上海黄浦区某住宅小区项目策划报告

******项目策划报告市场篇黄浦区概况区情介绍黄浦区位于上海市城区的几何中心部位，东临黄浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江边路、黄浦江；北邻苏州河，上海市的“市中心”就位于本区内的国际饭店。全区面积12.85平方公里，占全市面积的0.2%，其中陆地面积11.017平方公里，水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至1999年底，全区总人口数为68.6万人。黄浦区交通四通八达。人民广场是上海市内重要的交通枢纽，设有通往市内各主要地点的公交线路，并且也是上海目前唯一的地铁中转站，地铁一号线、二号线在此交汇。加之南浦大桥、延安路遂道、延安路高架、内环线高架、南北高架以及复兴东路、西藏南路、陆家浜路等主要道路构成了快速、便捷的立体交通网络。黄浦区内拥有丰富的历史文化资源和众多的城市新景观，并成为近几年景点旅游和都市旅游的热点，目前沿外滩、豫园、西藏路、人民广场、南京东路步行街的旅游环线已经形成，成为黄浦区商贸旅游得天独厚的景观资源。黄浦区是上海历史最悠久的城区，是上海近代商业的发祥地，是上海中心商业区的核心区域，是上海的行政文化中心，是上海发展都市旅游的精华之地，是体现上海国际大都市繁荣繁华的重要窗口；黄浦区将以其特有的资源优势，在未来发展中迸发出巨大的能量。城区建设城市规划（一）城市建设和管理的目标“十五”时期是黄浦区城市建设的关键时期，城市建设的目标是：突出“两个重点”，即高起点推进外滩一体化开发建设和加快现代聚居区建设。城市管理的目标是：进一步理顺城市管理体制，积极贯彻综合执法、作业与管理分离、突出重点地区管理的原则，探索建立中心城区综合环境常态长效管理机制，全面提高城市管理的现代化水平。（二）五个地区的功能完善与升级(可采用二级页面配合图片介绍或类似PPT文件的演示)“十五”期间，黄浦区要根据总体目标和任务，实施五个地区的功能化建设，塑造现代化中心城区的新形象。1．外滩地区。以进一步启动外滩地区原银行大楼的置换为抓手，实施信息化改造，大力引进外资银行、证券公司、保险公司、跨国公司地区总部、国内大企业集团总部和产业化中心。从延安东路到复兴东路沿江地区的开发建设，要与外滩的建筑风格相协调，与浦东沿江地区的建筑风貌相呼应。充分开发沿江资源，要以转换十六铺客运码头功能为切入点，推进外滩沿岸一体化建设。同时，积极推进旅游业的发展2．南京路地区。以南京路步行街为主线，重点发展商贸业，以购物带动休闲、旅游的发展，增加文化气息，拓展商务、展示功能，有序推进支马路的功能开发。进一步推进北京东路、福州路、金陵路等专业特色街的建设。3．人民广场地区。以人民广场为中心，依托现有的文化设施，发展展览业，进一步拓展电影和演出市场，形成高雅文化与大众文化共存的多层次的文化娱乐圈，进一步加快旅游、文化市场的形成。同时，要建设广场地区的公共交通换乘中心，扩大对广场地下空间的综合利用，并结合市级机关集中的特点，积极发展相关的服务业。秧4烂．老城厢地区督。进一步开发款、完善豫园商期业旅游区，不寺断强化和完善症旅游功能，以多文化促旅游，脑以旅游带商业方。要利用豫园妄商业旅游区的章效应，带动环本城以内的老城谁厢改造；通过朽老城厢的改造企，提升豫园商睡业旅游区功能呆，使整个区域怪逐步成为历史得文化鲜明、旅戒游功能完善的爸商业、文化、筒旅游的特色风遇貌区。价5插．南部现代聚灶居区僚。桌“疮十奸五旷”师期间，要总结吃建国以来各年敲代特征住宅的孔建设经验，借慧鉴国外大都市茶居民社区的建钓设模式，选择姨有一定规模、毙能成片开发的犯地区进行聚居塑区建设，重点畜建皇设娘**票*岸聚居区。要充幅分挖掘土地级榨差效应，建成案城市景观与城厨市生态统一协样调，能满足筒21傻世纪居民不同马层次物质和文单化生活需求的狭现代化聚居区分。声（三）道路交么通和市政基础扰设施建设抄“歼十理五地”斤期间，要配合峡上海城市轨道及交通建设，以连畅通区内南北召交通为重点，弱加快信息、电狸力等基础设施沉的建设和发展急。（以下内容膜删除或用二级业页面）建造明跳珠线二期南浦拐大桥和西藏南早路两个站点、哥复兴东路越江事隧道、杨浦轻弱轨延伸段等交粘通设施；轨道丘交通站点建设矿与公交站点建素设必须同步规毙划，同步实施足；要拓宽一批篮道路，并规划岛建设人民广场祥公共交通换乘置中心和一批停界车场（库）。达在电站建设方皇面，除了续建瘦22萍万伏复兴变电所站外，还要新惩建和改建一批泊变电站。在环锦卫设施方面，穿新建两座大型昆垃圾压缩中转鞠站。议（四）生态环剖境建设巨“姜十瑞五读”政期间，要积极孩推进区内块状绵、带状、环状熟和街道及小区中的绿地建设。姥（以下内容删弄除或用二级页隔面）在延安中登路生态景观绿辫地一期工程建与设的基础上，笑完成改造面积须达俭8身万平方米的二启期工程；进一戏步加强苏州河授沿岸的绿化带园建设，营造滨夸河绿地景观；谊建设沿中华路益、人民路内侧顽的老城厢环城阁道路敞开式绿纯化环，改善环消境面貌，塑造疑城区新景观，唐构筑环城旅游盘线。揭提高空气志质量，降低城狐市噪音，在重须点地区要率先感推广使用环保村包装产品。撞（五）市容和浅卫生管理伶进一步抓浴好主要商业街运橱窗透亮工程舰的建设与管理名，本区主要大途楼和道路景观葵灯光实施控制讲性统一管理。剩加大环境卫生盈建设力度，建输立垃圾收集系浑统，推进垃圾篇分类收集工作部。驼（六）社区建跟设和管理援要坚埋持迁“蚁两级政府、三教级管理、四级恳网筹络纪”仆的体制，注重晃内涵，创出特隔色，充分发挥冶街道办事处和议居委会的作用颈，从既是中心参城区，又是旧劈城区的现状出涂发，与建设一售流的聚居区相弟结合，提高安万全水平、社会驰保障水平和文尸明水平，倡导骑科学文明，反厕对迷信邪教，倾不断推动城区依现代化建设。房地产积“特十葡五痰”度期间，房地产井业应成为黄浦绳经济发展的支窜柱性产业。区塞域北部的房产屿开发主要是商吧业、办公用房踩，南部主要是毒居住与配套用膏房。要以带动羞旧区改造和塑陕造城市新景观贼为目标，以提之高沿江土地级可差为突破口，糟以建设现代化颠聚居区为抓手迫，启动新一轮责房地产开发，芽使房地产业成看为黄浦区新的傲经济增长点。老城厢改造博进一步开永发、完善豫园踩商业旅游区，建不断强化和完桑善旅游功能，丛以文化促旅游职，以旅游带商政业。要利用豫魔园商业旅游区言的效应，带动沫环城以内的老孔城厢改造；通奖过老城厢的改兔造，提升豫园里商业旅游区功守能，使整个区宇域逐步成为历划史文化鲜明、萍旅游功能完善绿的商业、文化镰、旅游的特色订风貌区现代聚居区浴“易十攻五刷”茅期间，要总结拖建国以来各年裤代特征住宅的爱建设经验，借淘鉴国外大都市农居民社区的建挠设模式，选择凶有一定规模、基能成片开发的枯地区进行聚居辰区建设，殃重点建拥设纱**躁*榜聚居区款。要充分挖掘晚土地级差效应某，建成城市景监观与城市生态君统一协调，能惕满足稀21责世纪居民不同换层次物质和文染化生活需求的询现代化聚居区膜.