上海某别墅项目报告

目录第一部分项目研究背景……………………………3第二部分市场概况了解……………………………41、整体情况分析2、发展态势综述3、区位差异分析第三部分区域市场分析…………………………381、区域环境简介2、区域楼市分析第四部分SWOT分析……………………………431、地块环境调研2、SWOT分析第五部分项目定位分析…………………………57项目定位客源定位户型定位第六部分约项目定位在规夏划思想中的体茎现僵………………伐………………艳………………裕………………茫………………波………浅6杯6倡第一部分、项奴目研究背景削为准确市场定贿位，我们对制**积项目进行了前温期的市场调研刮。根据该项调拣研性质，我们息采用实地考察保与相关人员访或谈相结合的方驾式，依托上海嚷商品住宅市场闸（主要为别墅育市场）相关的坊背景信息实施垃整个调查过程痒并形成结论，办以期达到如下念目标：甜了解上海市别障墅市场的整体寸状况及变动趋任势；馅了解上海市别爆墅市场产品设杀计的发展趋势介；奶了解各个区域器市场的分布现醋状及客户群体能构成情况；六掌握鉴**踢项目所处地块仁的基本特征；饰掌握满**坐项目周边房产啊市场的走势及清主要竞争楼盘博的基本特征；导明确差**尊项目与周边主蔽要竞争楼盘以击及其余区块的嫌优势、劣势所尾在；庸掌握各类目标藏消费群体及业潜内专业人士对非项目的初步认幸知；职明确轰**蚁项目构建优势笋的市场机会及醉企业机会；柏提出芹**标项目的市场定从位（包括项目彩定位、目标客谊户定位、户型芽定位等）的若乒干思路；捐1述0琴、出睛**末项目在后期产现品设计中的若挥干思路和建议谁。通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实施过程和实施结果基本符合前期的构思及意图，能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实施过程和实施结果基本符合前期的构思及意图，能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。睁第二部分、市博场概况了解烦一、整体情况霸分析盼1杰、上海别墅市压场趋向成熟益上海别墅市场纤起步于蚂80你年代后期，发错展一直较为缓东慢，进入华90枯年代后期，随慨着上海对外开茧放程度的进一我步提高和房产谁业的迅速发展芳，在上海出现仆了大批外销花拼园别墅群，形为成上海别墅市录场的第一次浪逝潮，但此时别乱墅的类型、功寸能及其针对的妖潜在客户群均芝较为单一，市口场化程度较低哨，因而在随后软的几年中再次济跌入了谷底。旅直至剪1998讽年下半年，随读着中国经济的肉持续、高速发鸟展，作为国内甚经济中心的上拾海的住宅市场的得到了迅猛发页展，同时也带祸动了别墅市场惩的复苏。地铁贺1袭号线的通车营思运使得上海西摘南郊首先掀起并了内销别墅的份开发热潮。丛经过这三年的沃发展，上海的颂别墅市场已由促单一的基本别盘墅类型发展成乐为多元化物业矿共存的市场形御态。排屋概念当的出现，双复咱式公寓（叠加赌式别墅）的形执成以及近年所四出现的浪“府里弄式住宅色”预和稍“退新独院住宅甚”市，均可看作是奋别墅的衍生产词物，表明市场抹开始真正走向堡成熟。错近年来，上海腰别墅住宅建筑裹面积与销售量砌以持续１５％田的幅度递增，集去年别墅的总软体价格水平比傻前年上涨了案10俱％，而伴随着轨入世及第八次稠降息等利好消促息的刺激，可陈以预见，别墅盖类物业的需求土仍将呈放大趋稀势，别墅市场宋前景看好。蚂2典、市场供应状畜况分析倾—料—者供应量持续放忧大社据扣统计畅，拜目前上海别墅亏开发用地笔近膊2鞠万亩，平均每俱个项目的占地温面积似在错1旋0坡万平方米左右有。以综合容积榜率要0.战7亭计算，急则验近例2~术3祝年内上海别墅疼市场的供应量程将吧达凡到萌94拣0颗万平方米，这拳还没有计算近缘两年内新批土屡地的潜在供应千量。楚另外，从２０番０１年土地出躺让面积的容积疏率来看，呈现毅出大幅度下降胜趋势，去年１奥－９月平均容贫积率为１．３然２，第三季度犹则为１．１６蚕；而前年同期杰分别为１．８收７和１．８３奇。进一步反映爽出今年投放市科场的别墅仍将止处于较大的上浮升趋势。礼—掩—罚区域分布以近馅郊为主喷据搜房网别墅偿数据库统计，圣目前沪上在建揪别墅有近无100虽个，绝大部分元分布在交通方北便、环境较好槽的近郊区，其宅中闵行、松江屿和浦东新区和毯长宁四个区域座在售别墅项目田总数占到了上晚海别墅供应量盛的生80%虽以上。如下所薯示：斗—耍—绳价格结构合理士通过对在售别港墅的总价进行恨分析发现，目花前上海别墅供削应量集中伐在亿10宜0贵万研至玩20统0音万价格段，占脂到了供应量藏的霸46职%栗；其次是总价右在聋20榴0部至弊30萌0丸万的中高档别淡墅，占总供应乌量赛的钓17凳%细；而总价雹在尽10预0砌万以下的经济疑型别墅和总价利在适30拳0乘万以上的豪华义型别墅分别玉为诱15笑%座和爹12脆%产。从价格上看消，上海别墅市由场的产品结构飞与消费结构基出本吻合，不存之在大的结构性棋矛盾。曲2样、市场需求状爬况分析铲—做—轧短期内需求增描长有限射目前上海梦约含170捆0趁万人口，垂以鞋5效口之家计算，俘约犹有闲34秧0静万个家庭单位魄。按照现有人加均收入水平，浓结合国际惯例凉来统计，将禾有岂2惠％的家庭购买饮别墅，这样解仅敲上海槽本地残就蕴藏劈着怒6皱－竹7游万套别墅趟的消费能力秀，它还未包括铸来自港台地区认及周边省、市恒的购买者。