东方名城营销策划案

东方名城营销策划案2009年5月14日第一部分市场分析2007年受国内房地产市场的影响，**的房地产市场呈现出快速上涨，曾经一度达到均价2000元（多层），但**的价格始终低于周边的县市，2008年以来，价格有所回落，多层住宅基本维持在1700-1800元左右，根据政府打造中等城市的总体规划思路，**已建设、正在建设和准备建设的小高层、高层有500多栋，所以高层市场出现严重的供大于求，对于**这样的县城，老百姓接受的程度，同时又有很多层住宅的冲击，致使高层占有的份额很少，所以市场前景不是很好的，很多开发商并不愿意规划建设高层，所以建设完成后，能按照成本价格短期变现，已经是很理想。第二部分项目概况1、项目位置：2、土地面积：7051平米3、总建筑面积：20481平米其中住宅：14250平米商业：3715平米地下室：2815平米4、容积率：2.5485、建筑密度：29.86%6、绿化率：38%7、本项目由两栋16层住宅和裙楼组成，住宅总户数144户，主力面积为120-130平米。8、配套情况：周边现已有医院、学校、超市、菜场、邮局、公园等生活设施，随着城市的建设，未来的配套设施将不断完善，最终形成东部城区的中心。9、交通状况：随着珠江路和东莞路的建设完成，公交线路以及汽车站近在咫尺，为出行提供方便。第三部分高层市场调研城东主要楼盘情况：殃项目赶层数戚均价屯销售情况发四季花苑庭11统1920依主要是团购悄圣庭苑感11略190样0质主要政府购买挽新田广场村11躲191爷0舅20%抗东城国际秘27悄1900腊30%万东方明珠城称16倒1800撤50%狸东方名都及12条1800姑70脖%时，时间较长屠本项目周边高慕层楼盘销售形泄势不是很乐观火，即将开发的抛花都锦城也有窑高层住宅班，未来昭德小岗区势必要拆迁剃，将规划很多督高层建筑。江第四部站分你简项目分析一、优势：垒1局、位于城墨市脏“缸东扩南购延自”欣的重要位置，写将成为东部城柿区的中心平。坏2旱、周边幼儿园湿、医院、学校吊、菜场、超市坝等各项生活配朱套设施不断完帽善。羽3第、城南是新兴谁的生活区和商格业区，而城东炉是行政办公区减，随着未来的架发展，将对大冤部分公务人员知具有很大的吸涛引力。吹4绑、拥有网**轧最大的生态园妖，虞姬生态园枯经常举办各种则活动，是休闲孙娱乐的场所。飘5捉、市场存量不连是很大，未来柄开发量也不是六很大，昭德小支区的拆迁后改造还需要一视段时间。二、劣势：何1慨、部分住宅产正品存在不足，樱市场接受程度巾不会很高。疯2庭、客户对高层岛住宅的抗性很积大，同时周边陷又有很多多层弯住宅冲击市场申。泛3烟、顺土地形状不方掌正，面积小，匙导致规划面积象少。三、机会：悟1于、位于较成熟脸区域，是城市岗未来发展方向疏，休闲、生活锅、娱乐、工作驼便利。截2虑、汗随着很多人观灭念的转变，将学会从根本上接煤受高层住宅。四、威胁：剂1葵、受整体市场擦的影响，去化驾速度会缓慢。症2圣、周边楼盘多骡层以及高层住蜂宅的供应，竞晕争会比较激烈浆。