说当价期幅高投资期益高存房贷率低以持有款机收大成本时居民续前贷可性下。根据居民提前还房的本和收益框架，应居超额提前还房贷现或在以下三种可能方。第一种方案提房价期涨幅前期价涨的例下市房价期悲如民对价预期再提民择前还的能就降而涨跌预需一直涨房作支如高居对价预涨市首要到价较大幅但这“住不定不符3月7午在四全人次会的二部道上住和乡部部倪强两内期房地产稳不要坚“子用住不是来一且防市大落的稳回升。此我认过提房预涨来对居超提还贷象的能比小。第二种方案：提高投资期收益。由受多重济压的响，022年球重股表现较居民资理财收率下乏优投方和资道也导持贷的会收减家有款的减弱果场的资期收率升持房的机收变且过本么民前房的比就会相减。第三种方案降低存量贷利率相部可台措引银适下存量贷率因提还贷象出现的大景是期贷利下致量贷利远于量贷率以降居提还贷能性可降存房利率减存和量房贷率差调量房利得在率高购房者息降这利于低民堆前贷的题。但我认降存房利率可性较为我已采了息种政工就关部对想支的域予向降，以们能会再施面息降存量贷可性会下。目前，也没有看到管门选择第三种方案迹。未来，如果投资预收提高，那么超额提还问题或将得以缓解。图7：近期，新房和二手房的房贷利率均有下调8.0%中国%中国首套平均房贷利率中国全国二套房贷平均利率7.06.56.05.55.04.54.0资料来:三、房地产市有望L型企稳，利好股市表现当下地市已出了许企的象我认为地市有现L型但一稳在于产销贷房三企稳而包房产的企地如企这将助中经企向好，从而续好市现。房地产销售止跌，已经出现企稳迹象过去房产销受多素压制包括房信收入预和疫等多素影响但目疫情逐渐减弱，房地销止或初显出L企的象。疫情影响逐渐减对产销售的压制得到绑过去房看房线下约受影当下国新冠疫防形总向防疫策得化调对地供两端产了极响观察0城商品销积MA4年节0地产售积高去同环实转正今年1、2月全商房售，括手二房都结了3月负。房地产销售已初显出L型企稳的象观察30商房售积A35据021年7至223年1月地销的交积快下于L企稳一阶年2以地销的成积止跌基稳，入L型稳一阶，明当房产售已初显出L型稳迹象。图8：春节过后，0城房地产销售好于去年同期220222202212222239080706050403020100资料来:图9：房地产销售或已出现L型企稳迹象万平方米 30大中城市商品房成交面积:36日移动平6460565248444036资料来:房地产价格也释放两大企稳信号当前房地产销售已初企稳迹象而房产市上房价也在释企信号包括房价比变改善房价关注度大幅上两方。第一，房地价格比化出现改善。自201半年来新和手价格比化进了区间但从过几数来新和手的比格都现改去段时价续跌环比负区间从房格比幅上线市幅＞线市幅一线市幅二房价去一段间表也弱房价续跌城数显增，现这价表现经始现善象。房价转跌为涨迹象一向二三线城市延伸。统计发布的70大中市房指显，223年1月份，一线二新商住价格数别比涨2和.1二环变均转为初据的亮就是线市建品房宅格经跌而三城新商房宅价小们计来房跌企稳趋会加显因为过几相情对市易干逐减弱这得价稳基础更加牢在价跌涨的号从线二线城延家计最新据示2月二线城价均出上，们计23在好素步的背下部地的场需将临苏全的销面积也望。图0：新房和二手房价格环比出现改善%0.80.60.40.20.0-.2-.4-.6资料来:图1：2月份，一二三线城市新房房价环比出现上涨0.0%70个大中城市%70个大中城市建商住宅格指数一线城市70个大中城市新建商品住宅价格指数二线城市环比70个大中城市新建商品住宅价格指数三线城市环比0.00.00.00.0-.10-.20-.30-.40-.5022209 22210 22211 22212 22301 22302资料来:个 新房价格上涨城市数 新房价格持平城市数 新房价格下跌城市数706050403020100资料来:%70个大中城市二手住宅价格指数一线城市环比70个大中城市二手住宅%70个大中城市二手住宅价格指数一线城市环比70个大中城市二手住宅价格指数二线城市环比70个大中城市二手住宅价格指数三线城市环比0.80.60.40.20.0-.2-.4-.622210 22211 22212 22301 22302资料来:图4：70个大中城市二手房价格环比上涨个数也变多二手房价格上涨城市数 二手房价格持平城市数 二手房价格下跌城市个706050403020100资料来:第二春节以的房价注度也在大幅上或示着后续商品房销将较好的表现房关的背反映的是房实购需房度搜指春以价关度幅四周均搜索（A28创史高历史据示房搜指数升往示后商品销将较的现如，2018年10月价索数上，着1112房地销面明增；201年-5月价指数企，3-6房产不当前房关度幅我认这预着商品的有好表现。