00上海业主大会及业委会成立的大体流程

上海业主大会及业委会成立的大体流程一、业主大会的成立：一、到区房地产治理部门填写申请成立业主大会和业委会的申请表；二、联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的建议，同时发信邀请区街道办事处和社区居委会指导大楼成立业主大会（7-10天）3、前期物业治理公司阻挠业主大会成立时，社区内必然比例的业主能够提请罢免居委会主任；4、在物业所在地的街道办事处和房地产治理部门的指导监督下，组建业主大会筹备组，成立后向全部小区业主以书面形式公布宣布，并在居委会备案；（30日内）五、筹备组的工作内容：（1）、推选：第一产生筹备组组长1名；（2）、公告：在物业治理区域内公告相关的标准性文件，如《物业治理条例》、《业主大会规程》（建住房[2003]131号）和《上海市物业治理条例的规定》等相关标准性文件；（3）、告知：确信业主大会召开的时刻、地址、形式和内容，并告知本大楼全部业主；（4）、确信：确信业主委员会候选人产生方法、名单和参选业主的资料；（5）、拟订：拟订《业主大会议事规那么》（草案）和《业主公约》（草案）；（6）、确认：确认业主的身份，确信业主在业主大会会议上的投票权；（7）、发放：将所有参选业主委员会的业主资料、选票书面发给每一个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。（8）、以上3、4、五、6项资料需在业主大会会议召开15日以前以书面形式在物业治理区域内公告。六、《业主大会议事规那么》文本：7、签定业主公约八、业主的身份及权利义务：业主为衡宇的所有权人，即衡宇权属证书上记载的权利人。业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，不然视为弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必需出具授权委托书，不然该项委托无效。授权委托书必需有业主签字，如业主为法人，必需加盖公章。九、业主投票权的确信，以下事项由业主一起决定：（一）制定和修改业主大会议事规那么；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前述第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其中““业主人数”按房地产权证数确信，一个产权证计为一个业主人数。衡宇已出售并交付利用但尚未领取房地产权证的，按衡宇销（预）售合同数确信，一份合同计为一个业主人数。“专有部份的面积”按房产证建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；衡宇已出售并交付利用但尚未领取房地产权证的，按衡宇销（预）售合同确信的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。二、业主大会如何行使表决权：业主大会会议能够采纳集体讨论或书面征求意见的形式，会议表决采纳投票、举手形式。一、业主大会必需有已住业主中持有1/2以上投票权的业主出席才能举行；物业治理区域内因业主人数较多，能够以栋、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会；二、业主大会及筹备会均应邀请物业公司的代表参加，专门是第一次会议有政府权威部门代表在场时，要请物业公司代表表态，然后就会议尔后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认，乃至取得物业公司的协议；3、业委会委员不必然是筹备组成员三、业主委员会的成立程序：一、选举：筹备组公布在小区所有业主有权参与监督的情形下进行验票工作，统计收回的投票和反馈意见，若是投票超过业主所持表决权二分之一以上，反馈意见中的同意意见多于二分之一，业主大会成立并可开始工作。若是通过投票中《业主大会议事规那么》和《业主公约》超过业主所持投票权三分之二以上同意，那么《业主大会议事规那么》和《业主公约》通过，选出的业主委员会可在30日内向区小区办备案；二、成立：三日内业委会召开第一次会议，选举业委会主任、副主任，作为业委会会议的召集人，并能够展动工作；3、组成人员及任期：业委会组成人数一样为5-9人的单数；任期一样为3-5年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，又业委会会议通事后，提交业主大会确认；4、备案：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地域国土房管局备案。备案时，须提交《业主委员会备案单》及以下材料：一、《业主大会议事规那么》；二、《业主公约》；3、业主大会决议（附业主及投票权数清册）；4、法律法规规定的其他材料。业委会成立条件及程序：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规那么；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业治理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会会议能够采纳集体讨论的形式，也能够采纳书面征求意见的形式；但应当有物业治理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主能够委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必需经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规那么，选聘和解聘物业治理企业，专项维修资金利用和续筹方案的决定，必需经物业治理区域内全部业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业治理区域内的全部业主具有约束力。业主大会会议分为按期会议和临时会议。业主大会按期会议应当依照业主大会议事规那么的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全部业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有必然组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主大会规程：第一条为了标准业主大会的活动，保护业主的合法权益，依照《物业治理条例》，制定本规程。