估价报告-深圳观澜高尔夫球场a球道抵押价值评估报告

估价报告精选——深圳**A球道抵押价值评估报告报告摘要本报告是针对高尔夫球场球道的抵押价值评估。高尔夫球场具有一定的特殊性，估计人员根据球场的收益性和开发建设成本采用了收益法和成本法进行了估价。深圳市**房地产评估有限公司房地产估价报告项目名称：深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001）价格评估委托方：

深圳××高尔夫球会有限公司估价方：

深圳市**房地产评估有限公司估价人员：估价作业日期：

二ΟΟ三年七月一日至二ΟΟ三年七月三日估价报告编号：

深**评字[2003]I11B--1247号拾报误稀告贸交目臭私录竟思一诵、傅宪致委托方板函痛资二坑、织桃估价师声干明堪贯三卵、啊纠估价的假设和谣限制条藏件动历四瓶、趋酸估价结果报丑告剧英五叶、慌着估价技术报川告堵六、附件箩古浑致敢露委悼欺托谜广方勤祖函搏挽深很圳怜×寇×哑高尔夫球会有包限公司看：珠厌僵嗓承蒙委汗托头,是我公司对贵公剥司委托的房地胃产进行价值评乎估，评估基准很日直为垃兵二寿Ο膊Ο迁三年七月一观日鹰,糟目的是为贵公匠司向银行申请捧抵押贷款提供卵价值参考依据搬。经过实地查雨看和市场调禾查融,位根据贵公司提甩供的有关材刮料包,很参照我国有关自法规和制厅度竖,零并遵循必要的厦评估程序与原煌则，对该部分载房地产价值作碧出评定估算。肺现将评估结果跳报告如下的：否蠢深虾圳壤×锹×少高尔夫球会有旋限公司委托评埋估的深圳市宝由安区观澜镇高航尔夫球变场师A酱球道（宗地号砍：誉A933-0零00辉1陕），土地面积痰为小793270露.10M2湖，该标的物在常评估基准日的拒评估市值为容￥墓227,41添1,90垂3榜元（评估单价剂：断286.6副8膛元假/仰平方米拦）朝,抚与大写人民币贰扣亿贰仟柒佰肆耍拾壹万壹仟玖录佰零叁圆整障。狭汪法人代表：落权棍爷锐右削汇深圳市灰**奥房地产评估有宇限公平司鲜环孕陈脾普聋届评境诞估荷严中柱录心龙召遣赤容晨鹿袍精二〇〇三年七蛇月三脏日奇锁库岁亿估储拍价屑殖师拨央声捧做明俩孕对于深框圳纪×治×头高尔夫球会有述限公司委托评链估的深圳市宝企安区观澜镇高始尔夫球守场屡A骑球道（宗地号答：畏A933-0忍00瞎1尝）价格评估报恐告，我们做如蚕下郑重声明恐：奔刚1什、我们在本估侍价报告中陈述述的事实是真实杏的和准确的常。史盐2你、本估价报告讲中的分析、意芒见和结论是我企们自己公正的付专业分析、意破见和结论，但誉受到本估价报齿告中已说明的迅假设和限制条附件的限制词。缴犁3缴、我们与本估碗价报告中的估候价对象没有利滥害关系，也与煎有关当事人没游有利害关系和踪偏见堆。疼迁4暮、我们依照中包华人民共和国否国家标准《房茎地产估价规范照》进行分析，伶形成意见和结萝论，撰写本估副价报告撒。监耽5送、我们已对本愉估价报告中的涛估价对象进行柄了实地查勘亭。香及6缩、没有人对本坊估价报告提供雕重要专业帮助企。笛括废中国注册淡房地产估价师郑：贵桥三估价的假设灿和限制条建件盼滋一、本报告中走估价对象的评茂估市值，它是找基于以下假设浮条件吩：略引1州.信买卖双方处于后公平交易状态曲，对估价对象宝成交有充分讨斩价还价的权利们。愈脆2晶.熄买卖双方都有朴一段充分了解蒙估价对象现状批及所处市场行接情的时亏间货,竟并且有一段合筒理的洽谈交易刚时间化。侧关3闸.惜估价对象可以瘦在公开市场上香自由转让睛。秋桌4毙.再估价对象价值付不受任何附带茅债权关系带来皇的影响困。纽外5肺.拒不考虑特殊买呀家的额外出价更。苹懂6串.英买卖双方之间缎无任何利害关江系百。彼溪二、本估价报叨告的限制条削件霸烤1品.涝本报告只为深最圳予×歇×惠高尔夫球会有宿限公司向银行极申请抵押贷款涂提供价值参考扁依据，不对其摇它用途负责厘。乎咬2校.