而责目前上海别墅因上市的总量还群不检到撞1.笔5锯万套，仍然有机较大空间。牲但另一方面，奖目前上海市住土宅市场收一年板近伐两千万平方米奉的销售量也只冒能保持三年左羽右，按中房指雷数办公室去年帖底的调查数据想分析，在购房肚者中只辰有排5新%买的家庭会选择兴别墅物业，那教么上海去年的哀别墅年需求量杯就只陷有蹄760许0吗套左右，合建乘筑面积两百多观万平方米，与敌大量的市场供皂应量还有一定钳差距喇（结合上述，粪上海房地产市钳场医2~植3趋年内要消化近牺一千万平方米崇的新建别墅，础则题平均每年必需块卖掉三百多万舟平米，即一万鼠套以上间）刷。怜沫因此膊，长期看好的鸦别墅市场在短淘期内遵显然扁是供过于求。叫上海市别墅市敏场在经过前两胜年的预热之后炊，在近三年迎岔来供应高峰蛇期。湖本次调研表明批，今年上半年纲开盘的别墅项杜目就不近下夕3选0悄个纯，延短期供应量的捏增长速度超过刑了需求量的增互长速度位。值对本项目而言班，前期的市场哪定位变得尤为厉重要，如何在闭现今纷乱的竞柳争局面中实现宇利润最大化并飘奠定初步的品岛牌基础，市场仍定位的正确与译否为根本之因辈素。专3核、市场前景预仅测呼从需求结构的迹角度分析，上逮海当前别墅市旅场较之以前有消了质的飞跃，沟别墅生活不再识是可望而不可撞及的贵族生活线的标志，正在汽悄然走入萌普通百姓辣的生活腹。圆200部1糠年，上海别墅垒市场的销售面再积、销售金额虑在整个商品房何销售比例逐步淡上升。读而功随着上海人没均器GD聚P孙的逐步增长（惹到豆200犬1慎年已突破４５低００美元），刺及年加营入吸WT定O委后汽车价格的板下降因、蛇市政交通建设遗的不断完善，劝随着第二套住西宅时代的到来耐，时间、空间逼和距离有了新眼的概念，人们把的居住理念发颈生了重大的变牙化，别墅生活摸将越来越为更仅多的购房者所环接受旋，市场前景看某好。施二、发展态势词综述啄1生、产品设计趋间势——规划因采用点状、流刮线型的布局形迁式。别墅的绿却化重点抛弃了吃中心围合的景汗观控制论，而舍以散点布置，辞确保一户一景嘱的绿化配比。——房型勾目前上海新开底别墅的户型结社构都比较科学祥，款式多样，和结构都较为简或易，主力面积删控制在现250划平方米栗。戴主流结构为一喇楼为公共空间猾，二楼为私人此生活空间。郊部分别墅项目刊采用错层，使冲空间的利用更筑为人性化，功紫能的划分更细历。驴面积：联体彻—柳200诸平米左右，独员立碍—江300鬼平米左右——配套梁双车位（主人内车位访+遵访客车位）兴二套全进口中生央空调（水冷宽型）监智能型热水供认应器戚老年蕉居室和虚太太书房士地下家庭影视嚷娱乐厅SPA——建材撞门窗采用环保杆型隔热桥氟碳扬烤漆工艺华室内管道全部锯铜管铺设。店红外线防盗和虏瓦斯报警、紧溪急呼叫系统白2氏、细分物业简柜述——独立别墅迎上市量：约占卷全部的兼10%颠。欢市场价位：抬200果万头—锦—氧1000扑万蛇主力面积：向300京平方米子左右寻单价：融5000喷元以上钓主要分布区域苍：浦东、闵行民、青浦识行情：森2001际年购买独立别浆墅的比例上升予，入世后境外俗购买日趋增加育。捆市场偏好：具稼有上海海派文图化特色。椅代表楼盘：佘厨山银湖别墅挠/职云顶别墅浸/繁虹桥高尔夫墓/——联体别墅仔主要分布区域洪：莘庄周边院主力总价范围走：蜘7陷0旅—轿80扒万元声主力面积范围她：所2宁5胡0袋平米左右童单价：款300凉0事—吊4000埋元脚/番平米京行情：是上海盖别墅市场的主核角着市场偏好：车尤程在奇45弹分钟以内。随代表楼盘：当裁代艺墅任/叉君临颐和花园朗/字樱园乞/坐君临天下界/——排屋询主要分布区域夹：沪松公路沿就线行主力总价范围浆：供4获0伯—裤6末0惕万元贞主力面积范围挤：证20台0疑平米左右州单价耽：遭2000-3听00摇0响元近/越平米江行情：是上海步别墅市场的主筋角约市场偏好：车恒程在讲45匆分钟以内。拍代表楼盘：新傲上海里弄人家暴/宴悦景园坑三、区位差异观分析说明：楼鉴于别墅类物崖业的特殊性，贫不同的区位会答存在相当大的蚁差异性，我们渠对各区块的别绿墅市场作比较之分析。仓目前上海的别绞墅市场可以划器分为以下几个咏较成型的区域毯：猾歉杨骄撇胆歌理祸煌1、莘松地区寇莘松地区是本颗市别墅起始区里之一，目前已餐形成相当规模改，可以进一步篮细分为新桥地剑区、九亭地区参、沪闵路沿线湾区域及顾戴路鱼沿线区域，以伪下我们将分别浪加以阐述：——新桥地区基本情况青该区域别墅开失发始漏于旦9穗0部年代初，早期泼以联体别墅为驱主午。懒199草8资年以后中低档尘内销别墅开发洽呈现出供过于找求的趋势，随罩即中高档产品上需求转旺，该拥地区出现新一雾轮精品别墅销洞售高峰，其中春有桃花源田庄迫、浅水湾、绿着洲比华利、同追润别庄等。耗目前区域内联陵体别墅均竭价蚊350骆0警—漏400美0辨元寻/m男2胳，双联别挺墅撒400疑0境—菊500欣0丙元觉/m察2岗，独立别墅均虫价芝550坦0干—队800湿0易元序/m陡2承。简析培◆粉新桥地区为政蹲府规划帆的轧“樱莘闵高级别墅少生活园两区顺”化，而由于地价防等原因，该地复区的中高档别尸墅具备强大价坝格优势，对传坏统虹桥别墅区循亦有所冲击，旨但区域目前配熟套设施较为缺速乏，因而对个懒体项目而言，及会所及内部配双套的营造亦至涝关重要。挎◆巧需求结构决定韵了区域内面积渴控制较好的独忌立别墅在将在明竞争中占据先冰机。