云南昆明某老年公馆项目可行性报告

云南**·**老年公馆筹备处（云南**•**老年公馆项目）关于建设《云南**·**老年公馆》项目可行性报告前言总论项目背景一、养老产业现状二、养老产业发展趋势三、老年养老市场需求第二节、国内养老产业一、人口老龄化催生养老产业二、“空巢家庭”引发养老方式变革三、发展养老产业是扩大云南旅游市场最好的利器第三节、云南得天独厚的养老资源一、气候资源二、地理环境三、旅游资源项目开发条件、合适的开发条件朴、鄙项目开发目标远第棒三朝章、建设的特锄色与坚持吹第一节、关于冒项目投资企业析介绍恨一、关于项目差地理位置（见票附件图）瓣二、关于项目华交通问题市第二节躬、绕项目建设概况圣、预期目标及摩资金筹措祸一、项目建设栗概况诞二、项目投资杀估计与资金筹窄措转三、弟项目煎预期目标欺第三节、项目兄设计与配套歉一、老年公馆伙设计战二、老年公馆淡区域配套坛三、老年公馆守建筑群体构成刺概述垮四、老年公馆烦管理好五、建立养老购联盟合作体系暑第四节射、创老年公馆项目鬼发展价值的评搂估脊一、社会需求胞价值盏二、公益性价抬值贩三、养老模式忽价值沙四、商业化运拣作价值吧第楚五便节愁、胀老年公稼馆坛SWO式T闸分析一、优势二、劣势三、机会四、风险舒第术四董章、绸市场需求特点四及袭目标市场寺第一背节谜锅市场需求分析傅第二节滨每目标市场分析途一、目标消费祝群体客源分怎析帐烧二、目标消费股群体细分念第三节迹习供给竞争分析扔第五要章倚、遗项目开发原则佣一吹、统一规划，凝合理分部，无护障碍设计原则丧二输、有本身特色架的原则蒙三史、保护自然环帽境和生态平衡帝的原则傅四型、协调开发的已原则赚五筑、最佳保护原阀则碎第六桃章肤、允建设的特色与园坚持学第一节、营造停三种特色登第二节、建设俩、开发必须做绳好三个坚持廊第七章、财务裙分析（略）沉第八章、广告责投放（略）拔第九章、营销吓计划（略）晒第十章、渠道土（略）结束语：前言：祝人口学家预测则，猜201奉0宗年我国人口总快数将脾为陶13.3描9敏亿纯，梅204抓0贯年达到顶爽峰笨14.9喷1钢亿后开始下降确。与此同时顺，开6孔5信岁以上老年人溉口体201畅0炭年灭为盈1.1姨2威亿野、贷204湿0樱年达特到探3.1油2草亿后仍将继续评上升。这绝一升服一降将使中国珠面临人口老龄寿化的严峻挑战很。善郊在此时期，我帽们经历了第一笋代敬老院、养哀老院模式，第截二代老年融公寓积居住德模式，盆到击第三代老年公制馆逃居住模式。啄随着经济的发谅展、赶人民生活水平时的提高、交通疯便捷以及观念助的变化，在一配处地区居住观鹿念已经被打破携，为此老年公历馆市场需求将欧不断增长尸。辅**廊企业作为云南隐本土企业，绣通过资组晃建标隔“险云南若**情养老产业有限暮公咐司鹰”昂，利用无法复络制的舱云南得天独厚改的拉地理气候资源骤和人文文化野资源献，司结合狼我们冠云南育省在车养老产业旱相关弹政策支持辆、茫为棵民办养老机构隆提供努的各良好环境的久平台离下地，镜拟在榜云南枯昆明场市以投资恋筹建颈【暂定名称】刚《巾云南饶**轮•训**趟老年公馆谱寻》岗，为云南老年愁朋友做暗些实事混。贝此次谦筹建撞的《充云南海**归•信**娱老年公馆础耍》建将如成为云南乃至阁全国芝老年朋友铁在铁昆明咳首选的训养些老居住园地卸，波使复老年朋友颐养挨天年。线第一惑章摧吗老总论任第一的节歇碗颈项目背景策一、暮俩养老产业的现朽状晶今天，老年养罚老问题已经成遇为全世界都面责临的难题，在宗两会期间，肖津善因委员曾就迅我国人口老龄屑化和养老问题炊作出专门提案雾，他在提案中寺介绍，预计禁到绢205慰0穷年，我国的老气年人将占总人同口的告近剪2缓4六％，约拥为政4.乐5制亿。货届时，将出现涝一脑对疯2申5堵岁的青年夫妇庄在养育一个孩糊子的同时，还个要照翼料陕4肾位五六十岁锋、俯8忍位七八十岁长寄辈的可能。狮北京市也迫于吩人口压力，更扶是提出异地养所老提议。税胡锦涛总书记认在党的十七大它报告中三处提茄到养老保障问井题，将有老年人环的宵“钓病有所医、老素有所谨养相”貌、揭“判养老保挖障恼”疏、修“竞老龄工初作那”黄等突出地提了掌出来详。郊随着人口老龄摄化、家庭小型办化、农村城市乌化和消费结构计多元化趋势的饿发展，传统家首庭的养老服务踩功能日益弱化尾，老年人特别匀是高龄老人对稿老年养老产业皮的服务需求不帮断增加登。继掘在养老观念上生，虽然老年人揉靠子女照顾仍虏然是我国的主哈要状况，润但欠“颠养儿防宏老走”畏的思想已经淡务化，体现在老愤年人身上，就怪是在何处养老夹，怎样养老问圾题上的新观念晶。殿我国一向是把贡养老计划当作需公益事业来对沃待的，故在推邮动老年养老社爪会化的时候，势总是把社会效每益放在首位。和因而，在养老泳事业投入的企别业就不是太多免，特别是投入发高标准养老服帖务的企业就更膝是少之又少。辽所以，在一般姐人眼中，如此旧非盈利或微利控的产业项目，叉参与的企业也腿相应地少些。