产业布局科黄浦往区盟“泰一业特乓强厕”——示—泛旅游纪念品特俊色产业温“渐十料五摩”堤期间，黄浦区芹将力争实现旅屈游纪念品产值御和销售年均分纯别增长３０％钳的目标，逐步怜使黄浦区成为贸旅游纪念品最故集中、交易机吩会最多、交易益成本最低的地疤区，成为上海津乃至全国旅游扮纪念品设计、业加工、制造、微零售、批发的闸中心。通过产借业政策聚焦，垂黄浦区大力引台进国际、国内恐设计、制造旅班游纪念品的大申公司、大集团朱，集聚著名品名牌、优势行业小和龙头企业。涉他们表示，不影论企业隶属关路系，不论企业绩所有制，只要孕注册黄浦区，今从事旅游纪念真品设计、制造阀、经营的企业暴，都能享受到迅关占于凯“滩一业特似强摩”腐的政策优惠。胸在硬件设施配你套上，黄浦区文已腾出豫园商们城、南京路步命行街以及周边跨地区的一些楼宜宇及铺面，发矩展都市工业，显为旅游纪念品鞋企业及民间艺雅人提供注册、芬设计、展示、钥销售的场所。盘最近，全国铜录雕大师朱炳仁信等好几位国家羊级工艺美术大扶师已表示，把裁他们的设计、爬制造、销售中指心落户到黄浦田区。著名艺人狠张毅、杨惠姗聋也将在人民公乘园旁边建造国酸内最大的琉璃他主题公园。历史人文透上海老城厢古犁迹纠世春堂：豫园守东侧梧桐路艘137沙号。明代建筑跑。建于豫园之编前，原为豫园昌主人潘恩宅第刊。典型中国宫决廷式建筑，内滔有藻井。明末歌改为上海最早侨的天主教堂。志区文物保护单研位。珠乔兔徐光启故居：世乔家路婆234啊号华—瓣244债号，近河南南卵路蓬莱路。明探代建筑。一排棵硬山式二层楼徐房，俗省称敌“景九间携楼猛”果，现存戚7父间，外貌虽异室，结构依旧，凯楠木柱、杉木妨梁及部分斗拱碑、窗棂、屏门闸、水井等都是劝明代旧物。市霞文物保护单位竟。泊潮厕梓园：乔家路格113糕号。清末民初比著名书画家、司实业家王一亭求购建。现存骑塘门楼、中西式天小洋楼、两层智佛阁。狸搭混书隐楼：小南段门巡道街天灯俭弄能77医号。清代大型篮民宅兼藏书楼进。宅主沈初曾榜任《四库全书遇》副总编。楼涂共五进，建筑柱面积近腔2000兽平方米，内有泉轿厅、正厅、模花厅、话雨轩状、船厅、戏台俊、池沼、假山多、花圃等，造爬型别致精巧。淘第四、五进为希两层走马楼，招是藏书楼和主众人居室，四周绝筑有比上海老绣城庆墙还高的风火颗墙。市文物保吹护单位。庙堂文化焦梳专老城隍庙：豫库园商城内。始傅建于冷15毁世纪明代。秒朵萝沉香阁：豫园共商城沉香阁路乒29完号。原为明代特豫园主人潘氏押家祠，清代重恭建。中国古典姿庙宇式建筑。桨前有弥勒殿、污山门石坊，中波有大雄宝殿、圾沉香佛殿，殿淋内有尊沉香观挨音雕像。全国仆文物保护单位贱。掘粮科福佑路清真寺皮：豫园商城福鬼佑路档37娘号。始建于玉1870士年。具有中国谱古典建筑风格趣的伊斯兰教堂仇。映星页小桃园清真寺壮：复兴东路河裳南南路口桃园迁街唤52雅号。建于践1917赏年。是一处拥方有卡4诚座圆顶、具有述西亚独特风格舞的伊斯兰建筑锁，闻名中外。触其旁为清真女灌寺。粘萍诊董家渡天主堂射：南浦大桥引件桥旁董家渡路誉185磨号。始建于咳1847路年。大堂建筑惨采用罗马式，懒堂内饰有中国厦民族特色的浮阅雕图案，为其辱他天主教堂所婶罕见。斤妙鹿清心堂：大南唐门跨龙路大昌不街挪30促号。创建于劣1860隙年，是上海地杰区颇有影响的竹基督教堂。建园筑别雪具一格，拱形幼大门上建有四秘层钟楼，礼拜患堂为两层，成街扇形布局，楼制上楼下无一根铸柱子，整座教姓堂似一把打开获的扇子，国内湿外罕见。篮欠浸白云观议：苹**惜*画西林后路抵100赖弄犯8皇号。始建于创1887新年。现是上海负道教协会驻地垮。观门造型、摇雕刻优美，观仓内保存九尊与忆人等高的明代嘉铜神像，十分扰罕见。悼庭乖文庙雄：经**嘱*涌文庙路顿215铲号，上海市区浅惟一的儒学署游。有孔子铜像脊、编钟、碑廊恰和棂星门、崇致圣寺、明伦堂族、魁星阁等建叹筑。内设书市类。会馆公所惊赔养商船会馆：董映家渡会馆街尺38混号。建于烂1715把年，是上海最挠早、规模最大肚的行业公所。艘市文物保护单拣位。博峰抢上海梨园公所狮：豫园附近方栏浜中路旨593扬号。建于迹1905取年，上海伶界培联合会驻地，藏梅兰芳等曾在磁此授艺。现为纠幼儿园。艰毕属另外，还有三挽山会馆、四明妄公所。融近现代革命遗活迹比加末豫园点春堂：恰豫园内。鹰1853柔年上海小刀会改起义的城北指济挥部。现陈列朝有起义军武器菊、自铸明币、辈腰凭（证件）桂、颁发的文稿苏等实物。灾朴染四明公所：小疤北门人民路焰852翼号，又称宁波反会馆。现仅存酷红砖金字门楼溜。法租界当局题曾于仍1874弱、袍1898液年两次以筑路智为借口，企图忧侵占该馆，在奋沪宁波同乡奋助起反抗，号召狂罢工罢市，全宁市各行业响应角，掀起反帝怒陶潮，迫使租界桑当局放弃侵占毙企图。市文物润保护单位。皮捆穴上海特别市临挣时政府旧址：嗽蓬莱路产171捞号河南南路口赤，黄浦公安分量局院内。区文障物保护单位。匠她执小南门火警钟乡楼：中华路健581他号。建成于唉1910体年，高楼36皮米，铜钟重播2180壁公斤。辛亥革穷命时上毁海革命党人发猪动起义，上海你工人第三次武拉装起义时举行雷总罢工，均以肌该楼钟声为号滔，是两次起义索的信号台。为三山会馆：中栋山南路绑1551瓜号。福建商人资集资建于罗1909刮年，是目前保血存最完好的会能馆。上海工人忆第三次武装起纵义时，是上海知总工会工人纠所察队南市总部诵。市文物保护以单位。吴楼衰兰市猜您格欠猎局敞董家渡将建成妻本市最大滨水团聚居区努黄浦区董倡家渡聚居区开锻发拉开帷幕，假首批签约土地方２６公顷，总弄投资３０亿元之。该地区开发泉将联合国内外紫有实力、有品虎牌的房地产开前发商，建设一辩个本市最大的使滨水聚居区。避这是实施浦江陕两岸综合开发尿的一个组成部失分，也是实施膝黄浦区外滩一镇体化工程的重豪要步骤。储建设现代皇聚居区这个概处念是黄菊同志店在调研时提出迟的。现代聚居埋区是指有一定岭规模、功能完昼善、环境优美幅，并按现代理附念统一规划设丰计的居住区。帝董家渡聚野居区东濒黄浦退江，北至复兴滴路，西至中华匙路－－桑园街馒，南以陆家浜莫路为界，陆域得面积１２２．悄５公顷，其中漫可开发土地面甘积约６６公顷北。首批签约的圈是香港华润（匆集团）、浙江彼华浙实业开发捡有限公司和光止彩事业投资集卷团。僚本区政府隆以樱“累统一规划、成蚁片开发、综合条配套、政策聚逗焦扬”猜的思路欲和学“传政府牵头、市爱场运作、强化援调控、协调推仁进首”担的运作机制，蔽实施外滩一体氏化工程。节根据规划，新等建的董家渡聚事居区将建一条虏８０米宽贯穿诊南北朝向浦东察小陆家嘴地区窑的景观轴线，黑集绿化、水景攀、步行道为一照体。轴线南北俗各形成一个大速型绿化广场。欠轴线与中山南歇路弧形地合致成无“陕中心嫂岛睬”领，通过标志性层建筑与小陆家烛嘴交相呼应。掉轴线与中华路摇的环城绿带、瓶黄浦江沿岸的卖休闲观光区构司成三条绿带景席观纵轴。即另外，通匪过区域内的紫灿霞路、王家码滨头、董家渡路盼三条东西向休狗闲绿化带来强粥化开发腹地与砍东侧沿江滨水邻带横向联系，啄提高滨水的可泼达性。今年以古来，本区已启躬动了外滩大楼衣置换和古城公窑园建设工程，坊十六铺码头也主将于年内搬迁挪。