典型楼盘解析浅水湾花园1）基本资料允地理位置：莘虾松忧路勒99哑9寻弄，西临场东悠路撞发展商：上海汉新世界正润置府业有限公司杠代理商：上海地信证置业投资弹咨询有限公司袭建筑设计：华村东建筑设计研怪究院涝景观设计：美总国隆J赵Y咬建筑规划设计葵事务所万占地面积：赶30阀0幕亩舱容积率湾：迫0.3疗绿化率西：弟65%修建筑风格：搁新古典建筑风谎格疾住宅单位：一色期为独立别墅习，寄计狭10井4舒幢；施二期为联体别悄墅，撒计免2怪9输幢变10朴8隔户。茫工程进度：准齿现房傅物管单位、费惩用：金城物业援、芽2.4市8灶元刑/橡月柜·m扑2摘纱2）交通情况歌2柿0佳分钟至徐家汇界。3）内部规划销全小区规划均腥以独立别墅为桂主，届共馆13肠5继幢泼;遵小区内建筑走腥势西高东低，穴采用外向型功破能布置，生活辅区集中南部采权光，曲径通处猛、动静结合。榨环境设计突出奉外部空间及环厅境的整体设计碰安排，近蔬六万平方米酿林荫绿化、背八千平方米兔观景绿轴、术三千平方米贴中心绿地，独练创的阿基米德蒙曲线分布，营挣造出典雅高尚就而富有诗情画棒意的空间感觉琴。味4踏）面积跨度及促主力户型面积跨度贼你夫独立：脖272匹m倍2吼-446糕m洗2浙中户联体：链230松m耀2械-258诞m番2主力户型锡钻管独立：骨310晓m箩2专联体：饿230叙m伴25）销售情况销售价格愉独立别墅偷：景650任0贸元穗/m明2惨-准750羽0批元诚/m葱2铁雹昌联体别墅捆：役450床0薯元劝/m秧2蜻-期550颠0听元锣/m兆2昂私家花园面父积拢40绳0弄—摆50照0语平方米储不等，销售方糖式较为独特，围送与所买别墅引建面相等的花折园，剩余部分铅以兴86咳0灌元乎/叛平方米计收易；联体别墅花侍园不再单独计版价。销售进度丰株70缸%璃。交付日期应200胳2增年轨1智2僵月6）浅析萍浅水湾花园作培为该地区较具富规模的高档别途墅楼盘，迄今狂为止整体运行赔良好，有以下至几点值得我们秘关注惕：键右◆翠雾提厘倡弓“绝新桥高级生活孩区的首席新毙宠钓”泽，可惜的是对炎此挖掘力度不限够，仍停留在里泛泛的阐述上饿，区域的优势桑并敏未祸站宴欠能很好的加以利水用。真◆桂可规划考虑了价炕值对等原则，级联体别墅布置克在相对地块基岭本价值较低的敬临场东路一侧速。教◆身洲整体布局一般鹿，值得一提的爸是开发商在地偶块东侧人工挖股掘了一条河，缝与北竹港及北搁面的河浜一起舌围合成了一块敏占地约尚六万平方米留的超大型林荫蜡绿化群。培◆日句房型设计中纯将即“戒新古典主需义陪”棚美学理论结合尊上海海派居住直理念，获无选长“炊200纽0漏年上海最佳房舟型评澡选旁”久，当前又推出赔的院9若种旗200球1晒年新版房型，忙确有其可圈点茂之处。滑◆辫竟价格中包含附崇加值较多，如臭赠送进口热水刑器、家用中央尤空调、遥控车岗库门，品牌家达用水处理机等彩等多款家居必贿备品；且暗含仇了相当部分花瓦园面积的售价令，从其销售情抱况来看，目标地消费群对此种青价格调控手段灾接受程度较高拣。袋◆罚碌发展商上海新社世界正润置业慨有限公司的品委牌效应对其销尿售也起了一定糖的积极作用，波浅水湾花园的凡销售是在蚂3啄万平方米炒建筑完全封顶忠之后再行开始理的，显示了其霜不同凡响的开顿发实力。——九亭地区基本情况臂九亭的别墅市吐场源锡于采199群9浆年，最先推出份来的该类型物踪业是半岛花园灵一期、北美经味典、新上海弄妨里人家一期以幻及九亭射明珠苑（松亭史绿茵苑）中的强部分别墅产品话，其销售价格摘定位端在离200辆0挎元／平方米左位右。虽然当时拖九亭的物业配统套设施还属于保起步阶段，涞译亭路尚未开通娇，公共交通只敢有一些市郊的挨公交线路；但异是译30-4经0咏万元一套别墅应的定价还是对属多数喜爱别墅谢物业的消费群塘体产生了一定择的诱惑力。骡200朽0君年之后，特别悟是骑200魔1型年，九亭地区宜在半岛花园、棍新上海弄里人疏家取得一定成舟功的基础上，塘其别墅市场连换续出现了像三欠盛颐景园、江旋南文化园、新咱上海花园洋房召等非常有着自栋身特色的大体鸽量别墅物业项机目，强烈的产弄品吸引力和集劝中广告效应引旷起了市场的强舰烈反响，需求责大幅拉动。裂瓣主近年来，九亭盒别墅市场价格妖增长实现了三振级跳，均价真从脉250颂0吉元／平方米跳忧至野452暖0享元／平方米，占甚至连销售情地况不甚理想的条北美经典也随壮之水涨船高，推长期以来区位孕概念对九亭地饲区别墅造成的裳不利影响已经轿基本消除，甚倦至直逼莘庄的煌同类物业。简析崇纵观九亭别墅截各盘，销售情茧况普遍良好。代新上海里弄人凑家一、二期目忌前推出的三期暗别墅，在房型为、面积等方面知有所调整，虽停然总价适当放浑大，但销售依过旧红火。三盛胞颐景园、江南驳文化园、半岛丝花园（二期）矛、九州大唐花幸园等基本上能悄达到芦平均半年销同售括65糊%扣以上的业绩。惨这从另一方面鸦也反映了九亭反别墅市场的影尤响日益扩大以连及上海房地产吸市场对别墅物犹业的需求量逐西渐上涨。但也眠应当看到，在姿九亭别墅市场各也有像北美经疾典等去化较慢绕的项目，可见做别墅自身的产吗品力仍是销售百率得到保证的蛾主要因素之一吃。典型楼盘解析森新上海花园洋夜房祸/亩三盛颐景园抄—裂—仪沪闵路沿线区覆域强该区域的别墅筋以联体别墅占抢绝对主导挪。浅9洒9辫年中，樱园在灰区域内首家推骂出了具有充分柔自然性的联体特别墅，引发了勉市场的联体别印墅热潮。随岔后初君临天下花园利、水仙苑、圣抚淘沙等一大批杰项目的开工，辟从而奠定了闵季行联体别墅市录场价值驶。饼鼠图现传未来莘闵快速负干道的建成将丧使得区域内别皂墅楼盘进一步兵升温。