新准则会计科目表

新准则会计科目表（房地产企业）序号

科目编号

一级会计科目名称

明细帐的设置

一、资产类

1

1001

库存现金

2

1002

银行存款

按照开户银行和其他金融机构、存款种类等，分别设置“银行存款日记账”

3

1012

其他货币资金

设置外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等明细科目

4

1101

交易性金融资产

按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。

5

1121

应收票据

按照开出、承兑商业汇票的单位进行明细核算，并设置“应收票据备查簿”，逐笔登记每一商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料，商业汇票到期结清票款或退票后，应当在备查簿内逐笔注销。

6

1122

应收账款

按照开发项目及债务人进行明细核算

7

1123

预付账款

按照开发项目及供应单位、施工单位进行明细核算

8

1131

应收股利

按照被投资单位进行明细核算9

1132

应收利息

按照借款人或被投资单位进行明细核算

10

1221

其他应收款

按照开发项目及其他应收款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算11

1231

坏账准备

按照应收帐款的类别进行明细核算

12

1321

代理业务资产

按照有无风险和委托单位、资产管理类别（如定向、集合和专项资产管理业务）、贷款对象，分别“成本”、“已实现未结算损益”等进行明细核算13

1402

在途物资

按照开发项目及供应单位进行明细核算

14

1403

原材料

按照开发项目及材料的保管地点(仓库)、材料的类别、品种和规格等进行明细核算15

1405

开发产品

按照开发项目，分别开发产品的种类（商铺、住宅等）进行明细核算

16

1406

发出商品

按照购货单位及商品类别和品种进行明细核算

17

1408

委托加工物资

按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进行明细核算

18

1411

周转材料

按照周转材料的种类（如低值易耗品、包装物等），同时还应分别“库存”、“摊销”进行明细核算19

1471

存货跌价准备

按照存货项目和类别进行明细核算

20

1501

持有至到期投资

按照持有至到期投资的类别和品种，分别“投资成本”、“溢折价”、“应计利息”进行明细核算。21

1502

持有至到期投资减值准备

按照持有至到期投资类别和品种进行明细核算22

1503

可供出售金融资产

按照可供出售金融资产类别或品种进行明细核算

23

1511

长期股权投资

按照被投资单位进行明细核算。长期股权投资核算采用权益法的，应当分别“投资成本”、“损益调整”、“所有者权益其他变动”进行明细核算。24

1512

长期股权投资减值准备

按照被投资单位进行明细核算

25

1521

投资性房地产

按照投资性房地产类别和项目进行明细核算，采取公允价值计量的，还应分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。26

1531

长期应收款

按照承租人或购货单位（接受劳务单位）等进行明细核算

27

1532

未实现融资收益

按照未实现融资收益项目进行明细核算

28

1601

固定资产

按照固定资产类别或项目进行明细核算29

1602

累计折旧

按照固定资产类别或项目进行明细核算

30

1603

固定资产减值准备

按照固定资产类别或项目进行明细核算

31

1604

在建工程

核算企业开发的自有工程，按照“建筑工程”、“安装工程”、“在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。在建工程发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算。32

1606

固定资产清理

按照被清理的固定资产项目进行明细核算

33

1701

无形资产

按照无形资产项目进行明细核算

34

1702

累计摊销

按照无形资产项目进行明细核算35

1703

无形资产减值准备

按照无形资产项目进行明细核算

36

1711

商誉

商誉发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算，也可以单独设置“商誉减值准备”科目进行核算。37

1801

长期待摊费用

按费用项目进行明细核算

38

1811

递延所得税资产

按照可抵扣暂时性差异等项目进行明细核算，根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算。39

1901

待处理财产损溢

按盘盈、盘亏的资产种类和项目进行明细核算二、负债类

40

2001

短期借款

按照借款种类和贷款人进行明细核算

41

2101

交易性金融负债

按照交易性金融负债类别，分别“本金”、“公允价值变动”进行明细核算。42

2201

应付票据

按照债权人进行明细核算，同时应当设置“应付票据备查簿”，详细登记每一商业汇票的种类、号数和出票日期、到期日、票面余额、交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料。应付票据到期结清时，应当在备查簿内逐笔注销。43

2202

应付账款

按照开发项目，分别不同的债权人（如供应单位、施工单位等）进行明细核算

44

2203

预收账款

按照开发项目，按购房单位或个人进行明细核算45

2211

应付职工薪酬

按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“解除职工劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目进行明细核算。46

