公司投资经济风险部分b

四、投资规划——战略依据（一）三年发展计划在公司正式成立并启动运行后的3年内，计划通过两个项目的开发进行公司的第一次创业，以此奠定良好的技术与资金基础。经过细致周密的市场调查分析，并综合武汉市房地产业发展的具体情况，计划从旧城改造入手，以稳步发展的战略，扩大规模，以实现企业的可持续性发展目标。（二）五年发展规划在初始创业阶段，力求储备一定量未来可发展用地。3年后公司将进入第二个全新的发展时期---五年发展规划期。在这个发展时期内将在原有的基础上加快开发速度、扩大开发规模，保持年开发量在15万平方米~20万平方米的水平。同时销售量保持在10万平米左右。五、投资收益——利润依据（一）投资估算项目投资估算依据（1）项目A：占地约20亩，规划建面实现5万平米，销售均价取2200元/平米，整个项目建设期从2003年7月到2005年4月份，开发周期22个月，经营期截止到2005年4月；（2）项目B：占地50亩，规划建面约10万平米，平均销售价格取2300元/平米；整个项目建设期从2004年1月到2006年6月份，开发周期为2年半，经营期截止2006年6月（3）建安成本参考武汉房地产市场在建及已完成的同类项目的成本、费用水平；（4）地价取城区和郊区地价的平衡值，；（5）各项税费按武汉市现行收费标准，营业税销售收入的5.65%计算，1、开发成本估算（1）土地成本扑地价亿按可10牌0锈万终元兵/丝亩计算，合叫约裂150熟0甜元谅/辅平米（占地）柿，按容积率折增合单方建筑面塑积彻40扩0粮元哲/突平米口（拼2倚）前期工程费岔15策0刘元台/冶平米，含三通搜一平、勘察设锣计、规费、城愉市基础设施配统套费等；页（贞3丙）建安工程费多90躺0疑元导/被平米，以高层钱占拴20肝%认、小高层坡占葡70短%趣、多层鞠占凡10贵%管的比例加权平镜均成本；纠（甚4蝶）小区基础设昨施与配套工程肉12染0险元话/基平米，包括道扒路、水电工程丑、园林绿化工匙程等；衡（义5疫）不可预见费毒2捕0逃元描/冤平米，按土地剩成本、前期工托程、建安工程艺基础配套工程允成本和或的锣2查%执计算；（6）管理费蓝2控0灯元桌/令平米，按建安魂成本串的嗽2债%血计算；慧（视7扭）资金成本张5汽0狼元赌/养平米，为银行胶贷款和融资成矩本，第一个项阵目资金需求量型不大，资金成棒本吃按尚3岁0滩元唇/责平米计算，第远二个项目规模咳大，资金需求轻量大，资金成秃本津按多5县0利元前/识平米计算；敞（衬8孤）营销成本毙10猎0纠元嗽/涌平米，包括广鸭宣推广和销售毒费；（9）税费泪16捷0薪元驴/额平米，包括营剑业税、维修基孤金及交易税费姨等；蝶合计投资成本舱：鸽1900~1搂92玩0膊元不/详平米，成本可障控制午在县190撒0蕉元悦/贿平米左右割2奶、三年资金流暖量计划预测轿根据三年发展隐计划和投资成肃本估算，综合棕两个项目的资谈金流量（见附悔表），得出氧合并资金流量凶情况通如下表：握项目阶合计郑200检3涉年旁200预4兴年矿200净5旬年飘200装6妖年鹊7.8茫9.10勾11.12岁1.2智3.4满5.6森7.8液9.10伐11.12采1.2都3.4货5.6己7.8注9.10旱11.12染1.2盗3.4粪5.6虚投资孟28700戏2010索325器1225喷5205浴1405择2515信2085控1860优2190阔1710园1005请1500趣1200毛1170轰1530歇900互860劈10那A乒9500习2010区325毛1225岔975扣1075木1075危845希600卷750疾490请135蚀B峰19200郑——惕——龟——蚁4230每330贷1440咽1240废1260乐1440根1220英870成1500截1200练1170雕1530书900垂860俊10越收入高32560扁0河0旨200退800悬1000娱1500脆1500乔2800李4500灶2300帝1760向3000凑3000巴3500语3500沈2000卡1000庙200欺A哄10560移——颈——蜘200挡800啄1000西1500抚1500毙2000尽2500级800日260匠B煤22000置——以——瓣——壶——盘——揉——株——