介—追—呼顾戴路沿线区币域要最但条顾戴路拓宽竣停工以来，区域贞房产发展迅速嘱，一大批别墅蕉商品介入其中绪，使中高档消撒费概念初露雏痰形。圣淘沙花双园、当代艺墅暑等高档楼盘借械助环线交通优回势及本身品位宿，也有效形成巡了买方市场。综述：拦莘松地区是沪肿上掀起别墅第秤二次浪潮的主愧要发源地，联愧体、叠加等经贪济型别墅占了迎主导地位，怨其礼50-10屿0方万之间的总乳价，相当于环疑线附近的一套察公寓价格，因火而此处别墅多血以出售为主，顽鲜有出租者。它需求结构相当伪广泛，公司中哥高级管理阶层雪、私营业主、躁专业人士等各事行业均有分布控。纳2叼、沪青平公路龄沿线区域基本情况亚早反在配1倡0态年前，沪青平剑公路沿线就出叉现一阵别墅开昌发热潮，由于降此区域既是西埋郊重要门户，户又拥有淀山湖稠这一独特的优荣势，因此成为收上海一个重要忍别墅区。跪当前区域热点蠢主要集中于徐形泾地区，西郊日景园、西郊美智林馆、叠翠别数墅、长堤别墅的等别墅的登场尸亮相该地区新霉一轮市场竞争千态势已经形成胸。简析臣31票8蝴国道的便捷优典势加之环境和愁价格优势，该创区域在与虹桥圈别墅区争夺客刮户上具有较强蛛竞争力，而且搬取得较好的销侵售业绩。其客尊户主要为沪上屑私营企事业主瞎及外资高级白灭领，成为沪上息目前仅次于虹蝶桥的别墅区。累另外值得一提摇的是西侧依傍例于淀山湖河畔征的威尼斯花园避、国际华城等崭景观稀有别墅晴，呈现出休闲喷性度假的物业浸特性，这也是会我们需要关注哨的。典型楼盘解析呀西郊景伙园促/怜国际华城3、佘山地区基本情况愧别墅市场在近酿两年内婚的围“康火纠爆将”湾使得松江毗邻未闵行区的住宅辛用地也迅速升黑温，地块选择笔不断西移，向决佘山中心挺进签。暑而作为上海海镜拔最高处之一即，上海热的斥“摘后花伪园甲”码，集休闲、度仁假、旅游为一终体的国家级旅球游区的佘山风阶景区，其投资诞的价值日渐为涌众多发展商所世看好。昨与佘山紧邻的哗松江泗径镇，报原来仅有丽茵很别墅等为数不葬多的别墅项目爆，而目前除了贝去年底闪亮登区场的云顶别墅稿、佘山银湖外债，近期即将亮马相的三盛泗径销颐景园（占地肥达扇80称0森亩）、同润的彻开发商圈蔽地制60孩0荡亩，均以依山院傍水的别墅概撕念为出发点进良行规划。而香势港宣**济集团和缸**宇集团麾下的香腿港茧**包投资有限公司宫近日也宣布，驰在洞泾镇独资馆创办上海佘山御乡村俱乐部，贡根据澳大利亚怀著名设计公司阴**阿公司的规划，室在沈砖公路以末北震的诵376予0恰亩范围内，建浩造一座国内首提创的具有优秀击规划构想、优宜越休闲度假空丢间、优等文化渠教育设施和优匙良生活居住环汽境的新型人文牵社区。该区域驰有望成申城新局的别墅居住区政域。简析荣佘山地区近期件一直是上海楼豪市的热点区域滋，佘山银湖别甲墅开盘时众多竟港台明星的储齐巧“寿造绍势云”弟及近期天价豪漂宅臂—租—育上海紫园的登唉场吸引了众多提眼球，确实此抄区域随着沪青奶平高速的全线村开通，无论地恐段、交通、环芬境等无不具备位了顶级豪宅的究因素，此点从唤上述楼盘的销液售形势亦可看作出。典型楼盘解析云顶别墅1）基本资料惩地理位置：泗替泾，泗陈公路觉、方泗公路口旧发展商：上海厚富淘房地产有扔限公司斑代理商：上海锄盘古房产咨询讽有限公司见建筑设计：同姻济大学规划建土筑设计研究总健院绘景观设计：美么国别DN夏D饮设计与开发有终限公司咽占地面积选：丑43今0房亩注容积率迎：紫0.276阀绿化率：亿约赵65%庙建筑风格轮：菠“巩超现实主义建扒筑风苗格相”诸住宅单位：一负期计有独立别并墅诞1拆2至6雪幢桨工程进度：一爷期分两个区域罩顺序施工，目井前第二部分羡（即球场周围虫区域）业已主穿体封顶。钢剧血物管单位、费盯用：丸红喊；惨2谅元兴/m冻2枕·角月咱泪渐佳脾2）交通情况童1简0榆分钟车程至虹嚷桥机场，经沪还青平公路、延鄙安路高架中险心迅3魄0粗分钟可达市中蔽心人民广场。3）内部规划腐整个小区规划朋了冤20涂0震多幢独立别墅刷，原生态的自心然环境与超现东实主义建筑的坛巧妙结合，景敏观设计中强调势推土造坡及引稼水饶屋，力图桨展现法国南梦部赖“滔普罗旺欺斯宁”境的原生态生活柿气息。飘房型设计较之冻一般别墅加强橡了对地下建筑笑面积的利用，意但整体过大的秀地下室面积加饰之缺乏新意，肯对目标客户群俗吸引有限。说瘦摄韵内部比照五星由级标准的双会贩所设计及健身错房、壁球室、垫餐厅、酒吧、虑灯光网球中心扁等配套设施亦婆弥补了周边配在套的不足。伙4崭）面积跨度及洪主力户型面积跨度震畏其房型面积跨度校为需358机m成2摄-528炮m阳2堆衬聚花园面积灿在锤500编-900疤m议2拨之间主力户型输巴庄主力户型面积狸为秘420杂m挨2阔左右5）销售情况销售价格芦总价：唐200-35慰0肤万胡元焦/绩幢购花园不再单独孔计价销售进度甘楼盘目前销售衬为一期单位，诵已售比约吃75筛%斑。交付日期缓一期年底交臣付乡盏广杨粥援母羞佘山银湖别墅1）基本资料本地理位置：泗稼陈抗路模88木8根号（方松路口矮）开发展商：广东狠黄河实业集团装上海房地产有风限公司雅代理商：旭阳完传点播忠·捞万欣房产务建筑设计：同音济规划建筑设奖计研究总院高占地面积：总批占河地蚀700燕0汁亩，一延期这42涝0肝亩经容积率呜：婆0.2隆绿化率：吉近乱80%少建筑风格：美旁式乡村别墅障住宅单位：一衔期计有独立别懒墅业1塌3客0带幢挑工程进度：今娇年际1婚0占月一期整体交乏付蒸物管单位、费裳用：上海世邦今魏理仕物业顾修问有限公司圈2.8还5纽元速/m佣2且·宝月勤姻跃趟蜡妹恩收2）交通情况户经方松公路可钉匝口可直接上绑沪青平高速（谈建设中）、延讽安路高架中邮心雕2击0弹分钟可达市中烦心。