五、总结：充总而言之，对巧于本项目可以扭说压力大于机谜会，根据现有它市场情况，不塔是很乐观，因锅产品已经确定企好，修改的余炉地不是很大，烂但总体来说，版开发的量不是符很大，如果没阀有比较大的资升金压力，在封浆顶时候开始销喘售，可能会械提高接受能力椒。钥第五部挎分被岩项目定位分析岭一、目标定位弓分析：拣1奔、政府机关工援作人员：这不塑部分人群，原优来有房子但主妨要为了工作需增要，可能是二洋次置业，也可仗能是换房。倒2制、提高生活品管质的群体：主结要是看重环境幻，多数是换房众。添3设、看重未来发涨展潜力：这里堂可能包括一小袭部分投资人员凭。沸4部、教师、医务娘人员等：这部扮分人群主要为躬了工作方便。泳5换、一些容易接律受新鲜事物的袄人群：这部分挂人员在经济发球达城市生活过补，对高层住宅阳接受程度很高革的，也有很多真外地在救**染从事工作的。恋二、价格定位址：潜由于项目周边繁被城中村和拆耕迁户包围，现雪在的生活环境译较差，目前区异域内所有竞争仍项目综合素质桌相差不大，因卸此建议采用以然竞争为导向价皱格定位原则。番但要考虑一下钩因素：锣一是区域内竞堤争项目价格对醒比；二是地价雹、建安、管理绸费、税收等各平种费用；三是呢市场供求关系惜，去化速度，诸与竞争物业的条性价比；四是拔目标客户能够皆接受的价格范健围，将这四点禽因素充分考虑港，实现项目的率最终价格。蛛三、价格建议边：眯起步低价毯15吩9球8兴元革，楼层差价置在稍30-5现0饭元，均价控制舰在俯200书0垒元以内，根据犹市场以及房源残的情况实行价深格调整，主要张考虑总价的接江受能力，在同旧类产品中，实集行领导性价位蒜，就是说持平砌或略低于期价栏格响（轿3存、游4加、拼5狼层臭可以拿出部分存房源进行促销遭，具体操作在给营销时再行确无定钩）怀。抓第六部竞分桶茎形象推广夫因本项目比较窃小，为了节约修推广成本，同膜时公司还有其渐他开发项目，屑我建议除了在云各个阶段配合附项目宣传，主饶要推广企业品朋牌，使之从企合业品牌引导项谱目，但项目本迷身的视觉效果席要表现的。摇一土、视觉表现内惨容1、VI核心⑴、标志昌⑵嚷、标志组合规饺范⑶、标准字踪⑷陆、标准色、主协色、辅助色⑸、规范组合2、现场包装⑴、围墙⑵、现场路牌⑶、导示牌⑷、立柱挂旗⑸、欢迎标牌⑹、引导标识⑺、条幅⑻、车体广告黑3河、接待展示包掏装润⑴违、形象墙设计⑵、实体展板⑶、氛围挂旗奴⑷毙、导向指示牌道⑸炮、室内功能（家接待区、洽谈矩区、签约区、混办公区等）民⑹极、台面标牌（韵接待区、洽谈倚区、签约区、深办公区等）⑺、楼书⑻、海报⑼、折页⑽、手袋设计⑾、认购书宏⑿薪、信封、信纸匠⒀夹、职员工作牌⒁、档案袋夺⒂菜、名片、纸杯帝、骗⒃但、礼品（帽子丑、钥匙扣、茶芬具、雨伞等）叨以上内容根据沙具体情况进行聋筛选惩。秀二起、地块及销售范现场包装建议义围墙包装：项愧目现场的形象挂，对到访客户霸有一定的心里绒影响，因此建参议对项目施工涛围墙进行必要陈的包装（只包株装朝向道路的绸）。向现场户外广告富牌：大的户外肢广告牌有很强催的视觉冲击力辛，同时也展现箱项目本身的重肢视程度和形象丈，根据具体情论况进行制作。辉建筑主体包装算：根据不同销身售阶段、正式析销售、封顶等桌重点包装，建懒议采用红色的调条幅结合企业笼或项目元素进伙行以树立楼盘释独特标识。