午本报告在宏观狠房地产市场情姑况无较大波动秋时有效期为一士年继[勾自断200冤3爆年绍7学月葛3玩日贡----则200宜4叼年妨7旋月皮2剃日泳止斜]辞，若市场有较般大波动或超过锯一年需重新进仗行评估河。旷剪3瘦.授未经我公司同冰意，本报告全买部或部分内容隔不得发表在任母何公开刊物和罪新闻媒体，否裙则将追究相应四的法律责任她。距析三、其他需要吸说明的问转题锋私1.坏豪球孙道枪A纳的宗地面积及取规划设计要点筹以深圳市人民晓政府颁发的《我房地产证》深炮房地字种第源722623社5昏号、《深圳市徒土地使用权出级让合同书》深牛地合字袍（壶199涉4今）两4-01也4情号为准悔；桨狮2屋．委托方提供宴的资料数据缺邮乏合法性、真栽实性和完整性忧或委托方和当摆事人对拟估估暑价对象有隐瞒休重大问题和事鼓实，我公司不茂承担由此带来旷的任何评估风露险和责任盗。纺佛3惭.院本次评估没有坏对估价对象进挎行内部结构测惠试和设施检验锤，无法确认估筒价对象结构和壳设施是否有缺聚损遍。冰裕4画.暂本评估结果含扎完全商品地价另及转让时应缴除纳的税、费等拍款项拉。小材插暗估价结果报赏告袍一、委托方御深杯圳漏×千×箱高尔夫球会有买限公介司追二、估价方货深圳市净**累房地产评估有间限公便司厌雁三、估价对社象前稀估价对象为观托澜高尔夫球扎场征A埋球道，地处深冈圳市龙岗区二铸级用地，宗地淋号颈A933-0搁00援1芳，土地登记证奋书号：《房地泉产证》深房地删字梁第蕉722623恋5托号；土地面积府为：柏793270致.1宁0览平方米略，土地使用权系现为深膛圳家×搁×因高尔夫球会有津限公司使用；孔土地所有权性逼质为国有土地嚼。地块形状为牌不规则，地势利属于丘陵，球呆场使用年限按：健4则0场年（扒自惑199思4牵年怨0少8甲月产1究5包至蜂203祝4筒年怜0爱8质月含1然4设日止），已使池用年限疑为稍8.扁9吧年，剩余使用丽年限断为爬31.框1荣年。该高尔夫升球月场狱A冤球道违共睡1护8哈洞，场地内绿率化工程、道路测工程、供水工点程、供电工程刚等配套设施工翅程已经完成框。菠艳观澜高尔夫球自场始建巾于块199蕉2洗年，至今已经阴建生成商A驼、敏B春、滤C冻、怀D谣、遭E带五扛道锹1森8煤洞的球场，是御目前华南地区制规模最大、场急地最好的高尔而夫球场，曾经击举办过多次国馒际比赛，如苏：肝199侵5梳年店4岸月振的浅VOLV狗O孩中国巡回昨赛火/池可口可乐公开扇赛怎；耕199热5如年竖1款1便月的第四十一迈届高尔夫球世总界杯决赛罩；桥199上6龙年有5载月盲的欺VOLV屈O哥中国巡回肤赛宿/芹可口可乐公开躁赛穷；高199乖8片年惠1缴1指月的尊尼获加苦超级巡回赛眯；鲜199摊8友年周1堪2沟月垒VOLV消O青亚洲比洞赛避及顺HugoB侮oss辫友四人二球赛猛；牺199字9侧年耀1链2隐月第五届欧米台枷职业高尔夫亲锦标赛等；系姿列国际赛事使醉得高尔夫球会事取得了较高的钢知名度太。房竭观澜高尔夫球宽场位于深圳市右宝安区观澜镇杠，东临新兴路驴，南接高尔夫世大道，西临梅茄观高速公路，浪北至大外环路忠。观澜高尔夫沉球场处于梅观汗高速、机荷高洞速及深观莞高减速的交汇处，尖南面经梅观高活速直通皇港口去岸达香港，西辩面经机荷高速黎可通深圳国际厚机场，并通过穷广深、深汕、对惠盐等广东省退高速公路网连衰接，可以覆盖扎珠江三角洲的端主要区域，交身通十分方便。辞观澜高尔夫球轿场的配套设施渐完善，有建筑运面积达据3柜万平方米盛配套会所、乡蚕村俱乐部、酒墙店等设施，会估所配套有餐厅欣、泳池、健身愈等多项设施敌。银耗四、估价目挨的盒旗为委托方向银约行申请抵押贷尖款提供价值参萌考依盆据惜辱五、估价时锻点晓撇二涉Ο吩Ο免三年七月一月日柿趁六、估价依欲据纳匙1醋、《房地产估筒价规范佣》禾GB/T50魂291-19净9帆9全。湾滥2笛、国家和地方饰的有关法律、笔法规镜。醉辣（景1演）《中华人民狐共和国土地管往理法》眨；技宴（惩2劝）《中华人民钻共和国城市房溜地产管理法》盛。你遥3全、委托方提供精的有关资料斑。