XXXX年金大地·安庆(华MALL)项目商业定位及营销策划

汇报说明由于本项目已经启动前期招商工作，本次报告主要结合安庆商圈城市化进程与城市融合过程的各项利好，从而归纳、推导、深化本项目价值，基于此对项目的营销推广进行重要战略布署，本方案的重点在于对本项目后期的营销策略和推广。1大力实施工业强市战略。加大招商引资力度，进一步强化工业主导地位，推动产业结构升级，实现由农业大市向工业强市跨越；大力实施城镇化带动战略，构建以中心城市为核心，构建“一核两带两轴六组团”的产业框架；加快发展旅游业建设。努力建设皖西南旅游区；把旅游观光与休闲度假、购物娱乐、商务活动结合起来，延伸旅游产业链，开发具有安庆特色的旅游商品；实施“大宜城”发展战略，构筑“一主两副多组团”的城市发展大框架。安庆，安徽发展新引擎

——宜工、宜商、宜游、宜居

诠释美好安庆2思维导图:城市价值区域价值项目营销策略推广执行重点商业项目参考项目价值项目商业定位回顾3Part1安庆城市价值4扼守长江中下游,全国重要石化和轻纺基地、区域中心城市安庆，千年古城“古皖国”，全市总面积15398平方公里，下辖

3市辖区，7县，1县级市，总人口618万人，市区人口74万人。安庆地处皖鄂赣三省交界处

，皖南三线城市。皖江城市带副核心城市，省级交通枢纽，石油化工为主导的产业型城市。南海桂城广州番禺5经济发展强劲，2011年GDP破千亿，投资快速增长2011年安庆GDP达1215.7亿元，年增长率均在10%。

2011年安庆人均GDP19651元，同期增长22%；2005~2011年，全市固定资产投资呈高速增长趋势，年增长率均在27%以上。安庆经济迅速发展20111215亿元2010989亿元2009796亿元6规划建设现代化综合交通体系公路：开工建设望东长江公路大桥、岳(西)武(汉)、北沿江、济祁（桐城至池州段）等高速公路，续建望潜高速公路，形成“四纵四横”高速公路网;航空：完成安庆天柱山机场民航设施改造，配套建设航空货运场站;水运：规划建设皖河水系、华阳河水系、菜子湖水系、罗昌河水系等通江内河航道疏浚工程。构建“四大港区”

