亚太广场营销报告20110927

目录Contents昆山花桥亚太商务广场写字楼营销报告上海汉宇代理事业部PART.1营销篇PART.3推广篇PART.2客户篇PART.4招商篇PART.1-营销篇任务确立

营销策略竞品个案项目展示

市场启示至2012年12月初，完成办公产品房源80%去化！价格策略营销目标营销策略销售执行备注充分蓄水，体验式营销，开盘一日引爆目标：15个月内总销去化率达到80%以上，办公每期开盘达到80%销售率。渠道取胜，执行为先，通过项目的多渠道客户引进，以热销彻底征服市场！价格策略营销目标营销策略销售执行备注如何保证该任务指标为保证项目销售情况的顺利进行，项目须达到如下要求：借助上海汉宇一二手中介门店带看，以及销售主动客户积累，开盘前预约客户组数达到开盘推出房源量的3倍；由于本次营销主要客户积累方式为现场带看，因此需要开发商配合项目现场的样板区展示达到装修美观、带看相应辅助措施完备；作为项目的二期项目开盘，需要一定量的广告力度配合，建议广告投放集中在项目前期集中引爆，增加项目的影响力；相关的节点推广（如：项目产品推介会、内部认筹会）活动将帮助项目快速引爆市场，因此建议活动推广及广告计划按照开发商及代理公司最终确定的营销计划执行；价格策略营销目标营销策略销售执行备注A.政策面持续打压住宅市场，且目前来看不会出现政策面回暖情况。B.个人住宅市场限贷，造成观望气氛加剧，且投资客会因为政策面的原因投资行为趋向谨慎。C.媒体配合政府行为，对于地产界的负面报道增多。D.由于媒体的一些报道，及地产界近几年的价格波动巨大，造成无论什么样的价格，购买者始终认为，价格水分大，还有降价余地，从而导致销售环节难度加大。现阶段市场情况说明现阶段客户情况说明投资越来越谨慎。选择越来越多。等政策面回暖价格策略营销目标营销策略销售执行备注S（优势）毗邻花桥管委会大厦，政府政策引导性强。紧临11号线地铁口，交通边界。集群效应，未来升值潜力高。大厦外立面简单大气，整体气场可观。开发商实力雄厚，客户的信心保证。W（劣势）区域成熟度不足，配套相对一般。受政策影响，销售有一定的难度。暂时交通不便目前市场环境，一期对外报价相对较高。O（机会）目前花桥在售项目不多，尽早入市有更多的市场契机；国家对于住宅的调控，促使更多投资客户涌入商业投资领域；地铁11号线带来的上海客群，客户渠道拓宽。T（威胁）2011年底陆续有近10个楼盘推出，竞争激烈。房地产市场的周期性波动及调控，写字楼市场价格可能会受到威胁。价格策略营销目标营销策略销售执行备注核心问题界定关键是怎么把火点燃及树立一个良好的企业项目形象是关键建议措施：（例如：组织义工活动，提高项目形象，有文化的企业才有延续性。）如何找到一个正确的市场切入点解决：商业住宅不限购、性价比、出租回报率大过住宅等等如何增强企业内部的凝聚力，稳定人员班子，避免刚刚培养好的人员跳槽。解决：针对现场人员定期开展项目培训及情感沟通；针对销售人员实行现金奖励制度（需开发商配合）；针对二手门店人员进行项目专项培训，做到全员专业化、项目针对化。价格策略营销目标营销策略销售执行备注客户联动：联合花桥当地商会、其他行业协会推广结合汉宇强大的一二手门店联动资源，为项目拓展上海及外区域市场的客户资源。销售模式三维一体营销方式现场销售模式外场销售模式联动销售模式“坐销”+“行销”+“联销”的三维销售模式，主动出击拓展目标客户。售楼处现场销售:售楼处来访客户接待。企业客户、政府客户挖掘：展开主动的上门推介、房展会、定向开发、SP推介、活动营销。价格策略营销目标营销策略销售执行备注价格策略营销目标营销策略销售执行备注营销策略体验式营销+活动营销+渠道营销一二手联动，带客上门保证现场足够预约量大企业客户主动拜访招商先行，大企业捧场体验式营销渠道营销汉宇其他案场客户共享汉宇汉友会客户资源活动营销部分楼层带租约销售联合政府造势，借力用力上海汉宇二手门店资料摆放，拓展营销汉宇二手门店资料派发汉宇房产网页信息释放1月首次开盘12月11月10月9月销售策略：充分蓄水（为期三个月），销售周期一年，三批推出。稳扎稳打，少开多推销售过程中，项目建议共分为3批销售。蓄水期拟于10月销售进场为准，为保证一次顺利开盘，首批销售在元旦期间开盘，蓄水期需保证3个月时间；根据项目实际去化情况，拟于2012年元旦后一个月，做项目首批加推；考虑到年节休息，因此岁末根据项目的销售情况，进行总结和项目调整；第二批加推建议在2010年3~5月份，提升产品销售价格，扩大项目利润；在项目的营销过程中，建议通过“优惠累积”的方式，套牢客户，控制客户的忠诚度；二次加推2月3-5月20112012销售进场6月强销蓄水阶段首批加推7月8月9月10月11月12月尾盘销售销售计划拟定及说明结案价格策略营销目标营销策略销售执行备注二次蓄水强销销售节奏结合项目销售节点，推广节奏与入市时机相统一。分期分批销售，通过首期热销制造为持续热销炒作的热点。户外广告出街周周带看活动线下配合开盘仪式进入热销期SP活动周周带看活动2011年10月2012年元月2012年3月时间进度阶段划分工作内容关键节点周周带看活动线下配合销售进场2011年11月底形象导入期销售蓄水期开盘热销期一期加推一次加推大型企业进驻签约仪式二期加推主题调整SP活动配合二批加推持续销售产品推介会房展会2012年4月-6月价格策略营销目标营销策略销售执行备注营销目标：——首批开盘去化40%以上，首次加推整体去化50%以上，二次加推去化70%以上。如何保证开盘成功：预约期（2011.10月-2012.1月）：预约期，采用“发售VIP购房卡”，开盘当天优惠5万元优惠方式，套牢客户，增加客户的忠诚度；预约期，通过“日进千金”活动，按照蓄水2个月（约60天）计算，最高优惠幅度约“6万元”，套牢客户。开盘期（2012.1月元旦前后）：