顶融（慈1戴）《房地产证狗》深房地字键第哨722623涨5肯号怜；泥樱（聋2躲）《深圳市土杨地使用权出让午合同书》深地羡合字茅（敲199型4挠）齿4-01贺4涨号属；透宇4金、评估人员现宋场勘察、摄影蹲和记录如。哗贱5妖、深圳市房地待产市场信息挪。什葬七、价值定堡义禁述本次评估的市晕场价值是指该温估价对象筹在坟点二逃Ο橡Ο户三年七月一日叫，在正常市场快条件下，进行见合理销售的价答格诱。勉迷八、估价原壮则摸菠1郊、掉吉合法原则啦。消碑2呜、年底最高最佳使用都原则棍。将扭3冶、猴丢替代原则健。荷梦4洪、意秩估价时点原则紧。收顺九、估价方本法送扣估价人员深入帆细致地分析了痛项目的特点和涨实际状况，并尼研究了委托方违提供的及所掌靠握的资料，在过实地勘察和调涉研的基础上认记为垮：国扣（泉1沃）高尔夫球场而是具有收益性姓的物业，其球刃场的价值，在射於通过球会的睬成立及运作，糟来体现其收益唇能力，球会管筐理水平和运作气风格，可影响膊球场的收益潜凝能，我们可通脆过其收益可预户测其市场价值葬，因此本次评理估我们采伴用凉“啊收益乱法跌”家作为本次评估狠的方法之一食。帝归（俊2俗）深圳市具有床二十几年的土割地开发历史，巧其开发的成本即的诸多构成可伞以预测估算，车同时委托方具刚有较完整的高元尔夫球道开发六成本费用资料请，为本次评估绢提供了许多有李参考价值的第线一手资料，考蝇虑本次评估抵持押贷款目的需痒要遵循保守性求原则，因立此白“桑成本闪法厌”嚷也作为本次评保估高尔夫球道独的方法之一佳。嫁诊十、估价结版果质访深编圳修×机×筹高尔夫球会有便限公司委托评骂估的深圳市宝件安区观澜镇高劫尔夫球阻场珍A楚球道（宗地号悉：广A933-0负00唤1携），土地面积优为驶793270坏.1好0路㎡，该标的物燕在评估基准日虹的评估市值为杨￥尝227,41惯1,90惠3论元（评估单价蔬：费286.6鹊8挨元漂/惰平方米忌）迷,舞落大写人民币贰决亿贰仟柒佰肆窑拾壹万壹仟玖肚佰零叁圆整救。而远十一、估价人得员李锹勘节倍察悼宫人节：舒血惩邪评嫌披估悠驱员其：沉扣初糕宁哥审乱：阻比盒呀复肃第找审猴：朴壳十二、估价作矩业日糊期推梁赛仙二法Ο迈Ο值三年七月一日盘至储二培Ο柄Ο初三年七月三送日龄停十三、估价报哲告应用的有效孔期身从势胖本报告在市场贩情况无较大波翠动时有效期为担一它年链[蹲自店200邪3陶年脂7袄月惊3迷日匀----汁200成4斤年寒7日月坦2厉日怕止系]贼，若市场有较仍大波动或超过确一年需重新进万行评估丰。刮童春罚附播环郑件河秩附件一：估价仍对象地理位置叉图弊坐附件二：估价句对象照片（原董件）复印职件俭蚀附件三：《房抗地产证》复印愈件繁拿附件四：《深克圳市土地使用公权出让合同书撑》饼林附件五：委托泛方提供的其他漂资戴料夕旁附件六：《房驼地产价格评估糟机构资格证书爆》复印艳件氏航附件七：《中赚国注册房地产仪估价师资格证顽书》复印乓件鲁迷估价技术报脏告氧影一匀、个不个别因素分努析塑处估价对象为观述澜高尔夫球花场椅A怖球道，地处深煤圳市龙岗区二柔级用地，宗地矩号严A933-0鹰00睁1伙，土地登记证侍书号：《房地吴产证》深房地担字搅第建722623妙5剂号；土地面积僻为：便793270提.1唇0舍平方米精，土地使用权圾现为深部圳投×优×先高尔夫球会有地限公司使用；铃土地所有权性贺质为国有土地推。地块形状为钻不规则，地势备属于丘陵，球界场使用年限座：舞4翻0切年（离自瓜199惰4粗年快0嘴8相月州1言5捐至径203两4貌年踪0野8馅月睁1视4松日止），已使遥用年限夏为权8.拆9尊年，剩余使用拴年限故为奇31.盛1律年。该高尔夫氏球攀场掠A皱球道腹共荒1显8拐洞，场地内绿央化工程、道路贤工程、供水工要程、供电工程浇等配套设施工程程已经完成没。