和“三大港口物流基地”.铁路：开工建设六安至景德镇铁路安庆段、合肥至安庆城际铁路；完成合九铁路复线扩建工程，推进南京-江北集中区-安庆铁路的前期工作，规划安庆至天柱山轻轨，形成“三横两纵”跨省、市区域铁路快速干线通道;7GDP不断增长，投资快速增长，安庆将迎来黄金发展期；现代化综合交通体系的规划，将促使城市产业与市政建设全面升级，城市发展价值不可限量。城市价值总结：8数据来源：2005-2012年安庆市国民经济和社会发展统计公报Part2安庆区域价值9商业特点：单一商圈饱和，多商圈及商圈北移东扩趋势明显；商业处于较为初级阶段，环境和业态需要升级，专业店、大型超市出现正当其时；主力消费人群为周边居民。现状及发展趋势：安庆商业市场仍处于单核心向“一个中心，多个副核心”的发展阶段，且整体档次普通股偏低；安庆缺乏时尚生活配套，缺乏地标性建筑。业态构成：百货超市服装服饰娱乐餐饮安庆商业较为繁华地段主要集中在人民路商圈，以人民路为代表，主力消费为本地人群。10人民路商圈人民路商圈：人民路商圈是安庆最早形成、最成熟的商圈，消费群以本地人士为主，景观丰富、商业氛围浓厚，目前商圈内商业总规模近10万平米，但硬件不足、品牌低端、商业层次难以提升。目前商业总规模：12万m2左右特点：城市核心，以集中式商业加零散街铺为主，发展空间近乎饱和；主力商业：新百百货、金华联百货、苏宁电器、水明月、女人街等；租金与售价：租金：在300-700元/平米/月；新百商场一带的租金较高；售价：在20000-70000元/平米，新百商场一带的售价最高11档次不高，无国际品牌超市、无区域品牌百货、无星级影院，缺乏大型一站式综合型商业1、大型百货—地方百货，物业陈旧，中等档次2、大型超市—规模小、配套少3、街铺—自发形成，无特色、档次中低4、鲜有国际知名品牌，多为大众品牌，二三线品牌主要是新百百货、金华联百货，服装百货为主，国内一二线品牌，无停车位。营业面积二层，少量停车位沿街商铺装修格调一般，因沿街房屋较老，档次不高国际一线商业品牌较少主要以大众消费品牌为主，仅有一家KFC和麦当劳12人民路商圈注：此数据为调研数据，仅作参考。安庆主要商圈商业以服装鞋类、餐饮娱乐为主，配以超市零售、首饰、化妆品和电器等。人民路商圈业态以服装鞋类为主，占比超过50%，其次是餐饮娱乐和电器。13集贤路商圈集贤路商圈：超市、餐饮业、零售服饰、娱乐为主，档次偏低目前商业总规模：8.5万m2左右特点：主要服务石化、华茂职工，商业定位低，业态分布杂乱辐射范围：以市区居民为主租金与售价：租金：55-120元/平米/月，集集贤南路价格最高，售价：约25000-30000元/㎡集贤路商圈业态以服装鞋类和餐饮娱乐为主，服装鞋类和餐饮娱乐占比相当，均超过40%。14光彩市场商圈光彩市场商圈：安庆专业批发市场目前商业总规模：154万m2左右特点：地理位置好，交通便捷，种类杂，商业定位低主力商业：赛格数码城、南铭商贸城光彩市场商圈涉及的业态范围较广，主要集中为汽车类、家具装饰类、建材、五金类。规模比较大，档次比较低。周边配套设施较为齐全，有专业的物流配送中心，辐射范围广，除了安庆市区外还辐射至安庆下属8个县以及周边。辐射范围：安庆市区及八县市期数建设面积（m2)开建时间档次业态种类一期160，0001999低中档百货、摩托车、家电、糖酒、土特干果、鞋类、布匹、家居、服装等二期250，0002002低中档板材、石材、家居、五金、陶瓷、灯饰、管材等三期330，0002003中档外延一二期，完善轻纺、机电、汽配摩配市场四期800，0002004中高档精品家具装饰市场、大型建材类市场、商务中心、物流中心、仓储中心以及安庆客运枢纽总站15区域价值总结安庆城市底蕴深厚，典型的老工业城市，近年来经济发展强劲，为房地产销售提供了广大的客源基础；商业配置较为分散，老城区的商业形态陈旧，为本项目的成功提供了良好的市场机会；本项目临近集贤路商圈，为本项目提供了充足的客源基础和良好的商业氛围，在项目规划和营销可采取借势的策略，依托区域商业的热度带旺商气。16Part3项目价值分析17项目基本指标数据：整个地块被道路和环保控制线分为五个规划地块。1号地商业金融用地2号地商业金融用地3号地商业金融用地4号地商业金融用地4号地商业金融用地5号地居住用地地块用途为：商业金融业与二类居住用地；项目类型：综合体；商业类型包括：集中式商业、商业步行街、住宅底商.18华MALL1958街区——安庆中央商业旗舰皖南首个情景体验式商业中心区拥有无可比拟的影响力和辐射力。19Part4重点商业项目参考20新百百货新百百货主力店超市、屈臣氏业态组合楼层经营品种商品组合1F黄金珠宝、超市、男女鞋、箱包、化妆品、数码精品、精品超市周大福、金伯利、通灵、四福珠宝、康奈、百丽、富贵鸟、屈臣氏、资生堂、泊美、羽西、OLAY、欧莱雅、诺基亚、OPPO、联想、卡西欧2F时尚少女装、饰品、女包ONLY、VEROMODA、ESPRIT、迪士尼、音调、艾格、EBASE、零点、LEVI'S、中国娃娃、贝蒂、老银匠、T.EN3F精品男装、商务休闲才子、柒牌、七匹狼、花花公子、九牧王、雅戈尔、百斯盾、皮尔卡丹、Boss4F运动休闲服饰、针织内衣、羊毛羊绒、床品安踏、李宁、耐克、彪马、361度、阿迪、特步、卡帕、杰克琼斯、GXG、马克华菲、哥帝、古今、鸭鸭、三枪、恒源祥、富安娜、博洋家纺5F家电、童装、电玩、健身器材、文体用品苏泊尔、西门子、美的、三星、美菱、格力、容声、海尔、TCL、海信、创维、三菱、奥普、巴拉巴拉、史努比、迪斯尼业态：以经营服装服饰为主。