西展板设计：展咏板形式可以根壮据销售中心的促空间来设计，挺使人感觉到一侧种氛围。夸道莫旗：建议在有槐资源的位置安拍装，根据费用锋以及开发项目递再选择。三、推广阶段溜设定筑开盘时间恰为愈200盟9方年内10托月鼓1只日会第一步：市场邮导入瓜销售阶段：内惜部认购前期。初目的：引起市瓜场关注，广泛方取得市场认同拥，积累、拦截榴意向客户公。羡媒介：梦现场包装、捏杂志、砌单页、礼品、料公交车等平。注意事项：核该阶段最重要膨的就是在楼盘未开始正式销售旦以前，向广大狼消费者树粪立楼盘的形象艺。目第二步：市场控孕育祝销售阶段：内楚部认购期。厚目的：挖掘潜窃在客户，促进撑客户认购。茂媒介：现场展异示、短信息、冒单页、网络、辩过节横幅胀等侨。注意事项：灶该阶段工作重喜点为通过多种谷媒体手段宣传罚达到良好的内康部认购率，为只即将到来的销坐售期做良好的姐准备。挂第三步：市场允引爆陡销售阶段：开兔盘销售初期。缎目的：逐步树报立市场形象，雨推进销售。桂媒介：短信息肝、单页、报纸滋、过节横幅、痒开盘促销活动缝等队。注意事项：货推广过程中广臂告投入量最多祥的时期，并且基多以媒体广告颗为主。从前段脑时间市场推广独中获得的信息的在这一环节中和将得到充分的污应用，以求最门大程度达到广双告目的。郑第四步：保温帜销售液销售阶段：旺隐销期。顿目的：强力的煌促销作用。是媒介：竞工地内悬挂条航幅、改单页、节假日进促销、公关促践销等。注意事项：贩在这时期可以漠根据项目情况钉，着重树立企钓业形象，为企惭业后续开发项僚目打下良好的疲基础。足通过后期销售蚂客户服务的跟现进，提升项目笔整体形象，实拣现价格的提升唉；营造口碑传爆播第五步：清盘蛋销售阶段：销必售尾期。版目的：将销售岭进行到底，完邪全回笼资金。郑媒介：单页等煮。供注意事项：严玻格讲，在整个序楼盘项目推广劝过程中扫尾不手单独进行划分成，但考虑企业勺后续的开发项武目，着重体现仙企业形象。但猾媒体推广的方辩式以降低投放争成本为首选。搅四侧、媒体笨选择原则荐齿A详、目标原则：远媒体选择保证贼与广告目标和已广告策略相一农致。甘仁B钟、适应原则：测媒体选择与客嫂观环境相适应很，适合目前所冈针对的广告市透场。干C美、优化原则：科坚持从多数媒般体的比较中产艇生媒体组合方术案，坚持在单睡一媒体种类选帐择中进行优化滴组合。鲜D背、同一原则：感坚持媒体的选晌择必须有利于议广告内容的表览达。班E柜、效益原则：骤选择广告媒体并时把广告效益锯放在首位。自五婚、广告策略与巩媒体组合欠1肯、媒体策略：虹（鸦1根）以定向促销雄广告投放为主贩，以形象展示脚为补充。皇（关2码）注重现场内翻外部以及区域籍客源动线广告酒氛围的营造。罢（适3爽）采取整合营因销传播手法进姥行系统化传播畜。纺2粗、媒体组合：讨本项目媒体组团合为全方位、格多角度方式，惊具体如下：昨杂志、短信息则、公交车、突单页、节假日诸促销、公关促射销等禾印刷品：楼书交、宣传海报、撑折页。毒其觉命淘他：地购房须知、详鄙细价格表唤、查销售控制表蹦、洽认购书、正式演合同、交房标悬准伯、用物业管理内容井、物业管理公亲约提前制作。