趴孤观澜高尔夫球邮场始建惨于邪199贼2采年，至今已经忠建丹成麦A胜、鼻B爪、积C伯、歉D繁、狼E样五酷道指1争8拥洞的球场，是开目前华南地区肢规模最大、场绕地最好的高尔格夫球场，曾经雅举办过多次国漆际比赛，如停：月199扯5振年童4蚂月嗽的涨VOLV爆O驰中国巡回欢赛邪/甘可口可乐公开陆赛甚；重199巩5悉年辩1僵1康月的第四十一近届高尔夫球世阀界杯决赛盏；暑199局6钢年妻5塞月淡的奇VOLV短O帝中国巡回姓赛尚/浸可口可乐公开亏赛风；博199破8护年谊1别1丢月的尊尼获加网超级巡回赛崇；淡199宰8谈年算1压2福月饱VOLV纹O贩亚洲比洞赛布及眼HugoB坝oss倡致四人二球赛节；光199拌9邮年咐1昆2缘月第五届欧米筋枷职业高尔夫摩锦标赛等；系母列国际赛事使诞得高尔夫球会乱取得了较高的脂知名度供。条尚二、区域因素把分冒析乞罩观澜高尔夫球扮场位于深圳市禾宝安区观澜镇成，东临新兴路挺，南接高尔夫乓大道，西临梅村观高速公路，菠北至大外环路薄。观澜高尔夫舟球场处于梅观满高速、机荷高期速及深观莞高高速的交汇处，详南面经梅观高糖速直通皇港口油岸达香港，西挨面经机荷高速剥可通深圳国际裕机场，并通过啄广深、深汕、部惠盐等广东省棵高速公路网连碌接，可以覆盖宾珠江三角洲的偏主要区域，交千通十分方便。哲观澜高尔夫球倚场的配套设施坊完善，有建筑舱面积达朽3耳万平方米哄配套会所、乡望村俱乐部、酒血店等设施，会店所配套有餐厅杂、泳池、健身践等多项设施扁。冒蝇三、背景因素申分冈析宅宗堪投（一跨）皱烤宏观经济形势档继续看好，房菌地产开发投资贞基本与国内生替产总值同步增迷长，居民消费淹需求旺盛，消班费结构呈现多赢元价化鹿厦静林今制年揭1絮季度，我市经员济继续保持快袜速增长态势，籍累计完成国内触生产总蛛值话523.8版2漆亿元，比上年印同期增荐长扶16.遥5弦％。据统计疮，质1亚季度我市完成鄙固定资产投赞资过137.9厦7秒亿元，同比增许长缩15.庄5吸％，增幅高出啊上年同皱期叮2.箱6搏个百分点。其枪中，房地产开叹发投匠资赌83.2势8酿亿元，增栽长叛16.核4司％，增幅比上序年同期回落艺了百3.吵6酱个百分点。消搞费市场繁荣，覆居民消费需求吨旺盛谢。渗1续季度，全市社屑会消费品零售荡总福额烟194.3捐4桐亿元，同比增素长房15.贫7炸％。消费结构涂加速升级，居篇民购房、购车严、旅游和信息戚消费持续升温兰。渔挠海牺（二澡）重洗深圳经济特区翠房地产市场持附续平稳发展，笼房价、房租和距地价总水平保肥持平秘稳绳邮乏尾近年来，深圳咳经济特区房地键产市场持续保事持平稳发展，型在南山区，房近地产市场从整矩体上改变了过后去的郊区特色内，开始向中等丹偏上的层次演暴进；在盐田区踢，随着东部开后发热潮的来临战，盐田区房地享产的市场地位架在提升。今姑年它1甚季度，深圳房徐地产市场仍然录保持良好的发英展势头，据初腹步步统夜计岸,施一季度批准预路售面斯积缩155.懒6圈万平方鬼米睬,摔其中住织宅慰132.徐6壳万平方米，办此公垦6.眼6必万平方栏米耳,语商如业相14.昼1抗万平方米抗。炒奖二级市场共销舌售房屋面式积黎172.毫3茫万平方米，比叙去年同期增耗长恭6.2%策那，其中住卵宅竿156.4冰5促万平方米，办舌公息4.7飞1笔万平方惹米尊,健商业及其它面唤积淋11.1命9示万平方卖米。本季度房溪地产市场总体稳上交投仍较活包跃，但质素高勒、社区大的楼额盘推出抓受胃“躲五霸一支”洋房地产春交会巷吸引，新推出桥量有所减少，育再者，由于受文春节房地产销绸售淡季的影响刚，房价总水平按平稳中略有下看降。深圳房价阁指数结果显示点：房价总体平挑稳，商业用房扩房价略有下降怠。罗湖区住宅歼二级市场房价宅略有上升，住挂宅三级市场、罪办公楼的房价炕略有下降，商丢业用房的房价吓降幅明显。福段田区住宅二级闭市场房价略有内下降，住宅三殿级市场、商业债用房的房价略事有上升，办公膝楼房价保持平剖稳。南山区住斑宅二级市场房女价略有下降，拳商业用房房价熊降幅明显，办库公楼房价略有次上升，住宅三私级市场房价保铺持平稳。盐田址区住宅二级市唱场、办公楼房扎价升幅明显，随住宅三级市场像的房价略有上跟升，商业用房吨的房价保持平往稳销。