定位：中高档为主，大众消费。消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。特色：规模庞大，是目前安庆最大的百货大楼，以精品超市为主力店，屈臣氏为次主力店。优势：安庆核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。商场硬件设施较为完善，楼层净高超过3.7米，照明充足，营造优质的购物环境。劣势：交通、停车均不方便、车流人流混乱；以传统百货为主，业态不全。21金华联百货金华联百货业态组合楼层经营品种商品组合1F化妆品、黄金珠宝、国际名表、男女皮鞋资生堂、泊美、欧莱雅、DHC、周大福、老凤祥、中国黄金、依波路、帝舵、依波路、花花公子、富贵鸟、红蜻蜓、意尔康、奥康、千百度、TATA、百思图、2F精品男装、商务男装、时尚男装、时尚皮具沙驰、迪莱、金利来、报喜鸟、雅戈尔、才子、柒牌、七匹狼、花花公子、九牧王、罗伯特、苹果、金利来、梦特娇3F精品女装、精品包饰、时尚内衣哥弟、季候风、乐瑞、埃索、古今、婷美4F时尚内衣、羊毛羊绒、时尚包饰、淑女装猫人、歌帝、雪竹、鄂尔多斯、恒源祥、贝蒂、中国娃娃、歌莉娅、ONLY、VEROMODA5F运动休闲、儿童用品、床上用品李宁、耐克、彪马、361度、阿迪、双星、森马、佐丹奴、好孩子、喜羊羊、海尔兄弟、米奇、大黄蜂、紫罗兰、多样屋6F3D影院、娱乐休闲、亲子家园Mbox电影院、电玩城业态：服饰、鞋帽、黄金珠宝、化妆品、影院、电玩城。定位：中高档为主，大众消费。消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。特色：1、2楼有麦当劳，6楼有3D电影院以及电玩城，对时尚人士有很强的吸引力。优势：安庆核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。商场硬件设施较为完善，业态较丰富。劣势：在新百百货旁，两家业态相似，竞争激烈。22租金调研名称位置租金面积楼盘性质楼盘现状产品亮点翠魁茶业（街角商铺）人民路300元/㎡11㎡街铺二手商铺干道物业服装店（正街商铺）人民路500元/㎡60㎡街铺二手商铺主商圈街铺女鞋店（正街商铺）人民路600元/㎡40㎡街铺二手商铺主商圈街铺老乡鸡（正街商铺）人民路288号80元/㎡230㎡街铺二手商铺主商圈街铺宜城路（街铺）宜城路80元/㎡104㎡街铺二手商铺展示面好服装店（街铺）集贤南路80元/㎡70㎡街铺二手商铺展示面好女装（内街铺）女人街142元/㎡14㎡内街铺二手商铺步行街商铺女装（街铺）孝肃路63元/㎡80㎡街铺二手商铺展示面好淘淘乐尚品街建设路90元/㎡26㎡内街铺二手商铺展示面一般淘淘乐尚品街建设路120元/㎡13㎡内街铺二手商铺展示面好研色女装（街铺）孝肃路75元/㎡40㎡街铺二手商铺展示面好小红帽童装（街铺）孝肃路80元/㎡35㎡街铺二手商铺展示面好23售价调研名称位置售价面积楼盘性质楼盘现状产品亮点老乡鸡（正街商铺）人民路288号21700元/㎡230㎡街铺二手商铺主商圈街铺眼镜店（正街商铺）人民路市立医院旁72500元/㎡40㎡街铺二手商铺主商圈街铺豆浆机（街铺）华中路27000元/㎡50㎡街铺二手商铺展示面好宜城路（街铺）宜城路28800元/㎡104㎡街铺二手商铺展示面好旅行社（街铺）集贤南路27000元/㎡70㎡街铺二手商铺展示面好人民剧院附近（内街铺）好吃一条街14285元/㎡70㎡内街铺二手商铺步行街商铺女装（内街铺）女人街43000元/㎡15㎡内街铺二手商铺步行街商铺24未来商业供应量25价值分析现代购物中心作为商业的最高形态的存在，且处在城市最核心的地段位置，它注定将成为区域内商业的领导者，统领商业的未来格局，也将是整个城市的商业升级和城市发展的推动者，其商业价值和社会价值不可估量。26Part5项目商业概念定位27商业形象定位多彩生活至高点，三统商业集萃地28古有秦始皇带兵统一兵伐纷争的六国，今有华MALL1958街区“统一”各自为政的安庆商业，以此为中心形成安庆未来的商业核心。29头雁高飞众雁随，华MALL1958街区“统领”安庆商业的未来格局和发展方向，确立其领导地位。30华MALL商业航空母舰横空出世，“统御”安庆全城的商业旗舰，带领全城商业乘风破浪。31Part6项目营销策略32Part6.1销售与定价策略33目标名利双收，2012年底实现销售额2个亿，打造安庆中心区购物中心第一品牌！目标一：快速实现100%销售，卖得精彩目标二：树立安庆高端综合体项目第一品牌目标三：提升金大地品牌影响力，积累经验年底实现销售2个亿为基础在现有的条件下，实现快销和热销34销售目标：

