房地产开发与经营

房地产开发与经营第1页/共422页河北省的房地产企业河北燕都房地产开发有限公司河北正大房地产开发有限公司河北安居房地产开发集团有限公司河北盛宏房地产集团河北省唐山宏达房地产开发有限公司保定诚信房地产开发有限六合房地产公司光达房地产公司华茂房地产开发公司第2页/共422页第一章绪论第一节房地产开发与房地产经营

第二节房地产开发程序

第三节房地产经营的基本环节

第3页/共422页第一节房地产开发与房地产经营

一、房地产开发的含义、特征和分类二、房地产经营的概念及分类三、房地产开发与房地产经营的关系第4页/共422页一、房地产开发的含义、特征和分类（一）房地产开发的含义开发：指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。房地产又称为不动产（英文中常用realestate或realproper表示，大多数情况下使用realestate一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。第5页/共422页房地产存在的形态（1）土地：有两种情况，一是一块无建筑物的空地，另一就是其上已有部分建筑物或构筑物的土地。（2）建筑物：指直接供人们在其内部进行生产、生活或其他活动的场所，如住宅、商场、工业厂房等。（3）房地：是指土地与建筑物这两种实物形态合为一体时的统称。在现实生活中，它是房地产完整实物形态的体现。第6页/共422页房地产的特性（1）房地产的自然特性①房地产位置的固定性和异质性（地域的差别性）②房地产使用的耐久性和效用的多层次性③土地面积总量的一定性和房地产的有限性第7页/共422页（2）房地产的经济特性①房地产经济价值的积累性和衰减性②房地产利用的递减性和合理集约性建筑层数5层10层15层20层30层投资利润率4.63%6%7.05%6.72%5.65%③房地产权利的可分割性与权益的流动性④房地产供给的稀缺性和经营的垄断性⑤房地产投资和消费的双重性⑥房地产的保值增值性第8页/共422页房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（1）房地产开发是城市规划的实施过程；（2）房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标；（3）房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程；（4）房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。第9页/共422页（二）房地产开发的特征1、全面系统性2、广泛联系性3、风险与效益并存4、地域性第10页/共422页（三）房地产开发的分类1、成片开发房地产成片开发，开发规模大，所需投资额大，建设周期长，开发建设都是成街成片，或是在更大区域范围内大规模统一配套进行。它包括：旧城改造、新城区开发、农业地产开发、旅游地产开发。第11页/共422页旧城改造，是指整体地、有步骤地改造和更新老城市的物质生活环境，以便从根本上改善其居住、劳动、生活服务和休息娱乐条件。新城区开发，是指由于城市空间拓展的需要，在新城区、卫星城镇实施的开发建设活动。第12页/共422页2、单项开发单项开发是指零星分散建造的单项工程或单位工程的开发建设，如单独建造几栋住宅、一座写字楼、一条道路等。它包括土地开发和房屋开发。土地开发是指土地开发企业以获得土地使用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成供水、排水、供电、供热、供气、电讯和道路畅通、场地平整的建筑场地，达到“七通一平”的土地通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权有偿转让给各类房屋开发企业或投资建设部门进行房屋建设的一种经营方式。房屋开发是指房地产开发企业依法获得土地之后，按规划的统一要求组织建设场地的房屋建设，开发各类符合规划要求的房地产产品，如住宅、写字楼、工业厂房、商业娱乐设施等。第13页/共422页

房地产开发的地位和作用房地产开发

的地位房地产开发业是我国国民经济的支柱产业房地产开发在城市建设中占主导地位房地产开发的作用有利于加速城市现代化进程有利于城市总体规划的实现为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体为城市政府财政和城市建设提供资金资源为城市中低收入群体提供住房保障第14页/共422页房地产开发模式混业开发纵向一体化开发综合项目开发指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于一体的主体社区1.多元化开发模式多元化开发模式第15页/共422页2.专业化开发模式特定物业类型开发协作型开发开发企业根据对自身资源的评价以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业类型作为企业相对专一的开发对象，实现专业化开发。协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务。专业化开发模式第16页/共422页

3.其他开发模式

其他开发模式定向开发模式服务性开发模式开发企业按客户的订购要求开发土地，进行房屋设计、建造和经营开发企业通过品牌授权，输出管理模式，提出开发项目解决方案，推动当地开发项目的实施。第17页/共422页房地产开发的项目类型

居住房地产项目

商业房地产项目

工业房地产项目特殊用途房地产项目项目类型第18页/共422页普通商品住房限价商品房经济适用房廉租房高档商品房别墅居住房地产项目第19页/共422页商业房地产项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园第20页/共422页工业房地产项目工业厂房研究与发展用房仓储用房工业园区第21页/共422页

特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。这类项目多属长期投资、投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。特殊用途房地产项目的市场交易很少，因此难以采用市场比较法进行估计。特殊用途房地产项目第22页/共422页二、房地产经营的概念及分类（一）房地产经营的概念房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程。第23页/共422页（二）房地产经营的特点1、交易形式的多样化2、交易对象的位置固定性3、经营对象的限制性4、售后用途的约束性5、产权关系的复杂性6、供求关系调整缓慢性第24页/共422页（三）房地产经营的分类可将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。1、地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、转让、出租、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行的土地开发经营。2、房产经营是经营者以房产为对象，根据国家政策要求，考虑自身技术经济条件和外部环境条件，经营房屋开发和房屋流通并取得一定经济效益的经济活动。第25页/共422页3、服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程以及房地产的使用过程中提供的一系列经营性服务性活动，如投资咨询、价值评估、拆迁安置服务，房屋装饰、修缮服务，居住区环境服务及管理等。4、房地产综合开发经营是根据城市总体规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。第26页/共422页三、房地产开发与房地产经营的关系（一）广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同（二）狭义的角度理解，两者相对独立（三）房地产开发以房地产经营为核心（四）房地产经营以房地产开发为基础第27页/共422页第二节房地产开发程序