帽但是，我们今堡天依然还是能赴在中国经济发惩展较快的城市丈看到，政府与口企业共同推动版老年养老产业浩，如大连：在蛾05唇年岗4费月舟1掠4雀日时至芝2孟2乖日，由大连市陵政府赴日本在席爱知世博会举食行峰玩"捡中国城大连胳周甩"蚂，大连养老产疗业欲借此机会烘全面亮相，开远展养老产业招行商引资活动，霸提供相应的优冤惠政策，吸引辱日方资金合作遭开发大连的养价老产业。同时学，大连的养老弱产业还向东南治亚、欧美等养耀老产业发达的痰国家引资取经路，学习先进的义养老观念。在素杭州，杭州商隔学院产业经济渐研究所副所长柏伍争荣也拴以狐"灭以外地富裕沃的填'习候鸟老绕人备'"廊为目标市场建唤造的杨老年绢公寓，从人本话意义的角度分刮析，为祖大家密确立了超前性罢地指导思想，储它突破了传统府思维模式，把摧习惯上的养老尘理念吐由饿"欢养老送圈终抗"萄变成尽为漠"杰怡养天歌年鹅"妨，立足于让老饺人过一个幸福缎的晚年。老人猾进老年公寓不闹是为养老防老筛来的，而是为鞠享受来的。对庙此，肖善因委恭员指出，中国减的养老出路不劝在于增设多少最养老机构，而倾在于养老服务乳体系的完善和饿建立。顷养老产业的兴堆起及其结构的涂继而完善，不混仅是整个社会眯、老年群体的雁需求，同时，愚也将为我们地敢区经济的建设舱带来契机，只丘要发展路子走写好了，不仅可爹以解决一定的揪社会问题及老俱年群体的需求慕，由此还能带荐来巨大的经济鬼效益。旋二、再养老产业的发辅展趋势住随着社会老龄项化的发展，人蔽们从单纯的家创庭养老，蜕变荐为需求社会化桂养老服务，从蚁以往的功能需裂求索“溪养老院、敬老岩院、老年公寓展、老年公馆急”袍；射到服务需径求奖“矩社区化家庭型卵养老、鹊旅游养老、贴异地悟养老柿、互换式养老搁，赶以房养老鱼等满”晌都是社会闻经济发展洞和人口隆老龄化躺的结果。中国氏目前日益增长庙的老龄人口，胜给衣民营企业于发展养老产业库创造了一个前勾所未有的契机拥。耳三、引老年养老市场杠需求裤老年社区在国绑际上很早就被倦提出，如今，绿美国、日本、绞新加坡等国的氏老年住宅已经锡相对成熟。如瓶美国的太阳城仍中心是愈从嘉196史1果年开始开发建锅设的，是全美汤最好的老年社叔区志。碗兔国际上的老年烧社区体现了老雾年人养老与提凤高生活品质相掏结合，是与养怪老院和老年公牲寓有着本质的击区别，不是老值年人不得已而亩去的地方，而亿是为老年人寻叛求更健康更积捧极的生活提供轮场所。在这里建，首先具备的锣是基本的养老灾服务。包括，沿社区乃至老人傻居住的空间必活须是特别设计晒的，比如无障早碍设计，大量冠扶手的使用，夕门和走廊要宽茶，楼梯踏步要速低。医疗服务伏和紧急呼叫系蓄统要完善。另贯外，居住环境匹必须适合老人灾养老。即老年徒社区一般远离吃城市喧嚣，能蜓够有山有水更我好，绿地面积店大，负氧离子乡高，空气污染幕指数低。要有放老年活动中心蜜、老年俱乐部现、老年图书馆老等，使老年人廊能够通过各种撑活动增进相互蓝之间的交流和晕沟通往。矮粱第二节、甲国内养老产业破一、省人口老龄化催寨生养老产业称目前世界多数祸发达国家已步亦入老年社会（药按国际标准）拉，我国总体上疗也已经步入老稿龄社会，人口峡老龄化已成为娱二十一世纪最猪大的社会问题骨，这个问题也械同样困扰着发呢展中的中国。唱在西方发达国宫家，老年人是太最悠闲最富裕跨的群体仰，货“微享受人生从退舱休开持始随”堂的观念在西方滴国家日益盛行聪。在我国，退逢休老人也是有庭史以来最富裕谎的老人，尤其煎城市离退休的劣老人，享受的闸福利待遇较好誉，对生命的珍混视程度高，不刮少老年人为享和受生活，延年怕益寿，对旅游己、养老、保健透、医疗上的投躬入越来越大。寺据嫌全国老龄委办赠公室统计，老划年旅游人数占蚕全国旅游总人鞭数方的森20养%翅，由于思想观炒念的转变，对隙养老生活质量帆的要求也日益紫提高，养老需悉求日益成为增避长强劲的消费圾市场。上二、滋“盆空巢家睁庭惧”微引发养老方式糕变革冶据调查统计，本上海搂市绳26失4拿万田6爷0悲岁以上的老人者中，公有睡10占0毫多万空巢老人企；北惧京拖17曾0扑万个老人家庭由中，去有穷34载%朽是空巢家庭；市天津灾市寻13搂0翻万老龄人口中倍，空巢老杏人症6崇5所万，占老龄人卧口总数起的咬50践%挪。空巢家庭的蚕增多，使传统汪养老观念受到怀挑战，引发了滋养老方式的变理革。旅游养老虑正在成为一种暴新型的养老方管式，它既满足敞了老年人旅游环的需求，给老歇年人带来了精切神的慰藉，又象免去了老年人欢琐碎的家务劳轨动，对不少老垄年人有很大吸射引力，尤其深资受利“绒空巢老洋人农”物的垂青。清华栏大学最近对我爹国露1羞4然个大中城市的土在家养老老人养的养老意愿调咳查结果表明，息愿意去养老设贤施（包括养老绑院、老年公寓肝、旅游养老基坊地）养老的老怪人暮占运37乳%家，其中多数善是肢“至空巢老茶人足”村。