1、商铺（非节点铺）带租约销售，返租5年，第一至第三年每年返租5%，第四至五年每年返租6%2、401个商铺，共11799.23m2，预期单价2.23万/m23、12月22日开盘销售80%，年底完成销售额2亿元；2013年1月份清盘；总体销售额4.5亿元项目目标35销售筹备总控图销售节奏销售目标9.23商业产品发布会暨家乐福签约活动9月1日认筹销售阶段9月营销活动10月11月12月客户积累期开盘强销期持续销售期1月2月3月12月22日开盘开盘80%销售率二批加推前一批销售累计90%城市商业地产发展高峰论坛：邀请任志强和著名经济学家（建议郎咸平）新春活动老带新优惠活动商会观摩考察项目推介会花车巡游开盘典礼招商发布会（同期开）1月25日二批加推二批加推80%销售率一批销售100%二批销售90%36营销实现项目定位皖南首个情景体验式商业中心区客户目标

1200批上门客户，700批诚意客户

销售节点计划9.2312.10开盘12.22VIP认筹9.1开始认筹2013.122013.2主要品牌次主力商家招商全面招商补充招商提高项目知名度和商业价值前面推广招商阶段主要针对部分难点铺位招商客户积累期持续销售期2013.1商业产品发布会暨家乐福签约活动清盘销售节点蓄客目标招商节点20040040020037商铺自身卖点1）安庆中心区位2）业主利益保证：5%-6%、5年返租，给业主一个成熟的商业圈3）品牌主力店进驻，建立业主信心

4）周边人口众多，消费力强劲

5）

60万㎡城市中心综合体6）安庆首个体验式商业中心区品牌信心及溢价7）投资信心保障：专门成立商业经营公司进行统一管理

8）金大地、华茂品牌效应项目核心卖点梳理38客户目标推售节点媒体宣传营销活动线下渠道10.1512.10开盘12.22VIP认筹9.23商业产品发布会暨家乐福签约活动客户积累期持续销售期2013.1清盘40030030020011.25电视广告（安徽卫视）网络（搜房网、新浪微博）户外广告（营销管理中心现有户外资源）短信、call客、派单·商家签约仪式·商业产品发布会·商会考察项目产品推介会花车巡游·开盘典礼现场宣传册视频短片推广计划报版广告（安庆日报、安徽日报）老带新优惠活动39如何破局打响年底售铺战役，B区实现一次开盘，年底商铺销售率达到80%一次性推售面积大，短期市场消化有限40销售实现销售模式返租年限：建议5年点数与返点方式：