一、房地产开发的主要工作阶段二、房地产开发的主要参与者第28页/共422页一、房地产开发的主要工作阶段房地产开发涵盖从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记、发证到物业管理的全过程，分为以下六个阶段。（一）投资决策分析阶段1、开发设想的形成2、环境分析与机会选择第29页/共422页（二）依法取得土地使用权阶段（三）可行性研究阶段（四）前期准备阶段1、资金筹措2、项目招投标3、规划设计4、项目报建（五）实施阶段（六）销售阶段第30页/共422页房地产开发的主要阶段划分投资机会研究可性研究行项目评估和决策获取土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理

投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租售与物业管理阶段第31页/共422页二、房地产开发的主要参与者1、房地产开发企业（开发商）2、投资公司（投资商）3、建筑承包公司4、质量检查单位5、政府建设主管部门6、金融机构第32页/共422页第三节房地产经营的基本环节

一、房地产产品形成环节的经营

二、房地产产品流通环节的经营三、房地产产品消费环节的经营第33页/共422页一、房地产产品形成环节的经营二、房地产产品流通环节的经营（一）房屋销售（二）房屋租赁（三）其他经营形式1、房地产抵押2、房地产典当3、房屋置换三、房地产产品消费环节的经营第34页/共422页房地产投资投资：是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。分为固定资产投资与流动资产投资。房地产投资：是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。分为直接投资和间接投资。第35页/共422页房地产投资的风险与投资组合风险可定义为未来获得预期收益可能性的大小。较预期收益增加的部分称为“风险报酬”。风险可分为系统风险与非系统风险。系统风险是指由那些影响整个市场的风险因素引起的，是股票市场本身所固有的风险，是不可以通过分散化消除的风险。非系统风险是一种特定公司或行业所特有的风险，它是可以通过资产多样化分散的风险。资本资产定价模型的作用就是通过投资组合将非系统风险分散掉，只剩下系统风险。第36页/共422页资本资产定价模型E（R）=Rf+[E（Rm）－Rf]×β其中，E（R）为股票或投资组合的期望收益率，Rf为无风险收益率，投资者能以这个利率进行无风险的借贷，E（Rm）为市场组合的收益率，β是股票或投资组合的系统风险测度。资产或投资组合的期望收益率取决于三个因素：（1）无风险收益率Rf，一般将一年期国债利率或者银行三个月定期存款利率作为无风险利率，投资者可以以这个利率进行无风险借贷；（2）风险价格，即[E（Rm）－Rf]，是风险收益与风险的比值，也是市场组合收益率与无风险利率之差；（3）风险系数β，是度量资产或投资组合的系统风险大小尺度的指标第37页/共422页第二章房地产开发与经营基本理论第一节房地产开发与经营策略分析

第二节房地产开发与经营决策理论

第三节房地产开发与经营新理念

第38页/共422页第一节房地产开发与经营策略分析企业的开发与经营策略：是在一定的经营思想指导下，在对企业内部条件深入调查研究的基础上，结合对外部政治、经济、社会、法律、文化等因素所做的科学分析与预测，从发展角度提出某一时间跨度内的经营方向、方针与目标，并提出为实现这些目标而采取的具体步骤。

第39页/共422页一、产品策略

明确开发或经营项目、确定开发或经营规模、确定开发或经营方式二、市场开发策略

市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略三、价格策略

高价策略、低价策略、均衡策略第40页/共422页总收益和总成本收益与成本比率1.0开发规模开发规模扩大项目规模而带来的总成本扩大项目规模而带来的总收益CCBB边际收益同边际成本的比率总收益同总成本的比率AADD图2—1不同开发规模项目的收益与成本分析第41页/共422页寻找地段规划设计贷款施工建设建成完工出售或出租使用邻里关系稳定老化更新和再开发1~5年40~50年房地产产品的生命周期房地产产品的市场周期进入期成长期成熟期衰退期第42页/共422页不同时期房地产价格策略1、房地产品进入期2、房地产品成长期3、房地产品成熟期4、房地产品衰退期第43页/共422页第二节房地产开发与经营决策理论

一、房地产开发与经营决策类型

二、房地产开发与经营三、房地产开发与经营决策的程序第44页/共422页一、房地产开发与经营决策（一）构成决策问题的基本条件决策就是针对问题和目标，分析问题，解决问题。1、有明确的目标2、有两个以上可供选择比较的方案3、有评价方案优劣的标准4、有真实地反映客观实际的信息第45页/共422页（二）开发与经营决策原则1、遵守政策法规原则2、经济效益原则3、风险意识的原则4、定性分析与定量分析相结合的原则第46页/共422页二、房地产开发与经营决策的类型（一）确定型决策是指当只有一种自然状态，或者可以准确地预测未来的状态时，自然状态就不再是随机因素。（二）风险型决策是指当不知道未来究竟出现何种自然状态，但知道各种状态出现的概率时，决策者采取任何策略都要承担一定风险。第47页/共422页1、期望值法2、净现值期望值法3、最大可能法第48页/共422页（三）不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。1、大中取大法2、小中取大法3、最小最大后悔值法第49页/共422页某房地产开发公司对某一地块拟定两种开发方案。

A方案：一次性开发多层住宅45000平方米，需投入总成本费用9000万元，开发时间18个月。

B方案：将地块分两期开发，一期开发高层住宅36000平方米，需投入总成本费用8100万元，开发时间15个月。如果一期销路好，则二期继续开发高层住宅36000平方米，投入总费用8100万元，如果一期销路差，或者暂停开发，或者开发多层住宅22000平方米，投入总费用4600万元，开发时间15个月。