3）内部规划原700疤0款亩的完整规划树，瓶100旅0顽亩一次定型，抗而一灵期溉42叙0辽亩的占地仅规攻划迁了赚13夜0饺幢别墅约，听80军%悦的空间为景观汇环境设计用地逮，体现了开发廉商的大手笔。现3000酷0布平方米的人工户湖及小区内错尊综复杂的河流声使得一期真正阴实现户户临水草、家家枕河，醉而颇具特色的勾亲水驳岸、人碎工造坡及众多旬胸爪径炼3谁0陪公分的成年大去树的引进等使织得银湖别墅的基景观设计成为叠一大亮点。融房型设计中将鞋前廊、前厅与贞门厅的概念进绘一步细分，另羞外家庭室的概织念在此应用也盈较为合理。盾英式休闲康体寄配套及近怨700豆0机平方米桌的超大豪华会氧所无不彰显目榴标客户群的高半贵身份。窝4达）面积跨度及焦主力户型面积跨度卖天缎房型面积跨度筹为荡296吨m仅2民-485店m象2鄙斤昨花园面积冈在级500絮-2000肿m配2筛之间主力户型艳主力户型面积朴为陕450梯m彩2鼻左右5）销售情况销售价格颗单价安：极80弊00-广1000得0拼万演元敏/锹m肝2胁花园不再单独垫计价销售进度兰楼盘目前销售骑为一期单位，横已售包约兵70礼%盲。交付日期虽一期今缴年劈1比0孕月交运付趟栏状界屯冶扶丰6）浅析谈佘山银湖作为堪一个面对高层粉次客户的产品叨，自今年元月夏开盘以来，销闷售相当顺利，烫且一期销售至年今已形成良好谈的知名度及美喂誉度，对本项倦目有一定的借热鉴意义，以下嘉从定位、规划会、房型、营销烂等几方面具体邀加以阐述：◆定位厘从案名就可发醋现，佘山银湖伍的定位首先是幼以区域环境为崖基础和依托，扒与市场对接时你强调区域性环众境特征歪，培“竞山水首席，高队峰领冠袖支”袜，可说将地段深的先天性优势航充分发挥。◆规划阻对像佘山银湖沙一样总占地矩达室700产0答亩的超大型项讲目而言，首期催的销售至关重情要，因而发展航商在规划时强尺调了均好性，些而户户临水、张人工造坡、大迈树引栽等更是侦使其直接跳出安区域市场的限仙制，并直接形耽成楼盘的附加隶值体现在项目墙销售价格中。英另外佘山银湖侮别墅冈引进原汁原味稻的美式乡村别痕墅，成为区域固内目前最令人沾瞩目的高档住甚宅区，说明了哈一种较纯粹的像建筑风格对其遭建筑价值提升熄不可忽视的作踪用。◆房型农欲送例房型设计中将春前廊、前厅与莲门厅的概念进池一步细分，而扭家庭室的概念庄在此应用也较朽为合理。◆营销门佘山银湖的售婶价达到定了芒80天00-饰1000捕0棋万潜元兽/铃m菌2叙，但销售情况蹄依然火爆，可逃说其营销策略烤起了积极的推愚动作用，开盘脆的成功造势、企案场的氛围营傻造、样板区的某精心雕琢等均辩体现了发展商逝的实力与以人漫为本的开发理子念，物业形象工较为鲜明。4、虹桥地区拿这是上海高档泪别墅的集中区雅域。近年来该隙区域相继开发摧了如皇朝别墅姑、虹桥金斯、暗奥玎宫廷、虹祖桥中华园等高睡档物业，价格模不菲渐，材“落入住虹蔽桥斗”篇一度成为业主攀高贵身份的象础征。薄该区域的另一俩大特点是多以偶租赁为主，需红求结构主要为射港澳台人士和掠外商组成。渔5法、浦东梦板块区域麦继浦东西北沿廉江片形成高档蓝公寓住宅区后颜，浦东东片的傅内外环线之间帝，又形成了以腰张江、金桥、糕华夏、康桥为蜓区域核心的别伟墅住宅区。程列凑位于康桥地区泉占地近３００笋０亩康桥半岛恩，盘以鉴“觉新独院住碌宅幻”惩概念尝试投资唇型别墅，将该克区域推到别墅岛投资者视野前雾列，并使竞争稻区域扩大，市损场反响强烈。6、市中心区堡课渴土地的珍贵稀档有性使城区别瞒墅较为鲜见。六此类别墅物业研管理、景观和巴空气质量等要专求极高，单栋壁价格基本在２歉００万元以上慧，个别精品别卡墅如静安的南中草坪花园，以胞其地处中心城呢区的天然优势鞭及毗邻苏州河修黄金水岸将单愚价一再提升。7、其他区域暗主要为嘉定及碑临近上海的昆就山地区，针对碧本项目的地块绣特点，我们挑朴选具一定可比器性的楼盘进行转分析：君安乡村别墅蔑位于金澄湖休湾假开发区长虹森南马路揭66傍8帅号，由苏州澄毯湖君安房地产气有限公司开发愧，整体产品设润计缺乏新意，沙且对小区的整阴体面貌欠缺考渴虑，因而在如茶此得天独厚的拒地段资源下售赤价仅庙为霞2730-3乔28球0雅元胁/m败2收，且销售前景绍不容乐观。所杨殊从其已售单位捎的客源分析，婆经历过国外生部活的客户占了任其一半以上，部这从另一方面洽表明了纯休闲号度假别墅在国艇内仍处于起步渐阶段，开发商慌在把握此类产暂品须谨慎。功嘉苑别墅（上努海领地）1）基本资料屿地理位置：嘉缴定区嘉戬公贡路健65钓8垒弄窜开发商：上海哑虹业置业有限职公司确营销代理：上飞海华燕房地产督经纪有限公司亦建筑、环境设袜计：上海建筑认设计研究院押占地面积遥：跳1娇1桂万平方米惕绿化率裁：驾85%销呆央恨盈陶住宅单位：独鹅立别继墅页8换5盯幢肠工程进度：一吗期已资有遮1俱7任幢别墅完工，浴二期主体施工技阶段糟小区配套：会振所、网球场、雕健身房头等摇亭拒物管单位：自燃行管理缩物管费用杜：避3蛮元繁/牲月固·m气22）内部规划忍整个小区基本己依穿越内部的辱两条河浜自然未分割，形柴成昏3吸个组团，其大殊面积的私家花驳园替代了组团沾绿化。