室若迟松由于受整体经碧济环境的影响筒，以及各类物袄业供过于求、单地铁修建、口向岸泻2虽4碧小时通关和传筝染性非典型性链肺炎等因素，纠使杆得量200增3床年上1改季度深圳经济晶特区房租总体迫上稳中略降。凭深圳房租指数屯结果显示：与泪上期相比，特饶区综合房租以王及住宅、办公央楼和工业厂房敌的房租略有下灶降，商业用房董房租保持平稳撑。罗湖区住宅宾、办公楼的房说租降幅明显，歌工业厂房房租婆略有下降，商艘业用房房租略捡有上升。福田扔区住宅、商业喇用房、工业厂贝房的房租降幅务明显，办公楼甲房租保持平稳探。南山区办公亚楼房租降幅明豆显，住宅、工屿业厂房的房租愉略有下降，商歉业用房的房租娱升幅明显。盐挖田区各物业类亩别的房租均保肃持平稳铺。涂译岭洪我市今年对建棕设用地的总量会将进行严格控辛制专：敢1冤、土地供应量禁比去年有所下啦降会；策2蹈、今年政府新企出让的房地产尾经营用地将不所超过去年的总减量惠；葱3洪、特区内将基伍本不出让商品黄房住宅用地。凶深圳地价指数布结果显示：地检价总体持续平侮稳，工业用地雪地价略有上升趴。罗湖区办公堆用地、商业用拼地地价略有下跨降，住宅用地君地价保持平稳午，工业用地地隔价与上期持平淋。福田区住宅蜓用地、办公用哀地地价略有下企降，商业用地颂、工业用地地雅价保持平稳。暂南山区住宅用康地、商业用地阻地价略有下降眯，办公用地地纺价与上期持平印，工业用地地普价保持平稳。准盐田区商业用焦地、工业用地肆地价略有下降幻，住宅用地地华价保持平稳，俘办公用地地价畏与上期持平光。它值四、最高最佳沟使用分戏析封挂根据该项目规裤划，估价对象及规划用途是高何尔夫球道用地挽，根据合法性笑原则及最高最悟佳使用原则，否确定委估估价郑对象的最高最若佳用途为其规熔划用途刺。合蒙五、估价方法都选用分俗析夺幸估价人员深入奖细致地分析了怀项目的特点和总实际状况，并抓研究了委托方桑提供的及所掌停握的资料，在之实地勘察和调核研的基础上认企为协：声丢（屯1丝）高尔夫球场术是具有收益性址的物业，其球挂场的价值，在雅於通过球会的屯成立及运作，烛来体现其收益猛能力，球会管垮理水平和运作么风格，可影响贷球场的收益潜他能，我们可通吨过其收益可预仓测其市场价值鲜，因此本次评治估我们采涨用极“靠收益坏法孕”保作为本次评估壶的方法之一他。献置（届2洲）深圳市具有峡二十几年的土凉地开发历史，跑其开发的成本敬的诸多构成可诸以预测估算，块同时委托方具蝇有较完整的高或尔夫球道开发扣成本费用资料羽，为本次评估等提供了许多有纤参考价值的第事一手资料，考室虑本次评估抵舞押贷款目的需拥要遵循保守性奇原则，因贯此舟“笛成本沉法师”蔬也作为本次评暖估高尔夫球道加的方法之一作。倦引六、估价测算史过径程逃若（一）采迫用蝴“嫁收益糕法举”客进行评估蹄：杰榨高尔夫球场作忽为一个整体时推方能发挥其价另值，很难确定新哪部分收益来祖自哪一部分，爸我们在评估时走，把该高尔夫抖球角场宾A牧、欢B碰、歼C膛、膊D沈、穷E窑五个球道当作悟一个整体进行纱评估，通过计灭算整体的收益枝、成本、费用柴等来核算整个郊球场的价值，杜然后按照一定萍的方法，把评嚷估总价值按球雹道打球人流及单球道用地面积李综合分摊，得荐出球牲道悉A油的价值甩。耻胃1宅、收入计叹算攀戒球场的收益主质要来自会员卡蜜销售收入、会蛮费收入、会员狗打球销售收入爸。症仇（兄1级）会员卡销售员收屑入耐电根据委托方提鸭供球道设计标翼准，预计平均轰每条球道可吸值收会丈员啦150丑0壳人，目前建成院的五条球道，玻共可以吸摸收咸750亦0颜名会员，目前费已有会员数智量荡330翼7你个，在目前条什件下，还可以登吸收会员人数档为宏：等7500-3汁307=41袍9诸3饰（人），会员教卡现销售价消格狮55000律0探元驳/椒个计算，考虑烤未来会员卡数权量增加和使用捐年限减少，销号售价格会逐年没下降。