块**笨*烂聚居区将建成野高品质住宅区内被列为市中心坦内环线内居住码示范区砖的类**郑*围聚居区建设已令正式启动，黄涛浦舱区摄**恭*龄聚居区开发指饼挥部穷与父**爷*辞（中国）投资巩有限公司签约替合作开发首块东6.89违公顷土地的建腿设项目。丧**粱*粪聚居区位于黄衫浦区中西部，疾东起西藏南路怪、西至肇周路颂、南临陆家浜扭路、北靠肇周速路，总占地面罪积来23.47现公顷。遵饼循比“辉总体规划、成华片开发、分布今实负施捆”锣的原则岗，下**附*方聚居区将建成显一衰个状“倍功能齐全、服策务到位、消费镜适中、环境优横美邀”窄的高品质住宅盯区。以规划中池的建国路和大俗吉路为界宜，绢**么*扶聚居区将分成声南、北、中三昆块分片开发。忘整个项目需动席迁居民方5300猫余户，单位浸167摄家，拆除建筑苗面积近哭30友万平方米。垦以现代聚居区连建设带动旧区孔改造是黄浦区秋在新世纪开局查之年的重要举甲措。该区占地侄14.26蹦公顷的新昌路四聚居区目前已克全面启动；老防城屯厢扇“炕绿块环忆”嚼一期工程榆，警**辱*股至小东门本1.8族公顷样板段绿欧化工程已经开脱始动迁迁，略200钉2脑年内基本建成寒，二期工程人疾民路两块大型奔绿地建设也已汁进入前期准备库工作。预计全苹区露200私2王年将拆除旧房逝4崇0雄—斗50叹万平方米，动矿迁居民掉2坑万余户。扛外滩一体化开纳发方案出台槐黄浦区拓展中恢心城区功能的骂新违"烧手笔妥"---阶外滩一体化开另发，是从昔日崖黄浦、南市两竖段外滩归"阀泾渭分明修"沃的交界点李---戚新开河颂"锤落墨效"寄：成片旧里已泊被推平，大片吓绿色即将泼洒左。西依透700膜年的上海老城惹厢，北望浓缩戏160专余年开埠历史铜的外滩，隔江悠东眺朝气蓬勃如的陆家嘴，这谁块已"贿热土板"科传递出信息：关"寻撤二建一挽"硬后的新黄浦区蛙，开始显现出葬新的发展魅力闷。慎上海市第八次少党代会提出：参未来五年上海款要进一步加快震调整和优化产佛业结构，优化跃城市布局和功青能。积极发展掩旅游、中介、棉商贸等产业，间正是中心城区洽的优势所在，存也是增强区县偶持续发展能力朽，提高综合经竭济实力的重要蛮支撑。黄浦区拿委、区政府深千切感悟：这与猛两年前原黄浦配、南市秋"议撤二建一欠"作后，市委对新钞黄浦区的要求盏"检一脉相承因"分，又明确了新秆的发展方向。夹要真正实现优仓势互补，提升梅核心竞争力，倍必须拓展中心砌城区功能。围鹊绕新的目标，览全区干部、群淡众统一思想、帜统一认识、统负一行动，在大垃发展中凝聚人术心、再创佳绩舰。爽拓展中心城区剑功能，首先聚吉焦外滩、南京湿路、人民广场墙、老城厢、南伴部现代聚居区莫等五大功能区汁。通过高标准含、高起点的统削一规划，这些秀各地人们熟知划的地名，被赋东予了新的功能多内涵。近期出筒台的能"璃外滩一体化开珍发纯"纪方案，把曾因破行政区划而割灭裂的外滩倍"便连洽"忌了起来：辫6.1渴公里沿江及腹钓地，规划成中校央商务区、综搞合功能区等饺4络个各具特色的粱区域。南京路柜步行街拓展商锻务和展示功能畜，新落成的汽动车展示中心销味势喜人。老城拾厢及豫园地区章保护性开发耻"将商、旅、文互筑动况"蹲，有序推进。旁结合新昌路聚瞒居区、新世界扛商圈开发，西岂藏路沿线改造做和人民广场交埋通枢纽建设也录即将拉开序幕贪。捧产业发展格局章，同样围绕拓违展中心城区功首能腹"董落子您"闹。整合资源，采重点推进商贸唇业、旅游业、的房地产业、现发代服务业、文侨化娱乐业五大雀产业。原黄浦饲、南市两区都欲市旅游资源充告沛，但在旅游位产品开发方面抹尚属贫"兵小打小闹隶"装。通过产业政伤策聚焦，引进司国内外设计、额制造旅游纪念坛品的大集团，愿集聚了著名品夺牌、优势企业洁；同时腾出豫穗园商城、南京挠路步行街及周农边楼宇、铺面椅，为旅游纪念要品企业及民间卧艺人提供设计颜、展示、销售沃场所。如今，惠旅游纪念品开压发敏"缠一业特强脾"干凸现。懂谱写拓展中心复城区功能的新物"僵华章股"惊，正为黄浦的懒旧区改造注入宝新寒"您灵感壳"目：以提升居住炒功能为抓手，虑统一规划、成纪片开发，建设团环境优美、功缸能完善、服务它优良的现代化棉聚居区。新思淋路打开新局面仙：醉**株*归、香港华润等驼大开发商纷至如沓来。目前，盗占地因9.4剂万平方米的古示城公园和环城业绿带一期建设油已基本完成婚，增**旱*切、新昌路、董闻家渡三大聚居傲区均已启动。范去年全区拆除涛旧里郑50争万平方米，恒1.4庙万多户居民居肉住条件得到改射善，今年还将骤再拆除芝50氏万平方米旧里矛。如此大规模阔的旧区改造，库在近几年还是冒首次。懒大改造、大发报展，凝聚了全昂区上下的人心灯。如今，区领理导又在祖"羞盘算童"依拓展中心城区幸功能的芽"碰新招悦"叼：利用商务楼核宇发展现代服筑务业、都市型布产业、楼宇经宇济紫"饰；改善中心城滨区交通状况，停"替交通经济戏"正将促进金融、颗商务功能拓展雁。尝200等1霞年黄浦楼市四行大区域回顾屿黄浦区内原南触片区域多属旧敌区改造项目，约成本过高，售阻价偏离客源承限受能力，导致彩商品房去化缓群慢。当时黄浦袋区市政动作明释显、地段价值忌上扬，商品房鞠销售日益见畅付。崭若从地段概念看针，黄浦分以下缝区域：着黄浦区中心地恼段属：房价高昂，键商品房项目稀时少，且多为高助层建筑，房型抱、景观欠缺，课单价８００镰０座—价１１０００元愁不等，该区域拘存量房较少。涉陆家浜路、蓬颠莱公园辐射区草域内：此处是原黄硬浦和南市交汇端处，陆家浜路垮拓宽改造，使差之成为黄浦区槽房地产开发密蚊度最高区域，拆中高档项目各屿展风采，每平慌方米单价４０椒０哨０盒—帜６０００元不袋等，单价５０糖００元以下之油房源去化最为鹿踊跃。仇中华路与河南冈路沿线寒：属于南市老鹿城厢，改造难钞度较大、成本说高、价格高昂消，１９９８年关曾是原南市最逼热点区域，但名去年开始新盘逢不多。单价５跌００载０职—污７０００元，以最高８０００滋元。复兴东路荷两侧规划建造队大型中高档居宵住园隶区偶“游复兴涝城市”谣正等待启动。低制造局路、中玩山南一路每：中山南路以斜南被上海人称翠为改“瓶下只锯角抬”妨，多为棚户简解屋，但内环高叹架通车后，改捞造速度加快，饲目前该区域多隔数项目单价４标５０纱０签—光５５００元。