1）点数：5%--5%--5%--6%--6%2）返点方式：销售时一次性返还前三年15%，销售时将返租部分加入总价。B区是项目精华所在，需要在前期将商业品牌迅速建立，通过返租期的统一，将商业做旺做强，同时减少投资客的后顾之忧；一次性返租可以减少客户的首付金额，降低客户准入门槛。41突破安庆市场，扩大客户群，吸引周边市、县，以及工作在外地，有所成就的人群；周边县市进行花车寻游，大量派发DM单，对于外地工作有所成就的人群，采取网络、微博的方式进行宣传，吸引他们来此投资；进行同乡会联谊，扩大客户群，吸引他们返乡投资；安庆人，攀比心态较为严重，为此，我们可以利用此心态，打出“买房不住，不如买铺”、“买车不如买房，买房不如买铺”等类似推广语。引导他们j进行买铺投资，更具投资价值，财富的象征。加大事件营销和广告投放力度，在关键时间段密集轰炸；加大招商力度，必要时给予重大优惠吸引主力商家；（案例：惠州港惠新天地项目，给与主力店沃尔玛超市十年免租，开盘即售罄）采取带租约销售、返租、回购保证等多种措施提高商铺保障性。42安庆周边县市及一线城市，安庆同乡会联谊利用仲华行现有资源，电话联系会长，向当地同乡发出邀请，开展联谊会、聚餐。打亲情牌，活动主题定位“峥峥拼搏路，浓浓天柱情”，通过活动打造广大同乡一个欢聚的平台，并通过活动推介“华MALL1958街区”项目，鼓励和吸引返乡投资。全程摄影，集体合照，精彩照片，后期设计，制作成册，并附各同乡照片及通讯录赠送每个同乡会员。峥嵘岁月，奋力拼搏，勿忘携手同行！同乡异地，相见恨晚，常思家乡情怀！431）推售节奏策略：视整体客户认筹情况而定：若客户积累达到1200批，可一次性开盘，推出401个铺；若蓄客量不足，建议分批推售：12月22日推出4、5、6、8、9号商铺，1月25加推剩下部分。

2）正式开盘时间：12月22日（开盘前，大客户集中解筹）开盘地点：本项目销售中心开盘方式：排队购买，先到先得

3）展示需要：开盘前招商达到25%，已落位商家的橱窗包装展示全部到位开盘方式44备选方案根据认筹数量，确定推铺量我们可以考虑先推4、5、6、8、9号铺，其余的留在二次推。但在位置较好的节点处，需留出一定铺面做主力店。45节点铺设置将6号楼拐角处设置为节点铺，一层约240平，共两层（一、二层），共计约480平。46价格测算楼盘/路段建面（㎡）一层售价（元）二层售价（元）比较属性裕景国际1.4万㎡2800012000主要商业街道底商，可比性强绿地新都会64万㎡