尿现场包装：卖气场布置（模型孟、展版、横幅舌、音响等）、狼售楼部两侧围碗墙、施工现场汤围墙广告。赔六膝、推费用预算（不抢含政府公关费此）姨1攀、城市公交躲车柱2躬辆燃（乐10伪1分、阁10俘4熄）：仇1800暴0衔元咱/诸辆艺/武年缺×膝2宁辆圾×坚半岸年开=1.甜8吃万搬元情/古年曾2堵、农村公交盒车顶8阵辆始：肉360米0绢元兄/旧辆盟/尿年辨×酿8券辆烟×箱半馋年目=1.4嘱4户万凑元器/开年融3疏、宣传单页：须按每溜次侮600织0邪张麻180蔑0洲元计算，盗月平读均共1巡次富×1铲2允月像×180功0煌元菊=2.1枕6获万元类4赶、过街横幅：词按总穗计察8医次计算；霜每深次保2滨0胡条冒×12也0慎元折/禽条（发布一周斥时间似）隶×却8凤次吹=1.9辅2疏万元交5睬、手机短信：眼按每冒次筹2牺万夺条室×0.0兄5沟元每条沃=100苦0狂元三×1辩2苹次（总计戏）垫=1.防2便万元钓6们、围墙包装唯：霜1贱3勺元士/那㎡盖13×1湾00抚0浩米宇长漂×1.竿5歼米量宽滩=1.9昨5轻万元栏7杀、活动费脏：故2竿次探×2.虚5裁万徒元监/螺次费=帝5耽万元煤8深、现场包装闯：筑2疮万元宾9凤、计划外支出弟：撤8发万元许项目宣传费保拴持在丈销售随额态1%蹲七、营销组合隔方式艘1决、坐销：现场宋销售。债2阳、活动销售：榴参加房展会，稳并利用节假日趣参加各类型主唱题活动。捏3级、情景式销售随：提前出台精休致样板间，提侵前让客户进入两现房时盒代。邀4策、公共关系营还销：利用已购际房客户对本物阶业的认知心理哪，通过老客户鹿介绍新客户。腰第七部分竖灾诞营销策略一、销售计划嚷根据东方名城畅的工程现状，岛结合销售规律贝，建议畏完成销售总量定85袄％为目标，将约东方名城的销虾售周期定敢位冠1攀2稿个月（肝即州200至9福年意1棵0圈月忽1辛日屋—坐—像201都0惨年纤9甚月仿3泉0窗日），理想销狮售时间抬为倘1窗0剖个月。脖具体销售计划店如下：甲销售阶段化时记抵铅间逐销售率（％）跃内部认购前期宗20报0蹈9材年丛6妄月净1伴日勿～爱8绞月孤3席1截日舱0盏内部认购期帐20喜0爱9伏年轨9宗月兰1孩日傻～杀9怕月央3泰0畜日巩0初开盘朽期柄20夕0泉9秀年化1酷0革月屋1味日艳～往1伯2杏月辨3驳1刘日仆30捧旺销期膀20胸1座0腾年卸1同月抵1央日专～举3齐月蝴31祖日薄50汇持续销售期允20浆1封0倘年巴4姿月污1乳日林～料7穴月凶31菌日伐70病尾盘销售期腥20召1嘉0粮年汽8效月台1肌日耻～都9够月肌30吊日陪85软根据浪**皇市场情况，销霞售人员最好提换前狮3略个月进入销售校现场，各项准浊备工作应在开黄盘前两个月完冈成，比较理想纵的蓄水比例撇是藏1垂：敢3轿，才能保证开烫盘达到良好的窄效果。液各个阶段工作诊内容以及宣传哀方式另提计划刮。二、营销手段鹰1摸、外VI枝P宽卡：里**培市场通用方式考2霞、特价房：低躁价促销可能积闷压的房源，带讽动人气3、团购：纵4励、内部认购：正5胖、掀在限定时间内风无条件退汪房奥+肤补偿：惰6俯、建设样板间撑：溜7嫌、降低首付：握8丹、抵工程款：三、促销优惠