即开盘当日，对于现场成交的客户，给予客户折扣优惠。同时，为保证开发商资金回笼，在开盘后一周内签约的认购客户，再赠送一定优惠。（详细优惠方案待项目实际操作过程中甲乙双方共同商讨）第一次加推（2012.3月）：对于在二期办理预约的客户，仍可采取优惠累积的方式吸引客户，回收开盘未成交客户；对于以前在一期办理过预约但未成功认购到房源，若继续在二期预约，可累加优惠政策，套牢客户（实际销售价格已拉高）。价格策略营销目标营销策略销售执行备注价格建议由于目前区域内同类产品较少，且大部分产品的销售定价未定，研判标准仅依靠在售的酒店公寓标准；从目前市场大部分销售产品来看，以及“低开高走”的价格策略，我司有信心的入市均价建议为：11000元/㎡价格策略营销目标营销策略销售执行备注平开高走，销售过程中阶段性小幅上浮；给已购客户增强信心，给未购客户营造升值预期；首批开盘过后：价格上调10%首次开盘过后：价格上调5%二次开盘过后：价格上调5%说明：以上价格具体调整幅度及时机，将依据需求客户量和产品存量来定；价格策略营销目标营销策略销售执行备注价格策略营销目标营销策略销售执行备注根据以上分析情况，针对本项目的特点，汉宇地产营销团队组织架构：项目经理策划经理销售经理置业顾问案场秘书企划文案平面设计项目经理1名--负责项目营销之统筹、策划与实施，负责及时与开发商人员对接沟通；销售经理1名，负责案场销售人员的培训，销售谈判，现场管理等策划人员2名—项目推广策划、实施及义工队活动的组织安排招商人员2名—负责项目相关的市场研究，项目招租招商业务控制；置业顾问6名—其中两人任组长，负责协调经理的相关业务工作。商务条件：上海汉宇营销代理费用以总销5%计算，作为项目总销代理佣收金额。另，为刺激销售业绩，建议建立现金奖励制度。以实际成交为准，按15000元/套作为对业务员成交后的现金奖励，将一二手联动的积极性发挥到最高效率；价格策略营销目标营销策略销售执行备注按照传统写字楼产品销售经验，首批产品的去化情况好坏，将直接决定产品后期的销售成败。因此，我司建议项目开盘前，务必为项目留有充分的蓄客积累时间（汉宇建议最少留足3个月的蓄水时间），而一期的开盘量，也需根据客户积累的量来确定开盘房源放量，避免出现销售仓促，有价无市的尴尬局面；价格策略营销目标营销策略销售执行备注PART.2-客户篇

