自治区物业服务收费管理

关于规范内蒙古自治区物业服务收费管理工作的通知为保障物业服务各方的合法权益，维护物业服务市场秩序，贯彻落实党的十八届三中全会精神，根据根据自治区人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理工作的通知》（内政办字[2009]268号）国家、自治区物业管理法律、法规和相关政策规定的有关规定，自治区发改委、住建委结合自治区实际，以内发改费字〔2014〕1029号进一步规范物业服务收费，具体要求如下：一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业（物业管理单位）按照物业服务合同的约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。二、物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由盟市价格主管部门和物业管理主管部门结合当地实际情况，统一制定,并核发《经营性服务价格收费证》。普通住宅物业服务费实行市场调节价。其中，普通住宅前期物业服务费由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。已经交付使用的普通住宅物业服务收费由业主委员会（未成立业主委员会的由社区居委会）与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定。公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。三、各地可根据管理工作需要，在综合考虑物业服务平均成本、人均可支配收入、最低工资标准以及居民消费价格指数等因素的基础上，依据本地区物业服务等级标准制定相应的保障性住房物业服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。执行市场调节价的普通住宅物业服务收费可参考执行。各地应每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时进行调整。四、物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括专项维修资金分摊费用）；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务机构固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。五、物业管理区域内属业主共有的供热、供水按国家有关规定执行。供水加压、电梯运行费用列入物业成本，在制定物业费标准时一并考虑。中央空调收费实行政府指导价，由当地价格主管部门根据实际成本核定。物业管理区域内属业主共有的楼道照明、路灯、地下车库照明、排污设施、消防设施、监控设施及其设施设备运行发生的费用依据实际支出，由业主在物业服务费用内分摊。六、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用，专业经营单位可委托物业服务企业代收，但双方应当签订委托协议，同时物业服务企业可以根据约定向委托单位提取代办服务费用，但不得向业主收取手续费等额外费。七、住宅小区内物业服务用房、公厕及共用设施设备维护管理、保洁、绿化、公共照明等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用价格执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气、用热除外。住宅小区内物业服务企业使用的物业服务用房所产生的用水、用电、用气、用热等费用由物业服务企业承担。八、经业主大会或业主共同决定，在保障交通畅通，不违反消防和安全规定的情况下，住宅小区内属全体业主共有的道路或者场地，物业服务企业可以划定停车位，并按照停车位大小、车辆停放时间收取租赁费。具体收费标准、费用使用办法由业主委员会（未成立业主委员会的由社区居委会）与物业服务企业协商确定。开发建设单位无权出售住宅小区内属于业主共有的地上停车位。九、业主与物业服务企业可以在签订的物业服务合同中约定物业服务费用的计费方式及违约责任。业主交纳的住宅物业服务费可委托商业银行进行代扣代缴，具体内容可在物业服务合同中约定。物业服务收费的计价单位为元/每月每平方米建筑面积，按月、季、年计收，但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。十、在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，建设单位与选聘的物业服务企业应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。十一、新建住宅小区未达到交付使用标准前所发生的物业服务费用，已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业服务费由建设单位承担。但建设单位与业主按照约定交付方式已交付的物业，无论业主是否入住使用，交付后的物业服务费由业主承担。十二、住宅进行装饰装修前，装修人或装饰装修企业应当与物业服务企业签订物业装饰装修管理服务协议。物业服务企业可按房屋建筑面积和装修工期向装修人或装饰装修企业收取装修保证金、垃圾清运等相关费用。具体收费项目、收费标准等，可由各盟市、旗县价格主管部门所属价格认证中心认定。十三、物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。十四、物业管理区域所在地的价格主管部门、物业主管部门应当加强物业服务收费的监督管理，对违法、违规收费的，依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。凡因未按规定进行明码标价、乱收费等行为被依法查处的，物业主管部门应对相关物业服务企业予以相应的信用记分处理。十五、本通知自2014年7月23日起开始执行。原自治区发展改革委、建设厅《关于印发〈内蒙古自治区物业服务收费管理办法＞的通知》（内发改费字[2004]1708号）即行废止。附：物业服务人员配备参照标准物业服务装备配备参照标准

1附件物业服务人员配备参照标准类别人力资源配备指导标准参考配备人数最低标准参考定额合同约定客户服务人员不得低于1人/30000平方米或者1人/300户；R1=建筑区划总建筑面积（平方米）-4-25000（平方米）合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定R1秩序维护人员按建筑区划实际情况，在建筑区划各出入口、监控室等安全防范重点部位配备相应的秩序维护人员，并配备相应的机动人员R2=主出入口数X4+次出入口数X2+（建筑区划总建筑面积-50000平方米）+监控室数X2+2名机动人员合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定R2建筑物及其附属设施设备维护人员根据建筑区划硬件配备的不同，建筑物及其附属设施设备维护人员配备的最低标准不得低于1人/25000平方米，且应配备强电、弱电、管通等专业维养人员R3=建筑区划总建筑面积（平方米）-20000（平方米）另：高低压室、锅炉房、中央空调等机房的运行人员按照国家相关要求据实配备；物业服务企业或者其他管理人需配备强电、弱电工程师各一名。合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定R3环卫维护人员非住宅建筑区划不得低于1人/2000平方米（公共区R4=建筑区划总建筑面积（平方米）-10000（平方米）合同约定的物业服务标准高于定额的按照R4

域），住宅建筑区划不得低于1人/6000平方米（公共区域）合同约定绿化维养人员不得低于1人/10000（平方米）（绿地面积）R5=绿地面积（平方米）^8000（平方米）合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定R5物业公共服务人员配备总额：R=R1+R2+R3+R4+R5附件2物业服务装备配备参照标准类别配备标准维修工具、器材配备1、基本配备：指针万用表或数字万用表、数字钳型表、兆欧表、红外线测温仪、绝缘手套、绝缘靴、高压验电器、接地棒、临时接地线、管钳、锯弓、电锤、手枪钻、套装扳手、喷灯、焊机（焊钳、面罩）、三爪2、为受聘提供物业服务的建筑区划配备：人字梯温湿度计、线盘、玻璃胶枪、电动疏通器、机动潜水泵、皮碗、压线钳、铆枪、锉刀、平板车、安全帽、安全带、应急照明灯、防水电筒、临时电源线、电烙铁、手锤、皮老虎、管钳、施工专用标识牌3、个人工具：电工专用工具箱办公用具、器材配备电脑、打印机、传真机、复印机、点钞机、电话、空调、办公桌椅、文件柜、保险柜、书柜、标识标牌、办公文具、饮水机、管理员服装

公共秩