两方案销路好和销路差时的售价和销量情况见下表。根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6，暂停开发每季损失10万元，季利率2％第50页/共422页开发方案建筑面积(万m2)销路好销路差售价(元/m2)销售率（％）售价(元/m2)销售率(％)A方案多层住宅4.54800100430080B方案一期高层住宅3.65500100500070二期一期销路好高层住宅3.65500100一期销路差多层住宅2.24800100430080停建第51页/共422页n456121518(P/A,2%,n)3.8084.7135.60110.57512.84914.992(P/F,2%,n)0.9240.9060.8880.7880.7430.700第52页/共422页问题1：解：计算季平均销售收入：A方案开发多层住宅：销路好：4.5×4800×100％÷6=3600(万元)

销路差：4.5×4300×80％÷6=2580(万元)B方案一期：开发高层住宅：销路好：3.6×5500×100％÷5=3960(万元)

销路差：3.6×5000×70％÷5=2520(万元)B方案二期：开发高层住宅：3.6×5500×100％÷5=3960(万元)

开发多层住宅：销路好：2.2×4800×100％÷5=2112(万元)

销路差：2.2×4300×80％÷5=1513.6(万元)第53页/共422页问题2：解：画决策树

第54页/共422页问题3：解：方案选择机会点①净现值的期望值=(3600×0.7+2580×0.3)×(P／A，2％，6)-9000=(3600×0.7十2580×0.3)×5.601-9000=9449.69(万元)等额年金：9449.69/(A／P，2％6)=9449.69/5.601=1687.14(万元)第55页/共422页机会点③净现值的期望值：3960×(P／A，2％，5)×1.0—8100=3960×4.713×1.0-8100=10563.48(万元)等额年金：10563.48/(P／A，2％，5)=10563.48/4.713=2241.35(万元)第56页/共422页机会点④净现值的期望值：2520×(P／A，2％，5)－8100=2520×4.713－8100=3776.76(万元)等额年金：3776.76/(P／A，2％，5)=3776.76/4.713=801.35(万元)第57页/共422页机会点⑤净现值的期望值：(2112×0.7十1513.6×0.3)×(P／A，2％，5)-4600=(2112×0.7十1513.6×0.3)×4.713-4600=4507.78(万元)等额年金：4507.78/(P／A，2％，5)=956.46(万元)第58页/共422页机会点②净现值的期望值：[10563.48×(P／F，2％，5)+3960×(P／A，2％，5))×0.6+[4507.78×(P／F，2％，5)十2520×(P／A，2％，5)]×0.4-8100=(10563.48×0.906+3960×4.713)×0.6十(4507.78×0.906十2520×4.713)×0.4-8100=16940.40+6384.32-8100=15224.72(万元)等额年金：15224.72/(P／A，2％，10)=15224.72/8.917=1707.38(万元)第59页/共422页

根据计算结果，应采用B方案，即一期先开发高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住宅，在销路差的情况下，二期改为开发多层住宅。第60页/共422页三、房地产开发与经营决策的程序（一）发现问题（二）确定目标针对性、明确性、层次性、可行性（三）拟订方案整体详尽性、相互排斥性（四）分析评价限制因素分析、潜在问题分析、综合评价（五）选择方案（六）实施追踪方案反馈控制、追踪决策第61页/共422页发现问题确定目标拟制方案分析评价选择方案实施方案经营分析组织诊断反馈追踪决策过程基本程序图第62页/共422页第三节房地产开发与经营新理念

一、节约型房地产开发理念

二、房地产资产经营管理理念第63页/共422页房地产企业经营决策理念：1、以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求2、加强企业信誉的管理3、树立终身服务观念4、基于价值链构筑竞争优势5、进行人文关怀，树立社会责任第64页/共422页作业：用决策树方法进行房地产投资决策，要求绘制出决策树图，期望值计算，优选方案。某开发项目有两个方案，A方案需投资5000万元，B方案需投资2800万元，两者经营期均为5年。根据市场预测，存在两种自然状态，一是市场景气，需求量较高，二是市场不景气，需求量较低；前者的可能性为0.7，后者的可能性为0.3，两个方案的每年益损情况如下表所示，试用决策树法选出最优方案。第65页/共422页单位：万元/年自然状态概率A方案益损值B方案益损值需求量较高0.72000800需求量较低0.3－400600第66页/共422页第三章房地产企业第一节房地产企业概述