吹个秩忌案竞暴列你宝举抽安基明珠实华余公寓畅物业类别普通头住宅筐建筑类别多层制、小高层床开发商上海安桑基置业有限公喝司售楼热线俱价格范围课5800-臂7200扫元惨/联平方米验付款方式银行蚊贷款崭销、预售证黄辞房地（此2002究）预字陆007适号耻物业地址上海录黄浦西藏南路劳760猴号字开盘日期葵:2002-俯4-28裤占地面积：口5000助平方米芒绿化率：柴40%济总建筑面积：避20000吵平方米东淮海公寓物业类别公寓建筑类别高层号开发商上海建度工锦龙房产有赛限公司售楼热线抱价格范围在6000-醒10000行元无/懂平方米宾付款方式银行喊贷款、一次性较、分期贪销、预售证黄讯房地（拍2002霸）预字岁011冻号杨物业地址上海趣黄浦人民路亚777冷号（古城公园氧旁）变交通状况闲11混、测126丘、慈135产等俱开盘日期佳:2002-宣6-18扶最早入住日期逼:2003-险6-10尘语投资商：上海蒙建工房产有限旬公司犯建筑单位：上册海建工第三建填筑鲁绿化率：戴45%山总建筑面积：瓜10000聚0刑平方米钢容积率：帝5海琪园效物业类别普通淹住宅沿建筑类别多层常、小高层滩开发商新上海间国际广场有限颤公司售楼热线芳物业地址上海桨黄浦中山南路端398左号火开盘日期裹:2002-瑞9-10页开发商：新上仇海国际广场有陕限公司民总建筑面积：批74000紧平方米匹绿地名人姓坊未—美现代思想家（熔装修房）吧物业类别普通登住宅葛建筑类别小高畅层，高层族开发商上海绿垮地（集团）有壮限公司售楼热线榨价格范围减7300-跌元嫁/绳平方米主物业地址上海纯黄浦中华路盾429垒号（近复兴东康路）补交通状况祖11互，同920征，迎715哲，均24眉，泥64最，段736敬，业65净，鲜251全，男55舰，摧22管等选开盘日期那:2002-隐4-27秀竣工日期专:2003-丘5-1闹最早入住日期耳:2003-梢5-1赌开发商：上海崭绿地（集团）仁有限公司舌占地面积：晒13096游平方米椒绿化率：铺30%雪总建筑面积：镇58669顶.4域平方米骡太阳都市花园撕二期（精装修废）物业类别公寓国建筑类别小高些层竞开发商上海新休锦发房地产有莲限公司售楼热线杀价格范围锅12500绿-尝元波/昌平方米在付款方式银行敏贷款征销、预售证沪飘房地资（眯2002陷）预字光058伏号符物业地址上海铁黄浦河南南路只368枯弄省最早入住日期该:2003-倍9-30崭开发商：上海殃新锦发房地产毙有限公司退物业管理公司吩：第一太平戴咏维斯物业顾问毙（上海）有限索公司冤投资商：香港望锦发集团反代理商：第一炭太平戴维斯物浑业顾问（上海绣）有限公司仁占地面积：来9616胸平方米组绿化率：尤42%舰总建筑面积：屑43000封平方米我容积率：烧4.5津续房型撒3骑室杂2率厅镇2唐卫渐1蓬厨缸170.马34惭平方米就房型茅4鸦室会2壤厅畏3肃卫桃1轻厨锋319.坛1壮平方米刺房型隙4范室双2鲜厅颠3遗卫懒1字厨据341.捞67屡平方米储房型赖5蚂室教2判厅驴3遗卫偷1区厨攀329.黄59绳平方米霉房型壮5之室宰2接厅弃3四卫浩1劝厨买生342.25融徐平方米暂太古豪侄庭弹—博明华大厦属物业类别爽MORE弓商务名宅建筑类别高层野开发商上海沪殃南房地产有限贩公司售楼热线竹价格范围刮5500-状8150按元姑/数平方米眯物业地址上海图黄浦大林路尘265风号通交通状况冬730浪，珠66围，泻18零，堤23圈等勺48顽条公交线路可雹达樱开盘日期轧:2001-储10-26重竣工日期寨:2002-币3-31故最早入住日期马:2002-棒6-30谅农物业管理公司余：上海明华物乓业公司偿投资商：上海货新黄浦属下上透海东亚建筑实散业有限公司准代理商：嘉德芒伟业眨总建筑面积：烟44000姿平方米宝利金观物业类别普通央住宅建筑类别高层井开发商上海新宰世纪大厦发展深有限公司售楼热线钱价格范围税9000-喝11000眠元沉/吃平方米特付款方式银行坟贷款贺物业地址上海坝黄浦陆家浜陆招1011坡号（大兴街口使）教开盘日期格:2002-哑9-8渐开发商：上海注新世纪大厦发宗展有限公司翻绿化率：疯45%独立时代物业类别公寓建筑类别高层首开发商上海赛少元房地产有限针公司售楼热线情价格范围覆20000垄0-4500木00莲元叉/挂套显付款方式一次亩性、分期等方识式宵销、预售证沪妻房（浴94肃）商字发第（秒467帝）号吴物业地址上海舟黄浦陆家浜路融，海潮路谈交通状况雁11未、凶537目、境18狗等十几条线路月，交通便捷劣开盘日期土:2002-暑9-28莫房型舍1身室尽1太厅辉1帖卫丙1我厨建筑面积韵42.2尤平方米及房型蛮1说室史1书厅维1位卫斥1震厨建筑面积由51.19演巨平方米挑房型页1良室暴0拆厅垒1箱卫洞1赛厨建筑面积迷31.72夸瞧平方米葛市饿怒场宏非研辰颂究临1.想上海高端商品誉住宅市场分析熔高端商品住宅岔包括均价高于辞8000买～柴10000愿元减/缝平方米的高档叛住宅和醒10000令元嚼/蹄平方米以上的呢顶级住宅。啦1.1求上海高端住宅竿整体区域分布填以及未来供应愤预测旋1.1.1航上海高端住宅丑整体区域分布拉从高端住宅市效场目前的分布铸状况来看：瓦1)糟徐汇区是传统封的高端住宅的凳聚集区，其区院域中的高端住斯宅主要集中在亭内环线以内，屿具体分布在肇赚家浜路沿线、揪斜土路沿线以草及徐家汇商圈胆附近。例如：削东方曼哈顿（蔽尚东区）、尊搞园等。怕2)懂卢湾区的高端渔住宅则主要分盯布在卢湾区的恼环内区域，如凭翠湖天地、大壳同花园三期等学。属3)黑收静安区内的高窃端住宅近期推成量较大，如国晨际丽都城、上标海一街区。廊4)冷装浦东陆家嘴区点域作为一个新声兴开发的区域毒，借助滨江的秤景观优势，云矛集了一批高端喜住宅，世茂滨典江花园、仁恒爷滨江园等都分舰布于此。阅5)陵黄浦区内的规呀模化高端楼盘认主要集中在老墙南市区，例如闷：绿地名人坊份、东淮海公寓窑等。脚未来几年，随芬着滨江改造计纽划的实施和新铸一轮旧区改造弓地块的推出，信一批新的高端像住宅将会推出晋上市。因此未净来几年，高端彻住宅市场的分帜布将会发生以炒下的变化：桃在滨江区域、受苏州河沿线以回及世纪公园周陶边还会出现一欧批高端住宅，箭黄浦区和静安甜区是新一轮旧障改的重点改造灌区域，因此，磨届时这两个区录也将有新的一鄙批高端住宅推谅出上市。出高端住宅的分劳布格局将会守从稼“群集中分布于中佣心城赵区延”叛的现状，逐渐诊向申“最沿江、沿河以朵及分散吼化贡”凡的形式转变。乔上海高端住宅详市场供应量分隶析及预测250(F)250(F)滚从历年供应量夕来看，上海高叶端住宅市场的服供应量整体呈姻逐年上升的趋党势。险1999查年以前，由于炎整个上海房地袍产市场处于低吧靡时期，因此侧高端物业的年肥上市的量较少拉。盈2000纵年，随着市场部的整体回暖，品高端住宅市场舰开始复苏，市蚁场上推出了一腰大批规模化物杆业，例如：浦污东新区的香榭她丽花园、长宁裹区的圣约翰名材邸、徐汇区的勺东方曼哈顿等属，这些大规模员物业的上市，屑使得当年的市赶场供应量激增玻。槐2001垒年的高端住宅倡市场的新增供养应量得到了有肾效的控制，整铺个高端住宅市手场的上市体量科基本岛保持和赚2000营年一致，但是临上市时间基本龟集中在下半年连，因此夸2001息年高端楼盘上泪市的集中强度孕明显要大于惊2000耽年。馋2002永年上半年，高蜜端住宅上市体减量与静2001虚年同期水平基居本持平，但下老半年的上市供骗应量有较大幅观度提升，预计旺2002谁年全年上市量锹将达到泥250耻万平方米。叫本行预计，未设来萍3-5僚年上海的高端山住宅市场每年恼上市量将在宫250捐万平方米左右亿，洲2004-2撤005友年将是一个上毒市量集中的高距峰期。汽随着政府对市建场调控手段的方逐渐成熟，相挥关政策将会相就应出台，预计合未来土地的供凝应量将得到一挪定的控制，使央高价房的高速禁供应趋势减速包，降低整个高耳端市场风险。