空巢现象在弃中国的日益普洋遍，让越来越受多的老年人脱酬离传统的家庭六式养老方式，它进入到专门的回养老社区。锤三、怖发展养老竿产业蚕是扩大云南旅姐游市场最好的颜利器拴发展养老产业而，可以有效带翁动地方经济的雹发展，以美国缠为例，在美国析，老人退休后泉纷纷选择进驻浪专门的养老社兰区进行养老，凡他们俭多年积累的财昆富在居住地或画投资或消费，约极大的促进了捞当地经济的发萝展。美国南部脾阳光地带的佛粪罗里达州把引境进退休老年作辱为一个战略来窜实施，该州提阿出的一个战略铅性口号是：要郑使美国所有的廊老人都到佛罗界里达来。大型倚老年社区棕梠俭树太阳城的建欢立，吸引外地坑退休老客人记10临0塌多万，使该州恋经济发展的速党度位于美国各宪州的前列。雪老年公馆的建及设使用对释养老蒙产业映和握旅游业的促进感作用非常明显载，辛它是魔是吸引和留住说旅客的最好方丝式。许多测老年朋友乘在一个目的地皮（养老基地）饶停留的时间短始则几个月，长车则数年，每年摸，有很多云南丑本省其他地区桐的老年朋友来桐昆明探望子女邀和亲戚朋友，逗他们一是向往案到省会城市看陪看、住住，谊二是；升解决了与子女灶团聚，实现子尝女尽孝和与亲亚戚朋友之间的锡情感沟通，蔬同时困又可满足坏他们对当地人恭文文化了解的飞需求。康第挠三稍节歇、云南得天独真厚的养老资源一、气候资源化云南米：士四季如春的温稠和气候最适宜摩养老，对择地越养老和旅游养赌老者来说，气如候是考虑的首慈要因素。云南名是世界上少有笼的气候王国，字大部分地区冬机无严寒，夏无直酷暑，全省年焰平均气温在笛13晕°C耍——叙21弓°C汇之间，温差小散，湿度小，空程气清新。因此拉气候优势是云窑南发展旅游养姜老最显著、最功有利的竞争优城势，也是其它枪地方无法复制粪、无法模仿、规无法替代的优计势资源。乔昆明欣：掠位于北慎纬笑24°2克3杜′盲～获26°2晃2展′呀。东析经废102°1茂0顶′锡～歌lO3°4蔬0董′签间纱,雷南北长约构21旺8俯千米瓜,趣东西宽约康15都0期千米招,呢处于滇西横断惧山脉和滇东高傲原桨间吨,妥可以称之为一健座高原城市。察昆明绝大部分岗地区的海拔雄在叙150觉0充－经280餐0座米萄之既间土,断市中心区的海能拔奶为研l薄89夕1豪米伞。属于低纬度丽高原山地季风爷气哪候汤,叼素毕有摸“堵春纱城止”开之鉴称矮,涌气候宜舰人腥,妻冬暖夏凉。年应平均气温为罩14.邻5美℃摊,伴一年中最热的驾一般蜻是害7蔑月刘,什平均气温为引19.编7浸℃矛,回况最冷的时间泰是师l夺月棚,诞平均气温巷7.墨5普℃滥,扛年温差仅省为窄1润2鼓－年1疤3御℃课。同公时拍,饺昆明出现绝对庸低温和绝对高途温的次数比较拘少督,结持续时间也不改会病长死,瘦所以四季的界师限不很明显。事除了气温适语宜纺,虹这里的另一个币气候特点是日碰照时间冬长误,规雨量充强沛委,嚷温湿适度。正斗因为气候的原园因炼,冒昆明的旅游业虽发展得很继快导,植它是冬天避寒跌、夏天避暑的柏好地方，是最梅适宜人居的城辱市之一。二、地理环境舞云南地处西南肥边境，有丰富眼的资源，长期鞭以来，有植物昨王国、动物王殿国之称，并且孙具有丰富的温陵泉资源，云南谦发展旅游养老叶的另一大优势肾就是温泉种类窃丰富，温泉是婆宝贵的医疗和筝保健资源，丰驾富多样的温泉毅对来云南旅游轮养老的老人来寇说是一个很大铲的吸引点。三、旅游资源怜1衬、相关旅游数阿据丛据云南省国民舱经济公报统计蝶，裤200牺4吨年，云南省旅羡游业较快增长槽。全年接待海组外游耕客偷110.衬1漆万人谎次兔,甚旅游外汇收麻入斤42问2军亿美胸元转,堵分别比上年增瓦长蚂10.1春%辉和营24.2座%灵。接待国内游率客平601骑1饼万人截次歼,随国内旅游收科入贪334.膜1童亿似元戴,搬分别比上年增桃长胆16.3茧%橡和晕20.1支%危。全省旅游业年总收矩入浩369.2茶7丈亿概元梨,析比上年增攀长名20.4浸%孕。定2解、旅游资源浅漂析探云南得天独厚雷的旅游资源对争老年人非常具昆有吸引力，云码南是众所周知耻的旅游大省，乒拥有高品位、编极具特色的自驱然旅游资源和绳人文资源，老卧人出门旅游最淡怕长途跋涉以座及严寒酷暑，浑云南众多相距席不远的旅游城争市以及旅游景孩点，将温和的犬气候、美丽的已自然风光和独优特的民俗风情静完美结合在一鱼起，极大的迎暗合了老年人的学旅游特点。项目开发条件症第一节装、祖合适的开发条酬件幕一、胸中国已经进入趋老龄化社会，即全国萍有钉1.4忆4卡亿老年人。农二、怕昆明提前全喇国服9杀年进入老龄化昏社会，已有老颗人毙7哈0孔万啄三、惊国家对老年产茎业的支持规。疗胡锦涛总书记姑在党的十七大盈报告中三处提盈到养老保障问介题，将陵老年人删的左“硬病有所医、老汤有所题养悟”绝、制“串养誉老保圈障辩”构、屡“斧老龄工扛作昨”狐等突出地提了讲出来，称这也是斤建党以来党代睁会报告的首次小。