第二节房地产企业人员与组织

第三节房地产企业经营与管理

第67页/共422页第一节房地产企业概述

一、房地产企业的概念

二、房地产企业的性质

三、房地产企业在国民经济中的作用

四、房地产企业的分类

五、房地产企业的建立

六、我国房地产开发企业发展现状

第68页/共422页一、房地产企业的概念房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。第69页/共422页二、房地产企业的性质具有普遍意义的社会经济属性，也具有自身的特殊属性。（一）房地产企业的一般属性1、经营目的2、企业与政府的关系3、企业与员工的关系4、企业与其他房地产企业的关系第70页/共422页（二）房地产企业的特殊属性1、知识密集型企业2、资金密集型企业3、业务动作具备商业企业的特征4、业务内容体现服务行业的特色5、经营方式具有租赁企业的特点第71页/共422页三、房地产企业在国民经济中的作用1、为国民经济的发展提供物质保证2、为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源3、为相关产业的发展起到有力的带动作用4、促进消费结构和产业结构的合理化第72页/共422页四、房地产企业的分类对我国房地产企业进行分类的两种方法：（一）根据企业经营活动与房地产生产、流通、消费各个环节的相关程度进行分类（二）根据房地产企业经营特点进行分类第73页/共422页按照企业功能分类1、房地产开发企业（1）专门从事土地和城市基础设施开发的企业（2）专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业（3）房地产综合开发经营企业2、房地产中介服务企业（房地产咨询服务、房地产估价服务、房地产经纪服务企业）按照企业所有制性质分类1、城镇集体所有制房地产企业2、国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司3、合伙制房地产企业4、中外合资、中外合作、外资房地产企业第74页/共422页五、房地产企业的建立（一）房地产企业组建的条件（1）有自己的名称、组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件第75页/共422页（二）房地产企业设立的程序房地产企业设立程序包括两方面：一是工商登记，二是资质审查。1、工商登记（1）拟定房地产开发企业章程；（2）向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产企业的申请报告；（3）申报企业资质等级；（4）办理银行的开户手续，存入注册资金；（5）办理资金信用证明；（6）办理经营场所的使用证明；（7）向工商行政管理部门申请注册登记第76页/共422页2、资质审查（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件第77页/共422页（三）房地产企业的资质房地产企业的资质是房地产企业专业经济技术素质、管理素质、资本数额、企业经历和业绩的综合体现。一般根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发业绩核定资质等级。国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理；县级以上人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。第78页/共422页（四）房地产开发企业业务范围（五）房地产开发企业资质审批（1）一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。（2）二级资质企业及以下资质企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。第79页/共422页第二节房地产企业人员与组织

一、房地产企业人员

二、房地产企业组织第80页/共422页一、房地产企业人员（一）房地产企业人事分类（1）经济管理类（2）专业类（3）工程技术类（二）房地产企业人员构成注册建筑师、工程师、财务人员、营销策划人员、项目拓展及发展人员、法律顾问第81页/共422页二、房地产企业组织（一）房地产企业组织的基本概念（二）房地产企业组织的一般原则（三）房地产企业组织结构设计企业的战略与核心能力——权责体系——调控体系第82页/共422页（四）房地产企业组织结构形式1、职能型组织结构总经理投资部策划部开发部工程部财务部人力资源部第83页/共422页2、项目型组织结构

总经理项目A项目B职能部门C职能部门DA1A2A3B2B3C1C2C3D1D2D3B1第84页/共422页总经理副总经理副总经理副总经理副总经理技术部客服部营销部人力部财务部法律合同部物业管理项目A物业管理项目B技术主管技术主管技术主管技术主管绿化组保安组绿化组保安组某大型房地产物业管理公司的组织结构第85页/共422页3、矩阵型组织结构总经理项目1项目2项目3职能部门1职能部门2职能部门3职能部门4第86页/共422页项目部门别墅公寓写字楼停车场餐馆娱乐商场前期部财务部工程部物业部营销部设计部某大型综合房地产企业集团的矩阵型组织结构第87页/共422页4、混合型组织结构总经理项目A项目B市场部开发部财务部从事部第88页/共422页组织结构设计的操作方法1、确定企业的主导业务流程2、确定企业的管理层次与管理幅度3、从主导业务流程上划分企业的各种职能管理部门4、企业辅助职能部门的设置5、从管理流程上确定各部门之间的协作关系6、制定企业“组织手册”7、以操作的顺畅性和客户满意度来验证组织结构设计的正确性第89页/共422页在进行企业的组织结构设计之前，首先应确定企业的主导业务流程。如果企业的组织结构重组或调整，也要先重新梳理原有的主导业务流程。主导业务流程描绘了本企业的内部价值链关系，即主导业务流程应该是一个增值流程，如果不是增值流程就说明企业盈利模式存在问题。因此又可以说确定企业主导业务流程的过程实质上是检查企业盈利模式是否合理的过程。第90页/共422页在确定了企业的主导业务流程后，要确定企业的管理层次与管理幅度。通常情况下，中、小型企业三个层次就足以满足需求了，即高层、中层、基层。如果是拥有下属企业的集团性公司可以到四层，即高层、中层（下属企业的高层）、基层（下属企业的中层）、下属企业的一般员工或操作工人。第91页/共422页企业的各种职能管理部门应该依据主导业务流程划分。例如，通常的房地产开发企业，主导业务流程应该是前期策划—征地拆迁—规划设计—施工—销售—物业管理这样一个过程。业务或经营部门应该包括策划部、开发部、销售部、物业管理中心等。当然这些部门可以视工作量的大小合并或分拆。第92页/共422页通常我们把游离于企业价值链和主导业务流程之外的业务工作部门，如财务管理、人力资源管理、后勤保障管理、安全管理、办公事务管理等部门称为“辅助职能部门”。这些部门也可以视工作量的大小合并或分拆。例如，有的企业行政部包括办公事务管理、后勤保障管理、人力资源管理、安全管理等，也有的由于企业规模较大，分别设立几个部门完成这几项工作。通常单独设立财务部进行财务管理，不和其他部门合并在一起。第93页/共422页在企业的部门设置工作完成之后，我们还要预先从管理流程上确定各部门之间的协作关系。在主导业务流程上的部门之间的关系，毫无疑问要遵照主导业务流程所确定的上、下游关系。但是主要职能部门和辅助职能部门之间的协作关系在组织结构设计时，就要事先考虑周全，避免在企业运营中出现各种各样的问题。例如，在处理企业决策、资金使用、固定资产购置等重大问题时，各部门应该是一种怎样的协作关系要考虑周全。第94页/共422页解决这个问题的最好方法，是除了主导业务流程之外，再做出一些子流程，如企业的决策流程、资金使用和预算管理流程、固定资产管理流程等。通过对这些子流程的编制和分析，确定各部门之间的协作关系。第95页/共422页一个管理规范的企业应该在组织结构设计工作完成后，编制本企业的组织手册，下发给企业的各部门及高、中层管理人员。组织手册至少要包括下列内容：（1）企业的组织结构图；（2）企业各部门和各下属单位的职能分解表；（3）企业各部门和各下属单位的职位设置表；（4）企业的主导业务流程图；（5）重要的组织管理原则。