客户分层导入渠道辅助建议辅助建议客户分层导入渠道主题建议本地投资客外地投资客本地自用客外地自用客核心客户群补充客户群客户构成在抓住区域内客户的时候，我们是否也该放眼上海，甚至眺望更大的客户市场？辅助建议客户分层导入渠道主题建议客户构成：本地客户为主，外地客户为辅客户属性：社会地位较高，事业殷实，年龄在40岁~50岁之间购买动机：投资保值、中长线投资、认可花桥的地段价值、认同项目产品带来的投资回报；1、投资客户在11号线轨道交通利好信息的刺激下，重大利好预期升值的短期释放；上海市内楼价不断飙升之后，花桥的价格洼地效应开始凸显，市区内的购买力不足客源在轨道交通连线的期许下，逐渐进入花桥；上海客户将成为本案未来的主要考量群。汉宇观点：辅助建议客户分层导入渠道主题建议客户构成：本地企业主、企业高管客户属性：独立经营一家企业，对花桥的配套服务、物流等产品优势认可购买动机：自用，考虑到企业形象及实际营运成本；2、自用客户自用客户将是本案项目的补充客群，但是仍然不可忽视。因为该部分客户对于项目投资回报关注度较低，因此建议通过先招商的方式，引入一些企业大客户，利用“羊群效应”，以大客户带动散客的进驻。同时，联合政府，以政府名义对于该部分客户给予扶持，增加项目的附加价值；汉宇观点：投资客问题：如何鼓舞投资信心，确保客户上门？解决：部分带租约，跟着亚太去赚钱。1、招商先行，根据实际的招商情况，考虑部分物业带租约销售2、通过广告、活动，给予投资客一定的优惠及利益说明（XX大型企业进驻、轨道11号线旁，花桥就是上海）自用户关注点：使用成本、租金、配套服务。解决：1、联合政府，联合金融机构，开辟企业绿色通道，小额信贷服务，增加产品附加值。2、打造项目高端定位形象，突出服务化概念，提升项目无形价值。3、二期产品全新定位，全心服务，寻找市场差异化，建立产品与众不同的形象基石。客户诉求满足手段——分类对待。辅助建议客户分层导入渠道主题建议辅助建议客户分层导入渠道主题建议通过上海汉宇的一二手联动、汉友会客户邀约、汉宇其他各销售案场项目推荐，导入客户步骤一：带客计划步骤二：招商先行前期联系花桥及周边区域的大企业租赁客户，增加市场对于本案项目的投资信心。步骤三：体验营销每周安排看房团，通过现场强烈的销售氛围及销售杀客手段，促使现场客户成交。步骤四：销售-执行通过销售的主动拜访大客户，CALL客、派单、DM直投等手段，进一步挖掘、控制本地客户策略五：活动营销通过招商会、产品推介会、销售现场的SP活动，树立项目品质形象，保证项目最高成交成功率营销主题：“花桥首例国际渡假式5A写字楼”“渡假式”概念提出的是一个宽松、便捷、无压力式的办公环境，贴合国际企业对于“人性化”办公环境的要求；“渡假式”是一个体验式营销概念的结晶，它体现的是一个“全能化”、“关爱性”、“服务式”的办现代办公理念；花桥已不仅仅是江苏的花桥，更是世界的花桥，花桥地区首例提出“渡假式”概念的商务办公产品，必将引起市场关注度，增加项目曝光率与知名度。体验式营销：辅助建议客户分层导入渠道主题建议“渡假式商务办公环境”不仅仅是一个概念，更需要实际的服务支撑起概念。写字楼激烈的竞争实质体现在大楼的真正“品质”上！辅助建议客户分层导入渠道主题建议为配合“体验式营销”的销售策略，以及根据项目主要面临外地投资客户的特点。因此建议在销售现场实现“情景化”样板区打造。让客户切切实实的感受到项目的品质及价值感，促成客户的成交冲动欲望。1、现场样板区情景化辅助建议客户分层导入渠道主题建议经实地考察，花桥地区在售写字楼的服务配套相对薄弱，管理上也不够悉心。建议项目设置前台区域的服务人员，提供叫车、叫餐等服务台，为客户提供更加人性化的服务。2、服务人性化辅助建议客户分层导入渠道主题建议3、业态多元化在亚太渡假式商务楼，工作与辛劳不再成为这里的主题。融入丰富多彩的如健身、休闲、SPA等丰富多彩的服务。不仅使“渡假式商务环境”的概念有现实支撑，更拓展了客户选择类别与渠道。辅助建议客户分层导入渠道主题建议考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感建议要点：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强公共空间导示系统4、现场细节化广场导示系统辅助建议客户分层导入渠道主题建议案名推荐——由于本案项目一期产品与二期产品不同，为避免市场客户的惯性思维，建议针对二期5A写字楼案名进行重新塑造，但一定需要保留“亚太”案名，以避免之前推广宣传作用的失效及浪费。首选：亚太II期·第E国际说明：“第E”谐音“第一”体现出项目在花桥商务方面的领跑姿态，同时又出现现代、科技、精英的含义。定位国际，放眼世界。备选一：亚太II期·花桥壹号备选二：亚太II期·尊座备选三：亚太II期·财智空间辅助建议客户分层导入渠道主题建议辅助建议客户分层导入渠道主题建议定点模式建议每周选择在上海一个交通便利的地方，开发商能够支持安排一辆看房大巴车。每周周六，根据二手门店提供的当周客户名单，统一组织看房车。将客户直接拉到项目现场。上海每周看房团：辅助建议客户分层导入渠道主题建议以政府名义，客户租房补助计划：建议本案在实际操盘过程中，联合政府，以政府租房补贴等为由头，让利客户。对于投资业主：以政府购房补贴名义，给予业主租房补贴，按每年房租总值的一半，以3年计算，一次性在房屋总价中扣除。（说辞上可说明，政府对于本项目的扶植，同时帮助业主降低房屋租赁价格，为投资客增加投资信心）对于自用客户：以政府购房补贴名义，给予自用客补贴，按每年房租总值的一半，以3年计算，一次性返还。（说辞上可说明，对于进驻本项目的自用客户，政府给予成长扶植计划，降低自用客的营运成本，增加项目的公众形象及体现出服务品质）按照传统写字楼产品销售经验，首批产品的去化情况好坏，将直接决定产品后期的销售成败。因此，我司建议项目开盘前，务必为项目留有充分的蓄客积累时间（汉宇建议最少留足3个月的蓄水时间），而一期的开盘量，也需根据客户积累的量来确定开盘房源放量，避免出现销售仓促，有价无市的尴尬局面；辅助建议客户分层导入渠道主题建议蓄水准备时长建议：PART.3-推广篇推广节点建议