惠1.2提上海高端住宅缓市场价格分布母及趋势分析与7000鼓元开/弱平方米以上物重业的价格指数榴2000册年以来上升态拒势良好，进入念2001茅年以来升幅尤许为显著。牌图表说明：各谎季度指数计算握依据来自上海欲市房地产交易触中心的预售登吩记汇总资料，前基期是邀1999臂年锡12悟月末，基期指压数为香1000烘点。每期指数分计算包括徐汇晕、卢湾、黄浦诉、虹口、浦东见、闵行等涨13狮个区域的姑1800-1宵900肤个左右的样本输。序根据上海市房僵地产交易中心搁提供数据显示虫：自庭2000管年整体市场复抓苏以来，成交怒单价在岗7000遍元语/率平方米以上物舟业各季度的价除格指数，除了甲2000脑年二、三季度摧有小幅度下调爹以外，一直处确于稳步上升势赵头。即从嘴2001顿年第一季度以书来，至守2002贿年第三季度，抚高端住宅价格赢上涨幅度更为澡明显，显示了纯良好发展态势烈。羽1.3湾上海高端住宅属市场销售状况狼分析及今后需印求量的预测氏上海高端住宅能销售状况分析候2000债年高端住宅市非场复苏以来，羽供需总量升幅持明显，需求市典场由于积蓄了伏相当的消费力漠没有释放，使校得供应市场的墓放量得到了足瓣够的支持，整叨体形势看好。刚1999年年高端住宅市烂场供应量较小兆，需求市场消悉费力没有得到葱充分释放；阵2000乎年受到政府政缩策、市政规划稻等多方面利好锡因素刺激，供杂需市场开始放残量、增长显著比，新增供应量踢增长率为累72.2%敞、消化量增长慧率为程133.7%红；菠2001皱年整体市场供完应量增长率为斤50.8%失，消化量增长灿率分为煮90.2%降，其增幅水平计仍然较高。寇2002狂年上半年，消己化量较高，消钳化率维持在旬75.5%稀。评2000筝年以来高端住缝宅市场消化率幅保持稳定增长况，其原因是市听场消化量总量团结构性增长幅田度较供应量增捉长水平有一定债优势，旺盛的缸需求支持是主训要因素。绞综上所述：唯2000供年作为高端住迅宅市场升温的笨一个年度，其校供需总量都有咱了大幅度的提成升、结构性增饺长明显，尤以需消化量增幅更绘为显著；镰2001芦年供需总量上僵升幅度有所减智小，但水平仍纽然较高；夺2002奏年供应量上升距幅度较大，消落化仍保持较高读速度。整体来缠看，目前市场柔供应量仍然持体续稳步上升，脆同时拥有旺盛竹的需求市场的残强力支持，形彻势较为看好。佛1.3.2读上海高端商品谎住宅市场需求啦预测池按照上海林GDP臣增长烦8%节～创10%仍的经济增长以艺及上海居民人靠居居住面积的欧变化，本行根缎据相关模型预催测驼2003城年高端房的市锤场需求量为棍178乒万平方米，随迟着市场的逐渐赢成熟，预测盯2005沙年高端房需求丰将达到米182迎万平方米的高伸峰，随后将呈咽现稳定小幅下火滑态势，预计郑2006例年市场对高端卸住宅需求会达射到敌175残万平方米，岂2007仇年达到脆170继万平方米扇。打用1.4裕市场小结笨从近宴3关年的供应市场讯来看，基本保烟持持续稳步增解长，市场前景纯看好。堪从供需对比来言看，未来市场刷供需仍总体保战持相对平衡掠,征但是供应量明奏显高于需求量奶。莫单价袋7000哭元以上住宅价梁格指数持续攀意升，价格走势胞良好。泥旧区改造地块稠的量土地出让典受到政策面影转响，供应量增烂速将在一定程冻度上得到控制绿。通市场供应量持胜续增长至注2005堵年达到高峰期同，预计指2006滑年以后市场会瑞进入短暂调整早期，市场风险秤大。勇我司认为：岛高端住宅市场潮现状发展良好性，但未来存在期一定的市场风偶险，需寻找市朝场契机，提供副差异化产品。妖2.意黄浦区高端房俯地产市场分析扩2.1校黄浦区经济特哥征及对高端房豆地产市场的影毕响神外向型经济吸将引高端客户工黄浦区是上海睛传统的黄金区聚域，在消费者肥心中有很高的暑地位。现在，而黄浦区又以良狼好的投资环境拖吸引了众多国串外知名企业，伴充分发挥信息碧集散、商务集是聚、商办楼宇宁集中的优势，燥引进了大批金率融、电信、国悲际航运、咨询利等各类中介服纳务机构，以及非一批世界级龙链头企业相继进灌入黄浦。如世脾界航运排名前风十名的企业集投团中，已有丹三麦马士基船运昌公司、荷兰铁虑渣华船运公司冻等专6摄家在中国地区总的总部落户黄宋浦，皇世界知名企业附爱立信、巴斯董夫等也落户黄蛮浦，为该区房维地产业带来了扛高层次的住房笋消费客户。厕2)洗“届撤二建挎一老”岛开拓房产市场怪空间友原黄浦区由于妇受雁4失平方公里土地薄资源限制，盘酬子小，高层建努筑形影相吊，异缺少规模效应崇，所以市场影扬响不尽如人意绸。新黄浦区成津立后，扩大了己其地域范围，迈使该区地产开蔬发呈现新天地词。裳同时，新黄浦导市政建设进入钞一个高速发展脚时期。撤二建痰一后，一系列苗重大市政建设乔工程迅速推出菊，如复兴东路店越江隧道工程兵、地铁明珠线湿工程、河南南输路拓宽辟通工芹程、淮海东路洪、人民路辟通格工程等，也为艇老城厢的高端交商品房开发注劲入活力。沿国秧货路、斜土东统路商品房黄金厘走廊两端，两拳个地铁明珠线晨站的开工建设恩，为高端商品近房市场的活跃爸奠定基础。彩“胞撤二建台一恼”看后，该区区域戚位置和城区环反境的优势得到乐凸现，房地产械业的发展面临梨极大机遇。黄比浦区毒在慰“衣十室五翠”典期间，以建设唱现代聚居区为逆契机，形成房胀地产业的良性渡持续发展，爽到道“循十争五粒”旷期末，房地产址业的增加值将址达到棵13熊亿元，年均增差长钢10演％左右。付2.2轧黄浦高端商品姜房的市场分析底黄浦高端商品购房的供应分析眯长期以来，由脊于黄浦区地域呜的限制，同时诱其他区域高端爷商品房的不断丝开发，使黄浦仗区高端商品房严在市适场的影响力不风高，随着新黄劈浦的改造工程断铺开和滨江高润端商品房的推袄出，黄浦区高物端住宅市场的关影响力逐渐提铺升，成为未来揭市场的热点区勤域。高档住宅桶已经成为黄浦姐区成熟的物业么发展类型，区梦域市场认同度钟较高；相对而沙言，顶级住宅委市场认同度稍钳低。杯同时，浦东区篇域份额扩张显奔著，徐汇、长封宁、静安等传纸统高尚居住区纵域所占比例整蹄体呈下降趋势拥。意高档商品房市伞场比重变化嚼从历年全市高汪档及顶级住宅叉区域分布的结淹构分析可看出响：灰20紧00木年，由于当年架新上市量较少藏，仅有中福城塌和河滨传奇两埋个项目推出，肌上市量为妖4新万平方米，所饮占份额又有所歼下降。隔20峡01运年，由于整体河市场复苏，黄窝浦区的高档住制宅推出量也有柳所增加，黄浦诱众鑫城、青年斜汇、杰士穴豪庭等物业的纱推出使得黄浦尺区的高档住宅丽比例又有所提盖高，总推出面好积达到卸9.185忍万平方米。趣相比之下，黄浴浦区的顶级住粮宅所占的市场罩份额则更加小他，仅在骡2001哄年推出了一个劲顶级物业：金钥银汇。接2002围年，黄浦区高迁档住宅供应量燕急剧提升，达絮到浪12形万平方米，比窝重由沙2001逮年糠9.41%览迅速提高到在31.37%牵。饼由此可见，在罗全市高档住宅惯市场回暖、升饿温的过程中，类浦东的发展较危为迅速；徐汇辉、长宁、静安康三个传统高档座住宅区，总体冲来看所占比例逐有了一定的缩宏水。黄浦区则叫呈现出上市物妨业体量变化的氧增长走性。就目前黄访浦区高档住宅扬与顶级住宅相偿比，高档住宅功仍然是该区的夹主要供应。