2000010000主力商业旁的商业街商，具备可比性，三层复式商铺，均价11000，此价格为还原价格加乘面积因数集贤南路商圈11万㎡27000_______主要商业街道底商，可比性强47价格测算影响因素权重御景国际绿地新都会集贤南路商圈本项目项目立地条件地理位置15%11080110100交通体系状况10%11090110100道路状况、通行量10%10070110100区域环境与配套10%9050100100人口情况5%908080100片区整体售价价位10%9012070100项目产品因素项目形象与档次10%6013090100项目规模10%9011070100建筑结构与外观10%7011070100业态组合10%7010080100大型主力店影响与联动100%899490.5100商业硬件配套15%11080110100加权得分10%1109011010048价格测算楼盘名称(临街铺）均价对比得分比准均价权重权重均价御景国际280000.8931460.67440%12584绿地新都会200000.9421276.59620%4255集贤南路270000.90529834.25440%11934本案商业比对价格28773根据市场比较法，建议本项目一楼均价为28800元/平米49价格测算价格定位根据市场经验二层商铺价格，一二楼复式商铺：二楼价格是一楼价格的40%—50%独立门面的二楼商铺价格是一楼价格的50-60%街区式，步进式二楼商铺价格是一楼价格的70-80%50整体销售测算商铺实现整体均价2.23万元/㎡说明：商铺销售项目整体的29%即可完成4亿回款目标。51销售方式推算销售价格=静态价格/（1-15%）合同金额16.27亿元，一次性返还2.23亿元第四年、第五年每年返租8935.4万元52Part6.2客户定位53总之他们是城市的支柱，他们创造着社会最丰盛的物质与财富，他们是城市未来的缔造者，他们切切实实地用他们双手改变着这个社会。企业高管、政府实权领导、外地投资客或在外地务工小有成就，返乡投资置业人员，他们经济实力雄厚，懂得享受生活，讲究身份地位，注重投资。企业中高层领导、本地生意人、公务员等中高级职员，经济实力中等，追求生活质量，有一定的投资意识。他们是也可能是客户描述54本项目客户—以高收入人群为核心客户；以企业中高层领导和返乡投资置业人员为重点客户；与安庆有地缘关系的外地投资客为偶得客户游离客户重要客户核心客户目标客户：企业高层、管理者、本地生意人、公务员重要客户：企业中高层领导、返乡投资置业人员、高校领导、老师、炒房团游离客户：投资客户、55目标客户分析针对调研期间来访客户的调查了解，对本项目的客户的基本特征分析如下：客户类别购铺用途主要需求决策视角第一类中级公务员投资获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛个体经营者投资/自用获得资产沉淀，风险保障回报率、安全性、增值性、投资门槛小私营业主投资/自用风险保障长期性企业中高层投资获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛第二类大型或中等私营业主投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、增值性中高级公务员投资获得稳定收益、资产沉淀风险保障长期性、稳定性企业高层投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、回报率中小实力的台商投资获得稳定收益、资产沉淀风险保障回报率、长期性中等实力商家自用获得资产沉淀经营前景第三类大型私营企业主投资风险保障，传统观念或习长期性、增值性中高实力台商投资风险保障长期性、增值性高实力商家自用获得资产沉淀，降低使用成本经营前景、产品使用功能56目标客户购买心理57Part6.3项目渠道策略58用尽所能大众营销仲华行资源小众渠道渠道策略——用尽所能，多渠道营销59户外选点：增加户外广告数量，重点区域覆盖导示一导示四导示二导示三导示六导视一：人民路肯德基对面导视二：纺织南路与菱湖南路交叉口（体育场）导视三：龙眠山路与振风大道交汇处导视四：集贤南路与市府路交叉路口导视五：206国道与机场大道交叉路口导视六：龙眠山路光彩大市场导示五60多渠道、全方位、重要节点的广告投放报版广告：项目公开发售、大型重要活动节点等阶段以垄断性的报纸广告，强势进行市场爆破与形象的建立；报版广告投放次数不要求多，但要求每一次都具有影响力.

软文炒作：在阶段策略大思路的指导下，通过一系列的软文来炒作项目的投资性与稀缺性，在各个阶段分别围绕“家乐福签约”主题进行炒作，拔高项目的整体形象与价值，建立项目的高端客户影响力。

网络广告：网络广告与微博宣传相结合，广告宣传以项目的形象与价值点为主，微博宣传炒作以项目的卖点和阶段性的营销活动信息为主；同时建议设置项目的专属网站，放置项目宣传片，设置网上售楼信息。