来病有医所以如以何来医，养有既如何来养，这忠正是我们从事漫老年散事业烟的企业来讲，甲提供了难得的岔机遇皇。茫四、暖云南省目前尚毙未雀真正货出现一个上规泻模、上档次的闹养老基地。庆夏去大连，东垒去海南已经成施为老年人首选摇的养老地载，怪妥而营昆明盘龙区金灌殿区域所处的猛特殊地理位置懒相比昆明其他持区域地理环境昆更填得天独厚，更昏适合人居。廉五、匀本省市州老年拆朋友到昆明来角居住，哥选择狱老年公击馆窗，公是让渡老年人花最少浆的钱，实现捕既侍旅游又养老不组二之选旗。悔六、疯云南昆明复现有的良好人影文资源、自然魄资源、获气候膜资源等乐七、拥有全国性网络用户功近稳4酿万人，云南客漫户滑2迁万人，为建设逢《谱云南督**不·往**魔老年公馆差》提供傍入住眯条件员七、谷国家对老年产丑业的支持，让软民办老年公寓姐有了一个相对粉宽松的发展环自境。胆第二节芒、两项目开发目标往一、建设成为资云南老年期朋友晶养老咱的首选地。姨二、建设成为脸云南养老品牌冻及服务的典范辣。丰三、发展成为柄云南第一家连座锁经营的养老父机构。献四、依托金殿额、世博园、云百南野生动物园贫成熟旅游圈，项按驶一纵一横的罩宣传思路，吸扫引本省中、老薄年客户入住；弯1鹊、虫从纵向上来说服，深挖姿云南的历史文别化，做足绸民俗民风的文岛章昼，保持并发扬料具有地方特色纳，民族风情的白原生态旅游文编化。结合辈据点，辐射、港扩散周边产业全共同发展。供2蛛、轰、从横向上来揪说，利用秒盘龙区金殿板金块擦分布着遭的世博园、金夫殿公园、云南辩野生动物园、桐当地农家乐信这一旅游线路纤，以及歇金殿板块煮所拥有的良好下地势环境，建申立具有现代气潜息、裤既烂适合年轻人缘探望父母所需骡，又适合老年脂朋友长期居住健地老年公馆，恼打造成为新兴警养老摄项目稍，溉既齐解决把老年栋养老问题，航又累解决树了物父母与子女之蚀间的沟通问题阴，符合社会和站谐发展下观枯。鸦第兄三高章、项目块建设号分析截第一节、关于耐项目投资企业犁介绍绒200徒6完年抛**盾企业成立，拥悲有昆明影**倦商务信息有限漠公司和码昆明基**秒网络批有限蛋公司，法人代挠表疾**量。纵**寒企业绳是国内第一家鸟从事异地养老耽信息网络服务惑企业观。惰公司在昆明市涂中心拥奥有均60尺0吼台大型网吧上训网经营服务。砖目前公司与全堡国疯300撑余家僻老年公寓保持忍长期合作伙伴完关系。秘公司业务涉及辞异地养老、麦互联网服务、妖电子信息技术超、生物安全捏指纹普识别系统等多迎个领域，现有博员工鬼94削人，核心技术就人愿员乒2围0歇人，管理人地员很7根人。虑**狭企业纠成立以来，连陪续份6管个月业绩增长袖超蔑过度5趋0懒％，保持高速体度的发展。眯200秋7马年华9摘月倒**岁企业犬被云南省电视皂台、云南省工毒商局联合举办旺的款“斯云抱南妨31宇5闻栏谅目便”陈评爪为挤“巡3.1宅5逼电视展播上榜爱品型牌孕”推和别“揭200调7勿年诚信经营企棍业尺”贿。梁在中国，脉**学企业累作为柔服务于老年产予业机构、团体忆、事业单位的外运营商，平用最及时、最守热点、最全面输的养老产业资芒讯，分享给佣全国老年订朋友。环**灿的目标是：个“痕搭建尾云南季养老平台市的臭№鸽1如”豆企业有法人询代表妈**浓有策1衡0今年旅游地产薪、设I递T予、管理咨询经完验，意有橡4辛年多的敢专项老年产业夫成功运营跟踪拳案例。他所提麦倡的甜体验式度假型岔养老模式形已经在国内老边年公寓茎中蜓使用刮，目前仍公司糟将养老添产业甜与爷互联网徐信息笼结合，开创御了熟养老润的辫先河范。恰一、关于项目竭地理位置（见妻附件图）止项目平地处著名风景梅区金殿国家级厌森林公园位，具体位置贺在巧昆明市盘龙区凳龙泉办事处源援清村委会清水疤河村姿（云南野生动绞物园路口，属承昆明算市东北郊的鸣之凤山麓，距市侧区村7纵公里谅，距离云南野业生动物园步行诊只需面5斥分利钟、距离世博提园禽1味公里乒、毗邻高天流婚云别墅区，是趋养老的最佳场堂所。糟二拐、让关于项目卵交通制问题悼市食区饥1享0证路公交车直接点到项目地（市恨中心云南艺术最剧院至野生动阀物园门口）翼分析结论：绝云南省及昆明铸市裹旅游资源丰富练、文化底蕴厚刃重，气候、自给然环境条件较席好，开发前景结广阔。根据现蛙行们状况牌，充分利用现爆有资源，问先期打造养老飞产业侍，蜡有利于带动周纵边产业发展，式为从地方慰经济效益花起到发展战略当目的滥。访第二近节询耳邻项目踩建设肢概况坟、摄预期目标里及资金筹措水一、项目泽建设全概况断1睁、距鹰拟建项目名称成：丘《慎云南指**盒•踏**烟老年公馆伙》丽2桂、拟筹建印资金投入街企业名称卡：号云南渴**悔养老产业有限墙公司阀3朋、锹躬拟建项目地点馆：绿昆明市盘龙区解龙泉办事处源兰清村委会清水毅河村舞（云南野生动滤物园路口那，见图彩）骨4跃、项目用地：幻综合用境地眨凶5粉、亭土地使用权证吐号：昆国用呜2004填年第哑01514粱号侨6守、构灾拟建项目内容敌：尚高辜层电梯央老年公住馆侨阵、客户接待中喝心、休闲娱乐思文化中心、康蛙复心护理中心（药老年封康复蜓护理尊中心可）假7蛾、仇艇规划建设期：拣2侍年孤（家预计穷200族8以年赢7虹月冻第立一期山建设碧，上0相9少年斜1柔2填月完工男使用宪。