隶3美）面积跨度及故主力户型面积跨度毙300薄m伞2员-373缩m熔2薪花园面积莲在振800瞎-1300价m蜡2主力户型320m2居4芦）销售情锹况棚滴拼纪印销售价格介独立别墅养：践386寒0魄元吃/m贫2锦-三472分0射元扰/m抓2朋花园售价搞：集75时0宗元半/盏平方米之每幢售兽价茫22椅0纲万元起销售进度证一期售罄，二亦期尚未推出5）浅析学嘉苑别墅去铃年系6炮月开盘，号攀称速“禽每幢别墅切近锣2绩亩的私家花春园奴”裤、去“潮真别墅、大地梳位牙”兰，一定程度上炸抓住了那时别管墅市场上的契忆机，但由于其援规划较平，建孕筑立面更是乏杨善可陈，加之斯该地块受干扰坛因素较大代:伞其项目出入口羽位于当地一普顶通多层住宅之鸽后，而地块内级现仍有相当数闪量的当地居民把未拆迁，使目受标客户群产生杠一定的排斥心涉理，因此销售俱周期拉得相当狐长。薯枪垦洋值得一提的是冲开发商对花园搭的处理，并非兼简单的铺设草什坪，而是采用乎植树、造景等爬手段已替客户帖基本布置，现凳场环境颇为吸层引人。岗第三部分、区黎域市场分析沈一、区域环境堪简介押**翠位于上海市南啦翼，杭州湾北腊岸，东邻南汇起县，西靠金山石区，总面摧积居68傻7挨平方公里，人袖口陆5拍2浪万人，下漫辖盒2舟2戴个镇，区政府敢所在南桥。境明内有胜31.镇6围公里折杭州湾海岸线俊，斩13.企5政公里膝黄浦江江岸线喜。辖区内还有臂上海市工业综采合开发区和上青海市化学工业身区踪**速分区。泛本项目所处晚**仁旅游区，是近开年来政府开发棉、规划力度较灿大的地区之一纱。位于都**车最南端，西毗割中国化工城，每东近浦东星火伙开发区，总面效积阿13.狠2描平方公里，葡13.乐7洪公里突长的海岸线横矮亘东西。怖**做旅游区首期将夕开发海滨广场骡、海滨浴场、局垂钓中心、国涛防教育基地、班海防俱乐部、晒有海鲜一条街邻等三十多项景纤点，目前已有称部分完工。得尊天独厚的海景辱资源、综合的完休闲度假区加黎之便位捷的交通优势即使得该区域成睡为目前上海市浩郊最具备开发学活力和潜力的烈房产发展区，瞒投资的价值为歌众多发展商所务看好奔。烈二、区域楼市词分析改区域房产开发输存在的三大利诊好刃1牢、楼市处于起至步阶段，潜力块巨大倦**丸于侍200栋1胃年花8杨月撤县建区，横由于距离市区核相对较远加之场黄浦江的分割及等因素影响，颠区域房地产市嗽场一直发展较度为缓慢；相比购较目前房产开秀发艺“还如火如购荼畅”祥的松江等新区橡而言，整体市穗场正处于起步某阶段，当前新档建的商品房则帝主要集中在西欺渡、南桥及本托案所处的暖**崭旅游度假区，室消费群则以妇**禾区域性客户为券主。轰而由于本案所尾处区域独特的估海景资源以及柏高档休闲度假皇区的定位，目川标客户群的范仿围扩至上海乃帮至周边城市，楼显然从地段资看源上即与众多效的区域性楼盘兆形成市场区隔绸，潜力巨大。很2蜜、政策及规划管的前景看好镜随着占**共基础设施的逐介步完善，奉浦退大桥、大亭公微路、大叶公路锹、莘奉公路等扬九纵六横的公宗路网络的形成宇以及莘奉金公纠路的通车（预品计今年年底建鬼成），便捷的僚交通与相对较筹低的开发成本奸这两大优势将幻进一步凸显。狼另一方面，十装五顿"溜期间，催**唇将建帮设唤"队一城、一基地鹰、三悉区刊"午。玩"敬一窑城开"卫就是按照上海拦城市总体规划决要求，建设杭苹州湾北岸的现柄代化滨海新城咸；饭"怨一基率地龙"带就是按照上海凤产业规划要求忘，建设以机电动一体化为特强叫产业、精细化钟工为特色产业兵的综合工业基怕地船；良"元三还区馋"密就是按照饺**详区位特点，建胖设杭州湾北岸观的生态旅游新艇区、都市型与份城郊型相结合悼的滨海现代农脚业园区、濒海忙临江特色城镇福和社区文明的苦示范居住区。公这其中尤其强魄调了新区建设纯中要一改过去弦城市产业规划通布局与房地产系开发相互脱节灰的情况，要求射房地产业同当抚地产业紧密结腰合，这对本案夏开发显然也是输一大利好。抖3俘、周边的发展捆将持续拉动该羊区域商品住宅膛的消费。甩本案西毗上海趟化学工业区，践东近浦东星火敢开发区，尤以称西面的上海化疲学工业区，将俊重点发展烯胫值、异氰酸酯、闸聚碳酸酯等系锈列产品，并努帮力建成世界一础流，亚洲最大研的石油化工和猴精细化工、深衰加工基地。目域前基础设施已租基本完成，拜摄耳众多等国际峡知名公司业已尸开始兴建厂房甚，而未来随之壳而来的大批外共企高级员工将呢形成一个相当屈大的住宅消费坟群，其较高的包住宅消费能力撕对别墅类物业宣产生相当大的亏促进作用。楼区域房产开发该的特点及弱势滥1袜、区域特性及仙发展态势明显锹蚊宗从项目周边的末现况来看，当壁前得**迈地区房产开发性主要集中在莘邮奉公路与奉炮桶公路之间，主捆要依托奉新镇讲较完善的市政伶配套及奉新公掘路，整体定位刻呈现出朝低容只积率的独立别炸墅为主、双联全别墅为辅的发烛展态势，这也浇有利于区域楼键盘整体档次的为提高。艳2调、楼盘质素差钻异较大、低层歪次的区域竞争赵激烈锦区域内当前有聋不少楼盘处于踏销售进程：如洞**费世纪佳园、海孔上皇宫（金片**某）、呈**疑颐和花园以及干新近公开的棕船榈缝滩弦·筛海景高尔夫别良墅，前三者由密于定位相似，拿加之开发时间甜相对较早，产江品同质化竞争享严重，低层次则的价格竞争使尤得上述楼盘的芝去化速度较慢充。门而位于本项目氧东南侧的棕榈蚕滩亡·妇海景高尔夫别蹲墅由于其较高晌的物业定位，菠产品设计又属乒上乘，加之发垒展商先行营造静的环境絮与规模优势，宵新近公开即引健起了广泛的关戴注。但由于目肢前仅为预定阶喊段，其高讯达悔6200-1狂000誉0熟元俭/m仇2本售价能否为目城标客户群所接协受尚是未知数译。对该楼盘我吩们将跟踪调研五，愚从目前的市场鲜情况来看，由东于本案入市尚浪有时日，当前涉周边在售个案在大都已处于销狂售晚期，因而猫对本案构成的循竞争威胁不大凳。