推广思路活动推荐媒体配合销售团队媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队5月4月3月2月1月12月10月9月7月6月5月4月6月20112012客户蓄水强销阶段销售持续8月尾盘阶段7月形象导入期产品卖点诉求热销信息，投资价值首席渡假式商务空间，领航花桥财富王朝！进场开盘销售持续花桥首例国际渡假式5A写字楼预约中！成熟投资高地，傻瓜创富模式。8月阶段主题阶段划分拔高形象集中造势活动营销集中销售优惠促销尾盘销售媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队重要节点2月4月5月9月10月11月12月1月3月4月5月6月7月2011年2012年蓄水期8月9月热销期活动线：活动事件：1、开盘活动2、市场经营研讨会2、定期举办客户维护活动3、高端通路客户导入媒体推广：电视、户外等渠道深挖：1、汉宇一二手联动带看活动2、汽车4S店、银行高端会员、商业协会会员、奢侈品高端会员持续销售期Ps：时间节点根据销售实际进度调整活动事件：1、业主答谢会2、定期举办客户维护活动3、产品推介会媒体推广：短信、夹报、户外等渠道深挖：1、商业协会会员等2、附近企业高管及私营业主导10月活动事件：1、花桥财富论坛（10月）2、产品推介会（10月）3、主力品牌企业进驻签约仪式（11月）媒体推广：电视、短信、网站、户外等一期蓄水二次加推销售一次加推销售媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队外场拓展手段：行业协会会员专场活动特定群体团购日产品发布会销售现场活动企业联谊沙龙产品推介会现场客户活动项目启动仪式渠道活动系列：定向团体销售模式面向全市范围内的中、大型机关团体、银行、医院、各行业的商会或者俱乐部等机构，开展专项活动，配合以具有诱惑力的促销措施，逐步渗透并启动团购及客带客。

媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队渠道活动系列：定向推介会销售模式——流动销售中心定向推介会是为了尽可能的扩大项目的影响及知名度、美誉度，针对大中专业市场附近的广场等展开的宣传推广方式。媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队渠道活动系列：联合模式选定政府机关、银行、大型商场、洗浴中心、酒店、高尔夫球会、高档汽车4S店等作为联合推广单位，在相应单位的场所内设置专用柜台进行资料的派发及宣介活动。媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队渠道活动系列：媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队会员行销模式建立第E国际会员俱乐部，整合花桥客户关系营销和体验式营销的优势，通过对重点客户的重点公关维系，由以往的单点爆破变为多点爆破，多方位有重点的渗透市场。第E国际美乐地地产渠道活动系列：汉宇全员营销联动平台依托汉宇一二手门店联动客户资源汉宇上海百余家中介门店一二手联动汉友会1客户资源，扩大投资客源上海看房团、电话邀约、邮寄资料会刊介绍项目、短信直投、电话邀约汉宇操作过昆山东方国际广场、苏州东渡银座、等高端项目，拥有大量客户资源，通过联动寻找投资客。媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队渠道活动系列：媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队节点活动系列：1、项目产品推介会让客户了解项目价值，从感性认识到理性认识的升华。媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队节点活动系列：邀请大品牌主力意向商家，举办一起“大企业客户”进驻签约仪式，增加投资客的投资信心。通过活动，带动“自用客户”以及“投资客户”的信心，以此帮助后期“招商”及“销售”工作的开展。2、大企业客户签约进驻仪式。媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队节点活动系列：3、客户维系，主题活动。通过活动营销，建立月、季、年度的系统性客户维护。4、业主答谢酒会。邀请进驻商家及业主共同参加酒会，通过活动，增加业主与进驻商家间的感情维系，同时也为项目“老客户带新客户”起到辅助作用。媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队媒体种类主要受众优点缺点主要作用契合度报纸全民权威，覆盖面广，时效长受众群针对性不强，价格高形象、促销★电视全民表现形式多样，受众广价格高，信息无法重复形象、促销★户外过往人群形象大气，时效长受众不固定，覆盖面不高形象、促销★★★短信促销客户成本低廉，针对性强可能引发无意向受众厌烦促销★★★直邮促销客户成本低廉，针对性强可能引发受众厌烦促销★★★网络办公人群成本低廉，时效强受众群窄，关注率低形象、促销★★建议本项目主要广告媒体为：户外广告＋直邮＋短信媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队1、直邮

礼品直邮：邮递项目资料同时发送礼券、优惠券、电影票等。节日问候直邮：重要节日时邮送邀请卡结合项目活动、优惠措施。重要节点直邮：对于销售节点、项目动态及投资趋势报告。媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队2、网络