陕200晓8选年需12库月爸第二欠期星建设贫，议201那0直年刮8叉月完工蜡使用污）朋貌8惰、假横建设项目规模紧：占地面积纱20结亩姿（通13336.法4艘1宗平方米）门9耍、建筑总面积肉：诸53344喇平方米臂10钞、户型结构：缝小户型，面积湖25斥-拦90咸平方米愤11镜、驰规划房间得：礼800苍套（不含公共正娱乐休闲伸设施蹈用房面积粉），服1苹2凤、本容积率鸡4总二、捧项目掌投资估计与资某金筹措条1壤、投资估计：顺项目建设总投鹅资为扭1坐亿元。呼2阻、资金的筹措嫌：界1胖）、遥自棕筹做资金进入和2吴）层、派政策尤扶持宗支持霉三狼、露项目裤预期目标：孝以金居养葛、康复卸护理等养老服怠务为前提，以丸人与自然和谐绸相处和现代化劣生态疼养老为主题气；乏以健康长寿、荐造福社会为目贝标；依托介金殿世博园和讽野生动物园烟为项目起点，估打造成集养老机、区域商人文文化罚、老年主题会窜议、老年作品沟展览等多功能臭为一体的养老种地论。以离体现当今社恒会摊“套老有所养、老谷有所医、老有控所乐驳、老有所为、陡老有所教、老屿有所学携”张的中心思想，座让老人活得开殊心、活得快乐蛛、活得健康长撤寿。安以卸创造出优美自岸然环境、专业黑科学的拆康复晴环境、清新别皂致的休闲环境拜、温馨舒适的慌人居和谐趁环境抛为彼目标网，尿为遣促进厉云南昆明推地方怕养老叮经济繁荣畅做出贡献稻。谢第三节、项目惧设计与够配套多一、醋老年公馆械设计获采用烦庭院式家庭化透养老泻社区概念架构狂，暂采用朱**傻企业自主开发喉指纹心识别管理系统复产品管理老年泰公馆（勤TCP/I孝P缎协议波联网），斥区域内充分考扰虑无障碍设计星，努整体养老社区帮实现信息网络韵化管理，方便章老年人与子女奶之间的信息沟世通理念，安防坚采用智能化管第理系统睁。建筑特色采号用送高丛楼层，大绿化甚的设计胳，烤风格住呈市民俗文化与召现代剩建筑相结合的记设计繁。杯让入住到这里恳的老年朋友既坛感受家的温暖啦，又有入住星烧级酒店式的体布贴养老服务妄。普总之，这里是蚊高品质的养老舱居住醉地燃。穿二妹、催老年公馆脚区域配套拥服务今功能丈便利店谱、洗衣、加康复护理中心漠（按摩中心）会所：缘①援、每云南民俗文化利展示厅洲：这是老年公店馆的文化核心誓部分，在建设菠老年公馆中首侨先提出来的，状它和康复护理扫中心一样重要浩。康复护理中罚心是解决居住四在老年公寓的镇老年朋友就医骄、康复榜护理它的问题槽。雾云南民俗文化袍展示厅是解决拌居住在此的惭老年朋友文化鞠需求鱼问题环及居住失环境层次促提高宵问题慰。僚云南民俗文化费展示厅尽在未来扮演鸽定期见和不定期瞎举办各类老年击性辈艺术展、承担爪各类老年性会针议活动所需。匙建筑空间要求敏空间要高煌、墙裙周边大急量采用中空玻历璃。云南民俗求文化展示厅设抹在公寓一楼前燕庭浑。营②索、潜餐厅轿：民以食为天递，就餐降是会所必备的穿功能，目前设歼置有两类功能槽，壤1剑、打造照特色漏生态阿餐厅湾；丹2捏、按替社会介性强养老家庭化的土指导思想，锯为居住在老年手公馆的老年朋奋友提供有偿醒送餐服务，解江决老年人不方斩便做饭菜的需顷求，实现按需晨送餐服务。急③目、休闲娱乐设短施：响健身房纪、裳桌球室、乒乓抄球、棋牌室、缩麻将室愿、哭阅览室帝、僻KT胃V雕、扶老上网教脱科室、而茶葡吧仪④占、商务设施：竞视频会议室、黑商务中心渔⑤轧、完老年交友俱乐敲部叉：雀居住在老年公奉馆的老年朋友生，我们分为两甩类；一类是年厦龄还不大，身拔体健康、精力崇充沛的，报第守二类是茧到老年公质馆康复养老的征，不管是那类津，我们都会经蜡常性的组织各链类互动性的活面动，来使居住溪在老年公馆的联朋友们不觉得寄孤单，因为我命们年轻人就在紧他们身边。衣其他设施：哭名牌电梯，狮指纹门锁及指拌纹门禁系统，辈智能化安防系达统、垄橡胶缓跑道鹿、宠物区、室蛋外锻炼区姻老年再创业孵累化区脖：绵本项目册是每在开发的过程已中，看到很多临老年朋友离开愉了自己的原素岗位，还想发斧挥余热，为社描会做贡献，所敏以，本项目拿俭出适当的空间恐，为羽他们而设立镜。密研三带、恭老年公馆昏建筑群体构成斑概述图1病、开虑《配云南疯**校•矿**嘱老年公馆介》哥高嫩层乌建筑群速，闹按四星度假型热公寓节标准或跃五迁星老年公寓标雪准建设。2、裙楼部分蹦1终）、麦老年限康复护理中心乎：亿中心设置兄疾病诊治中心谱、疗养护理中物心、营养膳全食研究中心。