雾800垃2000自1500筐1500未3000全3000泪3500搏3500鼠2000黄1000螺200融差额象3860良2010嗽325惠1025咳4405馆405裤1015损585砍940瓦2310箱590尤755吩1500肿1800妥2330搏1970魔1100屋140圈190旺累计臭3860论2010峰2335昏3360毙7765出8170质9185举9770悉8830典6520唱5930逃5175抢3675幻1875泊455唉2425蝴3525饭3385贸3195资金流通图遮（二）资金筹国措家1庆、资金来源与苍运用表隔项目锣合计滋200扛3她年骆200夸4凯年娇200滤5理年磨200枪6携年皱7.8肯9.10洲11.12勒1.2浊3.4安5.6供7.8旺9.10际11.12编1.2它3.4垃5.6药7.8稀9.10汤11.12辨1.2读3.4数5.6斜资金运用午2010碑325哑1225建5205丙1405揭2515木2085树1860昼2190聋1710凉1005爷1500律1200供1170总1530样900铲860睬10叼陕模投资毕2010香325耻1225虏5205之1405狡2515璃2085垃1860侧2190雪1710更1005宽1500协1200尿1170奶1530优900馒860面10弊资金来源食2010馅325释1225润5205宰1405理2515哨2085霉2800魄4500把2300畏1760让3000惧3000览3500疼3500煤2000侄1000煎200体尺甘自有资金台2010匠325壮25灌405河5狡15侄85妹定丙银行贷款椅1000油4000爆400需1000果500榜愧坦销预售收入陷200怖800绑1000壁1500务1500滤2800殊4500贴2300字1760种3000炕3000粘3500伴3500禁2000沾1000窄200鱼资金结余毙0料0烫0秃0合0芳0锤0狱940跑2310械590盛755谎1500费1800闷2330耽1970洲1100糕140庙1902、资金计划战（鲜1睬）两个项目运踪作需资黑金鹰977脏0交万元，其中自洒有资逮金各287咽0尚万元，银行贷脆款木690庙0裙万元；择（裹2浮）在第一个项惯目启动后带来蛛销售收入前资卸金缺口将达费到括356贱0养万元，拟投入伪自有资臂金聪236跑0高万元、银行贷社款冒100蒜0皱万元解决；菜（激3纺）预计资金峰勒值出现蝶在宅200疼4旧年紧1~麦2凯月份，预测达睁到侍520尿5像万元，拟通过扇银行贷催款耐400懒0预万元、自有资区金艰40将5弊万元、预售收扇入留80疤0其万元来弥补资眠金缺口；经（阶4盖）派200铅4赞年能3茂月菌到帝8馅月资金需求斜为快600乏5姓万元，可以投宇入自有资案金葱10晒5队万元、银行贷问款玩190弊0乖万元、销预售扛收依入剩400把0奴万元解决邪；若2004客年支9帆月后资金流为时正值，无资金曾缺口；葡（拘5钓）资金偿还计岭划为皇：准200忌5朱年辛1亏1慕月还挑贷利100健0肯万元罩，衔200脏6样年堤1湾月还屋贷椅400某0毯万元筛，阿蓄3迅月还炒贷俊40坦0活万元们，满5巾月还拉贷伍100劳0生万元赢，韵7同月还汤贷惭50林0码万元，偿还贷封款本金来源于湖销售收入；援利息支付计划柿为号：挣200驴4谁年柔1仆2考月支付利息泉（浅15付0滋万言元涌+20挣0珍万元）晃共鬼35投0办万元紧，法200迟5送年洁1匠2餐月支付利连息晶30两0坝万元灭；简械（三）项目财横务评价鼻1变、损益表及静委态赢利分析（1）损益表拳序号雪项目名称而金额（万元）贝1状预销售收入泄32560颗总成本费用拍28700锣2谅利润总额绢3860骨（征2唐）评价指标鹿A程、全部投资的瞧投资利润欠率鬼=祥利润总裳额貌/滚而总投资号额乎*10授0%桌=3860称/2870磁0*100彩%尼蛮播抢叶抢皆宝阴=13陪.45%迹B泼、项目活销售利润昨率聪=挂利润总殿额紫/创司销售收雅入疗*100锁%勉=3860弄/3256协0*10前0%赵财悦骄略滔肚敞=11.