第96页/共422页组织结构设计是否合理，要以操作的顺畅性和客户的满意度来验证。通常我们在组织结构设计的半年或一年后，要在企业的内部和外部分别征求对企业组织结构的意见。在企业的内部，主要是检查操作的顺畅性，可以通过高、中、基层干部的满意度来评价；在企业的外部，主要是检查客户的满意度，可以通过对客户的访问或电话征询客户意见来获得。第97页/共422页如果内、外部的满意度在70%以上，就可以不做大的调整，只对内、外部反映较大的问题做适当的调整。如果内、外部的满意度在70%以下，则企业的领导就应根据内、外部的反映，重新考虑企业的主导业务流程是否有问题、组织结构是否要做大的调整。第98页/共422页第三节房地产企业经营与管理

一、房地产企业经营目标

二、房地产企业经营决策三、房地产企业经营计划第99页/共422页一、房地产企业经营目标（一）房地产企业经营目标制定的原则1、可行性原则2、可量化性原则3、一致性原则4、弹性原则（二）房地产企业经营目标的内容房地产企业经营目标是指企业在经营中所要达到的预期目标。按其重要程度，可分为经营的战略目标和战术目标第100页/共422页1、战略目标是指企业长远发展方向、规划的总目标或基本目标，由成长性目标、营利性目标和竞争性目标构成。（1）成长性目标(经营发展水平和未来发展潜力)营业总收入及其增长率；资产总额及其增长率；开发规模及其开发范围；土地储备面积（2）营利性目标(营利能力和偿债能力)利润总额及其增长率；净利润；净利润率；净资产回报率；资产负债率（3）竞争性目标(竞争能力和企业形象)市场占有率；行业影响率；品牌价值2、战术目标市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略。第101页/共422页建立经营目标的措施一是建立层级负责制经营目标制定应由公司主要负责人即总裁、总经理亲自挂帅，直接参与和协调整个定立过程的工作。大型房地产综合开发企业，其子公司的经营目标一定要对母公司负责，实行层级负责制。公司的经营目标一定要是其最高负责人承担，因为公司负责人最终要给投资者回报，要对经营目标进行检验。第102页/共422页二是目标量化经营目标订立过程一定是一系列的量化过程，就是经营目标必须数字化。经营目标不仅需要结果，而且还要有一个根据月度、季度或规定时间间隔来做的，按开发组团和商品房地理位置及品质档次划分的目标(销售额和销售利润等经营指标)明细分解过程，这个分解包含了要完成的目标由哪几个开发组团和哪几类商品房构成。一切目标必须按开发组团、按商品房类型、按时段、按地理位置等几个标轴做下来，这样的目标才能落到实处，这个目标才有承担者。第103页/共422页三是提高对数字化管理的认识做经营目标最重要的是统一思想，一线人员与职能部门的管理人员、子公司经营者(子公司总经理)、与集团公司总裁在认识上难免有差异，这种认识差别可能会严重影响公司经营目标的实现。第104页/共422页（三）房地产企业经营目标的调整（1）收集信息（2）分析（3）论证（4）决策第105页/共422页二、房地产企业经营决策（一）房地产企业经营决策的概念与特点1、概念房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。第106页/共422页2、特点（1）目标性（2）灵活性（3）选择性（4）可行性第107页/共422页（二）房地产企业经营决策的影响因素1、环境(宏观环境、中观环境和微观环境)宏观环境是指国家经济发展形势以及相关政策的变化等中观环境是指房地产企业所在城市建设与规划,房地产供给与需求及区域文化等微观环境是指房地产项目附近区域竞争楼盘情况及消费者需求等情况2、决策者对风险的态度3、思维定式4、时间第108页/共422页三、房地产企业经营计划（一）房地产企业经营计划的概念与特点1、概念房地产企业经营计划是以提高企业经济效益为中心，以企业的经营活动为对象的计划安排，是以市场为导向，实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。（1）为房地产企业活动的分工提供依据（2）分析和预测未来环境变化（3）为房地产企业活动的资源筹集提供依据（4）提高了部门及人员工作效率第109页/共422页2、特点（1）综合性（2）战略性（3）灵活性（4）权威性第110页/共422页（二）房地产企业经营计划的内容1、房地产企业长期经营计划的基本内容房地产企业长期经营计划是在依据国家社会经济发展规划、方针政策、行业发展规划、市场信息、技术发展趋势及企业自身素质的基础上编制而成。（1）企业生产发展规划（2）企业发展规模规划（3）企业人员培训规划（4）企业某些重要或专门性问题的规划第111页/共422页2、房地产企业短期经营计划的基本内容短期经营计划是在企业长期计划要求及各项技术经济指标的基础上，依据近期市场研究资料、相关部门政策以及上年度经营的有关资料编制而成。（1）生产经营综合计划（2）专业计划第112页/共422页（三）房地产企业经营计划的执行与调整1、房地产企业经营计划的执行（1）制定目标（2）执行目标（3）评价成果和实行奖惩（4）判定新的目标，开始新的目标管理循环第113页/共422页2、房地产企业经营计划的调整（1）滚动计划法根据企业一定时期计划执行的情况，考虑企业内外环境条件的变化和因素，修改原定计划，再将计划期顺延一个时期和确定顺延时期的计划内容，使计划期不断延伸，滚动向前。（2）启用备用计划法在编制计划时就考虑各种可能的变化，制订各种方案作为备用。第114页/共422页第四章房地产开发与经营环境分析第一节房地产开发与经营环境概述