黄刮浦区顶级住宅岩市场所占比例搭不大。但是，牵相信随着两岸首规划及旧区改焦造的进一步推萍进，该区未来岛在高档住宅市产场上的竞争力崭会继续加强。主而在顶级住宅搜市场中，浦东辅区域份额的扩品张趋势更为显共著，区域优势业十分明显。黄池浦作为滨江区储域，其沿江效绿应也有望对区绵域的顶级住宅臭市场产生进一时步的推动作用菜。栽2.2.2掘黄浦区高端住魂宅消化分析黄浦区顶级住宅黄浦区顶级住宅2002年1~8月消化率：87%黄浦区高档住宅2002年1~8月消化率：75%挥黄浦区高档住携宅霸2002义年湿1干～拳8溜月消化率为宣75%语，洽2001乎年消化率为瞎68%节，消化率增长读率为励10.3%挠，显示该区高之档住宅的消化笛能力增强。罢顶级住宅头2002稠年洋1泄～解8筐月份消化率为靠87%芳，隶2001底年新增住宅消练化率为岭84.8%句，消化率增长装有所提高。魂从消化率的增地长率来看，高纵档住宅市场明倘显快于顶级住稀宅市场烤黄浦高档住宅场市场处于良性织发展时期。而沃顶级住宅市场况还处于刚刚起均步的阶段，但芬是随着滨江改炼造的不断深入沟，区域未来发倦展潜力较大。片从黄浦区自身遇的细分市场潜涌力来看：黄浦川高档住宅市场机目前所占市场戏份额和区域竞劣争力上都占有出一定优势，处帮于良性发展时牌期。相比之下爪，黄浦区顶级桥住宅市场则还虏处于刚刚起步是的阶段，供应想、消炕化总量都较小足，未来发展情援况仍待市场考控验。眯2.2.3址黄浦区高端商讲品房价格分析沉根据衰2002驰年黄浦区高端自商品房的供应温案例分析，高喊端住宅市场成夸交总价在丝99技到夺122栽万元之间，整恢体价格不高，就比静安、长宁寸和浦东成交价照均偏低。有黄浦及其他区吴域高端住宅价咽格比较揪地区迹黄浦区成长宁语静安伟浦东扭成交价格（万珍元）躁99宰～让122苏140迷～宾180草128稠～潮163晚190巴～尝285宝数据截至到纳2002返年日6柿月招3吐、周边竞争市狭场分析减分析思路：静由于目前上海姨整体高端住宅冲市场中分为高售档住宅复(耀8000-1辨0000床元离/域平方米箩)例和顶级住宅攻(塞10000势元恐/县平方米以上煤)避两档，其在单驻价、总价、房歉型面积、物业忽品质等方面存怎在较大差距，健因此本行将分扶别对两个市场冬加以研究。挂3.1次供应分析配竞争性高档住素宅市场分析物业总价始本项目的竞争侍性高档住宅的交主力总价主要宰集中在裹80-140伸万元之间。其润中苹2001袄年开发的物业财总价集中在红80~120咳万元，漂2002指年上市物业的怎总价则集中在峰100-14茂0后万元。杠2002联年新上市物业胸的总价要高于卧存量市场物业宰，除了新上市吴物业单价较高劳外，其单位面磁积也较存量物谨业单位面积大父，因此造成了率总价高的现象志。例如，思南减花园的三房就漠在法135拳平方米以上，修总价高达亏120-15午0盯万。其价格定变位明显高拢于平均水平。建筑类型刊市中心的土地捞稀缺性使得开糟发商只能选择阅建造高层或小狐高层物业。在泪竞争性高档住继宅中蚁16%梅为纯高层物业蝇，而其余的累75%文物业则为了使狱小区物业不致驻呆板呆滞，选截择小高层与高苍层物业相混合另的建筑形式。筛如：绿地名人漂坊、上海一街册区等新开楼盘迹都采用了这种拜建筑形式。此理外，还有高9%删的物业提出娘了弹“握层叠式别男墅舍”杨的概念，如：冈春天花园。房屋面积狂在竞争性高档码住宅中，一房灯面积集中面积芹在降65-76民平方米，二房兼集中面积在胸100-11闷5非平方米，三房甩集中面积在揭135-15接0纺平方米，四房坡及以上集中面货积在蒸180-22深0惯平方米。但是常，也有一些物各业在房型设计裕上较有特色，享例如：静安一挪街区就在小区盗内设计了移89铺平方米左右的张小两房、东淮杂海公寓设置了牌115-12缎0柔平方米的三房酸，销售业绩都肆十分火爆。小宪户型设计在竞顾争性高档住宅摘中赢得了消费宋者的青睐。房型比例营在本项目的竞浪争性物业中三窃房所占的比例洞最大，超过了促50%砖，二房的比例帆则是向35%劳，而一房与四希房的比例分别浓为练3%拢和堡10%沙。但是，海琪省苑的房型比例屋就较特殊，为么了规避风险，苏该案二房及以渠下的比例达到燃44%幼。其房型比例泪为二房占锤44%检，三房占校55%旺，四房则仅占纲1%更。交付状态延虽然竞争性高古档住宅的交付仇标准仍以毛坯北房交付为主，烧占到了景87%讯。但是，带装补修的物业也占咏13%优。出现这一现庸象主要是因为枪2001碍年以来，随着五上海政府对住野房菜单装修的那不断推广，装裳修房正在逐渐复被市场接受。向在竞争性物业价中，废2002饲年新推的静安慢枫景苑、水清起木华都是装修匀物业，使得竞位争性物业中的胞装修物业比例沈较高。叹物业管理公司触及费用跌竞争性物业中伤聘请专业物业监管理公司的比扩例很高，达到树了贝44%轰，平均物业管仇理费为彻2.7乔元诞/廉平方米洒/糖月。这主要是篇因为静安一街潜区、束UPTOWN萍等物业都聘请孟了专业公司管寇理，使得平均杰物业管理费用仿较高。亡和喜8000-1兆0000传元士/平平方米的高档食住宅不同，极10000输元总/默平方米以上的透顶级住宅在物圈业总价，建筑次类型、房型面盲积及比例等方评面都存在着不念同：物业总价聚从总价来看，家本项目的竞争容性顶级住宅总茶价集中在穗120尚万美-180急万。顶级住宅支的二房总价集相中在暴120~14图8箩万元，三房总启价集中在内158~18牺0口万。但是也有猫如世茂滨江花钳园，该案的二浇房总价在瞒194-25跪4背万，三房总价翁更是高达逮324-53货2满万，明显高于辈平均水平。建筑类型淹从竞争性顶级铜住宅的建筑形欢式来看，由于脊位于市中心地屿段或者处于滨扰江区域，往往阳地价较高，错伸落的高层可以音拥有更多的滨旷江景观。因此千纯高层建筑甚次至向世茂滨江芽这样的超高层阀在市场上占到痛了绝对多数，弹即使在混合型仍小区中，也是惑以高层和小高盛层的混合形式茎为主的。但是挖2002返年新推物业中亦，也出现了临毁潼苑这样的层伴叠式别墅物业申。房屋面积爱竞争性顶级住遮宅的一房集中虚面积在厘70~89炒平方米，二房敲集中面积在清112~12欧5奋平方米，三房沃集中面积在待153~17胶0收平方米，四房抵及以上集中面毕积在顿180~33常0伙平方米。顶级剪住宅的房型面除积明显较高档得住宅要大。世含茂滨江花园更愚是设置了僻120-15短9毅平方米的二房阿和周203-33扁平方米的三房返，凸现其豪宅皇的产品定位。房型比例竞一房所占比例蜜是因为有世茂你滨江花园等顶欧级住宅的独特耗投资性房型所版至。由于沿江烤具有景观优势奸，为了营造景蜻观舒适住宅，址因此在竞争性来顶级住宅中大电房型仍然占据万物业主要位置环，比例较高尤川其是四房以上倚的比例较竞争竿性高档住宅要乐高出了葵6械个百分点，凸汽现出该类物业截的豪华产品定旺位。例如世茂骄滨江花园，该习案的房型比例辈为一房占粘10%剂，二房、三房迁和四房分别占功30%撑，其独特的房阁型比例设置凸殃现其豪华的产堆品定位。交付状态贫从市场供应来绢看，顶级住宅纽中的装修房比赚例很高，达到只62.5%潮。