颜设立每位字入住老年朋友贞健康档案，定诞期进行全面体划检；免费保健扰疗养咨询；免参费参加有关的总保健讲座；设厨置门诊、化验磨、急诊、观察懒病房、送医药头上门；益并敞与肃地方侵医院合作饶，做到际全天候救护车哨及拒值班服务，深实施援“号小病不出门，沸大病不误诊，桃急症及时救，病慢病可疗养，俘事事可猪咨询钳”茫。尊2润）、拴体育凭区域：导橡胶缓跑道这、宠物区、室剑外锻炼区翼等。瓣3沿）、律会所：抢云南民俗宾文化展示强厅、莲餐厅、商务中锁心、痰健身房、岔按摩中心、向桌球室、乒乓保球、棋牌室、没麻将室、尿扶老上网教科归室被（电脑）、阅肥览室、涨会议室、酿茶樱吧喊、犯老年由交友俱乐部等斗4范）、老年再创食业孵化区眨：蹦（引入各老年奶协会、团体、扯老年再创业团校体入住）丑四辱、峡老年公馆揭管理音《依云南店**罗•座**喝老年公馆坛》管理将酒店挽式管理服务引亡用到老年公馆疫管理旷模式中去，聘婆请专业件酒店式物业榴管理咨询公司扇为老年社区提锄供商管理坏顾问半，能云南拌**毒•椅**剃老年公馆借》经营星按昆明市当地秩地方政策、法偏规痛实施精，愿老年人其他芒意愿弓要求负责处理码旧房出售、租副赁、医疗保险灿、巷养老保险等赤按相关经营许众可代为办理他。袍五零、建立饲养老任联盟合作体系键通过含已经拥有的养羊老植网络体系的建倍立，羞结合品**墨企业燥本身乳异地身养老产业的优公势，为全国养螺老机构提供互姜换式养老居住符的便利，使其屯在旅游养老联蓄盟合作体之下龟的老年机构，弟享受经营资源疗共享。割第四策节狭吧老年公馆蜻项目发展价值闸的评估昂拟建的役《蹈云南扫**雕•粗**敢老年公馆惨》矮开发，既要求球被开发资源要税有很高的利用阔价值，也要有纺可持续发展的颜价值，同时还测要求具备吸引停、容纳其它配巨套设施和功能机，从而使其才户能具有更高的变实用价值。同亲时，要求在能柏耗上要有最少祝的开发投资，更最短的建设周冶期，以期达到向使用功能最大榜限度的发挥、沾投资回报快，匠经济效益高的钉目的。天从泽《谜云南市**冬•压**荷老年公馆鱼》砖养老的创建里讽面，调查研究凶分析，得出以绳下几个利用价日值：瞒一茂、捕社会需求价值熔；个即留养、钞乐、务医这是人之根本，串按现在社会发休展需求，居住忙环境、医疗保冲障、安养晚年涝等多功能为一贫体的养老社区供，将任《士云南掉**寨•踏**碌老年公馆价》否塑造成斗云南乃至全国领老年人养老居芹住扩的典范。用二单、盲公益性价值然：鼠从事老年养老蜘产业，既符合义中央、地方政炸策，也符合老爹年朋友市场需蒙求，老年公馆余倡导以低利润户导入点进入养脸老市场，批造福老年朋友湾。暮三、曾养老模式谊价值丝：符老年公馆是第顿三代即老年公疾寓后的新养老蜘居住模式，压它所要求的不逃简单是居住问慧题，而更多是截考虑人文环境踏，气候是否适鲜宜与，且具备在大仙型生态地理环比境中，而这一介切在金殿区域旦都具备。铺四、商业化运灵作价值竭：糠通过本项目的漫建设，能有机匠的费整椒合忌**罪企业网络专养老，为未来拌形成实体化的蚁连锁经营做好群了铺垫熟，企业发展了院，当会考虑修狗建更多的戚**键•弦**免老年公馆，目近前华调研托考虑在石屏隐县狠异龙湖畔建设意《石屏趟**踏•脖**考老年公馆》成第鸟五扩节乖序老年公馆峡SWO蹲T赤分析一、优势碑1驾、通过两年的无经营运作，衬**废企业线在昆明初步建斗立起了一定的威企业知名度，赖并且通过各种宇公关活动、公喜益活动，树立逝起了一定的企颈业信誉度和企庙业美誉度，为旬**承企业助投资组腹建叙“许云南址**惯养老产业有限币公司吨”报建设《吩云南号**陵•料**晴老年公馆锋》邮积累下了宝贵恭的品牌资源。撕2牛、经过两年的轿运营，缸现木**唇企业说拥有了一定数触量的稳定客户淹群，为铲《简云南战**尼•涨**叫老年公馆折》归建设后的市场滔积累了趁客户资源。魄3双、博**乓企业陪拥有一支策划妹养老究项目挪成功经验的团毁队，熟知养老称产业市场。有志了这样一支优短秀的策划团队填作后盾，为浩《倾云南州**疑•俱**虾老年公馆大》往养老项目眯的建设提供了醋保障。腰4壮、云南拥有不锡能复制、不可裳再造的绝好自书然环境和气候痕环境。尘在今年大半个容中国都在冰天况雪地中时，疤昆明群得天独厚的气瓦候条件和迤逦傅的自然风光，秋是吸引削养老群体伟的有利条件。晒常年晕平均气温为煎14.肥5份℃界，气候温和舒且适，非常适合径养老产业的发铸展，这是本谱项目优于其它友养老项目的重睛要条件，优异规的气候条件有诊利于项目开发支更广榆阔的市场前景照。达5早、良好的姓区域仓民族文化特色铜，赋予本项目逗独特的生命力青。大规模、秩高品质再辅以顶浓厚的民族文茶化气息，更成贞为本项目吸引很人的一大亮点葬。二、劣势冻1屿、公共基础设谎施配套愁是肤项目开发建设速的需求。誉道路、俗供电愁、供气置系统、给排水诉系统及排污系猜统等各项基础流设施建设指标习均不到位盆，墨需要政府部门遍协调解决，辽政府部门对本振项目译给予亏的政策轧扶持装有剂多大办现未知鸽。胃2霜、头现该区域的道辟路不好，给乔老年朋友带来窃影响。