第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容

第三节房地产开发与经营环境分析方法第四节房地产开发与经营机会选择与风险分析

第115页/共422页第一节房地产开发与经营环境概述一、房地产开发与经营环境的含义它因中心系统的不同布不同，随着中心系统的变化而变化，与某一中心系统有关的周围事物，包括所有的影响因素，就构成了这个中心系统的环境。房地产开发与经营环境就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。第116页/共422页二、房地产开发与经营环境的构成宏观环境是指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。中观环境是指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响因素的总和。微观环境是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。第117页/共422页三、房地产开发与经营环境的特点（一）关联性决策者在分析房地产开发与经营环境时，不能简单、孤立地看问题，而应从各种环境因素的内在联系上把握它们可能产生的交叉效应，并依此制定相应的策略。（二）可变性决策者应具有前瞻性，将未来可能的变化考虑进去，同时也应本着动态规划的原则，不断地了解多变的环境，调整计划以适应变化。（三）相对性决策者在进行环境分析的过程中不仅要对影响因素进行定性的描述，还应与其他区域的相关指标进行横向比较。（四）层次性第118页/共422页第二节房地产开发与经营环境

分析的原则、内容一、房地产开发与经营环境分析的原则房地产开发与经营环境分析就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律，为下一步决策提供依据的过程。（1）客观性原则（2）全面性原则（3）比较性原则（4）预测性原则第119页/共422页二、房地产开发与经营环境分析的基本内容（一）宏观环境1、政策环境房地产开发与经营所面临的政策和制度环境财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策2、经济环境（1）宏观经济条件包括国民经济发展速度,相关金融条件和通货膨胀等（2）居民经济收入和购买力第120页/共422页3、人口环境（1）人口总量：决定房地产需求的上限（2）人口的年龄结构：地区人口结构的变化导致需求主体年龄结构的变化；区分不同年龄结构的支付能力与人口比例对房地产市场定位有指导作用。（3）人口的地理分布：人口密度和人口流动量影响不同地区市场需求量的大小；人们的消费需要、习惯等在不同地区存在差异。（4）家庭结构：家庭结构及规模对住宅规模和结构的影响。4、自然环境5、技术环境第121页/共422页（二）中观环境房地产产业环境，围绕房地产开发与经营行业相关的外部影响因素的总和。1、我国房地产市场的法制体系2、房地产市场态势（1）房地产市场周期市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段、过度建设阶段（2）房地产市场特点城市规模的大小；城市经济的发展程度；城市居民的购买力水平与消费习惯房地产市场可细分为供给市场和需求市场第122页/共422页第123页/共422页第124页/共422页第125页/共422页第126页/共422页3、房地产行业规范中国房地产业协会(1985)中国房地产估价师与房地产经纪人学会(1984)中国物业管理协会(2000)中国土地估价师协会(1994)（1）传达、贯彻执行国家法规、政策，反映广大会员与企业的愿望与要求，协助政府加强行业管理。（2）拟订并推行行业执业标准、规则，进行自律管理。（3）组织教育培训、学术交流。第127页/共422页（三）微观环境是以房地产开发经营活动所在的特定区域为背景，直接影响项目目标因素的总和。1、区域地理位置特点——项目选址（1）区域自然环境特点（地质、地貌、气候、水文等）（2）区域的经济地位（经济增长率、产业结构、居民消费水平、购买力水平等）（3）区域的社会地位（4）区域的交通便捷程度2、区域经济发展战略与发展规划（1）区域经济发展战略（2）区域规划第128页/共422页3、区域房地产市场发展特点（1）区域居民及分布特点（2）区域居民收入与购买力（3）区域居民的消费特点与习惯（4）区域竞争项目分布及相关影响因素第129页/共422页fI图1富裕群体拥有社会大部分财富，穷人众多而财富很少

第130页/共422页fI图2橄榄型的社会，大量中间收入阶层，富裕阶层和穷人都不多

第131页/共422页fI图3大部分人都很富有，穷人很少

第132页/共422页第三节房地产开发与经营环境

分析方法重点了解多因素加权分析法和SWOT分析法的基本思想、分析思路；了解道氏评估法的内容、分析步骤；能运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析。第133页/共422页宏观环境经济环境人口环境自然环境技术环境中观环境房地产法制环境房地产市场态势房地产行业规范微观环境区域地理位置特点区域经济发展战略与发展规划区域房地产市场发展特点宏观经济条件居民经济收入和购买力房地产市场周期房地产市场特点区域居民及分布特点区域居民收入与购买力区域居民的消费特点与习惯区域竞争项目分布及相关影响因素政策环境第134页/共422页因素权数1、政治的连续性3.02、对外国投资者和营利的态度1.53、国有化1.54、通货膨胀1.55、国际收支1.56、官僚斤拖延1.07、经济增长2.58、货币的兑换性2.5表1经营环境和权数第135页/共422页9、合同的履行1.510、劳动力成本生产率2.011、专门服务和承包商0.512、通讯和交通1.013、当地的管理和合伙人1.014、短期信贷2.015、长期信贷和风险资本2.0第136页/共422页指数所表示的风险水平标准如下：（1）70—100分表示投资环境稳定（2）55—69分表示有少量的投资风险（3）40—54分表示外资企业经营面临高风险（4）0—39分为外国投资不能接受的经营环境第137页/共422页环境因素权数评分得分小计总计得分率宏观环境