这也是因为努上海几个知名回装修物业物业月全集中在滨江孔地区，如：世绍茂滨江花园、瘦仁恒滨江园。慧此外，还有如敌静安枫景苑、泪古北中央花园株等新推出的顶渐级住宅也采用垮了装修交付的高形式，所以，抓顶级住宅的装扮修比例较高档叫住宅明显要高气。物业管理眠顶级住宅宅对毕于物业管理公钩司也比较重视辛，专业公司的社比例很高，达尝到眠50%馅。相应的，在彻滨江豪宅中，亦物业管理费用蒙主要集中在罪3~3.5统元铅/男平方米岔/怕月，但也有如译世茂滨江花园陪的物业管理费芹高达知5惧元踪/曲平方米毫/闷月。也综上分析可见刘，高档住宅和欣顶级住宅在产兵品品质上存在护以下的不同：享对比标准职高档住宅岂顶级住宅日物业总价厅供应市场整体勤集中在片80-140领万。狸供应市场整体梢集中在兽120~18晕0朋万，二房袋120~14仿8疮万，三房读158~17饺0育万。丸建筑类型浮供应中以高层饥与小高层为主储。但也有层叠渗式别墅出现落供应中以高层装与小高层为主事，建筑形式更览加丰富，超高抄层和层叠式别及墅都有出现。非房屋面积蚁一房集中面积魔65-76殊，二房鲁集中面积泻100~11即5待，三房集中面怖积咳135~15倡0块，四房及以上悉集中面积概180~22孟0止。埋一房集中面积狡70-89元，二房集中面贷积哥112~12热5镇，三房集中面分积窝153~17随0师，四房及以上垂集中面积谣180~33毯0保。哀房型比例弃供应方面以三体房为主占懒52%伙，二房占鹰35%尿，一房和四房丛的比例分别为狸3%血和倦10%妈。柿供应方面以三保房为主占宴60%袋，二房占测23%涨，一房和四房胜的比例分别为颤1%述和甜16%亚。症交付状态因供应市场中以殿毛坯房交付为征主，占设87%烈。滩供应中装修房要比例较高，占老62.5%脊。膏物业管理昨供应中委托专愁业物管公司的肺比例达到堵44%牌，平均物管费阶为贫2.7牧元。始/欢平方米戒/椒月。誓供应中委托专晴业物业管理公怎司比例较高，窗达目50%框，平均物管费倍为茅3甜元。衣因此，考虑到赤本项目地块的蹲实际情况，根咳据市场供应中拜高档住宅和顶贱级住宅在品质端之间存在的不辆同，在产品定岩位时应该加以其区别。综合分析：区域市场：挠本案所处区域筐在未来几年内血将会有较大的疫推案量，市场益竞争压力明显漫增强。桂从产品品质来悔看，总体品质障有明显的上升训，区域将逐渐姐形成高端市场逗格局慕高端总体市场帅：草高端产品呈现赢几大趋势堡产品品质优异悔化地段核心化动城市景观化（社借城市主要景燕观，如：江景吐、公园、城市岂建筑等）区域集中化项目分析篇烟本活话案蚀龟优梅佳劣变脂势缝舅分察底析势项目优势分析绵：地段优势：抚地处市中心黄左浦区与卢湾区谦交汇之处课，焰**中*撑浓郁的人文气硬息、新天地的判新海派生活氛婆围以及淮海路忠繁华的商业气角氛，地理位置肚可谓左右逢源尊，地段具有不浆可复制性以及伏无可比拟的绝抬对优势。前发展商品牌优剖势：钥曾擎力打造的林上海市重量级勒项枕目所“宽*****去*股两湾坛城族”少可谓家喻户晓黎，发展商的实洗力以及形象已管经被市场所认声可，品牌优势巩明确规划优势：酱半开放式的规戒划布局，打破赵了以往生活社姑区的围合结构犬，呈现出现代举都市住宅的开忠放以及自由度堆，更扛加符合现代人哨的理想生活追访求，充分体现牛了絮“五以人为迈本狡”翻的开发理念。产品优势：骆产品细节力求摄完美，立体景次观设计、观光顺电梯、花园玄欧观等新颖的设铁计理念，将景油观、住宅、人舱、绿色充分和继谐统一，完美颠呈现现代都市劝景观住宅的内洗涵。两梯两户遇的规划设计，通充分保证了今航后业主对生活炊空间私密性的鸟要求，以及自效身精神价值的执体现。配套优势：爱大面积商业设稿施以及会所的羊配套，对地段收商业价值的开能发以及今后业状主的生活均有怕较高层次的提抱升，大量的车巨位规划，使得另项目具有较高描的前瞻性以及笋可持续发展性术。钥项目劣势分析茧：风规划设计劣势攻：厕整个项目的容溉积率较高，对垂于产品品质的叼提升有一定的束阻碍景观劣势：甜项目集中绿化雕景观较小，并将且周边没有大巧型城市景观（惑如：江景、公香园等）可借。房型劣势：仍房型设计有较亡多的不合理存轧在。忽目需负标乌夕消嗓析费吉废对扰归象甘娃设括冻定成锣分热缓析低目标消费对象社设定粮新都执市脱“领英炭雄令”舌现代社会的菁容英才俊，他们戏行走于时代的辅前沿创造着历妻史，他们崇尚将物质与精神的马统一念目标消费对象杯分析：小年龄：行3顺5握—技5奉0深岁面职业：为现代职场的高缝级管理人员以乒及专业技术人志员，他们是行封业领域的层峰迁人士情感特针：悠有较为强烈的教时代感以及对晴先进事物的认铺知感谎容易接受现代棋先进理念思想迁有较强的独立仔感生活特针：先有较高的稳定波收入姨生活富裕，追活求自身的生活垦品味狠经常出入高档麻生活休闲场所柿出国旅游也不异是偶尔为之蒸市场攻妖略翁—客—充营销篇泛营其禾销印蛙问倒累题颜1繁、本案如何定毅位、如何规划律、传播？破2究、恶*****侄*撕以往企业形象迹与项目形象如缝何结合，以及突项目形象的定乌位时3畜、地段商业价卵值以及投资价秧值的体现是成艘败关键的一步报，如何最小化尺规避风险？独慎具一帜！总体营销思路愿品牌互正动兄撕优地段定妹义凯赞替产品创新品牌互动：零*****琴*袖品牌的延续和接提升筋对咳于游*****饱*酒企业来说墨，移*****柜*僵两湾城的开发智，为企业在房弯地产行业建立球了良好的市场罢口碑，以及较安高的市场知名追度。本案将延捞续其良好的企络业形象，增强忙市场对本案的叠信心。白从卷*****会*员企业原先开发艳的长“只*****司*府两湾读城龄”爆来说，属于旧盒区改造的中档炸项目，而本案榜同样属于旧区职改造项目，但木从品质、地段茧以及区域来说腊，均有较大的党提升，因此痰，恼*****徐*骤企业形象的进粒一步提升是本介案成功的要素培之一。绍*****蹈*指品牌的定义：脾实力、专业、帅造福于社会的肆责任感、一种欢勇于自我挑战只和不断创新的娱精神地段定义：阳重新定义地段舟概念知有着浓郁人文脸气息陶的羡**溜*草，代表者上海未传统文化的精贱髓，加上黄浦翠区历来具有的葛繁荣商业氛围胁，地理位置的租认知度不会有挪太多的疑虑。按但是因为历史抖原因，目前周腔边小环境较差牲，要塑造高档哗居住区的形象料有一定的市场馆阻力，因此，版目前区域内的垮高端产品价格猪，均低于卢湾棋、长宁、徐汇躺、静按等区域鞭的高端产品。锋随着，区域改凶造的进一步强寺化以及市政建拜设的进一步深芬入，地段的概森念将会有新的套定义，将会逐牺步建立高档住尤宅区的市场形漫象。产品创新：秒重新定义市中信心景观豪宅带从目前上海市饲场高端产品的糕品质来看，产华品本身同质化框的现象较为严符重，主要是通侦过地理位置、预城市景观的借雨用、以及产品终硬件规划等方寺面来体现，项尊目缺乏产品细瓶节方面的研究趟和深入。本案浩从整体规划、专景观设计、建胡筑细节以及房灿型功能方面均昆有较大的突破乏和提升，本案绪是对市中心景板观豪宅的重新兵定义和修正。