会员卡墓销售收入计算合如下再表烟:匆收益年者限扛仔年销售数量（支个傍）拖垦销售单昂价苏(懒元恰/校个应)葵盈年销售总金额碌（元毒）划改200耍3钞年窄7镇月林1歪日鸟至年布底浩1935劫50000厌106,15集0,000龟第犬200慈4巩年然3005滚30000越159,00缴0,000坚第滩200大5归年臭3005蚂30000离159,00舍0,000蔽第横200椒6廉年五3005贷30000聚159,00捧0,000竿第蛾200爱7趣年坦3005相30000暑159,00棕0,000扭第慰200妈8遭年娇3005班30000认159,00搭0,000用第瓣200牙9梁年香3004玻80000蛮144,00良0,000好第泡201垮0翼年惭3004疗80000丛144,00结0,000谎第拌201唱1垮年取3004什80000繁144,00堡0,000虾第势201转2垮年夫3004摊80000藏144,00绸0,000谎第舟201查3妻年扒3004麻80000删144,00慧0,000烧第幸2014-2叙01机8转年摄2004绪20000岩84,000蛙,000离（伤2疑）会费收着入购侦按照目前会员洁月费的标准，蚂每个会员的月桨费河16星0蔬美元，折合人业民洪币沃16舒0咐美摆元刺×8.277距2做元链/喘美搜元坏=132浸4餐元，会员数量多按照会员卡的绿销售进度逐年馅增加，则会费推收入现值计算信如下格：棉雁收益年抱期误申会员卡销售数垦量啄(蛮个莲)炎脸会员卡会费（朗元盏/因月缸）附拢年会费收入（京元氧）龙闷200匆3冻年五7席月距1讯日照至年讯底彼3500狱13245劲5,608,倡000苍第信200炭4的年唤3800框13246晓0,374,瓶400侍第悬200略5诚年皱4100安13246斯5,140,结800统第扑200誓6萄年纲4400蓄13246变9,907,券200朋第宫200怨7椅年导4700挺13247灿4,673,克600幻第眼200趣8地年芹5000旗13247寺9,440,胶000舟第萍200婆9拍年测5300办13248绘4,206,猾400痕第逐201硬0衬年留5600求13248柜8,972,炉800分第挣201附1仆年仔5900版13249习3,739,洞200柄第足201虾2握年诉6200土13249黑8,505,极600哪第呈201派3摸年协6500贱13241景03,272黄,000谢第劈201墙4床年按6700辉13241言06,449烈,600疤第井201秧5捉年它6900梅13241妈09,627总,200僚第饲201庙6渐年迹7100尿13241亡12,804发,800灌第键201歪7忌年倍7300骡13241敬15,982付,400势第博201灌8饶年搭7500俗13241腰19,160葛,000散第北2019-2愁03至4棵年捉7500博13241延191600湾00阳（粗3悉）果岭费及球杨童、球车销售慨收已入颜室根据委托方提软供资料，近年糊会员及非会员信人流平均统计昂如下碍：辞鞋球道名劣称舒爱节假日（桃人掀/篮月园）台小平秀召日（推人其/桶月抽）扑烦会锯员忌岁非会文员款仅会挣员松强非会碰员意贱A2015易1221含74247凉9四B2087帐1072堂20036倡2疫C2322德3942妈74410筐43体D1744顾1001溪68879稻0双E1877起3141乔66985仆8纤合律计包10045贿1037泻10043衔3532侧根据委托方提税供资料，打球测果岭费、球童冻、球车价目表膏如下言：臭稳项熟目阴俱价格（人民币邀元畏）固荐会祖员质拌嘉誉宾营列访计客捕毫平日果岭颤费夕0550食1100每周末及假日果案岭杠费管0990循1650迁球童衡费甲1101宝10110激晕球车吓费肉2202冤20220济终根据委托方介姻绍且：恰A彻.陕访客基本上占就的比例很少，卡因此在计算打痛球果岭费、球刘童、球车费用收时仅仅考虑会摔员和非会员的角打球费用水平被。科B拳.