房地产专业网站定期发布广告。通过网络组织看房团现场看房。建立与著名的家居网站、房地产网站家居版面进行营销推广合作。根据商业项目常规操盘经验，营销费用一般在总销的1%-1.5%之间，本案推广费用按总销1.2%计算。媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队根据项目销售节奏及推广进程，广告投入主要分为3阶段进行投放※第一阶段（形象推广期：2011年10月）：该阶段主要任务为快速引爆市场，建议广告放量占总广告款的50%。※第二阶段（开盘蓄水期：2012年元月）：该阶段主要任务为开盘的宣传工作，建议广告放量占总广告款的25%。※第三阶段（持续销售期：2012年元月-2012年6月）：该阶段主要任务为产品加推、项目投资价值宣传及老客户维护，建议广告放量占总广告款的25%。倒三角式投放计划媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队媒体配合推广节点推广思路活动推荐销售团队关于汉宇：言简意丰是卓越精神的特征。作为这个城市的地产服务旗舰，从“全心全意全为您”到“值得信赖的房地产服务商”再到“更好服务·尽在汉宇”，汉宇地产不仅仅是用心锤炼其企业核心主旨，更是希冀通过一系列自上而下全方位服务的整合升级，来熨帖每一次企业理念的升华。而“更好服务”目标的达成，实非偶然。对汉宇来说，服务旗舰的魅力正是源自其矢志不渝追求巅峰的精神，而这也是新口号“更好服务·尽在汉宇”的基石所在。从门店版图的有序扩张，到引领地产服务新趋势的公司新部门——「尊尚会」的成立，一切皆是将“更好”完美践行下去，亦始终领跑业界，瞩目全城。自2006年始，汉宇连续5年蝉联中介行业金桥奖；2008年通过ISO9000质量认证，成为华东首家通过该认证的房地产中介企业；连续3年蝉联“金桥奖营销代理企业20强、房屋中介企业20强”双强称号……汉宇2004年初鼎立上海，承香港先进物业代理之始，积极进取，短短七载，已尽显上海地产服务领域的翘楚风范。汉宇善于整合多方资源，逐渐形成一手项目营销代理、二手住宅居间中介、商铺写字楼经纪等三大领域协调发展的运营模式，目前的代理项目及经纪门店，遍布上海全市并辐射长三角诸多实力城市。从前期市场调研、营销策划，到中期物业代理、专案销售，直至后续管家式服务，汉宇为上游发展商和下游目标客户呈献更好更专业的服务。媒体配合推广节点推广思路活动推荐成功案例建筑类别：超市步行街5A甲级LOFT写字楼总建筑面积：10万平方米租金：3.8元/平米/天地址：平型关路面积：65—191.83平米（可随需组合）整层面积：1449平米写字楼面积：47000平方米物业费：10元/平米/月层高：5.4米车位：160个(1000元/月）投资商：上海中建(集团)房产有限公司开发商：上海北亚华欣置业有限公司咨询电话：1360166253354892556108创意广场2010年新楼，5A甲级写字楼，地铁概念，周边交通便利，精装高贵挑高大堂，5.4米层高,租一层送一层。

媒体配合推广节点推广思路活动推荐成功案例2010年新楼，5A甲级写字楼，长寿路核心区域，周边交通便利，极具商业办公氛围，精装高贵挑高大堂，体现不凡身价。建筑类别：精装高层+写字楼规模：约2万平米租金：3.1-3.9元/平米/天地址：胶州路新会路口近地铁7号线长寿路面积：95-320平方，整层约1000平米物业费：20元/平米/月左右，包空调费用宝华城市晶典媒体配合推广节点推广思路活动推荐成功案例嘉乐园大厦建筑类别：商务楼装修状况：毛坯绿化率：50%容积率：1.40开发商：上海嘉乐园实业有限公司项目地址：上海市港俞路1088弄位尊政府重点规划的嘉定城菊园中央商贸区，临近嘉定老城区中心，紧邻环城河。菊园新区毗邻上海国际汽车城、上海国际赛车场和市级工业制造基地；距市区中心约35公里，虹桥机场约28公里，吴淞国际集装箱码头约20公里，南翔铁路编组站约10公里。

PART.4-招商篇团队构架

价格策略推广节点招商执行备注联系方式：办公地址：上海普陀区安远路518号宝华城市经典大厦16楼06、07室电话真门简介：部门框架介绍部门业务格局业务范围项目执行团队人员介绍及操作案例商家合作伙伴DepartmentIntroduce全程营销代理前期顾问部分销售招商佣金部分CompanyProfile合作模式关于我们营业一部项目部商办事业部是汉宇地产下属唯一专门从事商办事业的部门，业务范围包括商业项目全程营销代理、商业项目租赁代理、商业项目策划等推广节点团队构架价格策略招商执行备注商业销售部商业设计部商业策划部商业租赁部商业总监推广节点团队构架价格策略招商执行备注三大核心业务业务范围商业策划业务商业销售业务商业租赁业务市场研究全程策划营销代理专题市场研究商业规划研究商业土地评估商业项目定位商业产品设计商业视觉表现商业全程策略形象推广包装项目销售、招商招商代理推广节点团队构架价格策略招商执行备注业务介绍——执行阶段市场推广服务一、前期市场调研报告二、整体销售策略报告目标和任务方案1、阶段销售、招商率建议2、销售、租金价格建议3、销售、招商期建议推案策略方案1、推案量建议2、推案进度节奏建议3、价格、租金策略方案基价设定建议1、定价原则建议2、调价方案建议推广节点团队构架价格策略招商执行备注业务介绍——执行阶段市场推广服务三、开盘计划方案1、开盘方式建议2、专项促销方案建议3、销售、招商流程建议4、销售、招商培训建议四、建筑平面及立面业态布局建议五、建筑设计优化意见六、广告推广计划和市场推广计划七、制作招商、推广资料及筹备法律文件八、软新闻、参展、SP活动等一系列的设计、企划、制作推广节点团队构架价格策略招商执行备注业务介绍——执行阶段平面设计服务甲方项目的CI形象设计现场户外看板设计现场户外引导旗设计接待中心现场设计布置VI识别系统（名片、信封信纸、人员服装、项目徽章、包袋、纸杯、广告伞等）POP宣传海报设计项目楼书设计项目DM设计所有对外的NP（报纸）、MP(杂志)、DM(邮政专递)广告设计推广节点团队构架价格策略招商执行备注项目执行团队领导监督区域项目总监统筹指导全程策划执行改进本地商业团队本地策划团队案场执行团队推广节点团队构架价格策略招商执行备注人员介绍及参与案例