拍3嗓、罪该区域整体性强宣传不够，即丽使有，也是一松些地产商项目号性的宣传，没演有老年养老的贞居住概念货。盯4膀、血周边配套服务温差牢，没有良好的索购物和生活镇配套际环境撒，长时间居住并会产生枯燥请。袜三、机会诸1尘、柿国家及地方政蛙府对桑老年养老产业旅的大力支持，冲是现在企业进丧入既绝佳时机。载2桃、器本省还没有一级个项目的规模起、环境与本项抗目媲美。停《希云南艺**倦•气**部老年公馆稿》料将成为云南养敏老产业蜂的品牌，西能响容易吸引到更蒜多的客户资源山。英3蜜、全国养老产呈业大的发展趋孤势，给项目的筒开发运营带来堂了前所未有的锈良好契机。抓悄住当前的人口涌老龄化以及养章老产业兴起的该时机，更有利今于将绘《械云南嫌**眠•烈**而老年公馆诵》打造成艇知名免养老称品牌。四、风险水1竟、风项目手续办理捐通道不顺畅。照在办理审批手然续的过程中，盼有可能出现手右续办理一拖再踩拖，或者手续倡不被批复的情冶况发生，这将攻会严重驱本项目的具体耳实施讲。纷2酿、连规划与实施脱梅节的风险。本甲项目由于冶市场特定人群胸特殊性卖、退故可能出现周忽期长，雾容易造成具体怜实施不能严格书按照前期规划牺的设想怀及思路完成建她设，这种情况翻将会导致最终号建成的项目与余前期宣传、构粒思幼相对灿脱节，有可能嚼导致项目的运旗作失败。陵3鼻、礼昆明在养老服百务市场上存在议一定数量可以击提供类似服务好的机构，它们扩提供的养老服毕务必然会对人集们是否选择提《搜云南蜻**钻•仰**神老年公馆坑》禾这种高品质专倦业化的养老社槽区产生一定影糕响。土4共、浪由于缺乏周边援地区数据，无攀法分析周边州粉、市、县的消辈费能力和对养成老产业的认知赠度如何，这对且于梅《枣云南浸**堤•撕**浊老年公馆冻》申的建设级会突造成一定的压勇力。询分析结论：泥该项目虽然有螺一定的风险存行在，但在整体望看来，机会大右于风险，合理驾规避风险，利返用寒**孝既有客户资源门，撒又有巾先期宣传原则宜（沿公司现有屈网络客疲户覆4在万络、融云南折老年客驾户孝2沿万逝）主的优势，势必畜能在养老产业此中出彩。宗第谊四喝章、荒市场需求特点岩及发目标市场雾第一盆节汁源市场需求分析军人口老龄化程域度的加深，致如使全社会正在勤面对着一个庞践大的老年群体习，老年人的养材老问题已成为呈整个社会亟待慌解决的问题，区在昆明走建设跳《伪云南静**剖•痛**穗老年公馆芦》爸，移从气候来讲，柜昆明适合人失居绞棒，从养老角度授来讲，在某种孩程度上无疑缓奖解了这一社会玩矛盾。叮随着生活水平爹的提高，人们恳思想观念上的轧变化，老年人教对晚年生活有宣了选择的权利剑，追求健康、酱享受晚年生活程成了老年人的济一种生活时尚朽。每一位老人安都希望能得到犬生活上的照料角以及心理上的焰慰藉。生活节涛奏的加快，也独导致部分子女烧对老年人生活桂、身心上的照沟顾不周晨。在云南昆明辅经营养老产业北，也将为这一皇部分老年人奉建造老年生活狭的乞富祉劈。就第二节祸顺目标市场分析嫩作为惊大钞规模，多功能榨组合的愚养老项目晚，其消费具有制广域性、常年煌性、经常性的锯特点，其市场真面广。读一猎、目标消费群钻体客源分析鞭黎（限定为波5池0庭岁以上顽中、老年客户良群体路入住纪）俱1带、养老、探亲道、休闲、康乐否、居住等性质装的客源战（锁定面昆明及市、州灵老年朋友）龄。耍随着项目独创窑经营和运作，脂这部分客源所扒占比例将以时敢间的推移有望活呈成倍增长的巡势头。输2棕、休养、度假竞、购物、观摩岛性质的客源迁（锁定外省客顽户）滩随着项目的进晒一步开发，设丸施的进一步完遭善，切实做好犯配套接待，在吊服务质量上、逃居住设施的特托色上更上一层坝楼，此类性质咳的客源量将会怠大大增长，并母将成为稳定的邮客源，对项目胳发展起到重要据的作用。播随着项目特色经的进一步开发腰建设、品牌运俗营运作以及恒各项保障措施卖的推陈出新，蠢区域外延拓展抵，客源市场将尾跨越市际、省涨际球，促进经营发分展走上良好轨否道。直二滋、目标消费群饲体细分更1顷、空巢群体掩（蛇老年人在云南坑其他地区而渡子女在秤昆明干工作或在罩外四工作者）功这类人群是经穗济收入、文化凡素质较高的手老年人久子女，他（她筋）们一般工作展较为忙碌，缺猎乏足够的陪伴邻父母、照顾父勿母的时间，但调他们非常孝敬倘父母，关心父唯母的老年生活沃于身心健康，职希望父母可以祝在一个适宜的罚居住环境中安蹈度晚年致。这类目标顾议客群抬有统为丢父母借支付岁老年公馆悄入住肿费用雪的贷能力。纳2籍、枕本土及周边也老年群体：代这类人群狱有一定收入、诵不喜欢锻城市中心区的标喧嚣生活环境店、追求安逸平市静的老年生活旋的退休老人脱。这类老末年贪人也许收入并冷不丰厚，但他条们对于养老生非活有着自己的错追求，老年公踩馆层正适合这类顾蛮客群击。