讲平均两人一个谢球车和一个球离童计算倾；承屡则打球果岭费昼、球童、球车抓年收入计算如岸下表环：园惕球道名镇称作幸节假日（叹人铸/兆月碗）渣扣平葬产日（惨人艺/哨月溜）原次会兆员破右非会臣员肚猛会岁员丈栗非会赌员办展A-塔E滩合喘计站10045途1037床10043阿3532蹲果岭费、球童影、球车丹费魔1651挖15516躲5715张月均收泰入沙1,657危,4251芳,197,7翻351,6庸57,095句2,525结,380铅年均收翅入验19,88粮9,100英14,372创,8201赵9,885,富14030箭,304,5学60客合配计炸84,45嫩1,620坛考虑未来高尔邀夫球场的消费粘逐渐普及中产韵阶级人士以及耀众多类似高尔帜夫球场的建设甲，打球果岭费庙、球童、球车负费用未来会逐肌年下降，同时伟随着会员卡的欠逐年销售，打恢球的人数也会铺逐年增加，综秩合考虑，假设想未来年份果岭没费及球童、球复车销售收入不弦变沙。仰顿2咸、成本计箭算描常委托方提供的魔观澜高尔夫球验场铺A-啄E捉五个球道娃的薯200残2门年经过深圳大挡信会计事务所泻审计的经营成揭本明细表如下鹰：枕芽（监1俗）营业成本费伏用露：汪681雅5屈万元乘；著溪（艘2垃）管理费用咬：直659积7雄万元公；租倦（她3菌）财务费用水：印142夜0屡万元雹；蔬私（晃4没）税金午：煎134担0结万元凭；鲁闯合计杂：科1617产2毙万元多。朵预考虑高尔夫球恢场后续维护成蛙本费用会逐步毙增加，因此假谎设拨2003-2坝01屡9渴年，每年递勿增葡1窗%斧，付201抗9昂年后各年就保桑持稳定毅。曾垃宿3肉、收益还原利良率确谁定志庸考虑观澜高尔闸夫球场是一项谢投资大、风险之大、投资时间本长的投资项目彻，以及参照同扰类观澜高尔夫陶球场的收益平佩均水平，取收博益还原利附率裂9.5朱%芽。麻隙4室、收益价格确偿定翻序根据前面计算显的收入及成本凤，将各年的净严收益按楼照钩9.5瓦%锻的还原利率折答现到评估基准津日，得出各年奖的净收益现值蔬之和，即为观傍澜高尔夫球旁场遇A-莫E衫五个球道的价膀值，计算过程贫见下表拾：红图收益年期会员翅卡销售收入年节会费收入打球所年销售收入球昨场年成本费用恢年经营净收益恶贴现年期贴现朽系数现值纷200割3杏年查7笛月先1献日窜至年霸底荐106,15颂0,000钥55,608笛,0008公4,451,魂62016匹1,720,爪00084蓝,489,6门200.2尽50.977析682,5船94,252吴六第搜200劳4哨年锡159,00车0,000品60,374洞,4008匀4,451,丧62016读3,337,惰20014迟0,488,剑8200.撞750.93劝42131贸,244,5子19咳扮第戒200亲5授年离159,00潜0,000临65,140饥,8008蒙4,451,山62016翅4,970,弊57214赏3,621,因8481.划750.85率31122炉,530,9葛50袖遣第拘200抓6悔年因159,00朵0,000果69,907尸,2008抽4,451,臣62016福6,620,碍27814唤6,738,孕5422.朴750.77鉴91114斧,328,7紫28名小第坐200随7旺年副159,00讲0,000防74,673独,6008习4,451,摸62016倍8,286,准48014魂9,838,鼻7403.发750.71西15106租,615,7禾00夏纹第蓝200粉8求年劫159,00胡0,000勇79,440阶,0008雁4,451,练62016税9,969,露34515绩2,922,侧2754.我750.64睁9899,辜369,63乞2精妖第吵200树9尤年三144,00听0,000祖84,206桃,4008威4,451,幻62017狐1,669,祖03914赛0,988,龄9815.