华86%梢才架投资总成本占戴销售收入的比鹊例为涛：庙28700慨/3256胆0*100刃%=88僻.15%发C话、投资回报率丢计统实际资金运作锈中端需察977呜0豆万元资金就可道以启动，叉三年纯利筝润寨386圈0肥万元晋投资的资金回我报率为府：直3860/唤9770援*100%表=40凯%秃，年投资资金垦回报率捏为街13坛%盈左右。洪D需、静态投资回膛收期辆兄静态投资回收无期军T女=14-1+善455/23室30=13.廉2稿，即静态投资绒回收沫期乏26.冬4袋个月。松由于以上数据赛的计算是按假丙定条件计算的惯，其中大部分仿数据遵循会计曲谨慎性原则，织因此项目在实族际运作中有一搂定的利润空间改。从以上各指便标来看，说明或项目开发是有饮利可图的。付炎丰沙2浪、动态经济效换益分徒析哈呜（籍1惕）动态资金流川量（全部投资砍）表伙项目嗽合计烂200茅3干年决200陶4绩年米200叙5家年张200尝6绣年纪7.8新9.10减11.12离1.2违3.4然5.6红7.8闷9.10残11.12维1.2箭3.4利5.6骄7.8刮9.10呜11.12柜1.2嫂3.4斩5.6拒现金流出渡28700衰2010搁325聋1225该5205王1405养2515障2085味1860拐2190腹1710咸1005无1500朗1200廊1170丙1530怨900守860捷10剧A属9500哑2010锡325枯1225来975例1075卵1075如845陈600馒750抱490悄135愤B耐19200座——谁——驼——迅4230纹330俱1440培1240愿1260缓1440艘1220换870局1500漏1200套1170就1530诊900着860同10后现金流出现值绢1952乖306岸1121谜4625抹1212树2106公1695梁1468垃1678哨1272孟726壤1052杏817舱773绑982太561正520疲6拣现金流入蜂32560幻0瞧0稳200般800歌1000锡1500演1500经2800排4500侄2300口1760论3000庆3000适3500延3500句2000迎1000聚200台A鹿10560皂——睬——呢200拔800屈1000潮1500矿1500绢2000所2500珠800续260悦B建22000岔——汁——菜——拾——族——慨——玻——帝800称2000击1500飘1500顿3000极3000奥3500剪3500耐2000砖1000密200桐阀先现金流入现值称0军0般183铁711妈863蕉1256恒1220佣2210为3449纠1711秩1271轮2104煮2043碧2314胁2247点1246浩605恢117平净现金流量堵3860扯2010浙325锈1025泳4405船405讲1015帆585哭940扰2310酿590等755钳1500夺1800愉2330浸1970摔1100正140慌190伯滤腰净现金流量现洋值绕1952聪306述938吨3914砖349撇850虏475耀742剩1771抄439且545谢1052和1226德1541贫1265抄685签85凡111熄累计净现金流蛙量勿3860灰2010妖2335小3360拒7765辣8170财9185胃9770炒8830牌6520工5930州5175棋3675瞒1875们455幕2425丙3525胃3665猜3860吩累计净现金流连量现值攻1952必2258虑3196总7110良7459点8309萍8784炼8042摄6271醉5832姜5287们4235德3009坛1468屈203旁482英567少678埋处闯注：年基准折农现率疗I颈取户18心%慎，据则良2旬个月单位基准还折现率售I车为管3%茄（诉2熔）指标评价降A单、稀累计净现金流施量净现阿值深NPV苹（折现率筐i=租3捷%土）辟=678帖财>0酷波，表明项目在徐经济上可以接俱受；银B总、迹动态投资回收妙期愧T丛=16-1+依482/68堡5=15.匪7孤，即动态回收贯期财为敬31.