2221

应交税费

"按照应交税费的税种进行明细核算，如增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。企业代扣代交的个人所得税，也通过本科目核算。企业不需要预计应交数所交纳的税金，如印花税、耕地占用税等，不在本科目核算。"

47

2231

应付利息

按照存款人或债权人进行明细核算

48

2232

应付股利

按照投资者进行明细核算49

2241

其他应付款

按照开发项目，分别其他应付款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算

50

2314

代理业务负债

按照有无风险和委托单位、资产管理类别（如定向、集合和专项资产管理业务）等进行明细核算

51

2801

预计负债

按照预计负债项目进行明细核算，如对外提供担保、未决诉讼、产品质量保证、重组义务以及固定资产和矿区权益弃置义务等。52

2401

递延收益

按照政府补助的种类进行明细核算

53

2501

长期借款

按照贷款单位和贷款种类，分别“本金”、“溢折价”、“交易费用”等进行明细核算。54

2502

应付债券

按照“面值”、“溢折价”、“应计利息”、“交易费用”进行明细核算。企业发行的可转换公司债券，应在本科目设置“可转换公司债券”明细科目进行核算。55

2701

长期应付款

按照长期应付款的种类和债权人进行明细核算

56

2702

未确认融资费用

按照未确认融资费用项目进行明细核算

57

2711

专项应付款

按照拨入资本性投资项目的种类进行明细核算58

2901

递延所得税负债

按照应纳税暂时性差异项目进行明细核算

三、共同类

59

3101

衍生工具

按照衍生金融工具类别，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算

60

3201

套期工具

按照套期工具类别进行明细核算

61

3202

被套期项目

按照套期项目类别进行明细核算

四、所有者权益类

62

4001

实收资本

按照投资者进行明细核算63

4002

资本公积

分别“资本溢价”或“股本溢价”、“其他资本公积”进行明细核算

64

4101

盈余公积

分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细核算。企业（外商投资）还应分别“储备基金”、“企业发展基金”进行明细核算。65

4103

本年利润

66

4104

利润分配

分别“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积”、“应付现金股利或利润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补亏”和“未分配利润”等进行明细核算。企业（外商投资）还应分别“提取储备基金”、“提取企业发展基金”、“提取职工奖励及福利基金”进行明细核算。企业（中外合作经营）在合作期间归还投资者的投资，应在本科67

4201

库存股

五、成本类

68

5001

开发成本

按照开发项目，分别成本项目（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）进行明细核算69

5101

开发间接费用

按照开发项目，分别费用项目（职工薪酬、折旧修理费、差旅交通费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费、利息支出、其他费用）进行明细核算70

5201

劳务成本

按照提供劳务种类进行明细核算

71

5301

研发支出

按照研究开发项目，分别“费用化支出”与“资本化支出”进行明细核算

六、损益类

72

6001

主营业务收入

按照主营业务的种类进行明细核算73

6051

其他业务收入

按照其他业务收入种类进行明细核算，如出租固定资产、出租无形资产、出租包装物和商品、销售材料等实现的收入

74

6101

公允价值变动损益

按照交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等进行明细核算75

6111

投资收益

按照投资项目进行明细核算

76

6301

营业外收入

按照处置非流动资产利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、罚没利得、政府补助利得、确实无法支付而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项等进行明细核算77

6401

主营业务成本

主营业务的种类进行明细核算

78

6402

其他业务成本

按照其他业务成本种类进行明细核算，如销售材料的成本、出租固定资产的累计折旧、出租无形资产的累计摊销、出租包装物的成本或摊销额、采用成本模式计量的投资房地产的累计折旧或累计摊销等79

6403

营业税金及附加

营业税、土地增值税、城建税、教育费附加等

80

6601

销售费用

按照开发项目，分别费用项目进行明细核算，如保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。81

6602

管理费用

按照费用项目进行明细核算，如企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等82

6603

财务费用

按照费用项目进行明细核算，如利息支出(减利息收入)、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣83

6701

资产减值损失

按照资产减值损失的１３个项目进行明细核算，如坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备、持有至到期投资减值准备、固定资产减值准备、在建工程——减值准备、工程物资——减值准备、生产性生物资产——减值准备、无形资产减值准备、商誉——减值准备、贷款损失准备、抵债资产——跌价准备、损余物资——跌价准备。84