贞750.59向3483,参666,96崖0分搭第沉201土0持年悔144,00举0,000习88,972市,8008后4,451,坟62017纸3,385,臂72914叙4,038,绢6916.孩750.54墨1978,减060,95胃5沃昆第弃201鞭1淋年绕144,00座0,000拼93,739薯,2008道4,451,主62017算5,119,轿58614蚕7,071,营2347.弟750.49培4972,骨789,42身9糕熄第表201国2洪年浑144,00坡0,000乡98,505袭,6008慌4,451,奖62017插6,870,薪78215扑0,086,婶4388.瓣750.45炕2067,英837,19带9期返第话201轿3塘年侨144,00逢0,000堂103,27诱2,000苗84,451著,6201枣78,639农,4901者53,084膀,1309跑.750.4束12863冶,189,1婶49秩赴第度201装4忆年仁装84,000约,0001麻06,449颂,6008至4,451,煌62018斧0,425,爹88594蜂,475,3锐3510.农750.3敬77035肌,613,6党64边当第磨201屡5疏年谎84,000遣,0001枣09,627默,2008晨4,451,梦62018滔2,230,酱14495棕,848,6镇7611.择750.34桂4332,柱996,67阵8搭故第缸201联6描年忽84,000庄,0001挺12,804孝,8008派4,451,识62018逢4,052,秒44597页,203,9各7512.客750.31埋4430,插560,04鸟6灶吼第锁201应7梦年胞84,000劲,0001浊15,982平,4008猾4,451,粥62018泼5,892,汁97098猾,541,0肠5013.妖750.28裁7128,悟292,61笛2渗缩第臣201万8掉年倦84,000谅,0001坛19,160干,0008细4,451,糊62018氧7,751,黑89999粘,859,7培2114.忘750.24鸦5224,本482,07却6团牲第姑2019-2枝03劲4挪年溜0119,竹160,00膛084,4谢51,620秋187,7素51,899毕15,85网9,721佩脉棚1.9192盏30,43偶7,848跪叙合计窜灌庸1,204,碰610,39命9犹液在计算观澜高蚕尔夫球功场祥A斑球道的分摊价睡值时，考虑到摘观澜高尔夫球稍场仙A-秀E够五个球道用地救面积和平均打鸽球人流量对各垒个球道的分摊耳价值影响较大脉，因此，我们违考虑这两个因章素分摊计算观词澜高尔夫球转场锤A既球道价值，再妖分别各窑取蔬50杆%翠的权重，得出成观澜高尔夫球踩场恶A掀球道的分摊价幻值，计算过程寸如下朵：柳释球吊道段A毅用地面积占总背用地面积的比蔽例泳屈=摄A蔬球道面雄积带/ABCD趴E誉五球道面积之纤和促叉=79327安0.10/4咽,027,0田16.88饼=19.69某87%采球趴道透A进打球人流量占泽总打球人流量炎的比循例奉营=律A哪球道打球人流延量逝/ABCD妨E堆五球道打球人低流量之黎和读浸=4358/升24657娇=17.67狱45%饰取权重后该高发尔夫球猫场交A施球道总价值胁：蛋寨=1,204只,610,3绞99×19.烘6987%×晌50%+1煎,204,6遭10,399赶×17.67错45%×50滔%宇=225,1哀00,72还7番（元夫）形身（二）采用成状本法进行评估旅：让修计算过程如邀下晓:婚1才、土地取得费掌用燃搭土地使用权者菊已经缴纳用地叶价堪款骤475962岸06.0签0历港币，折合人腥民弓币玉桃50,518裤,613.0酱5扫元（港币兑人辱民币汇爸率锹=1.061掌4肆），还需补交茫地价洲为学4妇0盯元规/萌平方米，恋即湖40×793谋270.10详=31,73嗽0,804怨(赠元泥)冒则合焰计宾:82,2抵49,41摧7寻元说极2雨、前期费顺用帮收主要包括：