1、政策环境

2、经济环境

3、人口环境4、自然环境5、技术环境中观环境

6、房地产市场法制环境

7、房地产市场态势

8、房地产行业规范微观环境

9、区域地理位置特点

10、区域经济发展战略与发展规划

11、区域房地产市场发展特点表2房地产开发与经营环境分析基本情况第138页/共422页环境因素权数评分得分小计总计得分率宏观环境40%

1、政策环境

2、经济环境

3、人口环境4、自然环境5、技术环境2.52.51.50.51.0中观环境20%

6、房地产市场法制环境

7、房地产市场态势

8、房地产行业规范1.52.00.5微观环境40%

9、区域地理位置特点

10、区域经济发展战略与发展规划

11、区域房地产市场发展特点3.02.03.0表2房地产开发与经营环境分析基本情况第139页/共422页环境因素权数评分得分小计总计得分率宏观环境40%

1、政策环境

2、经济环境

3、人口环境4、自然环境5、技术环境2.52.51.50.51.03.04.04.03.04.07.510.06.01.54.0中观环境20%

6、房地产市场法制环境

7、房地产市场态势

8、房地产行业规范1.52.00.54.05.03.06.010.01.5微观环境40%

9、区域地理位置特点

10、区域经济发展战略与发展规划

11、区域房地产市场发展特点3.02.03.04.04.05.012.08.015.0表2房地产开发与经营环境分析基本情况第140页/共422页环境因素权数评分得分小计总计得分率宏观环境40%

1、政策环境

2、经济环境

3、人口环境4、自然环境5、技术环境2.52.51.50.51.03.04.04.03.04.07.510.06.01.54.029.0中观环境20%

6、房地产市场法制环境

7、房地产市场态势

8、房地产行业规范1.52.00.54.05.03.06.010.01.517.5微观环境40%

9、区域地理位置特点

10、区域经济发展战略与发展规划

11、区域房地产市场发展特点3.02.03.04.04.05.012.08.015.035.081.5表2房地产开发与经营环境分析基本情况第141页/共422页环境因素权数评分得分小计总计得分率宏观环境40%

1、政策环境

2、经济环境

3、人口环境4、自然环境5、技术环境2.52.51.50.51.03.04.04.03.04.07.510.06.01.54.029.072.5%中观环境20%

6、房地产市场法制环境

7、房地产市场态势

8、房地产行业规范1.52.00.54.05.03.06.010.01.517.587.5%微观环境40%

9、区域地理位置特点

10、区域经济发展战略与发展规划

11、区域房地产市场发展特点3.02.03.04.04.05.012.08.015.035.081.587.5%表2房地产开发与经营环境分析基本情况第142页/共422页二、道氏评估法（美国道氏化学公司）1、海外投资风险分为两类：一是竞争风险；二是环境风险2、把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围分为两部分：一是企业从事生产经营的业务条件二是有可能引起这些条件变化的主要压力第143页/共422页3、道氏评估法的四个步骤：第一步，评估影响企业业务条件的各个因素第二步，评估引进变化的各个主要压力因素第三步，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8—10个能获得成功的关键因素第四步，在确定各关键因素及其假设条件后，提出四套预测方案第144页/共422页三、SWOT分析法（十字图表型分析法）企业内部环境分析

S

W

宏观环境中观环境微观环境

O

T综合分析开发与经营决策第145页/共422页

优势

劣势

机会

威胁

图1SWOT分析矩阵示意第146页/共422页

公司增长战略

公司稳定战略

公司稳定战略

公司收缩战略外部机会外部威胁公司的优势公司的劣势

图2基于SWOT分析的公司层战略选择第147页/共422页第四节房地产开发与经营

机会选择与风险分析一、房地产开发与经营机会选择房地产开发与经营机会选择可以细分为时机、区位地段、投资类型、产品质量的选择。（一）时机选择时机选择需要的信息包括全国的房地产周期、区域房地产市场与综合经济周期、国家或地区的宏观调控政策等。1、房地产周期不同阶段的时机选择2、政策研究与时机选择第148页/共422页（二）区位地段的选择投资选择地主要考虑当地的投资环境、市场空间、劳动力资源、生产要素成本、交通运输条件等。1、国家的选择国家的宏观政策和经济环境的优越性2、城市的选择3、区域的选择是最终项目选址的基础与前提条件。第149页/共422页（三）投资类型的选择环境分析就是要通过外部环境关键因素的分析，找出房地产市场上的空白点、不足点。1、土地投资2、住宅投资3、商业设施4、写字楼（四）质量的选择不同的投资类型质量又有高低之分，各个质量等级再往下细分，又有不同的产品类型。第150页/共422页二、房地产开发与经营风险分析风险是指自然界或社会所发生的灾害或意外事故，其显著特点是不确定性。房地产开发与经营风险是指房地产企业在开发与经营过程中所发生的对未来结果的不确定性。（一）政治风险1、政治风险的含义是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。按政治风险影响的程度可分为政府干预、政府制裁和财富剥夺三种风险。第151页/共422页2、应对措施（1）投资前的管理①购买投资保险将政治风险转移；②环境分析，预测风险。（2）投资后的管理①在当地寻找原材料，招募员工等②与外商合作，获得政策上的优惠（3）风险发生后的补救措施第152页/共422页（二）经济风险1、经济风险的含义是指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济缺失的可能。2、应对措施（1）投资前的管理购买房地产保险；通过合同形式，与其他企业或政府部门联合（2）投资过程中的管理尽量缩短开发周期；开发多种经营渠道，开发与房地产相关的其他行业（3）风险发生后的补救措施采取各种促销促租手段吸引顾客第153页/共422页（三）金融风险1、金融风险的含义是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。2、金融风险的应对措施（1）利率风险的应对措施（2）外汇风险的应对措施（四）来自自然界和冲突的意外风险（五）个别风险第154页/共422页第五节案例分析一、宏观市场环境分析（一）北京市宏观经济环境分析北京宏观经济呈现以下特征：1、北京宏观经济环境运行稳定，呈现良性发展趋势，为房地产市场的发展提供了一个良好的发展空间。2、随着北京城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。第155页/共422页（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策、税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场影响很大。2003年6月出日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》，对房地产开发贷款、个人住房贷款作出了严格规定。2006年5月30日，国家税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对个人住房转让营业税征收管理进行了新规定。第156页/共422页二、区域市场分析（一）区域环境分析第157页/共422页四环京石高速莲花池西路复兴路地铁1号线鲁谷路小屯路青塔西路第158页/共422页（二）区域产品特征分析通过对区域市场内同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有：第159页/共422页项目名称发展商地理位置远洋山水中远房地产开发有限公司石景山区鲁谷天鸿美域北京天鸿安信房地产开发有限公司丰台区小屯新村紫金长安北京澳林房地产开发有限公司海淀区玉渊潭乡五棵松西路金隅润景阁北京金隅嘉业房地产开发有限公司丰台区青塔东里万科紫台北京万科置业有限公司丰台区西四环岳各庄北桥珠江峰景北京东方恒嘉房地产开发有限公司丰台区青塔西路58号第七街区北京京大昆仑房地产开发有限公司丰台区岳各庄居住区东区区内相似项目第160页/共422页