图5：房价搜索指数大幅上升次 百度搜索指数房价:2日移动平均10001000100010008006004002000资料来:次百度搜索指数房价月均值30大中城市商品房次百度搜索指数房价月均值30大中城市商品房成交面积:当月值（右）万平方100010008006004002000

米300300200200100100500资料来:回顾历史数据国房产销售呈周期性变降期一般为一年半右若此次房地产销售L型稳也基本符合历史规律。1）203.0204.0，降期续了16月自013年5月30中市商房交积MA1）开下降，续至24年9，下期持了6。在个售积降，同增也逐走，从013年5月5428的比下到204年9的-135同增。2216.-218.降期了20个销售降从016年10月开持至208年6月共经历了20个的降0大中市品成面（MA1）同增从216年10的2.8下至218年6月-251。3）201.0今下已经了20个。21年半随房产策收，求从民买力购房信都现定降销售下叠融端紧地市开下恒暴房产场热步降一地销下行期始这下从201年5至下降限经了20月周期的度看若地产售L型也本符历周规。历史上房地产销售面房贷和房价指数走势本相同销售房贷和价三者增速具有涨同跌则同跌的特征因此若房地销售企稳，房贷和价有望企稳。即若房地产销售面企，新增居民中长期款模有望企稳，全国房价水平有望企稳。图7：房地产销售下降期一般为一年半左右万平方米 30大中城市商品房成交面积当月值:12月移动平均200200200200100100100100100资料来:图8：房地产销售、房贷和房价三者密切相关30大中城市商品房成交30大中城市商品房成交面积:12月移动平均同比新增居民中长期贷款:1月移动平均同比OED实际房价指数季调中国同比（右）10806040200-0-0-0-0

%20151050-5-0资料来:房地产L型企稳并不包括房地产投资我们认为这次房地或将L型企稳主要指的是销、房贷和房价三方企，而不包含房地产资企稳。首先从房价企房产投资企稳或要经较时间们地场L企要销房和房价三面但不表房产资稳因从房企到资稳中间要过长时传导。其次当前的房地产政首要目标可能是房企实上资若正企需房明上涨但我们认房产场房是L企价不备大上的础所我们的产L企并不房地产资也是今的房产资能是增长从频据看00城住用供面和交面都比去同表更，比增延负长这同样明地投回较为力。图9：100城住宅用地供应面积仍然负增长万平方米 2020 2021 2022 2023180016001400120010008006004002000第1周 第9周 第17周 第25周 第33周 第41周 第49周资料来:图0：100城住宅用地成交面积也仍然负增长万平方米 2020 2021 2022 20231400120010008006004002000第1周 第9周 第17周 第25周 第33周 第41周 第49周资料来:图1：房地产开发投资完成额累计同比依旧为负数% 中国房地产开投资成额累计比50403020100-0-0资料来:，地产企稳继续利好股市表现整体上看，我们认今房地产的销售端和价都有望出现企稳态，有利于中国经济企向。第一房地产企稳有效缓释地产风险延在外下时房市场稳于内济稳向具有重要义过房产场明走地销和房持下为响经运的个大险因现在房产现多稳信们年地产场望现L型稳地如企能有释地产险蔓，也有助国经企向。第二地产企稳也减房地产对其他相关业拖累居建等较为赖地行房地形成了共共的系若年房产业望稳那么地对游居电工造装装等相的拖也减，望形国经向的力。我们认为，地产企有于中国经济企稳向，而继续利好股市表。四、附录附表：近期房地产政策梳理时间相关政策2023/15首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。202