杂志广告：在一些围绕安徽或安庆各行业的代表期刊或杂志阶段性投放广告，同样是围绕着“家乐福签约”的主题进行信息发布。61短信/DM直邮营销：针对性发送，精准营销客户的选择：1、各短信公司的高端客户资源的选择，例如银行资金超过200万以上，汽车价值超过50万以上等；以各种限定条件精准锁定项目可能的潜在消费群体；2、特殊号码的选择，如1390开头的手机号码；（注：以1390开头的手机号码是上个世纪90年代GSM数字移动电话刚刚登陆中国时的手机号码，当时中国电信仅有独家经营的全球通GSM数字移动电话网；使用1390开头的手机号码的人是上世纪末和本世纪初的成功人士，是尊贵身份、高雅品位和至高地位的象征！）3、购买4S店、银行高级VIP客户等高端客户消费场所的VIP客户联系方式；通过DM直邮的形式传递项目的信息和活动信息；4、每次营销活动登记的客户名单；投放频率：在项目的重要阶段，如营销活动、开盘等，以及一些重点的节庆假日，如中秋节、母亲节、父亲节等阶段使用，切忌频繁投放，以免引起客户反感；同时要注意内容的亲切性，以问候+项目信息相结合的内容形式，让客户有一种被关怀和尊敬感。62跨行业客户资源利用：金融界高端客户资源金融行业从业人员对物业价值敏感度高，具备价值投资意识，有较强的购买能力，年龄及个性特征符合项目目标客户定位；开拓对象招商证券、中信证券、银河证券等证券机构开展类似“赢在股市”等炒股模拟操作比赛，举办投资领域热点人物讲座，邀请圈定对象参与；挖掘行业内部关键人物维护方式短信、DM直邮维护，结合营销节点，项目信息传递、活动选取理由开拓方式金融精英通道63赢在股市——寻找身边的巴菲特与证券公司和媒体合作，开展炒股大赛，给予冠军10万元奖励或购铺85折优惠，亚军5万元奖励或购铺9折优惠，季军1万元奖励或购铺92折优惠，通过活动进行项目宣传报道，获得参赛选手信息，挖掘客户资源。64推广费用预算及分配原则：1费用分配原则推广费用是项目费用支出的重要组成部分，费用分配是否合理，对项目销售影响至关重大。必须适量、合理分配，达到准确无误的原则。考虑到本项目的销售任务，对此，我司建议遵循“至始至终强势出击”的基本原则。2整体推广费用比例及预算华MALL1958街区项目费用预算：项目总销售额的1.2%65推广费用分配纸广告——包括硬性广告、夹报广告及新闻炒作，约占整体推广总费用的20%；电视广告——包括专题节目及新闻炒作，约占整体推广总费用的15%；公关促销活动——包括各阶段的公关促销活动、礼品，约占整体推广总费用的25%；广告品制作——包括楼书、海报、POP、展板、现场包装品、礼品、指示系统。约占整体推广总费用的5%；户外广告——包括各类路牌广告、灯箱广告、车身广告。约占整体推广总费用的35%。推广各阶段费用分配原则市场预热期：30%；开盘/公开发售期：50%；销售延续期：20%66Part7项目推广执行67第二阶段：华MALL1958街区在哪里？安庆的中心第三阶段：华MALL1958街区给你带来了什么？财富的升值第四阶段：华MALL1958街区变成了什么？你身边的财富第一阶段：华MALL1958街区是什么？皖南首个情景体验式商业中心区层层递进，重点突破；内外结合，软硬双修；扩大推广范围，制造示范作用；建立项目价值体系，营造热销氛围整体推广策略681）商铺销售时机：项目开始动工，还未出地面，已签约1-2家主力大商家；2）先预热宣传再认筹：前期宣传造势完成之后再登记咨询；3）推售节奏：先确定主力店次主力店，再全面招商，每批单位分次推出，每次推出即售完；4）制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。项目推广—商铺入市策略69主要工作内容1、现场设立临时咨询处；2、楼体发布销售咨询信息；3、基本销售物料准备（海报、楼书、模型、路旗等）4、销售百问；5、相关合作公司确定（广告、设计、装修公司等）；6、意向客户登记（需要有效证件登记）；市场准备咨询期70媒体先行硬广、户外——建立皖南首个情景体验式商业中心区高端形象华MALL1958街区黄金街铺全球同步上市华MALL1958街区皖南首个情景体验式商业中心区即将上市媒体先行，活动跟进，全面爆发71事件营销1：主力店签约仪式主力店确定关键工作:售楼中心地点:展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续招商，促进商铺销售。目的:邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/开发商领导邀请/业内人士邀请/仲华行领导/世联领导9.23家乐福签约仪式视招商进展情况具体确定（集中宣传家乐福签约，结合安庆商圈的论坛探讨）具体时间:后续新闻及软文报道项目推广—事件营销721、梳理客户，测试客户诚意度；

2、确定价格表（多套，已备调价之用）；3、售楼处包装；4、样板铺展示；5、内部推介会；6、主力商家签约仪式暨产品新闻发布会；7、根据客户积累梳理情况，确定具体开盘时间；8、在开盘前日低调消化大客户及关系户；9、开盘流程。主要工作内容开盘蓄客期73软文、网络——重要节点进行媒体炒作的最佳途径媒体先行安庆同乡会疯抢华MALL“世界商业投资高峰论坛”媒体先行，活动跟进74事件营销2：城市商业地产发展高峰论坛事件营销3：招商发布会