商业总监：尹俊

商业企业职场10年的丰富从业经验，具有先进的管理理念和杰出的战略眼光，善于制定企业发展战略，具备极强的全局掌控能力，对商业地产行业具有良好的整体把握能力、分析能力及敏锐的市场洞察与判断能力；熟悉商业地产项目的运作流程，擅长商业地产项目各环节的管理，熟悉国内商业地产行业状况，能够洞察行业发展趋势，具有清晰的招商运营管理思路，熟悉相关的成本控制系统；熟悉商业地产企业经营管理和企业的全面运作及各部门的核心流程，掌握国内优秀的商业地产企业的管控模式及思路。操作案例：

马登仓库古北强生花园绿地汇创嘉利商业广场昌鑫花园福都商厦苏堤春晓价格策略团队构架推广节点招商执行备注竞争个案分析：中寰广场物业中寰广场规模占地约15589平方米，建筑面积近84700平米。车位有车位产品形式精装5A甲级写字楼、酒店公寓、商铺.主力面积包括40-63㎡SOHO和80-170㎡办公产品销售价格公寓一售罄，办公楼10000-12000/平米租金状况RMB1.3-1.80元/平米/天客户江浙一代投资客户和本地客为主主观描述中寰广场，由两幢26层、高达百米的塔楼组成，远瞰如同两条蛟龙围护中庭明珠。为突显国际商务配套功能，中寰广场大堂面积近千平米，挑高14米，结合雕塑般旋转服务台和圆形