但由于楼盘算之间较大的差煮异性，可能影壳响部分客户对奉本区域的价格段取向，有必要宗在本项目立项漂之初即考虑相乖应区隔竞争对肠手的有效手段若（此点将在下危文详细阐述我烛们的观点）。拘3辈、区域规划的议不确定性栽由于革**始旅游区建设尚割处于政府的规拨划阶段，结合鸟实际国情，中钉间的不确定因飘素较多，尤其腥部分与区域房胃地产发展休戚尺相关的配套设步施的完成日期达有待进一步明副确，将直接对怠区域楼市的导输向产生影响。死4舰、区域市政配轰套建设的不完耳善兄洗截当前区域的市岸政配套主要依扒托于东面的奉盘新镇，大型超睡市以及酒店、愚高档娱乐场所走等配套设施较饿为欠缺。觉5刊、公共交通系葬统的欠缺覆冈补别墅物业对公似共交通的依赖右性相应较小，固但区域内当前偿仅有梅靶线等径两路公交车，俗且远景规划亦撤较为贫乏。志第三部分、地启块慧SWO胶T顽分析胞一、地块环境寿调研罚1送、项目土地性黑质调查畅位置：素****梯旅游度假区，旨东临莘奉公路学，南沿规划中蛮的海滨广场，掠西近流**菌寝园，北为规涂划路。解占地面积雁：内50虹0碗多亩世地质地貌状况鲜：柿地形：呈不规卵则梯型地块，超东西向有一条缘河滨贯穿其中党地质：属填海裙建筑用地握地貌：土地尚葱未进行平整，盯目前地块上尚努有一些当地养扭殖场所。吧七通一平现状弃：七通一平尚木未完眼成夹.秀2催、地块周边环恭境调查撕1酱）地块周围景检观强:A、自然景观准东面与地块隔格路相望的是规爬划占地千亩的细**斥世纪林公园，税往难越过支**别龙腾阁即为壮内观的东海，北悔面为休闲度假列用地，往西与启**单寝园之间有乔30轿0丘米地左右的绿化带球，周边视野开猫阔，远景喜人览。溪禁B柔、人文、历史育景观蠢本项目往北约呀1垂公里匪为占屡地侍120息0烤亩的上海师范抓大学处**需校区，在校生奴达燥400侦0腔余人；另有蝴**凭少年军校、前央线国防教育地席、东海盘陀寺滨等，有较好的查人文、历史景花观，区域文化校教育氛围浓郁苗。，伪C东、环境、污染院情况表水、空气、土怜地污染情况境本项目地块位皇于上海郊县，纯总体污染状况鸡较轻。扶由于项目周边趋存在众多在建我项目，其建筑达期间堆放的大槐量土堆，将对举项目近距离环顷境造成暂时的雹较大污染。噪音污染旨地块东临莘奉爽公路，由于正见处于施工期间嗓，会造成一定拒的噪音污染，辆未来噪音污染绿状况较轻。社会治安状况价整体治安状况直良好。历3广．地块交通条滴件调查殿1芬）地块周边的或市政路网及其膝公共交通起始证线路的现状及梨其远景规划是主要的交通主装干道丑南北干道：莘恳奉公路捆莘奉公路纵贯呆整个业**盟，北至闵行，弯连接东西要道涛南奉公路。昆东西干道：奉绒拓公路链西至拓林镇，衰东至奉城镇，峰是奉新镇连接乖周边城镇的主狡要干道。远景规划扣瓦A被．莘奉金高速舌预计于年底建申成通车，届时鞭，项目所处地质块交通将更为奖便捷。盼社B季．沪闵路高架妇预计明年年底乳建成，地块与换市区的连接将防进一步紧密。材主要的公共交衰通及其路线初梅耙线、梅卫驾线眼项目对外交通举状况丈项目对外水、票陆、空交通均匀较为便利。瓶虹桥机场距地妹块锅3揉0晕分钟车程南，黎写火车南站，距忍离项目地块车译程缸2且0承分钟；辱4骂0某分钟抵达人民周广场。抛地块与公共交冷通的连接－－谨亚交通条件罪地块亚交通条卷件良好固地块往北即为宅莘奉金公路入谈口赛4疗．周边市政配假套设施调查饥1甩）商店、购物纳中心及菜市场轮距项目劲约鱼5赚分钟车程的奉盈新镇上，有、台奉新集市等购析物中心和肉菜笋市场。2）教育新项目附近有奉叫新幼儿园、小叨学及上师大动**公校区等学校，涝教育文化设施骡较为齐全。惠上海师范大学甲**啊校区，占地虾达煮20喂0槽多亩，现有校筋舍面燃积谢7总万多平方米，堆设胁3鞠0孕个本科专业，野教职工因近叫50宝0泽人。3）医院枪**架医院在地忘块仪5送分钟车程内，温能方便地满足骤住户的医疗健薄康需要。具文体、娱乐场捕所急除却蓝**屡旅游区自身的尿休闲配套外，吓奉新镇主要商复业大稻街珍—设—牵奉炮公路上有汇众多文体娱乐档设施，配套完绩善。夺项目周边分布腐各个银行的奉撑新分支机构，喷奉新邮电支局伴也酱在磨5成分钟车程之内畏。勺二恒、蜘SWO炕T票分析调1盒、地块地产因标子分析付所谓地产因子寒，指的是一个倍建筑地块所具淡备的适宜建造铲某种建筑的条酱件和质素，一槽个地块之地产纯因子决定了该观地块适宜建造者的建筑功能和听档次，是其未墙来建筑价值之经核心因素之一围。兔通过对加**股项目地块之环易境考察，可以虹看出，该地块加具有以下特色愉：限◆浪穿地块位于政府辆大力开发的毁**徐旅游度假区内隶，是适应未来躬城市住宅发展突趋势的优质地穷块；舌◆身鞋地块毗邻东海沸，独特的海景斗资源使得该区界域的休闲度假援优势较为突出律；纺◆妇由地块周边规划佳为大型公园及熊低容积率的高剥档物业，视野歉开阔；造◆扔浩地块内现有一办条河浜，水质剩清澈，稍加治班理即可成为项缺目内部的一大诊景观。拢◆票阔地块基本平整沃，地质适宜作酱住宅建筑用途霉；况姐◆日岩地块周边交通骗路网顺畅，但时公共交通系统汪较为缺乏，且辰目前无直达本油项目地块入口铁的公交车；永◆届柿地块周边蜻1挪公里拴半径内市政配荒套齐全，但缺买乏大型超市及址部分高档娱乐向场所；立◆奸地块西侧约价30帮0揉米毙处为痕**夺寝园，可能使冻部分客户产生坡排斥感；跌◆存济地块所处为旅书游度假区，环倘境状况良好，相但西面的上海帮化学工业区可窄能造成部分空庭气污染；哲◆精厚水质没有大的墨污染。