友3提、政府机关退颜休人员、企事译业单位退休人亡员群体及这类人群文化霜程度、收入水串平较高，有一逃定文化素质修姿养，也决定了玉他们对于老年贺生活有着较高畜的追求，他们墙不但希望自己业的老年生活拥慧有较好的医疗扇、家政等服务毁保障，更希望喜晚年生活能够享丰富多彩，满邻足其物质和精尊神的双重要求苹。同时，这类胁顾客本身经济停基础丰厚，可询以独立负担起绢入住老年公馆紧相关费用揪的纹经济能力，一竿般不需要子女会的经济支持，贿故他们在奶选择老年公馆烤上具有更大的埋自主决定权。贫4肝、巴异地、候鸟度鸟假养老群体鹿这类人群自身镜或者子女有一承定的经济基础划，喜欢长途旅蝴游度假，有一窑定社会活动圈愈子，可以通过奴自身带动其他调周边朋友加入辰到他（她）的村活动圈中。捷第三节折济供给竞争分析脸虽然老年市场屯的前景广阔，紧但播在昆明式要打造的这一容旅游养老地目拐前袍还属于超前秩。拟建的帝《锄云南镜**头•欠**临老年公馆率》复几乎涵盖了叫传统地半产全部功能甲，就目前炸区域市场看俱，并无强势竞番争对手。哈本项目的创建制在整体有序开姑发的基础上，猴通过陆项目设置、炼环境营造、舒功冤能配套、设施罚健全滴等方面主题穗高效境发挥躁，抢占市场制涌高点。复第腥五米章踏、习项目开发原则撤一、蔽统一规划，合乞理分部倒，无障碍设计博原则映《云南病**断·切**辽老年公馆》情建设工程，是门以专业特种服脖务、特色服务泼来满足养老需眉求的一种养老膛产业史的开发项目烧。讯所以位首先要为广大半需求者提供其认具有应该享受旗价值的资源，晚在功能设施上改要尽可能考虑羊提供无障碍的足居住环境，丛同时，还必须激提供与之密切陵相关的配套设热施和服务人员严，然后才通过喂有效的组织管财理系统和劳务勇活动，使需求冬者寻求到幽静军风雅的生活，只以达到身体健鄙康、解修身养老雅的目的。因此只，整个项目建肠设必须做到统宜一规划、合理石布局、区分先润后。把有限的婚资金用于开发前最有效的资源帮。款二、有本身特歉色乘原则捡本项目冷大、功能齐全枣，必须做到独毅树一格，企业盯将根据自身的终优势，融合当周地特有民族文懂化及自然风貌盯，从内至外，茎做足养老卖点叫。址三、保护自然响环境和生态平牧衡旺原则离本项目的开发耐严格遵照国家哗环境、森林厦、湖泊前相关法律法规虫，以不破坏生诵态环境为前提花，防止建成后于造成当地环境块的破坏。在规棵划当中，就考首虑建筑与自然澡环境的协调。相四、协调开发坚原则则本项目是一个西高档次、综合违性养老灌项目裤，开发时全面攻考虑各项目之售间的协调发展补，高度重视基想础设施及共用盒设施骗、交通、能源翠、钓供排水、电讯捐等搁要安排有序。所五、宵最佳保护原则吵根据国家建设筐部建皮城吊[2002]洋24纹9炎号文《关于加细强城市生物多污样性保护工作申的通知》精神轰，哗“舒生物多样性人渡类赖以生存和主发展的基础。芒坚强城市生物佩多样性的保护义工作，对于维述护生态安全和苍生态平衡，改优善人居环境等千具有重大意义刊。因此材本养老刑项目建设中，怎要切实加强自饿然的动、植物陕群落和生态群辫落的保护。工如胜规划区内简涉及领坡地、沟渠、哭自然植被、果潮园等生态和景静观的敏感区域充要按照《城市笨绿化管理办法兴》（建设部令恒第恢11旗2朋号）的规定，萄以及地方相关司管理办法、制绩度街，严格保护，脏永续利用。徐第垃六条章、建设的特步色与坚持依200绪6谅年底，我国百侄万人口以上的难城市中，除上腐海人口老龄化台程度茄达阳2厨0尤％左右以外，柿北京、广州、孕天津、沈阳、丈成都、重庆、队武汉等其他大短城市的老龄化岸程度均奴在乎1浪0锋％荣-1点3窗％。而政府投香资兴办的养老愉设施，只能满团足全南国芽1兔%义老年人的需要瞎。磁加速绩养老产业别城市化，是党丝中央在我国全融面实现现代化踢制定的一个重者大战略决策。夫建设一个有浓盈郁特色文化的牌高品质养老公妹馆，在恰完善的规划设呆计、完美的建棋筑风格、周到有的服务体系、锋人性的人文关为怀、丰富的旅丧游资源和浓郁各的文化特色为奸依托纵上散，彼做到翁“嗓求新、求知和凉享择乐嚼”瞎的愿望，努力陶开创养老新业屿绩。国第一节勤、候营造三种特色加一、具有鲜明棉的养老产业特州色郊本项目将建设镜成为朴老有所乐、老虚有所医、老有须所养朝具有鸦家庭大化贡、势社区块化、专业化做为一体航的休闲伞养老循场所奔，树在检保护、发扬耻地区魄人文历史及民望俗文化遗前提汤下业唱，杂以完善的动良好华的扯医疗服务体系杰及先进的廉管理体系为设基础芬，体算现以人为本的要建设原则，坚羞持可持续男性巴发展养老伪特色经营路线顾，将《远云南膊**滚·亿**蹄老年公馆》古打造成为炎云南沈具有浓郁文化初特色的宴养老产业品牌晃。墨二、具有鲜活练的生态特色回可持续报性闪发展的重要标贝志就是保护生琴态平衡州。筒“加营造良好的生侵态环披境昌”变应该成为项目士发展与自然相据协调的主题。煌在工业化高度阶发达的今天，星水污染、空气穗污染、噪音污劈染、水土流失鸡、土地沙漠化券等问题，已经扰对人类生存构蕉