采光顶观光电梯，令进入大堂的每一位客商都能够感受到国际化商务楼的宏伟气势。双向坡地公园，2000㎡屋顶花园，高达30%的绿化率，在上海地区的办公楼宇都是罕见的。这样的设计理念，将中华民族的精神底蕴与花桥商务城“面向世界”的国际性定位完美结合。中寰广场大堂挑高14米，比金茂大厦大堂高3米9，比恒隆广场大堂高5米；由世界五大行之一的世邦魏理仕担任物业管理；由世界最高建筑—台北101大厦的景观团队出任景观设计。中寰广场596户精装修公寓已全部售罄，目前正在销售办公楼。中寰广场写字楼在5A标准配置的智能化系统基础上，突破性的采用了六类非屏蔽光缆布线系统，光纤入户，并真正实现无线网络全覆盖。中寰广场写字楼业户可享受花桥作为省级开发区、省级国际服务外包示范基地的多项税费减免政策。价格策略团队构架推广节点招商执行备注竞争个案分析：赛格电子市场物业赛格电子市场规模占地约41593平方米，建筑面积近180000平米。车位有车位产品形式商铺，写字楼，酒店式公寓主力面积包括50-90㎡SOHO和50-120㎡办公产品销售价格公寓，办公楼10000-12000/平米租金状况商铺RMB2.5-3.0元/平米/天，办公RMB1.0-1.50元/平米/天客户江浙一代投资客户和本地客为主主观描述昆山赛格电子市场位于江苏“东大门”昆山市花桥国际商务城，对接上海“西大门”，大上海电子信息产业群核心位置，堪称上海-昆山-苏州电子信息产业黄金交易走廊核心位置，长三角核心经济圈中枢点，背靠长三角近百个工业产值超过100亿元的产业园区和400多家世界500强企业，辐射昆山3600多家电子企业和400余家IT合资企业。主要经营范围包括电子元器件、IT数码及通信、安防产品、汽车电子、通讯器材、电子工具、仪器仪表、办公设备与耗材、LED等光电产品、五金机电、游戏动漫、创业办公等。昆山赛格电子市场,踞守长三角物流枢纽,地处江苏省东大门--昆山市花桥镇,东距上海中心区30公里,西邻苏州37公里.无阻的交通,强大的物流运营能力,为市场前景提供坚实保障.东面紧邻上海国际汽车城,南面是二级航道吴凇江.312国道、沪宁高速公路,外青松公路交汇于此,连通上海市内轨道交通的R3轻轨规划站点,形成路通、货旺、财聚的利好大势.成为江苏连接上海及长三角其他城市的主要电子商业市场及电子物流集散地,形成集商贸办公,物流采购,展销及保税为一体的国际商贸物流发展的现代化功能区。价格策略团队构架推广节点招商执行备注竞争个案分析：嘉庭荟物业嘉亭荟城市生活广场规模占地约52546平方米，建筑面积近191699平米。车位有车位产品形式商场，写字楼，住宅，综合楼。主力面积包括99㎡-164㎡住宅，商业写字楼目前不卖销售价格住宅16000-18000/平米租金状况待定，对面新源休闲广场底铺租金为3.5元/平米/天写字楼预估租金在2.0-2.5元/平米/天客户江浙一代投资客户和上海本地客为主主观描述嘉亭荟城市生活广场，19.3万平方米城市生活体，是崇邦集团继金桥国际商业广场、大宁国际商业广场之后的第三个城市综合体。按照功能划分，项目包括住宅区4.5万平方米、商业区6.4万平方米、办公区1.7万平方米、公交枢纽4000平方米以及地下车库5.7万平方米。作为大型区域性城市综合体，住宅，零售，娱乐，康体，文化，教育，休闲和商务等现代城市生活设施，近在咫尺，一应俱全。目前该项目的影城、超市等商业均已成功签约，预计明年的5月即可开放。嘉亭荟位于嘉定安亭镇墨玉路与曹安公路交叉口，轨交11号线安亭站南侧，项目占地面积约为5.25万平方米，总建筑面积约为19.5万平方米，功能业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、教育、办公、居住等。这是香港崇邦集团开发运营的第一个涵盖了住宅业态的城市综合体项目。6.5万平方米的“嘉亭荟”城市生活广场将会分布约150家商店、250个品牌，包含大卖场、电影院、品牌零售连锁店、健身设施等业态。价格策略团队构架推广节点招商执行备注租赁价格：比较周边办公定价注：拟合度：本案为1，0-2为拟合区间，0-1为比本案差，1-2为比本案好中寰广场赛格电子市场嘉亭荟生活广场比较内容权重拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数项目特色15%0.80.120.70.1051.50.225区域位置10%0.90.090.70.0710.1外部环境15%10.150.80.121.50.225发展潜力10%10.10.90.091.20.12配套设施10%10.10.90.091.50.15交通环境10%0.80.080.80.0820.2物业及服务15%1.20.180.70.10510.15产权性质15%10.1510.1510.15合计100%0.970.811.32项目租金1.50元/平米/天1.20元/平米/天2.00元/平米/天价格策略团队构架推广节点招商执行备注租赁价格：比较周边办公定价权重比较系数毛坯平层基价（元/㎡/天）比较价格（元/㎡/天）比较价格*参考项目权重中寰广场50%0.971.501.541.54*50%赛格数码20%0.811.201.481.48*20%嘉亭荟生活广场30%1.322.01.521.52*30%比较价格*参考项目权重=1.52元/平米/天建议均价在1.50元/平米/天价格策略团队构架推广节点招商执行备注招商期为18个月完成90%的目标次月进场后前三月进场后半年招商预租导入期第一波招商预租招商预租调整期品牌商家集中签约进场后一年目标商家拜访，电销现场接待处公开推广效果重点阶段第二波招商预租期完成20%招商目标完成50%招商目标初步形象树立形象推广深化/意向客户积累根据之前招商情况，调整业态深化招商初步形象树立、围栏、招商手册PPT、3D制作户外形象深化、产品说明会商家签约仪式、网络、短信、房展会论坛、节庆SP活动、户外、网络等媒体组合调整后的目标商家拜访进场首月客户结算整理客户资料，统计成果完成招商招商时间表价格策略团队构架推广节点招商执行备注完成90%招商目标招商收尾