借以上，就是本荐项目地块作为隔住宅用地所具瓶有的地产因子死。悠2酬、地驼块屯SWO道T舟分析项目优势分析狠竞娘考察本项目之盼地产因子，可什以看出其具有佳以下优势：金◆滑婆地块位于政府敬大力开发的待**墙旅游度假区内瘦，可依托区域仿形成规模效应职，市场前景看锈好；魔◆匙饰独特的海景资烤源凸显地块的耐优势，与近郊窄众多别墅楼盘雁形成市场区隔聚；本◆秆颤地形方正，规御模适中，适合垃营造一个具较惧高品质的生活丘社区；禁◆础耻地块内现有的叨河浜，加以治偿理可成为项目景内部的一大景叼观。县◆遭逼地块居住环境椅比较安静，东晨侧奉新镇上配功套设施较为完此善，可迎苍合站“搁生活便利，居欺家安刚静沙”适的客户心理。痰◆核哑项目邻近有主杰要交通干道，凝能远离城市的术喧嚣干扰，又育可享受城市之搁便利繁华；项目弱势分析秀宵以当然，在看到距本项目的优势猴同时，我们必榆须正视本项目暑存在的一些弱营点穗：池搜◆劝倍项目西面毗邻鄙**玩寝园，清明等佩时间往来人员诉过于嘈杂，可勾能影响部分客辈户的判断；远◆午臭项目当前直入排公共交通较为聪缺乏。纠◆连训由于本项目为烘公司所开发第郊一个项目，实纽战经验、品牌童号召力均较为荒薄弱。凝上述弱势点都电为暂时性的，血只要规避得当冬，可以进行有晓效的弱化改善饮。炕项目市场机会葱分析郊◆撞碍宏观市场整体爆向好，别墅类迷物业正处于快仍速升温阶段，山有效需求较大贯；素◆技疾随着西侧化学晨工业区企业的冻陆续进驻，其典中蕴涵了大量防的住宅消费能叨力；陪◆子院区域房产开发性尚属初期，只纲要开发商对项贸目定位准确；贝规划、景观、雨宣传做得到位峡，将会是很大槽的市场机会。票项目市场威胁葛分析榜◆锣索项目周边楼盘批的竞争威胁是狡显而易见的，莲区域内尚有少娱量待开发地块饶，其内部的地垂块面积、地质闲都与本地块相竞似，辈将屿言德惕甚对本项目形成纸直接威胁。脊◆紧走政府对区域的活开发进度将直肥接对本项目的病销售乃至利润怜产生影响。较第三部地分腿渠项目定位分析说明第项目定位是依泡据市场调研分漫析，结合地块吉实际情况作的听前瞻性分析，禾并未综合考虑拆资金流量、投狮资回报等敏感怎因素。津一、项目定位扫及不同住宅项板目所应具备的攀地产因子逮1龟、不同住宅项项目所应具备的螺地产因子伸房地产发展历六程表明，不同赌档次的住宅项膝目所应具备的灌基本地产因子桌有所不同，具竹体如下表：嫩地产因子侄单身公寓辫普通住宅习中高档住宅堪豪宅衫中高档住宅附吸加说明土本项目符合情捉况途对公共交通的肢依赖性腾很仔缺强书强敌一般卸弱击不宜闹市区、屯人员混杂区缘符合西对噪音、环境持干扰的适应性锤强慰较如免强炉弱跃很弱捷不宜紧临交通外主（快）干道豆、高压线、工梁厂等。企符合阔对小区周边市捕政配套要求过高办很姥笔高贸高缝高徒符合毒小区物业管理凭的要求玩低胁不高欺高谱很高轰可达到哪建筑、质量装鬼修要求积低偏一般廊高哈很高程精品设计秒可达到御容积率、覆盖敏率要求喇无渔一般崭低然低趋可达到撒对休闲空间，沟绿化要求挎无养一般幻高瘦很高娃具有品味的专颠用康乐、商务精会所及小区内耀环境凳可达到傅景观要求随无拾一般墨高稀很高厚最好具有天然那稀缺景观资源咏符合禾旦服以上分析表明趴，本项目地块举具备所有中高万档住宅所必须讽的地产因子，旗是较理想的中淹高档物业地纲块划.侮2腿、项目市场定干位侦1晶）地产项目定狸位之基准止地产项目的定什位是基于：诱◆肆项目地块之地急产因子决定的旧地块适宜建造劈的建筑功能；补◆栗市场调研反映键的具有有效需坡求的市场空间散；相◆职政府在城市总脑体规划上的限共制。2）项目定位胡从项目定位之崇各基准出发，贡考察本项目的才地产因子、市征场空间及政府察城市规划对该蔬地块的规划限幻制，发现：闭◆史该地块为城市喜规划之高档房锻产之住宅用地般，容积喉率美≤私0.26径,挂建筑密漠度柏≤竟？蒸%碎◆伏该地块具有建异造中高档住宅柱所需的充分的爹地产因子；菜◆昼上海市商品住羡宅市场调研表扁明，以低容积郑率、低建筑密革度为其显著特你点的别墅类物决业在经历了前醋几年的低迷后圾，鬼正走向全面复科苏；另一方面末，虽然本项目般区域内已有不撤少数量的所谓述中高档别墅类烛物业供应，但饲大部分别墅楼葬盘带有浓厚的抓乡村色彩，真奖正高品质的住拥宅的市场有效猴供给不足，区委域内有效需求诚旺盛。川◆映针对部分潜在堵客户群调查表俊明，随哥着叔“强5+闭2咱”拥生活模式的盛锣行，原来居住侄在市区中高收酸入阶层的二次距置业，也将我购房视线转移念至郊外，使市温场购买力随之跃日趋健旺，类眉似本案这样的新住宅小区将是修他们的首选。掘因此，本项目傻地块具备定位侮为磁“艇纯高尚独立别诱墅的品质生活打园缘区熟”栽的充要条件。按该项目将定位鸟于以下概念：芹◆鞋上海市肌**哈旅游度假区的淋高尚生活圈概续念；类◆束上海市郊大型运别墅群概念；酿◆府垫成功人则士贫“际5+恢2广”盗崭新生活模式星的概念；席◆定哄利用地块内的榜水景资源及地销势的起伏和结是构的处理，做铁出傲视上海的邮海景住宅和生永态住宅的概念杠；尸◆返犁低容积率、低镰建筑密度、高债绿化率塑造出禾真正高品质的细别墅群的概念扎；屿◆徒品纯正美式乡村唤别墅建筑风格盘的概念。姑◆架以上概念成为铲上海市其他小般区模仿的样板猪概念。掩二、主力客户说群定位耻根据项目的市浸场定位，本项恶目之主要客户阁群应包括佩：夜围主力客户群体宿职业特征骨家庭结构箱可能购楼类型帮私营企业主叨各行业阵满巢阶段或空提巢阶段，一般