第二条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业治理区域内的全部业主组成。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自第一次业主大会会议召开之日起成立。第四条只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第五条业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。第六条筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确信第一次业主大会会议召开的时刻、地址、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规那么》（草案）和《业主公约》（草案）；（三）确认业主身份，确信业主在第一次业主大会会议上的投票权数；（四）确信业主委员会委员候选人产生方法及名单；（五）做好召开第一次业主大会会议的其他预备工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在第一次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业治理区域内公告。第七条业主在第一次业主大会会议上的投票权数，依照省、自治区、直辖市制定的具体方法确信。第八条筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开第一次业主大会会议，并选举产生业主委员会。这个案充分说明了维权道路的艰难，消费者维权需要有法律和有关的专业知识；应该很好地组织和团结起来，以组织、团体的方式维权，而不能以分散地个体或小团体方式进行，要进行真正的组织，而不是一般意义上的集体或集团诉讼，要建立起来严密的组织，应该比公司的组织更严密，因为维权的道路比一般公司的业务更艰难；应该针对具体问题有很好的解决思路和方法，精通各种法律策略、技巧，聘请专业的律师筹划制定方案；应该通晓社会各种组织包括政府机构之间的制约和平衡关系，并充分利用为自己服务；还应该有信心、耐心，有时间、精力。有关资料：物权法：第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地址人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业委会筹备选举中的注意事项：筹备组工作的公正性如何保证？筹备组代表的产生应坚持自荐的形式，反对领导推荐和“钦定”。《物业治理条例》中相应的说明为：首届业主大会的成立由衡宇建设部门和业主组成业主大会筹备组。虽就一句话，却是实际操作中最困难的情形。若是业主希望参加筹备组，需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。若是没有严格的候选人产生程序，即便筹备组号称与业主商议以后推荐产生了候选人，也将因那个“商议”没有确信的程序和规那么而无法被公布监督，自然会致使候选人的产生受到业主的普遍质疑；若是筹备组直接推荐候选人，更将被业主们称为“黑箱操作”产生的候选人。即便这些候选人通过了选举程序，也由于他们的产生进程受到质疑而无法开展实质性的工作。业委会筹备组成员到底由哪些人组成？进展商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都能够组成。进展商成为筹委会成员是合理合法的。进展商在实现销售前拥有业权大伙儿都比较熟知；一样，在业主大会成立前，也需要实现包括产权证、治理权在内的权利的转移，实现进展商和业主的权利交接。从某种程度上讲，进展商一样情形下仍或多或少拥有小区的物业，也是业主之一，具有筹备组主体资格。居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。随着政府对业委会在小区内活动的重视，和从业主们长久利益和社会稳固的角度考虑，政府又要求业委会从筹备时期就必需同意政府的监督和指导。一种是在进展商、物业公司或本地小区办的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。但假设细究，不由质疑它究竟能表现多少业主的利益。一种是全部业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。筹备组的业主代表如何产生？代表的人数以十人左右为适合，容易形成决议。若是自荐人数超过所需人数时，所有自荐人应第一决定自荐人数。关于多余人选的淘汰，有以下三种方式：1.自动退出。2.无人自动退出时，全部自荐人应先制定集体文字协议，并在所有自荐人认可签字（或录像存证）后，再进行相互推选。3.当所有自荐人不能形成集体协议时，可在小区中进行“海选”。在小区全部业主中“海选”出业主代表。可是这种方式本钱很高。筹备组的经费怎么筹集？费用可由业主募捐、或进展商支付、或垫付、或物业公司垫付。一方面，在业委会筹建初期，工作十分的繁杂，很多发起人都在利用业余时刻承担着超过一样工作时刻和负荷的事务。另一方面，委员们的工作是他们大量时刻和聪慧的结晶，而受益人又是全部业主，而且印选票，召开会议的开销也都专门大。因此，由全部业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。由于《条例》中没有严格限制，故业主大会产生的决议，能够解决这些花费的合法性问题。从资金的来源上说，让业主在物业治理费之外再筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业治理企业在依照政府有关文件规定的收费标准进行收费时，又没有这笔开支。那个时候，业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。在“包干制”的物业治理合同中，由物业治理公司支付该笔额外费用又显得不那么“公平”，也会造成“这儿多花了钱，那儿就少花”的借口。因此，与物业治理公司友好协商；在有条件的小区，适时推行物业治理的“酬金制”合同；政府修改相应收费标准等，都是目前能够参考的解决问题的方法。业主如何实现自治？要紧依仗《业主大会公约》。《业主大会公约》实质上是形成业主与业主之间的彼此约束。《业主大会公约》告知给业主的绝不是先享受某种权利，而是要求业主先尽的义务和责任。权利的行使是成立在不阻碍他人利益的基础上的。《业主委员会章程》和《业主大会议事规那么》详细论述了业主如何行使自己的权利。即什么情形由简单多数