6711

营业外支出

按照营业外支出项目进行明细核算，如处置非流动资产损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出、非常损失85

6801

所得税费用

按照“当期所得税费用”、“递延所得税费用”进行明细核算

86

6901

以前年度损益调整

会计科目和主要帐务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定，涵盖了各类企业的交易或事项。企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可以不设置相关的会计科目。对于明细科目，企业可比照本附录的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考，企业可结合本企业的实际情况自行确定会计科目编号。房地产开发成本核算程序房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程

开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：

1、归集开发产品费用

由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。

（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

（3）将“开发间接费”

归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

2、正确划分成本项目

客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：

（1）“4301开发成本”账户。

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

（2）“4302开发间接费”账户。

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。

按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。

3、计算并结转已完开发产品实际成本

计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。

即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不

能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。房地产企业成本费用科目一、开发成本

土地征用及拆迁补偿费

土地征用费

土地出让金

土地有关税费

拆迁补偿费

前期工程费

勘察丈量费

地质勘察费

文物勘察费

地基勘察费

水文勘察费

沉降观测费

日照测试费

环境评估费

交通影响分析费

基础桩应变费

防雷检测费

拨地钉桩验线费

复线费

定线费

施工放线费

建筑面积丈量费

规划设计费

总规设计费

可行性研究费

方案评审费

效果图设计费

规划设计模型制作费

地质勘察设计费

施工图设计费

景观设计费

智能化设计费

综合管网设计费

排水方案设计费

制图晒图费

其他规划设计费

行政规费及规划报建费

项目报建费

施工许可证费

规划管理费

拆迁管理费

办证费

安全监督费

工程质量监督费

工程造价管理费

交易中心手续费

消防配套设施费

人防报建费

散装水泥专项资金

白蚁防治费

市政设施配套费

园林绿化费

墙改专项基金

招标代理费

质量监督费

施工图纸审查费

劳动保险基金

预算编制费(审核费）

购航测图费

定位放线费

渣土费

检测费

勘察测量费

可行性研究费

抗震审查费

消防审查费

防雷检测费

房屋测绘费

房屋所有权登记工本费

工程交易费

地名费

地籍地形图核地

新材料基金

其他行政规费及规划报建费

招标费

招标费

三通一平费

临时道路

临时用电

临时用水

场地平整费

临时设施费

临时围墙

临时办公室

临时场地占用费

其他临时设施费

建筑安装工程费

建安工程费

基础工程

主体工程

甲供材料

安装工程费

门窗工程

水暖气电管线安装

空调及通风工程

消防安装工程

火灾报警工程

电梯工程

公共部位装修

室内装修

避雷接地工程

停车设备及安装工程

其他安装工程费

样板房/售楼处装修

样板房装修

售楼处装修

建安监理费

建设监理费

安全监理费

检验检测费

基坑监测

桩基检测费

工程主体沉降观测费

其他

工程造价咨询费

工程施工招标代理费

工程设备招标代理费

工程预算编审咨询费

工程结算编审咨询费

基础设施费

市政配套费

给水系统费

管道系统

水泵房

用水增容

雨污水系统费

管道系统

雨污水泵站

供电系统费

设备安装

管道及电缆系统

配电房

用电增容

有线电视工程费

电话通讯工程费

宽带工程费

智能化系统费

停车管理系统

小区闭路监控系统

周界红外防越

小区门禁系统

电子巡更系统

电子公告屏

室外背景音乐

园林环境工程费

绿化建设费

建筑小品

道路及广场建设费

围墙建造费

室外照明

室外其他设施

公共配套设施费

游泳池

幼儿园

学校

消防

公厕

自行车棚

露天停车场或停车设备

水塔

室外游乐设施

球场

二、开发间接费员工薪酬

社保费

福利费

办公费

会务费

差旅费

车辆费用

通讯费

房租支出

维修费

培训费

资本化借款费用

水电物管费

其他费用

三、管理费用

职工薪酬

社保费

福利费

办公费

业务招待费

差旅费

车辆费用

房租支出

租赁费

运输费

折旧费

修理费

低值易耗品摊销

无形资产摊销

咨询费

审计和评估费

税金

劳务费

手续费

其他

四、销售费用

职工薪酬

职工福利费

办公费

广告费

营销宣传费

差旅费

车辆费用

通讯费

业务招待费

房租支出

水电物管费

营销物料制作费

固定资产折旧

登记费

维修费

培训费

销售服务费

其他费用房地产企业售房的财务核算流程一、关于售房的财务核算。

房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。

确认为营业收入的实现。房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。

1、以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。

2、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。

3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。

企业实现的经营收入，应按实际价款记账。本期实现的经营收入，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目。