项目定位仙2昌0壁万平方米市中高心都市人文主诵义景观豪宅服价歼愚格厉士建议而议撕价格策略指的浸是根据市场的词反映，进行合湖理的价格组合商，在努力扩大栗目标客户层面蹲的同时，是利仰润的实现和利碗润的多少能够惹控制在一个合凑理的比率范围吐之内。捉价格是房地产缩营销中最基本语、最活跃、最腰便于调控的一岭个因素，单价膊、总价、付款侄方式和各种优治惠折扣组成了扰价格的整体概鼠念。营销中的感价格策略，无贸非是根据目标述客户的价格承棕受力进行的单及价与总价的调即整和以上这些年价格构成因素绑顺应市场反应飞的微调策略。价格拟定影响因素阳在本案的价格反拟定策略中应键考虑以下因素蝴的影响：规模的影响袭本案建筑容脑量求2秋0败万平方米，属疯于中规模的楼何盘，开发周期差在脸3洽0没个月左右（销鞭售周期剩在激2浊0杰个月），属于手中长期项目，糖因此价格的制呜定应充分考虑俱到前期取势的涌需要，适当留狗有升值余地，合以期以前期的询旺销积聚人气编，为后期的销紧售打下良好的撒基础。微开发时机的影农响灯随着周边地块国的改造和新开李案楼盘的增加陕，对本案的竞演争冲击显然更音加明显。类似竹的成本，类似刷的地段，试图灶保持错位经营霉，共同繁荣是鹿极为困难的，碧在开发理念、港设计水平、广夏告宣传、市场柜炒作终等方面的竞争篇将是极为激烈谷的，而最根本进的竞寺争伞—图—华价格竞争亦将雀不可避免。因戒此，为把握宝岸贵的开发时机器，即使以牺牲书少量的预期利爽润为代价也是彩值得的。菠营建标准的影恒响蝇拟定价格是以羡设计方案中的训营建标准及发搅展商的开发来创理念而作出，败如因定位或设赞计或成本因素弃造成实际营建送标准调整，其馅价格亦应作相耐应调整。钳机会成本的影凯响歉销售周期与价柏格拟定之间有辈着某种相关性蛛，在存在某种阅机会成本的情伍况下，尽可能膏地缩短销售周柔期便显得格外覆重要，尤其在责以下情况下：荡其他项目的启缝动或运作有一饭定的资金压力政；饿为缩短资金回产收期而损失的锈预期利润完全战可以通过资金椒的时间价值予刷以弥补。单价定位责通常，一个楼究盘完整的营销早周期分虏引导期、公开淋期、强销期和族持续期四个部送分粮。在引导期，离大量的作业是氧一些销售前的舟准备工作，广蔑告运用以户外胃媒体为主，并邮先进行企业内固部的认购工作贡，因此价格也旦相对优惠。进税入公开期，楼曾盘则被正式推润向市场，适量轨的报纸广告配衬合一些销售活跑动，开始将卖棒场渐渐搞得热扣闹起来，价格南也多半力求适埋应市场。当强齐销期来临的时凑候，大量的报添纸广告，结合夫强有力的业务离推广，如人员骤拜访、电话追渗踪、派报邮寄誓等，立体的促扔销攻击全面展口开。目标客源央则多方面地接喷受到产品信息巾的刺激，从知慎晓到了解，从率比较到犹豫，宫并最终下定签收约。期间销售张价格上的变化雾比较频繁，大撤多随着销售业巡绩的飚升而大退幅上扬。强销队期过后的持续岩期，一方面是扩对前期积累客爱户的夸消化吸收，另宴一方面则是对芽此次销售策略鸣的修正和检讨刚，业务工作平珍稳，价格也相津对平静，基本渐以维持现状为姐主。喜参照本案所在铜地块周边同类游物业状况，本涂案自身的项目慌特点和品质等兰因素，同时考怕虑到项目开发显周期等情况的卡影响，建议本免案开盘均价控读制患在紫800与0擦元冰/男平方米，全程鸭均价圾约育850音0梁元香/衰平方季米择—俯900闪0辫元吓/聚平方米。运上述价格均为粉底价，实际报会价建议在上述擦价格基础上上秧涨糠约像2树%患—谣3狮%却，扣除打折系兰数的影响，实逃际成交均价会座略有上升。勒2饼%世—竞3涝%档的报价系数有尚助于本案以实轰为本，品质至婶上形象的树立绘，亦给销售案床场带来一定腾补挪空间，有利奖于促进成交。茶具体而言，开赚盘均间价届800瞒0饭元侨/宪平方米，价格索幅红度阔650碧0沟—凤900偏0谨元神/岛平方米，根据茎现场形象进度望及销侧售进度，报价王在新30简%雕及棋70蜓%做销售率时作相选应调整，分阶度段价格控制。广告推广篇狂案府熊名丰抬建挠桥议方案一***诠释：峡以花“室*****嗽*复”表的品牌作为本骑案项目宣传的字第一要素，延欢续并强化品牌筛的优势“豪门”裹意指市中心都贱市据“任大宅具门晓”槐，从古到今都巷是体现高档物喉业的形象善从本案的地理姜位置来看，我雨们地处黄浦区槽的门户叼从产品设计方还面来看，本案甚的房型较大，胜有一种大户风啊范的气势，并钉且花园玄观的与设计同样体现诊了辈“赶豪薯门哭”怒本色。方案二他******躲*扑*偶广场诠释：劳同样搏以予“温*****健*点”仓的品牌作为本湾案项目宣传的倦第一要素剖延续并强化品冷牌的优势坊“里复兴广再场算”垄凸显本案的地优理位置，同时高与产品的半开侨放式设计以及沈所呈现出的商疑业、酒店式公拼寓、住宅等多丸种物业形态较济为切合阶主题推广语（杆一）*****诠释：紧**俯*赵，上海城市人岔文的代表性区咏域，城市的文怕脉从这里传乘熊并延续疫新上海城市精劝神的核心就是原结合过去与现偶在，结合东方岭与西方先进的卫理念与事物，络进行再创造，袋这墙与揭*****竭*咐企业的精神立贵意完全一致，胞我们将这种精其神利益强化本慨案的内涵。崖主题推广语（樱二）***诠释：励“痛豪门生夏活矩”全直接体现本案突所呈现的生活静品质，与案名只相互统一纠“负百年如滴一开”慨体现本案创造稿的一种可持续适发展的生活空烘间，以及地段腿价值的无限发屈展潜力进广毒兔告虚弓计等隶划刃销售期淋推广内容埋推广形式及周鞠期挂引导期夜企业形象以及符品牌强N疫P吸每沈周且2辉次臣、裹M导G径每两跑周蓬1首次公关活动依强次储开盘期密地段价值的重石新定义谅N馒P蒜每均周殃2替次丰、议M劈G弃每两怠周顽1灿次、开盘活反动咽1幼次赔强销期第一波另产品利益，如前整体规划、景年观设计、产品薄细节等挨N薯P库每尼周屑1蝴次胡、杠M谈G她每两正周岛1卖次院、于P辈R怎活炕动度1印次普持续期第一波行视销售及市场争情况作有针对龟性的具体阐述散N量P站每德月天3谁—误4袖次暗、敏M品G固每两壳周捆1读次盈强销期第二波渡视销售及市场颂情况作有针对猎性的具体阐述榆N那P敬每扮周蛮1医次卖、猴M私G蔬每两问周萍1萍次嚷、餐P炊R赢活景动耗1瞎次柔持续期第二波老视销售及市场洋情况作有针对讽性的具体阐述碌N唤P抗每玻月羽3缎次怜、俊M规G巨每两蹲周细1耗次格强销期第三波哈视销售及市场肢情况作有针对御性的具体阐述凝N颠P承每娘周区1维次亩、款M济G敬每两绑周懂1炉次倦、阴P沸R监活咬动妄1云次糊扫尾期揭视销售及市场宅情况作有针对依性的具体阐述六N及P洗每所月智3镇次恋、靠M浆G考每两肥周忆1主次意广锣钳告贸蓝表芹赶现形象系列稿主标：传承内文：锯*****纲*咽，券****叮*谋，国际名家规凡划设计，东接焦中华路，南依脚方斜支路、西慰邻西藏南路、岭东抵复兴东路裳，老上海城中稻城，地灵人杰宁，传承上海城庭市正统文脉，受力造国际现代检城市精神，传轨统与现代、中犯式与国际完美撒再造衫。棋*****雨*齐发展股份晕继却*****低*蜂两湾城、海南独博鳌水城之后考又一恢宏之作递，复酷兴寒**剧*计、再造新都市铲，孕育百年的昂辉煌一蹴而就结，豪门生活百泥年如一。小文案：铲◆橡创新生活：观寻光电梯、花园镜式玄关、二梯酬二户尊宠