耽4稳个月；爱3爬、盈亏平衡分房析路（鸦1奴）销售面积盈将亏平衡点及两个项目加权虫销售均价救为使225恳0篮元广/领平米，综合成围本宋为上2870宋0谷万元舞销售面积盈亏苦平衡倘点判=丛总成依本向/税蹈销售均玻价肯=287瞧00/2宅250=12图.7娇5偿万平米黑占计划销售量裕的衣85当%男，即当实际销钥售量达到计划纷销售量月的靠92.6怀%社时，项目达到数盈亏平衡点铅（牵2屈）销售价格盈闹亏点掀销售价格盈亏让平衡篇点阵=脏总成场本栋/腥车销售绵量烂=2870挂0/15门=191想3颤元亭/使平米恋占计划销售价脉格锄的从85丝%扒，即当实际销油售价格达到计僻划销售价格池的泊85卡5联时，项目处于乌盈亏平衡点。搬盈亏平衡分析伏显示当项目销膊售面积、销售首价格达到项目趁销售预期查的截85背5舰时，项目处于超盈亏平衡点。盘由于分析时始提终坚持谨慎性盛原则，因此在肥实际中应该有样较大的弹性。倾六、投资风险岩分析毕“贡天下没有免费咳的午那餐映”想，投资收益高限同时风险也大甘。我们在公司阻正常运作和经郊营期间会面临财一系列风险，鸽这些风险是我饰们应该重点研数究的。对于每喷一个可能出现哥的风险，我们姨将做专门灯的她“周风险减弱报烧告到”扛等系统风险预庸警措施，以获孝取可靠的高回增报。驳1拣、政策性风险云产业政策风险显敢熄武汉市经济发惑展潜力巨大，携在未来几年产浇业经济结构将岛发生较大的变币化。这样因产击业政策的变化已和产业结构的陶变化将导致武午汉市房地产商扯品需求结构的津变化，会对房盏地产经营产生纵风险。对此因粘素带来的风险丽，可以通过成饶立专门的市场期研究部门和专哥人负责跟踪武外汉市房地产市皇场变化动态，野在风险因素产娃生不利效果前铺及时调整投资体策略，避免损锣失。咸土地使用制度御变化风险栋厨未来武汉市将烘出台一系列新晶的土地使用制障度援。臭如目前土地实档行公开挂牌交才易，增加了获耐取土地资源的造机会，但同时足也导致高地价杠风险，增加了泻经营的难度。太对此，可以运缺用阁“耕产品市场法航则液”喜来调整投资策超略，即樱以脸“钳项目寻找土谷地帐”扫的思路，客按拼“燃市场分漂析初—对客户需求分取析扔—筹产品价格分思析达—启市场定享位代—少—惧方案比鼻较拖—旦投标策若略违”群的步骤来进行吼投资决策。踏金融政策变化都风险谅烟银行金融机构拖贷款政策的变余化将对项目正蛛常运作产生不妇利影响，融资移不成功导致项筐目烂尾的事常业有发生。还叼有银行按揭政岸策的变化会对锁居民买房支付爪能力产生很大洲影响槽审批手续过程纸风险伪旦税工程建设过程岩长，各种审批咱手续多，若因俊审批过程拖延稼而导致建设期拴、交易期延长哀，将带来经营招损失。对此我月们将成立由经简验丰富、活动裳能力强的专门片部门，负责审饮批等事宜。付2灿、经济性风险岩市场供求变化总风险违泽旗武汉市房地产浑市场目前还没液有出现明显例的富“范泡兰沫餐“住，低房价带来商大发展空间。袜武汉市房地产沸市场供给和需测求的变化将是该我们投资时机英选择的重要依熊据。这种市场男性风险将由专悠业市场研究人疯员负责。柴3桂、开发经营性券风险览开发时间过长聪带来的规划落烤伍奇哨项目的规划设亩计理念从现时阁对比竞争环境铃来讲，具有一解定的超前性，棋但也仅只是在友现阶段的超前忧，随着市场发脏展的日益加快薯、专业竞争的竟日益激烈，当呼我们的规划在隙比国照覆200错4暖、弓200欺5视、跃200融6匹年的市场态势彼时势必落伍，洁而此时正是项爽目产品市场价距格提升、销售摄上量、利润实榨现之时，落伍哀的规划与强烈牵的经营要求所栗带来的反差就处形成了项目的区规划风险，在励常青花园、斗百步亭花园、荷南湖花园等大贩盘的实际操作委中，其前期规踏划均被一再修席改和推翻，由吉此可见一斑。誉为此，对策如荐下：折·勾项目在具体理晨念形成中，应浪具有较强的层绢次性，以备后良期卖点提升和塑变化。产·折其建筑形态和怜建筑风格要具豪有多元性和兼询容性。雪·适一次规划分期昆设计。弯产品价格性能鹅比失衡带来的尚墙里开花墙外挣香匀骆武汉市房地产课市场纵然有前咏几年的辉煌发过展，但并没有煤出现从量到质猫的改变，这个摇市场仍然是一被个价格制约型个的成长型市场赠，这个市场告甩诉我们，中低碧价房仍将是市仰场消费的主题停，这就是为什扯么经济实用房脾和低价房热销台的原因，如常浓青花园、百步晌亭花园、翰林策苑、南波湾等路；也是高品位聋、高价位房屋陡滞销的原因，疫如都市经典、驱蓝湾俊园、名劣都花园、丽岛辆花园等。我们青认为当市场无索法承受过高的膨单价时，则产祝品在其高性能童上的成本投入援亦将随之失效帜，另一方面，季竞争者众