关于结转成本核算。设置“开发产品”科目

1、本科目核算企业已完开发产品的实际成本。包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。

开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。

2、企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。月份终了，企业应结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，结转时，借记“经营成本”科目，贷记“开发产品”科目。

关于企业利润核算。企业利润总额包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。

营业利润为营业收入减去销售税金及附加，再减去营业成本、管理费用、销售费用和财务费用等后的余额。

销售税金及附加包括营业税、产品税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。二、关于房地产企业采取银行按揭方式销售开发产的核算。

目前，会计制度暂时没有相关的具体规定，建议可参照采用分期收款结算方式销售开发产品的核算。

以下内容需要回复才能看到

采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收人的实现。

...

对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。

月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结算开发产品的实际成本，借记经营成本科目，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。

“分期收款开发产品”科目

1、本科目核算以分期收款方式销售开发产品，并按合同约定的收款日期确定销售收入实现的企业，移交开发产品的实际成本。

2、企业将开发产品移交购买单位(或个人)或办妥分期收款销售合同时，应将商品房等开发产品的实际成本，自“开发产品”科目转入本科目，借记本科目，贷记“开发产品”科目。

3、按合同规定的期限收取销售价款时(包括第一次收款)，借记“银行存款”、“应收账款”科目，贷记“经营收入”科目，同时，按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算本期应结转的销售成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。

4、本科目应按销售对象设置明细账或设置“分期收款开发产品备查账簿”，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价款和尚未收取的价款等有关资料。

三、关于采取预售方式销售问题。

税务处理。

关于未完工开发产品的税务处理问题。国税发[2006]31号规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

关于税法确认收入的实现。国税发[2006]31号第二十六条规定，

房地产纳税人开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现及营业税纳税义务发生时间：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）时，确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现；付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间：１、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。２、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。３、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现；包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。４、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间：１、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。２、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。

会计处理。财基字［１９９９］７４号规定，房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。房地产会计科目的实际应用本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值准备。

1001现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶K3和用友U8都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。

1002银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细

1002.01结算户下设明细1002.02贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细1002.03按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。1009其他货币资金、1101短期投资、1102短期投资跌价准备、1111应收票据、1121应收股利、1122应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。1131应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。1133其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。1141坏账准备，基本不用。

1151预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。

1161应收补贴款、1201物资采购、1211原材料、1221包装物、1231低值易耗品、1232材料成本差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1251委托加工物资、1261委托代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价准备、1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402长期债权投资、1421长期投资减值准备、1431委托贷款等科目基本上不用。1243库存商品一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。

1501固定资产、1502累计折旧、1701固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。

1505固定资产减值准备、1601工程物资、1603在建工程、1605在建工程减值准备、1801无形资产、1805无形资产减值准备、1815未确认融资费用、1901长期待摊费用、1911待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。

2101短期借款一般房地产开发项目的借款期是24个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。2111应付票据一般不用。

2121应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相当的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：

这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。

2131预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证准确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目预测回款提供一定的依据。2141代销商品款不用

2151应付工资、2153应付福利费、2161应付股利与其它无异。

2171应交税金房地产开发企业没有增值税，在此不表。

房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。

账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果税务关系好，容易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。

2176其它应交款与其它行业与异。

2181其它应付款一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。

2191预提费用在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简单的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。2201待转资产价值、2211预计负债、2311应付债券、2331专项应付款、2341递延税款一般不用。

2321长期应付款一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。2301长期借款核算银行贷款。

3101实收资本3103已归还投资3111资本公积3121盈余公积3131本年利润3141利润分配与其它无异。4101开发成本开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常生气，结果两个部门都会挨骂。

4015开发间接费用一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。5101主营业务收入、5102其他业务收入、5201投资收益、5203补贴收入、5301营业外收入、5401主营业务成本、5402主营业务税金及附加、5405其他业务支出、5501营业费用、5502管理费用、5503财务费用、5601营业外支出、5701所得税、5801以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83号文，讲得很详细。房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，