区域内各项目供应分析(万平米)项目名称总建筑面积已售面积可售面积远洋山水（四期）12075.4544.55天鸿美域（三期）7010.7359.27紫金长安（三期）483810金隅润置阁1716.560.44万科紫台112.218.79珠江峰景（三期）3223.668.34第七街区（三期）8010.9369.07第161页/共422页

区域内各项目基本技术指标分析

项目名称占地面积(万平米)总建筑面积(万平米)容积率远洋山水501203.0天鸿美域28701.9紫金长安16.54482.9金隅润置阁6172.48万科紫台3.84112.5珠江峰景12322.4第七街区23.3802.5第162页/共422页远洋山水天鸿美域紫金长安金隅润景阁万科紫台珠江峰景第七街区图区域内各项目绿化率分析第163页/共422页竞争项目主力户型户型面积(平方米)一居二居三居四居远洋山水二居、三居53~67.7591.33~118131.6~151.54160.1~198天鸿美域二居、三居69~83110~128150~153174紫金长安三居、四居101.6~135.81117~167.41161.7~254万科紫台三居、四居

160205珠江峰景二居、三居

83.85~130129.41~147.77金隅润景二居70.71~7785~110123~126第七街区二居、三居51.33~72.448024~105.16144.71~154.74

户型分析第164页/共422页项目名称报价(元/m2)均价(元/m2)销售周期(月)销售速度总销售套数套/月总签约率(%)紫金长安10818130001011959579万科紫台9500113001.51369127珠江峰景9500100002216537574远洋山水94001000034356410463天鸿美域780011000137355715金隅润景阁7100760073014397第七街区900011000198054214

区域内项目销售情况分析第165页/共422页三产品定位（一）项目分析（京西楼盘SWOT分析结果）

优势分析劣势分析1、良好的地理位置2、便利的交通体系3、生活配套齐全4、周边企事业单位较多1、地块土地整体素质较差2、周边小环境不容乐观3、位于立交桥西北，易产生孤岛效应机会分析威胁分析1、北京城市及经济发展对房地产的带动效应2、奥运带来的利好商机3、北京房产高端产品的市场空间较大4、目前区域市场供应量较少5、区域内消费群体的购买力较强1、房地产及金融政策的规范和抑制2、奥运对工程进度的影响3、地块成熟有待培养4、项目开发周期带来一系列的连锁反应第166页/共422页（二）市场定位1、本产品是什么，给谁用等基本内容；2、本产品与竞争产品的不同之处；3、本产品在消费者心中与众不同的感觉、地位。产品的市场定位指导完成房地产开发前期的具体工作：1、生产什么样的产品2、为什么人生产3、如何生产本产品第167页/共422页（三）客群定位本项目目标客户为家庭年收入10万元左右的客户群。40~55岁事业有成的中年人；掌握高知识、高技术的新生中坚力量和正在崛起的硕士生、博士后；有过国外的学习生活经历的二次置业者第168页/共422页（四）产品设计建议本案例对产品设计提出如下建议：双开门电梯的设计；充分利用双开门电梯将公共过道变为私属空间的便利，形成板楼户户花厅入口的设计特点；引入平层三居与错层三居的不同产品形态。第169页/共422页（五）价格确定1、选择与本项目具有可比性的项目，罗列其基本资料，确定它们的权重；2、综合评分；3、计算可比项目的基准满分均价；4、确定本项目的初步参考价格。第170页/共422页四、销售推广建议（一）推广阶段建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议第171页/共422页第五章房地产开发用地的获取了解土地使用权出让、转让和划拨，以及土地征用和房屋拆迁的有关概念；理解土地使用权划拨的含义及方式，掌握招标、拍卖和挂牌三种出让方式的基本程序；掌握土地使用权包含的内容、土地征用的安置补偿、房屋拆迁的安置补偿及地价测算方法等有关内容。第172页/共422页第一节土地使用权的获取一、土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。（一）土地使用权出让的特征1、土地所有权与使用权分离2、受让主体的多样性3、有偿、有期限性4、计划性第173页/共422页（二）土地使用权出让的基本原则1、国家主权不可侵犯2、平等、自愿、有偿3、所有权与使用权分离4、合理利用土地第174页/共422页（三）土地使用权出让年限、方式1、土地使用权出让年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年2、土地使用权出让的方式三种方式：协议、招标、拍卖（挂牌）第175页/共422页（1）招标出让是由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请或者向社会分布招标条件，通过合法招标，向经择优确定的中标者出让土地使用权。（2